Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung

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1 AG München, Endurteil v C 5998/15 WEG Titel: Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung Normenketten: WEG 10 Abs. 4, 14, 23 Abs. 2, 46, ZPO 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 709 S. 1, S. 2 GKG 49 a Abs. 1 Schlagworte: Bauliche Veränderung, Fassade Fundstellen: LSK 2015, ZMR 2017, 1021 Tenor 1. Die in der ordentlichen Eigentümerversammlung der WEG D..., Mü., vom unter TOP 8 und TOP 9 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt. 2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf ,00 festgesetzt. Tatbestand 1 Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft..., Mü., die von der... Beratungsgesellschaft mbh für Immobilien verwaltet wird. 2 Die am bei Gericht eingegangene Anfechtungsklage richtet sich gegen die folgenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom (Auszug aus der Beschluss-Sammlung, siehe Anlage K5; Protokoll, siehe Anlage B1): (...) TOP 9: Antrag Frau Lautenschläger Anbringung von Gummi-Streifen an den Stufen im Treppenhaus Beschlussfassung: Die Verwaltung wird beauftragt geeignete Angebote einzuholen bezüglich der Anbringung eines Handlaufes im Kurvenbereich und diese mit dem gewählten Beirat abzustimmen. Auftragsvergabe erfolgt in Absprache mit dem gewählten Beirat. Abstimmungsergebnis: mehrheitlich angenommen (...) TOP 8: Antrag Herr Lettmann neuer Fassadenfarbton einheitlich gestalten Malerarbeiten im Zuge des Dachgeschossausbaus weitere Vorgehensweise Vorschlag zur Abstimmung: Farbgestaltung ähnlich wie auf dem Bauschild am Bauzaun Beschlussfassung: Die Eigentümergemeinschaft beschließt als neuen Fassadenfarbton, die Gestaltung gemäß Bauschild am Bauzaun vorzunehmen. Abstimmungsergebnis: mehrheitlich angenommen. (...) 3

2 In den am und bei Gericht eingegangenen Anfechtungsbegründungen rügen die Kläger, dass der Beschluss zu TOP 8 über die neue Farbgestaltung der Fassade zu unbestimmt sei. Für einen das Protokoll erhaltenden Eigentümer, gegebenenfalls Rechtsnachfolger, sei nicht ersichtlich, welche Farbe das Haus erhalten solle. Das Schild am Bauzaun sei nicht dauerhaft aufgestellt, so dass es nach dessen Entfernung auch nicht mehr zur Auslegung des Beschlusses herangezogen werden könne. Beschlüsse müssten aus sich heraus verständlich sein. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses könnten nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar seien. Die Farbe auf dem Bauschild sei nicht für jedermann ohne weiteres erkennbar. Dies gelte umso mehr, als das Bauschild nicht dauerhaft aufgestellt sei. Im Übrigen handele es sich um eine bauliche Veränderung, der sämtliche Eigentümer zustimmen müssten. Die ursprüngliche Farbe sei ein in zartrosa gehaltener Farbton, während als neue Farbe offenbar ein heller Farbton gewählt worden sei. Der weitere Beschluss zu TOP 9 über die Anbringung von Gummistreifen im Treppenhaus sei nicht ausreichend angekündigt worden ( 23 Abs. 2 WEG). Ausweislich der Einladung (siehe Anlage K6) sei lediglich angekündigt worden: TOP 9 Antrag von Frau Lautenschläger Anbringung von Gummi-Streifen an den Stufen im Treppenhaus. Die Beschlussfassung über einen Handlauf sei von dieser Ankündigung nicht mehr gedeckt. Kein Eigentümer habe nicht damit rechnen müssen, dass bei einem Tagesordnungspunkt Gummistreifen über eine so massive bauliche Veränderung wie einen Handlauf beschlossen werde. Gummistreifen seien untergeordnete Maßnahmen geringeren Umfangs ohne größere Auswirkungen auf das optische Erscheinungsbild des Treppenhauses. Hingegen stelle ein Handlauf doch eine größere bauliche Maßnahme dar, die das Erscheinungsbild des Treppenhauses mehr als nur unwesentlich verändere. Es sei nicht auszuschließen, dass weitere Eigentümer zur Versammlung erschienen wären und auch das Abstimmungsergebnis durch ihre Redebeiträge beeinflusst hätten, wenn sie aufgrund ordnungsgemäßer Ankündigung gewusst hätten, dass eine Beschlussfassung über einen Handlauf und nicht bloß über Gummistreifen erfolgen solle. Ferner solle nach der Beschlussfassung zu TOP 9 die vollständige Einholung der Angebote und die Vergabe des Auftrags allein durch den Beirat und den Verwalter erfolgen. Dies stelle ein unzulässige Abweichung von der Zuständigkeit der Eigentümerversammlung dar. Die vollständige Delegation der Auftragsvergabe und Auswahl unter den Angeboten auf den Verwalter oder Verwaltungsbeirat sei unzulässig. Weiter sei der Beschluss zu unbestimmt. Es sei nicht ersichtlich, welche Maße (insbesondere Höhe), Art der Ausführung und Gestaltung, Farbton und Material der Handlauf überhaupt haben soll. Ferner handele es sich bei dem Handlauf um eine bauliche Veränderung, der sämtliche Eigentümer hätten zustimmen müssen. 4 Die Kläger beantragen: 5 Die in der ordentlichen Eigentümerversammlung der WEG D. straße 1 3, N. straße 25 27, 8. Mü., vom zu - TOP 8 ( Antrag Herr Lettmann neuer Fassadenfarbton ) betreffend den Anstrich aller Häuser in einem neuen Farbton, Farbgestaltung ähnlich auf dem Bauschild am Bauzaun und - TOP 9 ( Antrag Frau Lautenschläger Anbringung von Gummistreifen im Treppenhaus ) betreffend die Einholung von Kostenvoranschlägen und die Vergabe des Auftrags durch Verwalter und Beiräte gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt. 6 Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. 7 Die Beklagten sind der Auffassung, dass die vorgenannten Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würden. Der Beschluss zu TOP 8 regele klar und eindeutig, dass der Farbton so zu sein habe,

3 wie auf dem Bauschild am Bauzaun ersichtlich. Auf dem Bauschild sei der künftige Farbton klar und eindeutig zu erkennen (Lichtbild, siehe Anlage B5). Der Beschluss sei daher nicht unbestimmt. Zwar sei es grundsätzlich richtig, dass das Bauschild irgendwann nicht mehr vorhanden sein werde, zum diesem Zeitpunkt sei jedoch der Fassadenanstrich längst aufgebracht. Bereits in der Tagesordnung, die dem Einladungsschreiben beigefügt gewesen sei, sei unter TOP 8 angekündigt worden, dass eine Fassadenfarbe beschlossen werden könnte, wie auf dem Bauschild am Bauzaun ersichtlich. Somit habe jeder Eigentümer rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung sich durch Besichtigung des Bauschildes am Bauzaun einen Eindruck über die zur Auswahl stehende Fassadenfarbe verschaffen können. Dies sei den Eigentümern auch zuzumuten. Der Anfechtungsklage fehle auch das Rechtsschutzbedürfnis, da es sich bei dem streitgegenständlichen Beschluss zu TOP 8 im Vergleich zum bestandskräftigen Beschluss zu TOP 17 der Eigentümerversammlung vom (Protokoll, siehe Anlage B4) um einen bestätigenden und ergänzenden Zweitbeschluss handele. Aufgrund des bestandskräftigen Erstbeschlusses zu TOP 17 vom stehe bereits fest, dass ein neuer Fassadenanstrich aufgebracht werde und der Farbton anhand von drei Farbmustern in Absprache mit dem gewählten Beirat erfolge. Lediglich ergänzend sei nun noch in der Eigentümerversammlung vom der vom Beirat konkret gewählte Farbton genehmigt worden. Sollte der streitgegenständliche Beschluss zu TOP 8 vom für ungültig erklärt werden, würde natürlich nach wie vor der bestandskräftige Beschluss zu TOP 17 vom existieren, wonach ein neuer Fassadenanstrich aufzubringen und der Farbton vom Verwaltungsbeirat auszuwählen sei. Da sich die Mitglieder des Verwaltungsbeirates einstimmig für den Farbton entschieden hätten, wie er in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vom unter TOP 8 beschlossen worden sei, könnten die Kläger ihr eigentliches Ziel (Verhinderung des Fassadenanstrichs in dem beschlossenen Farbton) nicht erreichen, so dass der Anfechtungsklage das Rechtsschutzbedürfnis fehle. Im Übrigen sei gemäß 8 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung (siehe Anlage B2) für den beschlossenen Farbton ohnehin lediglich die Zustimmung des Verwalters erforderlich, welche vorliege. Es handele sich bei dem beschlossenen Farbton auch nicht um eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Eigentümer bedürfe. Der beschlossene Farbton sei im Vergleich zum derzeit vorhandenen Farbton nicht etwas gänzlich anderes. Wie den mit Anlage B3 vorgelegten Lichtbildern entnommen werden könne, sei der derzeitige Farbton eher hell-beige, sofern dies aufgrund der Fassadenverschmutzungen überhaupt noch so bezeichnet werden könne. Der beschlossene Farbton weiche hiervon nicht wesentlich ab. 8 Auch der Beschluss zu TOP 9 (Handlauf) sei nicht zu beanstanden. Es sei lediglich beschlossen worden, in den Kurvenbereichen einen Handlauf anzubringen (siehe Anlage B1). Es liege kein Ladungsfehler vor. Richtig sei zwar, dass in der Tagesordnung eine Diskussion und gegebenenfalls Beschlussfassung über die Anbringung von Gummistreifen an den Stufen im Treppenhaus angekündigt gewesen sei. Nachdem dieser Tagesordnungspunkt bereits Gegenstand der Eigentümerversammlung vom (dort TOP 13) gewesen sei, sei den Eigentümern bekannt gewesen, dass es aufgrund der vorhandenen Rutschgefahr im Treppenhaus grundsätzlich um Sicherheitsmaßnahmen und somit um Maßnahmen der Verkehrssicherungspflicht gehe, so dass es von der Ankündigung umfasst wäre, wenn anstelle der Gummistreifen ein Treppenhandlauf im Kurvenbereich beschlossen werde. Im Übrigen könnten Eigentümerbeschlüsse von völlig untergeordneter Bedeutung auch ohne Ankündigung gefasst werden. Laut Angebot der Ha. GmbH vom würden Kosten von lediglich 857,49 entstehen (siehe Anlage B6). Auch in optischer Hinsicht falle ein Treppenhandlauf im Kurvenbereich nicht mehr ins Gewicht als Gummistreifen auf den Treppenstufen (Lichtbilder, siehe Anlage B7). Im Übrigen gelte auch hier, dass der Verwalter bereits aufgrund der Regelung in der Gemeinschaftsordnung gemäß 7 Abs. 2 lit. f) (siehe Anlage B2) berechtigt gewesen wäre, ohne Eigentümerbeschluss die Anbringung eines Treppenhandlaufes im Kurvenbereich in Auftrag zu geben. 9 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom (Bl. 59/61) Bezug genommen.

4 Entscheidungsgründe 10 Die zulässige Klage ist begründet Die Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom zu TOP 8 (Protokoll, siehe Anlage B1) ist zulässig, insbesondere fehlt es nicht am Rechtsschutzbedürfnis. 12 Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses besteht regelmäßig nicht, wenn der frühere Beschluss mangels rechtzeitiger Anfechtung bestandskräftig ist. Ausnahmweise besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des inhaltsgleichen Zweitbeschlusses jedoch dann, wenn dieser den Erstbeschluss nicht nur beseitigt oder verstärkt, sondern den Erstbeschluss novatorisch ersetzt und damit zugleich aufhebt. In diesem Fall ist eine Ungültigerklärung des Zweitbeschlusses erforderlich, damit die in ihm enthaltene Aufhebung des Erstbeschlusses entfällt (Bärmann/Klein, 12. Auflage, 46 WEG Rz. 12). 13 Das Gericht ist nicht der Auffassung, dass es sich bei dem angegriffenen Beschluss der Eigentümerversammlung vom zu TOP 8 um einen inhaltsgleichen Zweitbeschluss handelt. Im bestandskräftigen Beschluss zu TOP 17 der Eigentümerversammlung vom (Protokoll, siehe Anlage B4) ist hinsichtlich der Farbgebung der Fassade geregelt, dass diese entsprechend drei Farbmuster in Absprache mit dem gewählten Beirat erfolgt, wogegen im streitgegenständlichen Beschluss der Eigentümerversammlung vom zu TOP 8 die Eigentümergemeinschaft beschließt, als neuen Farbton die Gestaltung gemäß Bauschild am Bauzaun vorzunehmen. Insoweit wird jedenfalls der Erstbeschluss novatorisch ersetzt und damit zugleich aufgehoben, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die vorliegende Anfechtungsklage besteht (BGH , V ZB 2/93) Die Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom zu TOP 8 ist begründet, da es an der, für eine bauliche Veränderung erforderlichen, hinreichenden Bestimmtheit des vorgenannten Beschlusses fehlt. 15 Unter einer baulichen Veränderung ist jeder auf Dauer angelegte gegenständliche Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums (Gebäude oder Grundstück) zu verstehen, durch den dauerhaft andere Funktionalitäten oder eine abgeänderte Optik geschaffen werden. Dabei darf der Eingriff in die Substanz nicht zu eng gesehen werden. Ein ausreichender Substanzeingriff liegt etwa auch vor, wenn die Fassade neu gestrichen wird und durch eine neue Farbgebung die Optik des Gebäudes verändert wird (Spielbauer/Then, 2. Auflage, 14 WEG Rz. 46). Unstreitig weicht der neue Fassadenfarbton von dem bisherigen Farbton ab, so dass eine bauliche Veränderung vorliegt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Regelung in 8 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung (siehe Anlage B2) dahingehend auszulegen, dass die Zustimmung des Verwalters als zusätzliches Erfordernis zur, nicht anstelle der Zustimmungspflicht der Eigentümer nach 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG besteht (LG München , 1 S 23256/10). 16 Der Eigentümerbeschluss, der eine bauliche Veränderung genehmigt, muss hinreichend bestimmt sein. Weil der Beschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung nach 10 Abs. 4 WEG auch gegen Sondernachfolger wirkt, muss er Mindesterfordernissen an inhaltlicher Klarheit und Bestimmtheit genügen. Ergibt sich auch aus sonstigen aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen (wie z.b. als Anlage beigefügten Planskizzen) nicht hinreichend eindeutig, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat, ist der Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären (OLG München , 34 Wx 056/05). 17

5 Maßgeblich für die Auslegung von Beschlüssen ist das vom Versammlungsleiter festgestellte und verkündete Beschlussergebnis (Bärmann-Merle, 12. Auflage, 23 WEG Rz. 61). Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend sind dabei der Wortlaut und der sonstige Protokollinhalt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Diese Grundsätze gelten nicht nur für die Auslegung von Beschlüssen, die eine Dauerregelung auch für den Sondernachfolger treffen sollen, denn der an dem Beschluss nicht beteiligte Sondernachfolger ist nach 10 Abs. 4 WEG unabhängig davon an den Beschluss gebunden, ob er eine Dauerregelung oder eine Einzelfallregelung zum Gegenstand hat (Bärmann-Merle, 12. Auflage, 23 WEG Rz. 62). Entgegen der Auffassung der Beklagten ist ein nur temporär aufgestelltes Schild am Bauzaun nicht für jedermann ohne weiteres erkennbar, so dass es als Umstand außerhalb des protokollierten Beschlusses nicht bei der Auslegung berücksichtigt werden kann. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom zu TOP 8 war daher auf Antrag für ungültig zu erklären, da es an der für eine bauliche Veränderung erforderlichen hinreichenden Bestimmtheit des vorgenannten Beschlusses fehlt Die Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom zu TOP 9 (Anbringung eines Handlaufes im Kurvenbereich) ist ebenfalls begründet da die Beschlussfassung unstreitig nicht angekündigt worden war ( 23 Abs. 2 WEG). Ausweislich der Einladung (siehe Anlage K6) ist lediglich angekündigt worden: TOP 9 Antrag von Frau Lautenschläger Anbringung von Gummi-Streifen an den Stufen im Treppenhaus. Das Gericht teilt nicht die Auffassung der Beklagten, dass die beschlossene Anbringung eines Handlaufes im Kurvenbereich (siehe Anlage B1) umfasst ist von der Ankündigung in der Einladung Anbringung von Gummistreifen an den Stufen im Treppenhaus (siehe Anlage K6). Wirksame Beschlüsse können in einer Eigentümerversammlung, zu der nicht alle Wohnungseigentümer erschienen sind, nach 23 Abs. 2 WEG nur dann gefasst werden, wenn der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung ausreichend bezeichnet worden ist. Daraus wird allgemein gefolgert, dass unter dem Tagesordnungspunkt Sonstiges allenfalls Beschlüsse über Gegenstände von untergeordneter Bedeutung wirksam gefasst werden können (BayObLG , 2Z BR 233/03). Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich bei der beschlossenen Anbringung eines Handlaufes im Kurvenbereich im Treppenhaus nicht um einen Gegenstand von untergeordneter Bedeutung. Laut Angebot der Hastreiter GmbH vom entstehen hierdurch Kosten von 857,49 (siehe Anlage B6). Ferner wird durch die beschlossene bauliche Veränderung das Erscheinungsbild des Treppenhauses mehr als nur unwesentlich verändert. Es liegt somit ein Einberufungsmangel vor. Die Ursächlichkeit des Mangels für die Beschlussfassung wird vermutet, so dass eine Ungültigerklärung nur dann ausscheidet, wenn mit Sicherheit feststeht, nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit, dass der jeweilige Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre (Bärmann/Merle, 12. Auflage, 23 WEG Rz. 185). Dies ist hier nach Ansicht des Gerichts nicht der Fall. Es ist nicht auszuschließen, dass weitere Eigentümer zur Versammlung erschienen wären und auch das Abstimmungsergebnis durch ihre Redebeiträge beeinflusst hätten, wenn sie aufgrund ordnungsgemäßer Ankündigung gewusst hätten, dass eine Beschlussfassung über einen Handlauf im Kurvenbereich des Treppenhauses und nicht bloß über Gummistreifen an den Stufen erfolgen solle. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom zu TOP 9 war somit auf Antrag für ungültig zu erklären Die Kostenentscheidung beruht auf 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus 709 S. 1, S. 2 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus 49 a Abs. 1 GKG (TOP 8: ,00 ; TOP 9: 5.000,00).