Innerstädtische Einkaufszentren und ihre Auswirkungen

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1 Innerstädtische Einkaufszentren und ihre Auswirkungen Vortrag in Essen im RVR-Gebiet Kronprinzenstraße Juni 2008 in Essen

2 2 Leistungen und Wirkungen sind umstritten!

3 3 Eine richtig konzipierte und gut gemanagte Einkaufsgalerie trägt also immer zur Belebung einer City bei und stärkt die Stadt im zunehmenden Wettbewerb der Metropolen untereinander (Franke). Die Herrschaftsstruktur der Mall hat wenig Ähnlichkeit mit Markt und Demokratie, dafür sehr viel mit feudalistischen Lebensverhältnissen. (Siebel). Die Kunstwelt eines Einkaufszentrums verkörpert die Idee von Stadt im Sinne einer erlebnisorientierten, kurzweiligen Stätte des Handels besser als das gewachsene Vorbild (Kellermann). In den allermeisten Fällen verlagerte sich die Wertschöpfung in den Städten von den zahlreichen Geldbeuteln der Immobilienbesitzer in der 1a-Lage auf den einen der Center-Betreiber (Immobilien Zeitung).

4 4 1. Gliederung

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6 6 Entwicklung der Shopping-Center von 1965 bis 2006 (2010) Anzahl Zahl der Shoppingcenter Gesamtfläche in qm Quelle: EHI, Köln Verkaufsfläche in Mio. qm

7 7 Beteiligte Institutionen Auftraggeber private: Brockhoff & Partner, Essen Concepta Projektentwicklung GmbH, Düsseldorf Karstadt Warenhaus GmbH, Essen Kaufhof Warenhaus AG, Köln Kö Galerie CITY-CENTER Immobilienverwaltungsgesellschaft mbh, Düsseldorf Multi Development GmbH, Duisburg öffentliche: Arbeitsgemeinschaft Historische Stadtkerne in NRW Freie Hansestadt Bremen Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes NRW Stadt Mannheim Stadt Potsdam Auftragnehmer difu, Berlin, Dortmund Dr. H. Pump-Uhlmann, Braunschweig

8 8 Untersuchte Städte Lage des Einkaufscenters in der Stadt Vergleichsstädte Hauptgeschäftsbereich Hauptgeschäftsbereich/ Rand Abgesetzter Standort ohne großes innerstädtisches Center Düren Bocholt Regensburg Bremen Erfurt* Kempten Schwedt Mannheim Hagen Schwerin* Minden* Osnabrück Siegen* Potsdam Wetzlar Wilhelmshaven * Besondere Betrachtung der Stadtstruktur

9 9 Untersuchungsdesign Untersuchungsbausteine Räumlich-funktionale Auswirkungen Absatzwirtschaftliche Einordnung / / Veränderungen Städtebauliche Einordnung / / Historische Stadtstruktur Stadtstruktur

10 10 Analysekonzept Untersuchungsbaustein Räumlich-funktionale Wirkungen Absatzwirtschaftliche Entwicklung Kriterium Lagequalitäten, insgesamt Passantenfrequenzen Mietpreise Nutzungsintensität und -art von Läden -Filialisierungsgrad -Branchenstruktur -Leerstand Einzugsgebiet Kaufkraftkennziffer Zentralität Datenbasis / Quelle (1), (2), (3), (4) (2), (3), (4) (4) (1), (2), (3), (4) (1), (3), (6) (1), (6) (1), (6) Historische Stadtstruktur Umsatzkennziffern Veränderung des historischen Innenstadtgefüges Beeinflussung der unmittelbaren Nachbarschaft Auswirkung auf den Denkmalschutz (1), (6) (2), (3), (7) (2), (3), (7) (2), (3), (7) 1 Einzelhandelsgutachten oder andere Studien 2 Eigene Erhebung 3 Expertengespräche 4 Maklerdaten und berichte 5 Bodenrichtwerte 6 GfK / BBE-Statistiken 7 Stadtgrundkarten / Fotos

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12 12 Städtische Rahmenbedingungen Bilanz Einordnung der Stadt Lage in der Region Größe der Stadt unter über wirtschaftliche Entwicklung Anzahl der sozialversicherungspflich tig Kaufkraftkennziffer (mehr als zwei Prozentpunkte Unterschied der Bevölkerungsentwicklung aggregiert Planungsgrundlagen Düren neutral x - - o - + Erfurt neutral x - o Hagen Randlage Ballungsraum x Osnabrück solitäre Lage x o + - o ++ Bocholt solitäre Lage x Schwerin solitäre Lage x Siegen solitäre Lage x - o Wilhelmshaven solitäre Lage x Wetzlar neutral x k.a. o - + Kempten solitäre Lage x + - o o + Regensburg solitäre Lage x + o Schwedt solitäre Lage x k.a. o - --

13 13 Bilanz Düren Erfurt Hagen Osnabrück Bocholt Schwerin Siegen Wilhelmshaven Wetzlar Kempten Regensburg Schwedt Mikroräumliche Lage des Centers in Bezug zu IS intern intern intern intern Rand Rand Rand Rand Rand Rand extern extern Eckdaten Einkaufscenter Baustruktur geschl. geschl. geschl. offen beides geschl. geschl. geschl. geschl. geschl. geschl. geschl. Flächenzuwachs 25 % 17 % 12 % 10 % 61 % 62 % 33 % 27 % 32 % 25 % 25 % 130 % Verkaufsfläche je Stellplatz

14 14 Auswirkungen Bilanz Entwicklung der 1a-Lage Zentralität Lagestrukturveränderung Umgang mit dem Baubestand Stadtbild Maßstäblichkeit Einbindung in vorhandene Baustrukturen, Bezug zum öffentlichen Raum Düren Erfurt Hagen 0-0 Osnabrück Bocholt Schwerin + -- Siegen Wilhelmshaven Wetzlar Kempten Regensburg Schwedt 0 0

15 15 Centertypen Größe in m² Mikrolage zentral oder polbildend Bauform offen Randlage geschlossen über abgesetzt

16 16 Unmittelbar ablesbare Wirkungen Maßstabssprung bezüglich der Baublockstruktur Innenorientierung Regensburg

17 17 Unmittelbar ablesbare Wirkungen Ausdehnung der Einzelhandelsfläche bei Centern von ca m² Zuwachs von % Beispiel Siegen Verlängerung der Fußgängerzone um bis zu 60 %

18 18 Typische Wirkungen Die Zentralität der Stadt steigt oder bleibt zumindest stabil. Der Geschäftsbereich strukturiert sich um: Leerstände, nur bei großen Einheiten Neue Funktionszuweisung Trading Down-Prozesse ABWÄRTSSPIRALE: Fachgeschäft Billigfilialist 1-Euro-Shop Versicherungsagentur Piercing-Studio Leerstand

19 19 Volme Galerie Hagen Standort: Friedrich-Ebert-Platz, ehemaliges Horten Warenhaus (ca m²), zentral im Hauptgeschäftsbereich Eröffnung EW / Einzugsgebiet m² Einzelhandelsmietfläche m² Gastronomiefläche 260 m² Dienstleistungsfläche 867 Stellplätze Sec GmbH Strategisches Einzelhandels- und Centermanagement, Itzehoe Eigentum: SEB Immobilien-Investment GmbH, Frankfurt / Main Hagen NRW Oberzentrum Einwohner Flächenzuwachs Innenstadt 14 %

20 20 Hauptgeschäftsbereich Hagen Lage und Nutzungsstrukturen Gesamtverkaufsfläche Verkaufsfläche Innenstadt Verkaufsfläche Center Geschäfte Innenstadt Filialisierungsgrad 1a-Lage Anteil Leitbranchen 1a-Lage Leerstand 1a-Lage Frequenz Eberfelder Straße Mietpreise 1a-Lage Absatzwirtschaftliche Konsequenzen Zentralität Kaufkraftkennziffer m² k. A. 473* 58,5 %** 37,3 %** 3,5 %** /m²* 109,8 103,6 *1999 ** m² m² ~ ( m²) 464 (49) ~ 62,0 %* 34,5 %* 1,4 %* /m²* ,15 *2006

21 21 City-Galerie Siegen Standort: ehemaliger Güterbahnhof am Innenstadtrand, unmittelbar am Haupt- und Busbahnhof m² Einzelhandelsmietfläche 704 m² Gastronomieflächen 593 m² Dienstleistungsflächen Stellplätze EW / Einzugsgebiet Eröffnung Oktober 1998 ECE Projektmanagement, Hamburg Eigentum: Grundstücksgesellschaft Wieland KG Siegen NRW Oberzentrum Einwohner Flächenzuwachs Innenstadt 37 %

22 22 Hauptgeschäftsbereich / Rand Siegen Lage und Nutzungsstrukturen Gesamtverkaufsfläche Verkaufsfläche Innenstadt Verkaufsfläche Center(1993) Geschäfte Innenstadt Filialisierungsgrad 1a-Lage Bahnhofstr./Ob. Kölner Str./Untere Kölner Str. Anteil Leitbranchen 1a-Lage Bahnhofstr./Ob. Kölner Str./Untere Kölner Str. Leerstand Frequenz Mietpreise Bahnhofstr./Ob. Kölner Str./Untere Kölner Str. Absatzwirtschaftliche Konsequenzen m² m² %/40,%/56%* 43%/54%/28%* 20 %* 1.586** /30 /36 * m² m² ( m²) 371* (83) 80%/11%/50% 47%/47%/45% k. A /13 /23 Zentralität Kaufkraftkennziffer 134,3*** 101**** *1997 **1995 ***2000 ****94/96 146,1 100,8

23 23 Strukturdaten ausgewählter Städte des Ruhrgebiets Bochum Essen Oberhausen Hagen Einwohnerzahl Gesamtverkaufsfläche (ohne Leerstand) in m², gerundet Anzahl der Einzelhandelsbetriebe (ohne Leerstände), gerundet Anteil der innerstädtischen Verkaufsfläche in % 16,8 21,7 10,6 22,9 Verkaufsfläche pro Einwohner in m² 1,61 1,45 1,83 1,68 Stand der Daten Quelle: eigene Erhebung

24 24 Flächenentwicklung im westlichen Ruhrgebiet (Duisburg, Düsseldorf, Essen, Oberhausen, Kreis Wesel) Ist Verkaufsfläche: m² Flächenüberhang beim Verhältnis Kaufkraft : Flächenproduktivität aktuell: m² Zukünftig: m² m² Verkaufsfläche (bestehende Planvorhaben)

25 25 Leerstehende Ladenlokale in ausgewählten Städten des Ruhrgebiets Bochum Essen Oberhausen Hagen Leerstände nach Lagen in % Innenstadt 22,3 14,5 5,9 16,4 Integrierte Lage 42,7 52,7 32,4 69,4 Nicht-integrierte Lage 1,8 0,7 2,9 23,5 Stadtteilzentren 33,2 32,1 58,8 10,8 Stand der Daten Quelle: eigene Erhebung

26 qm = m² (neu) Umsatzumverteilung: max. 12% Strukturverschiebungen zu erwarten Regionale Ansiedlungsspirale: Duisburg, Oberhausen, Bochum, Dortmund Witten, Hattingen, Bottrop...

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28 28 Übersicht 1. Standortwahl 2. Flächenverwertung 3. Zentralität 4. Funktionale Struktur 5. Lage und Größe I 6. Lage und Größe II 7. Lage und Größe III 8. Stellplätze 9. Nutzungswandel 10. Städte ohne Einkaufscenter 11. Verlust vorhandener Bausubstanz 12. Veränderung städtebaulicher Maßstäbe 13. Auswirkungen auf das Stadtbild 14. Verlust der Attraktivität öffentlicher Räume 15. Umgang mit der historischen Bausubstanz

29 29 Flächenverwertung Der auf großen Brachflächen in zentralen Stadträumen lastende Verwertungsdruck bzw. die Chance eine Brache zu revitalisieren und damit eine Wunde im Stadtbild zu beseitigen, beeinflusst in starkem Maße die Auswahl der Centerstandorte. Bielefeld

30 30 Funktionale Struktur Für die funktionale Struktur des Hauptgeschäftszentrums sind dann die geringsten Verwerfungen zu erwarten, wenn: das Center inmitten des Hauptgeschäftsbereiches liegt und es den Flächenbestand moderat erweitert und es sich zur Einkaufslage hin öffnet. Erfurt

31 31 Lage und Größe Einkaufscenter in Randlage zum Hauptgeschäftsbereich und abgesetzt liegende werden als in sich geschlossene Objekte mit großem Flächenangebot erstellt. Regensburg

32 32 Stellplätze Die Größe der Centerstellplätze stärkt die Autonomie des Einkaufscenters dies mit entsprechend negativen Folgen für den Hauptgeschäftsbereich. Schwerin

33 33 Auswirkungen auf das Stadtbild Der Typus des klassischen Wohn- und Geschäftshauses wird von dem nach Innen orientierten Einkaufscenter verdrängt. Die meisten innerstädtisch gelegenen Einkaufscenter sind genauso introvertiert angelegt wie ihre Pendants auf der Grünen Wiese. Sie treten durch ihr anderes Verständnis von Stadt und ihre funktionale Optimierung in Konkurrenz zum traditionellen Stadtbild und zum öffentlichen Raum. Schwerin

34 34 Verlust der Attraktivität öffentlicher Räume Die Errichtung eines innerstädtischen Einkaufscenters kann einen Verlust der Attraktivität des öffentlichen Raums in den vorhandenen Hauptgeschäftsbereichen zur Folge haben, wenn nicht parallel dazu entsprechende Attraktivität steigernde Maßnahmen im klassischen Hauptgeschäftsbereich vorgenommen werden. Düsseldorf-Benrath

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36 36 Ziele und Verfahren Ziele formulieren und durch aussagekräftige Pläne konkretisieren Rahmen- und Masterpläne mit einem Zukunftsbild für die Innenstadt Einbindung in regionale Konzepte und in die Stadtentwicklungsplanung Verbindlichkeit und Sicherheit für Investitionen schaffen Untersuchung von Potenzialflächen und Verträglichkeitsanalysen als Basis Schwerin München Mannheim

37 37 Ziele und Verfahren Entwicklungsprozess transparent gestalten Die Vergabe einer Entwicklung an Investoren muss durch ein formalisiertes und nachvollziehbares Auswahlverfahren geschehen Dabei: Einbindung und Beteiligung aller relevanten Innenstadtakteure sowie der Bürgerschaft München Bocholt Osnabrück

38 38 Eckpunkte der Integration Sieben Punkte stehen für den Erfolg eines Vorhaben: die richtige Lage die innenstadtverträgliche Größe der Branchenmix die Multifunktionalität die Bauform die Geschossigkeit die Zahl der Stellplätze Regensburg Osnabrück Kempten

39 39 Eckpunkte der Integration Die räumlich-funktionale Einfügung gewährleisten Zwei Standorttypen kommen in Frage: Unmittelbar in der 1a-Lage An einem neuen Pol der Innenstadt. Dieser muss unmittelbar an einen vorhandenen Geschäftsbereich angrenzen und gleichzeitig einen in etwa gleich großen Gegenpol haben Zu vermeiden sind Einkaufscenter in Randlagen und an abgesetzten Standorten, die diese Bedingungen nicht erfüllen. Kempten Potsdam Düren

40 40 Eckpunkte der Integration Moderate Erweiterungen zur Sicherung tragfähiger innerstädtischer Einzelhandelsstrukturen Eine Verkaufsflächenerweiterung von 15 % bezogen auf die innerstädtische Verkaufsfläche und eine absolute Größe von m² dürfen nicht überschritten werden Erfurt Osnabrück Düren

41 41 Eckpunkte der Integration Angebotsergänzungen statt Angebotsduplizierungen Der Branchenmix des Einkaufscenters muss das innerstädtische Einzelhandelsangebot ergänzen Sortimentslücken sollen geschlossen werden Osnabrück Osnabrück Hagen

42 42 Eckpunkte der Integration Multifunktionalität stärken Erhalt und Stärkung der Vielfalt der unterschiedlichen Funktionen in einer Innenstadt. Bremen Bremen Osnabrück

43 43 Eckpunkte der Integration Offene Bauformen statt introvertierte Center Innenstadtverträgliche Grundrisse und Verzahnung mit dem öffentlichen Raum Zusammenspiel von Innen und Außen in der Architektur Erhalt vorhandener Stadt- und Blockstrukturen Nach- und Umnutzungen lassen sich bei offenen Bauformen einfacher realisieren Erfurt Erfurt

44 44 Eckpunkte der Integration Weniger Horizontalität als Beitrag für den Erhalt der Städte Beschränkung der zu entwickelnden Grundflächen Rücksichtnahme auf die eher kleinteilige Stadtstruktur Weniger Möglichkeit, sich öffentlichen Raum einzuverleiben Bremen Osnabrück

45 45 Eckpunkte der Integration Stellplatzflächen in den Centern begrenzen Großflächige Parkdecks erschweren die Integration in vorhandene Stadtstrukturen und unterstützen die Alleinstellung des Einkaufscenters. Das Stellplatzangebot im Einkaufscenter darf nicht das größte in der Innenstadt sein. Keine Erweiterung des Parkplatzangebotes in der Innenstadt über den Schlüssel Verkaufsfläche / Stellplatz hinaus. Regensburg Schwerin Osnabrück

46 46 Die Stadt braucht bessere Center, das sind Center, die sich in die Stadt sensibel einfügen. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!