Konstanz hat s geschafft:

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1 Wirtschaftsförderung Konstanz Konstanz hat s geschafft: Erfolgreiche Innenstadtentwicklung mit Einkaufszentrum. Ein nicht immer einfacher Weg Friedhelm Schaal Leiter der Wirtschaftsförderung Stadt Konstanz 1 Dienstag, 15. April 2014 Copyright Nürnberg Luftbild

2 Inhalt! Räumliche Lage! Daten und Fakten aus Konstanz! Zentrenkonzept und Stadtentwicklungsziele! Historie des Lago-Areals! Städtebauliche Integration! Daten und Fakten zum Lago! Heutiger Nutzen und Bewertung 2

3 Räumliche Lage! Äußerster Süden Deutschlands - Randlage! schwierige Bedingungen, da keine Ausbreitungsmöglichkeiten zu viel Wasser! Innenentwicklung statt Außenentwicklung als Ziel der Stadtentwicklung 3

4 Räumliche Lage 4

5 Räumliche Lage! Süden: direkte Grenze zur Schweiz (Kreuzlingen)! Westen: Mittelzentren Radolfzell und Singen! Nordwesten: Bodanrück / Naturschutz! Osten/Westen: Obersee/Untersee Landkreis Konstanz Singen Radolfzell Kreuzlingen Konstanz Schweiz 5

6 Daten und Fakten aus Konstanz! Einwohner (Stand: 2012)! Oberzentrum! Exzellenz-Universität und HTWG (rd Studierende)! Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte rd ! Unternehmen, über 95% KMU! 3,8% Arbeitslosenquote! Branchenschwerpunkte Life Sciene + Health Care, Software + Web IT, Zeichenerkennung, Optische Systeme, Prüfmittel, Bildung, Einzelhandel + Tourismus 6

7 Zentrenkonzept und Stadtentwicklungsziele (seit den 1990ern)! Attraktivierung und Stärkung der Innenstadt/ Altstadt! Sicherung und Ausbau der Nahversorgung! Schaffung von Flächen für großflächigen Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten in integrierten Lagen! Sicherung der oberzentralen Versorgungsfunktion für das Umland! Frage: Wer hat den Mut zu investieren? 7

8 Markt- und Standortuntersuchungen! in den 90ern ff. sukzessive Reduzierung der Marktanteile trotz EH-Flächenzuwachs im westlichen Teil der Stadt Alarm!! Langsame Steigerung der Ausstrahlungskraft in die Schweiz! 60% aller Betriebe in der Altstadt Mischung aus inhabergeführten Geschäften und Filialisten, aber es fehlt etwas Starkes! dann: Zuwachs Verkaufsfläche um 29% ( ) (durch das LAGO, Erweiterung OBI, Media Markt u.a.) derzeit 2 m² pro Einwohner: ist ok!! Wesentliche Erweiterung des Einzelhandelsangebots durch das Shopping-Center Lago das Center ergänzt die Angebote der Altstadt ideal! 8

9 Das Einzugsgebiet des EZH der Stadt Konstanz Zone 1: Stadt Konstanz (ca EW) Zone 2: Teile des Landkreises KN und Teile des Kantons TG (ca EW) Zone 3: Teile des Bodenseekreises und Teile des Kantons TG (ca EW) Zone 4: Teile des Landkreises KN und Teile des Bodenseekreises (ca EW) Zonen 1 4: ca EW Quelle: Statistikämter,

10 Historie des Lago Areals zwischen See und Altstadt Anfang der 1990er Sichtbar ist das ehemalige Gelände der Bahn Quelle: Stadt Archiv Konstanz 10

11 Wirtschaftsförderung Konstanz Historie des Lago Areals Bahnanlagen und Denkmalschutz 1999 Sichtbar sind Archäologische Arbeiten/ Fund der Konstanzer Stadtmauer Quelle: Stadt Archiv Konstanz 11

12 Wirtschaftsförderung Konstanz Historie des Lago Areals Baubeginn 2002 Quelle: Stadt Archiv Konstanz 12

13 Wirtschaftsförderung Konstanz Historie des Lago Areals 2003 Sichtbar ist der Rohbau des LAGOs Quelle: Stadt Archiv Konstanz 13

14 Historie Das Shopping Center Lago! hat eine schwierige Vorgeschichte 2000 wurde die Bahnimmobilie frei, eine Odyssee begann Kriegbaum Gruppe Metro Gruppe teuerster Parkplatz Deutschlands dann kam Büll & Liedtke aus Hamburg Investition ca. 100 Mio. Zusätzlich Investition der Mieter in Innenausbau ca. 25 Mio. während der Planungsphase massiver Widerstand seitens des innerstädtischen Einzelhandels: die Angst geht um in Konstanz. wichtigster Fürsprecher damals: OB a.a. Horst Frank (Grüne) Nach 10 Jahren sind jetzt die meisten Händler happy! aber: anhaltendes Verkehrsproblem - das Center in Verbindung mit der Innenstadt ist zu erfolgreich! 14

15 Wirtschaftsförderung Konstanz 15

16 Entwicklungen des Handels in Deutschland - darüber haben Sie in den bisherigen Vorträgen schon einiges gehört! Konzentration Wachstum der Verkaufsflächenzahl bei gleichzeitigem Rückgang der Betriebsstätten keine wesentlichen realen Umsatzsteigerungen - Verteilungskampf! Rationalisierung + Internethandel Trend zu SB-orientierten Betriebstypen und deutlicher Zuwachs des Internethandels welche Antwort haben wir?! Entwicklung zur Freizeitgesellschaft: Einkaufen muss ein Erlebnis sein bieten wir das? 16

17 Städtebauliche Integration! Zentrale Lage Ziel in Konstanz: nicht die grüne Wiese!! südlicher Altstadtrand schwierige Lage, aber Magnet! ca. 60% der Lago Besucher besuchen die Altstadt! Nähe zu Bahnhof Hafen Marktstätte und dem innerstädtischen Einzelhandel 17

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19 Daten und Fakten! 10 Jahre Lago 22.April April 2014! EZH sieht das Lago nicht mehr als Konkurrenz! Neue Einzelhändler bringen Großstadtflair! Besuchermagnet und Innovationsmotor Niveau des EZH hat sich deutlich gehoben Steigerung der Attraktivität auch für junge Leute! aktuell: Mieterwechsel und neue Investitionen (z.b. PH Erweiterung) 19

20 Daten und Fakten Das Shopping Center Lago! ist sehr erfolgreich 9,8 Mio. Besucher/ jährlich Besucher/ täglich (Spitzentage: bis zu Besucher) wurde von den Mietern 2mal zum besten Deutschlands gewählt besitzt besonders hohe Flächenproduktivität EKZ 20

21 Daten und Fakten Im Shopping Center Lago! ist nichts dem Zufall überlassen die höchste Kundenfrequenz hat das UG Veränderungen: EG: Sortiment für junge Kunden 1.OG: hochwertiges Sortiment 21

22 Daten und Fakten Das Shopping Center Lago! hat jede Menge Schweizer Kunden 35% der Besucher kommen aus der Schweiz besitzen deutlich höhere Kaufkraft (Deutschl. pro Kopf: 5300 Euro/ Jahr; Schweiz: 8900 Euro/ Jahr) Lago strebt höherwertigere Orientierung an 22

23 Einzelhandel in Konstanz die Schweiz lässt grüßen! Geschätzter Bruttoumsatz aus der Schweiz im Durchschnitt ca. 150 Mio. Sondereffekte seit 2011 (Kurs 1:1, bzw. 1,23): bis zu 250 Mio.! Bei speziellen Sortimenten (z.b. Mode, Sportartikel, Unterhaltungselektronik) Marktanteile von 50% und mehr! An Spitzentagen bis zu 50% Schweizer Besucher 23

24 Nutzen und Bewertung für die Stadt I! Umsatzzahlen des Einzelhandels in Konstanz 2005: 448 Mio. (Quelle: GMA Gutachten) 2008: 589 Mio. (Quelle: Einzelhandelsverband Freiburg) 2010: 550 Mio. (Quelle: Einzelhandelsverband Freiburg) 2012: 595 Mio. (Quelle: Einzelhandelsverband Freiburg) 2014: 650 Mio. (Quelle: Einzelhandelsverband Freiburg + hochgerechnete eigene Werte) 24

25 Nutzen und Bewertung für die Stadt II! Konstanz konnte seine Positionierung wieder ausbauen, trotz der schwieriger Rahmenbedingungen (u.a. Grenzlage, Wirtschaftskrise)! Zentrenkonzept zeigt Wirkung: ein Erfolgsrezept! negative Trends wurde umgekehrt! Erhaltung und Ausbau des Status Oberzentrum 25

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Friedhelm Schaal Leiter Wirtschaftsförderung Stadt Konstanz Untere Laube Konstanz Telefon