Stellungnahme S.WFG 2015

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1 Alois G. Auinger wohnblog.at 5202 Neumarkt am Wallersee Land Salzburg Legislativabteilung Chiemseehof 5010 Salzburg Neumarkt, Stellungnahme S.WFG 2015 Sehr geehrte Damen und Herren, zum ausgesandten Begutachtungsentwurf Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015, S.WFG 2015 erlaube ich mir wie folgt Stellung zu nehmen. Ein allgemeiner Eindruck ist, dass zu viele Details im Gesetz geregelt werden, die besser in der Verordnung untergebracht wären. Andererseits enthält es zahlreiche Kann-Bestimmungen, ohne dazu die Absichten des Gesetzgebers klar zu benennen. Es kann nicht Aufgabe der Verwaltung sein, den demokratisch legitimierten Landtag in seiner Gesetzgebungskompetenz zu ersetzen, wie das der vorliegende Entwurf mehrmals vorsieht. Mehrere geplante Bestimmungen würden die soziale Treffsicherheit schwächen, wie überhaupt das Thema Soziales auch verbal kaum vorkommt. Die Erhöhung von Einkommensobergrenzen mit gleichzeitiger Anhebung der Einstiegsmieten ist klar eine Umverteilung von unten nach oben. In Zeiten zunehmender Prekarisierung von Beschäftigung wird genau die wachsende Gruppe der GeringverdienerInnen durch die steigenden Einstiegsmieten benachteiligt, vom Erwerb eigenen Wohnungsraums zunehmend ausgeschlossen und zu Bittstellern bei Sozialeinrichtungen degradiert. Der Schutz von ErwerberInnen und MieterInnen gegenüber Bauträgern wird zwar angesprochen, aber nur mit Kann-Bestimmungen allenfalls vage in Aussicht gestellt. Dies ist besonders bedenklich, weil der Kreis der Bauträger über die als gemeinnützig im Sinne des WEG anerkannten auf private Unternehmungen ausgedehnt werden soll. Damit würde auch der Konsumentschutz erheblich geschwächt, denn die gesetzlichen Regelungen für die gemeinnützige Wohnungswirtschaft sind angewandter KonsumentInnenschutz Stellungnahme Begutachtung S.WFG 2015.docx 1.MA.dd /7

2 Damit wird die gemeinnützige Wohnungswirtschaft generell infrage gestellt: Die unter allgemein gesellschaftlichen, sozialen und verbraucherschützerischen Aspekten wünschenswerten gesetzlichen Regelungen für gemeinnützige Bauvereinigungen gelten für die neu hinzu kommenden privaten Bauträger nicht. Diese ungleiche Wettbewerbssituation könnte auf Sicht die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen beenden. Gleichzeitig sind aber die Mieten im gemeinnützigen Bereich seit langer Zeit deutlich günstiger als im privaten Wohnungsbereich. Auch die deutlich geringeren Mietensteigerungen im gemeinnützigen gegenüber dem privaten Wohnbereich belegen die Unverzichtbarkeit der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Im Gegenteil, sie sollte unbedingt ausgebaut werden, ebenso wie deren Effizienz. Wegen der für den Beginn der Begutachtungsfrist versprochenen aber erst etwa zwei Wochen später bereitgestellten Verordnung kann das Gesamtkonzept Wohnbauförderung NEU derzeit nicht vollständig beurteilt werden. Mit freundlichen Grüßen Stellungnahme Begutachtung S.WFG 2015.docx 1.MA.dd /7

3 1 Zielsetzung und Förderungsgegenstände Die soziale Zielsetzung fehlt vollständig: Eine soziale Verpflichtung oder Fürsorgeabsicht des Landes Salzburg für seine BürgerInnen wird nicht erwähnt, sondern nur im Nebensatz (3) als möglicher Ablehnungsgrund für Förderungsansuchen erwähnt. Eine Verpflichtung für das Land, ausreichende Mittel bereitzustellen, fehlt: Die hier wie auch im weiteren Gesetzestext vorkommende Einschränkung... nach Maßgabe der zur Verfügung stehende Mittel... weist darauf hin, dass spätere Beschränkungen der Wohnbaufördermittel gerechtfertigt werden sollen. Defintionen wie... kann eine Reihung der Förderungsansuchen vorgenommen werden oder... Je nach Förderungssparte kann dabei unterschieden werden. provoziert spätere willkürliche Entscheidungen der Verwaltungsbehörden und kann das Vertrauen der Bevölkerung in die Rechtsstaatlichkeit beeinträchtigen. 2 Wohnbauförderungsmittel (1) 1. Im Gesetz ziffernmäßig einen Mindestbetrag (140 Mio ) der zur Verfügung zu stellenden Mittel festzulegen, ist mindestens ungewöhnlich, wenn nicht gar ein Kunstfehler : Derartige Festlegungen gehören in die Verordnung. Während im gesamten Gesetzestext in mehreren Kann-Bestimmungen Absichten des Gesetzgebers undefiniert bleiben, wird hier unverständlicherweise ein veränderlicher Parameter fixiert. (2) Seit vielen Jahren weichen die Veränderungen des Verbraucherpreisindexes von den stärker steigenden Baukostenindizes voneinander ab. Besonders aber die Grundstückskosten bleiben unberücksichtigt, obwohl sie erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten und damit die Wohnkosten der Bevölkerung haben. Der Verbraucherpreisindex 2010 ist kein geeigneter Gradmesser für notwendige Anpassungen der zur Verfügung zu stellenden Wohnbauförderungsmittel. 3 Mobilisierung von Grundstücken Der für Grundstücksankäufe vorgesehene Betrag (5 Mio ) ist ein veränderlicher Parameter, der nicht in das Gesetz, sondern in eine Verordnung gehört. Raumordnerisch wünschenswerte Regelungen werden durch die unverbindlichen Kann- Bestimmungen an die Verwaltungsbehörden delegiert und allenfalls wirkungslos. Zweckmäßig wären Festlegungen mit möglichst exakt definierter Zielsetzung. Beispielsweise: Stellungnahme Begutachtung S.WFG 2015.docx 1.MA.dd /7

4 Eine fußläufige Anbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz in zu verordnender Entfernung muss gewährleistet sein. Die verordneten, jährlich anzupassenden und zu verordnenden höchstzulässigen Grund- und Aufschließungskosten dürfen nicht überschritten werden Leistungen der Gemeinden Der Paragraf ist in der bestehenden Form ersatzlos zu streichen, weil wirkungslos. In (2) wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die beschriebenen Aufgaben im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinden sind. Ersatzweise sind konkrete Ziele festzulegen, allenfalls auch für die Gemeinden, und dafür mögliche und erforderliche Schritte zu normieren. 7 Wohnbau-Förderungsprogramm Statt die bereitzustellenden Förderungsmittel auf Basis von Indizes festzulegen, welche die tatsächlichen Wohnkosten abbilden, wird normiert, dass es (bei Budgetknappheit oder sonstigen politischen Umständen?) auch weniger sein darf:... Die Landesregierung hat unter Bedachtnahme auf die vorgesehenen Förderungsmittel ein mittelfristiges Wohnbau-Förderungsprogramm zu erstellen Wohnberatung, Öffentlichkeitsarbeit und Wohnbaudatenbank Der Absatz (2) Für Wohnungssuchende kann die Landesregierung eine Wohnbaudatenbank einrichten. ist für ein Gesetz ungeeignet. Stattdessen wäre als konkretes Ziel zu normieren, für welchen Zweck (Wohnungsbörse, Tauschbörse, Übersicht Förderungsarten, Reihung von Ansuchen, ) und für welche NutzerInnen (Wohnungssuchende, Gemeinden, Banken, Behörden,...) eine Datenbank eingerichtet werden muss. Die genaue Ausformung kann in der Verordnung erfolgen. 9 Allgemeine Förderungsvoraussetzungen Eine explizite Bedachtnahme auf soziale Aspekte und die Einbindung in örtliche Strukturen fehlt. Immer wieder kam und kommt es zu auch gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Bauträgern und WohnungskäuferInnen oder -mieterinnen. Derzeit besteht noch die Möglichkeit, gemeinnützige Bauträger wegen Verstößen beispielsweise gegen das WGG zu belangen. Oder ihnen allenfalls sogar den Entzug der Stellungnahme Begutachtung S.WFG 2015.docx 1.MA.dd /7

5 Gemeinützigkeit in Aussicht zu stellen. Dieses Rechtsinstrument fällt bei der Öffnung der Wohnbauförderung für private Bauträger weg. Das ist einerseits eine Benachteiligung für die gemeinnützigen Bauvereinigungen, andererseits aber auch ein verminderter Schutz für die KundInnen der Bauträger und VermieterInnen. In 9 (2) 3. sollte daher vorgesehen werden, dass Bauträger einen Nachweis eines gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen beibringen müssen, in welchem die Errichtung gemäß den zu verordnenden bautechnischen und sonstigen Voraussetzungen bescheinigt wird. Die Kosten eines solchen Gutachtens wiegen die damit erreichte Sicherheit für Fördergeber und BewohnerInnen ganz gewiss auf. 10 Arten der Förderung, Zuschläge Eine klare Zielsetzung der primären Förderungsart fehlt im Gesetz. Eine solche Normierung sollte vom demokratisch legitimierten Landtag festgelegt werden, nicht von verordnenden Verwaltungsbehörden. 11 Begünstigte Personen Für die Kann-Bestimmung (3) Dabei kann nach Förderungssparten unterschieden werden. sollte ein Ziel festgelegt werden: Primär werden NiedrigverdienerInnen begünstigt. Wenn die bereitgestellten Mittel (s. o.) nicht ausreichen, sollten die Verdienstobergrenzen auch eingefroren oder allenfalls gesenkt werden können. 12 Förderbare Wohnnutzfläche Es sollten ein Wohnraum zuzüglich einem Wohnraum für jede im Haushalt lebende Person förderbar sein, für Ein-Personen-Haushalte also zwei Wohnräume. 13 Förderbare Baukosten Die Kosten für individuell oder gemeinschaftlich nutzbare Ladestationen für E-Mobilität einschließlich der Verbrauchsmesseinrichtungen sollten aufgenommen werden, allenfalls in die Verordnung. Zu (1) 6.: Aus dem Anliegerleistungsgesetz resultierende Kosten sollten ebenfalls in förderbaren Baukosten aufgenommen werden. (4) Eine Endabrechnungsverpflichtung sollte verbindlich vorgeschrieben werden. Allenfalls könnten Ausnahmen taxativ aufgezählt werden Stellungnahme Begutachtung S.WFG 2015.docx 1.MA.dd /7

6 14 Einkommen Mit der Anhebung der Obergrenzen wird der Kreis der Anspruchsberechtigten erheblich erweitert, gleichzeitig wird jener Kreis der GeringverdienerInnen erweitert, der dann bittstellend auf Sozialreinrichtungen angewiesen sein wird. Das erscheint angesichts zunehmender prekärer Beschäftigungsverhältnisse sozialpolitisch höchst bedenklich. Zu (1) und weder Sachleistungen noch zur Abdeckung von besonderen Aufwendungen bestimmte Leistungen darstellen; : Und wenn sie Sachleistungen etc. darstellen? Diese Formulierung lässt breiten Gestaltungsraum zu und erscheint sozialpolitisch bedenklich. Mit Blick worauf ist das beabsichtigt? 19 Veräußerungsverbot Eine Gleichstellung gemeinnütziger und privater Bauträger sollte unbedingt erreicht werden: Bei gemeinnützigen Bauträgern verbleiben geförderte Wohnobjekte regelmäßig auch nach Auslaufen der Förderung im vermietbaren Bestand, was nachhaltiger Förderungspolitik entspricht. Durch geeignete Bestimmungen sollte erreicht werden, dass diese Nachhaltigkeit auch im privaten Bereich gewährleistet wird. 22 Kaufförderung - Förderungsvoraussetzungen (3) Die Sicherstellung ist der Landesregierung auf Verlangen nachzuweisen; Dieser Nachweis sollte verpflichtend vorgesehen werden. Gerade mit Blick auf die Öffnung für private Bauträger erscheint dieser Nachweis als kleiner Schutz für die KundInnen der Bauträger unverzichtbar. 23 Art und Höhe der Förderung Die ausschließliche Förderung mittels nicht rückzahlbarer Zuschüsse widerspricht der angestrebten Nachhaltigkeit der Wohnbauförderung im Land Salzburg. Zahlreiche Protagonisten vom Österreichischen Rechnungshof über Arbeiterkammern bis zur Vereinigung gemeinnütziger Bauvereinigungen GBV verlangen die Beibehaltung der Förderung mittels Darlehen und begründen dieses Verlangen mit nachprüfbaren Angaben zur besseren Nachhaltigkeit Stellungnahme Begutachtung S.WFG 2015.docx 1.MA.dd /7

7 Wohnbauförderung ist nicht nur ein kaufmännisches oder finanztechnisches Projekt, sondern eine sozialpolitisch höchst wirksame Investition in die Zukunft unserer Gesellschaft. 26 Förderung der Errichtung von Mietwohnungen - Förderungsvoraussetzungen Die Ungleichbehandlung in 26 (4) zwischen dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegenden und privaten Bauträgern ist zu beseitigen: Sie ist nicht nur vermutlich mit guten Erfolgsaussichten juristisch anfechtbar, sondern benachteiligt die gerade besonders nachhaltig wirtschaftenden gemeinnützigen Bauvereinigungen, deren Wohnungen regelmäßig auch nach Förderungsablauf im vermietbaren Bestand verbleiben. Die KundInnen von privaten Bauträgern könnten diesen Schutzmechanismus (Mängelbehebung) nicht nutzen und wären daher besonders gefährdet, in endlose Rechtsstreitigkeiten verwickelt zu werden. Das ist ein weiteres Argument gegen die Öffnung der Wohnbauförderung für private Bauträger. 28 Anforderungen an das Mietverhältnis Eine Befristung (2)... nur auf die Dauer der Laufzeit der Förderung... sollte generell ausgeschlossen werden. 39 Zinsbeihilfe - Förderungsvoraussetzungen Eine Ungleichbehandlung von Eigentums- und Mietobjekten ist vermutlich rechtlich angreifbar, jedenfalls aber unsozial. Jenen Menschen, die immerhin Wohnungseigentum schaffen können, wird geholfen, während GeringverdienerInnen ohne die Chance auf Wohnungseigentum diese Förderungsmöglichkeit verschlossen bleiben soll. Das ist sozialpolitisch kontraproduktiv. 44 Datenschutzrechtliche Bestimmungen Die Wohnbauförderung wird nicht im hoheitlichen, sondern im privatrechtlichen Bereich der Verwaltung abgewickelt, daher stehen den FörderungswerberInnen die Rechsschutzmittel des AVG nicht zur Verfügung. Ersatzweise sollte ihnen beispielsweise ein Einsichtsrecht in die Förderungsakten eingeräumt werden Stellungnahme Begutachtung S.WFG 2015.docx 1.MA.dd /7