Gesetzentwurf zum Mieterstrom Solaranlagen auf Wohngebäuden sollen sich zukünftig lohnen

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1 # Gesetzentwurf zum Mieterstrom Solaranlagen auf Wohngebäuden sollen sich zukünftig lohnen Executive Summary > Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Förderung von Mieterstrom aus Solaranlagen beschlossen. Je nach Anlagengröße soll zusätzlich zur EEG-Vergütung ein Mieterstromzuschlag zwischen 2,21 und 3,81 Cent pro Kilowattstunde gezahlt werden. So sollen Projektrenditen von 5 bis 7% erreicht werden. > Die Mieterstromförderung wird auf die Stromlieferung an Letztverbraucher in dem jeweiligen Wohngebäude mit der Solaranlage beschränkt. Die Belieferung von Gewerbebetrieben in dem Gebäude ist möglich, solange die Fläche des Gebäudes zu mindestens 40% dem Wohnen dient. Eine Versorgung von Mietern in anderen Gebäuden ist ausgeschlossen. > Die Mieter sollen die Entscheidung für oder gegen den Bezug von Mieterstrom frei treffen können. Daher müssen der Mietvertrag und Mieterstromvertrag getrennte Verträge sein, die unabhängig voneinander abgeschlossen und gekündigt werden können. > Der Preis für den Mieterstrom darf 90% des in dem jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht übersteigen. Außerdem sind die Betreiber verpflichtet, die Mieter über den selbst produzierten Strom hinaus vollständig zu versorgen. > Der jährliche Ausbau im Bereich des Mieterstroms wird auf 500 MW begrenzt, um höhere Kosten für nicht privilegierte Stromkunden zu verhindern. > Aus steuerlicher Sicht ergibt sich aufgrund der unterbliebenen gesetzlichen Neuregelung im Gewerbesteuergesetz das Erfordernis einer vorausschauenden Planung. > Geschlossene Fonds sollten durch entsprechende Gestaltungen sicherstellen, keiner gewerblichen Tätigkeit nachzugehen bzw. weiterhin die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nutzen zu können. > Offene Fonds sollten ihre (Gewerbe-) Steuerbefreiung bzw. den Erhalt ihres Status als Investmentfonds sichern, indem die jährlichen Einnahmen aus der Stromlieferung die Geringfügigkeitsgrenze nicht überschreiten. Ziel des Gesetzentwurfs zur Förderung von Mieterstrom (BT-Drs. 18/13255) vom ist es, Mieter unmittelbarer an der Energiewende zu beteiligen und den Ausbau der Stromerzeugung aus Solaranlagen, der derzeit hinter dem jährlichen Ausbaupfad von MW zurückbleibt, zu steigern. Das Angebot von Solarstrom vom Hausdach an Mieter ist für den Anlagenbetreiber bisher nur selten wirtschaftlich, auch wenn einige Kostenbestandteile im Vergleich zum Strombezug aus dem Netz (Netzentgelte, netzseitige Umlagen, Stromsteuer und Konzessionsabgabe) nicht anfallen. Deshalb soll Mieterstrom aus Solaranlagen auch dann eine EEG-Förderung erhalten, wenn er ohne Nutzung des Netzes der allgemeinen Versorgung direkt an Letztverbraucher geliefert und von dem Mieter verbraucht wird. Zusätzlich plant die Bundesregierung die Einführung eines Mieterstromzuschlags als direkte Förderung von Mieterstrommodellen. Im Folgenden werden die Voraussetzungen der Mieterstromförderung (1.), die finanzielle Förderung der Mieterstrommodelle (2.), die Anforderungen an die Mieterstromverträge (3.) und die steuerrechtlichen Implikationen (4.) erläutert. 1

2 1. Voraussetzungen der Mieterstromförderung Der Mieterstromzuschlag setzt voraus, dass Strom aus Solaranlagen mit einer installierten Leistung von bis zu 100 kw, die auf, an oder in einem Wohngebäude installiert sind, innerhalb dieses Gebäudes an einen Letztverbraucher geliefert und im Gebäude verbraucht wird. an oder in einem Wohngebäude diese Schwelle selten überschreiten. Die Beschränkung der Anlagengröße auf 100 kw und die Vorgabe, dass nur Mieter in dem Gebäude, auf, an oder in dem die Solaranlage installiert ist, beliefert werden dürfen, schließen übergreifende Quartierslösungen derzeit aus. a. Kein Einspeisen ins Netz Der in der Solaranlage erzeugte Strom muss an einen Stromkunden in demselben Wohngebäude geliefert werden, auf, an oder in dem dieser Strom durch die Solaranlage erzeugt wird. Das Einspeisen des Stroms in ein Netz schließt den Mieterstromzuschlag aus, so dass die Mieterstromförderung gerade keine Einspeisevergütung ist. b. Mindestens 40% Wohnanteil Der Anwendungsbereich des Mieterstromzuschlags beschränkt sich nicht auf den Fall, dass der Strom an Wohnungsmieter geliefert wird. Möglich ist auch die Belieferung von Gewerbebetrieben in einem Gebäude, dessen Fläche zu mindestens 40% dem Wohnen dient. Auch in einem Gebäude mit Eigentumswohnungen sind der Betrieb einer Solaranlage und die Lieferung des erzeugten Stroms an die Mieter und an selbst nutzende Eigentümer möglich. So kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Anlage selbst betreiben und den Strom an die Wohnungseigentümer liefern. Der Betreiber der Solaranlage darf als Lieferant des selbst erzeugten Stroms jedoch nicht mit dem Verbraucher des Stroms identisch sein. Denn die Mieterstromförderung setzt eine Lieferung von Strom an einen Letztverbraucher voraus. Andernfalls läge keine Lieferung, sondern eine Eigenversorgung vor, bei der Stromerzeuger und Stromverbraucher ein und dieselbe Person sind. Die Beschränkung auf Wohngebäude, bei denen mindestens 40% der Fläche dem Wohnen dient, erfordert eine detaillierte Prüfung der konkreten Gebäudenutzung. c. Anlagengröße maximal 100 kw Ein förderfähiges Mieterstrommodell liegt nur vor, wenn der Strom in Solaranlagen erzeugt wird, deren installierte Leistung insgesamt 100 kw nicht überschreitet. Die Bundesregierung begründet diese Beschränkung damit, dass Solaranlagen auf, d. Einspeisung von Überschussstrom Der Betreiber der Solaranlage kann überschüssigen Strom, der in der Solaranlage erzeugt wird und nicht vollständig im Haus verbraucht wird, in das Netz der allgemeinen Versorgung einspeisen oder zwischenspeichern. Der Anlagenbetreiber muss die Entscheidung über die Zuordnung des Überschussstroms zeitgleich mit der Wahl des Mieterstromzuschlags treffen, damit ein Gleichlauf mit Zuordnungssachverhalten ohne Mieterstromzuschlag sichergestellt ist. e. Anlagenbetrieb durch Dritte Der Gesetzentwurf lässt Gestaltungen des Anlagenbetriebs zu, bei denen die Erzeugung des Mieterstroms nicht vom Vermieter selbst, sondern von einer dritten Person übernommen wird. Es steht dem Mieterstromzuschlag somit nicht entgegen, wenn Dritte die Errichtung der Anlage, die Stromlieferung, die energiewirtschaftliche Abwicklung (insbesondere Vertragswesen, Abrechnung, Kundeninformationen und Meldepflichten) sowie den Messstellenbetrieb übernehmen. Dies kann zum Beispiel ein auf Energiedienstleistungen spezialisiertes Unternehmen sein. f. Messkonzept Die Strommenge, für die der Mieterstromzuschlag in Anspruch genommen werden soll, muss so genau ermittelt werden, wie es die Messtechnik zulässt, die nach dem Messstellenbetriebsgesetz zu verwenden ist. 2

3 2. Förderung der Mieterstrommodelle Der Betreiber der Solaranlage erhält beim Mieterstrom neben der Mieterstromförderung auch den Erlös aus dem Verkauf des Stroms an die Letztverbraucher, ohne dass dafür Netzentgelte, netzseitige Umlagen, Stromsteuer und Konzessionsabgabe anfallen. Die Bundesregierung geht davon aus, dass die vorgesehene Förderung die Mieterstromprojekte unter den gegenwärtigen Rahmenbedingungen wirtschaftlich macht und zugleich Überrenditen ausgeschlossen werden. Die Mieterstromförderung erfolgt wie bei der Einspeisung in das Netz der allgemeinen Versorgung pro Strommenge in Kilowattstunden. Der Gesetzentwurf sieht drei Vergütungskategorien vor, die an die installierte Leistung der Solaranlage anknüpfen: bis 10 kw, über 10 kw bis 40 kw und über 40 kw bis 100 kw. Die unterschiedlichen Förderhöhen berücksichtigen nach Einschätzung der Bundesregierung, dass größere Anlagen einen geringeren Förderbedarf als kleinere Anlagen haben. Denn mit steigender Anlagengröße sind sinkende Anlagenpreise bzw. Stromgestehungskosten verbunden. Leistungsklasse Einspeisevergütung Mieterstromzuschlag Bis 10 kw 12,31 ct/kwh 3,81 ct/kwh Über 10 bis 40 kw Über 40 bis 100 kw 11,97 ct/kwh 3,47 ct/kwh 10,71 ct/kwh 2,21 ct/kwh Die Bundesregierung geht davon aus, dass die Mieterstromförderung die Projektrenditen auf ein Niveau von mindestens 5 bis 7% pro Jahr heben wird. Der jährliche Ausbau im Bereich des Mieterstroms wird auf 500 MW neu installierte Solaranlagen pro Jahr beschränkt. Um die notwendige Investitionssicherheit bei Mieterstromprojekten zu erhalten und den Deckel administrativ handhabbar zu machen, wird eine Übergangszeit von zwei Monaten gewährt. Sobald bei den Meldungen zum Marktstammdatenregister die 500 MW-Grenze erreicht ist, wird dies auf der Internetseite der Bundesnetzagentur veröffentlicht. Der Förderstopp gilt dann ab dem zweiten auf die Veröffentlichung folgenden Kalendermonat. Anlagen, die danach gemeldet werden, werden im nächsten Jahr vorrangig berücksichtigt. 3. Vorgaben für Mieterstromverträge Mieterstrom aus Solaranlagen soll sich nach dem Willen der Bundesregierung für Anbieter und Verbraucher des Stroms gleichermaßen lohnen. Der Vermieter bzw. Anlagenbetreiber hat ein Interesse, dass sich seine Investition amortisiert. Die Bundesregierung möchte sicherstellen, dass die wirtschaftlichen Vorteile über attraktive Preise auch beim Letztverbraucher ankommen. Der Gesetzentwurf sieht deshalb umfangreiche Vorgaben zum Mieterstromvertrag vor, um eine wettbewerbliche Selbststeuerung über den Strommarkt zu gewährleisten. a. Wahlrecht des Letztverbrauchers Der Mieter soll die Entscheidung für oder gegen den Bezug von Mieterstrom frei treffen können. Der Vertrag über die Miete von Wohnraum und der Mieterstromvertrag müssen unabhängig voneinander abgeschlossen und gekündigt werden können. Die Bundesregierung geht davon aus, dass bei der Vermietung von Wohnungen nicht selten ein strukturelles Verhandlungsungleichgewicht besteht. Sie befürchtet, dass sich ein Mietinteressent veranlasst sehen könnte, den Mieterstromvertrag gegen seinen Willen abzuschließen, um den Abschluss des Wohnraummietvertrags nicht zu gefährden. Dieser Gefahr soll die Trennung von Mieterstromvertrag und Wohnraummietvertrag entgegenwirken. Der Gesetzentwurf sieht Ausnahmen von diesem Grundsatz vor, wenn es sich um eine kurzfristige Überlassung von Wohnraum handelt. Auch in Konstellationen, in denen ein Gesamtpreis für Miete und Strom abgerechnet wird und die technischen Voraussetzungen für eine Abrechnung des Mieterstroms nicht gegeben sind, sieht der Gesetzentwurf Ausnahmen vor. Dies ist insbesondere bei kurzfristigen Mietverträgen über möblierten Wohnraum oder zum Beispiel bei Studenten- und Jugendwohnheimen und Alters- und Pflegeheimen der Fall. b. Höchstlaufzeit und Kündigung Ein Mieterstromvertrag mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr ist unwirksam. Gleiches gilt für die stillschweigende Verlängerung des 3

4 Vertragsverhältnisses um mehr als ein Jahr oder eine längere Kündigungsfrist als drei Monate. Wird der Vertrag über die Miete von Wohnraum beendet, so endet auch der Mieterstromvertrag mit der Rückgabe der Wohnung, ohne dass es einer ausdrücklichen Kündigung bedarf. Die auf ein Jahr beschränkte Vertragslaufzeit und die flexiblen Kündigungsmöglichkeiten des Mieters stehen mit dem Interesse des Mieterstromanbieters im Konflikt, dass sich seine Investitionskosten (insbesondere Einrichtung, Betrieb und Instandhaltung der Solaranlage, Stromlieferung, energiewirtschaftliche Abwicklung und Messwesen) amortisieren. Die Bundesregierung hält die kurzen Vertragslaufzeiten gleichwohl für interessengerecht, da die Einnahmen des Anlagenbetreibers auch bei Beendigung des Mieterstromvertrags nicht auf null sinken. In diesem Fall könne der Anlagenbetreiber nämlich den Strom einspeisen und dafür die Einspeisevergütung erhalten. Die Wahlfreiheit des Mieters in Verbindung mit der kurzen Vertragslaufzeit und dem Kündigungsrecht des Mieters bedeuten für die Planungssicherheit des Mieterstrommodells gleichwohl ein Risiko, das bei der Strukturierung und Wirtschaftlichkeitsberechnung der Mieterstromprojekte zu berücksichtigen ist. c. Preisobergrenze Der Gesetzentwurf sieht schließlich eine Preisobergrenze für Mieterstrom vor, um zu verhindern, dass der Mieter wirtschaftlich schlechter gestellt wird, als wenn er seinen Strom über einen Grundversorgungstarif bezieht. In der Jahresendabrechnung muss ein Vergleich erfolgen zwischen dem im Mieterstromvertrag vereinbarten Strompreis und dem Preis, der 90% des im jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs (auf Basis des Grund- und Arbeitspreises) entspricht. So soll der Mieter, ohne dass er selber Berechnungen anstellen muss, überprüfen können, ob der von ihm gezahlte Mieterstrompreis der gesetzlichen Vorgabe genügt. Wird der Höchstpreis überschritten, muss in der Jahresendabrechnung eine Herabsetzung erfolgen. d. Belieferung mit Reststrom Auch wenn Mieterstrom aus einer Solaranlage nicht zu allen Tages- und Nachtzeiten geliefert werden kann, muss der Mieterstromvertrag die umfassende Versorgung des Letztverbrauchers vorsehen. Der Mieterstromvertrag hat also den gesamten Strombedarf des Letztverbrauchers sicherzustellen. Der Anlagenbetreiber ist also gezwungen, sich die für eine umfassende Versorgung erforderlichen Strommengen zu beschaffen und an den Mieter weiterzuverkaufen. Es wird erwartet, dass die Belieferung mit Mieterstrom und die Belieferung mit Reststrom in einem Vertrag zusammengefasst werden. Aber auch wenn zwei gesonderte Verträge geschlossen werden, gelten die Regelungen für den Mieterstrom auch für den Reststrom. Der Preis für den Reststrom darf folglich die Preisobergrenze nicht überschreiten. 4. Steuerrechtliche Implikationen der Mieterstromförderung Von besonderer Relevanz sind schließlich die steuerrechtlichen Auswirkungen der Mieterstromförderung auf geschlossene und offene Immobilienfonds. a. Auswirkungen auf geschlossene Fonds Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei der Produktion von Strom um eine originär gewerbliche Tätigkeit im Sinne des 15 Abs. 2 Satz 1 EStG handelt. Soweit sich geschlossene Fonds in der Form von entprägten Personengesellschaften in der Stromproduktion betätigen, gelten die Gesellschaften als gewerblich, so dass diese gewerbesteuerpflichtig werden. Geschlossene Fonds in der Form von gewerblich geprägten Personengesellschaften, für die eine Entprägung nicht in Betracht kommt, können eine Befreiung von der Gewerbesteuer regelmäßig über die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erreichen. Soweit jedoch neben der Vermietung zusätzlich Mieterstrom geliefert wird, ist die Befreiung zu versagen, da es sich hierbei nicht um die ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im steuerlichen Sinne handelt. Schon bei einem durchschnittlichen Gewerbesteuerhebesatz in Höhe von 400% würde sich damit eine zusätzliche (Gewerbe-) Steuerbelastung in Höhe von 14% des Gewerbeertrages ergeben. Noch im Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft vom 17. März 2017 war ein entsprechender Hinweis enthalten, dass die Lieferung von Mieterstrom für die Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung unschädlich sein solle, soweit nicht mehr als 20% des Gewerbeertrages des Vermieters aus der Lieferung von 4

5 Mieterstrom resultiert. Weiterhin sollte das Körperschaftsteuergesetz angepasst werden und die darin enthaltene Steuerfreistellung für Wohnungsgenossenschaften und Vereine gemäß 5 Nr. 10 KStG auf die Lieferung von Mieterstrom ausgeweitet werden. Abweichend davon sieht der aktuelle Gesetzesentwurf der Bundesregierung jedoch keine der genannten Regelungen vor. Nach derzeitigem Stand bleibt es im Rahmen der Lieferung von Mieterstrom bei der aktuell bestehenden Versagung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung. Dies könnte jedoch dem Gesetzeszweck (Ausbau von Erneuerbaren Energien) zuwiderlaufen. Auch nach Auskunft der führenden Verbände der Immobilienwirtschaft, die sich in regelmäßigem Austausch mit dem BMF und dem BMWi befinden, ist eine wünschenswerte Gesetzesänderung vor der Bundestagswahl eher unwahrscheinlich, da der notwendige politische Wille derzeit offenbar nicht vorhanden ist. b. Auswirkungen auf offene Fonds Offene Fonds sind grundsätzlich von der (Gewerbe-) Steuer befreit, soweit sie keine aktive unternehmerische Bewirtschaftung betreiben ( 11 Abs. 1 Satz 2 InvStG bzw. 15 Abs. 2 InvStG n. F). Eine aktive unternehmerische Bewirtschaftung liegt z.b. vor, bei der Erbringung von Zusatz- oder Sonderleistungen, die das bei der langfristigen Vermietung übliche Maß überschreiten sowie bei Nebentätigkeiten, die nicht im Rahmen des Mietverhältnisses erbracht werden, z.b. bei Lieferung von Energieerzeugnissen. Die Lieferung von Strom an Mieter stellt sich daher als unüblich dar, so dass es sich um einen Fall der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung handeln sollte. Ein Fonds hat jedoch nicht zwangsläufig den Verlust seiner (Gewerbe-) Steuerbefreiung bzw. seines Status als Investmentfonds zu befürchten, da geringfügige Einnahmen aus Nebentätigkeiten als unschädlich im Sinne der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung anzusehen sind. Geringfügigkeit soll bei jährlichen Einnahmen von weniger als 5% der laufenden Einnahmen des Fonds vorliegen. des Fonds zu gewährleisten. Die Gewerbesteuerbefreiung bei Geringfügigkeit ist überdies künftig in 15 Abs. 3 InvStG n. F. gesetzlich verankert. Seitens des BMWi soll eine Lösung angedacht sein, wonach die Lieferung von Mieterstrom nicht durch das Vermietungsunternehmen selbst, sondern durch einen Dritten (z.b. neu gegründete Schwestergesellschaft) vorzunehmen ist. Dies stellt sich jedoch nicht immer als tragfähige Lösung dar. Insbesondere könnte eine derartige Gestaltung eine Betriebsaufspaltung darstellen. Weiterhin könnte auch eine aktive unternehmerische Bewirtschaftung zu bejahen sein, wenn die Stromlieferung durch einen Dritten erfolgt, dies aber dem Vermieter zuzurechnen ist. Aber auch in Fällen, in denen sich die Lieferung von Mieterstrom durch ein Drittunternehmen nicht steuerlich negativ auswirken würde, könnten wirtschaftliche und organisatorische Gründe gegen dieses Modell sprechen. Die Gründung einer weiteren Gesellschaft hat regelmäßig einen nicht unerheblichen finanziellen und verwaltungstechnischen Mehraufwand zur Folge. Hier sind insbesondere die laufende Überwachung, die Finanzausstattung, die Gründungskosten, sowie die Erstellung mehrerer Jahresabschlüsse und Bilanzen zu nennen. Wir beraten Sie gerne zu allen Fragen der Eigenversorgung und des Mieterstroms. Dr. Stefan Geiger Rechtsanwalt Fachanwalt für Verwaltungsrecht Standort Hamburg stefan.geiger@gsk.de Dr. Petra Eckl Rechtsanwältin Steuerberaterin Fachanwältin für Steuerrecht Standort Frankfurt petra.eckl@gsk.de Das Investmentsteuergesetz wurde mit Wirkung zum neu geregelt. Auch nach dieser Neuregelung ist es erforderlich, dass keine aktive unternehmerische Bewirtschaftung betrieben wird, um künftig weiterhin die Gewerbesteuerbefreiung 5

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