Die Pflegeimmobilie ist eine begehrte Geldanlage

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1 74 Finanzierung Im Visier der Investoren Die Pflegeimmobilie ist eine begehrte Geldanlage Pflegeimmobilien sind bei Anlegern zurzeit sehr beliebt doch nicht immer sind die Risiken bekannt. Heimbetreiber, die mit einem Investoren zusammenkommen ollen, sollten sich mit dessen Erartungen vertraut machen. Von Nikolaos Tavridis Im Oktober 2005 veröffentlichte die Deutsche Bank Research eine Studie mit dem Titel Mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft. Die Studie beschäftigt sich mit den Folgen für den Kapitalmarkt, die die demografischen Enticklung und die Überalterung der Gesellschaft mit sich bringen. Eigentlich kein neues Thema. Jedoch beirkte genau 2006 überstieg das Transaktionsvolumen die Milliardenmarke diese Studie, dass Investoren die demografische Enticklung endlich realisierten und ihre Anlagestrategien auf dieser Grundlage neu überdachten. Plötzlich urde die Sozialimmobilie, insbesondere die Pflegeimmobilie, für in- und ausländische Investoren attraktiv. Eine Sternstunde für die Pflegebranche: Denn in den Jahren zuvor verhinderte die mangelnde Investitionsbereitschaft, dass die Branche uchs. Denn: Der größte Teil des Kapitals von Pflegeeinrichtungen muss in die Immobilie investiert erden. Zischen den Jahren 1999 dem Jahr der Refugium- Pleite und 2005 spürten Betreiber von Pflegeeinrichtungen noch große Bedenken und Zurückhaltung von Seiten der Banken und Investoren, enn es um Investitionen bz. die Geährung von Krediten ging. Doch die Studie der Deutschen Bank Research machte die Pflegeimmobilie über Nacht gesellschaftsfähig. Nach 2005 konnten fast alle Betreiber deutlich spüren, dass Investoren sich plötzlich für sie interessieren. Fast jeder bekommt seitdem immer ieder Anfragen von Maklern, die seine Immobilie kaufen ollen, oder erhält FÜR DIE ZUSAMMENARBEIT MIT INVESTOREN GILT 1. Die genaue Standortanalyse ist die ichtigste Voraussetzung für ein erfolgreiches Geschäft. 2. Stellen Sie Ihre Wettbeerbsvorteile klar heraus. Mit detaillierten Kenntnissen der lokalen Situation und Kontakten können Sie auch größere Betreiber locker übertrumpfen. 3. Nehmen Sie sich die Zeit für eine genaue Zahlenplanung und gehen Sie davon aus, dass auch der Investor Fachkenntnisse hat. 4. Die Nachhaltigkeit der Miete ist ichtig. Die Miete muss sich aus dem Investitionskostensatz schlüssig ableiten. Maximal 85 Prozent des Umsatzes aus Investitionskosten sollten als Miete angesetzt erden. Planen Sie auch die Zukunft! Kann die Miete künftig erirtschaftet erden? Das muss, insbesondere bei Einrichtungen mit sehr hohen Investitionskosten, kritisch hinterfragt erden. 5. Denken Sie in Szenarien und finden Sie Lösungen für Fragestellungen ie: Was äre, enn der Satz der Pflegestufe I um 50 Prozent reduziert ird? Das sind Themen, um die sich Investoren bereits heute Gedanken machen. 6. Wenn Sie Ideen haben, die vom Raster abeichen, dann müssen Sie diese Ideen genauestens berechnen und nachvollziehbar gestalten. Ansonsten ird es sehr schierig, einen Investor zu überzeugen. 7. Nicht vergessen: Kein Investor möchte sein Objekt in Negativ-Schlagzeilen sehen. Selbst Heuschrecken ollen nicht Verursacher von Pflegeskandalen egen übertriebener Renditevorstellungen sein auch enn die Presse das anders propagiert. Dennoch muss die Qualität, die Sie als Betreiber erzielen ollen, dem Markt angepasst und bezahlbar sein. 8. Biedern Sie sich nicht an. Investoren haben ein gutes Gespür dafür. Sie arbeiten lieber mit Betreibern zusammen, die ihren Standpunkt vertreten können, als mit denen, die ihnen nach dem Munde reden.

2 75 ungebetene Vorschläge, eitere Pflegeimmobilien zu bauen, die von Investoren finanziert ürden. Auf der anderen Seite ird fast jeder institutionelle Investor von Maklern bedrängt, sein Geld in Pflegeimmobilien zu investieren. Das Investment Pflegeimmobilie ird als uniderstehliches Schnäppchen dargestellt: Nach Aussagen der Makler handelt es sich um eine einzigartige Kombination aus langfristiger Sicherheit egen der demografischen Enticklung und hoher Rendite. Und das bei geringem oder noch besser keinem Risiko. Wenn das nicht attraktiv ist! Und dem Investor ird auch noch gern vorgegaukelt, dass 90 Prozent der Umsätze eines Pflegeheimes staatlich garantiert seien. Die Ergebnisse ließen nicht auf sich arten: Nach Statistiken der axion consult GmbH urde 2005 ein Transaktionsvolumen von eta 450 Millionen Euro durch institutionelle Investoren realisiert. Im Jahr 2006 überstieg das Volumen bereits die 1-Milliarde-Marke, Tendenz steigend. Warum ist das passiert? Bereits seit einigen Jahren ist der deutsche Immobilienmarkt für institutionelle Investoren aus der ganzen Welt hochinteressant. Denn die Immobilienpreise in Deutschland sind im Vergleich mit England niedrig. Die niedrigen Preise, der elteit hohe Liquiditätsüberschuss und die niedrigen Zinsen haben in den letzten fünf Jahren dazu geführt, dass globale Investoren einen Run auf deutsche Immobilien gestartet haben, ie es in der Vergangenheit noch nie vorgekommen ist. Ausländische Investoren sehen gerade in der Pflegeimmobilie eine verlockende Anlage: Zum einen, eil deutsche Immobilien grundsätzlich attraktiv sind, zum anderen, eil die deutsche Demografie für die Pflegeimmobilie spricht. Vor enigen Jahren zeigten sich Banken und Investoren Pflegeimmobilien gegenüber noch skeptisch heute sind Besuche von Maklern bei Heimbetreibern an der Tagesordnung. Foto: photoalto Die Globalisierung erreicht Deutschlands Pflegeimmobilien Die meisten Investoren, die derzeit am Pflegeheimmarkt agieren, gehören zur Kategorie der so genannten institutionellen Investoren. Dabei handelt es sich um Unternehmen, die in der Regel fremdes Geld investieren. Nur gelegentlich ird eigenes Geld investiert, ie es zum Beispiel bei Pensionskassen der Fall ist. Auch Heuschrecken (Opportunity oder Hedge

3 76 Finanzierung DIE KRITERIEN AUS SICHT DER BANKEN Bei der Entscheidung für eine Finanzierungsbeteiligung interessieren sich die Banken für folgende Fakten: Szenario-Planung: Für verschiedene Annahmen müssen stets nachvollziehbare Kalkulationen und Szenarien vorliegen. Die Bettenzahl sollte zischen 80 und 150 Betten, in Ausnahmefällen bis zu 200 Betten liegen. Die Nettogeschossfläche sollte zischen 40 und 50 qm pro Beohner betragen. Der Anteil von Einzelzimmern sollte möglichst hoch sein, jedoch muss individuell der Standort berücksichtigt erden. Bei Neubauvorhaben erden in der Regel mindestens 60 Prozent der Zimmer als Einzelzimmer geplant. Die Herstellungskosten pro Bett (inklusive Mobiliar) sollten zischen und Euro liegen. Die Investitionskosten pro Bett und Tag sollten in der Bandbreite zischen zehn und 20 Euro liegen. Der Break-even-Punkt sollte nacheislich bei einer Auslastung von höchstens 85 Prozent (eher bei 80 Prozent) liegen. Funds) aus der Politik bekannt zählen zu den institutionellen Investoren. Im Vordergrund steht für alle Investoren die Rendite. Um eine möglichst hohe Rendite zu erreichen, ird einem kleinen Anteil von Eigenanteil (zischen 15 und 30 Prozent) ein hoher Anteil von Fremdkapital beigemischt. Das Fremdkapital kommt in der Regel von Banken. Die Banken spielen also bei jeder Investition in eine Pflegeimmobilie eine entscheidende Rolle. In der Praxis muss vor Abgabe eines Angebotes eine Refinanzierungszusage von einer Bank eingeholt erden. Daher hängt die Entscheidung des Investors im Wesentlichen ab von der Einschätzung der Bank. Zurzeit sind so genannte non recourse -Finanzierungen in Mode gekommen, also Finanzierungsarten, bei denen der Investor selbst nicht haftet, sondern bei denen das Investitionsobjekt als Sicherheit für die Bank eintritt. Folglich müssen Banken immer mit einbezogen und mit überzeugt erden. Was Banken vor einer Finanzierungszusage issen möchten und nach elchen Kriterien sie ihre

4 77 Entscheidungen treffen, haben ir im Kasten auf der folgenden Seite kurz dargestellt. Tatsächlich hat die Pflegeimmobilie für Investoren einige Minuspunkte War früher die Ansicht bei den Banken eit vertreten, einen möglichst guten Betreiber zu finden, um ihm dann fast blind zu vertrauen, vertreten immer mehr Banken die Ansicht, dass Immobilien finanziert erden müssen, die von jedem professionellen Betreiber erfolgreich beirtschaftet erden können. Daher hat eine fundierte Standortanalyse für die Bank höchste Priorität, denn daraus lassen sich alle relevanten Parameter ableiten. Diese systematische Untersuchung muss Angebot und Bedarf in der Region soohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht ermitteln und darstellen. Es reicht nicht aus, ein paar illkürliche Bedarfskennzahlen zu nennen; auch die sehr beliebte Bedarfsrechnung für Pflegeplätze, die sich einzig und allein an der Anzahl der über 65-Jährigen orientiert, hat überhaupt keine Aussagekraft. Viel ichtiger ist, den Wettbeerb im Pflegemarkt zu durchleuchten, auf die Qualität und die Quantität einzugehen und sich nicht auf vereinfachte Bedarfsdeckungsargumentationen zu stützen. Ist die Pflegeimmobilie tatsächlich die ideale Geldanlage für jeden in- oder ausländischen Investor? Unsere Antort: Nein. Sie ist kein Selbstläufer und kann nur mit Einschränkung empfohlen erden. Hier einige Minuspunkte: Die Pflegeimmobilie ist einseitig und eingeschränkt nutzbar. Der Markt ist eng. Die Ausahl eines geeigneten Betreibers ist schierig. Den Betreibern fehlt es meist an finanzieller Bonität. Mieten erden häufig unrealistisch hoch angesetzt. In vielen Unternehmen ereist sich das Zahlenmaterial in Buchhaltung und Controlling als unzuverlässig. Analysen zeigen: In der Branche sind überhöhte Kosten, realitätsfremde Planungen und mangelndes Verständnis für Wirtschaftlichkeit die Regel. Aufändige Konkurrenz-, Bedarfs- und Standortanalysen sind zingend erforderlich, um die Immobilie richtig einschätzen zu können. Die mangelnde Transparenz des Marktes macht es Außenstehenden fast unmöglich, Chancen und Risiken einzuschätzen. Hinzu kommt, dass es nur enige unabhängige Fachberater in der Branche gibt. Oft handelt es sich bei den Beratern um verkappte Makler, die möglichst schnell die Immobilien an den Mann bringen möchten.

5 78 Finanzierung Investoren gehen davon aus, dass der Markt sich konsolidieren ird In der letzten Zeit haben auch refinanzierende Banken und Investoren im In- und Ausland erkannt, dass es demnächst Einschnitte in der stationären Pflegeversorgung geben kann, da die Leistungen der Pflegeversicherung eingeschränkt erden. Man geht davon aus, dass sich der Markt polarisieren ird: Auf der einen Seite ird es Einrichtungen geben, die eine Grundversorgung leisten; auf der anderen Seite ird es Unternehmungen geben, die es verstehen, Privatzahler durch besondere Leistungen anzuziehen.auch diese Aspekte sollten von Betreibern überzeugend dargestellt erden. Bei den Investoren ist die Ansicht verbreitet, dass sich der Markt in den nächsten Jahren konsolidieren ird und dass professionelle Betreiber das Rennen machen erden. Mittlereile haben auch Investoren erkannt, dass es nur enige große Betreiber gibt und dass man sich daher mit kleineren Betreibern befassen muss, enn man sich langfristig auf dem Markt etablieren ill. Inzischen gibt es keine Vorbehalte mehr gegenüber kleineren oder nicht so bekannten Betreibern vor enigen Jahren ar das noch anders. Jetzt geht es den Investoren darum, professionelle Betreiber zu entdecken, die nachhaltig ihr Geschäft betreiben können und ihre genauen Kenntnisse des örtlichen Marktes geschickt für Wettbeerbsvorteile nutzen. Durch den hohen Kapitalfluss im Jahr 2006 fand auch bei den Renditen für Pflegeimmobilien eine geisse Kompression statt. Waren vor zei Jahren noch Renditen von acht bis neun Prozent p. a. selbstverständlich, sind binnen der ersten sechs Monate des Jahres die Renditen auf 6,5 bis 7,75 Prozent zusammengeschmolzen. Nicht eta, eil die Immobilie risikofreier georden ist, sondern eil einfach ausgedrückt der Markt mit zu enig Immobilien mit zu viel Geld überschemmt urde. Fazit: Das Risiko der Pflegeimmobilie kann nur durch eine angemessene Rendite aufgefangen erden. Eine niedrige Rendite ist bei dem vergleichseise hohen Risiko nicht angemessen. Wenn künftig die Leistungen der Pflegeversicherung gekürzt erden, ird die Pflegeimmobilie als Geldanlage an Attraktivität verlieren. Der Investor, der heute mit einer niedrigeren Rendite eingestiegen ist, hat künftig eventuell keine Reserven mehr. Auch der Betreiber, der heute seine Immobilie zu überhöhten Preisen verkauft, möge sich darüber im Klaren sein, dass er mit dem Käufer einen langfristigen Mietvertrag eingeht und sich mit ihm entsprechend arrangieren muss. Wenn der Investor über keine Reserven mehr verfügt, kann der Betreiber bei Belegungs- oder Pflegesatzproblemen nicht auf irtschaftliche Unterstützung seitens des Vermieters hoffen. In der Konsequenz sind Pleiten programmiert, ie z. B. die Refugium-Pleite, bei der überhöhte Mieten dem Unternehmen das Genick gebrochen haben. Was entscheidet über die angemessene, richtige Rendite? Dazu muss man issen, dass auch die Bonität des Betreibers die Höhe der Rendite beeinflusst. So muss ein kleinerer Betreiber, der zei, drei Häuser an unattraktiven Standorten betreibt, dem Investor eine höhere Rendite zusagen als ein bundeseit agierender Betreiber, der Häuser in bester Lage führt und eine entsprechend gute Bonität hat. Aber auch der Mietvertrag kann Ausirkungen auf die erforderliche Rendite haben: Die versteckten Kosten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, ie zum Beispiel die Umlage der Kosten für Instandhaltung oder Indexierung, müssen auf alle Fälle genauestens definiert erden, damit es später kein böses Erachen gibt. Gerade für kleinere Betreiber gibt es eine Möglichkeit, trotz mangelnder Bonität mit institutionellen Investoren zusammenzukommen: Zum Beispiel über eine Call Option, eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Vermieter bei Verletzung der Verpflichtungen seitens des Mieters die Möglichkeit hat, die Betreibergesellschaft zu übernehmen. Diese Möglichkeit schafft ein geisses Gleichgeicht im Mietvertrag und gibt dem Investor eine höhere Sicherheit, enn der Betreiber ausfällt. Dies iederum honoriert der Investor zum Beispiel mit einer niedrigeren Rendite oder mit dem Abschluss eines Mietvertrages mit einem Betreiber, der sonst nicht in Frage käme. Weitere Infos: Im Internet finden Sie Informationen unter der Adresse:.axion-consult.com.dbresearch.com, Die Studie finden Sie im Internet am besten bei Google unter dem Suchbegriff: Mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft. Der Verfasser ist Referent des Seminars zum Thema Krisenmanagement am 24./25. April in Hamburg soie am 20./21. Juni 2007 in Berlin. Weitere Infos erhalten Sie bei den Veranstaltungsdiensten des Vincentz Netork, Tel. (0511) und im Programm Altenheim Interaktiv, das dieser Ausgabe beiliegt. Nikolaos Tavridis ist Geschäftsführer der axion consult GmbH, Bad Homburg v. d. H.