Verwendung nur nach Rücksprache mit MoneyPark Regionales Zinsroulette: Hypozins-Unterschiede zwischen Schweizer PLZ-Gebieten Eine MoneyPark Analyse Zürich, Juli 2015
Executive Summary Nordwestschweizer zahlen die höchsten Hypozinsen, Ostschweizer die tiefsten - Banken und Versicherungen verlangen in der Romandie sowie im Bündnerland aktuell im Schnitt deutlich höhere Hypothekarzinsen als im Rest der Schweiz. - Besonders günstige Zinsen bieten sie derweil den Kunden in der Ostschweiz. - In den teuersten Regionen sind die durchschnittlichen Hypo-Zinsen dieses Jahr verglichen mit den ersten 5 Monaten 2014 gestiegen, obwohl das allgemeine Zinsniveau heute tiefer ist. In den restlichen Regionen sind die Zinsen gesunken. - Zwischen der günstigsten und der teuersten Region beträgt der durchschnittliche Zinsunterschied 0,23 Prozentpunkte. Auf eine 10-Jährige Festhypothek über 800 000 CHF macht das einen Kostenunterschied von 18 400 CHF1. - Für den Zinsanstieg sowie für die z.t. deutlichen regionalen Zinsunterschiede gibt es mehrere Erklärungsansätze: - In den teuersten Zinsregionen sinken die Immobilienpreise aktuell. Keine Prognose für die nahe Zukunft lässt eine Trendumkehr erwarten, im Gegenteil! Das erhöhte Risiko aus dem sich fortsetzendem Preis- und Wertverfall wird in den Hypotheken eingepreist. - In der Westschweiz bedeuten (für Schweizer Verhältnisse) hohe Arbeitslosenzahlen ebenfalls mehr Risiko. - In ärmeren Regionen (z.b. dem Jura) sind die Hypothekarsummen relativ tief. Da kleine Beträge für Banken und Versicherungen weniger attraktiv sind, verlangen sie auf solche höhere Zinsen. - Da Ferienwohnungen (z.b. im Bündnerland oder im Unterwallis) zu maximal 65% via Hypothek finanziert werden, sind auch diese Hypothekarsummen relativ tief und die Kredite entsprechend teuer. - Und was bedeutet das für die Kunden? Mittels Marktvergleich können Hypothekarnehmer viel Geld sparen: Dabei sollten sie Offerten regionaler und überregionaler Player mit einbeziehen. 1. Amortisation nicht berücksichtigt. 1
Agenda Forschungsfrage & Analyse Setup Darstellung der Ergebnisse Diskussion der Ergebnisse 2
Ausgangspunkt der Analyse: Banken und Versicherungen arbeiten mit regional unterschiedlichen Zinsgefügen auch im Jahr 2015? Die Hypothekarberater von MoneyPark haben die Beobachtung gemacht, dass Banken und Versicherungen für ähnliche Objekte und Kreditnehmer (Belehnung, Tragbarkeit, Alter etc.) je nach Schweizer Region unterschiedliche Zinsofferten stellen. Diese Beobachtung wurde für die Jahre 2013 und 2014 im Rahmen einer Auswertung von Kundenofferten durch MoneyPark empirisch bestätigt. Betrachtet wurden (zufällige Auswahl) jeweils 800 Offerten der ersten 5 Monate des Jahres. Zwischen 2013 und 2014 gab es bemerkenswerte Verschiebungen im regionalen Zinsgefüge. Wie sieht die Lage 2015 aus? Wer zahlt die höchsten Zinsen? Wer die tiefsten? Und wo gab es die grössten Verschiebungen? Ziele der Studie 1) Erhebung der durchschnittlichen Zinsen für Festhypotheken von Banken und Versicherungen über sämtliche Laufzeiten sowie gesondert für 10-jährige Festhypotheken. Jeweils aufgeteilt nach PLZ-Regionen. 2) Erhebung für die Periode Januar bis Ende Juni 2015 (1. Halbjahr) sowie Vergleich mit den ersten 5 Monaten 2013 und 2014. 3) Falls existierend, Erklärung der unterschiedlichen Zinsen und Zinsänderungen je nach Region. 4) Handlungsempfehlung für Hypothekarnehmer auf Basis der Erkenntnisse. 3
Methode Datenerhebung 1. 1000 verbindliche Offerten, die für die Kunden von MoneyPark bei insgesamt gut 70 Partnerbanken und -versicherungen angefordert wurden. 2. Beobachtungszeitraum: 1.1.2015 bis 30.6.2015 (1/2 Jahr) 3. Hypothekar-Laufzeiten: - Sämtliche Laufzeiten von Festhypotheken (2-25 Jahre) - Gesonderte Auswertung für 10-jährige Festhypotheken 4. Aufteilung nach PLZ-Grossregionen - 1xxx Südliche Westschweiz; Lausanne, Genf - 2xxx Nördliche Westschweiz; Neuenburg, Jura - 3xxx Bern & Oberwallis - 4xxx Grossraum Basel - 5xxx Aargau - 6xxx Zentralschweiz und Tessin - 7xxx Graubünden - 8xxx Zürich & Thurgau - 9xxx Ostschweiz 5. Die Daten wurden durch MoneyPark im Juli 2015 ermittelt 4
Agenda Forschungsfrage & Analyse Set up Darstellung der Ergebnisse Diskussion der Ergebnisse 5
In der Westschweiz und im Bündnerland sind die Zinsen gestiegen 1,8 Durchschnittlicher Jahreszins in % über alle Laufzeiten nach PLZ-Region 1,75 1,7 1,7 1,75 1,72 1,65 1,6 1,62 1,62 1,62 1,61 1,6 1,6 1,6 1,59 1,57 1,63 1,62 1,56 1,64 1,63 1,66 1,65 1,64 1,62 1,62 1,6 1,63 1,61 1,6 1,55 1,53 1,53 1,53 1,52 1,5 1,45 1,4 1xxx 2xxx 3xxx 4xxx 5xxx 6xxx 7xxx 8xxx 9xxx CH Durchschnitt PLZ-Regionen 2013 2014 2015 PLZ-Legende: 1 = Südliche Westschweiz (Lausanne, Genf) 2 = Nördliche Westschweiz (Neuenburg, Jura) 3 = Bern und Oberwallis 4 = Basel, Solothurn 5 = Aargau 6 = Zentralschweiz und Ticino 7 = Graubünden 8 = Zürich und Thurgau 9 = Ostschweiz 6
Die Zinsen divergieren grössere Unterschiede als in den Jahren zuvor Die höchsten Durchschnittszinsen offerieren Banken und Versicherungen aktuell in der PLZ-Region nördliche Westschweiz (im Vorjahr in Graubünden), die tiefsten in der Ostschweiz (vormals Basel). Die offerierten Zinsen sanken 2014 gegenüber 2013 in allen PLZ-Regionen ausser in Region 3 (Bern und Oberwallis), wo sie stagnierten. Vergleichen wir die Ergebnisse 2015 mit denen von 2014, sehen wir ein anderes Bild. In drei Regionen sehen wir höhere Zinsen als 2014: - In der südlichen Westschweiz, Region 1 (+10 Basispunkte) - In der nördlichen Westschweiz, Region 2 (+15 Basispunkte) - Im Bündnerland, Region 7 (+7 Basispunkte) 15 Basispunkte Zinsunterschied bedeuten auf eine Festhypothek von 500 000 Franken jährlich 750 Franken, auf eine von 800 000 Franken sogar 1200 Franken. Die Differenz ist substanziell, wenn man bedenkt, dass die durchschnittliche Neuhypothek in der Schweiz eine Laufzeit von rund 7,5 Jahren hat1. Über diese Laufzeit bedeutet der Zinsunterschied 5 625 bzw. 9000 Franken Mehrkosten2. Im selben Zeitraum sind die Zinsen in manchen Regionen stark gesunken, insbesondere im PLZ-Grossraum Zürich-Thurgau. Dort waren die durchschnittlichen Zinsen im ersten Semester dieses Jahres 10 Basispunkte tiefer als in der Vergleichsperiode 2014. Auf eine Hypothek von 800 000 Franken bedeutet das ein Zinsunterschied von jährlich 800 Franken2 bzw. 6000 Franken über 7,5 Jahre. Auch sind die Unterschiede zwischen den regionalen Durchschnitts-Zinssätzen grösser geworden: Zwischen der günstigsten Region (Ostschweiz, 1,52%) und der teuersten (nördliche Westschweiz, 1,75%) beträgt der Unterschied 23 Basispunkte. 2014 war die Differenz mit 7 Basispunkten noch ein Drittel so gross. 1. Durchschnitt über alle via MoneyPark abgeschlossenen Neuhypotheken seit September 2012. Keine Refinanzierung. 2. Amortisation nicht berücksichtigt. 7
2015: Günstige Ostschweiz, teure Westschweiz & Graubünden 8
2014: Teures Bündnerland, günstiger Grossraum Basel 9
2013: Hohe Zinsen im Osten, tiefe im Westen 10
Blick auf 10-jährige Festhypotheken ändert wenig an der Kernaussage Da die Einwohner der neun Schweizer PLZ-Regionen nicht dieselben Laufzeiten wählen und längere Laufzeiten i.d.r. höhere Zinsen bedeuten, ist ein Vergleich mit nur einer Laufzeit nötig. Wir haben zu diesem Zweck die aktuell mit Abstand populärste Laufzeit gewählt: die 10-jährige Festhypothek. Am Bild ändert die Analyse lediglich einer Laufzeit wenig: Die Regionen 1, 2 und 7 zeigen weiterhin die höchsten Zinsen auf (speziell das Bündnerland). Die Ostschweiz bleibt die günstigste Zinsregion, die restlichen Regionen verharren im Mittelfeld. 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 Durchschnittlicher Zins für eine 10-jährige Festhypothek nach PLZ-Region 2015 1,77 1,76 1,75 1,7 1,62 1,63 1,53 1,67 1,57 1,56 1,63 1,53 1,79 1,72 1,63 1,59 1,53 1,52 1xxx 2xxx 3xxx 4xxx 5xxx 6xxx 7xxx 8xxx 9xxx Durchschnittlicher Zins für eine 10-jährige Festhypothek Durchschnittlicher Zins über alle Laufzeiten PLZ-Legende: 1 = Südliche Westschweiz (Lausanne, Genf) 2 = Nördliche Westschweiz (Neuenburg, Jura) 3 = Bern und Oberwallis 4 = Basel, Solothurn 5 = Aargau 6 = Zentralschweiz und Ticino 7 = Graubünden 8 = Zürich und Thurgau 9 = Ostschweiz 11
10-jährige Festhypotheken im Jahr 2015 Bündnerland besonders teuer 12
Die Zinsunterschiede innerhalb der PLZ-Regionen sind substantiell Nicht nur die Zinsunterschiede zwischen den Regionen sind bedeutend, sondern insbesondere auch die Unterschiede zwischen den offerierten Zinsen innerhalb der Regionen. Wenn wir die höchsten und tiefsten Offerten betrachten, finden wir die grössten Unterschiede in Region 3. Schauen wir nur die mittleren 80% der Offerten an (sprich wir lassen die oberen und unteren 10% (Dezile) der Offerten als Ausreisser aussen vor), so sind die Differenzen in Region 5 am grössten. Sie betragen (95 Basispunkte; bei einer Hypothek von 500 000 Franken macht das einen Unterschied von 4750 CHF pro Jahr1). 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Zinsdifferenz in Basispunkten zwischen den teuersten und günstigsten Offerten nach PLZ-Region 149 138 129 121 114 103 105 105 101 95 71 65 66 66 71 55 46 36 1xxx 2xxx 3xxx 4xxx 5xxx 6xxx 7xxx 8xxx 9xxx Zinsdifferenz zwischen Minimum und Maximum in Basispunkten Zinsdifferenz zwischen 2. und 9. Dezil in Basispunkten PLZ-Legende: 1 = Südliche Westschweiz (Lausanne, Genf) 2 = Nördliche Westschweiz (Neuenburg, Jura) 3 = Bern und Oberwallis 4 = Basel, Solothurn 5 = Aargau 6 = Zentralschweiz und Ticino 7 = Graubünden 8 = Zürich und Thurgau 9 = Ostschweiz 1. Amortisation nicht berücksichtigt 13
Agenda Forschungsfrage & Analyse Set up Darstellung der Ergebnisse Diskussion der Ergebnisse 14
Die durchschnittlichen Zinsen sind im ersten Halbjahr 2015 tiefer als im Beobachtungszeitraum 2014 und 2013 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Hypo-Zins-Entwicklung seit 2010 plus Fokus auf die Beobachtungszeiträume CHF Festhypothek 5 Jahre CHF Festhypothek 10 Jahre CHF Libor-Hypothek - 3 Monate Durchschnittliche Zinsen auf 10-jährige Festhypotheken in den Beobachtungszeiträumen Datengrundlage: Schaufensterpreise (d.h. Richtzinsen) von 30 Banken und Versicherungen im Durchschnitt. Bei Bedarf stellen wir Ihnen die Daten gerne zur Verfügung. 15
Nicht alle profitieren von den gesunkenen Zinsen Wir haben in der Grafik auf der vorangegangenen Seite gesehen, dass die durchschnittlichen Schaufensterpreise (d.h. öffentlich kommunizierten Richtsätze) im ersten Semester 2015 tiefer waren als in den beiden Beobachtungszeiträumen (Januar bis und mit Mai) 2013 und 2014. Für 10-jährige Festhypotheken lagen sie 2015 bei 1,84% 2014 bei 2,49% 2013 bei 2,19% Die den MoneyPark Kunden offerierten Zinsen lagen in allen drei Beobachtungszeiträumen insgesamt sowie in allen PLZ-Regionen deutlich unter den durchschnittlichen Richtzinsen der Anbieter. Wir stellen zudem fest, dass von 2013 auf 2014 (in den beoachteten Perioden) die Richtzinsen zwar stiegen, den MoneyPark Kunden aber trotzdem durchwegs tiefere Zinsen offeriert wurden (d.h. in allen PLZ-Regionen). Mittels breitem Marktvergleich lassen sich folglich auch in einem steigenden Zinsumfeld günstigere Zinsen aushandeln. von 2014 auf 2015 die Zinsen gesunken sind, jedoch nicht alle Hypothekarkunden der Schweiz (gleichermassen) davon profitieren konnten: In manchen PLZ-Regionen sanken die durchschnittlich offerierten Zinsen mehr, in manchen weniger stark. UND: In drei Regionen stiegen die Zinsen sogar und das im Schnitt um bis zu 15 Basispunkte. 16
Das Zinsroulette dreht sich Vergleichen wir die Zinslandkarten 2015 und 2014, so sehen wir, dass keine Schweizer PLZ-Region im Ranking gleich geblieben ist. Was gestern galt, gilt heute also nicht mehr. Oder anders ausgedrückt: Eine Bank, die 2014 kompetitive Zinsen bot, muss dies im laufenden Jahr nicht ebenfalls tun. Je nach Strategie passen die Anbieter ihre Zinsen teils drastisch nach oben oder unten an.. 17
Wie lassen sich die unterschiedlichen Zinsentwicklungen erklären? (Zusammenfassung; Deep Dive auf den folgenden Seiten) Die unterschiedliche Entwicklung der Zinsen in den verschiedenen PLZ-Regionen lässt sich durch mehrere Einflussgrössen erklären: 1. Durch die Preisentwicklung: Im Bündnerland sowie in der Westschweiz dürften die durchschnittlichen Preise auf Wohnimmobilien dieses Jahr sinken, prognostiziert der Immo-Berater Wüest & Partner. Die Annahme der Masseneinwanderungsinitiative verstärkt den Druck auf die Preise. 1. Aufgrund der Tatsache, dass Banken und Versicherungen Kunden mit tieferen Hypothekarsummen mit höheren Zinsen abstrafen (vergleichbarer Aufwand, jedoch kleinerer Ertrag als bei hohen Summen). In diesem Zusammenhang auch Aufgrund des hohen Anteils von Ferienwohnungen am gesamten Immo-Bestand. Dieser ist nicht zuletzt im Bündnerland sowie im Unterwallis besonders ausgeprägt. 2. Anhand der Konkurrenzlage unter den Hypo-Anbietern. 3. Anhand der Arbeitslosenzahlen diese sind in der Romandie besonders hoch. 4. Durch kürzlich umgesetzte Regulierungsschritte im Immo- und Hypomarkt; insbesondere des Niederstwertprinzips, das seit September 2014 gilt. 18
Die Preisentwicklung erklärt die Zinsverschiebungen teilweise Wir stellen fest, dass die Zinsen vom ersten Halbjahr 2014 aufs erste Halbjahr 2015 in drei von neun PLZ- Regionen gestiegen sind (und vice versa). Wie lässt sich das erklären, wenn doch das allgemeine Zinsumfeld im laufenden Jahr deutlich tiefer liegt? Wir gehen davon aus, dass dies teilweise an der Preisentwicklung liegt: Besonders in der Westschweiz und im Kanton Graubünden geben die Immobilienpreise aktuell nach. D.h. die Vergabe von Hypotheken in diesen Regionen ist mit mehr Risiken behaftet. In den Regionen mit weiter steigenden Immo-Preisen geben die Anbieter die tieferen Zinsen weiter. 1 1. Quelle: Wüest & Partner / NZZ, vgl. http://www.nzz.ch/wirtschaft/abgekuehlter-hotspot-1.18527017 19
Masseneinwanderungsinitiative verstärkt den Preisdruck Als möglichen kurzfristigen Einfluss sehen wir zudem die Annahme der Massen-einwanderungsinitiative im Februar 2015. Diese setzt besonders in Regionen mit hohen Ausländer-Anteilen (insb. auch Grossraum Genf) die Immobilienpreise weiter unter Druck. Wenn wir uns den Ja-Anteil der Abstimmung anschauen (rechts), so haben offensichtlich viele Westschweizer geahnt, dass eine Annahme der Masseneinwanderungsinitiative negative Konsequenzen für die Region haben würde. Ob sie dabei aber die Hypo- Zinsen im Sinn hatten, ist wohl eher unwahrscheinlich. 1 1. Quele: Bundesamt für Statistik BfS / NZZ / Wikipedia, https://de.wikipedia.org/wiki/eidgen%c3%b6ssische_volksinitiative_%c2%abgegen_masseneinwanderung%c2%bb 20
Hypo-Anbieter sind Rosinenpicker kleine Hypotheken uninteressant Gemäss unseren Marktexperten sind es insbesondere die Banken, die ihre Zinsen je nach Region anpassen. Versicherungen tun dies kaum. Was jedoch beide Anbietertypen tun, ist Kunden mit kleineren Hypothekarsummen diskriminieren1: Sie erhalten weniger oft überhaupt eine Offerte und wenn, dann sind die Zinsen relativ hoch. Der Hauptgrund: Der Aufwand auf Anbieterseite ist ähnlich hoch wie bei einem höheren Hypothekarvolumen, allerdings ergibt sich bei gleichem Zins ein kleinerer Ertrag. Umgekehrt sind die Zinsen bei grösseren Hypothekarvolumen häufig tiefer, weil... sich die Kunden oftmals eingehender informieren sie eine grössere Verhandlungsmacht haben (insbesondere haben sie haben Assets, die sie zu ihrer Hypothekarbank transferieren können). Auf Basis dessen erklärt sich teilweise auch, wieso die Zinsen in der nördlichen Westschweiz (u.a. strukturschwacher Jura) und im Graubünden (abgesehen vom touristischen Engadin ebenfalls verhältnismässig einkommensschwach) verhältnismässig hoch sind. 1. Vgl. http://www.20min.ch/finance/news/story/banken-verschmaehen-leute-mit-mini-hypotheken-28125397, bei Interesse stellen wir Ihnen die MoneyPark- Studie gerne zur Verfüung. 21
Auf Ferienwohnungen zahlen Schweizer höhere Zinsen Wir stellen fest, dass die Zinsen besonders in den Regionen hoch (und sogar gestiegen) sind, in denen die Immobilienpreise (leicht) ins Rutschen gekommen sind. Die hohen Zinsen im Graubünden und im (Unter-)Wallis führen wir zudem teilweise auf den hohen Anteil an Ferienwohnungen zurück. Zwei Gründe: Anteil Ferienwohnungen in der Schweiz Ferienwohnungen werden eher aufgegeben, wenn der Hypo-Kunde in finanzielle Schieflage gerät. Ferienwohnungen werden bis maximal 65% belehnt, die Hypo-Summen sind entsprechend kleiner (vgl. Argumentation auf vorangegangener Seite). 1 1. Quelle: TagesAnzeiger, vgl. http://www.tagesanzeiger.ch/schweiz/standard/gemeindefusionen-koennten-baustopp-aushebeln/story/13569091 22
In manchen Schweizer Regionen ist der Konkurrenzdruck tief Ausschlaggebend für die Höhe der Hypothekarzinsen sind im Kern immer die Margen der Banken: Je tiefer der Aufpreis zu den Marktzinsen (Swap), desto attraktiver sind die Zinsen für die Endkonsumenten. Wie sportlich die Offerten von Hypo-Anbietern sind sprich wie knapp die Marge berechnet ist hängt zu einem grossen Teil davon ab, wie ausgeprägt die Konkurrenzlage ist. Ist eine Bank oder eine Versicherung in einem regionalen Markt nur ein Anbieter unter vielen, so ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass die Marge tief ist. Besteht in einem Markt hingegen ein Oligopol (nur eine Handvoll Anbieter), so sind die Zinsen mit hoher Wahrscheinlich höher als in kompetitiveren Märkten. Insbesondere im Bündnerland herrscht eine verhältnismässig schwache Konkurrenzlage vor: Die dortige Kantonalbank spürt einen verglichen mit dem Rest der Schweiz geringen Margendruck. In der zinsgünstigen Ostschweiz hingegen (aber auch in vielen anderen Regionen, z.b. in Zürich) tummeln sich etliche Anbieter; die Offerten sind entsprechend sportlich. 23
Arbeitslosenzahlen in der Romandie bieten zusätzliche Erklärungsansätze Interessant ist auch, dass die Zinsen in der Westschweiz in den Jahren 2013 und 2014 noch im Mittelfeld lagen. Erst aufs Jahr 2015 hin sind sie gestiegen. Arbeitslosenquoten im Mai 2015 Möglich ist, dass einige der Hypo-Anbieter ihre Risiko-Policy an die relativ hohen Arbeitslosenquoten in der Westschweiz angepasst haben. 1 2 1. Quelle: http://www.o-mag.ch/uploads/seco%20-%20arbeitslose%20nach%20kantonen%20dez.%202104%20karte.png 2. Quelle: Staatssekretariat für Wirtschaft Seco, http://www.seco.admin.ch/themen/00374/00384/ 24
Regulierungsschritte führen zu stärkerer Risiko-Differenzierung In den vergangenen zwei Jahren wurde mehrmals von staatlicher Seite ins Hypothekargeschäft eingegriffen: Antizyklischer Kapitalpuffer für die Finanzierung von Wohnliegenschaften: Herbst 2013: Einführung (1%). Folge: Erhöhung der Eigenmittel der Banken um 3 Mia. CHF. Sommer 2014: Verdoppelung von 1% auf 2%. (Selbst-)Regulierung der Banken per Sommer 2012 und Herbst 2014: Mindestens 10% des Belehnungswerts einer Liegenschaft müssen durch harte Eigenmittel finanziert werden sprich nicht durch Vorbezug oder Verpfändung von Geldern der Pensionskasse. Verkürzung der Amortisation von 20 auf neu 15 Jahre (auf zwei Drittel des Belehnungswerts der Hypothekarschuld). Einführung des Niederstwertprinzips: Als Belehnungswert von Immobilien ist neu der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis massgeblich. Einführung von Negativzinsen im Dezember 2014 durch die SNB und weitere Senkung im Januar 2015 Mehr dazu auf der nächsten Seite Eine der Folgen der Regulierung ist, dass die Hypo-Anbieter ihre Zinsen stärker den Risiken anpassen: Wenn die Anbieter die Gefahren auf den Hypothekarmärkten Westschweiz und Graubünden als höher einschätzen, als im Rest der Schweiz, sind dort auch die Zinsen überdurchschnittlich hoch. 25
Niederstwertprinzip macht mehr Fremdkapital erforderlich Seit September 2014 gilt bei der Vergabe von Hypotheken das so genannte Niederstwertprinzip1. Dieses besagt, dass bei einer Hypothek der niedrigere Wert von Kaufpreis und Bankschätzung zur Anwendung kommt. In Regionen mit sinkenden Preisen sind die Hypo-Anbieter bezüglich ihren Schätzungen vorsichtiger geworden. Tiefere Schätzwerte haben zur Folge, dass die Belehnung umso höher ist2. Höhere Belehnungswerte bedeuten mehr Risiko. Dieses Risiko spiegelt sich in den Zinssätzen wieder. MoneyPark hat im Rahmen einer separaten Studie1 ausgewertet, wie oft Banken und Versicherungen 2014 Liegenschaften höher, tiefer oder gleich dem Kaufpreis bewerten (siehe rechts). Vergleich Bankschätzung mit Kaufpreis In 30 Prozent der Fälle bewerten die Hypo-Anbieter die zu finanzierende Liegenschaft tiefer. Der Anteil hat sich gegenüber 2013 erhöht (vormals 26%). 55% 30% 16%. 1. Wir haben hierzu eine separate Studie erstellt, die wir Ihnen bei Interesse gerne zur Verfügung stellen. 2. Immobilien können in der Schweiz maximal zu 80% des durch das Niederstwertprinzip bestimmten Preises mit einem Hypothekarkredit belastet werden. 26
Handlungsempfehlung an die Hypothekarkunden: Vergleichen lohnt sich Wir empfehlen den Vergleich von Offerten von mindestens drei Anbietern. Dabei sollten Hypothekarnehmer sowohl Banken als auch Versicherungen mit einbeziehen. Zudem sollten sie sich bei regionalen und überregionalen Anbietern informieren. Einfacher (und in den meisten Fällen günstiger) ist es, bei der Aufnahme einer Hypothek unabhängige Beratungsdienstleistungen zu nutzen. Denn: Die Unterschiede zwischen den je nach Region offerierten Durchschnittszinssätzen sind beachtlich. Das muss aber nicht heissen, dass es unmöglich ist, in einer Region mit hohen durchschnittlichen Zinssätzen an eine attraktive Offerte zu kommen. Das zeigen exemplarisch folgende beiden Beispiele: Für einen 35-jährigen Kunden mit Kaufobjekt in Studen BE (PLZ 2557) holten wir im März 2015 drei Offerten ein: Für die von ihm gewünschte Festhypothek mit Laufzeit 10 Jahren verlangten die drei Anbieter Zinssätze von 1,63 bis 2,1 Prozent. Der Unterschied beträgt 0,47 Prozentpunkte. Auf die gesamte Laufzeit und einen Hypothekarbetrag von 500 000 CHF macht das 23 500 CHF (Amortisation nicht berücksichtigt). Ein ebenfalls 35-jähriger Kunde mit Kaufobjekt in Schönengrund AR (PLZ 9105) bekam im ebenfalls im März folgende Angebote: Für eine 10-jährige Festhypothek wurden Zinssätze zwischen 1,65 und 2,11 Prozent offeriert. Die Differenz beträgt also 0,46 Prozentpunkte. Vergleichen lohnt sich in jedem Fall! 27
Weitere Fragen? Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung Ansprechpartner: Dr. Stefan A. Heitmann, CEO E-Mail: stefan.heitmann@moneypark.com Mobile: 079 890 27 77 Alex Hämmerli, Manager Media & Public Relations E-Mail: alex.haemmerli@moneypark.com Mobile: 079 690 09 04 Oder besuchen Sie uns in unserer Filiale Zürich (3. Stock): Gartenstrasse 14 8002 Zürich 28
Anhang: Schweizer Wohneigentumsquoten nach Kanton 29