Privates Baurecht - Grundlagenwissen

Privates Baurecht - Grundlagenwissen Robert Schulze Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Kanzlei Augsburg Kanzlei München Bergiusstr. 15 86199 Augsburg Tel.: 08 21 / 90 630 0 Fax: 08 21 / 90 630 30 E-Mail: schulze@meidert-kollegen.de www.meidert-kollegen.de Franziska-Bilek-Weg 9 (Theresienhöhe) 80339 München Tel.: 0 89 / 54 58 78 0 Fax: 0 89 / 54 58 78 11 E-Mail: muenchen@meidert-kollegen.de RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 1

Architekten- und Ingenieurverträge Einordnung als Werkvertrag Nichts Neues; Bestätigung der Rspr.! Eigener Abschnitt im Werkvertragsrecht ( 650p 650t BGB n.f.) weitgehend Verweis auf bauvertragliche Regelungen Definition ( 650p Abs. 1 BGB n.f.): Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 2

Erforderliche Leistungen isd 650p Abs. 1 BGB n.f. Nur diejenigen Leistungen sind geschuldet, die erforderlich sind, um die Leistungsziele zu erreichen (Funktionalvertrag). Dies sind nicht immer alle Grundleistungen der HOAI! Nicht erforderliche und damit nicht beauftragte Grundleistungen werden nicht vergütet ( 8 Abs. 2 HOAI). Abweichende Vereinbarung sind (wohl) zulässig. Dann aber: Pflicht des Architekten den Auftraggeber über die Möglichkeit zur Herausnahme von Grundleistungen, Abschluss eines Stufenauftrages etc. aufzuklären. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 3

Empfehlung Nicht bloßer Verweis auf die Leistungsphasen der HOAI, sondern klare vertragliche Regelung und Vereinbarung des Leistungskataloges mit Definition und Bewertung der beauftragten Leistungen! RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 4

Die Zielfindungsphase 650p Abs. 2 BGB n.f Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 5

Die Zielfindungsphase 650p Abs. 2 BGB n.f Besonders achten sollte der Ingenieur in der Projekt-Frühphase auf die Vereinbarung klarer Planungs- und Überwachungsziele. Das Gesetz sieht hierfür ein kompliziert anmutendes Prozedere vor, bei dem abzuwarten bleibt, ob die Praxis dies tatsächlich umsetzt. Solange Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst auf eine Konkretisierung dieser Ziele hinzuwirken. Hierfür hat er eine Planungsgrundlage zu erstellen, die er dem AG zusammen mit einer sog. Kosteneinschätzung zur Zustimmung vorlegt. Für die Zustimmung kann der Ingenieur dem AG eine Frist von z.b. 2 Wochen setzen. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 6

Sonderkündigungsrecht ( 650r BGB n.f.) (1) Nach Vorlage von Unterlangen gemäß 650p Absatz 2 kann der Besteller den Vertrag kündigen. Das Kündigungsrecht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen, bei einem Verbraucher jedoch nur dann, wenn der Unternehmer ihn bei der Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist, in der es ausgeübt werden kann, und die Rechtsfolgen der Kündigung unterrichtet hat. (2) Der Unternehmer kann dem Besteller eine angemessene Frist für die Zustimmung nach 650p Absatz 2 Satz 2 setzen. Er kann den Vertrag kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung verweigert oder innerhalb der Frist nach Satz 1 keine Erklärung zu den Unterlagen abgibt. (3) Wird der Vertrag nach Absatz 1 oder 2 gekündigt, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen entfällt. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 7

Nach Erhalt der Planungsgrundlage kann AG binnen zwei Wochen ein Sonderkündigungsrecht ausüben. Ein Verbraucher ist durch den Ingenieur darauf hinzuweisen, anderenfalls kann die Sonderkündigung durch den AG noch später ausgesprochen werden. Dem Ingenieur steht ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn der Auftraggeber sich nicht innerhalb einer ihm gesetzten Frist zu der Planungsgrundlage erklärt oder die Zustimmung verweigert. Übt eine Partei das Sonderkündigungsrecht am Ende dieser Zielfindungsphase aus, erhält der Ingenieur nur Vergütung für bis dahin erbrachte Leistungen. Schwierigkeit, diese Leistungen zu bewerten, da die Vergütung hierfür nicht ohne weiteres der HOAI zu entnehmen ist (die Zielfindungsphase ist nicht mit der Lph 1 gleichzusetzen). RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 8

Sonderkündigungsrecht ( 650r BGB n.f.) Kritik: Unklares Ende der Zielfindungsphase (Abschluss der Bedarfsermittlung?; Abschluss der Grundlagenermittlung?, Abschluss der Vorplanung?; Abschluss der Entwurfsplanung?) Tipp: Vertragliche Vereinbarung und Konkretisierung einer Planungsphase 0 inklusive Leistungsinhalt. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 9

Die Zielfindungsphase 650p Abs. 2 BGB n.f Der Ingenieur sollte also bereits vor Erstellung der Planungsgrundlagen mit Kosteneinschätzung auf eine Vergütungsabrede hierfür hinwirken. Da die Beziehung der Parteien in dieser Frühphase des Projekts regelmäßig noch recht unverbindlich sind, wird dies nicht einfach umzusetzen sein. Wichtig ist für den Ingenieur, dass der Gesetzgeber die Zielfindung gerade nicht als Akquisetätigkeit des Ingenieurs einordnet, sondern als eine grundsätzlich vergütungspflichtige Leistung auf vertraglicher Grundlage - denn anderenfalls wäre nach der Zielfindung kein Sonderkündigungsrecht erforderlich. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 10

Anordnungsrecht und Vergütungsanpassung ( 650q BGB n.f.) (1) Für Architekten- und Ingenieurverträge gelten die Vorschriften des Kapitels 1 des Untertitels 1 sowie die 650b, 650e bis 650h entsprechend, soweit sich aus diesem Untertitel nichts anderes ergibt. (2) Für die Vergütungsanpassung im Fall von Anordnungen nach 650b Absatz 2 gelten die Entgeltberechnungsregeln der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in der jeweils geltenden Fassung, soweit infolge der Anordnung zu erbringende oder entfallende Leistungen vom Anwendungsbereich der Honorarordnung erfasst werden. Im Übrigen ist die Vergütungsanpassung für den vermehrten oder verminderten Aufwand auf Grund der angeordneten Leistung frei vereinbar. Soweit die Vertragsparteien keine Vereinbarung treffen, gilt 650c entsprechend. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 11

Anordnungsrecht und Vergütungsanpassung ( 650q BGB n.f.) Art und Umfang des Anordnungsrechts entsprechend bauvertraglicher Regelungen Vergütungsanpassung bei Anordnungen soll sich abweichend vom Bauvertrag nach HOAI richten Ausnahme: die betroffenen Leistungen unterfallen nicht der HOAI; dann frei vereinbar, ohne Vereinbarung 650c BGB n.f. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 12

Anordnungsrecht und Vergütungsanpassung ( 650q BGB n.f.) Kritik: HOAI gibt lediglich Honorarrahmen vor, keine Vergütungsermittlungsvorschrift Mehrvergütungsanspruchs nach HOAI bei Pauschalhonorar schwierig Problem: Was gilt, wenn die HOAI zukünftig wegfällt? Erinnerung: Europäische Kommission klagt gegen Deutschland vor dem EuGH wegen Ermittlung des der Mindest- und Höchsthonorare der HOAI Tipp: Vertragliche Vereinbarung zur Berechnung von Planernachträgen. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 13

Recht auf Teilabnahme 650s BGB n.f. Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. Ziel der Gesetzesänderung: Gleichlauf der Gewährleistungsfrist von Planungs- und Überwachungsfehlern mit Mängeln der ausführenden Unternehmen Verhinderung der Haftung des ausführenden Unternehmers über Gewährleistung hinaus über den Umweg des Regresses RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 14

Gesamtschuld mit dem Bauunternehmer ( 650t BGB n.f.) Nimmt der Besteller den Unternehmer wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder an der Außenanlage geführt hat, kann der Unternehmer die Leistung verweigern, wenn auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller dem bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat. Bei Überwachungsfehlern ohne Nacherfüllungsverlangen Leistungsverweigerungsrecht (Einrede!) Ziel: Schutz vor vorschneller Inanspruchnahme des Planers und Erhalt des Nachbesserungsrechts des Bauunternehmers RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 15

Wiederholung/Prüfungsvorbereitung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 16

Vertragsschluss - Wann kommt ein Vertrag zustande? Angebot Vertragspartner 1 Annahme Vertragspartner 2 Annahme entspricht vorliegendem Angebot. Somit kommt der Vertrag mit dem Inhalt des Angebotes zustande. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 17

Vertragsschluss - Wann kommt ein Vertrag zustande? Angebot Vertragspartner 1 Vertragspartner 2 Antwort mit Änderung Annahme entspricht nicht vorliegendem Angebot, sondern wurde vom einem der Vertragspartner verändert. Ob und mit welchem Inhalt ein Vertrag zustande kommt hängt von weiteren Voraussetzungen ab. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 18

Vertragsschluss - Wann kommt ein Vertrag zustande? Vertrag kommt zustande, wenn: der Vertragspartner das neue Angebot ausdrücklich annimmt oder stillschweigend das neue Angebot akzeptiert und mit der Auftragsausführung beginnt. Ansonsten: Zunächst kommt kein Vertrag zustande, da sich Angebot und Annahme nicht decken. Die abgeänderte Annahme stellt ein neues Angebot dar. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 19

Vertragsschluss - Wann kommt ein Vertrag zustande? Ausnahme: Ausnahmsweise kann ein Schweigen auf das neue Angebot als Zustimmung zu dem neuen Angebot des Kunden darstellen. (Bei Wertung als sog. Kaufmännisches Bestätigungsschreiben!) RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 20

Vertragsschluss - Wann kommt ein Vertrag zustande? bei übereinstimmenden Erklärungen, ansonsten erneutes Angebot Angebot: - Kosten(vor)anschlag unverbindlich + ohne Extra-Vereinbarung unentgeltlich - Angebotsbindung ca. 2 Wochen (übliche Antwortfrist, 147 BGB ) Leistung: - Leistungsinhalt Vorrang LV-Text vor Plänen, 1 Abs. 2 VOB/B - Leistungsbeschreibung oft unterschätzt!!! Auftragsbestätigung: deklaratorisch oder konstitutiv? RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 21

Neufassung des BGB- Werkvertragsrechts Titel 9 Werkvertrag und ähnliche Verträge (gesetzliche Leitbilder) Untertitel 1 - Werkvertragsrecht Kapitel 1 Allgemeine Vorschriften Kapitel 2 Bauvertrag (betr. Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon) Kapitel 3 Verbraucherbauvertrag (betr. Verträge, die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet) Kapitel 4 Unabdingbarkeit Untertitel 2 Architektenvertrag und Ingenieurvertrag Untertitel 3 Bauträgervertrag RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 22

Der Bauvertrag als eigener Vertragstyp Definition des Bauvertrags (vgl. 650a BGB n.f.) Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon sowie Instandhaltung (Oberbegriff über Instandsetzung oder Wartung, vgl. 2 Abs. 9 HOAI) eines Bauwerks (nicht einer Außenanlage), wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung für das Bauwerk Gesetzgeber geht von einem auf längerfristige Zusammenarbeit angelegten Vertrag aus. (Im Zweifel vertraglich regeln!) RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 23

Der Verbraucherbauvertrag als eigener Vertragstyp ( 650i BGB n.f.) Anwendung nur (!) auf Bau eines neuen Gebäudes ( schlüsselfertiges Bauen ) und erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude (Kernsanierung) Nicht für Einzelleistungen wie Fensterbau, Elektroinstalation, Dacheindeckung, Dachstuhl etc. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 24

Grundlegendes zum Thema Mängel Das geschuldete Bausoll Vereinbarte Beschaffenheit anerkannte Regeln der Technik Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben Kurzformel: Mangel = Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 25 25

Regeln der Technik Fachregelwerke DIN-Normen Unfallverhütungsvorschriften der BG etc. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 26 26

Grundlegendes zum Thema Mängel Abgrenzung Mängelhaftung - Garantie Mängelhaftung/Gewährleistung: direkt aus dem Gesetz abzuleiten Garantie ist keine Gewährleistung sondern freiwillig vereinbarte Verpflichtung eines Garanten Im Handel ist die Garantie eine zusätzlich zur gesetzlichen Gewährleistungspflicht gemachte freiwillige und frei gestaltbare Dienstleistung eines Händlers oder Herstellers gegenüber dem Kunden RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 27 27

Grundlegendes zum Thema Mängel Das geschuldete Bausoll Ob die Abweichung vom Bau-Soll zu einer Gebrauchstauglichkeitsminderung führt oder sich in irgendeiner Weise schädlich auswirkt, ist unerheblich! RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 28 28

Mängelrechte des Bestellers nach Abnahme 1. Nacherfüllung (somit Recht auf eine 2. Chance!) Nach Wahl des Werk-Unternehmers (bei Werkverträgen) entweder: durch Beseitigung des Mangels oder : durch Herstellung eines neuen Werks RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 29 29

Mängelrechte des Bestellers nach Abnahme 2. Nach erfolglos gesetzter angemessener Frist oder bei zu Unrecht endgültig verweigerter Nacherfüllung: Schadensersatz Minderung Rücktritt Selbstvornahme inkl. Anspruch auf Vorschuss RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 30 30

Mängelrechte des Bestellers nach Abnahme 3. Bis zur Nacherfüllung: Recht auf angemessenen Mängeleinbehalt 641 Abs. 3 BGB angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten nicht zu verwechseln mit vertraglich zu vereinbarendem Sicherheitseinbehalt RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 31 31

Vertragliche Gewährleistungssicherheit Vertraglich vereinbartes Recht auf Sicherheitseinbehalt 17 Abs. 5 VOB/B nicht zu verwechseln mit Einbehalt wegen tatsächl. Mängel (Druckzuschlag) ohne Extra-Vereinbarung kein Gewährleistungseinbehalt wahlweise Hinterlegung durch Einzahlung auf ein Sperrkonto (Und-Konto) oder Bürgschaft Wahlrecht einzelvertraglich abdingbar, Problem in AGB etwaige Zinsen stehen dem AN zu 17 Bürgschaft, 17 Abs. 4 VOB/B; keine Bürgschaft auf erstes Anfordern Die Regellaufzeit der Gewährleistungsbürgschaft beträgt 2 Jahre, falls nicht länger vereinbart. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 32

Keine klassischen Mängelrechte im BGB-Vertrag vor Abnahme Anspruch auf mangelfreie Erfüllung, 631 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz, 280 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung, 280 Abs. 2 BGB i.v.m. 286 BGB Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung, 280 Abs. 3 BGB i.v.m. 281 ff BGB Ausnahme Abrechnungsverhältnis (z.b. nach Kündigung) RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 33 33

Grundlegendes zum Thema Mängel Das geschuldete Bausoll Ob die Abweichung vom Bau-Soll zu einer Gebrauchstauglichkeitsminderung führt oder sich in irgendeiner Weise schädlich auswirkt, ist unerheblich! RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 34 34

Keine Mängelrechte des Bestellers vor Abnahme BGB-Vertrag Anspruch auf mangelfreie Erfüllung, 631 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz, 280 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung, 280 Abs. 2 BGB i.v.m. 286 BGB Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung, 280 Abs. 3 BGB i.v.m. 281 ff BGB Ausnahme: Abrechnungsverhältnis RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 35 35

Mängelrechte des Bestellers vor Abnahme VOB-Vertrag Im Prinzip gleiche Rechte wie BGB aber: Anspruch auf kostenlosen Ersatz, 4 Abs. 7 VOB/B Kündigung des Vertrages, 5 Abs. 4 i.v.m. 8 Abs. 3 VOB/B Ersatzvornahmekosten erst nach (unter Fristsetzung angedrohter) Auftragsentziehung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 36 36

Abgrenzung Mangel Verschleiß Mit der Gewährleistung übernimmt der Auftragnehmer nur die Gewähr, dass seine Leistung "zur Zeit der Abnahme" (beim BGB Werkvertrag wie auch nach 13 Abs. 1 VOB/B) mangelfrei ist. Für neue, nach Abnahme auftretende Probleme übernimmt der Auftragnehmer somit keine Haftung. Gewährleistung für nachträgliche Veränderungen durch Verschleiß, Verwitterung oder sonstige nachträgliche Beschädigungen wie Unwetter oder Hagel ist daher ausgeschlossen. Auch für Schäden aufgrund falscher Reinigung kann der Auftragnehmer nicht verantwortlich gemacht werden. ABER: Aufklärungspflicht bzgl. Instandhaltungsmaßnahmen RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 37 37

Abgrenzung Mangel Verschleiß Pflege- oder Instandhaltungsarbeiten sind daher kostenpflichtige Leistungen, die mit der ursprünglichen Leistung in keinem direkten Zusammenhang stehen und gesondert vergütet werden müssen. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 38 38

Nachträge VOB/B - BGB RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 39

Mengenänderung 2 Abs. 3 VOB/B Mengenüberschreitung Vereinbarung eines neuen Preises für die 110% übersteigenden Mengen Auf Basis und unter Offenlegung der Ausgangskalkulation nach Abzug von Ausgleichspositionen Risiko: Komplettheitsklauseln Mengenunterschreitung Bildung eines neuen Einheitspreises für die gesamte ausgeführte Leistung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 40

Änderungsanordnung 2 Abs. 5 VOB/B AG hat beim VOB-Vertrag das Recht zu einseitigen Änderungen, (nicht beim BGB-Vertrag) Ohne Anordnung kein Anspruch aus 2 Abs. 5 VOB/B! Auch für Mengenänderungen, die auf AG-Anordnung zurückzuführen sind und bei Eingriffen durch Baubehörde etc. Bildung eines neuen Preises unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten und der Preisermittlungsgrundlagen der Ausgangskalkulation; aber guter Preis bleibt guter Preis und schlechter Preis bleibt schlechter Preis (ein erfolgreicher Nachtrag beginnt also schon bei der sauberen Angebotskalkulation) Preisvereinbarung soll vor Ausführung stattfinden, wenn nicht nur bei genereller Weigerung des AG Leistungsverweigerung zulässig RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 41

Zusatzleistungen 2 Abs. 6 VOB/B AN muss gem. 1 Abs. 4 VOB/B Zusatzleistungen erbringen, wenn diese zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich sind und sein Betrieb auf derartige Leistungen ausgerichtet ist Vss. für Vergütung: Mehrkostenankündigung (auch unbeziffert) Ohne rechtzeitige Vereinbarung nur bei endgültiger Weigerung des AG Leistungsverweigerungsrecht des AN Bildung eines neuen Preises anhand der Preisermittlungsgrundlagen der Ausgangskalkulation Vorsicht vor Vollständigkeits- und Nebenleistungsklauseln RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 42

Nachträge gemäß 2 Abs. 7 VOB/B beim Pauschalvertrag 2 Absätze 4, 5 und 6 VOB/B gelten entsprechend Mengenänderungen nur bei Störung der Geschäftsgrundlage zu berücksichtigen. Sog. Opfergrenze bei prozentualer Änderung des Gesamtpreises (nicht der Einzelposition) nach der Rechtsprechung bei ca. 20 %; dann insgesamt Ausgleich Beweislast in Einzelnen strittig! RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 43

Vergütungspflicht für Planunterlagen 2 Abs. 9 VOB/B Gegenstück zu 8 Abs. 8 VOB/A 3 Nr. 1 VOB/B Die für die Ausführung nötigen Unterlagen sind dem Auftragnehmer unentgeltlich und rechtzeitig zu übergeben. 2 Abs. 9 VOB/B Verlangt der Auftraggeber Zeichnungen, Berechnungen oder andere Unterlagen, die der Auftragnehmer nach dem Vertrag, besonders den Technischen Vertragsbedingungen oder der gewerblichen Verkehrssitte, nicht zu beschaffen hat, so hat er sie zu vergüten. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 44

Schadensersatzanspruch des AN aus 6 Abs. 6 VOB/B Anspruchsvoraussetzungen: Pflichtverletzung (Nicht bei Bauplanänderungen und zusätzl. erforderlichen Leistungen) Vertretenmüssen des AG Sonderfall: Keine Haftung nach 6 Abs. 6 VOB/B für Vorunternehmer (dann 6 Abs. 6 S. 2 VOB/B i.v.m. 642 BGB) Schriftliche Behinderungsanzeige oder Offenkundigkeit RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 45

Anordnungsrecht des Bestellers Bisherige Rechtslage: BGB-Verträge: Kein gesetzlich geregeltes Anordnungsrecht für Änderungen, auch dementsprechend keine Regelung für Nachträge VOB/B-Verträge: Anordnungsrecht für zusätzliche Leistungen und geänderte Leistungen in 1 Abs. 3, 4 VOB/B Regelung für Nachtragsvergütung in 2 Abs. 5, 6 VOB/B Guter Preis bleibt guter Preis und schlechter Preis bleibt schlechter Preis. Einerseits: Andererseits: Einladung zur Spekulation Verlustfortschreibung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 46

Das neue Anordnungsrecht des Bestellers 650b BGB n.f. BGB n.f. unterscheidet ähnlich wie bislang schon die VOB/B zwischen Änderungen des vereinbarten Werkerfolges (freie Anordnungen) Zentraler Anwendungsfall, vergleichbar mit Änderung des Bauentwurfs gem. 1 Abs. 3 VOB/B: Besteller kann Werkerfolg faktisch beliebig ändern Bsp.: zusätzliche Gaube Änderungen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolges notwendig sind (notwendige Änderungen) Bei Fehlern oder Lücken in der Leistungsbeschreibung, bei Rechtsänderungen oder bei verweigerter Baugenehmigung Bsp.: zusätzliche Bewehrung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 47

Das neue Anordnungsrecht des Bestellers 650b BGB n.f. Schritt 1: Schritt 2: Schritt 3: Schritt 4: Schritt 5: Schritt 6: Änderungsbegehren; bei Planung durch AG auch Vorlage der Planung Angebotspflicht des Unternehmers, sofern Änderung ihm zumutbar; sonst: Anzeige der Unzumutbarkeit Einigungsversuch der Parteien über Änderung und Mehr-/Mindervergütung Ablauf von 30 Tagen Anordnung in Textform (Brief, Fax, E-Mail) ggf. Einstweilige Verfügung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 48

Bei Streit über Anordnungsrecht: 650 d BGB n.f. Einstweilige Anordnungen werden erleichtert: Anordnungsgrund (Eilbedürftigkeit) muss nicht glaubhaft gemacht werden. Dennoch Schadensersatzpflicht des Bestellers nach 945 ZPO, wenn die Hauptsache anders entschieden wird? Offene Fragen zur Anordnung Was ist zumutbar / unzumutbar? Was kann der AG tun, wenn der AN trotz vertraglicher Pflicht kein Angebot erstellt oder der Anordnung nicht Folge leistet? Leistungspflicht erst nach 30 Tagen? Anordnungsrecht auch bei Streit über die Nachtragsfähigkeit? RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 49

Das neue Anordnungsrecht Neue Abrechnungsmethodik in 650 c Grundsatz (Abs. 1): Abrechnung von tatsächlich erforderlichen Kosten plus angemessener Zuschläge (für AGK, Wagnis und Gewinn) Damit Unterschiede zu 632 BGB und zu 2 Abs. 5, 6 VOB/B: Was sind erforderliche Kosten? Hypothetische Soll-Kosten? Vertragspreisniveau ist für die EKT unerheblich? Aber nicht für Zuschläge? Was ist mit BGK? RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 50

Das neue Anordnungsrecht Neue Abrechnungsmethodik in 650 c Oder optional (Wahlrecht des AN) nach 650 c Abs. 2 BGB n.f.: Berechnung nach hinterlegter Urkalkulation Voraussetzungen: Kalkulation muss offenbart oder wenigstens hinterlegt werden Kalkulation hinreichend aufgeschlüsselt und nachvollziehbar Nachträgliche Erstellung der Kalkulation ist ausgeschlossen AG kann nicht Abrechnung nach Kalkulation verlangen RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 51

Das neue Anordnungsrecht Neue Abrechnungsmethodik in 650 c Einheitliche Vergütung von freien Anordnungen (Nr. 1) und notwendigen Anordnungen (Nr. 2) Also entweder: oder: Ansätze aus hinterlegter Urkalkulation tatsächlich angefallener Kosten Kein Rosinenpicken bezüglich einzelner Nachtragspositionen RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 52

Das neue Anordnungsrecht Regelung bei Streit über Vergütung Abschlag i.h.v. 80 % der angebotenen Mehrvergütung Prüfung der tatsächlichen Erforderlichkeit? Ziel: Sicherung der Liquidität der Bauunternehmen Verzinsungspflicht bei Überzahlungen (9 %-Punkte über Basiszins) 20 % Differenz wird erst mit Abnahme fällig Alternative (?): Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 53

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb Hochschule Augsburg Seite 54