Halbjahresbericht 2011 SCHWEIZER IMMOBILIENKOMPETENZ

Halbjahresbericht 2011 SCHWEIZER IMMOBILIENKOMPETENZ

2 Kennzahlen Kennzahlen FINANZIELLE KENNZAHLEN Einheit 1. Jan. bis 31. Dez. 2010 1. April bis 30. Juni 2010 1. April bis 30. Juni 2011 1. Jan. bis 30. Juni 2010 1. Jan. bis 30. Juni 2011 Änderung in % 1 Liegenschaftsertrag; CHF 1 000 262 979 65 487 69 848 130 300 136 880 5.0 Like-for-like Wachstum % 1.9 0.2 1.7 1.2 2.7 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften CHF 1 000 180 588 47 552 152 816 47 552 152 816 Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen CHF 1 000 3 467 1 469 4 265 2 433 6 563 Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen CHF 1 000 37 13 10 17 10 Total übrige Erträge CHF 1 000 7 400 940 2 693 5 236 5 755 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft CHF 1 000 275 921 70 805 159 869 108 021 198 242 83.5 Reingewinn aus aufgegebenem Geschäft CHF 1 000 4 904 0 0 4 904 0 Total Reingewinn CHF 1 000 280 825 70 805 159 869 112 925 198 242 75.6 Total Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge 2 CHF 1 000 139 780 33 412 39 956 74 865 77 259 3.2 EBITDA ohne Liegenschaftserfolge CHF 1 000 223 309 53 860 61 755 117 729 120 171 2.1 EBITDA-Marge % 80.3 80.9 82.1 82.9 82.5 Bilanzsumme CHF 1 000 5 589 187 5 409 242 5 791 574 3.6 Eigenkapital CHF 1 000 2 942 902 2 731 769 3 023 849 2.8 Eigenkapitalquote % 52.7 50.5 52.2 Eigenkapital-Rendite % 9.7 10.3 21.3 8.3 13.3 Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 1 000 1 995 248 2 069 444 2 086 071 0.0 Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % 35.7 38.3 36.0 PORTFOLIOKENNZAHLEN Anzahl Liegenschaften Stück 175 177 170 Bilanzwert Liegenschaften CHF 1 000 5 309 727 5 091 802 5 429 183 2.2 Brutto-Rendite 3 % 5.1 5.2 5.2 5.2 5.1 Netto-Rendite 3 % 4.2 4.5 4.5 4.5 4.4 Leerstandsquote Periodenende (CHF) 3, 4 % 8.5 8.2 8.9 Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften Stück 7 8 8 Bilanzwert Areale und Entwicklungsliegenschaften CHF 1 000 208 595 243 187 265 685 27.4 PERSONALBESTAND Periodenende Stellen 82 79 81 Entsprechend Vollzeitstellen Stellen 78 75 77 KENNZAHLEN PRO AKTIE Gewinn pro Aktie (EPS) 5, 6 CHF 6.62 1.68 3.74 2.68 4.64 73.1 Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge 5, 6 CHF 3.30 0.79 0.94 1.77 1.81 2.3 Nennwertreduktion pro Aktie CHF 2.80 7 n.a. n.a. n.a. n.a. Eigenkapital pro Aktie (NAV) 8 CHF 68.87 64.72 70.77 2.8 Eigenkapital pro Aktie vor latenten Steuern 8 CHF 80.86 75.95 83.66 3.5 Aktienkurs Periodenende CHF 75.00 64.65 79.85 6.5 1 Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. Juni 2010 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2010. 2 Vgl. dazu Definition «Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge» auf Seite 26, Fussnote 2. 3 Gilt für Liegenschaften. 4 Entspricht dem entgangenen Mietertrag in % der Miete bei Vollvermietung, per Stichtag. 5 Summe aus fortgeführtem und aufgegebenem Geschäft. 6 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. 7 Für das Geschäftsjahr 2010. Barauszahlung erfolgte am 23. Juni 2011. 8 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.

Inhalt 3 Inhalt Kennzahlen 2 Vorwort des Verwaltungsrats zum 1. Halbjahr 2011 4 Bericht zum 1. Halbjahr 2011 6 FINANZBERICHT 11 PSP Swiss Property Gruppe 12 ZUSATZINFORMATIONEN 35 Immobilienportfolio 36 Kontaktstellen und wichtige Daten 52 Kundenbetreuung 53 Corporate Governance Das Kapitel «Corporate Governance» aus dem Geschäftsbericht 2010 wurde per 30. Juni 2011 aktualisiert und ist unter www.psp.info abrufbar. GRAFIKEN/TABELLEN Aufgrund von Rundungen kann die Summe der aufgelisteten Einzelpositionen grösser/kleiner als 100% sein. ORIGINAL IN DEUTSCH Eine englische Übersetzung ist als PDF auf www.psp.info verfügbar (Bestellungen unter investor.relations@psp.info). www.psp.info Weitere Publikationen und Informationen finden sich auf www.psp.info. Dieser Halbjahresbericht wurde auf FSC-zertifiziertem Papier gedruckt.

4 Vorwort des Verwaltungsrats VORWORT DES VERWALTUNGSRATS ZUM 1. HALBJAHR 2011 Sehr geehrte Damen und Herren Die Weltwirtschaft hat sich im 1. Halbjahr 2011 relativ solid entwickelt trotz anhaltender Verunsicherung aufgrund einer Reihe negativer Ereignisse und Einflüsse, von der Atomkatastrophe in Japan bis zum Haushaltsdefizit in den USA. In Europa dürfte das wirtschaftliche Umfeld in den kommenden Monaten fragil bleiben, nicht zuletzt wegen der Schuldenproblematik. Während in der Schweiz die Exportbranche und der Tourismus unter dem starken Franken leiden, ist der für uns relevante Immobiliensektor höchstens indirekt von der Euro- und Dollarschwäche tangiert. Für PSP Swiss Property waren die ersten sechs Monate des Jahrs jedenfalls sehr erfolgreich. So erzielten wir im 1. Halbjahr 2011 einen Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) von CHF 77.3 Mio. (1. Halbjahr 2010: CHF 74.9 Mio.); dies entspricht einem Plus von 3.2%. Der Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) bildet die Basis für die Gewinnausschüttung. Im Juni 2011 wurde eine Nennwertreduktion von CHF 2.80 pro Aktie für das Geschäftsjahr 2010 an die Aktionäre ausbezahlt, entsprechend einer Ausschüttungsrendite von 3.7% in Relation zum Jahresendkurs 2010 der PSP-Aktie. Damit führt PSP Swiss Property ihre aktionärsfreundliche Ausschüttungspolitik fort. In Sachen Finanzierung befindet sich PSP Swiss Property nach wie vor in einer komfortablen Situation: Per Ende Juni 2011 verfügten wir über ungenutzte Kreditlinien von insgesamt CHF 640 Mio. Zudem verfügt PSP Swiss Property als einzige Schweizer Immobiliengesellschaft über ein Rating von Fitch (A /stabil). Zusammen mit unserer starken Eigenkapitalbasis verleihen uns die ungenutzten Kreditlinien aus reichend finanziellen Spielraum für Akquisitionsmöglichkeiten. Da wir jedoch nicht auf «Grösse um jeden Preis» erpicht sind, bleiben wir unserer zurückhaltenden Akquisitionsstrategie treu. Wir kaufen nur zu einem vernünftigen Preis und nur Objekte, die unseren Aktionären lang fristig Mehrwert versprechen. Das Festhalten an dieser bewährten Strategie ist im aktuellen Umfeld wichtiger denn je. An wichtigen Wirtschaftsstandorten kommen kaum Bürogebäude oder Verkaufsflächen auf den Markt, die unseren Preis- und Qualitätsansprüchen genügen. Steuern wir angesichts dieses Marktumfelds auf eine Immobilienblase zu, wie von verschiedener Seite gewarnt wird? In unserem Segment, den Premium-Geschäftsliegenschaften, kaum. Vor allem moderne Geschäftsliegenschaften und energetisch sanierte Objekte durchlaufen derzeit zwar eine Aufwertungsphase; von Preissteigerungen, die auf spekulativ getriebenen Käufen mit dem Ziel eines kurzfristigen Kapitalgewinns basieren, sind wir aber weit entfernt. Bei der Vermietung unserer Liegenschaften sind wir auf Kurs. So konnten wir bei den neu abgeschlossenen Mietverträgen und bei Anschlussmietverträgen im 1. Halbjahr 2011 im Durchschnitt leicht höhere Mieten aushandeln, dies nicht zuletzt dank gezielter Investitionen zur Attraktivitätssteigerung einzelner Objekte. Obwohl in absehbarer Zukunft v.a. im Grossraum Zürich neue grössere Büroflächen auf den Markt kommen werden und sich der Wettbewerb dadurch intensivieren wird, bleiben wir auch in Sachen Vermietung zuversichtlich. Zum einen, weil wir stets bemüht sind, mit Optimierungsarbeiten unsere Liegenschaften für bestehende und potentielle Mieter so attraktiv wie möglich zu gestalten, zum andern, weil wir uns seit jeher auf erstklassige Liegenschaften an besten Lagen konzentrieren und uns deshalb peripher gelegene, neu erstellte Büro- und Geschäftshäuser nicht direkt konkurrenzieren.

Vorwort des Verwaltungsrats 5 Für das Gesamtjahr 2011 bleiben wir optimistisch. Solange die Schweizer Wirtschaft gemäss den übereinstimmenden Meinungen unter Experten wächst, steigt tendenziell auch die Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen. Dank unseres hochklassigen Immobilienportfolios und unserer langfristig ausgerichteten, konservativen Geschäftspolitik sind wir gut positioniert, auch die zukünftigen Herausforderungen zu meistern und von Marktopportunitäten zu profitieren. Was die EBITDA-Prognose anbelangt, erhöhen wir unsere im Februar kommunizierte Schätzung für das gesamte Geschäftsjahr 2011 von «rund CHF 220 Mio.» auf neu «CHF 225 Mio.» (unter Annahme eines konstanten Immobilienbestands). Die über das Gesamtportfolio erwartete Leerstandsquote per Ende 2011 verbessern wir ebenfalls auf neu «unter 9%» (bisher: «rund 9%»). Dr. Günther Gose Präsident des Verwaltungsrats Dr. Luciano Gabriel Delegierter des Verwaltungsrats und Chief Executive Officer 15. August 2011

6 Bericht zum 1. Halbjahr 2011 BERICHT ZUM 1. HalbJAHR 2011 An unsere Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter OPERATIVE HAUPTTÄTIGKEITEN In der Berichtsperiode standen die Optimierung des Immobilienportfolios sowie die Weiterentwicklung der Areale im Zentrum unserer operativen Tätigkeiten. Besonderes Augenmerk richteten wir weiterhin auf die frühzeitige Bearbeitung der in den kommenden Monaten auslaufenden Mietverträge. Im 1. Halbjahr 2011 wurden keine Akquisitionen getätigt. Es wurden aber vier Immobilien für insgesamt CHF 42.7 Mio. veräussert; dies entspricht einer durchschnittlichen Höherbewertung von 20.5% gegenüber den letzten externen Schätzungen (vgl. dazu die Übersicht auf den Seiten 50 bis 51). Mit einem Eigenkapital von CHF 3.024 Mrd. per Ende Juni 2011 (Ende 2010: CHF 2.943 Mrd.) entsprechend einer Eigenkapitalquote von 52.2% verfügt PSP Swiss Property über eine starke Eigenkapitalbasis. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug per Ende Juni 2011 CHF 2.086 Mrd. (Ende 2010: CHF 1.995 Mrd.); dies entspricht 36.0% der Bilanzsumme. Die offenen Kreditlinien betrugen CHF 640 Mio., wovon CHF 560 Mio. zugesichert waren. Dieser substanzielle Betrag erlaubt der Gesellschaft eine weiterhin flexible Kapitalbewirtschaftung und schafft die nötige Basis für Akquisitionsmöglichkeiten. Die flüssigen Mittel betrugen per Ende Juni 2011 CHF 36.9 Mio. (Ende 2010: CHF 12.8 Mio.). Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig weiterhin vom historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Die Zinsbindung betrug Ende Juni 2011 2.7 Jahre (Ende 2010: 3.2 Jahre). Bis 2013 werden keine Bankkredite fällig; 2012 werden eine Anleihe über CHF 250 Mio. und eine Privatplatzierung über CHF 40 Mio. zur Rückzahlung fällig. Im April 2011 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit «A» und stabilem Ausblick. Die konservative Finanzierungspolitik ist für PSP Swiss Property ein nicht zu unterschätzender Wettbewerbsvorteil. IMMOBILIENPORTFOLIO Das Immobilienportfolio umfasste per Ende Juni 2011 170 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen acht Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 5.695 Mrd. (Ende 2010: CHF 5.518 Mrd.). Die Neubewertung der Liegenschaften per Ende Juni 2011 resultierte in einer Aufwertung um CHF 152.8 Mio. Die Hauptgründe, die zu dieser Wertsteigerung geführt haben, sind i) ein um 8 Basispunkte tieferer durchschnittlich gewichteter Diskontierungssatz, ii) der Abschluss neuer Mietverträge zu höheren Mieten und iii) leicht gestiegene Marktmieten für Verkaufsflächen, v.a. im Zentrum von Zürich. Der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz betrug Ende Juni 2011 nominal 5.36% (Ende 2010: 5.44%).

Bericht zum 1. Halbjahr 2011 7 Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Erwähnenswert sind dabei der Baubeginn auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern sowie die Einreichung des erneuerten Baugesuchs für das Areal «Paradiso» in Lugano. 4 5 6 7 Details zu allen Arealen bzw. Projekten finden sich auf den Seiten 48 bis 49. 3 Portfoliowert nach Region LEERSTANDSENTWICKLUNG Die Leerstandsquote betrug Ende Juni 2011 8.9% (Ende 2010: 8.5%). 2 1 Von den 8.9% waren 1.8%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. 1.1%-Punkte betrafen die Sanierung der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel. 0.4%-Punkte stammten von der Liegenschaft Laupenstrasse 18/18a in Bern. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.8 Mrd.) trugen insgesamt 4.5%-Punkte zum Leerstand bei. Das übrige Anlageportfolio mit einem Anlagewert von CHF 4.5 Mrd. (d.h. der Immobilienbestand ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) machte lediglich 2.6% aus. Von den im Jahr 2011 auslaufenden Mietverträgen (CHF 39.0 Mio.) waren per Ende Juni 2011 bereits 90% erneuert bzw. verlängert. Per Jahresende 2011 erwarten wir eine Leerstandsquote von unter 9%. KONSOLIDIERTES HALBJAHRESERGEBNIS (JANUAR BIS JUNI 2011) (in CHF Mrd.) 1 Zürich: 3.586 63% 2 Genf: 0.774 14 % 3 Basel: 0.340 6% 4 Bern: 0.192 3% 5 Lausanne: 0.250 4% 6 übrige Standorte: 0.287 5% 7 Areale und Entwicklungsliegenschaften: 0.266 5% Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge 1 stieg von CHF 74.9 Mio. auf CHF 77.3 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.81 (Vorjahresperiode: CHF 1.77). Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung. Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte CHF 198.2 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 112.9 Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 4.64 (Vorjahresperiode: CHF 2.68). Die Ergebnisverbesserung ergab sich hauptsächlich aus den gegenüber der Vorjahresperiode höheren Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften von CHF 152.8 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 47.6 Mio.). 2 3 4 5 Miete nach Nutzungsart Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich um CHF 6.6 Mio. auf CHF 136.9 Mio. Die Zunahme ist auf folgende Faktoren zurückzuführen: i) Mietertrag aus der Akquisition der Liegenschaft an der Seestrasse 353 in Zürich (April 2010), ii) Mietertrag aus dem im Dezember 2010 fertig gestellten Thermalbad auf dem Hürlimann-Areal in Zürich und iii) zusätzlicher Mietertrag aufgrund erfolgreicher Neuvermietungen sowie ausserordentlicher Erträge, welche im 2. Quartal 2011 anfielen. Der Betriebsaufwand erhöhte sich aufgrund gezielter Investitionen in das Bestandesportfolio und leicht gestiegener Liegenschaftsaufwendungen um 4.5% auf CHF 25.8 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 24.7 Mio.). 1 1 Büro: 66% 2 Verkauf: 15% 3 Parking: 6% 4 Gastronomie: 4% 5 Übrige: 9% 1 Vgl. dazu Definition auf Seite 26, Fussnote 2.

8 Bericht zum 1. Halbjahr 2011 BERICHT ZUM 1. HalbJAHR 2011 Der Finanzaufwand verringerte sich leicht auf CHF 23.1 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 23.5 Mio.). Per Ende Juni 2011 betrug das Eigenkapital (Net Asset Value; NAV) pro Aktie CHF 70.77 (Ende 2010: CHF 68.87). Der NAV pro Aktie vor latenten Steuern belief sich auf CHF 83.66 (Ende 2010: CHF 80.86). NENNWERTREDUKTION Die Generalversammlung vom 1. April 2011 beschloss eine Barauszahlung in Form einer Nennwertreduktion in der Höhe von CHF 2.80 pro Aktie (Vorjahr: Nennwertrückzahlung von CHF 2.70 pro Aktie). Die Auszahlung erfolgte am 23. Juni 2011. BESCHLÜSSE DER GENERALVERSAMMLUNG 2011 Nebst dem Beschluss zur erwähnten Nennwertreduktion hat die Generalversammlung die Verlängerung des genehmigten Aktienkapitals bis zum 1. April 2013 beschlossen sowie einer Änderung von Artikel 10(2) der Statuten zwecks Stärkung des Traktandierungsrechts der Aktionäre zugestimmt; neu genügen Aktien im Nennwert von mindestens CHF 10 000 als Legitimationsbasis (bisher CHF 500 000). Per 30. Juni 2011 bestand der Verwaltungsrat unverändert aus Dr. Günther Gose, Präsident, Dr. Luciano Gabriel, Delegierter und CEO, Prof. Dr. Peter Forstmoser, Nathan Hetz, Gino Pfister, Josef Stadler und Aviram Wertheim, alle gewählt für eine statutarische Amtszeit von einem Jahr (d.h. bis zur Generalversammlung 2012). PricewaterhouseCoopers AG, Zürich, ist für das Geschäftsjahr 2011 als Revisionsstelle wiedergewählt worden. BEDEUTENDE AKTIONÄRE Per 30. Juni 2011 waren PSP Swiss Property die israelische Alony Hetz Properties & Investments Ltd als Aktionärin mit einem Stimmrechtsanteil von 16.03%, die PSP Swiss Property AG mit einem Stimmrechtsanteil von 6.84% (eigene Aktien mit ruhendem Stimmrecht), ein nicht meldepflichtiger Nominee mit einem Stimmrechtsanteil von 5.11% sowie BlackRock Inc., USA, mit einem Stimmrechtsanteil von 3.34% bekannt. Alony Hetz Properties & Investments Ltd, deren Aktien an der Börse in Tel Aviv kotiert sind, gilt als langfristig ausgerichteter institutioneller Investor und ist durch Nathan Hetz und Aviram Wertheim im Verwaltungsrat der PSP Swiss Property AG vertreten.

Bericht zum 1. Halbjahr 2011 9 EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG 8 1 Am 14. Juli 2011 wurde die Liegenschaft an der Vogelsangstrasse 15 in Effretikon verkauft (Übertrag per 1. August 2011). Der Verkaufserfolg wurde gemäss IFRS per 30. Juni 2011 als Aufwertungserfolg erfasst, da der Verkauf zu diesem Zeitpunkt bereits vertraglich geregelt war. 6 7 Miete nach Mieterart Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen Ereignisse statt. 5 2 AUSBLICK 2011 PSP Swiss Property ist in Bezug auf die Ergebnisentwicklung des Geschäftsjahrs 2011 weiterhin optimistisch. Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erhöhen wir für 2011 die EBITDA-Prognose (ohne Liegenschaftserfolge) von bisher «rund CHF 220 Mio.» auf neu «CHF 225 Mio.» (2010: CHF 223.3 Mio.). Die Gründe für diese Erhöhung sind ausserordentliche Erträge in der Höhe von CHF 2.2 Mio., welche im 2. Quartal 2011 beim Liegenschaftsertrag anfielen, sowie höher als erwartete übrige Erträge, welche durch Einlage-Entsteuerung optierter Liegenschaften geltend gemacht werden konnten. 4 3 1 Verkauf: 20 % 2 Dienstleistungen: 17% 3 Finanzdienstleistungen: 15 % 4 Telekommunikation: 13% 5 Technologie: 9% 6 Öffentliche Hand: 6% 7 Gastronomie: 5% 8 Übrige: 15% Die über das Gesamtportfolio erwartete Leerstandsquote per Ende 2011 verbessern wir ebenfalls auf neu «unter 9%» (bisher: «rund 9%»). Bei den Arealen fokussieren wir auf das Hürlimann-Areal (Fertigstellung Hotel sowie Umbau «Kesselhaus» als letzte Etappen) und das Löwenbräu-Areal, beide in Zürich, sowie das Gurtenareal in Wabern bei Bern, bei dem vor kurzem die Bauarbeiten aufgenommen wurden. Die übrigen Areale sind interessante Langzeitprojekte, die sich zum Teil noch in der Planungsphase befinden. 1 Miete nach grössten Mietern 2 3 4 5 6 Die Geschäftsleitung, im August 2011 7 1 Swisscom: 9% 2 Schweizer Post: 3% 3 Deutsche Bank: 3% 4 Google: 3% 5 Bär & Karrer: 2% 6 Nächste fünf grösste Mieter: 9% 7 Übrige: 71%

Finanzbericht 11 Finanzbericht PSP Swiss Property Gruppe (Konsolidiert) 12 Konsolidierte Erfolgsrechnung und konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (April bis Juni) 12 Konsolidierte Erfolgsrechnung und konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (Januar bis Juni) 13 Konsolidierte Bilanz 14 Konsolidierte Geldflussrechnung (Januar bis Juni) 15 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 16 Anhang zum konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2011 18 Allgemeine Informationen 18 Grundlagen der Rechnungslegung 18 Konsolidierungskreis 19 Segmentinformation 1. Halbjahr 2010 20 Segmentinformation 1. Halbjahr 2011 21 Ausgewählte Anmerkungen 22 Bericht über die Review der Revisionsstelle 28 Immobilienbewertungsbericht Wüest&Partner AG 29 EPRA Performance-Messung 32

12 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) Konsolidierte Erfolgsrechnung und Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (April bis Juni) KONSOLIDIERTE ERFOLGSRECHNUNG (April bis Juni) Betriebsaufwand Betriebsaufwand Liegenschaften 2 277 2 838 Unterhalt und Renovationen Liegenschaften 4 092 4 164 Personalaufwand 4 149 4 730 Honorare an Dritte 16 24 Betriebs- und Verwaltungsaufwand 2 169 1 672 Abschreibungen 181 163 Total Betriebsaufwand 12 883 13 590 Betriebserfolg vor Finanzaufwand 102 552 216 022 Finanzertrag 338 772 Finanzaufwand 12 616 12 073 Betriebserfolg vor Steuern 90 274 204 721 Ertragssteueraufwand 19 469 44 851 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 70 805 159 869 Gewinn pro Aktie in CHF (unverwässert und verwässert) 1.68 3.74 6 KONSOLIDIERTE GESAMTERGEBNISRECHNUNG (April bis Juni) (in CHF 1 000) 1. April bis 30. Juni 2010 1. April bis 30. Juni 2011 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 70 805 159 869 Veränderung Zinsabsicherungen 9 062 8 717 Veränderung Finanzbeteiligungen 57 31 Ertragssteueraufwand 714 685 Betriebsertrag (in CHF 1 000) 1. April bis 30. Juni 2010 1. April bis 30. Juni 2011 Anmerkung Liegenschaftsertrag 65 487 69 848 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 47 552 152 816 1 Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 1 085 9 926 Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) 1 105 7 797 1 Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 1 489 2 136 Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 13 10 Aktivierte Eigenleistungen 422 769 Übriger Ertrag 518 1 924 Total Betriebsertrag 115 435 229 612 Anmerkung Gesamtergebnis, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 62 400 151 807 Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Halbjahresrechnung.

Finanzbericht 13 PSP Swiss Property (Konsolidiert) Konsolidierte Erfolgsrechnung und Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (Januar bis Juni) KONSOLIDIERTE ERFOLGSRECHNUNG (Januar bis Juni) Betriebsaufwand Betriebsaufwand Liegenschaften 4 741 5 362 Unterhalt und Renovationen Liegenschaften 7 354 8 110 Personalaufwand 8 349 8 887 Honorare an Dritte 31 40 Betriebs- und Verwaltungsaufwand 3 818 3 038 Abschreibungen 370 327 Total Betriebsaufwand 24 664 25 764 Betriebserfolg vor Finanzaufwand 160 840 276 240 Finanzertrag 615 1 141 2 Finanzaufwand 24 121 24 264 2 Betriebserfolg vor Steuern 137 334 253 117 Ertragssteueraufwand 29 313 54 876 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 108 021 198 242 Reingewinn aus aufgegebenem Geschäft 4 904 0 Total Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 112 925 198 242 Gewinn pro Aktie aus fortgeführtem Geschäft in CHF (unverwässert und verwässert) 2.56 4.64 6 Gewinn pro Aktie aus aufgegebenem Geschäft in CHF (unverwässert und verwässert) 0.12 0.00 6 KONSOLIDIERTE GESAMTERGEBNISRECHNUNG (Januar bis Juni) (in CHF 1 000) 1. Januar bis 30. Juni 2010 1. Januar bis 30. Juni 2011 Total Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 112 925 198 242 Veränderung Zinsabsicherungen 9 249 3 047 Veränderung Finanzbeteiligungen 770 250 Ertragssteueraufwand 664 258 Betriebsertrag (in CHF 1 000) 1. Januar bis 30. Juni 2010 1. Januar bis 30. Juni 2011 Anmerkung Liegenschaftsertrag 130 300 136 880 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 47 552 152 816 1 Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 2 431 9 926 Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) 2 440 7 797 1 Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 2 442 4 434 Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 17 10 Aktivierte Eigenleistungen 1 031 1 440 1 Übriger Ertrag 4 205 4 315 Total Betriebsertrag 185 504 302 004 Anmerkung Gesamtergebnis, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 105 111 201 281 Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Halbjahresrechnung.

14 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) Konsolidierte Bilanz Aktiven (in CHF 1 000) 1. Januar 2010 31. Dezember 2010 30. Juni 2011 Anmerkung Anlageliegenschaften 4 946 962 5 230 904 5 378 813 1 Selbstgenutzte Liegenschaften 16 868 16 492 16 323 1 Areale und Entwicklungsliegenschaften 192 331 125 485 162 656 1 Anteile an assoziierten Unternehmen 28 21 11 Finanzbeteiligungen 6 196 7 270 7 519 Forderungen 12 661 15 370 15 330 Derivative Finanzinstrumente 0 254 0 4 Immaterielle Anlagen 415 257 192 Mobile Sachanlagen 298 240 202 Latente Steuerguthaben 12 162 13 106 12 387 Total Anlagevermögen 5 187 920 5 409 400 5 593 434 Zum Verkauf bestimmte Anlageliegenschaften 33 407 62 330 34 047 1 Zum Verkauf bestimmte Areale und Entwicklungsliegenschaften 26 074 83 109 103 029 1 Forderungen 16 302 11 896 12 631 Aktive Rechnungsabgrenzungen 7 195 9 673 11 517 Übrige Finanzinstrumente 4 000 0 0 Flüssige Mittel 29 708 12 778 36 917 Total Umlaufvermögen 116 687 179 786 198 140 Total Aktiven 5 304 607 5 589 187 5 791 574 Passiven Aktienkapital 259 134 133 017 4 587 5 Kapitalreserven 1 104 047 1 099 981 1 108 770 Eigene Aktien 255 084 202 995 203 000 Gewinnreserven 1 661 832 1 941 032 2 138 586 Neubewertungsreserven 28 534 28 133 25 094 Total Eigenkapital 2 741 394 2 942 902 3 023 849 Finanzverbindlichkeiten 1 215 000 1 010 000 1 150 000 3 Anleihen 685 206 935 248 896 057 3 Derivative Finanzinstrumente 30 695 28 683 28 294 4 Vorsorgeverpflichtungen 3 459 3 508 3 463 Latente Steuerverpflichtungen 469 892 525 430 563 256 Total langfristiges Fremdkapital 2 404 251 2 502 868 2 641 070 Finanzverbindlichkeiten 75 000 50 000 0 3 Anleihen 0 0 40 013 3 Derivative Finanzinstrumente 3 829 5 878 2 547 4 Verpflichtungen 16 196 22 521 30 823 Passive Rechnungsabgrenzungen 41 970 49 374 41 425 Laufende Steuerverbindlichkeiten 21 663 15 373 11 593 Rückstellungen 304 271 254 Total kurzfristiges Fremdkapital 158 961 143 417 126 655 Total Passiven 5 304 607 5 589 187 5 791 574 Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Halbjahresrechnung. Zug, 15. August 2011, für den Verwaltungsrat: Dr. Günther Gose, Präsident, und Dr. Luciano Gabriel, Delegierter und Chief Executive Officer.

Finanzbericht 15 PSP Swiss Property (Konsolidiert) Konsolidierte Geldflussrechnung (Januar bis Juni) (in CHF 1 000) 1. Januar bis 30. Juni 2010 1. Januar bis 30. Juni 2011 Anmerkung Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 108 021 198 242 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 47 552 152 816 1 Aktivierung/Auflösung von Rent-Free-Periods 470 513 1 Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 2 442 4 434 Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 17 10 Aktivierte Eigenleistungen 1 031 1 440 1 Rückstellungsaufwand 0 17 Veränderung Vorsorgeverpflichtungen 17 45 Abschreibungen 370 327 Finanzaufwand netto 23 506 23 123 2 Ertragssteueraufwand 29 313 54 876 Veränderung zum Verkauf bestimmte Areale und Entwicklungsliegenschaften 1 583 18 930 Veränderung Forderungen 3 285 722 Veränderung Verpflichtungen 1 877 8 281 Veränderung aktive Rechnungsabgrenzungen 1 732 1 975 Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen 2 114 4 880 Bezahlte Zinsen 28 041 28 920 Erhaltene Zinsen 626 777 Erhaltene Dividenden/Nennwertreduktionen 3 364 Bezahlte Steuern 16 855 21 056 Geldfluss aus Betriebstätigkeit 66 154 51 276 Käufe von Anlageliegenschaften 45 103 0 1 Wertvermehrende Investitionen Anlageliegenschaften 9 899 18 744 1 Investitionen selbstgenutzte Liegenschaften 0 32 1 Investitionen Areale und Entwicklungsliegenschaften 23 614 21 466 1 Verkäufe von Liegenschaften 13 033 42 710 1 Auszahlungen Darlehen 4 249 1 203 Rückzahlungen Darlehen 988 1 243 Käufe von Immateriellen Anlagen 23 8 Käufe von Mobilen Sachanlagen 7 13 Geldfluss aus Investitionstätigkeit 68 874 2 486 Käufe von eigenen Aktien 0 5 Aufnahme Finanzverbindlichkeiten 235 000 200 000 3 Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten 390 000 110 000 3 Emission Anleihe 250 000 0 3 Emissionskosten Anleihe 1 476 0 Nennwertrückzahlung 113 940 119 619 7 Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 20 416 29 624 Geldfluss aus Betriebstätigkeit aus aufgegebenem Geschäft 9 321 0 Veränderung flüssiger Mittel 13 815 24 139 Flüssige Mittel per 1. Januar 29 708 12 778 Flüssige Mittel per 30. Juni 15 893 36 917 Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Halbjahresrechnung.

16 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) Konsolidierter Eigenkapitalnachweis (in CHF 1 000) Aktienkapital Kapitalreserven 31. Dezember 2009 259 134 1 104 047 Gesamtergebnis Total im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0 0 Nennwertreduktion (Zahlung an Aktionäre) 123 843 9 882 Vernichtung von eigenen Aktien 2 274 16 126 Elimination Steuereffekt aus handelsrechtlichem Erfolg auf eigenen Aktien 30. Juni 2010 133 017 1 097 803 Gesamtergebnis Total im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0 0 Aktienbasierende Entschädigungen 190 Verkauf eigener Aktien 1 988 Elimination Steuereffekt aus handelsrechtlichem Erfolg auf eigenen Aktien 31. Dezember 2010 133 017 1 099 981 Gesamtergebnis Total im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0 0 Nennwertreduktion (Zahlung an Aktionäre) 128 430 8 789 Erwerb eigener Aktien Elimination Steuereffekt aus handelsrechtlichem Erfolg auf eigenen Aktien 30. Juni 2011 4 587 1 108 770 Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Halbjahresrechnung.

Finanzbericht 17 Eigene Aktien Gewinnreserven Neubewertungs reserven Total Eigenkapital 255 084 1 661 832 28 534 2 741 394 112 925 7 814 105 110 0 112 925 7 814 105 110 113 962 18 399 0 774 774 236 685 1 773 983 36 348 2 731 769 167 900 8 215 176 116 0 167 900 8 215 176 116 1 355 1 545 32 336 34 324 851 851 202 995 1 941 032 28 133 2 942 902 198 242 3 039 201 281 0 198 242 3 039 201 281 119 641 5 5 688 688 203 000 2 138 586 25 094 3 023 849

18 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) ANHANG ZUm KONSOLIDIERTEN HalbJAHRESabschluss Per 30. Juni 2011 ALLGEMEINE INFORMATIONEN Die PSP Swiss Property AG ist eine Publikumsgesellschaft, deren Aktien an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange gehandelt werden. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich am Kolinplatz 2, 6300 Zug. Die PSP-Swiss-Property-Gruppe besitzt schweizweit 170 Büro- und Geschäftshäuser sowie acht Entwicklungsareale. Die Liegenschaften befinden sich vorab an zentralen Lagen in Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne. Per 30. Juni 2011 beschäftigte PSP Swiss Property 81 Mitarbeitende. Der konsolidierte Halbjahresabschluss per 30. Juni 2011 basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der kontrollierten Gruppengesellschaften per 30. Juni 2011. Der konsolidierte Halbjahresabschluss von PSP Swiss Property per 30. Juni 2011 wurde durch den Verwaltungsrat am 15. August 2011 zur Veröffentlichung freigegeben. GRUNDLAGEN DER RECHNUNGSLEGUNG Die Rechnungslegung der Gruppe erfolgt in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) und entspricht dem schweizerischen Gesetz sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung RLR) der SIX Swiss Exchange. Der Halbjahresabschluss per 30. Juni 2011 wurde gemäss den Anforderungen von IAS 34 (Interim Financial Reporting) für die Zwischenberichterstattung erstellt. Die verkürzte konsolidierte Halbjahresberichterstattung 2011 enthält nicht alle Informationen und Offenlegungen, welche im Rahmen der jährlichen Berichterstattung verlangt werden, und sollte deshalb zusammen mit den finanziellen Berichterstattungen des Geschäftsjahrs 2010 gelesen werden. Die Liegenschaften werden halbjährlich (Ende Juni und Ende Dezember) durch eine externe, unabhängige Liegenschaftenbewertungsfirma bewertet. In der Berichtsperiode neu erworbene Liegenschaften werden per Quartalsende extern bewertet. Die Veränderung des Marktwerts wird dabei erfolgswirksam verbucht. Anlageliegenschaften bzw. zum Verkauf bestimmte Anlageliegenschaften, welche bis zur Bilanzerrichtung verkauft werden, bei denen der Übergang von Nutzen und Gefahr jedoch erst in einer späteren Rechnungslegungsperiode erfolgt, werden grundsätzlich zum vertraglich vereinbarten Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten bewertet. Die entsprechende Be wer tungsänderung wird erfolgswirksam verbucht. Im Weiteren wurden für den vorliegenden Halbjahresabschluss per 30. Juni 2011 die gleichen Konsolidierungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze angewendet wie im Geschäftsbericht von PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2010 auf den Seiten 40 bis 51 beschrieben. Im 2. Quartal 2011 hat das International Accounting Standards Board (IASB) verschiedene neue bzw. geänderte Standards in Kraft gesetzt. PSP Swiss Property verzichtete in der Halbjahresberichterstattung 2011 auf eine vorzeitige Anwendung dieser neuen bzw. geänderten Standards. Nachfolgend die für PSP Swiss Property wesentlichen Neuerungen bzw. Änderungen und die bei der künftigen Umsetzung zu erwartenden Auswirkungen. n IAS 1 revised Presentation of Items of Other Comprehensive Income (anwendbar ab 1. Juli 2012): Die Änderungen betreffen in erster Linie die Darstellung der im Gesamtergebnis verbuchten Positionen. Diese sind neu in zwei Kategorien zu gliedern, je nachdem, ob die entsprechenden Beträge in einer späteren Periode wieder in die Erfolgsrechnung zurückfliessen werden oder nicht. Diese Änderung wird zu zusätzlichen Offenlegungen in der Gesamtergebnisrechnung führen. n IFRS 10 Consolidated Financial Statements (anwendbar ab 1. Januar 2013): Dieser neue Standard löst IAS 27 «Consolidated and Separate Financial Statements» ab und enthält eine modifizierte Definition des «Kontrollprinzips». Neu wird neben der Möglichkeit eines beherrschenden Einflusses auch verlangt, dass der Investor variablen Erträgen ausgesetzt sein muss, damit Kontrolle besteht. Diese Änderung wird keinen Einfluss auf die in die Konzernrechnung einzubeziehenden Gesellschaften haben, da PSP Swiss Property bei allen Tochtergesellschaften auch nach der neuen Definition die Kontrolle innehat.

Finanzbericht 19 n IFRS 11 Joint Arrangements (anwendbar ab 1. Januar 2013): Dieser neue Standard löst die bisherigen Standards IAS 31 «Joint Ventures» und SIC 13 «Jointly Controlled Entities» ab. Der Standard unterscheidet zwischen «Joint Operations» (quotenmässige Erfassung) und «Joint Ventures» (Equity-Methode). Aufgrund der neuen Definitionen ist es denkbar, dass bisher als Associates unter IAS 28 bilanzierte Beteiligungen inskünftig als «Joint Arrangements» unter IFRS 11 zu behandeln sein werden. Die Auswirkungen einer allfälligen Umstellung auf die Konzernrechnung von PSP Swiss Property wären so oder so unwesentlich. n IFRS 12 Disclosures of Interests in Other Entities (anwendbar ab 1. Januar 2013): Dieser neue Standard definiert verschiedene zusätzliche Offenlegungen bei Beteiligungen an anderen Gesellschaften. Aufgrund der klaren und einfachen Konzernstruktur erwartet PSP Swiss Property davon keine wesentlichen Auswirkungen. n IFRS 13 Fair Value Measurement (anwendbar ab 1. Januar 2013): Dieser neue Standard ersetzt die bisher in IAS 40 integrierte Guidance zur Ermittlung von Fair Values für Renditeliegenschaften oder anderen zum Fair Value bilanzierten Liegenschaften. Neben einer leicht veränderten Fair Value-Definition wird neu insbesondere das Konzept des «Highest and Best Use» zur Anwendung gelangen. PSP Swiss Property erwartet keine wesentlichen Auswirkungen auf die Bewertung auf Gesamtportfolioebene. Bei einzelnen Liegenschaften könnte die «Highest and Best Use»-Annahme jedoch zu einem höheren Fair Value führen. Basis der tatsächlichen Planvermögensallokation bestimmt, sondern basierend auf dem Diskontsatz zur Barwertberechnung der Pensionsverpflichtung. Diese Änderung wird Auswirkungen auf den Pensionsaufwand bzw. das Betriebsergebnis haben. Aufgrund dieser Änderung wird PSP Swiss Property die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze entsprechend anpassen. Bezüglich der im 1. Quartal 2011 in Kraft getretenen Änderung des IASB wird auf die Angaben im Quartalsbericht Q1 2011, Seiten 14 bis 15, verwiesen. In der Berichtsperiode wurden keine Bilanzierungsoder Bewertungsgrundsätze geändert. KONSOLIDIERUNGSKREIS Der Konsolidierungskreis hat sich gegenüber dem Jahresabschluss per 31. Dezember 2010 nicht verändert. Ausser der Holdinggesellschaft PSP Swiss Property AG ist keine Gesellschaft an einer Börse kotiert. n IAS 19 revised Employee Benefits (anwendbar ab 1. Januar 2013): Diese Änderung schafft den bisher von PSP Swiss Property angewendeten «Corridor Approach» zur Erfassung der aktuariellen Gewinne und Verluste ab. Zudem werden gewisse Neubewertungseffekte neu zwingend in der Gesamtergebnisrechnung zu erfassen sein. Durch den Wegfall der Corridor-Methode wird sich die Volatilität der bilanzierten Pensionsverbindlichkeiten voraussichtlich erhöhen. Allerdings wird die Erfassung der Veränderungen weitgehend im Gesamtergebnis und nicht in der Erfolgsrechnung erfolgen. Ein weiteres Novum ist der Ansatz des Nettozinsaufwands/-ertrags. Im Gegensatz zur bisherigen Regelung wird dabei der erwartete Ertrag des Planvermögens nicht mehr auf

20 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) ANHANG ZUm KONSOLIDIERTEN HalbJAHRESabschluss Per 30. Juni 2011 Segmentinformation 1. Halbjahr 2010 1. Januar bis 30. Juni 2010 Betriebsertrag (in CHF 1 000) Immobilienanlagen Immobilienbewirtschaftung Holding Zwischensumme Eliminationen Total Gruppe Liegenschaftsertrag 131 113 131 113 813 130 300 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 47 552 47 552 47 552 Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 2 431 2 431 2 431 Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) 2 440 2 440 1 2 440 Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 2 180 2 180 262 2 442 Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 17 17 17 Bewirtschaftung 5 933 5 933 5 933 0 Aktivierte Eigenleistungen 1 031 1 031 1 031 Übriger Ertrag 3 986 734 6 824 11 544 7 339 4 205 Total Betriebsertrag 184 822 7 681 6 824 199 327 13 823 185 504 Betriebsaufwand Betriebsaufwand Liegenschaften 10 675 10 675 5 933 4 741 Unterhalt und Renovationen Liegenschaften 7 764 7 764 410 7 354 Personalaufwand 3 821 4 578 8 399 50 8 349 Honorare an Dritte 31 31 31 Betriebs- und Verwaltungsaufwand 7 207 1 425 2 616 11 248 7 429 3 818 Abschreibungen 209 117 44 370 370 Total Betriebsaufwand 25 855 5 395 7 237 38 487 13 823 24 664 Betriebserfolg vor Finanzaufwand 158 967 2 286 413 160 840 160 840 Finanzertrag 615 Finanzaufwand 24 121 Betriebserfolg vor Steuern 137 334 Ertragssteueraufwand 29 313 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 108 021 Reingewinn aus aufgegebenem Geschäft 4 904 4 904 Total Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 112 925 Umsatzerlöse Mit Dritten 136 717 0 0 136 717 0 136 717 Mit anderen Segmenten 813 7 698 6 824 15 334 14 085 1 250 Total Umsatzerlöse 137 530 7 698 6 824 152 052 14 085 137 967 Die Umsatzerlöse bestehen aus den betrieblich fakturierten Produkten und Dienstleistungen. Nicht Bestandteil der Umsatzerlöse sind die Erfolgsrechnungspositionen Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte), Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen und Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen.

Finanzbericht 21 Segmentinformation 1. Halbjahr 2011 1. Januar bis 30. Juni 2011 Betriebsertrag (in CHF 1 000) Immobilienanlagen Immobilienbewirtschaftung Holding Zwischensumme Eliminationen Total Gruppe Liegenschaftsertrag 137 670 137 670 790 136 880 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 152 816 152 816 152 816 Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 9 926 9 926 9 926 Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) 7 797 7 797 7 797 Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 3 580 3 580 855 4 434 Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 10 10 10 Bewirtschaftung 6 264 6 264 6 264 0 Aktivierte Eigenleistungen 1 440 1 440 1 440 Übriger Ertrag 4 304 662 7 710 12 676 8 361 4 315 Total Betriebsertrag 300 498 8 356 7 710 316 564 14 560 302 004 Betriebsaufwand Betriebsaufwand Liegenschaften 11 626 11 626 6 264 5 362 Unterhalt und Renovationen Liegenschaften 8 612 8 612 501 8 110 Personalaufwand 4 049 4 888 8 937 50 8 887 Honorare an Dritte 40 40 40 Betriebs- und Verwaltungsaufwand 7 151 1 502 2 131 10 783 7 745 3 038 Abschreibungen 210 73 43 327 327 Total Betriebsaufwand 27 598 5 664 7 062 40 324 14 560 25 764 Betriebserfolg vor Finanzaufwand 272 900 2 693 648 276 240 276 240 Finanzertrag 1 141 Finanzaufwand 24 264 Betriebserfolg vor Steuern 253 117 Ertragssteueraufwand 54 876 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 198 242 Reingewinn aus aufgegebenem Geschäft 0 Total Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 198 242 Umsatzerlöse Mit Dritten 151 110 11 0 151 121 0 151 121 Mit anderen Segmenten 790 8 355 7 710 16 855 15 415 1 440 Total Umsatzerlöse 151 900 8 366 7 710 167 976 15 415 152 561 Die Umsatzerlöse bestehen aus den betrieblich fakturierten Produkten und Dienstleistungen. Nicht Bestandteil der Umsatzerlöse sind die Erfolgsrechnungspositionen Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte), Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen und Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen.

22 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) ANHANG ZUm KONSOLIDIERTEN HalbJAHRESabschluss Per 30. Juni 2011 Ausgewählte Anmerkungen 1. Liegenschaften (in CHF 1 000) Anlage- Zum Verkauf bestimmte liegen- schaften Anlage- liegen- schaften Selbstgenutzte Liegenschaften zu zu schaften Marktwert Anschaf- fungs- kosten Zum Verkauf bestimmte, laufende Areale und Entwicklungsliegenschaften Entwick- IAS 40 IFRS 5 IAS 16 IAS 40 IAS 40 IAS 2 Total lungs- projekte Liegen- Bilanzwert 31. Dezember 2009 4 946 962 33 407 16 868 86 350 105 981 26 074 5 215 642 Käufe 45 103 0 0 0 0 0 45 103 Aktivierung/Auflösung von Rent-Free-Periods 1 511 0 0 0 0 0 511 Umklassifizierungen 27 095 48 842 0 74 452 50 805 49 321 0 Wertvermehrende Investitionen 35 626 76 26 43 869 11 208 10 833 101 637 Aktivierte Eigenleistungen 880 9 0 590 423 296 2 197 Aktivierte Bauzinsen 924 1 0 1 829 609 338 3 702 Verkäufe 136 25 746 0 0 0 3 753 29 635 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 174 962 5 741 n.a. 116 n.a. n.a. 180 588 n Bew.differenzen der per 1. Jan. 2010 verbuchten Liegenschaften 170 455 547 n.a. 116 n.a. n.a. 169 792 n Bew.differenzen aus Akquisitionen, fertig gestellten und umklass. Liegenschaften 4 507 6 289 n.a. n.a. n.a. n.a. 10 796 Abschreibungen n.a. n.a. 401 n.a. n.a. n.a. 401 Bilanzwert 31. Dezember 2010 5 230 904 62 330 16 492 58 070 67 415 83 109 5 518 321 Ursprüngliche Anschaffungskosten 17 412 Kumulierte Abschreibungen 920 Netto-Buchwert 16 492 Käufe 0 0 0 0 0 0 0 Aktivierung/Auflösung von Rent-Free-Periods 1 513 0 0 0 0 0 513 Umklassifizierungen 10 093 0 0 35 469 25 376 0 0 Wertvermehrende Investitionen 18 741 3 32 15 423 6 043 26 727 66 969 Aktivierte Eigenleistungen 493 0 0 200 227 521 1 440 Aktivierte Bauzinsen 666 0 0 767 208 469 2 110 Verkäufe 8 716 29 560 0 0 0 7 797 46 073 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 147 330 1 274 0 4 212 0 152 816 n Bew.differenzen der per 1. Jan. 2011 verbuchten Liegenschaften 147 330 1 274 n.a. 205 n.a. n.a. 148 399 n Bew.differenzen aus Akquisitionen, fertig gestellten und umklass. Liegenschaften 0 0 n.a. 4 416 n.a. n.a. 4 416 Abschreibungen n.a. n.a. 201 n.a. n.a. n.a. 201 Bilanzwert 30. Juni 2011 5 378 813 34 047 16 323 114 140 48 516 103 029 5 694 869 Ursprüngliche Anschaffungskosten 17 444 Kumulierte Abschreibungen 1 121 Netto-Buchwert 16 323 1 Lineare Erfassung/Auflösung der den Mietern gewährten Mietanreizen. Brandversicherungswert 31. Dezember 2010 4 345 831 Brandversicherungswert 30. Juni 2011 4 360 685

Finanzbericht 23 Im 1. Halbjahr 2011 wurden keine Akquisitionen getätigt; umgekehrt wurden vier Immobilien veräussert (vgl. dazu die Übersicht auf den Seiten 50 bis 51). Die Neubewertung der Liegenschaften per Ende Juni 2011 resultierte in einer Aufwertung um CHF 152.8 Mio. Die Hauptgründe, die zu dieser Wertsteigerung geführt haben, sind i) ein um 8 Basispunkte tieferer durchschnittlich gewichteter Diskontierungssatz, ii) der Abschluss neuer Mietverträge zu höheren Mieten und iii) leicht gestiegene Marktmieten für Verkaufsflächen, v.a. im Zentrum von Zürich. Der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz betrug Ende Juni 2011 nominal 5.36% (Ende 2010: 5.44%). Für laufende Entwicklungs- und Renovationsarbeiten bestanden Mitte 2011 Zahlungsverpflichtungen von insgesamt CHF 156.7 Mio. (Ende 2010: CHF 144.0 Mio.). Informationen zur Finanzierung finden sich in der Anmerkung 3 auf Seite 24. Weitere gemäss der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange geforderte Angaben finden sich auf den Seiten 36 bis 51 (diese Angaben sind Bestandteil des Anhangs der konsolidierten Halbjahresrechnung). 2. Finanzaufwand (in CHF 1 000) 1. Januar bis 30. Juni 2010 1. Januar bis 30. Juni 2011 Zinsertrag 612 777 Ertrag aus Finanzbeteiligungen 3 364 Total Finanzertrag 615 1 141 Zinsaufwand 25 233 25 550 Aktivierte Bauzinsen 1 826 2 110 Amortisation Emissionskosten Anleihen 714 823 Total Finanzaufwand 24 121 24 264 Total Finanzaufwand netto 23 506 23 123 Gesamtzinsaufwand für Finanzpositionen zu amortisierten Kosten 25 947 26 373 Das zinspflichtige Fremdkapital betrug per Ende Juni 2011 CHF 2.086 Mrd. (Ende 2010: CHF 1.995 Mrd.). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug in der Berichtsperiode Januar bis Juni 2011 2.61% (Vorjahresperiode sowie Gesamtjahr 2010: 2.58%). Per Ende Juni 2011 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 2.53% (Ende 2010: 2.61%).

24 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) ANHANG ZUm KONSOLIDIERTEN HalbJAHRESabschluss Per 30. Juni 2011 3. FINANZVERBINDLICHKEITEN Vom 31. Dezember 2010 bis zum 30. Juni 2011 wurden im Rahmen bestehender Kreditlinien insgesamt Feste Vorschüsse von CHF 200 Mio. aufgenommen und CHF 110 Mio. zurückbezahlt. In derselben Periode wurden weder Anleihen emittiert noch zurückbezahlt. Per Ende Juni 2011 waren (wie im Vorjahr) keine Finanzverbindlichkeiten und Anleihen ausstehend, die durch Grundpfänder auf Liegenschaften gesichert sind, und es bestanden auch keine Finanzverbindlichkeiten und Anleihen mit Amortisationspflicht. Alle in den bestehenden Kreditverträgen festgelegten Finanzkennzahlen (Financial Covenants) wurden in der Berichtsperiode eingehalten. Die beiden wichtigsten Finanzkennzahlen beziehen sich auf die konsolidierte Eigenkapitalquote und den Zinsdeckungsfaktor. Das Exposure aller Finanzverbindlichkeiten im Hinblick auf Zinssatzänderungen präsentierte sich jeweils per Bilanzstichtag wie folgt: (in CHF 1 000) 31. Dezember 2010 30. Juni 2011 < 6 Monate 60 000 300 000 6 bis 12 Monate 100 000 40 013 1 bis 5 Jahre 1 587 111 1 696 057 > 5 Jahre 248 137 50 000 Total zinspflichtige Finanzverbindlichkeiten 1 995 248 2 086 071 Die durchschnittliche Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten betrug per Ende Juni 2011 2.7 Jahre (Ende 2010 3.2 Jahre). 4. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE In der Berichtsperiode wurden keine Interest Rate Swaps fällig; umgekehrt wurde ein Forward Interest Rate Swap mit einem Kontraktwert von CHF 50 Mio. abgeschlossen (Beginn im Jahr 2012 mit einer Laufzeit von 3 Jahren). Bei allen Interest Rate Swaps (pay fix/receive floating) sind die Voraussetzungen für die Anwendung von Hedge Accounting erfüllt. Die Festzinsbasis bei den per Ende Juni 2011 bestehenden Interest Rate Swaps betrug 0.99% bis 3.13% (Ende 2010: 0.99% bis 3.13%); die variable Verzinsung basiert auf dem CHF-Libor.

Finanzbericht 25 5. AKTIENKAPITAL Die Generalversammlung vom 1. April 2011 beschloss, zwecks Nennwertrückzahlung an die Aktionäre, das Aktienkapital herabzusetzen. Die Nennwertrückzahlung erfolgte am 23. Juni 2011. Das genehmigte und das bedingte Aktienkapital wurden entsprechend reduziert. PSP Swiss Property AG Anzahl Namenaktien in Stück Nominalwert pro Namenaktie in CHF Total Nominalwert in CHF 1 000 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 31. Dezember 2009 46 273 891 5.60 259 134 Kapitalherabsetzung durch Aktienvernichtung 406 000 5.60 2 274 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion (Zahlung an die Aktionäre) 2.70 123 843 31. Dezember 2010 45 867 891 2.90 133 017 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion (Zahlung an die Aktionäre) 2.80 128 430 30. Juni 2011 45 867 891 0.10 4 587 Genehmigtes Aktienkapital 31. Dezember 2009 10 000 000 5.60 56 000 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion 2.70 27 000 31. Dezember 2010 10 000 000 2.90 29 000 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion 2.80 28 000 30. Juni 2011 10 000 000 0.10 1 000 Bedingtes Aktienkapital 31. Dezember 2009 2 000 000 5.60 11 200 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion 2.70 5 400 31. Dezember 2010 2 000 000 2.90 5 800 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion 2.80 5 600 30. Juni 2011 2 000 000 0.10 200 Im 2. Quartal 2011 wurden 64 Aktien zurückgekauft. Weitere Angaben zur Veränderung des Eigenkapitals finden sich im Abschnitt über das konsolidierte Eigenkapital auf den Seiten 16 bis 17.

26 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) ANHANG ZUm KONSOLIDIERTEN HalbJAHRESabschluss Per 30. Juni 2011 6. KENNZAHLEN PRO AKTIE Der Gewinn pro Aktie wird berechnet, indem der ausgewiesene Reingewinn durch die durchschnittlich gewichtete Anzahl ausgegebener Aktien geteilt wird, wobei die eigenen Aktien abgezogen werden. Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge basiert auf dem «Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge» 2. 1. April bis 30. Juni 2010 1. April bis 30. Juni 2011 1. Januar bis 30. Juni 2010 1. Januar bis 30. Juni 2011 Reingewinn in CHF 1000 aus fortgeführtem Geschäft 70 805 159 869 108 021 198 242 Reingewinn in CHF 1000 aus aufgegebenem Geschäft 0 0 4 904 0 Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien 42 208 056 42 728 974 42 208 056 42 728 985 Gewinn pro Aktie aus fortgeführtem Geschäft in CHF (unverwässert und verwässert) 1.68 3.74 2.56 4.64 Gewinn pro Aktie aus aufgegebenem Geschäft in CHF (unverwässert und verwässert) 0.00 0.00 0.12 0.00 Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge in CHF 1 000 33 412 39 956 74 865 77 259 Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge in CHF (unverwässert und verwässert) 0.79 0.94 1.77 1.81 Das Eigenkapital pro Aktie hat sich wie folgt verändert: 31. Dezember 2010 30. Juni 2011 Eigenkapital in CHF 1 000 2 942 902 3 023 849 Latente Steuern in CHF 1 000 512 323 550 869 Anzahl ausgegebene Aktien 45 867 891 45 867 891 Anzahl eigene Aktien 3 138 885 3 138 949 Anzahl ausstehende Aktien 42 729 006 42 728 942 Eigenkapital pro Aktie in CHF 1 68.87 70.77 Eigenkapital pro Aktie vor latenten Steuern in CHF 1 80.86 83.66 1 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. 7. BARAUSSCHÜTTUNG DURCH NENNWERTREDUKTION Am 23. Juni 2011 hat die PSP Swiss Property AG CHF 2.80 in Form einer Nennwertreduktion an ihre Aktionäre ausbezahlt (anstelle einer Dividende für das Geschäftsjahr 2010). Der Gesamtbetrag der ausbezahlten Nennwertreduktion betrug CHF 119.6 Mio. (Vorjahr: Nennwertreduktion von CHF 2.70 pro Aktie bzw. CHF 113.9 Mio. insgesamt). 2 Der «Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des «Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge».