Kanton Thurgau Politische Gemeinde Warth-Weiningen Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht Projekt-Nr. 6354 Datum: 16.08.2017
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 2 Inhalt 1 Allgemeines 3 1.1 Ausgangslage und Zielsetzung 3 1.2 Zweck des Berichts 3 1.3 Hinweise zum Baureglement 3 2 Zonenplan 4 2.1 Technische Anpassungen 4 2.2 Zonenplanänderungen 7 3 Gefahrenkarte 8 3.1 Allgemein 8 3.2 Methodik Umsetzung Gefahrenkarte 8 3.3 Evaluation Konfliktgebiete 9 4 Erläuterungen 12 4.1 Allgemeine Bestimmungen 12 4.2 Nutzungszonen 13 4.2.1 Bauzonen 13 4.2.2 Landwirtschaftszonen 14 4.2.3 Schutzzonen 14 4.2.4 Weitere Zonen 14 4.2.5 Überlagernde Zonen 14 4.3 Bau- und Umgebungsvorschriften 15 4.4 Baubewilligungsverfahren 17 4.5 Schlussbestimmungen 17 5 Verfahren 18 5.1 Verfahren gemäss PBG 18 5.2 Information und Mitwirkung 18 5.3 Öffentliche und Einsprachen 18 Anhang I A. Vergleich Masstabelle Alt Neu I B. Protokollauszug Beschluss Gemeinderat II C. Auszug aus dem Amtsblatt II D. Protokollauszug Gemeindeversammlung II Auftraggeber: Verfasser: Projektleitung: Bearbeitung: Gemeinde Warth-Weiningen Dorfstrasse 30, 8532 Warth bhateam ingenieure ag www.bhateam.ch Christoph Brugger Markus Zannantonio / Ramona Hobel Projektnummer: 6354 Datum Version: 16.08.2017 0.6
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 3 1 Allgemeines 1.1 Ausgangslage und Zielsetzung Mit dem Inkrafttreten des neuen Planungs- und Baugesetzes (PBG) am 1. Januar 2013 werden die Gemeinden des Kantons Thurgau verpflichtet, ihre Baureglemente und Zonenpläne den neuen Bestimmungen und den vereinheitlichten Baubegriffen und Messweisen der interkantonalen Vereinbarung (IVHB) anzupassen. Über diese gesetzlichen Vorgaben hinaus, geben auch die Ziele und Massnahmen der übergeordneten Planungen Anlass zur Überarbeitung der Baureglemente. Wichtige Anliegen sind u.a. die haushälterische Nutzung des Bodens (Raumplanungsgesetz), die vermehrte Siedlungsentwicklung nach innen (Kant. Richtplan) und die Förderung der Siedlungsqualität im ländlichen Raum (Agglomerationsprogramm). Im Rahmen des Projekts Effiziente Gemeinden als Faktor der wirtschaftlichen Entwicklung haben 13 Gemeinden der Regio-Frauenfeld ein für alle Regio-Gemeinden anwendbares Baureglement mit einheitlichem Zonenkatalog erarbeitet, welches gute Rahmenbedingungen für die zeitgemässe Bautätigkeit setzt. Durch die Vereinheitlichung wird für die Gemeinden künftig Zeit, Aufwand und Kosten eingespart. Auch die Bauwilligen werden von der Vereinheitlichung profitieren. Das Regionale Baureglement der Region Frauenfeld dient als Grundlage für das neue Baureglement der Gemeinde Warth-Weiningen. Für die planungsrechtliche Umsetzung wurde dem bhateam, ingenieure ag, der Auftrag zur Ausarbeitung des neuen Baureglements inkl. Planungsbericht sowie die Zonenplananpassung inkl. Integration der Gefahrenkarte erteilt. 1.2 Zweck des Berichts Der Planungsbericht dient der Erläuterung sowie der Information der Bevölkerung und der Genehmigungsbehörde über das neue Baureglement der Gemeinde Warth-Weiningen. 1.3 Hinweise zum Baureglement Rahmen Das Baureglement der Gemeinde Warth-Weiningen bildet zusammen mit dem Zonenplan die baurechtliche Grundordnung für das gesamte Gemeindegebiet. Übergeordnetes Recht Das Baureglement regelt nur, was nicht schon auf eidgenössischer und kantonaler Ebene geregelt ist. Das übergeordnete Recht geht vor und ist deshalb auch zu beachten. Auf wichtige Bestimmungen wird jeweils in der Kommentarspalte hingewiesen. Kommentar / Hinweise Die Hinweise und Skizzen in der rechten Spalte des Baureglements dienen der Verständlichkeit, erläutern Begriffe und liefern die notwendigen Verweise auf andere Artikel, Erlasse oder Grundlagen. Sie sind weder vollständig noch verbindlich. Aktuelle Änderungen bleiben vorbehalten.
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 4 Zonenplan Die Gemeindebehörde Warth-Weiningen hat sich entschieden, das neue Reglement gleichzeitig mit der Zonenplananpassung aufzulegen. Grund dafür ist, dass die Parzellen Nrn. 270-272 im bestehenden Zonenplan keiner Zone zugewiesen sind und diese entsprechend einer Nichtbauzone zugewiesen werden müssen. Dies führt daher zur des Zonenplans. Neu wird zudem die Gefahrenkarte in den Zonenplan integriert. Ansonsten bedeuten die neuen Vorschriften gegenüber den bisherigen keine namhaften materiellen Änderungen, sondern es handelt sich um technische Anpassungen. Besitzstandsgarantie Bestehende Bauten und Anlagen, welche von einer Baubeschränkung betroffen und dadurch rechtswidrig werden, geniessen den Schutz der Besitzstandsgarantie. Diese ist im übergeordneten Recht geregelt. Aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten und Anlagen dürfen zeitgemäss erneuert, umgebaut, erweitert oder in ihrem Zweck geändert werden, soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird. 2 Zonenplan Der Zonenplan bildet zusammen mit dem Baureglement ein einheitliches, aufeinander abgestimmtes Regelwerk, den sogenannten Rahmennutzungsplan. 2.1 Technische Anpassungen Mit der Revision des PBG und der dazugehörigen Verordnung PBV werden Zonenbezeichnungen und / oder Zonenabkürzungen verändert (z.b. Wohn- und Gewerbezone wird zu Wohn- und Arbeitszone, Ab wird zu AD usw.). Die bisherige Freihaltezone wird neu in die Landschaftsschutzzone, die bisherige Umgebungsschutzzone in die Freihaltezone und die bisherige Parkplatzzone in die Zone für kulturhistorische Bauten und Anlagen überführt. Flächen, welche als Waldreservatszone bezeichnet sind oder als Naturschutzzone innerhalb des Waldes liegen, gelten als Wald, da die Waldgesetzgebung gilt. Die bisherige Zone Wald und Ufergehölz wird in den Zonenvorschriften des neuen Baureglements nicht beschrieben, da ebenfalls die Waldgesetzgebung gilt. Zudem wird der Wald an die statische Waldgrenze angepasst. Neu in den Zonenplan aufgenommen wird die Gefahrenzone. Folgende Änderungen in der Bezeichnung werden sowohl im Baureglement wie auch im Zonenplan vereinheitlicht: Bezeichnung bisher Bezeichnung neu Zuweisung Kantonaler Zonenkatalog W2 Wohnzone zweigeschossig W2a Wohnzone 1102 Wohnzone 2 tiefere Dichte WG2 Wohn- und Gewerbezone WA2 Wohn- und Arbeitszone 1302 Wohn- und Arbeitszone 2 zweigeschossig WG3 Wohn- und Gewerbezone dreigeschossig WA3 Wohn- und Arbeitszone 1303 Wohn- und Arbeitszone 3 D2 Dorfzone zweigeschossig D2 Dorfzone 1406 Dorfzone 2 Wz Weilerzone We Weilerzone 1306 Weilerzone KI Klosterzone Kartause Kh Zone für kulturhistorische 1901 Objektbezogene Spezialbauzone Ittingen Bauten und Anlagen Oe Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 1501 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen P Parkplatzzone Kh Zone für kulturhistorische 1901 Objektbezogene Spezialbauzone Bauten und Anlagen Ug Umgebungsschutzzone Fh Freihaltezone 1601 Freihaltezone Lw Landwirtschaftszone L Landwirtschaftszone 2101 Landwirtschaftszone
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 5 Rb Rebbauzone LR Landwirtschaftszone Rebbau 2301 Rebbauzone Ls Landschaftsschutzzone Fh Freihaltezone Ls Landschaftsschutzzone 3101 Landschaftsschutzzone Ns Naturschutzzone Ns Naturschutzzone 3102 Naturschutzzone Wr Waldreservatszone - - - Ab Abbauzone Ab Abbauzone 4901 Abbauzone Ar Zone archäologischer Ar Zone für archäologische 5901 Zone für archäologische Funde Funde Funde Gp Gebiete mit Gestaltungsplanpflichpflicht Gp Zone mit Gestaltungsplan- 6201 Gestaltungsplanpflicht - - Ng Gefahrenzone 5301 Gefahrenzone Folgende Beispiele zeigen die technischen Anpassungen im Zonenplan auf: Die bisherige Freihaltezone (Nichtbauzone) wird in die Landschaftsschutzzone überführt, da diese die gleichen Absichten verfolgt bzw. sinngemäss gleiche Vorschriften aufweist und dadurch die Anzahl Zonentypen reduziert werden kann. Überführung der Freihaltezone in die Landschaftsschutzzone Bei der Überführung der Umgebungsschutzzone in die Freihaltezone handelt es sich um eine Anpassung im Rahmen der Vereinheitlichung der Regio Frauenfeld. Die alte Freihaltezone der Gemeinde Warth-Weiningen war eine Nichtbauzone, bei der neuen Freihaltezone handelt es sich um eine Bauzone, wie die ehemalige Umgebungsschutzzone. Überführung der Umgebungsschutzzone in die Freihaltezone
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 6 Die Kartause Ittingen wird im Rahmen dieser Zonenplanrevision der Zone für kulturhistorische Bauten und Anlagen zugewiesen. Die bisherige Parkplatzzone dient der Erschliessung der Kartause Ittingen. Sind für eine Nutzung Parkplätze erforderlich, so sind diese grundsätzlich der Zone zuzuweisen, der sie dienen. Da die Parkierungsanlage ausschliesslich der Kartause Ittingen dient, ist die bisherige Parkplatzzone der Zone für kulturhistorische Bauten und Anlagen zuzuweisen. Überführung der Parkplatzzone in die Zone für kulturhistorische Bauten und Anlagen Flächen, welche als Waldreservatszone bezeichnet sind oder als Naturschutzzone innerhalb des Waldes liegen, gelten als Wald, da die Waldgesetzgebung gilt. Aufhebung der Waldreservatszone Aufgrund der statischen Waldgrenze ergeben sich Anpassungen des Waldes im Zonenplan. Wo der Wald grösser wird, ist dies nicht als Zonenplanänderung zu verstehen. Der Zonenplan wird somit mit Ausnahme der folgenden Änderungen rein informativ und im Sinne der redaktionellen Anpassung (neue Zonenbezeichnungen oder neue Zonenabkürzungen) zusammen mit dem Baureglement aufgelegt.
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 7 2.2 Zonenplanänderungen Die im Jahr 2013 nicht genehmigte Einzonung der Parzellen Nrn. 270-272 in die Wohnzone W2 wird im rechtskräftigen Zonenplan als nichtgenehmigte Zone aufgeführt. Gemäss dem damaligen DBU- Entscheid Nr. 82 (09.12.2013) sollten die Parzellen einer sachgerechten Nichtbauzone zugewiesen werden. Entsprechend wird das Gebiet neu der Landwirtschaftszone zugewiesen. Überführung der nichtgenehmigten Zone in die Landwirtschaftszone. In Bereichen, wo der Wald sich aufgrund der statischen Waldgrenze verkleinert, muss das sich nicht mehr in Wald befindende Gebiet, ebenfalls einer sachgerechten Nichtbauzone zugewiesen werden. Im folgenden Beispiel wird das bisherige Waldstück der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Zuweisung zur Landschaftsschutzzone aufgrund der Anpassung an die statischen Waldgrenzen Die Aufnahme der Gefahrenkarte wird umfassend im Kapitel 3 dieses Berichts erläutert. Aufnahme der Gefahrenzone Ng Mit der Überführung der Parzellen Nrn. 270-272 gelten neu signifikant andere Vorschriften, was einer Umzonung gleicht kommt. Die übrigen Veränderungen werden als Überführung an die neue Gesetzgebung verstanden. Der Zonenplan kann überdies auf die neusten Grundlagen der amtlichen Vermessung angepasst werden. Der Zonenplan wird also nicht gesamthaft revidiert, sondern nur im
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 8 Bereich der Parzellen Nrn. 270-272 den Gegebenheiten angepasst. Somit bleiben die Planbeständigkeit und die Möglichkeit einer späteren Gesamtrevision gewahrt. Die bisher im Zonenplan aufgeführten Kultur- und Naturobjekte werden in einen separaten Schutzplan überführt. Die und Genehmigung erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt. 3 Gefahrenkarte 3.1 Allgemein Die Gefahrenkarte zeigt für die Flächen innerhalb des Beurteilungsperimeters detailliert auf, welche Gebiete (Siedlungsräume und kritische Infrastruktur) durch Hochwasser und Rutschungen in welchem Masse bedroht sind. Gemäss 20 PBG werden die überlagerten Gefahrenzonen auf der Grundlage der vom Kanton erarbeiteten Gefahrenkarten festgelegt. Die Integration der behördenverbindlichen Gefahrenkarte im Zonenplan hat das Ziel, die Gefahrengebiete grundeigentümerverbindlich festzulegen. Im Rahmen der Integration in den Zonenplan ist zu prüfen, ob mit raumplanerischen Massnahmen (Ein-, Um-, und Auszonung) Risiken minimiert werden können. 3.2 Methodik Umsetzung Gefahrenkarte Die Auseinandersetzung mit der Gefahrenkarte erfolgt in mehreren Schritten. Als erstes werden die Konfliktgebiete (Gefahrengebiete im bestehenden resp. neuen Baugebiet) definiert. Diese Konfliktgebiete werden nach Gefahrenart und möglichen Auswirkungen analysiert. Dadurch wird ersichtlich, für welche Konfliktgebiete eine detaillierte Analyse der Gefahr und der betroffenen Nutzung notwendig ist. Das betrifft insbesondere Gebiete mit grossen Baulandreserven, etc. Konfliktgebiete erkennen Es sind Gebiete, in denen eine Verminderung oder Vermeidung von Risiken durch raumplanerische Massnahmen geprüft werden sollen. Nach folgenden Kriterien wurden die Konfliktgebiete bestimmt: unbebautes Bauland mit Gefahreneinstufungen bebaute Fläche mit einer Gefahreneinstufung hoch (rot) oder mittel (blau) Einzelfallentscheid bei bebauten Fläche mit einer Gefahreneinstufung gering (gelb) Analyse Konfliktgebiete Es werden die Gefahren charakterisiert und die betroffenen Objekte/Nutzungen beschrieben. Raumplanerische Massnahmen Nach der Analyse erfolgte eine Abwägung, ob mit raumplanerischen Massnahmen eine zweckmässige Risikoreduktion möglich ist resp. keine neuen Risiken geschaffen werden und die Anwendung verhältnismässig ist. Folgende Fragen sind bei der Erörterung der raumplanerischen Massnahmen zu beachten: Ist eine Auszonung resp. Einzonung notwendig / sinnvoll? Alternativstandorte in der Gemeinde vorhanden? Welche raumplanerischen Argumente sprechen für das Gebiet? Ist eine Gestaltungsplanpflicht zweckmässig? Ist eine Arrondierung der Gefahrenzone möglich?
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 9 Weitere Massnahmen Kann das Risiko nicht mit raumplanerischen Massnahmen reduziert und neue Risiken nicht vermieden werden, sind andere Massnahmen im Bereich Objektschutz, Notfallkonzept, Wasserbau, Rutschungsverbau, etc. in Betracht zu ziehen. Im Rahmen der Ortsplanung werden nur mögliche weiteren Massnahmen aufgezählt, welche für eine Gefahren- und/oder Risikoreduktion in Betracht kommen. Die Machbarkeit und Umsetzung der Massnahmen erfolgt ausserhalb der Raumplanung. Aufgrund der Erkenntnisse zu bestehenden Gefährdungen, wird die Gemeinde oder Dritte durch entsprechende Fachspezialisten die Planung von Hochwasserschutzprojekten oder Rutschungsverbauungen in Auftrag geben können. Ebenfalls ist die Erstellung einer Notfallplanung zu bedenken. 3.3 Evaluation Konfliktgebiete Für das Gemeindegebiet Warth-Weiningen wurden 3 Konfliktgebiete festgelegt. K1 K2 K3 Übersicht Gefahrenkarte mit Konfliktgebiete
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 10 Gebiet K1; Parkplatz Kartause Ittingen Planausschnitt Gefahrenkarte Planausschnitt Zonenplan Beschrieb Gebiet und Gefährdung Raumplanerische Massnahmen Technische und organisatorische Massnahmen Ausführliche Beurteilung Rutschung (Gefährdung gering) unbebautes Baugebiet Nutzung: Parkplatz (Norden), Rebbaugebiet (Süden) Gefahr aufgrund nördlich angrenzendem Hanggebiet Auszonung nicht sinnvoll, da Kartause Ittingen mit baulichen Massnahmen geschützt werden muss (siehe K2) und der Bereich grundsätzlich nur für Anlagen dient Objektschutznachweis bei Baueingabe Übernahme Gefahrenkartierung 1:1 Das nördlich an den Parkplatz angrenzende Hanggebiet ist mit baulichen Massnahmen zur Hangstabilisierung und zur Ableitung von Hangwasser zu sichern. Nein Gebiet K2; Kartause Ittingen (Gebiet Nord) Planausschnitt Gefahrenkarte Planausschnitt Zonenplan Beschrieb Gebiet und Gefährdung Raumplanerische Massnahmen Rutschung/Hochwasser (Gefährdung gering/mittel) bebautes Baugebiet (Zone für kulturhistorische B. u. A.) Nutzung: Kultur- und Seminarzentrum Gefahr aufgrund nördlich angrenzendem Hanggebiet (Rutschung) sowie Mühlibach (Überschwemmung) Auszonung nicht sinnvoll, da bebautes Gebiet / Kulturobjekt Objektschutznachweis bei Baueingabe Übernahme Gefahrenkartierung 1:1
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 11 Technische und organisatorische Massnahmen Ausführliche Beurteilung Nördlich angrenzendes Hanggebiet: bauliche Massnahmen zur Hangstabilisierung / Ableitung Hangwasser Mühlibach: Kapazität der Durchlässe erhöhen Evtl. mobile Leitstruktur (Notfallmassnahme) Nein Gebiet K3; Kartause Ittingen (Gebiet Süd) Planausschnitt Gefahrenkarte Planausschnitt Zonenplan Beschrieb Gebiet und Gefährdung Raumplanerische Massnahmen Technische und organisatorische Massnahmen Ausführliche Beurteilung Rutschung/Hochwasser (Gefährdung gering/mittel) unbebautes Baugebiet (Zone für kulturhistorische B. + A.) Nutzung: Rebbaugebiet Gefahr aufgrund Hanggebiet (Rutschung) sowie Mühlibach (Überschwemmung) Auszonung nicht sinnvoll Objektschutznachweis bei Baueingabe Übernahme Gefahrenkartierung 1:1 Hanggebiet: bauliche Massnahmen zur Hangstabilisierung / Ableitung Hangwasser Mühlibach: Kapazität der Durchlässe erhöhen Nein
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 12 4 Erläuterungen Die Struktur des Baureglements wird in den Haupttiteln an die kantonalen Vorgaben und im Detail an die Titel angepasst: Allgemeine Bestimmungen Nutzungszonen Bau- und Umgebungsvorschriften Baubewilligungsverfahren Schlussbestimmungen Anhang 4.1 Allgemeine Bestimmungen Die allgemeinen Bestimmungen beschränken sich auf die einheitliche Formulierung des Zweckartikels und die kurze Auflistung der wesentlichen Bestandteile der Kommunalplanung und die Regelung der Zuständigkeiten. Die im alten Baureglement aufgeführten Abschnitte <Planung> und <Erschliessung> sind im neuen Baureglement nicht mehr enthalten, weil alle wichtigen Sachverhalte in der übergeordneten Gesetzgebung oder anderen Erlassen geregelt sind. Zuständigkeiten Die Bedeutung der Bauverwaltung als Auskunfts- und Beratungsstelle wird hervorgehoben. So werden die Bauherrschaften dazu angeleitet, frühzeitig mit der Bauverwaltung Kontakt aufzunehmen, um allfällige Unklarheiten vor dem Einreichen des Baugesuches zu klären und ein bewilligungsfähiges Baugesuch auszuarbeiten. Zoneneinteilung Die Zonenbezeichnungen sind im Kapitel 2 dieses Berichts aufgeführt. Masstabelle In der Masstabelle sind die Nutzungsziffern und -anteile, Höhenmasse, grosse und kleine Grenzabstände sowie Gebäudelängen der Bauten und Anlagen für alle Zonen übersichtlich zusammengefasst. Die Bestimmung der Nutzungsziffern und Masse wurde unter Berücksichtigung von Umrechnungsfaktoren, neuen Definitionen gemäss IVHB und Mittelwerten der bisherigen Masse aller Gemeinden der Region Frauenfeld vorgenommen. Dabei wurde tendenziell so gerundet, dass möglichst keine zusätzliche Einschränkung gegenüber der bisherigen Regelung entsteht. Im Anhang befindet sich ein Vergleich Alt Neu der Masstabelle. Nutzungsziffer Die Ausnützungsziffer (AZ) wird in den Wohnzonen sowie in den Wohn-und Arbeitszonen durch die Geschossflächenziffer (GFZ) ersetzt (IVHB). In den übrigen Bauzonen entfallen die Ausnützungsziffern. Die Bebauungsdichte wird dort durch die Grenzabstände, Längen- und Höhenmasse bestimmt. Auf die Festlegung der Nutzungsdichte in der Dorfzone wird verzichtet, weil sie weitgehend überbaut ist, die Gebäudemasse eine hinreichende Begrenzung der realisierbaren Nutzung ergeben und sie den Nachbarschutz gewährleistet. Wenn die Gebäudemasse eine höhere Nutzung ermöglichen als mit einer Nutzungsbeschränkung, ist das im Sinne der inneren Verdichtung nur erwünscht und soll erlaubt sein. (siehe Anhang, Vergleich Masstabelle Alt Neu)
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 13 Höhenregelung Die bestehenden Gebäudehöhen sind gemäss IHVB nicht mehr anwendbar. Neu müssen Fassadenhöhen verwendet werden. Hingegen wird in der Zone WA3 die minimale Anzahl Vollgeschosse im Sinne einer Bauverpflichtung gefordert. Für Schrägdachbauten (SD) gilt die traufseitige und giebelseitige Fassadenhöhe. Massskizze zu den Fassadenhöhen Gebäudelänge Die maximalen Gebäudelängen werden aufgrund der Vereinheitlichung in der Region angepasst. (siehe Anhang, Vergleich Masstabelle Alt Neu) Grenzabstand Der grosse Grenzabstand wird verkleinert; alle übrigen, besonderen Abstände sind in den Artikeln 'Grenzabstand' und 'Gebäudeabstand' geregelt. (siehe Anhang, Vergleich Masstabelle Alt Neu) 4.2 Nutzungszonen 4.2.1 Bauzonen Die Zonenbeschriebe enthalten die generellen Vorschriften der einzelnen Bauzonen, soweit sie nicht in der PBV geregelt sind (Zonenzweck und zulässige Nutzungen). Wohn- und Arbeitszone In der Wohn- und Arbeitszonen WA3 werden Einfamilien-, Doppeleinfamilien- und Reihenhäuser im Sinne der haushälterischen Bodennutzung ausgeschlossen. Dorfzone Die Bestandesgarantie ermöglicht den Wiederaufbau auf Grundmauern nach freiwilligem Abbruch nicht, wenn z.b. Abstandsvorschriften verletzt wären ( 94 PBG), daher beschränkt sich die Formulierung auf einen bewilligungsfähiges Ersatzvorhaben. In der Dorfzone gelten strenge Gestaltungsvorschriften, die insbesondere die Erhaltung der prägenden Elemente des gewachsenen Dorfkerns bezwecken. Abbruchbewilligungen sind mit bewilligten Ersatzvorhaben zu verbinden.
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 14 Weilerzone Die Weilerzone erfüllt alle Voraussetzungen für eine Bauzone und ist im kantonalen Richtplan als Siedlungsgebiet ausgeschieden. Zone für kulturhistorische Bauten und Anlagen Die öffentlichen Interessen betreffen vor allem den Kulturobjekt- und Ortsbildschutz sowie eine angemessene öffentliche Wahrnehmung und Zugänglichkeit, da die Erhaltung mit öffentlichen Geldern namhaft unterstützt wird. Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Da in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen keine Nutzungsdichte festgelegt wird, ist eine Gebäudelänge von 45 m definiert. Freihaltezone Hierbei handelt es sich um eine Anpassung im Sinne einer regionalen Vereinheitlichung. 4.2.2 Landwirtschaftszonen Landwirtschaftszone Es gelten die übergeordneten Gesetzgebungen. Landwirtschaftszone Rebbau Es sind vorwiegend dem Zonenzweck entsprechende, zur Bewirtschaftung notwendige Bauten und Anlagen zulässig. 4.2.3 Schutzzonen Landschaftsschutzzone Um die dauernde Erhaltung der wertvollen Landschaftsräume in ihrer natürlichen Schönheit sicherzustellen, sollen sich zulässige Bauten und Anlagen gut in die Landschaft einfügen, was schon 13 PBV mit 'nicht beeinträchtigt' fordert. Auf weitergehende Präzisierungen der Erhaltungsziele wird verzichtet. Naturschutzzone Weitergehende Vorschriften betreffend Unterhalt, Pflege und Aufsicht werden durch Verordnungen, Verträge oder Grundbucheinträge geregelt. 4.2.4 Weitere Zonen Abbauzone Die Bestimmungen gemäss 16 PBV sind ausreichend und erfordern keine ergänzenden Vorschriften im BauR. 4.2.5 Überlagernde Zonen Gefahrenzone Siehe Kapitel 3
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 15 4.3 Bau- und Umgebungsvorschriften Nachhaltiges Bauen Die Raumplanung ist eines der zentralen Handlungsfelder zur Umsetzung einer nachhaltigen Entwicklung. Für das Bauwesen sind besonders die haushälterische Nutzung des begrenzt verfügbaren Bodens, die ressourcenschonende und energieeffiziente Bauweise, die ökologische Gestaltung der Umwelt und der Schutz der Lebensräume vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen von Bedeutung. Der Artikel 'Haushälterische Bodennutzung' fördert die Siedlungsentwicklung nach Innen : Bleibt bei einem Neubau ein Grundstück um mehr als 30 % unternutzt, soll konzeptionell aufgezeigt werden, wie zu einem späteren Zeitpunkt die erlaubte Geschossflächenziffer ausgeschöpft werden kann. So soll vermieden werden, dass eine momentane Unternutzung permanent bleibt, weil die spätere Nachverdichtung auf Grund einer ungünstigen Platzierung im Grundstück später gar nicht mehr möglich ist. Die Anliegen des Umweltschutzes kommen in den Artikeln Ökologischer Ausgleich im Siedlungsgebiet' und 'Künstliche Beleuchtung' zum Tragen: Immer wieder gehen Lebensräume im Siedlungsgebiet verloren - Brachland wird bebaut, eine Gebüschgruppe für eine neue Zufahrtsstrasse entfernt oder ein Kiesparkplatz durch einen Asphaltbelag ersetzt. Die Strukturvielfalt im Siedlungsgebiet droht durch die immer intensivere Nutzung stark zu verarmen. Diese Verarmung soll durch gezielte Sicherung oder Neuschaffung von naturnahen Strukturen gebremst bzw. kompensiert werden. Diese Kompensation wird als Ökologischer Ausgleich bezeichnet. Es geht hier keineswegs um Objektschutz im Sine des NHG, sondern um eine angemessene Durchgrünung der Siedlung mit einer guten Umgebungsgestaltung im Sinne des Art. 3 RPG. Kunstlicht in Aussenräumen ist zu einem unverzichtbaren Bestandteil unserer Zeit geworden. Es vermittelt Sicherheit und Wohlstand. Doch die zunehmenden Lichtemissionen zeigen auch negative Begleiterscheinungen. Sie sind für die Artenvielfalt zu einer weiteren, ernst zu nehmenden Gefahr und auch für die Menschen zu einem lästigen Phänomen geworden. Die notwendigen Beleuchtungsbedürfnisse sollen zwar grundsätzlich erfüllt werden können. Gleichzeitig müssen aber auch die Bedürfnisse der Natur und die Gesundheit der Menschen berücksichtigt werden. In diesem Sinne soll dieser Artikel dazu beitragen, unnötige Lichtemissionen zu vermeiden. Der Artikel schafft die Legitimation für n (Einschränkungen) im Sinne der BAFU-Empfehlungen. Grenzabstand Generell gilt der Grenzabstand gemäss Masstabelle. Alle übrigen, besonderen Abstände sind in den Artikeln 'Grenzabstand' und 'Gebäudeabstand' geregelt. Eine wesentliche Änderung stellt die Regelung des grossen Grenzabstands dar. Dieser entspricht heute dem doppelten des kleinen Grenzabstands. Neu ist auf der am stärksten nach Süden oder Westen gerichteten Längsseite das Anderthalbfache Mass des kleinen Grenzabstandes einzuhalten. Dies zur Verbesserung der Verdichtungsmöglichkeiten. Gebäudeabstand Abs. 2 sieht die Ermächtigung der Behörde für die Bewilligung reduzierter Gebäudeabstände bis auf 6 m vor. Geringere Abstände sind nur möglich, wenn die beiden Gebäude zusammen die maximalzulässige Gebäudelänge nicht überschreiten. Diese Einschränkung ist begründet, weil näher liegende Bauten wie zusammengebaut wirken und der durch die Gebäudelänge bestimmte Siedlungsstruktur widersprechen würden.
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 16 Gestaltungsvorschriften Es geht einerseits darum, schlechte und beeinträchtigende Gestaltung zu verhindern, ohne gleichzeitig den Spielraum für gute, zeitgemässe und innovative Bau- und Aussenraumgestaltung einzuschränken. Andererseits soll aber auch der Erhaltung und dem Schutz der wertvollen Ortsbilder Rechnung getragen werden. Die allgemeinen Gestaltungsvorschriften enthalten vorwiegend generelle Bestimmungen, die bei schlechten Lösungen auch als Notbremse angewendet werden können. Die Regelungen zur Dachlandschaft, Aussenraum und Terrainveränderungen sollen eine ruhige Dachlandschaft bewirken, die Aufwertung des Aussenraumes fördern und eine bessere Terraingestaltung erreichen. Die Gesamtwirkung des Freiraumes ist ebenso bedeutend wie die Gestaltung der Bauten an sich und bedarf einer sorgfältigen Projektierung und Pflege. Insbesondere die Zwischenräume können durch entsprechende Ausgestaltung und Bepflanzung, Begrünung etc. ökologische Funktionen übernehmen und massgebend zur Wohn- und Lebensqualität beitragen. Ökologische Qualitäten umfassen eine minimale Versiegelung und eine gute Bepflanzung des Freiraumes. Die Vorschrift der guten Gestaltung der Aussenräume bezieht sich auf den Bereich zwischen Gebäudefassade und Grenze. Die Gestaltung des öffentlichen Strassenraums darf nicht im BauR geregelt werden, trägt aber trotzdem massgebend zur Gesamtwirkung des Freiraumes bei. Weil die Verordnung über Strassen und Wege die Ableitung von Oberflächenwasser nur auf Staatsstrassen untersagt, ist diese Vorschrift auch auf Gemeindestrassen und -wege ausgedehnt worden. Für Stützbauwerke zur Terraingestaltung wird ein maximales Mass von 1 m vorgeschrieben, weil höhere Stützmauern mit einer Absturzsicherung (in Form eines Zaunes) zu versehen sind, was im Interesse einer guten Umgebungsgestaltung zu vermeiden ist. Höhere Differenzen sind möglich, wenn eine Zwischenberme von mind. 1 m zwischen zwei Stützmauern vorgesehen wird. Begründete Ausnahmen können gemäss SIA-Norm 358 bewilligt werden. Für die Dorfzone und Weilerzone gelten die strengsten Gestaltungsvorschriften. Neben der erhöhten Bewilligungspflicht sind auch detailliertere Regelungen zur Dach- und Fassadengestaltung enthalten. Hier geht es um die besonders sorgfältige Eingliederung von Neubauten in das Ortsbild. Parkierung für Fahrzeuge Die Regelung des Parkierungsbedarfs erfolgt für Wohngebäude im bisherigen Rahmen. Für andere Nutzungen wird auf die Normen verwiesen. Nebennutzflächen Die Anforderungen an Nebennutzflächen werden für die Wohnbauten generell formuliert. In Mehrfamilienhäusern werden genügend grosse, gemeinsame Abstellräume für Zweiräder sowie den Wohnungen zugehörige Abstellräume für Vorräte und Hausrat vorgeschrieben.
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 17 4.4 Baubewilligungsverfahren Das Baubewilligungsverfahren ist weitgehend im PBG geregelt. Ausnahmebewilligung Gestützt auf PBG 92 wird in Artikel 'Ausnahmebewilligung' die Baubewilligungsbehörde ermächtigt in der Dorfzone zum Schutz des Ortsbildes und zur Siedlungserneuerung Ausnahmen von den Bauund Gestaltungsvorschriften zu gewähren. 4.5 Schlussbestimmungen Im Artikel 'Zonenbezeichnung' wird die Zoneneinteilung mit den neuen und alten Bezeichnungen aufgelistet, so dass die Zuordnung eindeutig ersichtlich wird. Anwendung bisherigen Rechts Um das einheitliche Reglement auch längerfristig zu erhalten, strebt die Regio eine Vereinbarung mit den Gemeinden an, um das Vorgehen bei Änderungen des Baureglements zu regeln. So soll für neue Vorschriften ein Antrag einer Gemeinde an die Regio erfolgen, die dann die Formulierung für das Regio-Reglement vornimmt und als neue einheitliche Regelung für alle Gemeinden vorschlägt. Die bisherigen Vorschriften zu den Kultur- und Naturobjekten bleiben bis zur Inkraftsetzung eines Schutzplans anwendbar. Diese lauten folgendermassen: Art. 4.5.1 BauR alt: Geschützte Naturobjekte Die im Zonenplan bezeichneten Objekte sind unter Schutz gestellt. Der konkrete Schutzumfang wird aufgrund von Einzelverfügungen unter Beizug von ausgewiesenen Fachleuten durch den Gemeinderat geregelt. Art. 4.5.2 BauR alt: Geschützte Kulturobjekte Die im Zonenplan bezeichneten Objekte sind grundsätzlich unter Schutz gestellt. Der konkrete Schutzumfang wird aufgrund von Einzelverfügungen unter Beizug von ausgewiesenen Fachleuten durch den Gemeinderat geregelt. Weitere Hinweise Die Änderung von kommunalen Reglementen, welche in ihren Bestimmungen Bezug auf die Ausnützungsziffer oder die anrechenbare Bruttogeschossfläche nehmen, sind zu gegebener Zeit zu überprüfen (z.b. Kanalisationsreglement). Gemäss PBG 124 sind die vor dem 1. Januar 2013 beschlossenen Reglemente betreffend Ersatzabgaben für Spielplätze oder Freizeitflächen gemäss 89 Abs. 2 und Parkfelder gemäss 89 Abs. 3 innert 3 Jahren dem Departement nachträglich zur Genehmigung einzureichen.
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Planungsbericht 18 5 Verfahren 5.1 Verfahren gemäss PBG a. Gemeinderatsbeschluss / Information der Bevölkerung b. öffentliche / Einspracheverfahren c. Erlass durch Gemeindeversammlung d. Genehmigung durch Departement für Bau und Umwelt e. Inkraftsetzungsbeschluss Gemeindebehörde 5.2 Information und Mitwirkung Gemäss Art. 4 RPG und 8 PBG soll die Bevölkerung in geeigneter Weise orientiert werden und an der Planung mitwirken. Diesem Auftrag wird nachgekommen, indem die Bevölkerung über das Baureglement an einer Informationsveranstaltung sowie im Informationsblatt der Gemeinde orientiert wurde. 5.3 Öffentliche und Einsprachen Der Gemeinderat hat das Baureglement am beschlossen und zur öffentlichen freigegeben. Während der öffentlichen vom 8. September 2017 bis 27. September 2017 sind keine Einsprachen gegen das Baureglement eingegangen. An der Gemeindeversammlung vom wurde das Baureglement von der Gemeindeversammlung.
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Anhang Anhang A. Vergleich Masstabelle Alt Neu MASSTABELLE Zone Abkürzung Geschossflächenziffer (GFZ) Ausnützungsziffer (AZ) traufseitige Fassadenhöhe giebelseitige Fassadenhöhe max. Gebäudehöhe [m] max. Anzahl Vollgeschosse min. Anzahl Vollgeschosse max. Gebäudelänge [m] min. Grenzabstand klein / gross [m] A4) neu bisher max. bisher max. [m] max. [m] bisher bisher neu neu bisher neu bisher Wohnzone W2a W2 0.6 0.40 8.0 12.5-2 - 30 25 4.0 / 6.0 4.0 / 8.0 Wohn- und Arbeitszonen WA2 WG2 0.75 1) 0.45 / 0.55 A6) 9.0 13.5-2 - 40 35 A2) 4.0 / 6.0 4.0 / 8.0 WA3 WG3 1.0 1) 0.60 / 0.70 A6) 12.0 16.5-3 2 50 40 A2) 5.0 / 7.5 4.0 / 8.0 A7) Dorfzone D2 D2-0.60 A1) 8.0 5) 12.5 5) - 2 A5) - 35 30 4.0 / 4.0 4.0 / 8.0 Weilerzone We Wz - 0.60 A1) 8.0 5) 12.5 5) - 2 A5) - 30 30 A2) 4.0 / 4.0 4.0 / 8.0 Zone für Kultuirhistorische B. + A. Kh KI - - - - - 3 - - - 4.0 / 4.0 A8) Zone für öff. Bauten und Anlagen Oe Oe - - 11.0 15.5 10 A2) - - 45 40 A2) 5.0 / 5.0 4) A8) Freihaltezone Fh Ug - - - - - - - - - - - Landwirtschaftszone L Lw - - 2 A3) - 40 6) 4.0 / 4.0 3) 40 A2) 4.0 / 8.0 Ladnwirtschaftszone Rebbau LR Rb - - - - - - - - - - - Landsschaftsschutzzone Ls Ls / Fh - - 8.0 5) 12.5 5) - - - 40 6) - 4.0 / 4.0 3) - Naturschutzzone Ns Ns / Wr - - - - - - - - - - - Abbauzone Ab Ab - - - - - - - - - - - - = keine Festlegung NEU 1) kombinierte Wohn-/Gewerbegebäude: GFZ + 25% (Gewerbeanteil mind. 1/3 der Summe der Geschossflächen). 2) Für Schrägdachbauten (SD) gilt die traufseitige und giebelseitige Fassadenhöhe. 3) gegenüber angrenzenden Parzellen in Wohnzonen: + 4.0 m 4) gegenüber angrenzenden Parzellen in Wohnzonen: + 5.0 m 5) Für landwirtschaftliche Ställe und Scheunen + 3.0 m 6) Landwirtschaftliche Ställe und Scheunen max. 80 m A LT A1) Gilt für Neubauten A2) Die maximale Gebäudehöhe und -länge kann mit Bewilligung des Gemeinderates überschritten werden, sofern erwiesenermassen aus betrieblichen Gründen ein erhebliches Bedürfnis dazu besteht, und die Nachbargrundstücke nicht in unzumutbarer Weise betroffen werden und die öffentlichen Interessen gewahrt bleiben. A3) Diese Bestimmungen gelten nur für Wohnbauten. A4) Als Geschosshöhe gilt die Definition gemäss 8, Abs. 3 PBV A5) Zusätzlich darf der Dachstock ausgebaut werden. Die Kniestockhöhe darf max. 1 m betragen. A6) Siehe Ziffern 4.3.3, Ziffer 3 und 4 BauR. A7) Für reine Gewerbebauten unter sich genügt allseitig der kleine Grenzabstand. A8) halbe Gebäudehöhe (FHtr) 2) (FHgi) 2) 8.0 5) 12.5 5) 8 A2) 25 A3)
Baureglement und Zonenplan Warth-Weiningen Anhang B. Protokollauszug Beschluss Gemeinderat C. Auszug aus dem Amtsblatt D. Protokollauszug Gemeindeversammlung