Teilzonenplan Riesern

Transkript

1 22. Dezember 2017 Teilzonenplan Riesern

2 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage Sachverhalt Planungsrechtliche Ausgangslage 4 2 Erläuterungen Zonenplanänderung 6 3 Vorprüfung 9 4 Nachweise Siedlung Natur und Landschaft Wasser und Boden 11 Impressum 12 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. Dezember 2017 Seite 2

3 1 Ausgangslage 1.1 Sachverhalt Abb Teilgebiet Riesern Das Gebiet Riesern liegt nördlich des Dorfkerns Gais. Der Grundeigentümer der Parzelle Nr. 140 plant eine Erweiterung. Die vorgesehene Bebauung ist aufgrund der zulässigen Ausnützung nicht möglich, da rund ein Drittel der Parzelle in der Grünzone liegt. Der Grundeigentümer strebt eine Vergrösserung der Wohnzone W2 auf der Parzelle Nr. 140 an. Eine dichte Bauweise an dieser Lage entspricht grundsätzlich der Gemeindevorstellung. Die Vergrösserung der Bauzone auf der Parzelle Nr. 140 muss kompensiert werden. Übersicht, geoportal.ch, August 2017 Umzonung 1 Ist von Umzonung 2 Ist von Bahnhofareal Strittmatter Partner AG Ist von St. Gallen, 15. September 2016 Seite 3

4 1.2 Planungsrechtliche Ausgangslage Kantonaler Richtplan Die umzuzonende Fläche liegt im Siedlungsgebiet und im kantonalen Interessensgebiet Naturgefahren. Das Interessensgebiet ist nicht parzellenscharf und nur grobflächig eingetragen. Die Auseinandersetzung mit dem kantonalen Interessensgebiet (Hochwassergefahr) erfolgt im Kapitel Abb. 2 Ausschnitt kantonaler Richtplan, geoportal.ch, Dezember 2017 Umzonung Kommunaler Richtplan Das Gebiet liegt gemäss kommunalem Richtplan im Grüngebiet I Freihaltegebiet. Das Grüngebiet sichert die Freihaltung des Hanges. Östlich der Umzonung liegt ein siedlungsgliedernder Gewässerkorridor, welcher aufgewertet und freigehalten werden soll. Abb. 3 Ausschnitt kommunaler Richtplan, Strittmatter Partner AG, ohne Massstab, Dezember 2017 Wohngebiet niederer Dichte Grüngebiet I Freihaltegebiet Siedlungsgliederung Strittmatter Partner AG St. Gallen, 15. September 2016 Seite 4

5 1.2.3 Zonenplan Karte Nutzung I Baureglement Die umzuzonende Fläche auf der Parzelle Nr. 140 ist heute der Grünzone (GR) zugewiesen. Die Zweckbestimmung der Zone wird im Kapitel erläutert. Die Fläche ist Bestandteil einer Gartenanlage und wird entsprechend genutzt. Abb. 4 Ausschnitt Zonenplan, Teilgebiet Riesern (links), Teilgebiet Buechstuden (rechts), geoportal.ch, August 2016, ohne Massstab Zonenplan Karte Gefahren (im Verfahren) Das Gebiet Riesern ist nur am Rande durch Hochwasser gefährdet und dort der Gefahrenzone 3 zugewiesen. Die Gefahrenzone 3 bedeutet, dass die Realisierung von gefahrensensiblen Objekten, wie öffentliche Bauten, Bauten in Leichtbauweise, Tiefgaragen, intensiv genutzte Untergeschosse, Lagerung von umweltgefährdenden Stoffen usw. eine Bewilligung durch die zuständige kantonale Fachstelle benötigt. Abb. 5 Ausschnitt Teilrevision Zonenplan Karte Gefahren, Teilgebiet Riesern (links), Teilgebiet Buechstuden (rechts), Strittmatter Partner AG, ohne Massstab, August 2016 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 15. September 2016 Seite 5

6 2 Erläuterungen 2.1 Zonenplanänderung Bauzonenmoratorium Nach der Revision des Raumplanungsgesetzes müssen alle Kantone innerhalb von fünf Jahren neue konforme Richtpläne erarbeiten. Bis der kantonale Richtplan erarbeitet ist, gilt das Bauzonenmoratorium. Aus diesem Grund darf die Bauzone nicht erweitert werden. Einzonungen sind daher nur gegen Kompensation durch Auszonungen von anderem Bauland zulässig. Die Bauzonenfläche darf nicht vergrössert werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass mit solchen Zonenplanänderungen die Kapazität nicht erhöht werden darf. Der Kanton Appenzell Ausserrhoden hat dazu im Merkblatt «Grundsätze für Um- und Einzonungen» Regeln formuliert. Im Gebiet Riesern handelt es sich um eine Änderung von der Grünzone in eine Wohnzone (W2). Dabei handelt es sich um eine Umzonung einer «unüberbauten nicht einwohnerrelevanten Bauzone» in eine «einwohnerrelevante Bauzone». Gemäss Grundsätzen des Kantons Appenzell Ausserhoden gehört die zu den mittleren und ländlichen Gemeinden. In diesen Gemeinden muss die zusätzlich geschaffene Kapazität aufgrund der Umzonung eins zu eins kompensiert werden Umzonung 1 Es wird eine rund 406 m 2 grosse Fläche von der Grünzone (GR) der Wohnzone (W2) zugewiesen. Durch die Vergrösserung der Wohnzone (W2) auf der Parzelle entsteht eine grössere anrechenbare Landfläche, wodurch zusätzliche Geschossflächen zulässig werden. Die Fläche der Wohnzone wird in Richtung Norden auf die Höhe des Waldes erweitert. Somit liegt die Wohnzone auf der Parzelle Nr. 140 und auf der Parzelle Nr im Norden auf gleicher Höhe. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 15. September 2016 Seite 6

7 2.1.3 Umzonung 2 Auf den Parzellen Nrn. 243 und 236 sieht die Teilrevision «Zonenplan Nutzung und Naturgefahren» eine Umzonung von 493 m 2 von der Wohn- und Gewerbezone (WG3) in die Grünzone (GRi F) vor. Diese Umzonung reduziert das Fassungsvermögen in der. Dadurch dient die Umzonung als Kompensation der zusätzlich geschaffenen Kapazität auf der Parzelle Nr Die Teilrevision mit der vorliegenden Umzonung lag bereits öffentlich auf. Gegen diese Änderung wurden keine Einsprachen erhoben. Abb. 6 Ausschnitt Teilrevision «Zonenplan Nutzung und Naturgefahren», Kompensationsflächen, ohne Massstab, August 2016 Kompensationsfläche Parz. Nr. 236 Kompensationsfläche Parz. Nr. 243 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 15. September 2016 Seite 7

8 2.1.4 Bilanz zur Kapazität Ausnützungsziffer Parzelle Zone Fläche [ha] Dichte [E/ha] Einwohner Parzelle Nr. 140 W Parzelle Nr. 243 WG Parzelle Nr. 236 WG Total Strittmatter Partner AG St. Gallen, 15. September 2016 Seite 8

9 3 Vorprüfung Der wurde am 6. Oktober 2017 der Abteilung Raumentwicklung zur Vorprüfung eingereicht. Mit dem Schreiben vom 24. November 2017 hat die Abteilung Raumentwicklung dem Gemeinderat Gais das Ergebnis der Vorprüfung eröffnet. Die Vorbehalte und Hinweise des Vorprüfungsberichts wurden wie folgt berücksichtigt: Darlegung des kantonalen und kommunalen Richtplanes (vgl. Kapitel und 1.2.2) Anpassung der Formulierung des Bauzonenmoratoriums (vgl. Kapitel 2.1.1) Ergänzung Kapazitätsnachweis (vgl. Kapitel 2.1.4) Begründung Interessenabwägung Grüngebiet (vgl. Kapitel 4.1.3) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 15. September 2016 Seite 9

10 4 Nachweise 4.1 Siedlung Verfügbarkeit von Bauzonen Um die zeitnahe Bebauung sicherzustellen, wird die Gemeinde Verträge mit den Grundeigentümern abschliessen Haushälterische Bodennutzung Die Teilzonenplanänderung ermöglicht auf der Parzelle Nr. 140 eine grössere Bebauungsmöglichkeit an zentraler Lage. Das Vorhaben stärkt das Ziel der haushälterischen Bodennutzung durch Innenentwicklung Übereinstimmung mit kommunalem Richtplan Die Fläche gehört zu einer grossflächigen Grünfläche. Der kommunale Richtplan sieht vor, dass diese Fläche vor Überbauungen freigehalten wird. Ebenfalls sichert die Grünfläche den Gewässerraum des östlich gelegenen Baches. Die Freihaltung des Baches ist durch die Umzonung nicht tangiert. Die Grünfläche soll zu Gunsten einer klaren Siedlungsabgrenzung freigehalten werden. Sie bildet den Übergang zur offenen Landschaft. Die Abgrenzung wird optisch durch die Baumallee mit einem Fussweg und den Wald gebildet. Die umzuzonende Fläche wird dabei als Bestandteil der Siedlung verstanden. Die gut einsehbare Hanglage wird nicht beeinträchtigt. Abb. 7 Freihaltung Hangkante Grünfläche Siedlungsgrenze Lage Umzonung 1 Siedlungsfläche Landwirtschaftsfläche Strittmatter Partner AG St. Gallen, 15. September 2016 Seite 10

11 Bei der Änderung handelt es sich um eine Arrondierung, welche als förmliche Anpassung des kommunalen Richtplans beurteilt wird. Sie bedarf lediglich einer Information an den Kanton Appenzell Ausserrhoden. Die Anpassungen sollen nach dem Rechtsmittelverfahren der im Verfahren stehenden Teilrevision vorgenommen werden. 4.2 Natur und Landschaft Naturnahe Freiräume und Siedlungsgliederung Durch die geringfügige Reduktion des Grüngebiets Freihaltegebiets auf der Parzelle Nr. 140 bleibt die Gliederung der ländlich geprägten Ortschaft von Gais erhalten (vgl. Kapitel 4.1.3). 4.3 Wasser und Boden Grundwasserschutz Die Parzelle Nr. 140 liegt im Gewässerschutzbereich Au. In diesem Gebiet dürfen keine Anlagen erstellt werden, welche unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Untergeschosse unter dem mittleren Grundwasserspiegel sind aufgrund der Gewässerschutzverordnung nur über eine Ausnahmebewilligung, verbunden mit baulichen Mehranforderungen und einem Durchströmungsnachweis, zulässig. Die Voraussetzung dazu ist, dass die Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 % vermindert wird. Die Einhaltung der Anforderung ist spätestens im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 15. September 2016 Seite 11

12 Impressum Strittmatter Partner AG Vadianstrasse St. Gallen T: F: Projektleitung Armin Meier dipl. Ing. FH SIA, Raumplaner FSU dipl. Wirtschaftsingenieur NDS FH Fachbearbeitung Rolf Fitzi BSc FH in Raumplanung Jan Braun BSc FH in Raumplanung 498/002/17/400/02_Bericht_A_ docx Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. Dezember 2017 Seite 12