Teilzonenplan Sagu AG

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1 Gemeinde G E M E I Walzenhausen N D E WALZENHAUSEN 21. Januar 2015 Teilzonenplan Sagu AG

2 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage Sachverhalt 3 2 Grundlagen Kantonaler Richtplan Nutzungsplanung Projektabsichten 6 3 Erläuterungen Änderungen Zonenplan Nutzung Änderung Zonenplan Gefahren Begründung 10 4 Nachweise Allgemein Natur und Landschaft Wasser und Boden 12 5 Verfahren Vorprüfung Rechtsverfahren 13 Anhang 14 A1 Checkliste Zonenplanung 15 Impressum 16 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 2

3 1 Ausgangslage 1.1 Sachverhalt Auf dem Areal der Sagu AG ist eine Betriebserweiterung geplant. Um die Produktivität auf einem wettbewerbsfähigen Niveau zu halten, möchte der im Areal ansässige Fensterbauer eine neue Maschine installieren. Für diesen Anbau muss ein Streifen Bauland eingezont werden. Im Weiteren soll durch eine Änderung der Zonengrenze die Nutzung Gewerbe und Landwirtschaft voneinander abgegrenzt werden. Im Gegenzug wird die Wohnzone und Grünzone auf der Parzelle Nr. 435 in Landwirtschaftzone ausgezont. Diese Auszonung war bereits Bestandteil der 1. Auflage der Teilrevision Zonenplan. Diese Änderungen geschehen unter dem vereinfachten Verfahren gemäss Art. 52 BauG für geringfügige Änderungen an Nutzungsplänen. In der Teilrevision Zonenplan (1. Auflage, 2010) war vorgesehen die gemäss kantonalem Richtplan ausgewiesene Kleinsiedlung Leuchen in Weilerzone umzuzonen. Die Thematik Weilerzone ist nicht Bestandteil dieses Teilzonenplans, sondern wird in der zukünftigen Teilrevision des Zonenplans behandelt. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 3

4 2 Grundlagen 2.1 Kantonaler Richtplan Der kantonale Richtplan weist Leuchen als Siedlungsgebiet und Landwirtschafsgebiet aus. Die Kleinsiedlung berechtigt die Gemeinde zur Überprüfung einer Einzonung in Weilerzone. Diese Überprüfung wird im Rahmen einer zukünftigen Teilrevision durchgeführt. Abb. 1 Kantonaler Richtplan Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 4

5 2.2 Nutzungsplanung Rechtskräftiger Zonenplan Nutzung Im rechtskräftigen Zonenplan befindet sich die Parzelle Nr. 429 der Sagu AG in der Gewerbezone GE II und in der Landwirtschaftszone L. Die Parzelle Nr. 435 befindet sich in der Wohnzone W1 und der Grünzone GR. Abb. 2 Ausschnitt Zonenplan Nutzung, rechtskräftig Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 5

6 /Gemeinde Walzenhausen 2.3 Projektabsichten 1 2 Abb. 3 Betriebserweiterung (Foto 1) Abb. 4 Standort Holzlager Rechts im Bild befindet sich die Heizung (Foto 2) Der Grundeigentümer plant eine zweistöckige Betriebserweiterung (Foto 1) an der westlichen Hausfassade. Die Fläche ist bereits durch eine Bodenplatte und Stützmauern bebaut. Im Bereich des Schafstalls (Foto 2) möchte der Grundeigentümer ein Holzlager einrichten. Das Holzlager dient der gegenüberliegenden Heizung. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 6

7 3 Erläuterungen 3.1 Änderungen Zonenplan Nutzung Gewerbezone GE II Die geänderte Zonengrenze berücksichtigt eine geringfügige Erweiterung des Betriebs im westlichen Bereich. Die Zonengrenze verläuft anschliessend entlang der Zufahrtsstrasse und des Schafstalls. Die Zufahrtsfläche wird für die Anlieferung benötigt. Die Fläche vor dem Schafstall dient zukünftig als Holzlager für die Heizung. Der Schafstall bleibt in der Landwirtschaftszone und kann deshalb auch zukünftig nicht gewerblich genutzt werden. Strassenflächen, welche heute dem übrigen Gemeindegebiet zugewiesen sind, werden zukünftig entweder der Verkehrsfläche oder bei untergeordneten Strassen der angrenzenden Zone zugewiesen. Folglich wird die südliche untergeordnete Strassenfläche, welche dem übrigen Gemeindegebiet zugewiesen ist, in Gewerbezone GE II eingezont Landwirtschaftszone L Aufgrund der schwierigen Erschliessbarkeit und der fehlenden Bauabsichten an dieser peripheren Lage wird die Wohnzone W1 und die Grünzone GR in Landwirtschaftszone ausgezont Waldgrenze und reduzierter Waldabstand Die Bauzonen an der Waldgrenze werden in Landwirtschaftszone ausgezont. Die festgelegte Waldgrenze wird dadurch wieder dynamisch. Das Oberforstamt hat deshalb diese Waldgrenze überprüft und mit dem Entscheid vom 1. Oktober 2014 aufgehoben. Der reduzierte Waldabstand wird durch diese Teilzonenplanänderung aufgehoben. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 7

8 Abb. 5 Ausschnitt Änderung Zonenplan Nutzung Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 8

9 3.2 Änderung Zonenplan Gefahren Neue Gefährdungen Die geplante Zonenerweiterung liegt ausserhalb des Perimeters der Gefahrenkarte (vgl. geoportal.ch). Das Fachorgan Naturgefahren des Kantons Appenzell Ausserrhoden hat daher eine detaillierte Gefahrenabklärung durchgeführt. Durch die Nachführung der Gefahrenkarte vom 17. Dezember 2014 wird ein Streifen neu der geringen Gefährdung zugewiesen. Diese geringe Gefährdung (Abb. 6, GZ3 H westlich) wird durch diese Teilzonenplanänderung von der Gefahrenkarte in den Zonenplan Gefahren übernommen. Aufgrund der Bauzonenerweiterung wird im Weiteren die geringe Gefährdung (Abb. 6, GZ3 H nördlich) neu von der Gefahrenkarte in den Zonenplan Gefahren integriert Aufzuhebende Gefährdungen Der Zonenplan Gefahren basierte auf den Bauzonen gemäss der Teilrevision (1. Auflage, 2010). Aufgrund der Sistierung der Teilrevision entsprechen die Bauzonen daher nicht den rechtskräftigen Bauzonen. Folglich befinden sich nun einige Gefahren ausserhalb der Bauzone. In Leuchen werden durch diese Teilzonenplanänderung Gefahren, welche ausserhalb der rechtskräftigen Bauzone liegen, aufgehoben. Das restliche Gemeindegebiet wird in der zukünftigen Überarbeitung des Zonenplans revidiert. Gefahren innerhalb Bauzonen fehlen keine. Abb. 6 Änderung Ausschnitt Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 9

10 3.3 Begründung Für die Änderung der Zonenabgrenzung ist eine Einzonungen von Gewerbezone GE II nötig. Im Gegenzug wird die Wohnzone W1 und die Grünzone GR auf der Parzelle Nr. 435 in Landwirtschaftszone ausgezont. Grünzonen gelten ebenfalls als Bauzonen. Durch diesen Teilzonenplan wird wesentlich mehr Bauzone ausgezont (1699 m 2 ) als eingezont (745 m 2 ). Folglich resultiert eine Bilanz von 954 m 2 an ausgezonter Fläche, welche durch die Gemeinde anderweitig eingezont werden könnte. in m 2 GE II W1 GR ÜG L Einzonung Auszonung Bilanz Die neueingezonten Flächen sind bereits bebaut bzw. genutzt. Durch die Neueinzonung wird die Einwohnerkapazität nicht erhöht 1. Durch die Auszonung von Wohnzone wird Einwohnerkapazität unwesentlich um ca. 3 2 Einwohner reduziert. 1 Kanton AR, Arbeitshilfe vom , Einwohnerkennwerte bei Gewerbezonen: 10 Einwohner / ha 2 Kanton AR, Arbeitshilfe vom , Einwohnerkennwerte bei Wohnzone W1: 35 Einwohner / ha Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 10

11 4 Nachweise 4.1 Allgemein Nachfolgend sind lediglich für die vorliegende Planung relevante Nachweise erläutert. Ein gesamthafter Überblick über allgemein planungsrelevante Nachweise ist im Anhang dokumentiert. 4.2 Natur und Landschaft Beeinträchtigung von Naturobjekten Die Neueinzonung tangiert die Landschaftsschutzzone gemäss kantonalem Schutzzonenplan. Die Landschaftsschutzzone schützt das Gebiet zwischen Leuchen Wilen Gaismoos. Der betroffene Teil der Landschaftsschutzzone muss in diesem Bereich aufgehoben werden. Einen negativen Einfluss auf den Schutzaspekt der Landschaftsschutzzone hat diese Aufhebung nicht. Abb. 7 Kantonaler Schutzzonenplan Freihaltung von Bach- und Flussufer Nördlich der geplanten Zonenanpassung fliesst ein eingedolter Bach durch die Parzelle Nr Für den Bach ist ein Gewässerraumkorridor von 11.0 m Breite zu sichern. Beidseitig sind daher 5.5 m Abstand einzuhalten. Die vorgesehene Einzonung liegt ausserhalb des zukünftigen Gewässerraumkorridors. Der Abstand zur Dole beträgt 6.3 m. Die geplante Einzonung ist aus Sicht der Abteilung Wasserbau möglich. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 11

12 4.3 Wasser und Boden Naturgefahren Das Areal ist nördlich einer geringen Gefährdung und das Gewerbehaus ist einer erheblichen Gefährdung durch Hochwasser ausgesetzt (vgl. rechtskräftiger Zonenplan Gefahren und Änderung Zonenplan Gefahren). Gemäss Beurteilung der Assekuranz kann die erhebliche Gefährdung des Wohnhauses mit relativ wenig Aufwand eliminiert werden. Für die Einzonung ist die erhebliche Gefährdung irrelevant. Die geringe Gefährdung verlangt keine besonderen dauerhaften Objektschutzmassnahmen Belastete Standorte Die Zonenabgrenzung berührt teilweise eine Altablagerung gemäss Kataster der belasteten Standorte. Es handelt sich dabei um eine Inertstoffdeponie. Es sind keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten. Allfällig belastetes Aushubmaterial ist fachgerecht zu entsorgen. Abb. 8 Kataster der belasteten Standorte AR Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 12

13 5 Verfahren 5.1 Vorprüfung Der wurde am 17. Juli 2014 dem kantonalen Planungsamt zur Vorprüfung eingereicht. Mit dem Schreiben vom 16. September 2014 hat das kantonale Planungsamt dem Gemeinderat Walzenhausen das Ergebnis der Vorprüfung eröffnet. Die Hinweise und zwingenden Anpassungen wurden im Rahmen der Bereinigung wie folgt umgesetzt : Thematik Art. 56 BauG entfernt (Kap. 1.1) Einzonung Strassenfläche erläutert (Kap ) Tabelle angepasst (Kap. 3.3) Thematik Einwohnerkapazitäten ergänzt (Kap. 3.3) Plan und : Waldgrenze und reduzierter Waldabstand aufgehoben (Kap ) Änderung Zonenplan Gefahren in TZP Sagu AG integriert (Kap. 3.2) 5.2 Rechtsverfahren Beschlussfassung Gemeinderat Der Gemeinderat hat den an der Sitzung vom 10. Februar 2015 erlassen. Vereinfachtes Verfahren Der Teilzonenplan erfüllt die Kriterien an das vereinfachte Verfahren gemäss Art. 52 BauG. Somit kann auf die Auflage verzichtet werden, wenn die direkt betroffenen Grundeigentümer und die Mehrheit der Eigentümer der angrenzenden Grundstücke sich einverstanden erklärt haben. Im Weiteren entfällt mit dem vereinfachten Verfahren das Referendumsverfahren. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 13

14 Anhang A1 Checkliste Zonenplanung Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 14

15 A1 Checkliste Zonenplanung Checkliste Zonenplanung angelehnt an der Arbeitshilfe zur Erstellung des Raumplanungsberichtes (AREG 2007) Siedlung nicht relevant relevant Bauzonenbedarf X Verfügbarkeit von Bauzonen X Haushälterische Bodennutzung X Übereinstimmung mit kommunalem Richtplan X Lärmschutz X Luftverschmutzung und Gerüche X Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS) X Störfallvorsorge X Ortsbildschutz und Kulturdenkmäler X Infrastruktur und Wirtschaft nicht relevant relevant Nutzungszuordnung X Bauzoneneignung X Kosten / Erträge X Natur und Landschaft nicht relevant relevant Einordnung in die Landschaft X Naturnahe Flächen und Siedlungsgliederung X Beeinträchtigung von Naturobjekten X Freihaltung von Bach- und Flussufern X Siedlung und Verkehr nicht relevant relevant Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr X Kapazitätsreserven Strassennetz X Langsamverkehrsnetz X Wasser und Boden nicht relevant relevant Fruchtfolgeflächen X Grundwasserschutz X Naturgefahren X Belastete Standorte X Ergänzungen nicht relevant relevant Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 15

16 Impressum Strittmatter Partner AG Vadianstrasse St. Gallen T: F: Projektleitung Armin Meier dipl. Ing. FH SIA, Raumplaner FSU Wirtschaftsing. FH, Planer REG A Fachbearbeitung Samuel Barben BSc FH in Raumplanung 514:004:14:TZP Sagu AG:Bericht_ docx Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 16