Projekt Nr Januar Teilzonenplan Fernsicht. Umzonung. Planungsbericht. Öffentliche Auflage

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1 Projekt Nr Januar 2017 Teilzonenplan Fernsicht Umzonung Planungsbericht Öffentliche Auflage

2 Heiden AR TZP Fernsicht - Planungsbericht Seite 2 Ingress Zur besseren Lesbarkeit wird generell nur die männliche Schreibweise verwendet. Selbstverständlich sind damit auch weibliche Personen angesprochen und eingeschlossen. Plandarstellungen sind grundsätzlich nach Norden ausgerichtet. ERR Raumplaner AG Kasernenstrasse Herisau Telefon +41(0) Fax +41(0) herisau@err.ch

3 Heiden AR TZP Fernsicht - Planungsbericht Seite 3 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage und Planungsablauf Planungsgebiet Anlass der Planung Aufgabenstellung Planungsablauf Übergeordnete Planungen und Bedingungen Nutzungsplanung und Schutzbestimmungen Richtplanung Weitere übergeordnete Vorgaben Teilzonenplan Perimeter Flächen- und Einwohnerkapazität Verhältnis zum Zonenplankonzept Interessenabwägung Information und Mitwirkung Vorprüfung Rechtsverfahren Genehmigung... 12

4 Heiden AR TZP Fernsicht - Planungsbericht Seite 4 1 Ausgangslage und Planungsablauf 1.1 Planungsgebiet Das Planungsgebiet liegt an der Seeallee im Zentrum von Heiden. Es umfasst das Grundstück des Restaurant / Gasthaus Fernsicht sowie einen kleinen Anteil des Carl-Böckli-Weges. Das Planungsgebiet befindet sich in der Wohnzone W2b sowie zu einem kleineren Anteil in der Grünzone GRiE. Der in der Wohnzone W2b befindliche Teil ist überbaut. Insgesamt umfasst das Planungsgebiet eine Fläche von m 2. Die folgenden Grundstücke sind tangiert: Parzellen Nr. Grundeigentümer Fläche 51 Freihof Immobilien AG, Heiden m Freihof Immobilien AG, Heiden 147 m 2 Ausschnitt Zonenplan Nutzung (geoportal.ch, 2016)

5 Heiden AR TZP Fernsicht - Planungsbericht Seite Anlass der Planung Das Restaurant / Gasthaus Fernsicht mit dem zugehörigen Clubhaus im heutigen Ausbaustand besteht seit Vormals handelte es sich um ein Wohnhaus mit Nebenbauten (heutiges Restaurant / Gasthaus) und ein Gartenhaus (heutiges Clubhaus). Abweichungen der heutigen Baumasse von den Regelbauvorschriften konnten ausgehend von der vormaligen baulichen Situation über die Bestandesgarantie bewilligt werden. Für das Restaurant wie das Clubhaus bestehen nun jedoch Erweiterungsvorhaben, die über die Möglichkeiten der Bestandesgarantie hinausgehen. 1.3 Aufgabenstellung Betriebe wie das Restaurant / Gasthaus Fernsicht sind wichtige Komponenten im Bemühen der Gemeinde Heiden, das Dorf als Tourismus- und Ausflugsort wieder zu stärken. Die vorliegende Planung und die vorgesehene Umzonung sollen dem Restaurant / Gasthaus Fernsicht einige betrieblich notwendige Erweiterungsmöglichkeiten gewähren, gleichzeitig jedoch die übrigen öffentlichen Interessen im Bereich der Seeallee (Erhaltung Grünraum, Aussichtsschutz) weiter gewährleisten. 1.4 Planungsablauf Für den Teilzonenplan Fernsicht kommt das ordentliche Verfahren nach Art. 45 ff. des kantonalen Baugesetzes zur Anwendung. Entsprechend werden folgende Schritte nötig (Ablauf der Planung in groben Schritten): Entwurf Teilzonenplan Vorprüfung durch das Departement Bau und Volkswirtschaft Information der Anwohner und der Bevölkerung Öffentliche Auflage ev. Einspracheverfahren Urnenabstimmung Erlass (durch den Gemeinderat) Genehmigung (durch den Regierungsrat)

6 Heiden AR TZP Fernsicht - Planungsbericht Seite 6 2 Übergeordnete Planungen und Bedingungen 2.1 Nutzungsplanung und Schutzbestimmungen Zonenplan Nutzung Ausschnitt Zonenplan Nutzung (geoportal.ch, 2016) Der Ortskern von Heiden befindet sich weitgehend in der dreigeschossigen Kernzone. Westlich des unmittelbaren Ortskernes, auf der Nordseite der Seeallee, folgt das viergeschossige Hotel Heiden (Kurzone) sowie der Grünraum des Dunantparkes. Weiter dorfauswärts schliesst sich eine dreigeschossige Strassenrandbebauung an. Auch beim bestehenden Hauptbau zur Fernsicht handelt es sich um eine dreigeschossige Baute, eine Fabrikantenvilla aus der 1. Hälfte des 19. Jahrhunderts. Während die dorfauswärts liegenden Bauten nach der Einmündung des Carl-Böckli-Weges in einer Wohnzone WG3 liegen, befindet sich die Parzelle des Restaurant / Gasthaus Fernsicht in der zweigeschossigen Wohnzone W2b. Es handelt sich dabei um eine Einzelfläche W2b entlang der Seeallee, die lediglich nach Norden ihre Fortsetzung in einigen Wohnbauten findet. Die Beschränkung bei den weiter nördlich der Fernsicht liegenden Bauten auf eine zweigeschossige Wohnzone macht Sinn und trägt der sensiblen Lage zur bestehenden Krete hin Rechnung. Weniger nachvollziehbar ist die Beschränkung der Liegenschaft Fernsicht mit der bestehenden dreigeschossigen Baute auf die W2b.

7 Heiden AR TZP Fernsicht - Planungsbericht Seite Zonenplan Schutz Der kommunale Zonenplan Schutz enthält keine Vorgaben im betroffenen Planungsperimeter, ist inhaltlich jedoch mit dem kantonalen Schutzzonenplan verknüpft, der im Kern von Heiden eine nationale Ortsbildschutzzone festlegt und in diesem Bereich auch die geschützten Einzelobjekte bezeichnet (siehe nachstehender Abschnitt). Die Abgrenzungen des kantonalen Schutzzonenplanes schliessen im Bereich der Seeallee unmittelbar an die Abgrenzungen des kommunalen Zonenplanes Schutz an. Kommunaler Zonenplan Schutz (geoportal.ch, 2016) Kantonaler Schutzzonenplan Kantonaler Schutzzonenplan (geoportal.ch, 2016)

8 Heiden AR TZP Fernsicht - Planungsbericht Seite 8 Wie aus dem kantonalen Schutzzonenplan ersichtlich, liegt die Parzelle Nr. 51 in der Ortsbildschutzzone von nationaler Bedeutung und beim bestehenden Hauptbau des Restaurant / Gasthaus Fernsicht handelt es sich um ein kantonales Schutzobjekt. Die vorgesehene Umzonung stellt diese Schutzbestimmungen nicht in Frage. An den bestehenden Bauten soll nichts Grundsätzliches verändert werden, aber es sollen untergeordnete Erweiterungsmöglichkeiten entstehen. Der bestehende, bisher in der Grünzone liegende Freiraum zwischen dem Hauptbau des Restaurant / Gasthaus Fernsicht und dem Clubhaus soll in der bisherigen Form erhalten bleiben. Dies wird sichergestellt durch eine Vereinbarung zwischen dem Grundeigentümer und der Gemeinde, die den entsprechenden Bereich vor einer weiteren Bebauung mit Hochbauten schützt. Einzig zulässig ist eine mit der Vereinbarung festgesetzte, aber baulich eng begrenzte Erweiterung des Clubhauses. Die Vereinbarung ist Bestandteil des Verfahrens und wird vor der Genehmigung des Teilzonenplanes im Grundbuch eingetragen. 2.2 Richtplanung Die kantonale wie auch die kommunale Richtplanung bezeichnen den Bereich zwischen dem Hotel Heiden und der Fernsicht, entlang der Hangkante nördlich der Seeallee als wichtige Aussichtslage. Insbesondere bezieht sich dies aber auf die nördlich des Dunantparkes bzw. der Liegenschaft Fernsicht anschliessende Grünfläche. Dieses Anliegen ist mit der vorliegenden Planung nicht gefährdet. Der bestehende Freiraum zwischen dem Hauptbau des Restaurant / Gasthaus Fernsicht und dem Clubhaus wird erhalten bleiben. Damit ändert sich bezüglich Aussichtslage nichts. Durch die bereits erfolgte Umnutzung des ehemaligen Wohnhauses mit privatem Garten zu einem öffentlichen Restaurant mit Terrasse hat sich die Situation bezüglich Aussichtsmöglichkeiten sogar noch verbessert. Ausschnitt Kommunaler Richtplan (geoportal.ch, 2016)

9 Heiden AR TZP Fernsicht - Planungsbericht Seite Weitere übergeordnete Vorgaben Aus den weiteren übergeordneten Vorgaben wie Altlasten, Naturgefahren, nicht ionisierende Strahlung oder Gewässer ergeben sich keine Vorbehalte oder Einschränkungen für das Planungsvorhaben. 3 Teilzonenplan 3.1 Perimeter Der Perimeter umfasst die Parzelle 51 des Restaurant / Gasthaus Fernsicht sowie einen kleinen Anteil des Carl-Böckli-Weges, über den auch die Zufahrt zur Tiefgarage des Restaurant / Gasthaus Fernsicht erfolgt. Der betroffene Anteil des Carl-Böckli-Weges liegt auf der Parzelle Nr. 2100, befindet sich bisher aber ebenfalls in der Wohnzone W2b und wird sinnvollerweise in die Umzonung miteinbezogen. 3.2 Flächen- und Einwohnerkapazität Mit der Umzonung ist nachzuweisen, dass sich die Gesamtkapazität des Baugebietes von Heiden nicht oder höchstens untergeordnet verändert. Dafür sind die anerkannten Dichtewerte (Bund/Kanton) der entsprechenden Zonen zu verwenden sowie die bestehenden Einwohnerdichten auf den betroffenen Parzellen miteinzurechnen. Nachstehende Parzellen in der angegebenen Zonierung sind betroffen: Parz. Nr. Zone Fläche Total W2b Total GRiE Gesamtflächen 51 W2b 1413 m2 51 GRiE 750 m m W2b 147 m2 147 m m2 750 m2 51 / m2

10 Heiden AR TZP Fernsicht - Planungsbericht Seite 10 Für die Berechnung der Einwohnerkapazität werden als anerkannte Dichtewerte angenommen (EW = Einwohner): GRiE W2b WG3 0 EW / ha 50 EW / ha 55 EW / ha Aus den betroffenen Flächen und Dichtewerten ergibt sich eine kleine, theoretische Kapazitätserhöhung von rund 5 Einwohnern (siehe nachstehende Berechnung). Dies dürfte für Heiden als Gemeinde mit Zentrumsfunktion eine vernachlässigbare Veränderung sein. Zone Dichtewert Fläche Einwohner Differenz W2b 50 EW / ha 1560 m2 7.8 WG3 55 EW / ha 1560 m EW Zone Dichtewert Fläche Einwohner Differenz GRiE 0 EW / ha 750 m2 0 WG3 55 EW / ha 750 m EW Gesamttotal EW 3.3 Verhältnis zum Zonenplankonzept Das Konzept des bestehenden Zonenplanes wird mit der Umzonung nicht in Frage gestellt. Die von der W2b in die WG3 umzuzonende Fläche schliesst unmittelbar an die bestehende WG3 westlich des Carl-Böckli-Weg an. Beim bestehenden Hauptbau Fernsicht handelt es sich bereits heute um eine dreigeschossige Baute. Der Freiraum in der bestehenden Grünzone bleibt erhalten und wird durch die Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Grundeigentümer vor weiteren Hochbauten freigehalten. Die Umzonung soll eine massvolle Erweiterung der bestehenden Bauten möglich machen und gleichzeitig soll die typologische Eigenart von Haus und Umgebung erhalten bleiben. Einer maximal möglichen Bebauung steht der Erhalt der hohen ortsbaulichen Qualität im Zusammenspiel mit Dunantplatz und Kurpark entgegen. Die Freihaltung eines Teilbereiches der Parzelle entspricht zudem dem Anliegen nach möglichst uneingeschränktem Erhalt von Grünraum und Aussicht an dieser touristisch wichtigsten Lage von Heiden.

11 Heiden AR TZP Fernsicht - Planungsbericht Seite 11 4 Interessenabwägung Die verschiedenen übergeordneten Vorgaben wurden allesamt berücksichtigt. Mit dem gewählten Vorgehen ist eine Lösung vorgesehen, die den verschiedenen öffentlichen Interessen gerecht wird. Der Teilzonenplan steht damit in keinem ersichtlichen Widerspruch zur Bundesgesetzgebung, zum kantonalen Richt- und Schutzzonenplan, respektive zur kommunalen Zonen- und Richtplanung 5 Information und Mitwirkung Die Änderung des Zonenplanes wurde durch den Eigentümer der betroffenen Flächen im Perimeter beantragt. Die Bevölkerung und die Anstösser werden zeit- und sachgerecht über den Stand der Planung informiert. 6 Vorprüfung Die Planunterlagen wurden den zuständigen kantonalen Amtsstellen zur Vorprüfung zugestellt. Mit dem Vorprüfungsbericht vom 30. September 2016 stellt das Departement Bau und Volkswirtschaft eine Genehmigung in Aussicht. Die gewünschte Ergänzung des Planungsberichtes wurde vorgenommen (Kapitel 3.3). 7 Rechtsverfahren Für den Teilzonenplan Fernsicht kommt das ordentliche Verfahren gemäss BauG Art.45 ff zur Anwendung. Auch wenn aufgrund der Grösse der umzuzonenden Fläche das geringfügige Verfahren in Betracht gezogen werden könnte, erachtet der Gemeinderat das öffentliche Interesse als zu bedeutend für ein vereinfachtes Verfahren. Dies bedeutet, dass die Planunterlagen während 30 Tagen öffentlich aufgelegt werden und der Teilzonenplan dem obligatorischen Referendum (Urnenabstimmung) untersteht.

12 Heiden AR TZP Fernsicht - Planungsbericht Seite 12 8 Genehmigung Der Teilzonenplan Fernsicht tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Rechtskraft. Genehmigungsdatum:...