Quartierplan Seeblick II

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1 5. Dezember 2017

2 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage Sachverhalt Vorgehen Projektorganisation 4 2 Analyse und Strategie Grundlagen 5 3 Erläuterungen Aufhebung Quartierplan Seeblick Bewilligung Vorprüfung Mitwirkung Erlass und Rechtsverfahren 13 5 Nachweise Allgemeines Siedlung Natur und Landschaft Siedlung und Verkehr Wasser und Boden 15 Anhang 16 A1 Checkliste 17 Impressum 18 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 2

3 1 Ausgangslage Gemeinde Lutzenberg 1.1 Sachverhalt Planungsanlass Die Fitness-Club Wienacht AG besitzt und betreibt das Kurhotel Seeblick in Unterwienacht. Die Anlage besteht aus dem Hotel, Bungalows und Ferienhäusern. Ein Weiterbetrieb als Kurhotel erscheint aufgrund der gemachten Erfahrungen und den heutigen Anforderungen betriebswirtschaftlich nicht mehr sinnvoll. Sie möchte den Hotelbetrieb aus ökonomischen Gründen aufgeben und die Liegenschaften für permanentes Wohnen nutzen. Dies ist innerhalb der Kurzone jedoch nicht zulässig. Neben der Umzonung der Kurzone soll auch der bestehende Quartierplan Seeblick überprüft und auf die künftige Nutzung entsprechend angepasst werden. Im Vordergrund stehen dabei die vollständige Umnutzung der bestehenden Bauten (inkl. Hallenbad) in permanentes Wohnen sowie die Sicherung der Erschliessung und Parkierung Planungsgebiet Das Planungsgebiet befindet sich nordöstlich des Weilers Unterwienacht entlang des Krennenbachs an der nördlichen Gemeindegrenze resp. der Kantonsgrenze zur Gemeinde Rorschacherberg. Abb. 1 Luftbild, geoportal.ch, August 2016 Gemeinde Rorschacherberg Gemeinde Lutzenberg 1.2 Vorgehen Erste Bestrebungen zur Umnutzung des Kurhotels wurden bereits mit der Teilzonenplanänderung Unterwienacht Seeblick im Jahr 2015 getätigt. Für diesen Teilzonenplan wurde vom kantonalen Planungsamt jedoch nur für den be- Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 3

4 bauten Teil der Parzelle Nr. 656 ein Antrag auf Genehmigung in Aussicht gestellt. Mit der Teilzonenplanänderung Seeblick wird der Forderung des Planungsamtes entsprochen und gleichzeitig mit der Quartierplanänderung Seeblick II die reduzierten Waldabstände sowie die Erschliessung und Parkierung geregelt. 1.3 Projektorganisation Das Planungsbüro Strittmatter Partner AG wurde von der Grundeigentümerschaft in Absprache mit der Gemeinde Lutzenberg mit der Ausarbeitung des beauftragt. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 4

5 2 Analyse und Strategie 2.1 Grundlagen Grundstücke Das Planungsgebiet umfasst Teile der Grundstücke Nrn. 656 und 830. Das Gebiet wird westlich sowie östlich von Wald flankiert. Südlich grenzt das Areal an Landwirtschaftszone und nördlich an eine Grünzone. Abb. 2 Luftbild, geoportal.ch, März 2017 Geltungsbereich QP-Seeblick Geltungsbereich QP-Seeblick II Kurhotel Richtplanung Kantonaler Richtplan Das Planungsgebiet liegt gemäss kantonalem Richtplan im Interessengebiet Tourismus (L5.1), welches das Gebiet Unterwienacht Landegg umfasst. Es ist vorgesehen, innerhalb dieser Interessengebiete Voraussetzungen zu schaffen, um bestimmte touristische Bauvorhaben über das heutige Mass hinaus zulassen zu können. Die Gemeinden haben die Aufgabe, im Rahmen ihrer Ortsplanungen diese touristischen Interessengebiete zu berücksichtigen. Kommunaler Richtplan Gemäss dem kommunalen Richtplan, welcher vom Regierungsrat des Kantons Appenzell Ausserrhoden am 28. Mai 2013 genehmigt wurde, ist vorgesehen, das Areal des Hotels Seeblick (Parz. Nr. 656) in der ersten Etappe dem Wohn- Gewerbegebiet höherer Dichte und den südlichen Teil der Parzelle Nr. 830 der Grünzone zuzuweisen (N 5.3). Mit der Umzonung soll ermöglicht werden, die bestehenden Bauten einer neuen Nutzung zuzuführen. Beabsichtigt ist, das Gebiet auf Basis eines zukünftigen Betriebskonzeptes der Wohn-Gewerbezone WG 2.4 zuzuweisen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 5

6 Das Gebiet Tolen (N 3.3) ist mit zwei Häuserzeilen bebaut (ehemaliges Institut Radloff) und dient der Wohnnutzung. Die gegenwärtige Zonierung entspricht nicht der aktuellen Nutzung. Der kommunale Richtplan sieht vor, das Gebiet der Wohnzone W 1.4 zuzuweisen. Abb. 3 Ausschnitt Gemeinderichtplan (ohne Massstab) Zonenplan Das Planungsgebiet ist gemäss dem rechtskräftigen Zonenplan der Kurzone (KU) zugewiesen sowie teilweise der Grünzone und dem Wald. Abb. 4 Ausschnitt Zonenplan (ohne Massstab) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 6

7 2.1.4 Sondernutzungsplan Über das Planungsgebiet existiert ferner ein «Quartierplan Seeblick», der am 3. Mai 1988 genehmigt wurde. Der Sondernutzungsplan regelt unter anderem die Erschliessung auf den bestehenden Zufahrtsstrassen, die Erweiterung der Hotelanlage (Gebiet A; rot) sowie die Sicherung der bestehenden Bauten in den Gebieten B (orange). Des Weiteren werden Überbauungs- und Gestaltungsvorschriften für Bauten festgelegt. Die Waldabstände sind mittels Waldabstandslinien gesichert. Abb. 5 Ausschnitt Quartierplan Seeblick, genehmigt 3. Mai 1988 (ohne Massstab) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 7

8 2.1.5 Naturgefahren Gemäss der Naturgefahrenkarte ist das Areal, bedingt durch den steilen Hang, von einer mittleren (blau) und geringen (gelb) Gefährdung durch Rutschung und Sturz betroffen. Abb. 6 Ausschnitt Naturgefahrenkarte, geoportal.ch, März 2017 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 8

9 3 Erläuterungen 3.1 Aufhebung Quartierplan Seeblick Überprüfung Planungsinstrument Der rechtskräftige Quartierplan Seeblick ist im Rahmen der Umzonung den geänderten Rahmenbedingungen anzupassen resp. auf seine Notwendigkeit hin zu überprüfen. Nachfolgend werden deshalb die Sonderbauvorschriften des bestehenden Quartierplans überprüft. Sonderbauvorschriften Art : Diese Artikel beschreiben den Geltungsbereich und den Zweck des Sondernutzungsplans. Sie können ohne weiteres aufgehoben werden. Art. 3: Der Artikel regelt die Erschliessung des Planungsgebiets. Sämtliche Erschliessungsanlagen inkl. Ausweichstelle und Wendemöglichkeit sind bestehend und über Servitute gesichert. Folglich kann dieser Artikel ebenfalls ersatzlos gestrichen werden. Art. 4: Der vierte Artikel regelt die Anordnung und Anzahl Parkflächen. Die bestehenden Parkplätze befinden sich nach heutiger Gesetzgebung innerhalb des Gewässerraums nach GschG. Für diese soll deshalb die Bestandesgarantie gelten. Die Sicherung dieser Parkplätze im Rahmen eines neuen Quartierplans ist jedoch nicht im Sinne des Gesetzgebers. Die Parkierung im Bereich des Hotels Seeblick wird im neuen Quartierplan geregelt resp. über das Baureglement festgelegt. Infolgedessen kann auch dieser Artikel aufgehoben werden. Art : Diese Artikel regeln die Lage und Ausrichtung der Bauten. Gebäude, deren Lage und Ausrichtung nicht im neuen festgelegt werden, unterstehen der Bestandesgarantie nach Art. 94 BauG. Der Weiterbestand, der Unterhalt und die zeitgemässe Erneuerung sind dadurch gewährleistet. Die Waldgrenze auf der Parzelle Nr. 658 ist gemäss Zonenplan definiert. Demnach kann dieser Artikel auch aufgehoben werden. Art. 7: Die Freihaltung der Gebiete ausserhalb der Baubereiche und Baufelder ist weiterhin gewährleistet. Art. 8: Die Dach- und Fassadengestaltung ist gegenwärtig über das Baureglement geregelt. Auf den Artikel 8 kann deshalb verzichtet werden. Art. 9: Bestimmungen zu Aussenantennenanlagen sind nicht mehr zeitgemäss. Auf diesen Artikel kann verzichtet werden. Art. 10: Bestimmungen zur Umgebungs- und Terraingestaltung sind im Baureglement geregelt. Der Artikel kann ersatzlos aufgehoben werden. Fazit Aufgrund der erläuterten Sachverhalte, kann der bestehende Quartierplan Seeblick aus dem Jahre 1988 aufgehoben werden und im Gebiet des Kurhotels durch einen neuen ersetzt werden. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 9

10 Allgemeines Geltungsbereich Der wird gestützt auf Art. 42 BauG erlassen. Soweit im vorliegenden Planungsinstrument keine abweichenden Regelungen erfolgen, gilt das übrige Recht. Der Geltungsbereich des Quartierplans umfasst die Bauzonenfläche der Grundstücke Nrn. 656 und 830. Karteneinträge Wo keine Bemassungen angegeben sind, gilt die Messgenauigkeit des Situationsplans im öffentlich aufgelegten Originalplan. Zweck Der Quartierplan bezweckt eine zweckmässige Erschliessung des Areals auf den bestehenden Verkehrsflächen und eine geordnete Parkierung. Weiter werden die bestehenden Bauten mit reduzierten Waldabständen gesichert Erschliessung Verkehrsfläche Die Erschliessung des Planungsgebiets erfolgt über die bestehende Verkehrsfläche. Um gefährliche Rückwärtsfahrten von Motorfahrzeugen zu vermeiden, ist die in der Mitte der Zufahrtsstrasse bestehende Ausweichstelle für Personenwagen zu erhalten. Diese Stelle darf nicht als Autoabstellplatz verwendet werden. Der bestehende Wendeplatz ist ständig freizuhalten. Ruhender Verkehr Sämtliche Autoabstellplätze für Bewohner und Besucher werden entlang der Zufahrtsstrasse erstellt. Die Parkplätze für Besucher sind entsprechend zu markieren. Die Anzahl der Abstellplätze richtet sich nach Art. 21 BauR. Ein detaillierter Nachweis muss im Baubewilligungsverfahren erbracht werden. Um die landschaftliche Integration der Abstellfläche zu fördern, sind die mit sickerfähiger Oberfläche gestalteten Parkplätze mittels Bepflanzungen optisch zu gliedern und aufzuwerten. Fussverkehr Um den Fussverkehr vom motorisierten Verkehr zu entflechten, wird die bestehende Wanderwegverbindung nach Rorschach nordwestlich an den Waldrand verlegt. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 10

11 Abb. 7 Luftbild, geoportal.ch, März 2017 Best. Wanderwegverbindung Neue Wanderwegverbindung Kurhotel Bebauung Baubereich Regelbauweise Im bezeichneten Baubereich gelten die Regelbauvorschriften nach Art. 15 BauR. Weitergehende Bestimmungen werden mit dem nicht festgelegt. Baufeld Bestand Das Baufeld ermöglicht trotz des reduzierten Waldabstandes den Weiterbestand, den Unterhalt und die zeitgemässe Erneuerung der bestehenden Baute im Rahmen der Zonenordnung Umgebung Die Fläche für den Spielplatz richtet sich nach Art. 26 BauR. Diese muss mindestens 10 % der für das Wohnen genutzten Bruttogeschossfläche betragen. Die Spielplatzfläche darf nicht innerhalb des Waldabstands realisiert werden Schlussbestimmungen Aufhebung geltenden Rechts Mit der Inkraftsetzung des Quartierplans «Seeblick II» wird der bestehende Quartierplan «Seeblick» vom 3. Mai 1988 aufgehoben. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 11

12 Sämtliche Sonderbauvorschriften des Quartierplans Seeblick werden entweder im neuen wieder aufgenommen oder nicht mehr benötigt (vgl.3.1.1). Inkrafttreten Der Quartierplan «Seeblick II» tritt mit der Genehmigung der «zuständigen kantonalen Behörde» in Kraft. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 12

13 4 Bewilligung 4.1 Vorprüfung Der Quartierplan wurde am 1. Juni 2017 zur kantonalen Vorprüfung eingereicht. Mit dem Schreiben vom 5. September 2017 hat die Abteilung Raumentwicklung dem Gemeinderat Lutzenberg das Ergebnis der Vorprüfung eröffnet. Aufgrund dieser Hinweise und eines Gesprächs mit dem zuständigen Kreisplaner am 17. November 2017 wurden folgende Änderungen am Quartierplan vorgenommen: Präzisierung der Gründe für die Aufhebung des bestehenden Quartierplans Seeblick resp. der Verkleinerung des Quartierplanperimeters, insbesondere hinsichtlich der bestehenden Parkierungsanlage und der festgelegten Waldgrenze auf der Parzelle Nr. 658 (vgl. Kap. 3.1); Anpassung des Zweckartikels (SBV Art. 2); Festlegung der Breite und Oberfläche des Wanderwegs in Art. 5; Korrektur der Sonderbauvorschrift zum Bestand (Art. 7); Anpassung der Sonderbauvorschrift betreffend Spielplatz (SBV Art. 8). 4.2 Mitwirkung Die Planung wurde vom [ ] bis [...] öffentlich aufgelegt. 4.3 Erlass und Rechtsverfahren Die Planung wurde vom Gemeinderat am [ ] zuhanden des Rechtsverfahrens erlassen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 13

14 5 Nachweise 5.1 Allgemeines Nachfolgend sind nur die planungsrelevanten Nachweise erläutert. 5.2 Siedlung Abweichungen gegenüber der Regelbauweise Mit der Zonenplanänderung gelten für die Bauten auf der Parzelle Nr. 656 die Bestimmungen in Art. 15 BauR der Wohn- und Gewerbezone WG 2.4. Diese Regelbauvorschriften (max. Baumassenziffer, zulässige Vollgeschosse, max. Gebäudelänge usw.) kann das Gebäude des ehemaligen Kurhotels nicht einhalten. Das Gebäude geniesst jedoch gemäss Art. 94 BauG Bestandesgarantie. Übereinstimmung mit kommunalem Richtplan Die vorliegende Teilzonenplanänderung ist im kommunalen Richtplan vorgesehen. Haushälterische Bodennutzung Mit der Umnutzung der nicht mehr im Sinne der Grundordnung genutzten Kurhotelanlage wird der bodensparenden Bauweise entsprochen. 5.3 Natur und Landschaft Einordnung in landschaftlichem Kontext Die Gliederung der Autoabstellplätze mittels Grünstrukturen begünstigt die Einordung in das Landschaftsbild. 5.4 Siedlung und Verkehr Kapazität bestehendes Strassennetz Die erzeugten Motorfahrzeugfahrten der Wohnnutzung können auf dem bestehenden übergeordneten Strassennetz aufgenommen werden. Es sind keine Ausbauten nötig. Langsamverkehrsnetz Mit der Genehmigung des Quartierplans wird die Wanderwegverbindung nach Rorschach auf dem Areal des Kurhotels Seeblick gesichert. Parkierung und Erschliessung Die Bestimmungen im Quartierplan regeln die Parkierung und Erschliessung des Areals auf sinnvolle und zweckmässige Art und Weise. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 14

15 5.5 Wasser und Boden Naturgefahren Das Areal ist, bedingt durch den steilen Hang, von einer mittleren Gefährdung durch Rutsch und Sturz betroffen (vgl. Kap ). Objektschutzmassnahmen sind im Rahmen einer Baubewilligung zu prüfen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 15

16 Anhang A1 Checkliste SNP Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 16

17 A1 Checkliste Siedlung nicht relevant relevant Abweichungen gegenüber der Regelbauweise vgl. 5.2 Wohnlichkeit und architektonische Qualität x Haushälterische Bodennutzung vgl. 5.2 Lärmschutz x Luftverschmutzung und Gerüche x Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS) x Ortsbildschutz und Kulturdenkmäler x Energie x Etappierung x Störfallvorsorge x Infrastruktur und Wirtschaft nicht relevant relevant Nutzungszuordnung x Kosten Erträge x Natur und Landschaft nicht relevant relevant Einordnung in die Landschaft oder das Quartier vgl. 5.3 Ökologischer Ausgleich x Gewässerabstände x Siedlung und Verkehr nicht relevant relevant Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr x Kapazitätsreserven Strassennetz vgl. 5.4 Langsamverkehrsnetz vgl. 5.4 Parkierung und Erschliessung vgl. 5.4 Wasser und Boden nicht relevant relevant Naturgefahren vgl. 5.5 Gewässerschutz x Belastete Standorte x Ergänzungen nicht relevant relevant Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 17

18 Impressum Strittmatter Partner AG Vadianstrasse St. Gallen T: F: Projektleitung Armin Meier dipl. Ing. FH SIA, Raumplaner Raumplaner FSU REG A dipl. Wirtschaftsingenieur FH NDS Fachbearbeitung Christian Svec Bsc FH in Raumplanung 517/018/400/410/00/QP-Ber_E_ docx Strittmatter Partner AG St. Gallen, 5. Dezember 2017 Seite 18