VerwalterTalk Gespräche und Diskussionen zu ausgesuchten (und spontanen) Fragen im WEG Rechtsanwälte Dresden 1
Kann die WEG von einem Eigentümer den Nachweis der Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums verlangen? 2
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Beispiel: In der Wohnung des Eigentümers E treten an der Außenwand erhebliche Schimmelschäden auf. Der Eigentümer E beantragt die Einholung eines Gutachtens und sodann Abstellung des Mangels. Die Versammlung lehnt dies ab, mit dem Hinweis auf. Mangelndes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Die Eigentümer beschließen: Sobald E den Mangel im Gemeinschaftseigentum nachgewiesen hat, wird die WEG den Mangel abstellen. 3
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Pflicht des Verwalters ist es gem. 27 Abs 1. WEG im Allgemeinen, Mängel festzustellen, die Eigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Dabei muss der Verwalter auch den Hinweisen einzelner Eigentümer auf mögliche Mängel am Gemeinschaftseigentum nachgehen, dies insbesondere auch dann, wenn Schäden im Bereich des Sondereigentums auftreten. LG München I, Urt. v. 15.10.2012 1 S 26801/11 4
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Jeder Eigentümer hat gegenüber den übrigen Eigentümern eine Aufklärungs-, Schutz- und Informationspflicht. Insofern gehört hierzu die Meldung von möglichen Schäden am Gemeinschaftseigentum, die den anderen Eigentümern unbekannt sind. Die Untersuchungspflicht auf Mängel am Gemeinschaftseigentum trifft aber alleine die WEG. BayObLG, Beschluss vom 22.04.2004 2 Z BR 038/04 5
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein Ausgleichsanspruch gegenüber der WEG zu, insofern die WEG den Mangel am Gemeinschaftseigentum bzw. hieraus resultierende Schäden nicht zu vertreten hat. BGH, Urteil vom 21.05.2010 - V ZR 10/10 6
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Beispiel: Die WEG beschließt: Die WEG beauftragt einen Sachverständigen mit der Untersuchung des Mangels. Sollte sich hierbei herausstellen, dass die Ursache des Mangels im Sondereigentum liegt, dann hat der Sondereigentümer der WEG die Kosten zu erstatten. 7
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Die WEG kann gegenüber dem Sondereigentümer nur dann einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für ein eingeholtes Privatgutachten erheben, wenn dieser Anspruch im Rahmen eines bestehenden Schadensersatzanspruchs gegeben ist. Arg. aus BGH Urteil vom 26.05.04, Az. VIII ZR 77/03 8
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Aus der Kompetenz, den Gebrauch ( 15 WEG), die Verwaltung ( 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen. BGH, Urteil vom 18.06.2010 - V ZR 193/09 9
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Beispiel: Der beauftragte Gutachter stellt im Rahmen der Begutachtung Mängel im Bereich der Wärmedämmung fest und schlägt zwei taugliche Varianten der Mangelbeseitigung vor. Beseitigung nach DIN 15.236,78 Beseitigung ohne DIN 9.856,00 10
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen. BGH, Urteil v. 24.05.2013 V ZR 182/12 11
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Beispiel: Die bauliche Unzulänglichkeit des gemeinschaftlichen Eigentums ist gutachterlich festgestellt. Bei der Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahme gibt es 10 Ja-Stimmen 20 Nein-Stimmen 5 Enthaltungen Eigentümer E erleidet nun Schäden durch Minderung der Mieter, der letztlich auch noch fristlos kündigt. 12
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Für die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehenden Schäden sind nur die Wohnungseigentümer selbst ersatzpflichtig. Hier aber nur diejenigen Wohnungseigentümer, die sich mit ihrem Abstimmungsverhalten nicht auf die Seite des Anspruchstellers gestellt haben. Es haften also diejenigen die gegen den Beschluss gestimmt haben und die sich enthalten haben. BGH, Urteil vom 17.10.2014 V ZR 9/14 13
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Lösungsversuch für diejenigen, die sich enthalten wollen: Anwesende Eigentümer gehen ohne Stimmrechtsvollmacht zu erteilen - raus. Nichtanwesende aber eine Vollmacht gebende Eigentümer geben an, für den TOP keine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. 14
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Die Beschlussfähigkeit ist für die jeweilige Abstimmung d.h. für jeden Tagesordnungspunkt festzustellen und nicht nur einmalig bei Versammlungseröffnung. allg. Rechtsmeinung, z.b. OLG Frankfurt a.m., Beschluss vom 24.08.2006-20 W 214, 215/06 15
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Beispiel: Grundsätzlich besteht Einigkeit bzgl. der Sanierung der Schäden am Gemeinschaftseigentum. Aufgrund der vielen Rentner als Eigentümer mit niedriger Rente und einiger notleidender Eigentümer, sollen die Sanierungskosten angespart werden. Die Beeinträchtigung der Wohnung des E ist so akut, dass bei Zuwarten eine Unbewohnbarkeit droht. 16
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums Die Wohnungseigentümer haben einen Gestaltungsspielraum bzgl. der Instandhaltung und Instandsetzung. Sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Sie sind berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen gegebenenfalls zurückzustellen. Ist jedoch die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, so entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen. BGH, Urteil vom 17.10.2014 V ZR 9/14 17
Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums WEG rechtliche Abfolge bei Schadensbeseitigung: Mangelanzeige / Feststellung von Schäden Prüfung durch den Verwalter Vorschlag zur gutachterlichen Prüfung Beschluss der WEG Erteilung Gutachten Einholung von (mind. 3) Angeboten Beschlussfassung der WEG 18
Was muss ein Eigentümer dulden, wenn die WEG im Sondereigentum Schäden beseitigt? 19
In welchem Umfang muss der Sondereigentümer dies dulden? Beispiel: Es bestehen Abdichtungsmängel an der Dachterrasse des Eigentümers A im 4.OG des Hauses. Die WEG will die Mängel beseitigen. A weigert sich zunächst Arbeiten am Balkon durchführen zu lassen. Er führt aus, dass er bzgl. der Arbeiten eigentlich keine Einwendung hat. Die WEG könne aber ohne seine Wohnung zu nutzen auch mittels Hubbühne oder Gerüst an den Balkon herankommen. Der WEG ist dies aber zu teuer. 20
In welchem Umfang muss der Sondereigentümer dies dulden? Wann ein Wohnungseigentümer nach 14 Nr. 4 WEG verpflichtet ist, das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten, ist eine Frage des Einzelfalls. In einem Fall umfassender Arbeiten, die auch ein ständiges Betreten der Wohnung notwendig machen, ist es - anders als bei Malerarbeiten - im Zweifel aber nicht zumutbar, für die Sanierungsarbeiten auf der Terrasse das Betreten ihrer Wohnung zu gestatten. [BayObLG, Beschluss vom 12.10.1995 2 Z BR 66/95] 21
Beispiel: In welchem Umfang muss der Sondereigentümer dies dulden? Weiter weist A auch darauf hin, dass er viele Pflanzen und einiges an Gartenmöbeln auf dem Balkon stehen habe. Die WEG möchte hierfür bitte die Baufreiheit selber herstellen und die Sachen sicher lagern. Die WEG meint, aus der Zugehörigkeit des A zur WEG wäre dies seine Aufgabe. 22
In welchem Umfang muss der Sondereigentümer dies dulden? Das Freiräumen der beanspruchten Flächen bzw. das Zurückräumen ist bis auf das Leisten zumutbarer Hilfestellung nicht Sache des einzelnen Eigentümers. [BayObLG, Beschluss vom 12.10.1995 2 Z BR 66/95] 23
Beispiel: In welchem Umfang muss der Sondereigentümer dies dulden? Darüber hinaus weist A darauf hin, dass bei den Maßnahmen seine Balkonplatten (Sondereigentum) was stimmt unwiederbringlich zerstört werden. Ohne eine Sicherheitsleistung der WEG komme keiner auf den Balkon. 24
In welchem Umfang muss der Sondereigentümer dies dulden? Sind bei der Gestattung von Eingriffen auch in das Sondereigentum erhebliche Beschädigungen zu erwarten, kann der pflichtige Wohnungseigentümer die Gestattung der Eingriffe von einer vorherigen Sicherheitsleistung abhängig machen. [KG, Beschluss vom 10.02.1986-24 W 4146/85] 25
Welchen Schaden muss die WEG ersetzen? Beispiel: A s Wohnung ist vermietet. Wegen der fehlenden Nutzungsmöglichkeit des Balkons macht der Mieter Minderungen gegenüber A geltend. 26
Welchen Schaden muss die WEG ersetzen? Mietausfall und sonstiger entgangener Gewinn Kosten für Reparatur und Wiederherstellung des Sondereigentums Umzugs-, Transport- und Lagerkosten; Kosten für Ersatzwohnraum; Kosten für Vorsorgemaßnahmen; Kosten der Säuberung; 27
Welchen Schaden muss die WEG ersetzen? Beispiel: Der Plattenbelag des Balkons hat bereits ein Alter von 20 Jahren. Außerdem sind einige Platten bereits gerissen. Aufgrund der neuen Platten wird also der zukünftige Sanierungsaufwand geringer. Die WEG berechnet demnach beim Erstattungsaufwand einen Abzug Neu für Alt. 28
Welchen Schaden muss die WEG ersetzen? Ein Abzug Neu für Alt erfolgt im Rahmen der Erstattungspflicht nach 14 Nr. 4 WEG grundsätzlich nicht. [BayObLG, Beschluss vom 19.03.1998 2 Z BR 18 98 hier zum Ersatz von Balkonfliesen] 29
Welchen Schaden muss die WEG ersetzen? Beispiel: A fordert von der WEG, dass Sie die Platten, die nur schwer zu beschaffen sind, besorgt und verlegt. 30
Welchen Schaden muss die WEG ersetzen? Die WEG kann den Schaden in natura ( 249 S. 2 BGB) oder durch Ersatz der Kosten regulieren. Grundsätzlich ist der Eigentümer bzgl. der Ersatzleistung der WEG im Umfang seiner Kostentragungspflicht nach 16 Abs. 2 WEG zu beteiligen. Streitig ist, ob dies bereits bei der Erstattung des Schadens zu berücksichtigen ist oder zunächst eine volle Auszahlung bei späterer Beteiligung in der Jahresabrechung zu erfolgen hat. 31
Sind in Sachsen eigentlich heute schon Beschlüsse für die Installation von Rauchwarnmeldern notwendig? 32
Rauchwarnmelder Gesetzgebung Stand in Sachsen: Das SMI erarbeitet derzeit eine Gesetzesnovelle zur Einführung der Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern. Nach derzeitigem Bearbeitungsstand ist die Pflicht zur Ausrüstung mit Rauchwarnmeldern lediglich im Neubau vorgesehen. 33
Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt 47 Abs. 4 In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird... 34
Rauchwarnmelder Handlungspflichten des Verwalters Dem Verwalter obliegt nach 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Sorge für die Veranlassung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es gehört zu den dem Verwalter obliegenden Pflichten, den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums kontinuierlich zu überwachen u. Reparaturnotwendigkeiten festzustellen, (BGH, Urt. v. 23.03.1993 -VI ZR 176/92; BayObLG v. 17.10.2002-2Z BR 82/02) Zur Pflicht des Verwalters im Rahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gehört auch die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht. 35
Rauchwarnmelder BGH, Urt. v. 08.02.2013 - V ZR 238/11 Auch wenn sich die Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers nur an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet, so gebieten es die wohlverstandenen Interessen aller Wohnungseigentümer, dass der Verband die Verkehrssicherungspflicht wahrnimmt, wobei die Handlungskompetenz aus 10 Abs. 6 S. 3 WEG folgt. 10 Abs. 6 S. 3 WEG Sie [die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer] übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. 36
Beispiel: Einwendungen gegen kollektive Rauchwarnmelder: - Gesetz richtet sich nur an spezielle Eigentümer - Eigentümer muss einen Eingriff in sein Sondereigentum nicht dulden (Nachrüstpflicht ist noch nicht Gesetz) - Eigentümer hat bereits selbst Rauchwarnmelder in seiner Wohnung installiert. 37
Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt 47 Abs. 4 In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. 38
Rauchwarnmelder BGH, Urt. v. 08.02.2013 - V ZR 238/11 Gemeinschaftsbezogenheit: Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. 39
Folge der Entscheidung - Handelt es sich um ein Gebäude mit reiner Wohnnutzung, besteht nach einer rechtlichen Auffassung nicht nur Handlungskompetenz, sondern auch Handlungspflicht der WEG. - Handelt es sich um ein gemischt - genutztes Gebäude, so besteht Handlungskompetenz, aber keine Handlungspflicht der Gemeinschaft. AG Karlsruhe, Urt. v. 15.8.2014 4 C 217/14 40
Folge der Entscheidung bei bestehender gesetzlicher Verpflichtung - Übt die Gemeinschaft ihre Kompetenz aus, so besteht im Rahmen der Instandsetzung gem. 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG Beschlusskompetenz mit einfacher Mehrheit. - Rauchwarnmelder, die aufgrund eines solchen Beschlusses angeschafft werden, stehen nicht im Sondereigentum (arg. 10 Abs. 7 WEG). - Der einzelne Eigentümer ist gem. 14 Nr. 4 WEG zur Duldung der Maßnahme verpflichtet; der Mieter gem. 555 b, 555 d Abs. 1 BGB. 41
Folge der Entscheidung bei fehlender gesetzlicher Verpflichtung Fehlt eine landesgesetzliche Pflicht zur Nachrüstung, kann diese als Modernisierung i.s.d. 22 Abs. 2 WEG mit doppelt - qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Ansonsten handelt es sich um eine bauliche Veränderung gem. 22 Abs. 1 WEG. 42
Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt 47 Abs. 4 In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. 43
Folge der Entscheidung Mehrausstattung Welches Beschlussquorum ist notwendig, um neben der Einrichtung nach den gesetzlichen Erfordernissen weitere Rauchwarnmelder einzubauen? Maßnahmen können nach einer Rechtsmeinung als Modernisierung gem. 22 Abs. 2 WEG beschlossen werden. Nach anderer Auffassung besteht Beschlusskompetenz mit einfacher Mehrheit als modernisierende Instandsetzung gem. 22 Abs. 3 WEG. 44
Folge der Entscheidung Keine Abwehrmöglichkeit des Eigentümers Der Eigentümer (sowie dessen Mieter) muss das Zugriffsermessen der Gemeinschaft akzeptieren und kann nicht durch Einbau eigener Geräte in die Verwaltungskompetenz der Gemeinschaft eingreifen. AG Singen, Urt. v. 25.11.2014-7 C 20/14AG Ratingen, Urt. v. 18.11.2014-11 C 121/14LG Hamburg, Urt. v. 05.10.2011-318 S 247/10, AG Bad Homburg, Urt. v. 29.1.14-2 C 1749/13, AG Hamburg-Blankenese, Beschl. v. 26.06.2013-531 C 125/13, 45
(Vorrats-) Beschluss in Sachsen Die WEG beschließt, dass diese, soweit der Landesgesetzgeber des Freistaates Sachsen den verpflichtenden Einbau von Rauchwarnmeldern in solche Gebäuden regelt, zu der auch das Objekt der WEG zählt, die Durchführung dieser kommenden gesetzlichen Anordnung an sich zieht. Der Verwalter wird bereits jetzt für diesen Fall angewiesen, Angebote bzgl. der Einrichtung und Wartung der Rauchwarnmelder einzuholen und diese der WEG zur Entscheidung vorzulegen. Der Beschluss gilt bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung. Soweit bis dahin keine gesetzlichen Regelungen des Landesgesetzgebers vorliegen, entscheidet die WEG über dieses Thema erneut. 46
Ich danke für Ihr Interesse 47