Geschäftsbericht 2013 Bauverein Am Schildhof Bielefeld eg Artur-Ladebeck-Str. 51 33617 Bielefeld Tel.: 0521/15 949 Fax: 0521/14 34 36 www.bauverein-schildhof.de
Inhalt Seite - Gesamtwirtschaftliche Lage 1-2 - Geschäftsführung 2 - Wohnungsbestand 3 - Modernisierungen und Instandhaltung 3-5 - Wohnungsbewirtschaftung 6 - Wohnungsmarkt 7 - Wirtschaftliche Lage 7-8 - Ertragslage 8 - Vermögens- und Finanzlage 9 - Ergänzende Angaben 9 - Risiken und Chancen 10 - Prognose 10-11
Gesamtwirtschaftliche Lage Die deutsche Wirtschaft wurde 2013 durch die anhaltende Rezession in einer Reihe europäischer Länder und eine nur moderate weltwirtschaftliche Konjunktur gebremst. Auch 2014 bleibt die Überwindung der Krise des Euroraums die bedeutendste Herausforderung für die wirtschaftliche Entwicklung. 1 Die deutsche Wirtschaft konnte sich in der Krise trotz Wachstumseinbußen, im Unterschied zu den schuldengeplagten Euroländern im Süden, deutlich behaupten. Das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland stieg 2013 um 0,4 %. Allerdings blieb das deutsche Wirtschaftswachstum damit im zweiten Jahr in Folge deutlich hinter dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre (+1,2 %) zurück. Bereits im vergangenen Jahr war das BIP lediglich um 0,7 % gewachsen. Die deutsche Wirtschaft ist damit hinter dem längerfristigen Potenzialwachstum zurückgeblieben und konnte die bestehenden Kapazitäten nicht voll nutzen. Auch wenn nach Urteil der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute im Jahr 2014 keine hohen Produktionszuwächse zu erwarten sind, hat sich die deutsche Konjunktur im Laufe des Jahres 2013 von Quartal zu Quartal zögerlich, aber kontinuierlich erholt. Insbesondere die Ausrüstungsinvestitionen zogen wieder an, so dass die Wachstumsraten des dritten und vierten Quartals bereits deutlich über dem Jahresdurchschnitt von 2013 lagen. Die Konjunkturbetrachtung für das Jahr 2014 startet damit bereits mit einem positiven statistischen Überhang. Nach zum Jahresanfang vorliegenden Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute für das Jahr 2014 dürfte die deutsche Wirtschaft zwischen 1,2 und 1,9 % wachsen und damit wieder eine Wachstumsrate oberhalb der langjährigen Potenzialrate erreichen. Im Inland wurde im Jahr 2013 mehr konsumiert, aber weniger investiert als im Jahr 2012. Betrachtet man die Verwendungsseite des Bruttoinlandproduktes, wird deutlich, dass 2013 der private Konsum die zentrale Stütze der Konjunktur darstellte. Dank positiver Beschäftigungsentwicklung und steigender Arbeitseinkommen stiegen die Ausgaben der privaten Verbraucher. Insgesamt nahmen die privaten und öffentlichen Konsumausgaben preisbereinigt um 0,9 % zu.
In die Produktionsausrüstung also in Maschinen und Geräte sowie Fahrzeuge wurde 2,2 % weniger investiert als ein Jahr zuvor. Allerdings fiel der Rückgang deutlich schwächer aus als 2012 (-4,0 %). In Bauten wurde preisbereinigt 0,3 % weniger investiert als im Vorjahr, was in erster Linie Einbußen beim gewerblichen Bau geschuldet war. Im öffentlichen Bau sanken die Investitionen vor allem beim Tiefbau. Allein der Wohnungsbau trotzte mit einem leichten Plus von 0,3 % bereits im zweiten Jahr in Folge der schrumpfenden Tendenz in den übrigen Bausektoren. 2 Im Jahr 2014 wird den Prognosen der Institute zufolge das Wachstum in Deutschland wieder stärker durch Investitionen in Ausrüstungen und Bauten getragen werden. Die Ausrüstungsinvestitionen steigen voraussichtlich um 4,8 % bis 6,0 %, während die Bauinvestitionen um 3,2 % bis 4,2 % wachsen dürften. Der private Konsum dürfte mit einer Veränderungsrate um 1,2 % im Vergleich zu 2013 ebenfalls nochmals deutlich zulegen. Geschäftsführung Die Genossenschaft wird von zwei hauptberuflich tätigen Vorstandsmitgliedern vertreten. Darüber hinaus wird derzeit eine kaufmännische Angestellte in Teilzeit beschäftigt. Die Miethäuser werden teilweise von den Hauswarten betreut, die einfache handwerkliche Aufgaben ebenso wie die Gartenpflege übernehmen. Diese Arbeiten werden vergütet. Derzeit sind 7 nebenamtliche Hauswarte für die Genossenschaft tätig. Der Aufsichtsrat beaufsichtigt laufend die Geschäftsführung des Vorstandes. In sechs gemeinsamen Sitzungen des Aufsichtsrates und des Vorstandes im Jahr 2013 wurden die Vergabe größerer Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die Vermietung freiwerdender Wohnungen und andere Geschäftsvorfälle beraten und die notwendigen Beschlüsse gefasst. Die Geschäftsstelle der Genossenschaft befindet sich in der Artur-Ladebeck-Straße 51 in 33617 Bielefeld.
Wohnungsbestand Am 31.12.2013 bewirtschaftete die Genossenschaft 3 279 Wohnungen 1 gewerbliche Einheit 90 Garagen 57 Einstellplätze Die Wohn-/Nutzfläche per 31.12.2013 betrug rd. 20.591 m². Wohnflächen der Mietwohnungen 18.922 m² Nutzflächen der Gewerbeflächen 190 m² Nutzflächen der Garagen 1.598 m² Modernisierungen und Instandhaltung Die Modernisierung und die Instandhaltung haben einen unverändert hohen Stellenwert für unsere Genossenschaft. Neben umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen wurden auch im Geschäftsjahr 2013 wieder umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen im Bestand durchgeführt. Die Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand bei Modernisierungsmaßnahmen erfolgt entsprechend 255 Abs. 2 HGB. In Summe wurden rund 98.584,- für aktivierungspflichtige Maßnahmen ausgegeben, die als Investition in die Häuser zu einer wesentlichen Verbesserung des Wohnungsbestandes über den ursprünglichen Zustand hinaus beitragen.
Hierzu zählen z.b. folgende Leistungen: Am Schildhof 17 wurde die Heizungsanlage von Einzelfeuerstätten auf eine Zentralfeuerstätte umgebaut. Am Schildhof 18 wurde eine Komplettsanierung einer Dachgeschosswohnung durchgeführt. Am Schildhof 37 erfolgten umfangreiche Sanierungs- bzw. Umbauarbeiten in der Wohnung im I.OG. Die Fahrstuhlanlage in der Voltmannstrasse 30 wurde erneuert, ebenso wie die Betonsanierung von 6 Balkonplatten. In der Rappoldstr. 76-80 wurden die Wohnungsabschlusstüren ausgetauscht, sowie die Treppenhäuser teilweise renoviert. Die Treppe zum Hauseingang des Hauses Langenhagen 36 wurde erneuert. 4 Über alle Wirtschaftseinheiten hinweg wurden die Mülltonnenstandplätze für die Gelbe Tonne sowie vorhandene Wasserfilter in den Häusern erneuert. Die Instandhaltungskosten einschließlich der Modernisierungen betrugen im Jahr 2013 somit 18,97 pro m². Im Vorjahr lag diese Zahl bei 9,71 pro m² Wohn- und Nutzfläche.
Rappoldstraße 76-80 in Bielefeld Schildesche 5
Wohnungsbewirtschaftung 6 Die Betriebs- und Heizkosten betrugen etwa 16,11 pro m² (im Vorjahr 15,56 pro m²) Wohn- und Nutzfläche. In unseren Wohnungen werden die Betriebskosten neben der Miete erhoben. Dieser so genannten zweiten Miete kommt in den letzten Jahren eine immer höhere Bedeutung zu. Die Kosten, insbesondere die Energiekosten steigen ständig. Die Mitglieder müssen sich deshalb von Jahr zu Jahr mit Anpassungen ihrer Vorauszahlungen abfinden, um unangenehme Nachzahlungen bei der Abrechnung der Betriebskosten zu vermeiden. Die Genossenschaft ist bemüht, die Betriebskosten möglichst gering zu halten. Der Einbau von Wasseruhren wird verstärkt ausgeführt.
Wohnungsmarkt Die allgemeine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und die damit verbundene Wandlung zu einem Mietermarkt haben sich für die Genossenschaft nicht in Form von Leerstands-Problemen bemerkbar gemacht. 7 Im Berichtsjahr ergaben sich 15 Wohnungswechsel (Vorjahr: 20). Das entspricht einer Fluktuationsquote von 5,4% (Vorjahr: 7,2 %). Zum Stichtag 31.12.2013 gab es keinen strukturellen Wohnungsleerstand. Wirtschaftliche Lage Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhte sich im Geschäftsjahr um 24.063,62 auf 681.796,00. In die gesetzliche Rücklage wurden aus dem Jahresüberschuss 2013 der Betrag von 9.000,00 eingestellt. Diese beträgt nunmehr 769.000,00. Den Anderen Rücklagen wurde laut Beschluss der Mitgliederversammlung vom 25.06.2013 der nicht durch die Zahlung von Dividenden verbrauchte Teil des Reingewinns 2012 von 33.043,60 zugeführt. Unter Einschluss des nicht für die Auszahlung einer Dividende von 6 % benötigen Teil des Bilanzgewinnes 2013 von 39.451,94 verfügt die Genossenschaft über ein langfristiges Eigenkapital von 5.958.396,21. Das entspricht 73,60 % der Bilanzsumme. Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtsjahr jederzeit voll ausreichend. Am Jahresschluss betrugen die liquiden Mittel aus Guthaben bei Kreditinstituten 347.174,66. Die wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft nahm den erwarteten positiven Verlauf.
Finanzielle Leistungsindikatoren: 2013 2012 2011 2010 2009 8 Eigenkapitalquote % 73,30 73,20 71,90 68,60 66,20 Eigenkapitalrentabilität % 1,50 4,20 5,50 5,50 1,90 Cashflow T 342 481 386 462 294 Durchschnittliche Miete /m²/mtl. 4,45 4,19 4,18 4,44 4,36 Instandhaltungs- und Modernisierungskosten /m² 18,86 9,67 12,06 10,74 18,37 Fluktuationsquote % 5,40 7,20 9,10 12,10 11,40 Ertragslage: Im Geschäftsjahr 2013 wurde ein Jahresüberschuss in Höhe von rd. T 89 (Vorjahr: T 244) erwirtschaftet. Die Einnahmen resultieren aus der Hausbewirtschaftung. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen
Vermögens- und Finanzlage 9 Die Bilanzsumme hat sich 2013 von T 8.047 um T 45 auf T 8.092 erhöht. Die langfristig gebundenen Vermögensgegenstände (91,3%), ausschließlich Sachanlagen, sind fristgerecht finanziert. Die Liquidität war und ist jederzeit gesichert. Die finanziellen Verpflichtungen konnten und können jederzeit erfüllt werden. Ergänzende Angaben Vorgänge besonderer Bedeutung sind nach dem 31.12.2013 nicht eingetreten. Insbesondere sind keine gravierenden Risiken, die die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage negativ beeinflussen könnten, erkennbar. Aus dem Jahresüberschuss von 89.008,55 sind aufgrund des gemeinsamen Beschlusses des Vorstandes und Aufsichtsrates der Betrag 9.000,00 in die Gesetzliche Rücklage eingestellt worden. Der Mitgliederversammlung wird empfohlen, den Bilanzgewinn in folgender Weise zu verteilen: Einstellung in die Anderen Ergebnisrücklagen 40.556,61 Auszahlungen von Dividenden 39.451,94 Bilanzgewinn 80.008,55
Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung Bestandsgefährdende Risiken sind nach wie vor nicht erkennbar. 10 Vergleicht man die Chancen mit den Risiken, bestimmen die Chancen sicher die Zukunft des Bauverein Am Schildhof Bielefeld eg. Der Vorstand berichtet dem Aufsichtsrat regelmäßig über die beabsichtigte Geschäftspolitik und über andere grundsätzliche Fragen der Unternehmensplanung (insbesondere die Finanz-, Investitions- und Personalplanung). Die anhaltende Entspannung auf dem Wohnungsmarkt kann zu einer steigenden Mietfluktuation führen. Prognosebericht Der Geschäftsbericht gibt einen umfassenden Überblick über alle Geschäftsvorfälle von wesentlicher Bedeutung. Die in den letzten Jahren zu verzeichnende gesunde wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Im Bereich der Modernisierung und Instandhaltung des Hausbesitzes wird der Einsatz erheblicher eigener Mittel erforderlich sein. Nach den Wirtschaftplänen werden diese Mittel jedoch in ausreichendem Umfang zur Verfügung stehen. Mit engagierten und qualifizierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern möchten wir uns auch in Zukunft als dienstleistungsorientierte Vermietungsgenossenschaft den Ansprüchen des Marktes stellen. Im Rahmen unserer unternehmerischen Tätigkeit ergeben sich z. Z. keine Risiken.
Durch eine leicht steigende Wohnraumnachfrage konnten Zeiträume von Wohnungsleerständen reduziert werden. Aufgrund schwankender Nachfrage könnte eine zukünftige abgeschwächte Wohnungsnachfrage zu einem Anstieg der Leerstands-Situation führen. Die Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens ist nach den derzeitigen Erkenntnissen nachhaltig gesichert. Besondere Risiken sind nicht zu erkennen. 11 33617 Bielefeld, 16.06.2014 Der Vorstand: gez. Grote gez. Goldbecker