Objektive Bewertung des brandschutztechnischen Zustands einer Immobilie Praktische Lösungsansätze Marijana Poburski, Dipl.-Ing. Bureau Veritas Construction Services GmbH 1
Schutzziele der Bauordnung Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern, instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Mensch und Tier sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Änderung ist das bauliche Umgestalten einer Anlage oder Einrichtung, sei es durch Änderung des äußeren Erscheinungsbildes oder des konstruktiven Gefüges. Der Begriff Instandhaltung umfasst im Sprachgebrauch der Technik als Oberbegriff Wartung, Inspektion und Instandsetzung (vgl. DIN 31051). Es sind Maßnahmen zur Bewahrung und Wiederherstellung des Soll-Zustandes.
Bestandsschutz Bestehende bauliche Anlagen genießen i. A. Bestandsschutz, wenn sie zum Zeitpunkt der Errichtung oder während eines späteren längeren (festgestellten) Zeitraumes mit den materiellen Anforderungen des Baurechts übereinstimmten (materiell baurechtmäßig) oder wenn eine rechtmäßig erteilte Baugenehmigung (in Übereinstimmung mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) vorliegt (formell baurechtmäßig). Bestandsschutz hört spätestens dort auf, wo im Einzelfall konkrete Gefahren für Leben und Gesundheit bestehen. (OVG NRW vom 28.12.1994 BRS 57 Nr. 245)
Überprüfung von Bestandsimmobilien Gefahrenschau / Brandschau / Brandverhütungsschau Hessen: Gefahrenschauverhütungsverordnung (GVSVO von 2011) Prüfverordnungen technischer Anlagen und Einrichtungen Hessen: Technische Prüfverordnung (TPrüfVO von 2006) Sicherheitsüberprüfungen von Sonderbauten in Hessen 53 HBO, Checkliste im Anhang zur Bauordnung Antrag auf Nutzungsänderungen Antrag wg. wesentlichem Umbau ggf. Verkauf / Ankauf einer Immobilie In allen anderen Fällen: Eigenverantwortlichkeit
Bewertungskriterien Objektive Bewertung des brandschutztechnischen Zustands Ihrer Immobilie Flucht- und Rettungswege z. B. Lage und Bemessung, Länge, Breite etc. Anlagetechnischer Brandschutz z. B. Brandmeldeanlage, Löschanlage, Rauchabzugsanlage etc. Betrieblicher/organisatorischer Brandschutz z. B. Brandschutzordnung, Brandschutzbeauftragter etc. Abwehrender Brandschutz z. B. Aufstellflächen, Feuerwehraufzug, Steigleitungen etc. Baulicher Brandschutz z. B. Feuerwiderstandsdauer, Abschottung etc.
Vorgehensweise bei der Überprüfung von Bestandsimmobilien
Unsere Vorgehensweise Ermittlung von Bewertungsgrundlagen (Soll-Zustand) Vor-Ort-Begehung (Ist-Zustand) Objektive Bewertung jedes Kriteriums (Soll-Ist-Abgleich) Report mit individueller sachverständiger Einschätzung in übersichtlicher Darstellung
SOLL-Zustand Baugenehmigung Textteil und Pläne Ggf. Änderungsgenehmigungen / nachträgliche Genehmigungen Zum Zeitpunkt der Errichtung / Änderung gültigen Rechtsvorschriften Überprüfung Bestandsschutz Abweichungen von der Baugenehmigung wg. geänderter Nutzung Abweichung von der Baugenehmigung wg. Umbau Konkrete Gefahr Geplante Umbaumaßnahmen / Nutzungsänderungen Prüfung Bestandsschutz Prüfung möglicher Erleichterungen / Optimierungen Ggf. aktuelle Vorschriften
IST-Zustand Protokoll + Fotos Positionsplan
SOLL-IST-Abgleich Unterteilung der einzelnen Bewertungskriterien in einzelne Brandschutzmaßnahmen (z. B. Bauteile) individuelle sachverständige Kurz-Stellungnahme zu den einzelnen Punkten jeder einzelnen Brandschutzmaßnahme einschl. Bewertung
DELTA Übererfüllung Defizite Hieraus ergibt sich die weitere Vorgehensweise
Bewertung der Defizite Qualität systematischer Wiederholungsmangel? Quantität mögliche Auswikung im Brandfall? Wechselwirkungen Wie sicher sind Mitarbeiter und Besucher? Welchen Sicherheitsstandard hat das Gebäude? Sind alle maßgeblichen Vorschriften eingehalten? Welche Mängel im Gebäude mindern den (Ver-)kaufspreis? Ist eine geplante Umnutzung technisch möglich? Welche Kosten entstehen bei der brandschutztechnischen Sanierung?
Auswertung und Bericht Zusammenfassende Bewertung jedes einzelnen Bewertungskriteriums Baulicher Brandschutz Rettungswege Anlagentechnischer Brandschutz Organisatorischer Brandschutz Abwehrender Brandschutz Gesamtbewertung des Gebäudes mit Begründung und Gewichtung der einzelnen Kriterien
Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt Marijana Poburski Dipl.-Ing. Bureau Veritas Construction Services GmbH Veritaskai 1 21079 Hamburg Tel: 040 / 23625-360 Fax.: 040 / 23625-399 E-Mail: construction-germany@de.bureauveritas.com Web: www.construction.bureauveritas.de