Ferienhotelimmobilien Die unterschätzte Asset-Klasse! Quentin Sharp, Vorstand Deutsche Immobilien AG Michael Lidl, Senior Consultant TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbh Online-Pressekonferenz 16. Juli 2015 1
Hypothesen 1. Der Deutschlandtourismus im Allgemeinen sowie der Ferienmarkt im Speziellen wachsen und sind generell stabile Märkte. 2. Mit der Ferienhotellerie können Renditen erwirtschaftet werden, die denen der Business-Hotellerie entsprechen. 3. Bei professionellem Management sind Ferienhotels investmentfähig und damit eine unterschätzte Alternative zu Business-Hotels. 4. Ferienhotels sind konjunkturunabhängiger. 2
Neue Studie zum Markt für Ferienhotels Ausgangslage: Ferienhotels finden wenig Beachtung durch Investoren Große Intransparenz des Marktes Saisonales und kleinteiliges Geschäft Heterogener, aber wachsender Markt Ziele der Studie von TREUGAST: Performance der Ferienhotels beleuchten Konjunkturunabhängigkeit der Ferienhotels überprüfen Kriterien für die Investmentfähigkeit von Ferienhotels definieren Attraktive Marktsegmente identifizieren Vergleich zwischen Business- und Ferienhotellerie ermöglichen 3
Angebot am deutschen Hotelmarkt wächst 2005 bis 2014: Bettenangebot auf dem deutschen Hotelmarkt wächst um 13,5 Prozent Auslastung steigt auf Rekord 2014 Allgemeiner Konzentrationsprozess u.a. durch Eröffnung großer Kettenhotels 4
Nachfrage wächst dynamisch Hotelübernachtungen haben zwischen 2005 und 2014 um 31,6 Prozent zugenommen 5
6 Nachfrage wächst stärker als Angebot
Nachfrage wächst stärker als Angebot Insgesamt wachsen sowohl Angebot als auch Nachfrage Nachfragewachstum übersteigt das Wachstum des Angebots deutlich Vergleichbare Entwicklung auch auf dem österreichischen Hotelmarkt, allerdings weniger dynamisch 7
Ferienreisesegment ist konjunkturunabhängiger Urlaubsreisemarkt in den Jahren 2006 bis 2013 sehr stabil Geschäftsreisemarkt zeigte sich in der Krise volatiler Im Vergleich zeigt der Urlaubsreisemarkt eine höhere Krisenresistenz und Stabilität 8
Anzahl der Urlaubsreisen nimmt zu Zahl der Urlaubsreisen seit 2000 deutlich gestiegen Ausgaben pro Kopf und Reise sind kontinuierlich gestiegen auf zuletzt 958 Euro im Jahr 2014 Urlaubsreise-Volumen (Anzahl x Ausgaben) der Deutschen stieg jährlich um durchschnittlich 2,4 % seit 2000 und 3,5 % seit 2010 (CAGR) 9
Top 10 Landkreise: Nordsee, Ostsee und Alpen Kennzahl Tourismusintensität (TI) = Summe der Übernachtungen in Relation zur Einwohnerzahl eines Landkreises Bundesdurchschnitt (TI) = 5,1 Top 10 Regionen bewegen sich zwischen 23,97 und 43,22 Die Top 10 Regionen in Deutschland Nordseeküste Ostseeküste Bayerisches Voralpenland Landkreis Cochem-Zell, attraktiv durch Moselschleifen und Weinanbaugebiete 10
Top 10 in Österreich: Alpen und Neusiedler See Tourismusintensität in Österreich (ohne Wien) = 20,24 Die Top 10 Landkreise bewegen sich zwischen 63,55 und 180,8 Die Top 10 Bezirke in Österreich neun Bezirke im Westen des Landes in den Alpen Bezirk Landeck mit St. Anton am Arlberg, Paznaun und Ischgl mit Abstand auf Platz 1 Statutarstadt Rust (Nr. 9) im Burgenland liegt am Neusiedler See Anmerkung Keine direkte Vergleichbarkeit zwischen Österreich und Deutschland möglich. Der österreichische Beherbergungsmarkt umfasst nach der Definition der Bundesanstalt Statistik Österreich alle privaten und gewerblichen Beherbergungsbetriebe. In Deutschland werden nur private und gewerbliche Beherbergungsbetriebe mit zehn oder mehr Schlafgelegenheiten erfasst. 11
12 Die vier Erfolgsfaktoren einer Feriendestination
Zwischenfazit 1: Hohes Chancenpotential der Ferienhotellerie Ungebrochenes Wachstum am Markt am Beispiel der letzten fünf Jahre Nachfrage Hotelmarkt Deutschland (+15 Prozent) Auslastungsrekord der deutschen Hotelbetten 44 Prozent (+11 Prozent) Volumen der Urlaubsreisen der Deutschen (+15 Prozent) Übernachtungen der Ausländer in Deutschland (+24 Prozent) Investoren und Hotelgesellschaften konzentrieren sich seit Jahren auf die Business-Hotellerie Unter 10 Prozent der größten deutschen Hotelbetreiber sind auf die Ferienhotellerie spezialisiert 13
Zwischenfazit 2: Hohes Chancenpotential der Ferienhotellerie Image der Asset-Klasse Ferienhotellerie aufgrund Vielzahl problembehafteter Betriebe insgesamt negativ Gut konzipierte Ferienhotels am richtigen Standort können aufgrund der guten Nachfragesituation und der geringen Markteintrittsbarrieren anders als in der hart umkämpften Business-Hotellerie schnell eine marktführende Position erreichen und Spitzenwerte in der Performance erzielen 14
Hotel-Performance-Analyse: Grundlage TREUGAST hat im Rahmen der Studie die Performance von Ferienhotels und Business-Hotels verglichen: Datengrundlage: Auswertung der TREUGAST-Datenbank der Jahre 2013 und 2014 (n = 53) Nur Betriebe, die sich eindeutig dem Ferien- oder dem Business-Segment zuordnen lassen Zwischen 60 und 160 Zimmern Betriebe sind dem Mid- bis Upscale-Bereich (3-, 4-Sterne nach Dehoga) zuzuordnen Umsatzgrößenklasse von 2 Mio. Euro bis 6 Mio. Euro Nur ganzjährig geöffnete Betriebe Bei den Ferienhotels: Unterdurchschnittliche saisonale Schwankungen aufgrund der angebotenen Zusatzleistungen Nur gesunde bzw. profilierte Betriebe 15
Ergebnis 1: Große Bedeutung von Zusatzleistungen Zusatzleistungen machen in der Ferienhotellerie einen großen Teil des Umsatzes aus. Ferienhotellerie Business-Hotellerie 53 103 55 80 143 198 REVPAR TREVPAR Spitzenwert TREVPAR* Der sehr hohe Spitzenwert in der Ferienhotellerie verdeutlicht das Umsatzpotenzial. - 100 200 300 16 *Spitzenwert der Stichprobe in der jeweiligen Kategorie
Ergebnis 2: Auslastung von sehr guten Ferienhotels und Business-Hotels vergleichbar Die durchschnittliche Auslastung von Ferienhotels ist schwächer als bei Business-Hotels Business-Hotellerie 69% 90% durchschnittliche Auslastung Ferienhotellerie 60% 89% Spitzenwert* 0% 50% 100% Die Ferienhotels mit der besten Auslastung erreichen ähnliche Werte wie sehr gute Business-Hotels. *Der jeweils höchste Wert innerhalb der Stichprobe 17
Ergebnis 3: absoluter GOP der Ferienhotellerie höher Gross operating profit = Ergebnis nach Abzug aller operativen Aufwendungen, jedoch vor Steuern, Gebäudeversicherung, Rücklagen und Pacht GOP (gross operating profit) durchschnittlicher GOP Business-Hotellerie: 33,1 Prozent (Spitzenwert 52,0 Prozent) durchschnittlicher GOP Ferienhotellerie: 25,7 Prozent (Spitzenwert 43,0 Prozent) Relativ betrachtet sind die GOP-Margen in der Ferienhotellerie niedriger. Operative Ergebnisse pro Zimmer (gross operating profit per available room, GOPPAR) GOPPAR Ferienhotels: 28 Euro (Spitzenwert 53 Euro) GOPPAR Business-Hotels: 26 Euro (Spitzenwert 52 Euro) Absolut betrachtet sind die operativen Ergebnisse pro Zimmer in der Ferienhotellerie leicht höher als in der Business-Hotellerie. Insbesondere die Spitzenwerte zeigen das Potenzial der Ferienhotels. 18
19 Pachtwerte von Ferien- und Business-Hotellerie vergleichbar
Pachtwerte von Ferien- und Business-Hotellerie vergleichbar Pachtwerte im ländlichen Raum (A-Destinationen) und in zentralen Lagen in Primary Cities vergleichbar 3-Sterne-Segment Pacht pro Zimmer und Monat von Ferienhotels an A-Destinationen und bei Business-Hotels in zentralen Lagen von A-Städten vergleichbar (450 und 650 Euro) 4- und 5-Sterne-Segment Die Pachten von Ferienhotels (an A-Destinationen) sind mit denen von Business- Hotels (an A-Standorten) vergleichbar, allerdings ist die Spanne bei Ferienhotels leicht niedriger 20
Fazit Bei einer professionellen Hotelführung und Hotelkonzeption ist das Ertrags-Risikoprofil einer Investition in ein Ferienhotel positiv. Die Ferienhotellerie birgt dabei Ertragspotenziale, die vergleichbar zur Stadthotellerie sind. Dabei ist das Marktumfeld deutlich stabiler besser prognostizierbar und weniger wettbewerbsintensiv als die Business-Hotellerie 21
22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!