Home > Ratgeber > Geld und Karriere > BILD.de-Finanzsprechstunde Teil 3: Eigenheim: Kann ich mir das leisten? BILD.DE-FINANZSPRECHSTUNDE TEIL 3 Eigenheim: Kann ich mir das leisten? LESER FRAGEN, EXPERTEN ANTWORTEN Der Traum vom eigenen Zuhause: Mehr Platz, ein grüner Garten und nie mehr Vermieterstress wer wünscht sich das nicht? Doch oft übernehmen sich Häuslebauer und stecken plötzlich in der Kostenfalle! Sascha Fritz von der Bausparkasse Schwäbisch Hall Vergrößern Vergrößern Denn was viele nicht beachten: Ein Eigenheim muss nicht nur erwirtschaftet, sondern auch sauber finanziert werden. Wer hier nicht aufpasst, bekommt den Geldhahn von der Bank schnell zugedreht. Dabei waren die Vorzeichen für private Bauherren selten so günstig wie heute: Seit September 2008 hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins von 4,25 auf nur noch 1,0 Prozent gesenkt. Dies schlägt zwar nur zu einem Teil bei Baudarlehen zu Buche, sorgt aber dennoch für positive Rahmenbedingungen. Wenn Sie also schon länger einen Hausbau planen, dann ist das die Stunde! Doch was müssen Bauherren bei der Finanzierung beachten? Elgin Gorissen-van Hoek, öffentlich bestellte Sachverständige für Baufinanzierung AKTUELL Unsere Experten in der BILD.de- Finanzsprechstunde wissen die Antwort: Jörg T. (45), Angestellter aus Nürnberg, fragt: Was ist in der momentanen Situation ratsamer: Viel oder wenig Eigenkapital bei der Finanzierung einzusetzen? Expertin Elgin Gorissen-van Hoek: FINANZSPRECHSTUNDE 2 ALTERSVORSORGE IN DER FINANZKRISE FINANZSPRECHSTUNDE 1 RIESTER-RENTE: LOHNT SICH DAS FÜR MICH? NEUE IMMOBILIEN-STUDIE DAS KOSTEN DIE EIGENEN VIER WÄNDE Generell ist es empfehlenswert das Eigenkapital einzusetzen. Sie zahlen immer mehr Zinsen für ein Darlehen, als Sie Zinsen für eine sichere Geldanlage erhalten könnten. Aber Vorsicht: Behalten Sie bei den Umbau- und Renovierungsarbeiten die Kosten im Auge! Unerwartete Ausgaben können hier jederzeit auftreten dann brauchen Sie Reserven." Eigenheim Kann ich mir das leisten? Lesen Sie alle Antworten unserer Experten! MEHR ZUM THEMA EIGENE VIER WÄNDE Frage Inge H. (57), Angestellte aus Neufahrn: Ich besitze eine Eigentumswohnung, die zwar gut vermietet, aber immer noch recht hoch verschuldet ist. Wie kann ich die Kosten am Besten bewältigen?
Eigenheim Kann ich mir das leisten? Lesen Sie alle Antworten unserer Experten! Eigene vier Wände Vollständige Antworten von Elgin Gorissen-van Hoek Frage Jörg T. und Steffi Z., Nürnberg: Wir planen demnächst eine gebrauchte Immobilie zu erwerben. Dabei handelt es sich um ein EFH (Bj. 1967) in dem einige Umbau- bzw. Renovierungsarbeiten vorzunehmen sind. Hierzu haben wir folgende Frage: 1. Was ist in der momentanen Situation ratsamer: Viel oder wenig Eigenkapital bei der Finanzierung einzusetzen. Der Kaufpreis liegt bei ca. EUR 245.000 zzgl. aller Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler-Provision). 2. Welche Bank bietet derzeit die günstigsten Finanzierungszinsen? 3. Gibt es Förderprogramme? Bitte beachten: Wir sind beide selbständig. Antwort 1. Generell ist es empfehlenswert, bis auf eine ausreichende Sicherheitsreserve das Eigenkapital einzusetzen. Sie zahlen immer mehr Zinsen für ein Darlehen als Sie Zinsen für eine sichere Geldanlage erhalten könnten. Beachten Sie besonders, dass bei Umbau- und Renovierungsarbeiten die Kosten sehr gut im Auge zu behalten sind und dass Sie noch über ausreichende Reserven verfügen, um unvorhergesehene Mehrarbeiten bei der Renovierung stemmen zu können. 2. Banken kalkulieren die Zinsen heute sehr individuell. Sie prüfen anhand Ihrer Angaben und der einzureichenden Beleihungsunterlagen über 30 Kriterien zu Ihrer persönlichen Situation, dem Einkommen, Ihrem eingebrachten Eigenkapital, dem Objekt und der Lage. Nicht jede Bank finanziert Selbstständige. Im Internet erhalten Sie nur einen ersten Überblick und könnten dann bei den besten Banken Angebote einholen. Sinnvoll ist auch, sich von einem unabhängigen Fachberater bei der Verbraucherzentrale oder dem Bundesverband Finanz-Planer (www.bundesverbandfinanz-planer.de) beraten zu lassen.
3. Unabhängig vom Einkommen bietet die KfW verschiedene Förderprogramme an. Ihre Selbstständigkeit ist dabei kein Hindernis. Informationen finden Sie unter www.kfw-foerderbank.de. Sie erhalten grundsätzlich für den Kauf des Hauses im Programm Wohneigentum (Nr. 124) bis zu 30 % der Gesamtkosten oder bis zu 100 000 Euro. Interessant könnte auch das Programm Wohnraummodernisieren Standard (Programm Nr. 141) sein. Hier erhalten Sie bis zu 100 000 Euro Darlehen für bestimmte Renovierungsmaßnahmen. Wenn Sie Energieeffizient sanieren (Nr. 151, 152) gibt es weitere Kredite bis zu 75 000 bzw. 50 000 Euro für Einzelmaßnahmen. Hier wird üblicherweise die Energieberatung eines Sachverständigen benötigt, der auch die Maßnahmen planen und die Baubegleitung durchführen sollte (wird auch bezuschusst). Alternativ gibt es einen Investitionszuschuss und eine Sonderförderung. Fördermittel von der KfW erhalten Sie nicht direkt bei der KfW sondern nur über eine Bank. Deshalb der Hinweis: klären Sie in einer unabhängigen Beratung, welche Fördermittel Sie erhalten können und wie Sie die Darlehen und Fördermittel optimal kombinieren können und suchen danach erst die besten Banken, die diese Fördermittel auch anbieten. Frage Heiko R. (35), Sachbearbeiter aus Apolda: Wir haben seit fast neun Jahren ein Haus und dafür drei Kredite aufgenommen. Den bei der TAB (Thüringer Aufbaubank) haben wir kürzlich mit Forward um fünf Jahre bis 2015 verlängert. Die beiden anderen werden 2010 von einem fälligen Bausparer abgelöst. Jetzt wollten wir noch einen neuen Bausparer für den in 2015 bei der TAB fälligen Kredit abschließen. Macht das Sinn oder sollte man das Ganze anders gestalten? Antwort: Prüfen Sie zuerst, ob Sie die Tilgung beim Forward-Darlehen in der Höhe Ihres monatlichen Sparbeitrags noch erhöhen können. Oder ob Sie eine jährliche Sondertilgung von z.b. 5 oder 10 % leisten dürfen. Mit beiden Möglichkeiten wird die Restschuld im Jahr 2015 geringer ausfallen und der dann gültige Zinssatz, auch wenn er ordentlich gestiegen sein sollte, schmerzt Sie weniger. Lassen Sie sich ausrechnen, wie hoch dann die Restschuld im Jahr 2015 ausfällt.
Frage Katharina: Seit mehreren Jahren habe ich ein Bausparvertrag und seit kurzem auch Riesterrente. Ist es klug ein Eigenheim als Kapitalanlage zu kaufen und wie bewerkstelligt man dies am besten? Ich habe gehört, dass man hierfür den Bausparvertrag beleihen kann. Ist das korrekt? Antwort: Sie sparen momentan in zwei Sparformen an, bei denen man eine gewisse Laufzeit abwarten muss, bis man ohne Verluste oder Kosten an sein Geld kann: der Bausparvertrag läuft meist 8 bis 10 Jahre in der Sparphase bevor die Darlehensphase beginnt, und Sie ein Bauspardarlehen zum Bauen oder Kaufen erhalten. Die Riester-Rente wird bis zum Rentenbeginn laufen also vielleicht noch zig Jahre. Sinnvoll wäre, dass Sie auch Geld ansparen, über das Sie jederzeit verfügen können. Dazu gehören erst 3 Monatsgehälter in eine Reserve, die täglich verfügbar ist. Hier eignet sich ein Tagesgeldkonto. Darüber hinaus brauchen Sie einen zweiten Topf für mittelfristige Anschaffungen wie Auto, Waschmaschine usw. Hierfür eignen sich z.b. Rentenfonds, über die man auch täglich verfügen kann. Erst danach käme die Altersvorsorge. Eine Immobilie sollte erst dann gekauft werden, wenn 20 bis 25 Prozent von den Gesamtkosten (Kaufpreis + ca. 10 Prozent für Makler, Notar, Grundbuch) als Eigenkapital angespart sind. Dann gilt zu bedenken, dass Sie sich durch eine Immobilie 20 bis 30 Jahre an diese Investition binden und auch so lange jeden Monat einige Hundert Euro an die Bank und an Nebenkosten zahlen. Erst nach 20 oder 30 Jahren gehört Ihnen die Immobilie und Sie erhalten die Miete und müssen nur noch die nicht umlagefähigen Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung zahlen. Eine Immobilie sollte erst dann gekauft werden, wenn 20 bis 25 Prozent der Gesamtkosten (Kaufpreis plus ca. 10 Prozent für Makler, Notar, Grundbuch) als Eigenkapital angespart sind und die Finanzierung wasserdicht ist.
Frage Andrea K.(48), Angestellte aus Ulm: Wir haben unser Haus über eine 10-jährige Hypothek ohne Tilgung finanziert, im Gegenzug sparen wir einen Bausparer an, der bereits jetzt voll bespart und zuteilungsreif ist. Die Bank verweigert uns die vorzeitige Ablösung der Hypothek. Was können wir tun, damit unser Bausparguthaben bei einer Währungsreform nicht wertlos wird, bzw. wie können wir die Bank dazu bewegen, uns die Hypothek vorzeitig zurückzahlen zu lassen? Antwort: Ihre Ängste bezüglich einer Währungsreform sind verständlich. Jedoch deuten die Wirtschaftsdaten eher auf eine längere Phase mit geringer Inflation. Zurzeit haben wir 0 Prozent Inflation. Wie es weiter geht, ist natürlich offen. Als Sie Ihr Darlehen erhalten haben, haben Sie gleichzeitig den Bausparvertrag abgeschlossen? Dann hätte die Bank ausrechnen müssen, wie lange Sie mit der Regelsparrate ansparen und die Zinsfestschreibung darauf abstimmen können. Man kann Zinsen auch 7 oder 9 Jahre festschreiben, Nicht nur für 5 oder 10. Sollte die Bank hier falsch gerechnet haben, sprechen Sie mit der Bank darüber. Frage Inge H. (57), Angestellte aus Neufahrn: Wir haben vor 5 Jahren zu 3. ein Reihenmittelhaus in Neufahrn bei Freising (Flughafen München 10 km) geerbt. Jetzt wollen meine beiden Geschwister ausbezahlt werden. Wir haben bis jetzt eine Nettomiete von ca. 800,00 Euro erhalten. Das Haus ist zwar mit einer zentralen Ölversorgung versehen, hat aber keine Zentralheizung. D.h. es steht in jedem Zimmer ein Ölofen. Das Haus hat 125 qm und steht auf Kirchengrund (ca. 350 qm) Die Nachbarhäuser wurden zwischen 160 000 und 230 000 Euro verkauft. Wir haben jetzt einen eidesstattlichen Schätzer bestellt. Ich habe noch eine Eigentumswohnung in der Ortschaft die gut vermietet ist (780,00) und mit 210 000,0 Euro verschuldet ist. Der Hypothekenvertrag läuft in 3 Jahren aus. Ich selber wohne in einer anderen Ortschaft in Miete.
Ich habe momentan Bargeld in Göhe von130 000,0 Euro zur Verfügung und in 4 Jahren noch einmal ca.170 000,00 Euro. Ich bin 57 Jahre und erhalte im Moment ein Gehalt von ca.2100,0 Euro netto. Möchte mich nicht mehr finanziell monatlich belasten. Fazit: Irgendwie könnte ich meine Geschwister, wenn der Schätzer nicht über 160000,0 geht, ausbezahlen und das Haus wieder vermieten? Die Rendite wäre jedoch zu überlegen, besser als das Geld auf der Bank mit momentan wenig Zinsen. Der jetzige Mieter hat gekündigt. Ich selber würde nicht mehr in das Haus einziehen. Soll ich eine Heizung einbauen lassen? Bekomme ich Zuschuss von der KFW Bank? Soll ich später verkaufen? Im Moment ist es schwer zu verkaufen. Auch wäre es einer Überlegung wert beide Objekte zu verkaufen und mir eine Wohnung in der Ortschaft zu kaufen in der ich jetzt lebe. Die Ortschaft ist auch nördlich von München und eigentlich alles sehr teuer. Ich lebe alleine in einem Haushalt und habe einen 32 jährigen Sohn dem ich auch noch was hinterlassen möchte. Ich stehe vor der Frage - was soll ich machen? Antwort Zu Ihrer persönlichen Situation möchte ich generell ein paar Aspekte nennen, die zu berücksichtigen wären. Für einen besseren Durchblick wäre eine umfassende Finanzplanung sinnvoll, bei der auch die verschiedenen Szenarien genau durchgerechnet werden könnten. Das Haus in Neufahrn ist veraltet und kostet wahrscheinlich viel Geld für notwendige Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Das Haus wird im Laufe der Jahre an Wert verlieren. Jedoch das Grundstück, das mit der Zeit an Wert zunehmen könnte, gehört der Kirche und nicht Ihnen. Sie werden also keine Wertsteigerung mit Ihrem Haus erzielen. Wenn Ihre Geschwister sich an der Renovierung beteiligen wollen, könnte man nach der Renovierung wahrscheinlich einen besseren Preis erzielen. Hier gibt die KfW aus verschiedenen Förderprogrammen auch günstige Darlehen. Planen Sie zuerst mit einem Architekten nach einer Energieberatung die notwendigen Maßnahmen und lassen eine Kostenschätzung erstellen. Dann sollte auch genau durchgerechnet werden, ob sich die Maßnahmen in einigen Jahren rentieren. Es spricht jedoch viel dafür, das Haus zu verkaufen, auch deshalb, weil es jetzt leer steht. Ob jemals für das Haus in der Zukunft ein besserer Preis erzielt werden kann, ist schwer abzuschätzen. Man kann wohl davon ausgehen, dass das
Haus immer weiter Kosten verursachen wird, die Wertsteigerung aber an Ihnen vorbeigeht. Wenn beide Objekte verkauft werden, erhalten Sie vielleicht 50 000 bis 60 000 Euro aus dem Haus in Neufahrn und von dem Verkaufspreis Ihrer vermieteten Wohnung müssen erst noch die Schulden von 210 000 Euro getilgt werden und eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden, wenn Sie kurzfristig verkaufen wollen. Was bleibt dann über? Können Sie davon eine neue Wohnung zum Selbstbewohnen kaufen? Wie viel Eigenkapital müssten Sie noch für einen Kauf aufwenden? In 8 Jahren gehen Sie spätestens in Rente. Vielleicht auch früher, je nach Gesundheitszustand und woran man in der Krise auch denken muss je nach Sicherheit Ihres Arbeitsplatzes. Darum sollte geplant werden, die Eigentumswohnung spätestens in 8 Jahren zu entschulden. Sie könnten entweder in drei Jahren bei Auslaufen der Zinsfestschreibung ca. 100 000 Euro Schulden tilgen und ein Jahr später den Rest oder damit noch die weiteren Jahre bis zum Ruhestand warten. Wenn die Wohnung weiter gut vermietet wird, erhalten Sie daraus eine Zusatzrente. Also: keine Darlehen und kein Risiko mehr im Ruhestand! Angesichts der steigenden Mieten und Nebenkosten ist es empfehlenswert, im Eigentum zu wohnen. Käme die vermietete Wohnung vielleicht auch für Sie in Frage? Sie müssen dann auch die Schulden tilgen, hätten aber noch einiges von Ihrem Vermögen über, das Sie im Ruhestand möglicherweise gut brauchen könnten. Kennen Sie die Höhe Ihrer Rente und können Sie davon später eine (steigende) Miete und die (steigenden) Lebenshaltungskosten zahlen? Vielleicht ist es sinnvoller, nicht große Teile des Vermögens in Beton anzulegen, um flexibel zu bleiben und damit die Rente zu ergänzen? Frage Manuela S.: Wir haben unser Haus über eine 10-jährige Hypothek ohne Tilgung finanziert(ablauf 31.10.2012), im Gegenzug sparen wir einen Bausparer an, der bereits jetzt voll bespart und zuteilungsreif ist. Die Bank verweigert uns die vorzeitige Ablösung der Hypothek. Was können wir tun, damit unser Bausparguthaben bei einer
Währungsreform nicht wertlos wird bzw. wie können wir die Bank dazu bewegen, uns die Hypothek vorzeitig zurückzahlen zu lassen? Antwort: Ihre Ängste bezüglich einer Währungsreform sind verständlich. Jedoch deuten die Wirtschaftsdaten derzeit eher auf eine längere Phase mit geringer Inflation. Zurzeit haben wir 0 Prozent (!) Inflation. Wie es mittelfristig weiter geht, ist natürlich völlig offen. Zu Ihrer anderen Frage zur vorzeitigen Ablösung der Hypothek. Als Sie Ihr Darlehen erhalten haben, haben Sie gleichzeitig den Bausparvertrag abgeschlossen? Dann hätte die Bank auch ausrechnen müssen, wie lange Sie normalerweise mit der sogenannten Regelsparrate ansparen und dementsprechend die Zinsfestschreibung darauf abstimmen können. Man kann die Zinsen auch 7, 8 oder 9 Jahre festschreiben. Nicht nur für 5 oder 10 Jahre. Sollte die Bank hier falsch gerechnet haben, sprechen Sie mit der Bank darüber. Es besteht natürlich die Möglichkeit, den Bausparvertrag zu kündigen, wenn Sie schon die gesamte Bausparsumme angespart haben und später kein Bauspardarlehen benötigen. Doch Achtung: die Abschlussgebühr ist weg. Gehen Sie dann folgendermaßen vor: Fragen Sie bei der Bausparkasse nach, wie viel Geld Sie tatsächlich bei einer Kündigung erhalten und zu welchem Termin das Guthaben ohne Vorschuss-Abschlag (!) ausgezahlt würde. Dann brauchen Sie aber wieder eine Bank, um das Geld anzulegen. Zum Beispiel auf einem Tagesgeldkonto oder einem Festgeldkonto bis spätestens zum 31.10.2012. Vergleichen Sie deshalb diese Zinssätze mit dem Guthabenzins Ihres Bausparvertrages. Wer die höheren Zinsen zahlt, gewinnt das Rennen. Achten Sie bei einer Festgeldanlage darauf, dass Sie rechtzeitig kündigen, weil mache Banken das Festgeld automatisch verlängern, wenn man nicht kündigt. Das Geld in Gold anzulegen, um es vor der Inflation zu schützen ist sehr riskant, weil der Goldpreis sehr stark schwankt. Das Risiko besteht, dass dann am 31.10.2012 Geld fehlen könnte, um das Darlehen zurück zu führen. Noch ein Tipp: Fragen Sie bei der Bausparkasse nach, ob bei Ihrem Tarif die Möglichkeit besteht, die Verzinsung rückwirkend zu erhöhen, wenn Sie auf das Darlehen verzichten. Dann beantragen Sie die Zuteilung und wenn Sie die Zuteilungsmitteilung von der Bausparkasse erhalten haben, schreiben Sie zurück,
dass Sie auf das Darlehen verzichten. Dann wird das Guthaben anschließend vielleicht höher verzinst - ausgezahlt. Wenn Sie bis jetzt nur das Mindestguthaben von 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme angespart haben, benötigen Sie später noch das Bauspardarlehen, um das jetzige Darlehen am 31.10.2012 zurück zu zahlen. Dann sollten Sie natürlich nicht kündigen. Erkundigen Sie sich bei der Bausparkasse, wann Sie die Zuteilung beantragen sollten, damit der Vertrag zugeteilt wird und das Geld zum 31.10.2012 ausgezahlt wird. Sie brauchen nicht weiter ansparen. Generell muss die Bank Sie innerhalb der Zinsfestschreibung nicht vorzeitig aus dem Vertrag entlassen. Es heißt immer abwarten bis zum 31.10.2012. Wenigstens wird das Bausparguthaben weiter verzinst. Frage Alexander M.: Ich habe mir ein Baufinanzierungsangebot machen lassen und habe hier 3 Optionen, zu welcher würden Sie tendieren? Variante Betrag Zinssatz Tilgung Rate Laufzeit ca. A Bankdarlehen 212000 4,57% 1,00% 984,03 37,8 Jahre B KfW 50000 4,20% 1,78% 249,18 30 Jahre Riester 50000 4,10% ca. 2,5% 295,83 22 Jahre Bankdarlehen 112000 4,57% 1,00% 520,00 37,8 Jahre 1065,01 C KfW 50000 4,20% 1,78% 249,18 30 Jahre Bankdarlehen 162000 4,57% 1,00% 752 37,8 Jahre 1001,1 Was wäre hier die bessere Lösung? Antwort Bei jedem Darlehen sind die Zinsen für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Zum Beispiel für 10 Jahre. Oder - bei den derzeit niedrigen Zinsen wäre auch sinnvoll, für
15 oder 20 Jahre. Sie können immer nach 10,5 Jahren aus dem Darlehen aussteigen und tilgen oder beliebig zu einer anderen Bank wechseln. Das bedeutet zunächst, dass die oben genannten Raten nur für 10 oder 15 Jahre in der Höhe fest sind, danach hängt die Ratenhöhe insbesondere von den dann gültigen Zinssätzen ab. Wenn man in der ersten Festschreibungszeit eine Tilgung von 1,78 % wählt, fällt die Restschuld nach 10 Jahren geringer aus als bei einem Tilgungssatz von nur 1 %. Und damit sinkt das Risiko enorm, bei Auslaufen der Zinsbindung dann vielleicht hohe Zinsen kaum tragen zu können. Für das selbst bewohnte Haus gilt, dass man möglichst schnell tilgen sollte. Wenn man die höhere Belastung tragen kann, sollte man auch wegen der günstigen KfW- Mittel Variante C wählen. Die KfW- Darlehen werden auch nach der Zinsfestschreibung erneut billiger sein als der Marktzins. Bei der Variante B scheint ein Wohnriester-Darlehen oder ein Wohnriester- Bausparvertrag dabei zu sein. Hier muss man wissen, dass man zwischen dem 60. und dem 68. Lebensjahr bis zum 85. Lebensjahr das sogenannte Wohnförderkonto versteuern muss. Das heißt, man zahlt zusätzliche Steuern, obwohl man vielleicht nur eine Rente bezieht. Einen viel größeren Nachteil sehe ich aber darin, dass man immer im Eigenheim wohnen muss und nicht einfach verkaufen und in eine Mietwohnung wechseln kann. Denn dann müssten die Riesterzulagen und die Tilgungsbeiträge zurück gezahlt werden. Und das können mehrere 10 000 Euro sein. Das Geld muss man bis dahin angespart haben. Nur wenn man alle Einschränkungen von Wohnriester kennt und tragen möchte, sollte man Wohnriesterverträge in eine Finanzierung einbinden! Lassen Sie sich zu allen Störfällen was passiert bei Verkauf, Tod, Umzug, Scheidung, Pflegefall - und zu der Entwicklung des zu versteuernden Wohnförderkontos beraten! Wenn Sie kein Wohnriester wollen, erhöhen Sie in Alternative C die Tilgung beim KfW-Programm. Bei dem Wohneigentum-Programm kann die 20-jährige Variante gewählt werden. Sinnvoller ist es aber, bei dem großen Bankdarlehen die Tilgung auf 1,5 % (statt 752 dann 819,45 im Monat) oder 2 % (886,95 im Monat) zu erhöhen.
Frage Willi J.: Ich habe zwar ein eigenes Haus, das inzwischen renovierungsbedürftig wäre aber ich habe mir vor 10 Jahre eine Schrottimmobilie andrehen lassen. Der Schrott steht noch im Rohbau. Dafür bezahle ich das Annuitätsdarlehen von 289 und das Wohngeld vom 140 plus 100. Diese 100 kommen so zustande, weil ich einige Zeit das Wohngeld nicht bezahlt habe (Wohngeldschulden liegen bei 2300 ). Die Schulden sind noch bei 20 000. Ich will die Schrottimmobilie weiter verkaufen. Die Eigentümerversammlung ist demnächst. Dann steht auf dem Plan, ob gekauft wird oder gemietet. Wenn nicht gekauft wird dann krallt sich die Bank mein Haus. Mein Verlust ist im Jahr bei 5200, die Reserven sind auf gebraucht. Meine Sparrate ist 50. Ich will mein eigenes Haus unbedingt halten. Zurzeit bin ich arbeitslos bekomme knapp 800. Welche Möglichkeiten bleiben mir, um den drohenden Verlust des Haus ab zuwenden? Antwort Professionellen Rat erhalten Sie bei den Schuldnerberatungen. Melden Sie sich unbedingt an, auch wenn es länger dauern sollte, bis Sie einen Termin erhalten. Sie erhalten fachkundige Hilfestellung, die für Sie eine tragfähige finanzielle Lösung erarbeitet und bei den Bankgesprächen unterstützt. Sprechen Sie mit der Bank, die Ihnen die Finanzierung für die Schrottimmobilie verkauft hat. Zeigen Sie Ihren guten Willen und schildern Sie möglichst genau Ihre finanzielle Situation. Dann rechnen Sie mit der Bank zusammen aus, wie viel Sie monatlich zurück zahlen können. Drängen Sie darauf, dass die Bank auf einen Teil des Darlehens verzichtet. Und dann zahlen Sie die vereinbarten Raten regelmäßig ab, so lange bis die Schulden getilgt sind. Sollte die Situation schon vor der Eigentümerversammlung nicht tragbar erscheinen, gehen Sie zu einem Anwalt. Lassen Sie sich über Ihre Möglichkeiten beraten. Auch wenn die Bank tatsächlich mit einer Zwangsversteigerung Ihres Wohnhauses droht, können Sie sich immer dagegen wehren. Suchen Sie dann immer (!) einen Anwalt auf und lassen sich von ihm helfen. Er wird auch prüfen, ob Sie für eine Gerichtsverhandlung Prozesskostenhilfe erhalten könnten.
Frage Familie R.: Wir haben seit fast 9 Jahren ein Haus und dafür 3 Kredite aufgenommen. Den bei der Thüringer Aufbaubank (TAB) haben wir kürzlich mit einem Forwarddarlehen um 5 Jahre bis 2015 verlängert. Die beiden anderen werden 2010 von einem fälligen Bausparvertrag abgelöst. Jetzt wollten wir noch einen neuen Bausparer für den in 2015 bei der TAB fälligen Kredit abschließen. Macht das Sinn oder sollte man das ganze anders gestalten? Antwort Ihre Überlegungen sind ganz richtig. Im Jahr 2015 steht die weitere Verlängerung des Darlehens an und es ist nicht bekannt, wie hoch dann die Zinsen liegen. Mit einem Bausparvertrag könnten Sie sich heute den Zinssatz des Bauspardarlehens ab 2015 sichern. Nur - ganz umsonst erhält man diese Zinssicherung auch nicht: Sie erkaufen sich den niedrigen Darlehenszins mit einer sehr geringen Guthabenverzinsung. Denn für den monatlichen Sparbeitrag erhalten Sie je nach Bauspartarif nur 1 % Zinsen. Und es fällt eine Abschlussgebühr, teilweise Kontoführungsgebühren und evtl. eine Darlehensgebühr an. Wenn Sie persönlich eine Inflation mit steigenden Zinsen befürchten, wäre ein Bausparvertrag eine gute Lösung. Da Sie monatlich noch etwas sparen können, bestünde auch die Alternative, die monatliche Tilgung bei dem Forward-Darlehen einfach zu erhöhen. Manche Verträge erlauben eine Erhöhung der Tilgungsrate oder lassen jährliche Sondertilgungen zu. Und diese Tilgungen verzinsen sich mit dem Zinssatz des Darlehens z.b. mit 3,5 %. So viel erhalten Sie aber nach Steuern bei keiner Geldanlage, auch nicht beim Bausparvertrag. Mein Tipp: Prüfen Sie zuerst, ob Sie die Tilgung beim Forward-Darlehen in der Höhe Ihres monatlichen Sparbeitrags noch erhöhen können. Oder ob Sie eine jährliche Sondertilgung von z.b. 5 oder 10 % leisten dürfen. Mit beiden Möglichkeiten wird die Restschuld im Jahr 2015 geringer ausfallen und der dann gültige Zinssatz, auch wenn er ordentlich gestiegen sein sollte, schmerzt Sie weniger. Lassen Sie sich ausrechnen, wie hoch dann die Restschuld im Jahr 2015 ausfällt. Vielleicht können
Sie den Rest dann aus Erspartem bezahlen. Ansonsten würde dann ein kleiner Bausparvertrag mit einer kleineren Bausparsumme ausreichen. Frage Jonas T. (26), Groß- und Außenhandelskaufmann aus Bielefeld: Seit längerer Zeit befasse ich 26 Jahre aus Bielefeld/NRW mich mit dem Gedanken eine Immobile zu erwerben. Ich verfüge über ein Eigenkapital von circa 45 000. Gibt es eine staatliche Förderung bei einem Hauskauf? Ich habe mitbekommen das die Wohnungsbauprämie nicht mehr vorhanden ist. Gibt es Nachfolgemodelle? Ich habe gehört, dass es die Möglichkeit gibt, zinsfreie Kredite vom Staat zu bekommen. Welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt werden? Nun habe ich ein Objekt ins Auge gefasst was ca. 180 000 kosten soll. Da ich momentan nur 1150 / netto verdiene (Beruf: Groß- und Außenhandelskaufmann) bin ich mir nicht sicher, ob und zu welchen Konditionen ich einen Kredit aufnehmen kann. Meine Mutter ist auch berufstätig. Könnten wir einen Kredit gemeinsam aufnehmen? Oder könnte ich meiner Mutter eine Wohnung in dem Haus vermieten? In unserem Haushalt Leben außer mir noch 2 Kinder die noch zur Schule gehen. Antwort Zu den möglichen Fördermittel, die einkommensabhängig gewährt werden, erhalten Sie in der Stadtverwaltung Bielefeld, Bauamt / Abt. Wohnungsbauförderung u. Wohnungsaufsicht eine Beratung. Im Internet finden Sie auch alle Regelungen unter www.nrwbank.de. Zum Beispiel darf das Jahresbruttoeinkommen bis 44.649 Euro für die höchst mögliche Förderung betragen und beinhaltet ein zinsfreies Darlehen für 5 Jahre. Es muss für den Lebensunterhalt bei 4 Personen noch 1.360 Euro nach Zins und Tilgung und Wohnnebenkosten übrig bleiben. Dann hängt es jetzt von dem Einkommen Ihrer Mutter ab und auch davon, wie lange sie arbeiten wird, ob diese Hürde geschafft wird. Sie brauchen mindestens ca. 2000 Euro Nettoeinkommen pro
Monat. Dies gilt dann, wenn Sie in einem Haushalt mit Ihrer Mutter und den zwei Kindern zusammen leben. Diese Fördermittel können Sie noch mit den Fördermitteln der KfW kombinieren. Unabhängig vom Einkommen vergibt die KfW (www.kfw-foerderbank.de) aus dem Wohneigentumprogramm 30 % der Gesamtkosten für jede Wohneinheit zinsvergünstigtes Darlehen. Wenn Sie mit Ihrer Mutter zusammen ein Haus kaufen wollen, halte ich die Lösung einer separaten Wohnung für Ihre Mutter für denkbar. Dann sollte diese Wohnung aber auch einen eigenen Eingang haben und im Grundbuch das Haus in 2 Wohnungen getrennt werden. So können Sie und Ihre Mutter stets unabhängig von einander agieren. Es gibt zwei Möglichkeiten: jede Wohneinheit würde getrennt finanziert werden. Sie würden also Ihr Haus finanzieren und Ihre Mutter ihre Wohnung. Rechnen Sie mit einer durchschnittlichen Belastung von mindestens 5 bis 6 Prozent der Darlehenssumme. Bei 100.000 Euro Darlehen kostet das monatlich mindestens 417 bis 500 Euro. So können Sie erst mal nachrechnen, was Sie sich leisten können. Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass Ihre Mutter eine Wohnung mieten würde. Doch dann bleibt die Frage, wie das gesamte Haus finanziert werden kann. Es ist eine komplizierte Rechnung nötig, um festzustellen, ob Sie es schaffen, mit der Miete Ihrer Mutter und Ihrem Einkommen das Haus finanzieren zu können. Und dann eine Bank zu finden, die diese Finanzierung übernimmt. Darum mein Tipp: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Berater insbesondere auch über alle Fördermittel beraten. Banken kneifen hier oft, weil sie mit Fördermittel weniger verdienen. Die Verbraucherzentrale oder der Bundesverband Finanz-Planer (www.bundesverbandfinanz-planer.de) sind dann die richtigen Ansprechpartner.