Zusätzlich werden besondere sanierungsrechtliche Vorschriften wirksam, die sich auf die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlagen und Ausgleichsbeträge beziehen ( 152 ff BauGB). Darüber hinaus stehen der Stadt infolge der förmlichen Festlegung verschiedene rechtliche Hilfsmittel zur Verfügung, um den geordneten Verlauf der Sanierung zu sichern. 24 (3) BauGB Vorkaufsrecht der Stadt 88 BauGB Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen Unberührt hiervon besteht das Instrumentarium der verbindlichen Bauleitplanung nach Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Sanierungsgebiet sowie die Zulässigkeit von Vorhaben nach 34 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Sanierungsgebiete nach dem Baugesetzbuch werden nur dort festgelegt, wo durch umfangreiche Untersuchungen nachgewiesen ist, dass eine Erneuerung ohne Eingriffe und Regelungen nicht zu erreichen ist. Land und Gemeinde setzen unter diesen Voraussetzungen hohe Förderbeträge ein, um - durch Ordnungs- und Baumaßnahmen private Modernisierungs- und Erneuerungsmaßnahmen zu ermöglichen, oder - private Maßnahmen direkt zu fördern. Bei allen Entscheidungen und Eingriffen, die entsprechender rechtlicher Prüfung unterliegen, muss abgewogen werden zwischen den beschlossenen Sanierungszielen und den betroffenen privaten Belangen. Das Sanierungsziel insgesamt ist nur durch die Mitwirkung der betroffenen Grundstückseigentümer und Bewohner möglich. Die Anwendung des bodenrechtlichen Instrumentariums wird dadurch begrenzt. 7 Konzept für die Sanierung Die aufgezeigten Probleme lassen sich räumlich nicht ausschließlich auf das vorgeschlagene Sanierungsgebiet begrenzen. Vielfältige Anstrengungen sind zu unternehmen, um die vernetzte Entwicklung mit den angrenzenden Quartieren weiterhin zu steuern. Für das Untersuchungsgebiet bedeutet dies eine schrittweise Neuordnung des Gesamtbereiches. Hierbei sollten die einzelnen Abschnitte entsprechend ihrer jeweiligen Bedeutung in einem vernünftigen Verhältnis von Aufwand zu Durchführungszeit beurteilt Größe und Lage des Gebietes, wie auch die zu erwartenden Durchführungsbedingungen der Sanierung prägen bereits vor einer konkreten Gebietsfestlegung die allgemeinen Sanierungsziele. 79
In dem vorgeschlagenen Sanierungsgebiet SSP Mühlburg stecken einige Entwicklungspotenziale. Hier ist qualitätvolles innerstädtisches Wohnen möglich, mit dem Vorteil eine Vielzahl von Nutzungen und Infrastrukturangeboten unmittelbar erreichen zu können. Diese Potenziale sollen bei gleichzeitiger Beseitigung der Mängel genutzt werden, um die Quartiere wieder für breite Bevölkerungsschichten als Wohnstandort interessant zu machen. Als Ergebnis der erarbeiteten Analyse werden Maßnahmen vorgeschlagen, die in den darauf aufbauenden Planungen konkretisiert werden müssen. In diesem Zusammenhang sind auch die betroffenen Bewohner und Eigentümer sowie sonstige Nutzer stärker mit einzubeziehen. Das Sanierungskonzept ergibt den Rahmen für eine künftige Sanierungsmaßnahme nach dem besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches. Aufgrund des hohen Anteils ausländischer Bevölkerung ist bei allen Maßnahmen darauf zu achten, dass sowohl die ausländischen Bewohner als auch die ausländischen Gewerbetreibenden und die ausländischen Eigentümer von Anfang an eingebunden Für die unterschiedlichen Gruppen sind jeweils eigene - vielleicht sogar neue - Methoden der Beteiligung zu entwickeln, um die Sanierung erfolgreich durchzuführen. Da der Beteiligungsprozess bei Weitem noch nicht abgeschlossen ist, kann sich auch im Verlauf der eigentlichen Sanierungstätigkeit das Maßnahmenkonzept noch verändern oder auch erweitern. 7.1 Ziele für das Sanierungsgebiet Soziale Stadt "Mühlburg" Die Ziele lassen sich den folgenden Handlungsfeldern zuordnen: Soziale und kulturelle Integration Wohnen und Umfeld Plätze, Grünflächen und Verkehr Nahversorgung und lokales Gewerbe Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine ganze Reihe von Zielsetzungen und Projekten gleichzeitig unterschiedlichen Handlungsfeldern zugeordnet werden können. Beispielsweise stehen bauliche und soziale Problemlagen bzw. Lösungsansätze häufig eng miteinander in Beziehung. Daher ist eine wichtige Voraussetzung für den Erfolg der Entwicklung im Quartier die enge Kooperation unterschiedlicher Akteure und Fachdienststellen. Handlungsfeld Soziale und kulturelle Integration Folgende Ziele um das Handlungsfeld Soziale und kulturelle Integration lassen sich aus der Bestandsaufnahme und den Interviews mit den Bürgern und Gewerbetreibenden ableiten: Stärkung des Wir-Gefühls und der nachbarschaftlichen Beziehungen, Sicherung und Stärkung des kulturellen Angebotes im Stadtteil 80
Förderung der Integration von Ausländern und des Miteinander-Lebens von Deutschen und Nichtdeutschen, Hilfsangebote für Haushalte, die auf Transfereinkommen angewiesen sind Verbesserung der Bildungs- und Berufschancen von Kindern und Jugendlichen, Besondere Förderung benachteiligter Jugendlicher, kleinräumig sozialraumorientierte Jugendhilfe, Einbeziehung von Kindern und Jugendlichen in die Stadtteilentwicklung Schaffung eines bedarfsgerechten Angebots an Kindergartenplätzen z.b. im Areal "Tempel" Die Integration der ausländischen Bewohner des Viertels wird ein Ziel des Sanierungsprozesses sein, vorstellbar wären hier z. B. Sprachkurse oder ein Begegnungszentrum. In jedem Fall muss auf diese Bevölkerungsgruppe bereits während der Bürgerbeteiligung mit einem eigens auf sie ausgerichteten Verfahren reagiert Handlungsfeld Wohnen und Wohnumfeld Im Bereich "Wohnen und Wohnumfeld" wurden folgende Ziele als handlungsleitend herausgearbeitet: Sanierung von Wohngebäuden, Gezielte Steuerung von Nachverdichtungsmöglichkeiten unter weitestgehender Schonung und Aufwertung der Freiräume für die bestehende Bebauung, Aufwertung des Wohnumfeldes (Entsiegelung und Begrünung von Innenhöfen), Stärkere Begrünung von Straßenzügen (Fassadenbegrünung), Die weitere Ausbreitung von Vergnügungsstätten ist möglichst einzuschränken Für das Sanierungsgebiet ist es wichtig, Familienwohnen" zu erhalten und wieder zu stärken. Familien, die eine lange Zeit in einem Quartier wohnen, identifizieren sich sehr stark damit und sind in hohem Maße bereit, sich auch für ihr Wohnumfeld zu engagieren. Der gemeinsam erlebte Beteiligungsprozess innerhalb des Sanierungsverfahrens kann der Auslöser für viele Arten von Engagement sein. Ziel muss hier eine Verwurzelung der Bewohner mit ihrem" Quartier sein. Wichtig für eine intakte Sozialstruktur ist die Schaffung von Entwicklungsmöglichkeiten von Kindern und Jugendlichen. Hier sind Freiflächen für Spiel, Bewegung und Begegnung ein wichtiges Thema. Handlungsfeld "Plätze, Grünflächen und Verkehr" Für das Handlungsfeld "Plätze, Grünflächen und Verkehr" wurden folgende Zielvorstellungen erarbeitet: Die Plätze im Sanierungsgebiet sollen allgemein untersucht und hinsichtlich Verbesserungen überprüft Das kann auch im Zusammenhang mit einem Stadtteilentwicklungsprozess = Projektgruppen mit Bürgern erfolgen. Kriterien könnten zum Beispiel die Verbesserung der Sitzmöglichkeiten und der Spielbereiche sein, die Zu- 81
gänglichkeit oder die Bepflanzung. Dabei können auch Plätze deutlicher formuliert, das heißt die Aufenthaltsqualitäten gestärkt werden, wie zum Beispiel,der "Platz" vor der Hardtschule, der Entenfang oder der Lameyplatz. Am Lameyplatz sollen die Verkehrsflächen übersichtlich gestaltet und auf das verkehrlich erforderliche Maß zusammengefasst Radfahrstreifen und Radwege sollen den Radfahrern eine sichere und attraktive, zügige Durchfahrung dieses Platzes in alle Richtungen erlauben. Erhaltung Erneuerung der Grün- und Spielflächen auf dem Lindenplatz Sauberkeit (Straßen, Plätze, Grünflächen und Spielplätze), Sensibilisierung der Bewohnerinnen und Bewohner, Straßenumgestaltung und Verkehrsberuhigung in der Rheinstraße, Verbesserungen für Fußgänger in der Rheinstraße, Verbesserungen für Radfahrer in der Kaiserallee und Rheinstraße, Verbesserung des aktiven und passiven Lärmschutzes im Bereich Hardtschule. Handlungsfeld "Nahversorgung und lokales Gewerbe" Folgende Zielvorstellungen wurden für das Handlungsfeld "Nahversorgung und lokales Gewerbe" formuliert: Stabilisierung des vorhandenen Versorgungsangebotes, Steigerung der Attraktivität vorhandener Geschäfte, Steigerung der Attraktivität in Alt-Mühlburg für Einzelhändler und Belebung leerstehender Geschäfte, Imageverbesserung, Vermeidung weiterer dem Rotlichtmilieu nahestehender Nutzungen, Lokalen und Läden. 7.2 Grundsätze für den Sozialplan Die Bestandsaufnahme der Vorbereitenden Untersuchungen umfasst im Hinblick auf die sozialen Verhältnisse der betroffenen Bevölkerung folgende Aspekte: Wohnsituation Situation der Betriebe Nutzungsrechte Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen Mitwirkungsfähigkeit der Betroffenen Ansichten und Vorstellungen der Betroffenen zur Erneuerung. Die Ergebnisse sind einbezogen in die Beurteilung der Sanierungsnotwendigkeit und müssen beachtet werden bei der Weiterführung der Planung. 82
Von der Sanierung besonders betroffen sind: Finanziell schwachgestellte Bewohner (Eigentümer und Nutzungsberechtigte) Alte Menschen (hier besonders Rentner) Kinderreiche Familien Gewerbetreibende, für die eine Umsiedlung finanzielle Härten bringt. Die folgenden Situationsschilderungen sollen die Probleme veranschaulichen und Lösungswege aufzeigen. 1. Für alle finanziell schwachgestellten Bewohner des Untersuchungsgebietes bedeutet die Aufgabe ihrer Wohnung eine besondere Härte. Die meisten können nur in der jetzigen Wohnung ihren Lebensstandard halten. Entweder sie besitzen ein eigenes Haus, für das die durchschnittliche Belastung nicht sehr hoch ist oder sie wohnen in einer Wohnung mit sehr geringer Miete. Im Zusammenhang mit einer Verbesserung der Wohnqualität, wie es als Sanierungsziel formuliert wurde, kann es zu Mietpreissteigerungen kommen. Diese sollten jedoch nur in einer angemessenen Höhe erfolgen oder weitgehend durch öffentliche Mittel (Mietbeihilfen) aufgefangen 2. Die innerhalb des Sanierungsgebietes lebenden Personen im Alter von über 60 Jahren sollen in den vorhandenen Wohnungen verbleiben können, obwohl weitgehende Qualitätsverbesserungen in den Wohnungen (Sanitäre Ausstattung, Boden, Decken) vorgenommen werden müssen. Bei den alten Bewohnern ist zu bedenken, dass sie meist aufgrund ihrer langen Wohndauer und langer Ortsansässigkeit besonders stark mit dem Quartier verbunden sind. Ihnen fällt es besonders schwer, sich in einer neuen Wohnumgebung zurechtzufinden und sich dort einzuleben. Sie haben in der jetzigen Wohnung alle für sie wichtigen Einrichtungen in unmittelbarer Nähe, während sie etwa bei einer Umsetzung in ein Neubaugebiet z.t. unzumutbare Wege zurücklegen müssten, um ihre täglichen Besorgungen zu machen. Bei erforderlichen Umsetzungen sollte die Stadt für diese älteren Bürger die Wohngebäude sanieren oder entsprechende altengerechte Wohnungen kostengünstig zur Verfügung stellen. 3. Den Betrieben soll die Möglichkeit gegeben werden, die Betriebsflächen zu erweitern (Neuordnung, Neunutzung der Flächen). Bei Umbaumaßnahmen können während der Bauphase Ersatzflächen innerhalb oderangrenzend an das Sanierungsgebietes angeboten 4. Einige der in Privateigentum befindlichen Gebäude gehören Eigentümern, die aufgrund ihrer finanziellen Situation die erforderlichen Renovierungs- und Erneuerungskosten nicht voll aufbringen können; eine Renovierung ist nur bei finanziellen Hilfen der öffentlichen Hand möglich. Für diese vier Gruppen gilt es, auf ihre besondere Problematik einzugehen und Lösungsmöglichkeiten zur Vermeidung oder Verminderung sozialer Härten zu finden. Als Instrumentarium steht bei der Durchführung das Baugesetzbuch zur Verfügung: 83
142 (2) BauGB Ersatzgebiete, 180 BauGB Sozialplan, 181 BauGB Härteausgleich, 186 BauGB Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen. Daneben können die entsprechenden Regelungen der Arbeitsförderung, des Bundessozialhilfegesetzes und das Wohngeldgesetz herangezogen Um nachteilige Auswirkungen zu vermeiden, werden die folgenden Grundsätze für den Sozialplan aufgestellt: - Kein Betroffener soll gegen seinen Willen aus dem Sanierungsgebiet verdrängt - Gewachsene soziale Bindungen an das Gebiet und im Gebiet sollen erhalten und nur langsam verändert - Eine ausgeglichene Bevölkerungsstruktur im Gebiet ist anzustreben, soweit es die speziellen Funktionen des Ortskerns zulassen. - Die Einwohnerzahl im Sanierungsgebiet soll erhöht - Das Mietniveau für Wohnraum soll nur in angemessenem Umfang entsprechend der Modernisierung angehoben werden, negative Auswirkungen sollen für die Betroffenen gemildert - Für erforderliche Umzüge im Gebiet werden entsprechend Ersatzwohnungen zur Verfügung gestellt. - Notwendige Umsetzungen von Bewohnern dürfen nur nach umfassenden Vorgesprächen, in denen alle sozialen und wirtschaftlichen Aspekte geklärt werden können, durchgeführt - Für die Umsetzung müssen angemessene Ersatzobjekte (Grundstücke/Wohnungen) zur Verfügung stehen. Ein anderweitiger Härteausgleich muss mit den Betroffenen erzielt - Störende oder in der Entwicklung gehinderte Betriebe sollen in Abstimmung auf Ersatzgelände außerhalb oder aber auf geeignete Flächen im Sanierungsgebiet umgesetzt - Die Bevölkerung im allgemeinen und die Betroffenen im besonderen sollen durch intensive Öffentlichkeitsarbeit frühzeitig und umfassend informiert Sie sind an den Planungen so zu beteiligen, dass ihre Mitwirkungsmöglichkeit gewahrt bleibt. 8 Planung 8.1 Maßnahmenkatalog für das Sanierungsgebiet Soziale Stadt Mühlburg Beteiligung, Aktivierung, Moderation und Information unter besonderer Berücksichtigung der ausländischen Bevölkerungsanteile und Eigentümer Förderung öffentlicher Maßnahmen, zum Beispiel: 84