Streifzug durch das Mietrecht von Franz Rustige, Schm. in Eitorf Mit diesem Streifzug durch das Mietrecht soll den Schiedsmännern/Schiedsfrauen ein Rahmen an die Hand gegeben werden, der es ihnen ermöglicht, bei einer Güteverhandlung über vermögensrechtliche Ansprüche aus dem Mietrecht Rede und Antwort stehen zu können und damit die Voraussetzungen für eine gütliche Einigung zu schaffen. Der Gesetzgeber hat in den SS 535 580 BGB die Bestimmungen, die hier zu beachten sind, niedergelegt. Das Mietverhältnis ist ein Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, welches durch einen Mietvertrag begründet wird. Im Gegensatz zur Kündigung eines Mietverhältnisses, das nur schriftlich vorgenommen werden kann, bedarf ein Mietvertrag nicht unbedingt der Schriftform, sondern kann auch auf mündlicher Vereinbarung beruhen. Sinnvoll ist jedoch auch hier die Schriftform. Aus einem Mietvertrag soll deutlich und unmissverständlich folgendes hervorgehen: Genaue Bezeichnung des Mietobjektes Hierzu gehört die Angabe der Etage, ob rechts, Mitte oder links, sowie die genaue Abgabe der zur Wohnung gehörenden Räume, Keller- und Mansardenräume, die mitvermietet werden sollen und die Angabe über eine eventuell vermietete Garage. Mietzeit Hier sind verschiedene Wahlmöglichkeiten gegeben. Es gibt den Mietvertrag von unbestimmter Dauer, den Mietvertrag von bestimmter Dauer, bei dem der Mieter zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses die Verlängerung desselben verlangen kann und den qualifizierten Mietvertrag, der höchstens auf die Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen werden kann. Der Vermieter ist bei diesem Vertragsverhältnis gehalten, dem Mieter spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mitzuteilen, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht. Miete und Nebenkosten Sinnvollerweise sollte bei Abschluss eines Mietvertrages der Mietzins nicht als Warmmiete abgeschlossen werden, sondern aufgeteilt in Kaltmiete und Nebenkosten. Das ist deshalb bedeutsam, weil die Nebenkosten von Jahr zu Jahr steigen und der Vermieter somit an den vereinbarten Mietzins bei Vertragsabschluß gebunden und die jährlich steigenden Nebenkosten vom Mieter nicht fordern kann. Ferner sind Mieterhöhungen nur auf der Basis der Kaltmiete zu berechnen, was aus Erfahrung bei einem Mietzins auf der Grundlage einer Warmmiete fast immer zu großen Schwierigkeiten und Streitigkeiten führt. In den Formularmietverträgen, die überwiegend bei Mietverträgen genommen Nachdruck und Vervielfältigung Seite 1/10
werden, sind die Nebenkosten (Betriebskosten) im Sinne der Anlage 3 zu 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführt, die im Mietvertrag sachlich deutlich gemacht und dann vom Vermieter in der jeweils anfallenden Höhe umgelegt werden können. Nur unter dieser Voraussetzung kann der Vermieter die Nebenkosten in Form von monatlichen Vorauszahlungen mit der Kaltmiete erheben. Sobald die jährlichen Abrechnungsunterlagen über die einzelnen Nebenkosten dem Vermieter vorliegen, ist er verpflichtet, unter Beachtung der geleisteten Vorauszahlungen dem Mieter eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu erstellen. Er ist ferner verpflichtet, die entsprechenden Unterlagen entweder der Jahresabrechnung beizufügen oder dem Mieter wie dies die Rechtsprechung fordert in seiner Wohnung persönlich zur Einsichtnahme vorzulegen. Im Falle der Erhöhungen oder der Verringerungen der Nebenkosten ist der Vermieter berechtigt, die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mit Wirkung des auf die Jahresabrechnung folgenden Monats neu festzusetzen. Werden auf drei Nebenkosten monatliche Pauschalbeträge geleistet, ist der Vermieter berechtigt und im Falle der Verringerungen sogar verpflichtet, die Pauschalbeträge den tatsächlichen anteiligen Kosten anzupassen. Treten Erhöhungen der Nebenkosten ein, so ist der Vermieter berechtigt, die Erhö hungen durch schriftliche Erklärung anteilig auf die Mieter umzulegen; in der Erklärung ist der Grund für die Umlage zu bezeichnen und zu erläutern. Im Falle von rückwirkenden Erhöhungen der Nebenkosten wirkt die Erklärung des Vermieters auf den Zeitpunkt der Erhöhung zurück. Die Rückwirkung ist aber auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres beschränkt; erforderlich ist im Übrigen, dass der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhungen dem Mieter gegenüber abgibt. Nebenkosten im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung sind: die Kosten der Grundsteuer die Kosten der Wasserversorgung die Kosten der Entwässerung (Oberflächen- und Schmutzwasser) die Kosten der zentralen Heizungsanlage die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung die Kosten der Gartenpflege die Kosten der Beleuchtung die Kosten der Schornsteinreinigung die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung die Kosten für den Hauswart die Kosten des Betriebs der Geineinschaftsantennenanlage einschließlich der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung Nachdruck und Vervielfältigung Seite 2/10
Sicherheitsleistung (Kaution) Der Vermieter kann eine Kaution höchstens in Höhe des dreifachen Mietzins ohne Nebenkosten mit der Mietpartei vereinbaren. Die Sicherheitsleistung dient dazu, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen, zu denen noch ausführlich Stellung genommen wird, zu sichern. Die Sicherheitsleistung ist auf einem Sparkonto mit einem üblichen Zinssatz anzulegen. Sie ist nach vertragsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses nebst den bis dahin angefallenen Zinsen an die Mietpartei zurückzuzahlen, soweit keine Gegenansprüche von Seiten des Vermieters bestehen. An Stelle der Barkaution kann die Sicherheitsleistung auch in Form einer Bürgschaftserklärung erbracht werden. Grundsätzlich hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm nachweist, dass die Mietkaution vom Vermietervermögen getrennt angelegt ist. Trotz dieser abgesicherten Rechtsprechung gibt es auch hier keine 100%ige Sicherheit. Die Verzinsungspflicht der Mietkaution beginnt, sobald der Vermieter die Kaution erhalten hat und entfällt nur dann, wenn die Verzinsungspflicht im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen ist. Beachtenswert ist, dass der Mieter nicht berechtigt ist, seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die Mietforderungen des Vermieters aufzurechnen. I)er Vermieter seinerseits kann mit Ansprüchen gegen den Mieter aufrechnen. Der Mieter muss dem Vermieter eine vertretbare Zeit zur Prüfung insbesondere bei den jährlich abzurechnenden Nebenkosten lassen. Dieser Zeitraum ist bei den Gerichten stark umstritten, sie kann jedoch erforderlichenfalls 6 Monate betragen. Der Mieter kann, wenn keine andere Zahlungsweise der Kaution vereinbart worden ist, die Zahlung in drei Raten verlangen, wobei die erste Rate bei Beginn des Mieterverhältnisses fällig ist. Bei Eigentümerwechsel ist der neue Vermieter zur Rückzahlung der Kaution nur verpflichtet, wenn ihm diese tatsächlich vom Voreigentümer ausgehändigt worden ist. Umgekehrt hat der Mieter einen Anspruch an den Voreigentümer, dass dieser die Kaution an den neuen Eigentümer auszahlt. Der frühere Eigentümer haftet neben dem neuen Vermieter solange weiter, bis der Mieter sein Einverständnis mit der Weitergabe der Mietkaution erklärt hat. Zu beachten ist beim Eigentümerwechsel, dass auch die bisher auf dem Kautionskonto angewachsenen Zinsen bei der Weitergabe an den neuen Eigentümer weitergegeben werden. Zahlung des Mietzins und der Nebenkosten Der Mietzins einschließlich der monatlichen Nebenkostenpauschale sind monatlich Nachdruck und Vervielfältigung Seite 3/10
im Voraus, spätestens am dritten Werktage des Monats, an den Vermieter selbst oder auf ein benanntes Mietkonto zu entrichten. Zwischen Vermieter und Mieter ist aber die Vereinbarung eines anderen Zahlungsmodus möglich. Bleibt der Mieter mit mindestens zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen rückständig, hat der Vermieter die Möglichkeit, nach vorausgegangener Abmahnung den Mieter fristlos zu kündigen. Minderung der Miete Der Mieter hat die Möglichkeit der Mietminderung, wenn er den Mangel der Mietsache nicht selbst zu vertreten hat. Eine Mietminderung ist dann aber nicht möglich, wenn er den Mangel schon bei Vertragsschluß kannte; ferner nicht, wenn er den Mangel nachträglich erkennt, gleichwohl aber den Gebrauch der gemieteten Sache über einen langen Zeitraum hinweg vorbehaltlos fortsetzt, besonders den Mietzins in voller Höhe weiterzahlt. Wegen der vielen Einzelfälle, bei denen eine Mietminderung möglich ist, soll hier nicht weiter darauf eingegangen werden, um den Rahmen des Streifzugs durch das Mietrecht nicht zu überdehnen. Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Mieträume Der Mietpartei obliegt die Verpflichtung, die von ihr gemieteten Räume instand zu halten. Sie hat insbesondere für die ordnungsgemäße Reinigung der Mieträume sowie für die ausreichende Belüftung und Beheizung der ihr überlassenen Mieträume zu sorgen. Ferner kann der Mieter verpflichtet werden, Elektro- und Gasgeräte bis zu einem festgelegten jährlichen Gesamtaufwand selbst zu warten oder aber warten zu lassen. Der Mieter trägt außerdem die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen) an denjenigen Gegenstände, die dem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, wie den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden; ferner außer bei preisgebundenen Wohnungen auch von Rolläden. Nach der derzeitigen Rechtsprechung darf der Betrag im Einzelfalle zur Zeit 150, DM nicht überschritten werden; pro Jahr sind die gesamten Kosten auf zur Zeit 6 % Jahresmiete (Grundmiete ohne Nebenkosten) beschränkt. Soweit die Wohnung ganz oder teilweise vom Vermieter mit Teppichboden ausgelegt worden ist, hat der Mieter diesen regelmäßig und darüber hinaus beim Auszug sachund fachgerecht reinigen zu lassen. Der Mieter hat auf Verlangen des Vermieters gegen Schäden an der Mietsache, die er zu vertreten hat, eine ausreichende Haftpflicht- und Hausratsversicherung für Einbruch und Diebstahl sowie eine Glasversicherung abzuschließen; auf Nachdruck und Vervielfältigung Seite 4/10
Anforderung hat er den Nachweis hierüber zu führen. Dieses Verlangen kann der Vermieter nur stellen, soweit er nicht von sich aus eine vergleichbare oder ähnliche Versicherung abgeschlossen hat oder abschließt. Schönheitsreparaturen Wenn im Mietvertrag hinsichtlich von Schönheitsreparaturen nichts vereinbart wurde, ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Ist laut Mietvertrag die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, dann ist folgendes zu beachten: Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug entsprechend seiner Wohndauer an den erforderlichen Renovierungskosten. I)er Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwandes durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, dass die alten Tapeten entfernt werden. Kommt der Mieter, entgegen einer Mahnung seitens des Vermieters, seinen Verpflichtungen nicht nach, kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach dem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Die Rechtsprechung hat zu vielen Einzelheiten von Schönheitsreparaturen Stellung genommen. Dabei hat sie bei der Auslegung von Vertragsklauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht immer einheitlich geurteilt und nach neuen Kriterien gesucht. Zu beachten ist aber, dass der Vermieter vom Mieter keinen Schadenersatz fordern kann, wenn der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses die vereinbarte Durchführung von Schönheitsreparaturen unterlassen hat. Der Vermieter hat dann lediglich das Recht, den Mieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen zu verklagen. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 5/10
Wenn der Mieter fällige Schönheitsreparaturen bis zum Ende der Mietzeit nicht durchgeführt hat, dann muss der Vermieter ihn dieserhalb mahnen. Der Mieter kommt damit in Verzug. Der Vermieter muss dem Mieter dann eine letzte Frist setzen und ihm androhen, dass er die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach Fristablauf ablehne. Die Abmahnung des Vermieters muss derart genau sein, dass der Mieter daraus die Beanstandungen des Vermieters und den Umfang der durchzuführenden Arbeiten ersehen kann. Ist im Mietvertrag über Schönheitsreparaturen nichts zugesagt, dann braucht der Mieter beim Auszug die Wohnung nur»besenrein«übergeben. Er kann dann auch bei Auszug nicht zur Renovierung verpflichtet werden. Modernisierung und bauliche Veränderungen Der Vermieter darf bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung des Hauses oder der Mieträume oder zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig sind, auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter im gesetzlichen Umfang zu dulden. Der Mieter hat die in Betracht kommenden Räume nach vorheriger Terminabsprache zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht behindern oder verzögern; andernfalls hat er für die dadurch entstehenden Mehrkosten und Schäden aufzukommen, soweit er sie zu vertreten hat. Nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten, die eine Wertverbesserung nach der Rechtsprechung darstellen, ist der Mieter im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen verpflichtet, eine Mieterhöhung im zulässigen Umfang zu zahlen, sofern der Vermieter zwei Monate vor Durchführung der Wertverbesserungsmaßnahmen den Beginn, den benötigten Zeitraum und die dann anfallende Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt hat, wie dies die Rechtsprechung einheitlich fordert. Zu Instandsetzungen jeglicher Art, baulichen oder sonstigen Änderungen und neuen Einrichtungen bedarf der Mieter der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Eigenmächtiges Handeln des Mieters verpflichtet den Vermieter aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Übernahme der Kosten und berechtigt den Mieter nicht zur Aufrechnung oder Zurückbehaltung. Bauliche oder sonstige Änderungen und Einrichtungen, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat, ist der Vermieter berechtigt, die Beseitigung auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen. Bei baulichen Änderungen seitens des Mieters, die mit Zustimmung des Vermieters erfolgen, behält sich der Vermieter das Recht vor, beim Auszug des Mieters die Nachdruck und Vervielfältigung Seite 6/10
Wiederherstellung des früheren Zustandes auf dessen Kosten zu verlangen. Dies muss aber vorher unmissverständlich zwischen Vermieter und Mieter festgelegt worden sein. Der Mieter darf Reklameschilder, Leuchtreklame, Schaukästen, Plakate, Warenautomaten, Außenantennen oder ähnliches nur nach vorheriger Zustimmung des Vermieters anbringen. Soweit behördliche Genehmigungen erforderlich sind, hat sie der Mieter auf eigene Kosten einzuholen. Die angebrachten Einrichtungen und Anlagen müssen sich dem all-gemeinen Rahmen des Hauses anpassen. Der Mieter haftet für alle Schäden, die im Zusammenhang mit Einrichtungen und Anlagen dieser Art entstehen, soweit ihn hierfür ein Verschulden trifft. Er verpflichtet sich, auf Verlangen des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses oder im Falle des Widerrufs der Erlaubnis den früheren Zustand wiederherzustellen, wie diese Formulierung in den meisten Formularmietverträgen enthalten ist. Der Vermieter kann jederzeit verlangen, dass der Mieter für die von ihm angebrachten Einrichtungen und Anlagen eine Haftpflichtversicherung abschließt und für die Dauer des Mietverhältnisses unterhält; entfernt er die von ihm angebrachten Einrichtungen und Anlagen vor Ablauf des Mietverhältnisses wieder, endet die Versicherungspflicht des Mieters zu diesem Zeitpunkt. Anzeigepflicht und Haftung des Mieters Mit dem Einzug in die Wohnung beginnt für den Mieter die Verpflichtung, die Wohnung pfleglich zu behandeln und Schäden von ihr fernzuhalten, soweit dies in seiner Macht steht. Hieraus ergibt sich, dass der Mieter verpflichtet ist, zumutbare Vorsorgemaßnahmen zur Verhinderung von Schäden zu treffen (z.b. bei wolkenbruchartigem Regen Fenster zu schließen oder bei strenger Kälte zur Verhütung von Frostschäden die Wasserleitung gegen Einfrieren zu schützen). Auch bei längerer Abwesenheit hat der Mieter seine Obhutspflicht zu erfüllen. Schäden in den Mieträumen hat der Mieter, sobald er sie bemerkt, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Schuldhafte Unterlassung verpflichtet den Mieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens. Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden in den Mieträumen und am Gebäude sowie an den zu den Mieträumen oder zu dem Gebäude gehörenden Einrichtungen und Anlagen, die nach dem Einzug in die Mietwohnung durch ihn, seine Familienmitglieder, Hausgehilfen, Untermieter, Mitbewohner, Besucher sowie die von ihm beauftragten Handwerker, Lieferanten und ähnliche Personen verursacht werden, soweit er dies zu vertreten hat. Im Rahmen seiner allgemeinen Obhutspflicht hat er die Mietsache pfleglich zu behandeln und Schäden von ihr fernzuhalten, soweit es in seiner Macht steht. Der Mieter ist verpflichtet, mit Elektrizität und Gas sorgfältig umzugehen, die sanitären Anlagen und Einrichtungen schonend zu benutzen und bei längerer Abwesenheit für Nachdruck und Vervielfältigung Seite 7/10
die ordnungsgemäße Betreuung der Wohnung zu sorgen. Der Mieter ist im Rahmen der Zumutbarkeit zu eigenen Vorkehrungen verpflichtet, um in seinen Mieträumen Schäden abzuwenden und Gefahren zu beseitigen. Außenantennen und Breitbandkabel Bei Installation einer Gemeinschaftsantenne kann der Vermieter, soweit dies im Einzelfall gesetzliche zulässig ist, vom Mieter verlangen, dass dieser seine Einzelantenne auf eigene Kosten entfernt und sich an die Gemeinschaftsantenne anschließt. Die Anlage von Einzelantennen außerhalb der gemieteten Räume kann nur nach Abschluss eines Antennenvertrages gestattet werden. Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters eine Funkantenne zu errichten. Beabsichtigt der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Dritter, die Wohnung an das Breitbandkabelnetz, an eine Einzel- oder Gemeinschaftsparabolantenne anzuschließen, hat der Mieter die Bau- und sonstigen Anschlußmaßnahmen zu dulden, soweit er hierzu gesetzlich verpflichtet ist. In diesem Falle ist er auch damit einverstanden, dass der Anschluss der Wohnung an die vertraglich zur Verfügung gestellte Gemeinschaftsantenne beseitigt wird. Im Falle des Anschlusses der Wohnung an das Breitbandkabelnetz oder an eine Einzel- oder Gemeinschaftsparabolantenne ist der Mieter verpflichtet, im Rahmen der gesetzlichen Regelungen eine Mieterhöhung infolge der Wertverbesserungsmaßnahme zu leisten. Der Mieter ist verpflichtet, sich anteilig an den Kosten des Betriebs der Geineinschaftsantennenanlage und der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage zu beteiligen. Betreten der Mieträume durch den Vermieter Der Vermieter oder sein Beauftragter darf die Mieträume an Wochentagen nach angemessener vorheriger Anmeldung in der Zeit von 10 Uhr bis 13 Uhr und von 15 Uhr bis 18 Uhr oder nach sonstiger Zeitvereinbarung betreten und besichtigen, um seine gesetzlichen und vertraglichen Verpflichtungen und Rechte zu erfüllen bzw. wahrzunehmen. Auf eine persönliche Verhinderung des Mieters ist Rücksicht zu nehmen. Das Betreten der Räume ist insbesondere dann angezeigt, um die Räume im Falle der Kündigung oder der Vertragsaufhebung des Mietverhältnisses, Mietinteressenten und bei Verkaufsabsicht des Grundstücks oder der Wohnung Kaufinteressenten zeigen zu können. Der Vermieter darf von seinem Recht nur in einer den Mieter schonenden Weise Gebrauch machen; er hat wichtige Belange des Mieters zu beachten. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 8/10
Bei längerer Abwesenheit hat der Mieter sicherzustellen, dass die Rechte des Vermieters nach dem vorher Gesagten ausgeübt werden können, z.b. durch Hinterlegung der Schlüssel bei einer Vertrauensperson des Mieters. Wenn die Schlüssel dem Vermieter nicht zur Verfügung stehen, ist der Vermieter bei Gefahr im Verzuge berechtigt, die Mieträume auf Kosten des Mieters öffnen zu lassen. Der Mieter ist im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Anbringung von Vermietungsschildern an deutlich sichtbaren Stellen oder Fenster straßenwärts zu dulden. Mieterhöhung Bei freifinanzierten Wohnungen kann der Vermieter die ortsübliche Miete fordern. Er hat aber nicht das Recht, die Miete einseitig festzusetzen; er ist vielmehr auf die Zustimmung des Mieters angewiesen. Denn eine Mieterhöhung wird nur wirksam, soweit der Mieter zustimmt oder per Gerichtsbeschluss zur Zustimmung verpflichtet wird. Im Gesetz ist festgelegt:»der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einer Mieterhöhung zustimmt, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert ist, - die neue Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart worden sind und der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren nicht mehr als 20 bzw. 30 % erhöht.«zu beachten ist hierbei insbesondere die Jahresfrist. Zwischen zwei Mieterhöhungen soll der Mieter ein ganzes Jahr Ruhe haben. Eine Ausnahme ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung, gestiegener Zinsen sowie Wertverbesserungen. Der Mieter muss also, wenn er die Miete anheben will, dem Mieter nach Ablauf der Jahresfrist ein neues Mieterhöhungsverlangen schicken. Der Vermieter kann bei einer beabsichtigten Mieterhöhung unter zwei Varianten wählen: a) Er trägt in einem Gespräch mit dem Mieter sein Mieterhöhungsverlangen vor und erzielt mit dem Mieter Einigkeit über die Höhe und den Zeitpunkt der Mieterhöhung. Dann braucht er sich diese Zustimmung nur noch kurz schriftlich bestätigen zu lassen und die Mieterhöhung ist rechtswirksam vorgenommen worden. b) Der Vermieter muss die Mieterhöhungserklärung schriftlich abgeben und begründen, d.h., er muss die für seine Forderung maßgeblichen Gründe mitteilen. Ein nicht eigenhändig unterschriebenes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Er muss in seinem Brief im einzelnen darlegen, warum nach seiner Ansicht die neue Miete, die er jetzt erheben will, der ortübliche Preis für diese Wohnung ist. Er hat Nachdruck und Vervielfältigung Seite 9/10
üblicherweise drei Möglichkeiten, dies zu begründen: Er kann auf den Mietspiegel verweisen, falls es in der Gemeinde einen Mietspiegel gibt Der Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen auf das Gutachten eines Sachverständigen stützen, das er mit dem Mieter zur Einsichtnahme überlässt - Der Vermieter muss bei einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen dem Mieter drei vergleichbare Wohnungen hinsichtlich Baujahr, Wohnungsgröße und Wohnungsausstattung als Nachweis für die ortsübliche Vergleichsmiete angeben. Der Vermieter kann also, im Abstand von jeweils einem Jahr, fordern, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird. Diesen ortsüblichen Preis muss der Vermieter dadurch ermitteln, indem er sich in der Nachbarschaft erkundigt bei Mietern und Vermietern, welcher Mietzins gezahlt wird. Dabei muss aber deutlich unterschieden werden, was das für eine Wohnung ist. Ein Neubau mit Bad und Zentralheizung ist nicht mit einem Altbau mit Einzelöfen vergleichbar. Liegt die Wohnung auf dem Land oder in der Stadt, an einer ruhigen Seitenstraße oder an einem verkehrsreichen Platz? Dabei ist immer der gesamte Wohnungsmarkt maßgeblich. In vielen Städten hat die Verwaltung eine Umfrage gemacht. Das Ergebnis dieser Umfrage hat man in eine Tabelle geschrieben, in der die Wohnungen aufgeteilt sind, z.b. nach Ausstattung, Alter, Lage usw. Diese Tabelle nennt man einen Mietspiegel. Die»ortsübliche Vergleichsmiete«ist also ein statistischer Durchschnittswert. Nur den aus dieser Tabelle ersichtlichen Durchschnittswert darf der Vermieter verlangen. Dabei ist maßgeblich der Zeitpunkt, in dem das Mieterhöhungsverlangen beim Mieter ankommt. Der Vermieter darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht mehr als 20 % bzw. 30 % den Mietzins erhöhen, selbst wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete einen höheren Mietzins zulassen würde. Bei einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter zwei volle Monate Zeit zur Prüfung, ob die neue Miete tatsächlich der übliche Mietpreis am Ort ist und ob er dieser Mieterhöhung zustimmt. Stimmt der Mieter innerhalb der Frist nicht zu, so ist der Vermieter berechtigt, innerhalb von zwei weiteren Monaten auf Zustimmung zu klagen. (wird fortgesetzt) Nachdruck und Vervielfältigung Seite 10/10