Both Betriebskostenlexikon

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Betriebskostenlexikon ABC der Betriebskostenarten ABC der Abrechnung und Umlage Arbeits- und Beratungshilfen Betriebskostenverordnung 2004 von Richter am Oberlandesgericht Dirk Both Ein Unternehmen von LexisNexis titelei.indd 3 30.11.2006 16:37:15 Uhr

ISBN-13: 978-3-89655-231-0 ISBN-10: 3-89655-231-7 ZAP Verlag für die Rechts- und Anwaltspraxis GmbH & Co. KG, Münster 2007 Ein Unternehmen von LexisNexis Alle Rechte sind vorbehalten. Dieses Werk und alle in ihm enthaltenen Beiträge und Abbildungen sind urheberrechtlich geschützt. Mit Ausnahme der gesetzlich zugelassenen Fälle ist eine Verwertung ohne Einwilligung des Verlages unzulässig. Druck: Bercker, Kevelaer titelei.indd 4 30.11.2006 16:37:15 Uhr

Vorwort Vorwort Die Halbwertszeit deutscher Gesetze scheint sich, so wird der Eindruck vermittelt, von Jahr zu Jahr zu verringern. Während noch vor mehr als 100 Jahren Gesetze mühevoll für eine lange Anwendungszeit ersonnen wurden, ist es heute tägliches juristisches Geschäft, erst einmal zu prüfen, ob die Gesetzesänderung von gestern heute überhaupt noch Gültigkeit hat. Wenn auch die Zivilgesetzgebung mit dem steuerlichen Rechtsverfall noch nicht ganz Schritt halten kann, kann von einer Konstanz des Rechts gleichwohl kaum mehr die Rede sein. Auch am Mietrecht ist diese Entwicklung nicht vorübergegangen. Erst zum 01.09.2001 trat die Mietrechtsreform in Kraft, mit der das Mietrecht neu strukturiert wurde. Selbst aber diese umfassende Gesetzesänderung blieb nicht lange unberührt. Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz, die Zivilprozessreform und die Reform des Schadensersatzrechts hinterließen auch im Mietrecht ihre Spuren. Auch das Wohnraumförderungsgesetz änderte den nur kurze Zeit unversehrten 556 BGB, indem es die Verweisung auf die vereinbarungsfähigen Betriebskosten änderte. Der nächste Reförmchenschritt war das Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung zum 01.01.2004. Sie löste die Übersicht über die Betriebskosten ab, die sich bisher in der Anlage 3 zu 27 der Zweiten Berechnungsverordnung fand. Die Regelungen der Betriebskostenverordnung zeitnah zu ihrem Inkrafttreten zu erläutern und die Anwendbarkeit der bisherigen umfangreichen Rechtsprechung zu den Betriebskosten auf die neue Verordnung zu prüfen, war Anlass zur ersten Auflage dieses Werks. Mit der zweiten Auflage nun gilt es, die umfangreiche Rechtsprechung insbes. des BGH aufzugreifen. Dieser hat einer Reihe von Streitigkeiten in Rechtsprechung und Literatur den Boden entzogen, wenn dies auch gelegentlich nur in einem Neben- oder Halbsatz erfolgte. Nicht immer wird er sich der Tragweite solcher Nebensätze bewusst gewesen sein und manches Mal wirft er mit seiner Rechtsprechung für ihre Handhabung mehr Fragen auf, als er Lösungen bietet. Doch auch die aktuelle Gesetzgebung bietet wieder Anlass, über Betriebskosten zu reden. 556 Abs. 1 BGB ist in seinem Wortlaut geändert und ein zumindest halbherziger Betriebskostenbegriff zusammen mit einem direkten Verweis auf die Aufstellung in der Betriebskostenverordnung aufgenommen worden, allerdings in einem Gesetz, in dem es wohl keiner erwartet hätte dem Föderalismus-Begleitgesetz v. 05.09.2006 (BGBl. I, S. 2098). Die Betriebskosten eines Mietverhältnisses haben, dies ist gänzlich unumstritten, in den letzten Jahren stetig an Bedeutung gewonnen. Die mit der Mietsache verbundenen laufenden Kosten sind in der Vergangenheit rapide angewachsen. Während sie noch vor etwa 50 Jahren eine so unbedeutende Rolle spielten, dass sie zumeist Bestandteil einer Bruttomiete waren, werden sie gemeinhin heute als zweite Miete bezeichnet, weil ihre Höhe der eigentlichen Miete in fast nichts nachsteht. Der Begriff der zwei- V titelei.indd 5 30.11.2006 16:37:15 Uhr

Vorwort ten Miete allerdings ist dabei eher irreführend, denn anders als die Miete kann der Vermieter die Betriebskosten nicht für sich verbuchen. Auch er muss sie an die Verund Entsorger, die öffentliche Hand und die Serviceunternehmen weiterreichen. Die wachsende Bedeutung der Betriebskosten im täglichen Rechtsgeschäft hat konsequenterweise eine Reihe von Literaten dazu veranlasst, vermehrt Literatur zu diesem Thema zu verfassen. Angesichts dessen mag sich der aufmerksame Leser fragen, ob die Betriebskostenverordnung allein es erfordert, ein weiteres Werk in das gut gefüllte Betriebskostenregal aufzunehmen. Deshalb unternahm das Betriebskostenlexikon auch einen Schritt in eine gänzlich neue Richtung. Im Vordergrund des Buchs steht es nicht, die systematischen Zusammenhänge des Betriebskostenrechts lehrbuchartig zu erklären und sich mit den verschiedensten Theorien in Rechtsprechung und Literatur wertend auseinanderzusetzen. Wie bereits der Titel verrät, soll dieses Buch ein Nachschlagewerk für den schnellen täglichen Zugriff des Rechtsanwenders sein. Es erspart das lästige Hin- und Herblättern, denn es ist ein Stichwortverzeichnis, in dem die Erläuterungen gleich bei der Stichwortübersicht zu finden sind, ein Lexikon eben. Es soll bei konzentriertem punktgerichtetem Zugriff des Verwenders schnell das gesuchte Wissen vermitteln. Dies hat in der ersten Auflage zu einer fundierten Akzeptanz des Buchs beigetragen. Allerdings brachte es die Komplexität mancher Themen mit sich, dass sich Verweisungen auch in diesem Buch nicht immer vermeiden ließen. Während die erste Auflage in recht kurzer Zeit entstehen musste, brachte es die zweite Auflage mit sich, einen erheblichen Berg von Entscheidungen zum neuen Betriebskostenrecht verarbeiten zu müssen. Zu verdanken habe ich den Erfolg des Buchs und die Möglichkeit, die Neuerungen in der Rechtsprechung so umfassend und zeitnah umzusetzen, in besonderem Maße meiner Ehefrau, die mich weitgehend von der Hausarbeit beurlaubt hat, mir sogar zuredete, das Werk überhaupt in Angriff zu nehmen und wieder neu aufzulegen und mir auch bei der Korrektur der Druckfahnen eine unersetzbare Hilfe war. Mein Dank gebührt aber auch den Mitarbeitern des Verlags, die das Buch trotz des Umstands, dass ich wieder einmal in letzter Minute lieferte, in kürzester Zeit zur Druckreife brachten. Insbesondere Frau Ass. jur. Julia Gisewski LL.M. setzte meine ständigen Änderungswünsche schnell und zuverlässig um. Mein Dank gilt nicht zuletzt auch Frau Sylvia Nerstheimer, die mir eine Reihe von Recherchearbeiten, aber auch andere Zuarbeiten abnahm und damit zum rechtzeitigen Gelingen dieses Buchs beigetragen hat. Rostock, im November 2006 Dirk Both VI titelei.indd 6 30.11.2006 16:37:15 Uhr

Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite Vorwort........................................................ V Inhaltsverzeichnis............................................... VII Literaturverzeichnis............................................. IX Abkürzungsverzeichnis........................................... XIII Teil 1 Betriebskostenlexikon Abschnitt 1: ABC der Betriebskostenarten..................... 1 Abschnitt 2: ABC der Abrechnung und Umlage................. 89 Teil 2 Arbeits- und Beratungshilfen A. Checkliste für eine Betriebskostenabrechnung.............. 170 B. Vertragsklauselmuster................................. 171 C. Muster einer Betriebskostenabrechnung................... 174 D. Muster einer Nachzahlungsklage........................ 176 E. Außerprozessuale Musterschreiben...................... 177 Teil 3 Materialien A. Auszug aus dem BGB................................. 182 B. Auszug aus dem Wohnraumförderungsgesetz.............. 184 C. Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung BetrKV)........................... 184 D. Auszug aus der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung II. BV).... 188 E. Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung Aufstellung der Betriebskosten.................................... 189 F. Auszug aus der BR-Drucks. 568/03 v. 15.08.2003........... 192 G. Verordnung über die Heizkostenabrechnung (Heizkostenverordnung HeizkostenVO)............................. 198 VII titelei.indd 7 30.11.2006 16:37:15 Uhr

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Literaturverzeichnis Literaturverzeichnis I. Aufsätze Berndt/Boin, Zur Rechtsnatur der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, NJW 1998, 2855; Beuermann, recht kurz Doorman, GE 2003, 703; Börstinghaus, Aktuelles zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung, MDR 2000, 1345; ders., Umlagefähigkeit der Kompostabfuhrkosten (Besprechung von AG Uelzen, Urt. v. 17.6.1997 4 C 10026/97 = NZM 1998, 75), NZM 1998, 62; Both, Unzureichender Energieversorgungsanschluss der Gewerberäume, NZM 2002, 934; ders., Einführung des Verbraucherindexes zum 1.1.2003 und seine Auswirkungen auf Mietverträge mit einer Wertsicherungsklausel, AIM 2003, 43; ders., Die Wahrung der Schriftform beim Abschluss befristeter Mietverträge, GE 2002, 718; ders., Umlage von Müllgebühren auf den Mieter von Wohnraum, NZM 1998, 457; Breitholdt, Umlagefähigkeit von Wartungskosten, ZMR 2002, 180; Briese, Bauzeitzinsen und Gewerbesteuer, GE 2003, 1320; Däubler-Gmelin, Mietrechtsreform für ein sozial ausgewogenes und modernes Mietrecht, WM 2000, 159; Fritz, Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts, NJW 1998, 3324; Gather, Rechtsfragen der Streupflicht im Lichte der Rechtsprechung, DWW 1990, 6; Geldmacher, Zulässigkeit der Einstellung von Sollvorschüssen in der Betriebskostenabrechnung, MK 2003, 42; ders., Anmerkung zu AG Düsseldorf, Urt. v. 19.7.2002 33 C 6544/02 (Baumfällkosten als umlagefähige Betriebskosten), MK 2003, 60; ders., Rückständige Betriebskostenvorauszahlungen und Erteilung der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist des 556 III 2 BGB n.f., NZM 2001, 921; ders., Zur Umlage und Abrechnung von Betriebskosten, DWW 1999, 356; ders., Die Betriebskosten im Mietrecht des preisfreien Wohnraums, DWW 1997, 165; ders., Unterlassene Nebenkostenabrechnung Risiko für den Vermieter, DWW 1995, 109; Gruber, Heizkostenabrechnung und Nichterfassung des Verbrauchs, NZM 2000, 842; Herrlein, Anmerkung zu: OVG Saarlouis, Beschl. v. 28.9.2001 1 Q 26/01 (Erlass der Grundsteuer bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters), MK 2003, 40; Hinz, Pauschale Abwälzungen von Betriebskosten und Schönheitsreparaturen, ZMR 2003, 78; Jacobi, Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mietpartei, ZMR 2001, 409; Kandelhard, Die GbR als Mieter von Gewerberaum, MK 2002, 56; Kinne, Betriebskostenarten und deren Abwälzung, ZMR 2001, 1; ders., Die Betriebskostenumlage bei Wohnraummietverträgen, GE 1998, 838; ders., Welche Pflichten bestehen bei der Ablesung der Heizkostenverteiler?, GE 2006, 1025; Langenberg, Betriebskostenabrechnung bei Leerständen, WM 2002, 589; ders., Die Mietrechtsreform im Rechtsausschuss, NZM 2001, 212; ders., Formelle und materielle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung, NZM 2006, 641; IX titelei.indd 9 30.11.2006 16:37:16 Uhr

Literaturverzeichnis Lützenkirchen, Die Einwendungsausschlussfrist im Betriebskostenrecht, NZM 2002, 512; Lützenkirchen/Jennißen, Mietrechtliche Betriebskostenabrechnung und wohnungseigentumsrechtliche Jahresabrechnung im Spannungsverhältnis, ZWE 2002, 446; Maciejewski, Betriebskostenabrechnung Kontrollrechte der Mieter, MM 2003, 83; ders., Vollwartungsverträge für Aufzüge, MM 2003, 61; Pfeifer, Mieterwechsel und Heizkosten, MK 2003, 156; ders., Die neue Betriebskostenverordnung, AIM 2003, 210; ders., Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Heizkostenumlage, MK 2003, 134; ders., Sonderfälle bei der Heizkostenabrechnung, MK 2003, 110; ders., Verbrauchsabhänge Nebenkosten, Umlage nach Quadratmetern bleibt rechtlich einwandfrei, GE 2000, 576; ders., Sonstige Betriebskosten und deren Umlage, ZMR 1993, 353; Römer, Vorlage und Einsichtsnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung, Anmerkung zum Urteil des AG Langenfeld vom 7.3.1996, WM 1996, 393; Schach, Als Betriebskosten umlagefähig oder nicht? Dichtigkeitsprüfung der Gasleitung, GE 2005, 334; Schmid, Gescannte Belege als Ersatz für Originalbelege bei der Mietnebenkostenabrechnung, ZMR 2003, 15; ders., Die Umlegung von Versicherungskosten auf den Mieter, ZMR 2001, 587; ders., Kosten der Hausanlagen als Entgelt für die Wärmelieferung?, ZMR 2001, 690; ders., Verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten, GE 2001, 679; ders., Substantiierungspflicht im Mietnebenkostenprozeß, MDR 2000, 123; ders., Die Kosten für den Hauswart, WM 2000, 104; ders., Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei fehlender Abrechnung, WM 1997, 158; ders., Anspruch des Mieters auf Erteilung von Ablichtungen, WM 1984, 67; Schmidt, Nebenkosten und Wirtschaftlichkeitsgebot, GE 2000, 160; von Seldeneck, Wirtschaftlichkeitsgebot beim Ansatz von Betriebskosten, NZM 2002, 545; Stapel, Die Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter durch Bezugnahme auf 27 II. BV sowie Anlage 3 der II. BV in Formularmietverträgen, ZMR 2000, 580; Wall, Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei Erfassung der Heiz- und Wasserkosten, WM 2002, 130; Weitemeyer, Einfluss der geplanten BetriebskostenVO auf das BGB-Mietrecht, NZM 2003, 423; Willingmann/Kuschel, Betriebskostenumlage im Wohnraummietverhältnis, NJ 2001, 123. II. Bücher Blank/Börstinghaus, Miete, Kommentar, 2. Aufl., München 2004; Börstinghaus (Hrsg.), MietPrax Mietrecht in der Praxis, Loseblattwerk, Stand 32. Erg.Lfg., Recklinghausen 2006; Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, Recklinghausen 2001; Both/Neuhaus, ZAP-Formularbuch Mietrecht, Recklinghausen 2002; X titelei.indd 10 30.11.2006 16:37:16 Uhr

Literaturverzeichnis Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., München 1999; Bunjes/Geist, Umsatzsteuergesetz, 9. Aufl., München 2003; Eisenschmidt/Rips/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 1. Aufl., Berlin 2004; Emmerich/Sonnenschein, Miete Handkommentar, 8. Aufl., Berlin 2003; Geldmacher, Vereinbarung und Abrechnung von Nebenkosten im preisfreien Wohnraum, Köln 1990; Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- und Pachtrecht, 3. Aufl., Köln 2000; Herrlein/Kandelhard (Hrsg.), Mietrecht, ZAP-Praxiskommentar, 2 Aufl., Recklinghausen 2004; Horst, Praxis des Mietrechts, München 2003; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., Berlin 2005; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., München 2005; Lützenkirchen (Hrsg.), Anwalts-Handbuch Mietrecht, 2. Aufl., Köln 2003; ders., Kölner Mietrecht, Entscheidungssammlung zur Mietrechtsprechung im Landgerichtsbezirk Köln, Stand 22. Erg.Lfg., September 2003; ders., Mietnebenkosten von A bis Z, 4. Aufl., München 2005; Lützenkirchen/Jennißen, Betriebskostenpraxis, Köln 2002; Münchner Kommentar BGB, 4. Aufl., München 2004; Pfeifer, Betriebskosten bei Wohn- und Geschäftsraum, Dortmund 2002; Schmid, Miete und Mietprozeß, Neuwied 1998; ders., Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., München 2005; Schmidt-Futterer, Mietrecht, Kommentar, 8. Aufl., München 2003; Staudinger, BGB, 4. Aufl., Berlin 2003; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Köln 1988; ders., Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Köln 1996; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Berlin 1999; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Köln 2004. XI titelei.indd 11 30.11.2006 16:37:16 Uhr

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Abkürzungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis A a.a. a.a.o. Abs. AG AGB AGBG AIM Anm. AO B BayObLG Beschl. BetrKV BewG BGHZ BFH BFH/NV BGB BGBl. BGH BImSchG BR-Drucks. BT-Drucks. BV bzw. D d.h. DIN ders. DWW E EBE EStG etc. evtl. anderer Ansicht am angegebenen Ort Absatz Amtsgericht Allgemeine Geschäftsbedingungen Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen AnwaltInfo Mietrecht (Zs.) Anmerkung Abgabenordnung Bayerisches Oberstes Landgericht Beschluss Betriebskostenverordnung Bewertungsgesetz Entscheidungen des BGH in Zivilsachen (amtliche Sammlung) Bundesfinanzhof Sammlung nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH Bürgerliches Gesetzbuch Bundesgesetzblatt Bundesgerichtshof Bundesimmissionsschutzgesetz Bundesrats-Drucksache Bundestags-Drucksache Berechnungsverordnung beziehungsweise das heißt Deutsches Institut für Normung e.v. derselbe Deutsche Wohnungswirtschaft (Zs.) Eildienst Bundesgerichtliche Entscheidungen Einkommensteuergesetz et cetera eventuell XIII titelei.indd 13 30.11.2006 16:37:16 Uhr

Abkürzungsverzeichnis F f. folgende ff. fortfolgende G GbR GE gem. GewStG ggf. GmbH grds. GrStDV GrStG GuT H h.m. Halbs. HeizkostenVO I i.d.f. i.d.r. i.h.v. insbes. InsO i.r.d. i.s.d./v./e. i.ü. K KAG KG KGaA KM krit. L LG LS Gesellschaft bürgerlichen Rechts Das Grundeigentum (Zs.) gemäß Gewerbesteuergesetz gegebenenfalls Gesellschaft mit beschränkter Haftung grundsätzlich Grundsteuerdurchführungsverordnung Grundsteuergesetz Gewerbemiete und Teileigentum herrschende Meinung Halbsatz Heizkostenverordnung in der Fassung in der Regel in Höhe von insbesondere Insolvenzordnung im Rahmen der/des im Sinne des/von/einer/eines im Übrigen Kommunalabgabengesetz Kammergericht/Kommanditgesellschaft Kommanditgesellschaft auf Aktien Kölner Mietrecht kritisch Landgericht Leitsatz XIV titelei.indd 14 30.11.2006 16:37:16 Uhr

Abkürzungsverzeichnis M m. mit MDR Monatsschrift für Deutsches Recht (Zs.) MHG Miethöhegesetz MK Mietrecht kompakt (Zs.) MM Mietermagazin Berlin (Zs.) m.w.n. mit weiteren Nachweisen N NJ NJW NJW-RR NMV Nr. NZM O o.ä. OHG OLG OLGR OVG P PKW R RegE Rn. RStBl. Neue Justiz (Zs.) Neue Juristische Wochenschrift (Zs.) NJW-Rechtsprechungsreport (Zs.) Neubaumietenverordnung Nummer Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht oder Ähnliche/Ähnliches Offene Handelsgesellschaft Oberlandesgericht Schnelldienst zur Zivilrechtsprechung der Oberlandesgerichte und des BayObLG Oberverwaltungsgericht Personenkraftwagen Regierungsentwurf Randnummer Reichssteuerblatt S S. Seite s. siehe s.a. siehe auch s.o. siehe oben sog. so genannte StVO Straßenverkehrsordnung U Urt. usw. Urteil und so weiter XV titelei.indd 15 30.11.2006 16:37:16 Uhr

Abkürzungsverzeichnis USt UStG Umsatzsteuer Umsatzsteuergesetz V v. vom VersR Versicherungsrecht (Zs.) VGH Verwaltungsgerichtshof vgl. vergleiche VStG Vermögensteuergesetz VVaG Versicherungsverein auf Gegenseitigkeit W WEG WoFG WoFlV WM Z ZAP z.b. ZIP ZMR ZPO zust. ZVG ZWE z.zt. Wohnungseigentumsgesetz Wohnraumförderungsgesetz Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Zs.) Zeitschrift für die Anwaltspraxis zum Beispiel Zeitschrift für Wirtschaftsrecht Zeitschrift für Miet- und Raumrecht Zivilprozessordnung zustimmend/er Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht zur Zeit XVI titelei.indd 16 30.11.2006 16:37:17 Uhr