16. Oktober 2009 Eigenheime sind nur eine Säule der Alterversorgung Die Finanzkrise hat nicht nur in den Depots, sondern auch in den Köpfen der Privatleute tiefe Spuren hinterlassen. Die monatlichen Aufwendungen der Anleger für die private Altersversorgung sind auf den niedrigsten Stand seit 2005 gefallen. Das ist das Ergebnis der jährlichen Altersvorsorge-Studie, welche die Postbank seit 2003 mit dem Institut für Demoskopie in Allensbach durchführt. Gravierender als die monetären Folgen sind die emotionalen Konsequenzen. Rund die Hälfte aller Befragten hat zur Zeit nicht vor, die private Altersvorsorge auszubauen, obwohl ihr bewußt ist, daß die Rente mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht ausreichen wird, um den heutigen Lebensstandard zu halten. Auf die Frage, wie denn zur Zeit die ideale Altersversorgung aussehe, sagten zwei Drittel der Anleger, daß das Eigenheim die beste Form sei. Bei Berufstätigen mit Kindern hat dieser Wert inzwischen sogar 72 Prozent erreicht, soviel wie nie seit dem Beginn der jährlichen Studie. Das ist für Fachleute keine Überraschung, weil sie wissen, daß das Eigenheim viele Gesichter hat. Für die einen Anleger ist das eigene Dach über dem Kopf die beste Geldanlage. Vor allem in Krisen wie zur Zeit verströmen Garten und Kamin wohlige Geborgenheit und Sicherheit. Die Gegner rümpfen - egal wie rauh die See ist - aber über Bausparverträge und Kehrwoche die Nase. Sie lieben ihre "Freiheit" und nehmen dafür auf ihren Geldkonten zur Not auch Verwerfungen in Kauf. 1
Die Vorzüge und Nachteile des Eigenheims lassen sich nur schwer in Euro und Cent messen, obwohl die Frage, wie die Verzinsung der Anlage berechnet wird, ganz einfach ist. Eigenheime sind unter finanziellen Aspekten Investitionen wie Autos, Flugzeuge oder Schiffe. Sie haben einen Startpreis, sind führen zu Einnahmen und Ausgaben verbunden, und die Sache hört mit einem Endwert auf. Daraus läßt sich die jährliche Verzinsung der Zahlungen berechnen, und wie das abläuft, wird in folgendem Fall deutlich. Ein junges Ehepaar - er ist 33 Jahre alt, und sie ist 31 Jahre jung - hat zwei Kinder, die sechs und vier Jahre alt sind. Die Eltern interessieren sich für ein Haus, das 300.000 Euro kostet. Das Ehepaar hat durch Geschenke und Rücklagen ein Vermögen von 50.000 Euro angesammelt, so daß ein Kredit von 250.000 Euro notwendig wäre. Dafür soll das Haus lange - zum Beispiel für 35 Jahre - genutzt werden. Die Aussage ist auf der einen Seite normal, weil es in Deutschland guter Brauch ist, für Generationen zu bauen. Auf der anderen Seite ist dieser Wunsch aber mit gewisser Vorsicht zu genießen, weil es denkbar ist, daß das Eigenheim doch nur eine Investition auf Zeit ist. Wenn die Kinder lange genug aus dem Haus sein werden, können sich die Eltern nach eigener Aussage durchaus vorstellen, das Haus zu verkaufen und zu neuen Ufern aufzubrechen. Der monatliche Mietvorteil beträgt im vorliegenden Fall rund 1.000 Euro. Die Instandhaltung des Objektes wird auf 250 Euro pro Monat veranschlagt. Sowohl die Mietvorteile als auch die Rücklagen sollen im ersten Rechengang konstant bleiben. Genauso wird unterstellt, daß der Wert der Immobilie in den 2
kommenden Jahren nicht steigen wird. Das sind die wichtigsten Werte, und die Zahlen reichen aus, um einen Finanzplan aufzustellen und die Rentabilität der Investition zu berechnen. Das Ehepaar setzt 50.000 Euro ein. Danach folgen die Instandhaltung und die Kreditraten. Die Rücklagen bestehen aus 420 Raten à 250 Euro. Die Bank erhält, wenn der Zins dauerhaft 5 Prozent kostet und mit 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen getilgt wird, in den nächsten 35 Jahren insgesamt 420 Raten à 1.250 Euro erhält. Der Lohn der Aufwendungen sind 420 ersparte Mieten von jeweils 1.000 Euro und der Wert des Eigenheims beim Verkauf, also voraussichtlich 300.000 Euro. Die Verschraubung der Zahlen führt zu einem Plan, der mit dem Startkapital von 50.000 Euro beginnt. Dann folgen 420 Ausgaben von genau 500 Euro. Der Schlußpunkt ist der Verkauf des Hauses für 300.000 Euro. In diesem Fall beträgt die Verzinsung rund 0,5 Prozent pro Jahr Protokoll 1. Können beim Verkauf dagegen 425.000 Euro erzielt werden, weil der Wert bis zum Verkauf jedes Jahr um 1 Prozent steigt, außerdem die Mieten jedes Jahr um 1 Prozent klettern, kommen unter dem Strich etwa 2,9 Prozent heraus Protokoll 2. Sinkt der Wert des Hauses im selben Zeitraum aber jedes Jahr um 1 Prozent, muß das Haus in 35 Jahren für 211.000 Euro abgegeben werden, und die Sache verzinst sich mit minus 0,1 Prozent pro Jahr Protokoll 3. Die Beurteilung der Ergebnisse ist Ansichtssache und bietet Stoff für unendliche Diskussionen. Die vorsichtigen Anleger, die von steigenden Kosten und Mieten und von moderaten Wertsteigerungen ausgehen, werden über die 2 bis 3
3 Prozent, die bei diesem Geschäft winken, gar nicht unglücklich sein. Vor allem zur Zeit, in der Angst und Sorge das Leben bestimmen, in der kaum noch nach Zinsen, sondern eher nach Sicherheit gefragt wird, gewinnt das Eigenheim an Bedeutung, weil die Alternativen dürftig sind. Für langfristige Sparpläne, die sichere Anlagen enthalten, gibt es im Moment um die 3 bis 3,5 Prozent pro Jahr. Davon bleiben nach Abzug der Abgeltungsteuer zwischen 2,2 und 2,6 Prozent übrig, so daß sich das Eigenheim vor Banksparplänen, Investmentfonds und Kapitalversicherungen nicht verstecken muß. Umgekehrt werden Anleger mit Hang zum Risiko über eine Verzinsung von 2 bis 3 Prozent pro Jahr den Kopf schütteln und das Eigenheim in die Ecke stellen. Wer bei der Instandhaltung und den Mieten einen jährlichen Preisanstieg von 2 Prozent unterstellt und der Meinung ist, mit Aktien und Anleihen auf lange Sicht mindestens 5 Prozent nach Steuern zu verdienen, kann sich in 35 Jahren über ein Guthaben von fast 600.000 auf dem Konto freuen. Das entspricht einem Wertzuwachs des Eigenheims um 2 Prozent pro Jahr. In guten Lagen mag dieser Anstieg möglich sein, doch wenn das Objekt auf dem Land liegt und die Bevölkerung schrumpft, sind Bedenken durchaus berechtigt. Die meisten Anleger betrachten die vielen Zahlen mit Argwohn, weil sie der Meinung sind, daß kein Mensch so rechne. Wer vom Eigenheim träume, so die landläufige Einschätzung, packe das Vorhaben zu gegebener Zeit auch an und mache sich über die finanziellen Folgen wenig Gedanken, solange die monatliche Rate tragbar erscheine. Die Meinung ist nicht von der Hand zu wiesen. Trotzdem sollten die gedanken- 4
losen Anhänger des Eigenheims bedenken, daß das Dach über dem Kopf mit erheblichen Gefahren verbunden ist, wenn es der tragende Pfeiler der privaten Altersversorgung ist. Die gesetzlichen und die betrieblichen Renten werden, da sind sich viele Experten einigen, in 30 oder 40 Jahren nur noch eine Grundversorgung darstellen, weil der Nachwuchs ausbleibt. Daher wird es immer wichtiger, im Alter freies Kapital zu besitzen, das zur Aufbesserung der Grundversorgung eingesetzt werden kann. Die Leute brauchen, um es in einfachen und klaren Worten zu sagen, im Alter einfach Geld, das sie aufessen können. Für diesen Verzehr ist das Eigenheim aber wenig geeignet, und da sollten auch die Optimisten, die von der umgekehrten Hypothek träumen, bei der das Haus in Raten versilbert wird, ihre Träume besser begraben. Vom Haus läßt sich halt schlecht runterbeißen, wie es in Schwaben heißt. Das bedeutet im Umkehrschluß, daß die 500 Euro, welche das Ehepaar im vorliegenden Fall für die Altersvorsorge aufwendet, auf Kante genäht sind. Besser wären schon 1.000 Euro, um die eine Hälfte ins Eigenheim und die andere Hälfte in freies Kapital zu stecken, doch das ist leichter gesagt als getan. Die einen können nicht, weil eben nicht mehr Geld zur Verfügung steht, und die anderen wollen nicht, weil sie sich dem obersten Gebot des Saarländers verpflichtet fühlen, daß es im Leben in erster Linie darauf ankomme, gut zu essen. Da kann das Eigenheim nach Belieben gedreht und gewendet werden. Es ist die richtige Kost in schwieriger Zeit, doch es ist gefährliche Kost, wenn es im Alter die Hauptnahrung sein wird. Das wird zu gewaltigen Problemen führen! 5
Volker Looman ist freiberuflicher Finanzanalytiker in Reutlingen und berät Freiberufler auf Honorarbasis in Vermögensfragen. Kontakt Herderstraße 12 72762 Reutlingen Telefon: 07121 / 29145 Fax: 07121 / 29146 Email: volker@looman.de Internet: www.looman.de 6