Mietrechttipp 75 Hausschimmel Was Mieter dagegen tun können Von Barbara Ludewig und Michael John [Stand: 03/2009] Meist blüht er im Dunkeln, vermehrt sich monatelang unbemerkt hinter Schränken und wird erst beim Frühjahrsputz entdeckt - der Hausschimmel. Er sieht nicht nur eklig aus, sondern stellt auch eine Gesundheitsgefährdung dar. Doch übereilter Aktionismus kann den Schaden noch vergrößern. Schimmel in der Mietwohnung Schimmel im Wohnraum - eine unangenehme Entdeckung. So unangenehm, dass viele Bewohner schnell zu Hausmittelchen greifen, noch bevor sie sich richtig informiert haben. Damit hoffen sie, neben dem Entfernen des unerwünschten Besatzes, auch den Schwierigkeiten mit dem Vermieter aus dem Weg gehen zu können. Doch Aktionismus und Geheimhaltung kann unerwünschte Nebenwirkungen mit sich bringen: Gesundheitliche Schäden und ernsthafte mietrechtliche Konsequenzen sind nicht ausgeschlossen. Schimmelpilzbildung, wie auch Feuchtigkeit in der Wohnung, sind grundsätzlich Wohnungsmängel. Dieser Mangel löst eine Reihe von Mieteransprüchen aus. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Schimmel nicht selbst verursacht oder verschuldet hat. Um hier Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen zu können, ist es unbedingt notwendig, ihn unverzüglich über den Wohnungsmangel zu informieren. "Diese Informationspflicht muss ernst genommen werden. Solange der Vermieter nicht informiert ist, kann der Mieter keine weiteren Rechte geltend machen", so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Schließlich muss dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt werden, etwas gegen den Schaden zu unternehmen. Vermieter unbedingt informieren! Ropertz warnt: "Ist der Vermieter nicht informiert und vergrößert oder verschlimmert sich deshalb der Wohnungsmangel, muss der Mieter unter Umständen sogar Schadenersatz leisten." Diese Mangelanzeige soll schon zu Beweiszwecken am besten schriftlich gemacht werden. Einen Musterbrief erhalten Sie hier. Haben Sie den Vermieter informiert, ist er am Zug. Denn dann ist er verpflichtet, den Wohnungsmangel abzustellen. Das heißt, er muss so reparieren beziehungsweise sanieren, dass die Feuchtigkeitsschäden und der Schimmelpilz nachhaltig beseitigt sind. Für die Dauer des Mangels können Sie die Miete kürzen. "Dabei richtet sich der Umfang der Mietminderung nach der konkreten Wohnwertbeeinträchtigung. Das bedeutet, er richtet sich nach Faktoren wie dem Ausmaß der Schimmelpilzbildung und der Anzahl der betroffenen Zimmer", so Ropertz. Hier lässt sich also kein pauschaler Wert weitergeben. Orientierung bieten die Gerichte. Urteile zur Mietminderung Richter bestätigten einem Mieter eine Mietminderung um 75 Prozent, da alle Räume einer Neubauwohnung von Schimmelpilz befallen waren (LG Köln, AZ: WM 2001, 604). Mietminderung bis zu 100 Prozent sprachen die Richter in Berlin einem Mieter zu, dessen Wohnung durch den extremen Schimmelbefall nicht mehr bewohnbar war (LG Berlin, AZ: MM 88, 148).
Doch Vorsicht: Mieter sollten sich von Experten beraten lassen. Mietervereine findet man im Telefonbuch oder unter www.mieterbund.de. Einen Musterbrief zur Ankündigung einer Mietminderung erhalten Sie hier. Notfalls fristlos kündigen In Extremfällen ist sogar eine fristlose Kündigung des Mieters möglich. "Das trifft dann zu", so Ropertz, "wenn die Schimmelpilzbildung derart gravierend ist, dass Gesundheitsschäden zu befürchten sind, und wenn der Vermieter sich standhaft weigert, gegen den Schimmel tätig zu werden oder die erforderlichen Sanierungsarbeiten immer wieder verzögert". Kündigt der Mieter aus diesen Gründen, können dem Vermieter die Kosten für den Umzug in Rechnung gestellt werden. Sogar die durch Feuchtigkeit beschädigten Möbel muss der Vermieter zahlen. Doch Achtung: Kann der Vermieter nachweisen, dass nicht er, sondern der Mieter selbst für den Schimmel verantwortlich ist, bleibt der Mieter auf seinen Kosten sitzen. Wer ist Schuld? Insbesondere bei Fragen zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung ist die Schuldfrage immer wieder strittig. Der Mieter beruft sich auf Mängel am Haus, wie zum Beispiel eine schadhafte und wenig isolierte Fassade, ein kaputtes Dach oder undichte Wasserrohre. Gerade bei Altbauten ist das auch häufig der Fall. Demgegenüber unterstellt der Vermieter seinen Mietern falsches Lüftungs- und Heizverhalten - auch dies kommt häufig vor. Klar ist, dass, wenn die Feuchtigkeit von außen kommt, zum Beispiel durch undichte Stellen im Mauerwerk oder am Dach, der Mieter nicht verantwortlich ist. Hier beruhen die Schäden immer auf Mängeln der Bausache, der Mieter kann eine Reparatur fordern und bis auf weiteres die Miete kürzen. Problematischer ist die Entscheidung, wenn die Feuchtigkeit praktisch von innen kommt. Gemeint sind Fälle, in denen sich Kondenswasser an den Wänden der Wohnung bildet. Schäden aus Kondenswasserbildung können sowohl auf Bauschäden als auch auf falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sein. Denkbar ist natürlich auch, dass beide Ursachen zutreffen. Die eindeutige Klärung der Schuldfrage ist oftmals nur mittels eines Gutachtens möglich. Gutachten klärt Ursache Im Regelfall müssen sich Mieter nicht um einen Gutachter kümmern. Streiten sich Mieter und Vermieter, ob Schimmelpilz vorliegt und wer verantwortlich ist, gelten, so Ropertz, folgende Beweisregeln: Der Mieter muss beweisen, dass der Mangel vorliegt, das heißt, dass die Wohnung feucht ist, dass Schimmelpilz vorhanden ist. Dies ist in der Praxis aber meistens nicht zu übersehen - für diese Frage müssen Sie keinen Sachverständigen einschalten. Hier reicht es aus, wenn Fotos gemacht werden und Zeugen, wie zum Beispiel Nachbarn, bestätigen, dass derartige Mängel und Schäden aufgetreten sind. Will sich der Vermieter gegen den Reparaturanspruch beziehungsweise die Mietminderung des Mieters wehren, muss er beweisen, dass keine Baumängel vorliegen, sondern unzureichendes Lüften Ursache für Feuchtigkeit und Schimmelpilz ist. Nur, wenn ihm dieser Beweis gelingt, ist der Mieter wieder am Zug. Nun muss sich der Mieter entlasten, indem er beweist, dass er die Feuchtigkeitsschäden nicht zu vertreten hat. Er muss darlegen, wie er geheizt und gelüftet hat. Messungen mit Temperatur- und Feuchtezählern können hier weiterhelfen. Unabhängig hiervon muss natürlich auch berücksichtigt werden, in welchem Zustand die anderen Wohnungen im Haus sind. Treten hier ebenfalls Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz auf? Und in welchem Zustand befand sich die Wohnung beim Vormieter?
Temperatur- und Feuchtezähler Viele Mietervereine setzen Temperatur- und Feuchtezähler ein. Hierüber können Aussagen getroffen werden hinsichtlich Wand- und Raumtemperatur, Luftfeuchtigkeit usw. Aus den so gewonnenen Ergebnissen lassen sich Rückschlüsse ableiten, ob der Mangel auf Kondenswasserbildung beruht oder nicht. Nur wenn echte bauphysikalische und tatsächlich fachspezifische Fragen offenbleiben, ist es ratsam, einen Gutachter einzuschalten. Hier muss entschieden werden, ob dann nicht auch sofort ein sogenanntes gerichtliches Beweissicherungsverfahren eingeleitet werden sollte. Vorteil ist hier, dass das im Zuge des Beweissicherungsverfahrens erstellte Gutachten eines neutralen und unabhängigen Sachverständigen auch vor Gericht unmittelbar verwertet werden kann. Anwalt einschalten Spätestens zu diesem Zeitpunkt der Auseinandersetzung sollten Sie unbedingt konkrete Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Wenn Sie eine Rechtschutzversicherung haben, die ebenfalls das Mietrecht einschließt, können Sie sich an einen Mietrechtler wenden. Auch hier helfen Ihnen die örtlichen Mietervereine weiter. Sollten Sie keine Rechtschutzversicherung haben, dann können Sie sich trotzdem an den Mieterverein vor Ort wenden. Der Gutachterbesuch Kommt es zu einem Gutachten, müssen sich Vermieter und Mieter auf Besuch und viele Fragen einstellen. Erster Schritt ist eine Bestandsaufnahme: "Dazu ist eine Begehung der Räume nötig. Es werden Fotos geschossen, Bewohner und Vermieter befragt, Feuchtigkeiten und Temperaturen gemessen. Zusätzlich können Proben entnommen oder Messgeräte aufgestellt werden. Hilfreich für die Bestandsaufnahme sind Bauausführungs- oder Sanierungsplanungen, damit wir wissen, welche Materialien verbaut wurden", erklärt der Frankfurter Bausachverständige Hans Drexler. Auch die Lage der Wohnung, die Baudichte im Umfeld und mögliche Schimmelpilzquellen in der Umgebung wie etwa Kompostwerke oder landwirtschaftliche Betriebe werden protokolliert. In seltenen Fällen muss eine Bauteileöffnung vorgenommen werden. Da diese aber eine weitere Schädigung des Bauwerks mit sich bringt, versucht man, diese zu umgehen. Die Vermieter werden nach den eingesetzten Baumaterialien befragt, nach eventuell erfolgten Sanierungsarbeiten und nach dem Baujahr des Hauses. Mieter müssen Fragen zu ihren Heizund Lüftungsgewohnheiten beantworten. Nach der Bestandsaufnahme erfolgt die Datenauswertung und schließlich die Schadensanalyse. Schimmel vor Gericht Ein Streit um Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz endet letztlich dann vor Gericht, wenn der Vermieter eine Mietminderung nicht akzeptiert beziehungsweise nicht bereit ist, die Schäden zu beseitigen. Hat der Mieter zu Unrecht die Miete gekürzt, kann der Vermieter die volle Miete einklagen. Weigert sich der Vermieter zu Recht, die Schäden zu beseitigen, hat der Mieter mit seiner Klage auf Sanierung der Wohnung keine Chance. Meistens geht es bei diesen Streitigkeiten um die Frage, ob der Mieter am Mangel selber schuld war (hat er zu wenig geheizt und gelüftet oder nicht). Letztlich hängt die Entscheidung
des Gerichtes von der "Gretchenfrage" ab, ob ein Baumangel oder falsches Nutzerverhalten schuld sind. Wichtig ist hier eine vernünftige vorgerichtliche Beratung, das heißt, eine Abklärung des konkreten Heiz- und Lüftungsverhaltens des Mieters. In den meisten Fällen, in denen Mietervereine eingeschaltet werden, gelingt es, die Streitigkeiten ohne gerichtliches Verfahren zu lösen. Die Erfolgsquote für derartige außergerichtliche Streitigkeiten liegt bei Mietervereinen bei über 95 Prozent. Ist eine gerichtliche Auseinandersetzung unausweichlich, stellt der Mieterverein auf Wunsch einen Rechtsanwalt. Die Gerichtskosten, eventuell die Kosten eines Sachverständigengutachtens und die Anwaltskosten muss derjenige zahlen, der den Gerichtsprozess verliert. Bei den meisten Mietervereinen ist im Mitgliedsbeitrag eine Mietrechtschutzversicherung enthalten, so dass auch dieses Risiko abgedeckt ist. Eigene Beseitigung "Bis maximal einen halben Quadratmeter große Flecken oder verschimmelte Silikonfugen kann man selbst entfernen", rät Dr. Heinz-Jörn Moriske vom Umweltbundesamt. Von chemischen Präparaten, wie man sie im Baumarkt kaufen kann, hält er wenig. "Man kann den Schimmel mit 70-prozentigem Ethylalkohol bei trockenen Flächen und 80-prozentigem Ethanol bei feuchten Flächen behandeln. Dazu muss der Hausschimmel zunächst entfernt werden und dann kann man mit diesen Mitteln nachwischen", so Moriske. Diese Hausmittel gibt es für wenige Euro auch in der Apotheke. Dabei sollte man nur kleine Mengen auftragen und den Raum gut lüften. Das mache aber nur Sinn, wenn auch die Ursache des Hausschimmels bekannt ist. Verfügt das Haus etwa über keine ausreichende Dämmung, wird der Hausschimmel wieder auftreten, genauso, wenn der Schimmel nicht vollständig entfernt wird. Deswegen lohnt sich auch der Blick unter die befallene Tapete. Ist der Schimmel dort schon in den Putz eingedrungen, muss auch der abgetragen werden. "Polstermöbel und Matratzen sind am schwersten zu reinigen. Hier empfiehlt sich oft eher die Entsorgung", so Moriske. Grundsätzlich kommt es auf den Untergrund an, der gesäubert werden muss: Um so rauer die Oberfläche, je mehr Wasser sie aufnehmen kann (Raufaser, Textilien), desto schwerer fällt die gründliche Reinigung. Verschimmelte Silikonfugen sollten komplett ausgetauscht werden. Bei Gipswandteilen und Spanplatten muss entsprechend der Schwere des Befalls reagiert werden. Holzbauteile sollten nur gereinigt werden, wenn der Schimmel noch nicht in das Holz eingedrungen ist. Vor dem Gebrauch von Staubsaugern zur Schimmelbeseitigung warnt Experte Moriske: "Absaugen mit einem handelsüblichen Staubsauger bringt wenig. Hier wird der Schimmelpilz nur aufgewirbelt und im Raum verbreitet. Nur ein Staubsauger mit Feinstaubfilter kann Schimmelpilzsporen auffangen". Oft wissen Baumarktangestellte, wo man diese Geräte mieten kann. Wichtig: Das Umweltbundesamt rät bei Sanierungen in Eigenregie dazu, dass Allergiker oder Vorgeschädigte mit chronischen Erkrankungen der Atemwege sowie Menschen mit geschwächtem Immunsystem keinen Schimmelpilz entfernen sollten, da für sie ein gesundheitliches Risiko nicht ausgeschlossen werden kann. Auf Schutz achten Schimmelpilze nicht mit bloßen Händen berühren - Schutzhandschuhe tragen. Schimmelpilze nicht einatmen - Mundschutz tragen. Schimmelpilzsporen nicht in die Augen gelangen lassen - Staub-Schutzbrille tragen. Nach Beendigung der Sanierung duschen und Kleidung waschen.
Umfangreiche Sanierungsarbeiten sollten von gewerblichen Firmen durchgeführt werden! Professionelle Beseitigung Großflächiger und/oder tiefer Schimmelbefall muss von Experten entfernt werden. Der Umfang der Sanierungsarbeiten wird vom Ausmaß des Schimmelbefalls abhängen (Ausbreitung, Tiefe, Art des Pilzes). Geeignete Betriebe erfahren Sie über die Industrie- und Handelskammern vor Ort. Im Internet können Sie auf der Verbandsseite die zuständige Kammer recherchieren (www.ihk.de). Helfen können auch Verbraucherzentralen (www.vzbv.de), Gesundheitsämter und Mietervereine (www.mieterbund.de). Richtig lüften Hält man sich vor Augen, dass ein Dreipersonenhaushalt beim Duschen, Waschen, Wäschetrocknen, Kochen sowie durch Pflanzen, Aquarien und andere feuchte Quellen täglich etwa sechs bis 14 Kilogramm Wasser freisetzt, wird klar, dass diese Feuchtigkeit auch wieder aus dem Innenraum abtransportiert werden muss. Das A und O ist das richtige Lüften, denn dadurch lässt sich die Feuchtigkeit in Wohnräumen erheblich verringern. Auch und besonders in der kalten Winterzeit von Dezember bis Februar sollte kurz, aber kräftig gelüftet werden, zumal im Winter durch das Lüften mit kalter Außenluft mehr Feuchtigkeit aus Räumen entfernt werden kann als im Sommer. Mindestens zweimal täglich Fenster und Türen aufreißen und eine klassische Durchlüftung herstellen und das für maximal vier bis fünf Minuten im Winter. Durch den großen Temperaturunterschied von draußen und drinnen wird die Luft innerhalb kürzester Zeit komplett ausgetauscht. Auch bei Nebel und Nieselregen sollte man querlüften. Denn die Luft, die um null Grad Celsius 100-prozentige Luftfeuchtigkeit aufweist, wird dann bei Verschließen der Fenster durch die noch warme Wohnung sehr schnell wieder aufgeheizt. Dabei sinkt die relative Luftfeuchtigkeit innerhalb weniger Minuten auf 20 Prozent. Damit verhindert man nicht nur Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden, sondern spart obendrein Heizkosten. Falsch gelüftet? (Quelle: www.fotolia.de) In den Räumen, in denen keine Fensterlüftung möglich ist, wie zum Beispiel in Bädern ohne Tageslicht, sollte nach dem Duschen konsequent das Wasser von den Wänden und vom Boden entfernt werden. Auch nasse Handtücher enthalten sehr viel Feuchtigkeit. Bei Räumen, die wenig beheizt werden, sollten Sie nicht die Türen offenstehen lassen. Denn die Warmluft anderer Zimmer kann hier an den kalten Fenstern und Wänden zu Tauwasserbildung führen und damit beste Voraussetzungen schaffen für Schimmelwuchs. Sinnvoller ist es hier, morgens und abends kräftig durchzulüften, um den Wasserdampf, der nachts beispielsweise im Schlafzimmer abgegeben wird, aus den Räumen zu bannen. Sollten Sie wegen Abwesenheit keine Fensterlüftung vornehmen können, dann ist das kein Grund zur Panik, da kaum Feuchtigkeit entstehen kann, wenn sich niemand in den Räumen befindet. Dauerlüften, das heißt, die Fenster auf Kipp stellen außerhalb des Sommers, ist nicht nur energetisch falsch, sondern sinnlos, da ein vollständiger Luftwechsel nicht stattfindet. Fensterund Mauerbereiche kühlen aus. Hier setzt sich Feuchtigkeit fest. Führen Sie Wasserdampf, der zum Beispiel beim Kochen entsteht, direkt ab. Hilfreich ist hier eine Dunstabzugshaube mit Außenanschluss. Hauben mit Umluftführung sind für den
Abtransport der Feuchtigkeit nicht geeignet. Auch hier hilft nur lüften. Halten Sie außerdem die Türen während des Kochens oder Badens in Küche und Bad geschlossen, damit sich die Feuchtigkeit nicht in der gesamten Wohnung verteilt. Stellen Sie Ihre Möbel besonders in schlecht gedämmten Altbauten nicht direkt an Außenwände. Halten Sie einen Abstand, damit auch hier Luft zirkulieren kann. Damit verhindern Sie Schimmel an Wänden, den Sie in den meisten Fällen erst viel zu spät entdecken und der Ihre Möbel angreift. Neuralgische Punkte prüfen Da es besonders bei Neubauten immer wieder zu Schwierigkeiten kommt, sei nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, dass neu errichtete Wohnräume einen hohen Lüftungsbedarf haben. Besonders im Winter ist es Mietern nicht zuzumuten, unentwegt zu lüften, hier könnten mechanische Be- und Entlüftungsanlagen zum richtigen Raumklima beitragen. Lässt sich die Feuchtigkeit im Wohnraum auf diesem Weg nicht regulieren, dann liegt die Vermutung nahe, dass Schäden am Bauwerk zu hohe Feuchtigkeit im Innenraum verursachen. Überprüfen Sie in diesem Fall die neuralgischen Punkte am Haus. Sind die Schäden nicht leicht ersichtlich, können Sie sich auch hier fachlichen Rat einholen und beispielsweise mit einem Architekten, einem Bausachverständigen oder einem Handwerker das Haus begutachten. Doch Vorsicht vor übereilten Sanierungsaktionen, wie dem Austausch der Fenster in einem ansonsten alten Gebäude, oder dampfdichten Anstrichen in feuchten Kellern, denn damit bekommen Sie die Feuchtigkeit nicht in den Griff und verursachen trotz des kostenintensiven Eingreifens weitere Schimmelherde. Vor baulichen Veränderungen sollten Sie sich an Fachleute wenden, die Sie bei den Sanierungsarbeiten beraten können und ihnen helfen, die Feuchtigkeit dauerhaft aus dem Haus zu bannen. Unabhängige Baugutachter Anschriften und Adressen unabhängiger Gutachter erhält man zum Beispiel bei Gesundheitsoder Ordnungsämtern, bei der Industrie- und Handelskammer, bei den Verbraucherzentralen oder bei den örtlichen Mietervereinen. Vor Gericht anfechtbar, aber vergleichsweise günstig und gut geeignet für eine Einschätzung der Sachlage, sind die Baubiologen des Berufsverbands Deutscher Baubiologen e.v.. Die Kosten für die Gutachter sind sehr unterschiedlich und müssen bei den jeweiligen Sachverständigen erfragt werden. Weitere Informationen erhalten Sie in den Sprechstunden des Mieterschutzbundes Eichwalde / Zeuthen und Umgebung e.v. und in der Geschäftsstelle Schönerlinderstr. 15 in 12557 Berlin - Wir erwarten Ihre Fragen!