A n s c h r i f t Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) Holzhofstraße 4 55116 Mainz Telefon 06131 6172-1991 Telefax 06131 6172-1642 wohnraum@isb.rlp.de www.isb.rlp.de www.isb.rlp.de WEB 1/13 11/19.000 Stand: April 2013 Herausgeber: Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB)
2012 2013 I S B - Da r l e h e n W o h n e i g e n t u m u n d M o d e r n I S I e r u n g Neubau Ankauf Ersatzneubau nach Abriss Ausbau Umbau Umwandlung Erweiterung Barrierefreie Maßnahmen Alternative und regenerative Energien Energiesparende Maßnahmen Gebrauchswerterhöhung Wohnwertverbesserung
V o r w o r t Sehr geehrte Damen und Herren, die eigenen vier Wände sind für viele Bürgerinnen und Bürger in Rheinland-Pfalz ein wichtiges Lebensziel. Besonders Familien mit Kindern bietet das Eigenheim Sicherheit und mehr Freiheit. Zunehmend wird die eigene Immobilie auch als Bestandteil der privaten Altersvorsorge und als sichere Kapitalanlage gesehen. Mit dem ISB-Darlehen Wohneigentum bietet die ISB Haushalten, deren Einkommen eine bestimmte Höhe einhält, eine günstige Ergänzung zur Finanzierung der Kreditinstitute. Durch das nachrangig gesicherte ISB-Darlehen zu erstrangigen Konditionen kann die Belastung des Haushaltsbudgets begrenzt werden gerade für junge Familien ein wichtiger Aspekt. Zinsfestschreibungszeiträume von bis zu 20 Jahren bieten darüber hinaus langfristige Zinssicherheit. Ein Angebot zu den gleichen Bedingungen steht Eigentümern von selbst genutztem Wohnraum für bauliche Modernisierungsmaßnahmen zur Verfügung. Ob es um den altersgerechten Umbau, die energetische Aufrüstung des Eigenheims oder um sonstige Modernisierungsmaßnahmen geht mit dem ISB-Darlehen Modernisierung steht ein attraktives Förderangebot zur nachhaltigen Wertverbesserung der eigenen Immobilie bereit. Diese Broschüre gibt einen ersten Überblick über die Fördermöglichkeiten. Weitere Informationen erhalten Sie bei den Stadt- und Kreisverwaltungen oder direkt bei uns. Mit freundlichen Grüßen Ulrich Dexheimer Jakob Schmid Dr. Ulrich Link Sprecher des Vorstandes Mitglied des Vorstandes Mitglied des Vorstandes 3
i n h a l t Inhalt 1. ISB-Darlehen Wohneigentum 6 1.1 Förderzweck 6 1.2 Was wird gefördert? 6 1.3 Wer ist antragsberechtigt? 7 1.4 Darlehenshöhe 7 1.5 Beispiele 8 1.6 Darlehenskonditionen 9 1.7 Besicherung 10 1.8 Voraussetzungen zur Beantragung 10 1.9 Antrag 10 1.10 Auszahlung des Darlehens 12 1.11 Zweckbestimmung 12 2. ISB-Darlehen Modernisierung 13 2.1 Förderzweck 13 2.2 Was wird gefördert? 13 2.2.1 Barrierefreie Maßnahmen 13 2.2.2 Energiesparende Maßnahmen 14 2.2.3 Nutzung alternativer und regenerativer Energien 15 2.2.4 Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts 15 2.2.5 Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse 16 2.2.6 Instandsetzungs- und Wohnumfeldmaßnahmen 16 2.2.7 Beratungs- und Planungskosten 16 2.3 Wer ist antragsberechtigt? 17 2.4 Darlehenshöhe 17 2.5 Darlehenskonditionen 18 2.6 Besicherung 18 2.7 Voraussetzungen zur Beantragung 19 2.8 Antrag 19 4
i n h a l t 2.9 Auszahlung des Darlehens 21 2.10 Zweckbestimmung 21 2.11 Mehrfachförderung 21 3. Auskunfts- und Beratungsstellen 23 4. Anhang 24 Anhang 1: Einkommensgrenzen 24 Anhang 2: Berechnung des maßgeblichen Einkommens 26 Anhang 3: Glossar 28 5. Impressum 32 5
I S B - D a r l e h e n W o h n e i g e n t u m 1. ISB-Darlehen Wohneigentum 1.1 Förderzweck Die Investitions- und Strukturbank (ISB) unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum mit dem ISB-Darlehen Wohneigentum. Die Bildung von Wohneigentum wird in einer Vielzahl von Fällen nur dann realisierbar sein, wenn die Belastungen (Zins- und Tilgungsleistungen) aus dem verfügbaren Haushaltseinkommen erbracht werden können. Die ISB unterstützt hierbei Haushalte, die bestimmte Einkommensgrenzen einhalten, mit dem ISB- Darlehen, das die Finanzierung der Hausbank optimal ergänzt. Das Darlehen wird nachrangig gesichert und zu Erstrangkonditionen mit einer Zinsfestschreibung bis zu 20 Jahren gewährt. Einen Überblick, mit welchen Jahresbruttoeinkommen im Regelfall die maßgebliche Einkommensgrenze eingehalten wird, gibt die Übersicht in Anhang 1. Auf die Gewährung des Darlehens besteht kein Rechtsanspruch, auch wenn alle Voraus setzungen erfüllt sind. 1.2 Was wird gefördert? Gefördert wird der Neubau, der Ersatzneubau nach Abriss oder der Ankauf einer abgeschlossenen Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder einer Eigentumswohnung, die zur Selbstnutzung durch den Antragsteller und seinen Haushalt bestimmt ist. Unter den gleichen Voraussetzungen werden der Ausbau, der Umbau, die Umwandlung, die Erweiterung und der Ankauf der bereits bewohnten Mietwohnung gefördert. Die förderfähige Wohnfläche (siehe Glossar) für Haushalte mit bis zu vier Personen beträgt 130 m² (Wohnflächenobergrenze). In Ankaufsfällen und bei Ersatz- 6
I S B - D a r l e h e n W o h n e i g e n t u m neubau nach Abriss ist eine Überschreitung der Wohnflächenobergrenze um 20 % möglich. 1.3 Wer ist antragsberechtigt? Einzelpersonen, Eheleute, alleinerziehende Elternteile, Partner von eingetragenen Lebenspartnerschaften sowie von auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaften, wenn das Einkommen der Antragsteller und ihrer Haushaltsangehörigen die Einkommensgrenze des 9 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) um nicht mehr als 60 % übersteigt (siehe Anhang 1). 1.4 Darlehenshöhe Das ISB-Darlehen Wohneigentum setzt sich zusammen aus einem Grunddarlehen und ggf. weiteren Zusatzdarlehen. Das Grunddarlehen beträgt bis zu 30 % der Gesamtkosten (siehe Glossar). Neben dem Grunddarlehen können Zusatzdarlehen in Höhe von jeweils 5 % der Gesamtkosten gewährt werden bei Ersatzneubauten bei Haushalten, deren Einkommen die Einkommensgrenze des 9 WoFG um nicht mehr als 10 % überschreitet (siehe Anhang 1) je Kind je haushaltsangehörige Person mit Schwerbehinderung oder Pflegestufe I bis III Die Summe aus Grund- und Zusatzdarlehen ist grundsätzlich begrenzt auf 100.000 Euro, in der Stadt Mainz auf 120.000 Euro. Sie wird kaufmännisch auf volle Tausend Euro gerundet. 7
I S B - D a r l e h e n W o h n e i g e n t u m 1.5 Beispiele Beispiel 1: Neubau/Ankauf Haushaltsgröße: Zweipersonenhaushalt (zwei Erwachsene) Jahresbruttoeinkommen: 42.143 Euro Gesamtkosten: 222.000 Euro ISB-Darlehen Wohneigentum Euro Grunddarlehen (30 %) 66.600 Summe 66.600 Beispiel 2: Ersatzneubau nach Abriss Haushaltsgröße: Vierpersonenhaushalt (zwei Erwachsene, zwei Kinder) Jahresbruttoeinkommen: 63.171 Euro Gesamtkosten: 222.000 Euro ISB-Darlehen Wohneigentum Euro Grunddarlehen (30 %) 66.000 Zusatzdarlehen für zwei Kinder (je 5 %) 22.200 Zusatzdarlehen für Ersatzneubau (5 %) 11.100 Summe 99.900 8
I S B - D a r l e h e n W o h n e i g e n t u m Beispiel 3: Neubau/Ankauf Haushaltsgröße: Dreipersonenhaushalt (zwei Erwachsene, ein Kind zu 100 % schwerbehindert) Jahresbruttoeinkommen: 59.085 Euro Gesamtkosten: 222.000 Euro ISB-Darlehen Wohneigentum Euro Grunddarlehen (30 %) 66.600 Zusatzdarlehen für ein Kind (5 %) 11.100 Zusatzdarlehen für Person mit Schwerbehinderung (5 %) 11.100 Summe 88.800 1.6 Darlehenskonditionen Die aktuell geltenden Zinssätze sind nachzulesen auf der Internetseite der ISB unter www.isb.rlp.de, Aktuelle Konditionen. Die ISB legt den Zinssatz für das Darlehen am Tag des Antrageingangs bei der ISB fest. Dieser Zinssatz ist für die ISB bindend, wenn innerhalb von vier Wochen nach Antragseingang alle für die Zusage erforderlichen Unterlagen vorliegen. Als Zinsfestschreibung ist eine Laufzeit zwischen 10, 15 oder 20 Jahren wählbar. Das Darlehen ist vertraglich mit mindestens 1,5 % p.a. zzgl. ersparter Zinsen zu tilgen. Die Tilgung kann bis auf 2,5 % p.a. erhöht werden. Sondertilgungen sind bis zu 10 % des Darlehens p.a. möglich. Für die Bearbeitung des Förderantrags ist ein einmaliges Bearbeitungsentgelt von 1 % des beantragten Darlehensbetrages zu entrichten. Das Entgelt wird in der Regel bei Auszahlung der ersten Darlehensrate einbehalten. 9
I S B - D a r l e h e n W o h n e i g e n t u m In den ersten fünf Monaten nach Datum der Förderzusage (bei Neubau elf Monate) fällt keine Bereitstellungsprovision an. Danach beträgt sie 0,25 % pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Betrag. Wird das ISB-Darlehen Modernisierung neben dem ISB-Darlehen Wohneigentum zugesagt, beträgt die Darlehensobergrenze für beide Darlehen zusammen 100.000 Euro, für Objekte in der Stadt Mainz 120.000 Euro. 1.7 Besicherung Das Darlehen ist durch ein in der Regel nachrangiges Grundpfandrecht am Finanzierungsobjekt zu sichern. Die ISB kann eine andere Besicherung vereinbaren. 1.8 Voraussetzungen zur Beantragung Die Einkommensgrenze nach 9 WoFG plus 60 % wird nicht überschritten. 10 % der Gesamtkosten werden als Eigenkapital nachgewiesen. Das Bauvorhaben ist noch nicht begonnen oder bereits abgeschlossen. Der Kaufvertragsabschluss bei Ankauf einer Wohnimmobilie liegt nicht länger als zwei Monate zurück. Die Wohnflächenobergrenze ist eingehalten. 1.9 Antrag Zur Beantragung des ISB-Darlehens reichen Sie Ihren Antrag bei der zuständigen Stadt- oder Kreisverwaltung, in deren Gebiet der zu fördernde Wohnraum liegt, ein. Das Antragsformular ist abrufbar auf der Internetseite der ISB unter www.isb.rlp.de, Wohnraum, oder erhältlich bei den Stadt- und Kreisverwaltungen. Bei Einhaltung der Fördervoraussetzungen erteilt die Verwaltung eine För- 10
I S B - D a r l e h e n W o h n e i g e n t u m derbestätigung (siehe Glossar). Eine Kopie dieser wird gemeinsam mit Ihrem Antrag und den notwendigen Unterlagen an die ISB zur abschließenden Darlehensbearbeitung weitergeleitet. Folgende Unterlagen sind neben dem Antrag der Verwaltung vorzulegen: Einkommenserklärung nach Vordruck Anlage I des Antrags und den darin geforderten Nachweisen Versicherungsnachweise, wenn keine Kranken-/Pflege- bzw. Rentenversicherungspflicht besteht Wohnflächenberechnungen bei Neuschaffung von Wohnraum; Nachweis der Wohnfläche (z.b. Exposé) bei Ankauf von vorhandenem Wohnraum Haushaltsbescheinigung der Meldebehörde bzw. Meldebescheinigung Gegebenenfalls ein Attest über eine bestehende Schwangerschaft Gegebenenfalls ein Nachweis über eine Schwerbehinderung oder Pflegestufe I bis III Zur Darlehensentscheidung benötigt die ISB folgende ergänzende Unterlagen: Vermögenserklärung sowie Finanzierungsplan nach Vordruck, Anlagen II und III des Antrags und den darin geforderten Nachweisen Amtlicher Lageplan Schufa-Auskunft Gegebenenfalls Erbbaurechtsvertrag Gegebenenfalls Kaufvertrag Unbeglaubigter Grundbuchauszug (bei Neubau) Die Stadt- oder Kreisverwaltung und die ISB behalten sich vor, weitere Unterlagen anzufordern. 11
I S B - D a r l e h e n W o h n e i g e n t u m Mit dem Antragseingang bei der ISB werden die zu diesem Zeitpunkt geltenden Konditionen für vier Wochen reserviert. Bei einer positiven Entscheidung der ISB erhält der Bauherr eine Förderzusage und einen Darlehensvertrag. 1.10 Auszahlung des Darlehens Die Auszahlung des ISB-Darlehens erfolgt zu 100 %. Der Auszahlungsmodus wird im Darlehensvertrag vereinbart. 1.11 Zweckbestimmung Der Förderzeitraum entspricht der Darlehenslaufzeit. Das geförderte Objekt ist während der Laufzeit des Darlehens vom Antragsteller selbst zu nutzen. 12
I S B - D a r l e h e n M o d e r n i s i e r u n g 2. ISB-Darlehen Modernisierung 2.1 Förderzweck Mit dem ISB-Darlehen Modernisierung finanziert die ISB die Modernisierung von bestehendem, selbst genutztem Wohnraum von Haushalten, sofern die Einkommensgrenze eingehalten wird. Schwerpunkte der Finanzierung durch das ISB-Darlehen Modernisierung sind bauliche Maßnahmen für barrierefreies Wohnen und energetische Modernisierungsmaßnahmen im selbst genutzten Wohnraum. Auf die Gewährung des Darlehens besteht kein Rechtsanspruch, auch wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. 2.2 Was wird gefördert? Eine Modernisierung liegt vor, wenn durch bauliche Maßnahmen barrierefreies Wohnen ermöglicht wird, die Einsparung von Energie oder Wasser erreicht wird, der Gebrauchswert einer Wohnung nachhaltig erhöht wird und/oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, die Beheizung und Wassererwärmung durch die Nutzung alternativer oder regenerativer Energien ermöglicht wird. 2.2.1 Barrierefreie Maßnahmen Finanziert werden bauliche Maßnahmen, die ein barrierefreies Wohnen ermöglichen, wie zum Beispiel der Einbau einer Rampe, breiterer Türen, eines Treppenlifts, einer bodengleichen Dusche oder sonstige Maßnahmen, die einer barrierefreien Zugänglichkeit dienen. Dabei sollen die Maßnahmen in Anlehnung an die DIN 18025 Teil 2 bzw. deren Folgevorschrift durchgeführt werden. 13
I S B - D a r l e h e n M o d e r n i s i e r u n g Die Hausautomatisierungstechnik bildet ergänzend dazu einen wichtigen Baustein, um die Lebensqualität zu erhalten oder sogar zu verbessern. Finanziert werden können zum Beispiel über zentrale Systeme gesteuerte elektrische Rollläden, Schalter für die Bedienung von Lichtquellen und Steckdosen mit potenziell gefährlichen Verbrauchern (Bügeleisen, Herd, Kaffeemaschine) sowie die für die individuelle Steuerung notwendigen Tablet-PCs. Zusätzlich können Sensoren an Fenstern und Haustüren, die offene Fenster und Türen bei Verlassen der Wohnung anzeigen, Bewegungsmelder und Wasserflusssensoren, die Aufschluss über Aktivitäten der Bewohner geben, sensorgesteuerte Türen mit dem ISB-Darlehen Modernisierung finanziert werden. 2.2.2 Energiesparende Maßnahmen Dazu zählen bauliche Maßnahmen, die die Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Die maßgeblichen rechtlichen Bestimmungen der jeweils gültigen Energieeinsparverordnung sind zu beachten. Als energiesparende Maßnahmen sind beispielsweise anzusehen: Die Verbesserung der Wärmedämmung von Wänden, die das Gebäude gegen das Erdreich, die Außenluft oder nicht beheizte Bereiche abgrenzen. Es ist bauaufsichtlich zugelassenes Dämmmaterial zu verwenden. Der Ersatz vorhandener Bauteile zur Energieeinsparung, wenn dadurch der Wärmedurchgangswert oder der Energiebedarf um mindestens 20 % geringer wird, zum Beispiel Kesseltausch. Der Ersatz vorhandener Fenster durch den Einbau neuer Fenster, die den Vorgaben der jeweils gültigen Energieeinsparverordnung entsprechen. 14
I S B - D a r l e h e n M o d e r n i s i e r u n g Die Verbesserung von Heizungsanlagen, insbesondere die Anpassung der Wasservolumenströme und Heizkörperflächen. Das gilt auch, wenn die bisherige Anlage wegen strengerer Umweltauflagen nicht weiter betrieben werden darf. 2.2.3 Nutzung alternativer und regenerativer Energien Bauliche Maßnahmen zur Nutzung alternativer oder regenerativer Energien zur Beheizung und/oder Wassererwärmung können durch das ISB-Darlehen finanziert werden. Darunter fallen zum Beispiel Solaranlagen für die Erwärmung von Wasser und/oder Unterstützung der Beheizung; keine Fotovoltaikanlagen zur Stromerzeugung. solare Wandsysteme. Wärmetauscher und Wärmepumpen zur Wärmegewinnung aus der Umgebungsluft, aus Abluft, aus Oberflächen- oder aus Grundwasser. Die erforderliche wasserrechtliche Genehmigung ist Voraussetzung für eine Finanzierung. Anlagen zur Nutzung der Energie aus Biomasse (Holzpellets, Holzhackschnitzel, einschließlich Klär- und Deponiegas, usw.). die Umstellung bestehender Zentralheizungsanlagen auf Fernwärme, insbesondere wenn sie aus Kraft-Wärme-Kopplung gewonnen wird. 2.2.4 Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts Der Gebrauchswert einer bestehenden Wohnung kann nachhaltig erhöht werden durch bauliche Maßnahmen, zum Beispiel zur Verbesserung der Beheizung durch den erstmaligen Einbau einer Zentralheizungsanlage der Belichtung und der Belüftung der Energieversorgung, der Wasserversorgung (hierzu zählen auch die Kosten für den Einbau von Wasserzählern, um den Wasserverbrauch in der einzelnen Wohnung messen zu können) und der Entwässerung (erstmaliger Einbau) der Funktionsabläufe in Wohnungen der sanitären Einrichtungen (erstmaliger Einbau) des Schallschutzes des Zuschnitts der Wohnung 15
I S B - D a r l e h e n M o d e r n i s i e r u n g Weitere bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, sind der Einbau eines Aufzugs, der Anbau an ein bestehendes Gebäude, wenn er zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen oder zum Einbau des Aufzugs zum Beispiel für Menschen mit Behinderung erforderlich wird, die Verstärkung von Leitungen zur Versorgung mit Wasser und Strom oder zur Entsorgung von Abwasser. 2.2.5 Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse Bauliche Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, sind zum Beispiel Beleuchtung von Wegen Hofbefestigungen Bau von Müllboxen Türschließanlagen für die Haustür Einbau einer einbruchhemmenden Haustür Anbringung von Rauchmeldern 2.2.6 Instandsetzungs- und Wohnumfeldmaßnahmen Instandsetzungs- und Wohnumfeldmaßnahmen werden ausschließlich neben baulichen Maßnahmen zur Modernisierung finanziert. Als Instandsetzungsmaßnahmen gelten zum Beispiel das Streichen oder das Tapezieren von Wänden und Decken (auch sogenannte Schönheitsreparaturen) oder die Instandsetzung von vorhandenen technischen Einrichtungen. 2.2.7 Beratungs- und Planungskosten Kosten für vorbereitende Arbeiten wie Beratungs- und Planungskosten der Antragsteller, die Grundlage für die spätere Antragstellung und auch für die baulichen Maßnahmen sind (Architekten- und Ingenieurhonorare, Kosten für notwendige Bauanträge, Honorare für Sachverständige für die Energieberatung usw.), werden bei den jeweiligen Kosten berücksichtigt. Auch werden Kosten mitgerechnet, die für die Abnahme einer baulichen Anlage (zum Beispiel Gebühren des Schornsteinfegers für die Überprüfung des erstmaligen oder neuen Ein- 16
I S B - D a r l e h e n M o d e r n i s i e r u n g baus einer Heizung oder wegen der Errichtung eines Schornsteins usw.) erforderlich werden. 2.3 Wer ist antragsberechtigt? Eigentümer und dinglich Nutzungsberechtigte (Nießbrauchnehmer oder Wohnrechtsinhaber) selbst genutzter Wohnungen, wenn das Einkommen des Antragstellers und seiner Haushaltsangehörigen die Einkommensgrenze des 9 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) um nicht mehr als 60 % übersteigt (siehe Anhang 1). 2.4 Darlehenshöhe Für einen Haushalt mit bis zu vier Personen kann das ISB-Darlehen Modernisierung in Höhe von maximal 60.000 Euro gewährt werden. Für jedes weitere Haushaltsmitglied kann das Darlehen um 5.000 Euro erhöht werden. Das Darlehen ist jedoch begrenzt auf die Höhe der voraussichtlichen Investitionskosten und wird kaufmännisch auf volle Tausend Euro gerundet. Die Investitionskosten sind durch einen fachkundig erstellten Kostenvoranschlag zu belegen. Eigenleistungen sind möglich. B e i s p i e l Hauseigentümer E bewohnt mit seiner Frau und zwei Kindern ein Einfamilienhaus. Sie möchten nach den fachkundig erstellten Kostenvoranschlägen für den Einbau einer Solaranlage und die Aufbringung einer Wärmedämmung sowie für einige Instandsetzungsmaßnahmen insgesamt 70.000 Euro investieren. Das ISB-Darlehen Modernisierung kann in Höhe von 60.000 Euro gewährt werden. 17
I S B - D a r l e h e n M o d e r n i s i e r u n g 2.5 Darlehenskonditionen Die aktuell geltenden Zinssätze sind nachzulesen auf der Internetseite der ISB unter www.isb.rlp.de, Aktuelle Konditionen. Die ISB legt den Zinssatz für das Darlehen am Tag des Antragseingangs bei der ISB fest. Dieser Zinssatz ist für die ISB bindend, wenn innerhalb von vier Wochen nach Antragseingang alle für die Zusage erforderlichen Unterlagen vorliegen. Als Zinsfestschreibung ist eine Laufzeit zwischen 10, 15 oder 20 Jahren wählbar. Das Darlehen ist vertraglich mit mindestens 1,5 % p.a. zzgl. ersparter Zinsen zu tilgen. Die Tilgung kann bis auf 2,5 % p.a. erhöht werden. Sondertilgungen sind bis zu 10 % des Darlehens p.a. möglich. Für die Bearbeitung des Förderantrags ist ein einmaliges Bearbeitungsentgelt von 1 % des beantragten Darlehensbetrages zu entrichten. Das Entgelt wird in der Regel bei Auszahlung der ersten Darlehensrate einbehalten. In den ersten fünf Monaten nach Datum der Förderzusage fällt keine Bereitstellungsprovision an. Danach beträgt sie 0,25 % pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Betrag. Wird das ISB-Darlehen Modernisierung neben dem ISB-Darlehen Wohneigentum zugesagt, beträgt die Darlehensobergrenze für beide Darlehen zusammen 100.000 Euro, für Objekte in der Stadt Mainz 120.000 Euro. 2.6 Besicherung Das Darlehen ist durch ein in der Regel nachrangiges Grundpfandrecht am Finanzierungsobjekt zu sichern. Die ISB kann eine andere Besicherung vereinbaren. 18
I S B - D a r l e h e n M o d e r n i s i e r u n g 2.7 Voraussetzungen zur Beantragung Bestehender Wohnraum wird nur dann gefördert, wenn er für eine dauernde und angemessene Wohnraumversorgung bestimmt und geeignet ist. Dazu gehören nicht Zweitwohnungen, Wochenendhäuser, Ferienwohnungen, Behelfsbauten, Baracken, Schlichtwohnungen und Beherbergungsbetriebe. Zur Modernisierung zählen nicht: der Ausbau von Dachgeschossen oder anderen Flächen, die hierzu vorbereitet sind, die Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten, der Umbau von Wohnraum zur Anpassung an die heutigen Wohngewohnheiten, die Erweiterung eines bestehenden Gebäudes durch Aufstockung oder Anbau. Für derartige Maßnahmen kann das ISB-Darlehen Wohneigentum beantragt werden. Ansprechpartner hierfür ist die ISB oder die für das Objekt zuständige Stadt- oder Kreisverwaltung. Mit der Modernisierungsmaßnahme darf erst nach Abschluss des Darlehensvertrages begonnen werden. Die ISB kann einem vorzeitigen Vorhabensbeginn zustimmen, wenn die Maßnahme objektiv dringlich war. 2.8 Antrag Zur Beantragung des ISB-Darlehens reichen Sie Ihren Antrag bei der zuständigen Stadt- oder Kreisverwaltung, in deren Gebiet der zu fördernde Wohnraum liegt, ein. Das Antragsformular ist abrufbar auf der Internetseite der ISB unter www.isb.rlp.de, Wohnraum, oder erhältlich bei den Stadt- und Kreisverwaltungen. Bei Einhaltung der Fördervoraussetzungen erteilt die Verwaltung eine Förderbestätigung (siehe Glossar). Eine Kopie dieser wird gemeinsam mit Ihrem 19
I S B - D a r l e h e n M o d e r n i s i e r u n g Antrag und den notwendigen Unterlagen an die ISB zur abschließenden Darlehensbearbeitung weitergeleitet. Folgende Unterlagen sind neben dem Antrag der Verwaltung vorzulegen: Einkommenserklärung nach Vordruck Anlage I des Antrags und den darin geforderten Nachweisen Versicherungsnachweise, wenn keine Kranken-/Pflege- bzw. Rentenversicherungspflicht besteht Haushaltsbescheinigung der Meldebehörde bzw. Meldebescheinigung Gegebenenfalls ein Attest über eine bestehende Schwangerschaft Gegebenenfalls ein Nachweis über eine Schwerbehinderung oder Pflegestufe I bis III fachkundig erstellte Kostenvoranschläge Zur Darlehensentscheidung benötigt die ISB folgende ergänzende Unterlagen: Vermögenserklärung sowie Finanzierungsplan nach Vordruck, Anlagen II und III des Antrags und den darin geforderten Nachweisen unbeglaubigter Grundbuchauszug Schufa-Auskunft Die Stadt- oder Kreisverwaltung und die ISB behalten sich vor, weitere Unterlagen anzufordern. Mit dem Antragseingang bei der ISB werden die zu diesem Zeitpunkt geltenden Konditionen für vier Wochen reserviert. Bei einer positiven Entscheidung der ISB erhält der Bauherr eine Förderzusage und einen Darlehensvertrag. 20
I S B - D a r l e h e n M o d e r n i s i e r u n g 2.9 Auszahlung des Darlehens Die Auszahlung des ISB-Darlehens Modernisierung erfolgt zu 100 %. Der Auszahlungsmodus wird im Darlehensvertrag vereinbart. 2.10 Zweckbestimmung Der Förderzeitraum entspricht der Darlehenslaufzeit. Das geförderte Objekt ist während der Laufzeit des Darlehens vom Antragsteller selbst zu nutzen. 2.11 Mehrfachförderung Eine bereits geförderte Wohnung kann nur für eine andere Modernisierungsmaßnahme erneut mit einem ISB-Darlehen finanziert werden. 21
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A u s k u n f t s - u n d B e r a t u n g s s t e l l e n 3. Auskunfts- und Beratungsstellen Diese Broschüre kann keine vollständige Auskunft über sämtliche Finanzierungs- und Förderfragen geben. Die rechtlichen Grundlagen werden gelegentlich auch geändert. Eine umfassende Information über die jeweils geltenden Fördermöglichkeiten bei den zuständigen Stellen ist deshalb unerlässlich. 1. Die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB), Löwenhofstraße 1, 55116 Mainz, Telefon 06131 6172-1991, steht Ihnen zu allen Fragen der Wohnraumförderung zur Verfügung. Weitere Informationen sowie das Formular zur Beantragung des Darlehens finden Sie unter www.isb.rlp.de. Auskünfte über die Förderprogramme erhalten Sie auch bei den zuständigen Förderstellen der Stadt- oder Kreisverwaltungen. 2. Bei steuerlichen Fragen wenden Sie sich bitte an Ihr Finanzamt (Info-Hotline 0261 20179279) oder an Ihren Steuerberater. 3. Fragen zum Wohngeld beantworten die Stadtverwaltungen, verbandsfreien Gemeinden und Verbandsgemeinden. 4. Zu Fragen der energetischen Modernisierung und zur Energieeinsparverordnung wenden Sie sich an ausgebildete Fachleute, zum Beispiel Ingenieure, Architekten oder geprüfte Energieberater. Weitere Informationen zum Thema Energieeinsparung stellen die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) auf ihrer Internetseite www.dena.de und die Energieagentur Rheinland-Pfalz GmbH unter www.energieagentur.rlp.de zur Verfügung. 5. Bei baulichen Maßnahmen zum barrierefreien Wohnen wenden Sie sich an die Landesberatungsstelle Barrierefrei Bauen und Wohnen (www.verbraucherzentrale-rlp.de/mainzlbst). 23
a n h a n g 1 4. Anhang Anhang 1: Einkommensgrenzen Maßgeblich für die Beantragung eines ISB-Darlehens ist die Einhaltung der jeweiligen Einkommensgrenze. Dabei ist das Gesamteinkommen aller Haushaltsangehörigen zugrunde zu legen. Als Gesamteinkommen gilt die Summe aus dem Jahreseinkommen des Antragstellers und dem Jahreseinkommen der zum Haushalt gehörenden Personen. Haushaltsgröße Bis zu 10 % über der Einkommensgrenze 1,2 Einkommensgrenze Einkommensgrenze Jahresbruttoeinkommen ca. Bis zu 60 % über der Einkommensgrenze 1 Jahresbruttoeinkommen ca. 1 Person 13.200 19.857 19.200 28.429 2 Personen 2 Erwachsene 19.800 29.286 28.800 42.143 1 Erwachsener, 1 Kind 20.350 30.071 29.600 43.286 3 Personen 3 Erwachsene 24.310 35.729 35.360 51.514 2 Erwachsene, 1 Kind 24.860 36.514 36.160 52.657 1 Erwachsener, 2 Kinder 25.410 37.300 36.960 53.800 4 Personen 4 Erwachsene 28.820 42.171 41.920 60.886 3 Erwachsene, 1 Kind 29.370 42.957 42.720 62.029 2 Erwachsene, 2 Kinder 29.920 43.743 43.520 63.171 1 Erwachsener, 3 Kinder 30.470 44.529 44.320 64.314 5 Personen 5 Erwachsene 33.330 48.614 48.480 70.257 4 Erwachsene, 1 Kind 33.880 49.400 49.280 71.400 3 Erwachsene, 2 Kinder 34.430 50.186 50.080 72.543 2 Erwachsene, 3 Kinder 34.980 50.971 50.880 73.686 1 Erwachsener, 4 Kinder 35.530 51.757 51.680 74.829 für jeden weiteren Erwachsenen (kein Arbeitnehmer) 4.510 6.443 6.560 9.371 für jedes weitere Kind 5.060 7.229 7.360 10.514 1 9 Abs. 2 WoFG, alle Beträge in Euro 2 Diese Einkommensgrenze ist nur für ein mögliches Zusatzdarlehen maßgeblich. 24
a n h a n g 1 Die Tabelle soll einen Anhaltspunkt geben, mit welchem Jahresbruttoeinkommen (ca.) die Einkommensgrenze noch eingehalten wird. Zur Ermittlung der Einkommensgrenze wird in der Tabelle beispielhaft von einem Haushalt ausgegangen, bei dem ein Haushaltsangehöriger Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit erzielt. Als Werbungskosten wird daher nur ein Arbeitnehmerpauschbetrag von 1.000 Euro angesetzt. Darüber hinaus werden pauschale Abzüge von 30 % (je 10 % für Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung sowie Rentenversicherung) berücksichtigt. Weitere mögliche Frei- und Abzugsbeträge sind in den Tabellen nicht mit eingerechnet. Beamte, Rentner, Selbstständige Für diesen Personenkreis gilt die gleiche Einkommensgrenze. Bei der Einkommensermittlung werden jedoch andere Abzugsbeträge berücksichtigt. Das kann zu von den Tabellen abweichenden Jahresbruttoeinkommen führen. Bitte lassen Sie sich zur Ermittlung des anzurechnenden Einkommens von der zuständigen Stadt- oder Kreisverwaltung beraten. 25
A n h a n g 2 Anhang 2: Berechnung des maßgeblichen Einkommens Zur Ermittlung des anzurechnenden Einkommens des Antragstellers und seiner Haushaltsangehörigen (Haushalt) sind der zuständigen Stadt- oder Kreisverwaltung die Bruttoeinkommensnachweise aller Einkommensbezieher für die letzten zwölf Monate vorzulegen. Ist das Einkommen erkennbar konstant, so ist das Einkommen, das in den zwölf Monaten ab dem Monat der Antragstellung zu erwarten ist, zugrunde zu legen. Änderungen sind zu berücksichtigen, wenn sie im Zeitpunkt der Antragstellung mit Sicherheit zu erwarten sind (zum Beispiel Geburt eines Kindes). Abzusetzen sind insbesondere die nachgewiesenen Werbungskosten nach 9 Einkommensteuergesetz (EStG). Bei Arbeitnehmern wird mindestens der Arbeitnehmerpauschbetrag von 1.000 Euro gemäß 9a Satz 1 Nr. 1a EStG berücksichtigt. Ebenso können Aufwendungen für Kinderbetreuungskosten nach 10 Abs. 1 Nr. 5 i. V. m. 2 Abs. 5a EStG berücksichtigt werden. Ausgangspunkt ist in jedem Fall die Summe aller positiven Einkünfte. Bezahlte Steuern vom Einkommen (Lohn- oder Einkommensteuer), Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Krankenversicherung (eingeschlossen ist die Pflegeversicherung) und Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung werden durch einen pauschalen Abzug in Höhe von jeweils 10 % berücksichtigt. Laufende Beiträge zu Versicherungen, die hinsichtlich ihrer Zweckbestimmung den Pflichtbeiträgen entsprechen, werden in Höhe der tatsächlich geleisteten Beträge, höchstens jedoch bis zu jeweils 10 % des Einkommens abgezogen. Anstelle der vorgenannten Pflichtbeiträge können auch laufende, hinsichtlich ihrer Zweckbestimmung entsprechende Beiträge zu öffentlichen oder privaten Versicherungen oder ähnlichen Einrichtungen mit ihren tatsächlichen Beträgen, höchstens jedoch bis zu jeweils 10 % des maßgeblichen Einkommens nach 21 und 22 WoFG berücksichtigt werden. 26
A n h a n g 2 Vereinfachtes Berechnungsschema ( 20 24 WoFG) (alle Beträge in Euro) Jahresbruttoeinkommen abzüglich nachgewiesene Werbungskosten ( 9 EStG) oder mindestens Arbeitnehmerpauschbetrag von 1.000 Euro Aufwendungen für Kinderbetreuungskosten nach 10 Abs. 1 Nr. 5 i. V. m. 2 Abs. 5 a EStG können zusätzlich abgezogen werden Zwischensumme (= Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit) oder bei Gewinneinkünften der Gewinn aus dem Steuerbescheid abzüglich 10 %, wenn Steuern vom Einkommen gezahlt werden 10 %, wenn Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung gezahlt werden 10 %, wenn Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung gezahlt werden abzüglich Freibeträge ( 24 Abs. 1 WoFG) insbesondere für Menschen mit Schwerbehinderung bei einem Behinderungsgrad von 100 oder wenigstens 80, wenn häusliche Pflegebedürftigkeit gegeben ist oder Menschen mit Pflegestufe II und III 4.500 Menschen mit Schwerbehinderung bei einem Behinderungsgrad unter 80, wenn häusliche Pflegebedürftigkeit gegeben ist oder Menschen mit Pflegestufe I 2.100 junge Ehepaare (höchstens 5 Jahre verheiratet und beide unter 40 Jahre alt) 4.000 abzüglich Zahlungen wegen gesetzlicher Unterhaltsverpflichtungen ( 24 Abs. 2 WoFG) Maßgebliches Gesamteinkommen 27
A n h a n g 3 Anhang 3: Glossar Ausbau Unter Ausbau wird die Herrichtung von Dachgeschossen oder anderer Gebäudeteile zu Wohnungen verstanden, wenn der Gebäudeteil hierzu vorbereitet ist. Einkommensgrenze Die nach Haushaltsgröße gestaffelte Einkommensgrenze wird durch 9 Abs. 2 WoFG vorgegeben. Sie bildet die Zugangsvoraussetzung zu den ISB-Darlehen, das heißt, das anrechenbare Einkommen muss innerhalb der Einkommensgrenze des 9 WoFG plus 60 % liegen. Die zuständige Stadt- bzw. Kreisverwaltung stellt die Einhaltung der Einkommensgrenze im Rahmen der Ausstellung der Förderbestätigung fest. Ersatzneubau Der Neubau eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen nach Abriss eines Wohngebäudes auf demselben Grundstück gilt als Ersatzneubau. Der Abriss soll nicht länger als 18 Monate zurückliegen. Erweiterung Eine Erweiterung ist dadurch gekennzeichnet, dass ein vorhandenes Gebäude aufgestockt oder ein Anbau errichtet wird und dadurch neue Wohnfläche entsteht. Förderbestätigung Sie bestätigt die Einhaltung der Fördervoraussetzungen und ist notwendig für die Darlehensbearbeitung bei der ISB. Die Förderbestätigung hat eine Gültigkeit von drei Monaten. 28
A n h a n g 3 Gesamtkosten Bei Ankauf: Kaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten (unter anderem Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) Bei Neubau: Kosten bzw. Wert des Baugrundstücks und die Baukosten ( 5 Zweite Berechnungsverordnung) Bei Ausbau, Umbau, Umwandlung und Erweiterung: Baukosten ( 5 Zweite Berechnungsverordnung) Bei Ersatzneubau: Abrisskosten, Kosten bzw. Wert des Baugrundstücks und die Baukosten ( 5 Zweite Berechnungsverordnung) Kinder Berücksichtigt werden Kinder im Sinne des 32 Einkommensteuergesetz (EStG), die zum Haushalt des Antragstellers gehören. Hierzu zählen leibliche Kinder, Adoptivkinder sowie Pflegekinder des Antragstellers. Bei einem gemeinsamen Antrag von zusammenlebenden Personen genügt es, wenn das Kindschaftsverhältnis zu einem der beiden Antragsteller besteht. Menschen mit Schwerbehinderung Als schwerbehindert im Sinne unseres Programmangebotes werden Menschen berücksichtigt, die einen Grad der Behinderung von 100 nachweisen oder einen Grad der Behinderung von 80, wenn sie häuslich pflegebedürftig sind ( 24 Abs. 1 Nr. 1 WoFG). Der Nachweis ist durch den amtlichen Ausweis zu erbringen. Menschen mit Pflegestufe I bis III werden diesen gleichgestellt. 29
A n h a n g 3 Umbau Unter einem Umbau wird die bauliche Veränderung von Wohnraum verstanden, die Schäden beseitigt und durch die auf Dauer nutzbarer Wohnraum entsteht, oder wenn Wohnraum, der infolge geänderter Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet war, an die heutigen Wohngewohnheiten angepasst wird. Umwandlung Als Umwandlung werden bauliche Maßnahmen bezeichnet, durch die Räume zu Wohnraum werden, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten. Wohnfläche Die Wohnfläche ist die Summe der Grundfläche aller Räume (auch von Küchen, Badezimmern, Gästetoiletten, Fluren, Abstellkammern u. ä.), die zur Wohnung gehören und sich auf der Ebene mit Wohnräumen befinden. Keller- und ähnliche Nebenräume, die nach ihrer baulichen Gestaltung nur als Vorrats- oder Abstellraum dienen können, zählen nicht zur Wohnfläche. Näheres ergibt sich aus 1 Abs. 2 und 2 bis 4 der Verordnung zur Berechung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV) vom 25. November 2003. Wohnflächenobergrenze Haushalte mit bis zu vier Personen: 130 m². Bei größeren Haushalten erhöht sich ab dem fünften Haushaltsmitglied die Wohnflächenobergrenze um je 15 m². Bei Ehepaaren und eingetragenen Lebenspartnerschaften, bei denen beide (Ehe-)Partner unter 40 Jahre alt sind, und pro schwerbehinderte Person im Haushalt oder pro Person mit Pflegestufe I bis III erhöht sich die Wohnflächenobergrenze um weitere 15 m², wenn der Haushalt aus mindestens vier Personen besteht. 30
A n h a n g 3 In Ankaufsfällen und bei Ersatzneubau nach Abriss kann die Wohnflächenobergrenze um 20 % überschritten werden. Bei der Ermittlung der Wohnfläche können bis zu 10 % der Wohnfläche für eine innen liegende Treppe, die mehrere Wohngeschosse verbindet, abgezogen werden. B e i s p i e l Bei einem Dreipersonenhaushalt (Ehepaar, beide Ehepartner unter 40 Jahre, ein Kind) erhöht sich die Haushaltsgröße auf vier Personen, das heißt: Wohnflächenobergrenze 130 m². Bei einem Vierpersonenhaushalt (Ehepaar, beide Ehepartner unter 40 Jahre, zwei Kinder) erhöht sich die Haushaltsgröße auf fünf Personen, das heißt: Wohnflächenobergrenze 145 m². 31
I m p r e s s u m 5. Impressum Herausgeber: Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) Holzhofstraße 4 55116 Mainz Telefon: 06131 6172-1991 Telefax: 06131 6172-1642 wohnraum@isb.rlp.de www.isb.rlp.de Gestaltung: BESTFALL GmbH, Mainz in Zusammenarbeit mit seideldesign, Mainz Fotonachweis: Julia Beltz, Wiesbaden (Illustration), klickerminth-fotolia.com Redaktion: Michael Back (verantwortlich), Claudia Belz, Sabine Mikić, Alexandra Wüst, Monika Becker Stand: April 2013 Die Informationen in dieser Broschüre wurden mit Sorgfalt zusammengestellt. Trotzdem kann der Inhalt keine erschöpfende Auskunft über sämtliche Finanzierungs- und Förderfragen geben. Insbesondere können keine rechtlich verbindlichen Auskünfte erteilt und eine Information durch die zuständigen Stellen ersetzt werden. Die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) haftet nicht für die Richtigkeit und Vollständigkeit der gemachten Angaben. Die Vervielfältigung auch auszugsweise ist nur mit der Zustimmung der ISB gestattet. Die Benutzung und Weitergabe an Dritte zum Zwecke der Wahlwerbung ist untersagt. 32