Verkehrswertermittlung Seite 1
Helmut Hupfer Dipl. Sv. (DIA) Immobilienwirt (Dipl. VWA) Betriebswirt Öffentlich bestellt und vereidigt von der IHK Nürnberg für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, insbes. Gewerbe- und Verwaltungsbauten; Standortanalysen Eichendorffstraße 34 90491 Nürnberg Telefon: 0911 / 99 59 03 0 Telefax: 0911 / 99 59 03 33 www.hupfer-partner.de hupfer@hupfer-partner.de Nürnberg, 2007 Seite 2
Inhaltsverzeichnis 1. Vorwort 2. Verkehrswert 2.1. Wertermittlungsverordnung und -richtlinien 2.2. Anwendungsbereich 2.3. Ableitung erforderlicher Daten 2.4. Wertermittlungsverfahren 2.4.1. Vergleichswert 2.4.2. Ertragswert 2.4.3. Sachwert 2.4.4. Residualwert 2.4.5. Liquidationswert 2.4.6. Discounted-Cash-Flow (DCF) 2.5. Verfahrenstechnische Parameter 2.5.1. Bodenwert 2.5.2. Bodenrichtwert 2.5.3. Entwicklungsstufen 2.5.4. Koeffizientenanpassung 2.5.5. Vorder- und Hinterlandbetrachtung 2.6. Ertragswert 2.6.1. Erträge 2.6.1.1. Quellen 2.6.2. Bewirtschaftungskosten 2.6.2.1. Betriebskosten 2.6.2.2. Instandhaltungskosten 2.6.2.3. Verwaltungskosten 2.6.2.4. Mietausfallwagnis 2.6.3. Nutzungsdauer 2.6.4. Liegenschaftszins 2.7. Sachwert 2.7.1. Flächen/Kubi 2.7.2. Einzelkosten 2.7.3. Baunebenkosten 2.7.4. Wertminderung wegen Alters 2.7.5. Besondere Bauteile 2.8. Bauschäden / Instandhaltungsstau 2.8.1. Bauschäden 2.8.2. Instandhaltungsstau 2.9. Besondere Rechte 2.9.1. Wegerecht 2.9.2. Wohnungsrecht 3. Literaturverzeichnis Seite 3
1. Vorwort Das nachfolgende Skript soll als Leitfaden und Stütze zum vorgetragenen Themenbereich dienen. Aufgrund der Komplexität und Umfang des Themas sind hier lediglich Schwerpunkte formuliert, mit welchen der Anwender im Rahmen seiner praktischen Tätigkeit häufiger konfrontiert wird und somit Problemlösungen und gesetzte Ziele erarbeiten und umsetzen muss. Alle Angaben beruhen auf sorgfältigen Recherchen, sind jedoch ohne Gewähr. Hinsichtlich rechtlicher und technischer Vorschriften ist der Anwender aufgefordert, sich an den jeweils geltenden und aktuellen Texten zu orientieren, insbesondere dahingehend, dass es auf Landes- und Bundesebene teils unterschiedliche Ansätze gibt. Das Skript ist ausschließlich für den persönlichen Gebrauch bestimmt. Die Urheberrechte sind entsprechend zu wahren. Seite 4
2. Verkehrswert Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt analog den Regularien des 194 BauGB unter Berücksichtigung der Wertermittlungsrichtlinien sowie der Wertermittlungsverordnung. 194 Verkehrswert Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Seite 5
2.1. Wertermittlungsverordnung und -richtlinien Wertermittlungsverordnung Die Wertermittlungsverordnung stellt sich in fünf Teilen dar: 1. Teil Anwendungsbereich, allgemeine Verfahrensgrundsätze und Begriffsbestimmungen. 2. Teil Ableitung erforderlicher Daten. 3. Teil Wertermittlungsverfahren 3. Abschnitt Vergleichswertverfahren 3. Abschnitt Ertragswertverfahren 3. Abschnitt Sachwertverfahren 4. Teil Ergänzende Vorschriften 5. Teil Schlussvorschriften Seite 6
Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2002 - WertR 02) Inhaltsübersicht Teil I. Allgemeine Richtlinien 1 Vorbemerkung 1.1 Gesetzliche Regelungen und andere Vorschriften 1.2 Gutachtenerstellung und Verwendung von Vordrucken 1.3 Definition des Verkehrswerts (Marktwert) 1.4 Gegenstand der Wertermittlung 1.5 Grundlagen der Wertermittlung 1.5.1 Stichtag für die allgemeinen Wertverhältnisse und den maßgeblichen Grundstückszustand (Nr. 0.4 der Anlage 1 bzw. Nr. 07 der Anlage 2) 1.5.2 Zustand-Allgemeines 1.5.3 Allgemeine Wertverhältnisse 1.5.4 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse 1.5.5 Allgemeines zu den Wertermittlungsverfahren 2 Wertermittlung unbebauter Grundstücke (Anlage 1) 2.1 Allgemeine Angaben (Nr. 0 des Vordrucks) 2.2 Grund- und Bodenbeschreibung (Nr. 1.0 des Vordrucks) 2.2.1. Entwicklungszustand (Nr.1.0.1 des Vordrucks) 2.2.1.1 Land- oder forstwirtschaftliche Flächen ( 4 Abs. 1 WertV) 2.2.1.2 Bauerwartungsland ( 4 Abs. 2 WertV) 2.2.1.3 Rohbauland ( 4 Abs. 3 WertV) 2.2.1.4 Baureifes Land ( 4 Abs. 4 WertV) 2.2.2 Art und Maß der baulichen Nutzung (Nr. 1.0.2 des Vordrucks) 2.2.3 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen (Nr. 1.0.3 des Vordrucks) 2.2.4 beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand insbesondere Erschließungszustand (Nr.1.0.4 des Vordrucks) 2.2.5 Wartezeit (Nr. 1.0.5 des Vordrucks) 2.2.6 Bodenbeschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften (Nr. 1.0.6 des Vordrucks) 2.2.7 Lage (Nr. 1.0.7 des Vordrucks) 2.3 Ermittlung des Bodenwerts (Nr. 1.1 des Vordrucks) 2.3.1 Grundlagen (Nr. 1.1.1 des Vordrucks) 2.3.2 Vergleichspreise (Nr. 1.1.1.1 des Vordrucks) 2.3.3 Bodenrichtwerte (Nr. 1.1.1.2 des Vordrucks) 2.3.4 Berücksichtigung von Abweichungen (Nr. 1.1.2 des Vordrucks) 2.3.4.1 Allgemeines 2.3.4.2 Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlich zulässiger baulicher Nutzung (Geschossflächenzahl zu Geschossflächenzahl GFZ:GFZ) 2.3.4.3 Form und Größe der Grundstücke 2.3.4.4 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand 2.3.4.5 Bodenschätze 2.3.4.6 Bodenverunreinigungen (Kontamination) 2.3.5 Auswirkungen grundstücksbezogener Rechte und Belastungen (Nr. 1.1.3 des Vordrucks) 2.4 Bodenwert - Verkehrswert (Nr. 1.1.6 des Vordrucks) Seite 7
3 Wertermittlung bebauter Grundstücke (Vordruck Anl. 2) 3.1 Wahl des Wertermittlungsverfahrens 3.1.1 Vergleichswertverfahren 3.1.2 Ertragswertverfahren 3.1.2.1 Allgemeines 3.1.2.2 Ertragswertverfahren bei Gemeinbedarfsgrundstücken 3.1.3 Sachwertverfahren 3.1.4 Wahl des Verfahrens für Sonderfälle 3.1.4.1 Grundstücke mit Entwicklungspotenzial 3.1.4.2 Liquidationswertverfahren 3.2 Allgemeine Angaben (Nr. 0 des Vordrucks) 3.3 Wertermittlung (Nr.1 des Vordrucks) 3.3.1 Grund- und Bodenbeschreibung (Nr.1.0.1 des Vordrucks) 3.3.2 Baubeschreibung (Nr.1.0.2 des Vordrucks) 3.3.3 Bodenwert (Nr.1.1 des Vordrucks) 3.4 Vergleichswert (Nr. 1.2 des Vordrucks) 3.5 Ertragswert (Nr. 1.3 des Vordrucks) 3.5.1 Rohertrag (Nr. 1.3.1 des Vordrucks) 3.5.2 Bewirtschaftungskosten (Nr. 1.3.2 des Vordrucks) 3.5.2.1 Abschreibung 3.5.2.2 Betriebskosten (Nr. 0.8.2.1 des Vordrucks) 3.5.2.3 Verwaltungskosten (Nr. 0.8.2.2 des Vordrucks) 3.5.2.4 Instandhaltungskosten (Nr. 0.8.2.3 des Vordrucks) 3.5.2.5 Mietausfallwagnis (Nr. 0.8.2.4 des Vordrucks) 3.5.3 Reinertrag (Nr. 1.3.3 des Vordrucks) 3.5.4 Liegenschaftszinssatz (Nr. 1.3.0.2 des Vordrucks) 3.5.5 Bodenwert- und Bodenwertverzinsungsbetrag (Nr. 1.3.4 des Vordrucks) 3.5.6 Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer (Nr. 1.0.2.2 des Vordrucks) 3.5.6.1 Gesamtnutzungsdauer (Nr. 1.0.2.2 des Vordrucks) 3.5.6.2 Restnutzungsdauer (Nr. 1.0.2.2 des Vordrucks) 3.5.7 Vervielfältiger (Nr. 1.3.6 des Vordrucks) 3.5.8 Zu- und Abschläge (Nr. 1.3.8 des Vordrucks) 3.6. Sachwert (Nr. 1.4 des Vordrucks) 3.6.1. Wert der baulichen Anlagen zum Wertermittlungsstichtag 3.6.1.1. Wert der Gebäude (Nr. 1.4.1 des Vordrucks) 3.6.1.1.1 Normalherstellungskosten 2000 NHK 2000 (Nr. 1.4.1.1 des Vordrucks) 3.6.1.1.2 Korrekturfaktoren (Nr. 1.4.1.3 des Vordrucks) 3.6.1.1.3 Berechnung der Bruttogrundfläche (Nr. 1.4.1.5 des Vordrucks) 3.6.1.1.4 Baunebenkosten (Nr. 1.4.1.6 des Vordrucks) 3.6.1.1.5 Baupreisindex (Nr. 1.4.1.7 des Vordrucks) 3.6.1.1.6 Gesamt- und Restnutzungsdauer (Nr. 1.4.1.9 des Vordrucks) 3.6.1.1.7 Wertminderung wegen Alters (Nr. 1.4.1.9 des Vordrucks) 3.6.1.1.8 Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden (Nr. 1.1.4.10 des Vordrucks) 3.6.1.1.9. Sonstige wert beeinflussende Umstände (Nr. 1.4.1.11 des Vordrucks) 3.6.1.1.9.1 Wirtschaftliche Wertminderung (Nr. 1.4.1.12 des Vordrucks) 3.6.1.1.9.2 Missverhältnis zwischen tatsächlicher und rechtlich zulässiger bzw. lagetypischer Nutzung (Nr. 1.4.1.13 des Vordrucks) 3.6.1.1.9.3 Geringer Wert der baulichen Anlagen 3.6.1.2 Wert der baulichen Anlagen (Nr. 1.4.2.1 des Vordrucks) 3.6.1.3 Wert der besonderen Betriebseinrichtungen (Nr. 1.4.2.2 des Vordrucks) 3.6.2 Wert der sonstigen Anlagen (Nr. 1.4.2.4 des Vordrucks) 3.7 Verkehrswert Marktwert (Nr. 1.5 des Vordrucks) 3.8 Werterhöhende Investitionen Dritter Seite 8
Teil II. Zusätzliche Richtlinien für Teilbereiche 4 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen 4.1 Vorbemerkung 4.2. Erbbaurecht und erbbaurechtsbelastetes Grundstück 4.2.1 Grundsätze 4.2.2. Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts und des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks 4.2.2.1 Vorbemerkungen 4.2.2.2 Wertermittlung nach Vergleichswertverfahren 4.2.2.3 Wertermittlung unter Berücksichtigung finanzmathematischer Methoden 4.2.3 Wertermittlung bei Erbbaurechten an bebauten Grundstücken 4.2.4 Verkehrswert 4.3 Sonstige die Nutzung des Grundstücks betreffenden Rechte und Belastungen 4.3.1 Allgemeines 4.3.2 Grundsätze 4.3.3 Wertermittlung 5 Zum Bodenwert in besonderen Fällen 5.1 Gemeinbedarfsflächen 5.1.1. Bleibende Gemeinbedarfsflächen 5.1.1.1 Bewertungsgrundsätze 5.1.1.2 Ersatzbeschaffung 5.1.1.3 Unentgeltliche Übertragung und Anerkennungsbetrag 5.1.2 Abgehende Gemeinbedarfsflächen 5.1.3 Künftige Gemeinbedarfsflächen 5.2 Teilflächen 5.3. Wasserflächen 5.3.1 Definition 5.3.2 Grenzungslinien 5.3.3 Rechtlich zulässige Nutzungsmöglichkeit 5.3.4 Ermittlung des Verkehrswerts aus benachbarten Landflächen 5.3.5 Ermittlung des Verkehrswerts aus Vergleichspreisen 5.3.6 Ermittlung des Verkehrswerts aus dem Ertrag 5.3.7 Wert vorhandener Anlagen 5.3.8 Zu- und Abschläge 5.3.9 Bewertung von Rechten und Belastungen 6 Grundsätze der Enteignungsentschädigung Anlagen zu Teil I Anlagen: 1 Wertermittlung unbebauter Grundstücke (Bodenwert) 2 Wertermittlung bebauter Grundstücke 2a Einlegeblatt Baubeschreibung 2b Zusammenstellung der Wertermittlungsergebnisse 2c Baufachliches Gutachten über das Baugrundstück (Auszug aus der RBBau) 3 Bewirtschaftungskosten 4 Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 5 Vervielfältigertabelle 6 Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) 7 Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) 8a Tabellen zur Wertminderung wegen Alters nach Ross 8b Tabellen zur Wertminderung wegen Alters Lineare Wertminderung 9a Diskontierungsfaktor Seite 9
9b Abschreibungsdivisor 10 Durchschnittliche Lebenserwartung (Sterbetafel) 11 Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ:GFZ) Anlagen zu Teil II Anlagen: 12 Beispiel 1 Bodenwert des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks; Vertrag ohne Anpassungsklausel (finanzmathematische Methode) 13 Beispiel 2 Bodenwertanteil des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks; Vertrag mit ursprünglich vereinbarter Anpassungsklausel (finanzmathematische Methode) 14 Beispiel 3 Bebautes Erbbaurecht und belastetes Grundstück; Restlaufzeit des Vertrages > Restnutzungsdauer (finanzmathematische Methode) 15 Beispiel 4 Bebautes Erbbaurecht und belastetes Grundstück; Restlaufzeit des Vertrages < Restnutzungsdauer (finanzmathematische Methode) 16 Beispiel 5 Bei Bestellung bereits bebautes Erbbaurecht und belastetes Grundstück (finanzmathematische Methode) 17 Beispiel 6 Wegerecht 18 Beispiel 7 Aussichtsrecht 19 Beispiel 8 Nießbrauch 20 Beispiel 9 Wohnrecht Seite 10
2.2. Anwendungsbereich, allgemeine Verfahrensgrundsätze und Begriffbestimmungen 1 Anwendungsbereich (1) Bei der Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. (2) Absatz 1 ist auf die Wertermittlung von grundstücksgleichen Rechten, Rechten an diesen und Rechten an Grundstücken entsprechend anzuwenden. 2 Gegenstand der Wertermittlung Gegenstand der Wertermittlung kann das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie des Zubehörs, sein. Die Wertermittlung kann sich auch auf einzelne der in Satz 1 bezeichneten Gegenstände beziehen. 3 Zustand des Grundstücks und allgemeine Wertverhältnisse (1) Zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag). Dies gilt auch für den Zustand des Grundstücks, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen ein anderer Zustand des Grundstücks maßgebend ist. (2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswert beeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks. Hierzu gehören insbesondere der Entwicklungszustand ( 4), die Art und das Maß der baulichen Nutzung ( 5 Abs.1), die wert beeinflussenden Rechte und Belastungen ( 5 Abs.2), der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand ( 5 Abs.3), die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung ( 5 Abs.4), die Beschaffenheit und Eigenschaft des Grundstücks ( 5 Abs.5) und die Lagemerkmale ( 5 Abs.6). (3) Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände, wie die allgemeine Wirtschaftssituation, der Kapitalmarkt und die Entwicklungen am Ort. Dabei bleiben ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ( 6) außer Betracht. Seite 11
4 Zustand und Entwicklung von Grund und Boden (1) Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, 1.von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden, 2.die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht. (2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen. (3) Rohbauland sind Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine baulichen Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. (4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. 5 Weitere Zustandsmerkmale (1) Art und Maß der baulichen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die städtebauliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs unter Berücksichtigung der sonstigen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Vorschriften, die Art und Maß der baulichen Nutzung mitbestimmen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung am Wertermittlungsstichtag in der Umgebung regelmäßig nach oben abgewichen oder wird die zulässige Nutzung nicht voll ausgeschöpft, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. (2) Als wert beeinflussende Rechte und Belastungen kommen solche privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstige dingliche Rechte und Lasten, in Betracht. (3) Für den beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von öffentlich-rechtlichen Beiträgen und nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend. (4) Die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks richtet sich nach der voraussichtlichen Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen, die für die Zulässigkeit der Nutzung erforderlich sind. (5) Die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks werden insbesondere durch die Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt, die Bodenbeschaffenheit (z.b. Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Ablagerungen), die Umwelteinflüsse, die tatsächliche Nutzung und Nutzbarkeit bestimmt. Bei bebauten Grundstücken wird die Beschaffenheit vor allem auch durch den Zustand der baulichen Anlagen hinsichtlich der Gebäudeart, des Baujahrs, der Bauweise und Baugestaltung, der Größe und Ausstattung, des baulichen Zustands und der Erträge bestimmt. Seite 12
(6) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. 6 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (1) Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen anzunehmen ist, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Die Kaufpreise und die anderen Daten, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, dürfen nur herangezogen werden, wenn deren Auswirkungen auf die Kaufpreise und die anderen Daten sicher erfasst werden können. (2) Kaufpreise und andere Daten können durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst werden, wenn 1. sie erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen abweichen, 2. ein außergewöhnliches Interesse des Veräußerers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks bestanden hat 3. besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien bestanden haben oder 4. Erträge, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten erheblich von denen in vergleichbaren Fällen abweichen. (3) Eine Beeinflussung der Kaufpreise und der anderen Daten kann auch vorliegen, wenn diese durch Aufwendungen mitbestimmt worden sind, die aus Anlass des Erwerbs und der Veräußerung entstehen, wenn diese nicht zu den üblicherweise vertraglich vereinbarten Entgelten gehören, namentlich besondere Zahlungsbedingungen sowie die Kosten der bisherigen Vorhaltung, Abstandszahlungen, Ersatzleistungen, Zinsen, Steuern und Gebühren. 7 Ermittlung des Verkehrswerts (1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren ( 13 u.14), das Ertragswertverfahren ( 15 bis 20), das Sachwertverfahren ( 21 bis 25) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt ( 3 Abs. 3) zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen. (2) Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung ( 2) unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles zu wählen. Die Wahl ist zu begründen. Seite 13
2.3. Ableitung erforderlicher Daten 8 Erforderliche Daten Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung ( 193 Abs. 3 des Baugesetzbuchs) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen ( 9), Umrechnungskoeffizienten ( 10), Liegenschaftszinssätze ( 11) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke ( 12). 9 Indexreihen (1) Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. (2) Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben. Die Bodenpreisindexzahlen können auch auf bestimmte Zeitpunkte des Erhebungs- und Basiszeitraums bezogen werden. (3) Die Indexzahlen der Bodenpreisindexreihen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und Nutzungsverhältnissen aus den geeigneten und ausgewerteten Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke des Erhebungszeitraums abgeleitet. Kaufpreise solcher Grundstücke, die in ihren wert beeinflussenden Merkmalen voneinander abweichen, sind nach Satz 1 zur Ableitung der Bodenpreisindexzahlen nur geeignet, wenn die Abweichungen 1. in ihren Auswirkungen auf die Preise sich ausgleichen 2. durch Zu- oder Abschläge oder 3. durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können. Das Ergebnis eines Erhebungszeitraums kann in geeigneten Fällen durch Vergleich mit den Indexreihen anderer Bereiche und vorausgegangener Erhebungszeiträume überprüft werden. (4) Bei der Ableitung anderer Indexreihen, wie für Preise von Eigentumswohnungen, sind die Absätze 2 und 3 entsprechend anzuwenden. 10 Umrechnungskoeffizienten (1) Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter wert beeinflussender Merkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung, sollen mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten erfasst werden. (2) Umrechnungskoeffizienten werden auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter und ausgewerteter Kaufpreise von Grundstücken, die in mehreren wert beeinflussenden Merkmalen voneinander abweichen oder von den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt unterschiedlich beeinflusst worden sind, sind geeignet, wenn diese Einflüsse jeweils durch Zu- oder Abschläge oder durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können. Seite 14
11 Liegenschaftszinssatz (1) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. (2) Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 15 bis 20) zu ermitteln. 12 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (1) Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind. (2) Die Kaufpreise nach Absatz 1 sind auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonstige geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen. (3) Soll bei der Ermittlung des Verkehrswerts bebauter Grundstücke nach dem Vergleichswertverfahren der Wert der Gebäude getrennt von dem Bodenwert ermittelt werden, können nach Maßgabe des Absatzes 2 auch die auf das jeweilige Gebäude entfallenden Anteile der Kaufpreise gleichartig bebauter und genutzter Grundstücke auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag oder auf eine der sonstigen geeigneten Bezugseinheiten bezogen werden. Seite 15
2.4. Wertermittlungsverfahren Im Wesentlichen werden zum heutigen Zeitpunkt sechs Wertermittlungsverfahren zur Verkehrswertermittlung zur Basisfindung herangezogen: Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Residualwertverfahren Liquidationswertverfahren Discounted-Cash-Flow (DCF) Bei den aufgezeigten Verfahren ist festzuhalten, dass das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren seine Grundlage in den WertR findet, auf welchen wiederum deren Anerkennung fußt. Das Residualwertverfahren, das Liquidationswertverfahren und das Discounted-Cash-Flow- Verfahren basieren auf keinen gesetzlichen Grundlagen und sind somit insbesondere aufgrund ihres Verfahrensablaufs entsprechend kritisch zu betrachten. Besonders die Verfahrenswahl stellt den Elementarfaktor der Wertermittlung dar. Grundsätzlich ist bei dieser festzustellen, dass diese in ihrer Umsetzung, bis auf die Regel der Ausnahme, sich auf die nachfolgenden Zuordnungen beziehen soll. Vergleichswertverfahren: - Grundstücke - Eigentumswohnungen Ertragswertverfahren: - Eigentumswohnungen - Mehrfamilienhäuser - gewerbliche Objekte Sachwertverfahren: - Einfamilienhäuser - Zweifamilienhäuser (bedingt) Seite 16
2.4.1. Vergleichswert Das Vergleichswertverfahren ist in 13 bis 14 in der WertV wie folgt definiert: 13 Ermittlungsgrundlagen (1) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale ( 4 und 5) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. (2) Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind. (3) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke insbesondere die nach Maßgabe des 12 ermittelten Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem nach 12 ermittelten Vergleichsfaktor; Zu- oder Abschläge nach 14 sind dabei zu berücksichtigen. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen ( 12 Abs. 3), ist der getrennt vom Gebäudewert zu ermittelnde Bodenwert gesondert zu berücksichtigen. 14 Berücksichtigung von Abweichungen Weichen die wert beeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zugrunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Dabei sollen vorhandene Indexreihen ( 9) und Umrechnungs-Koeffizienten ( 10) herangezogen werden. Seite 17
2.4.2. Ertragswert Das Ertragswertverfahren ist in 15 bis 20 in der WertV wie folgt definiert: 15 Ermittlungsgrundlagen (1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahren ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach den 16 bis 19 zu ermitteln. (2) Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren ( 13 und 14) zu ermitteln. (3) Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben den Ertragswert des Grundstücks, soweit dieser nicht nach 20 zu ermitteln ist. 16 Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen (1) Bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag ( 17) abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( 18). (2) Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt. Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Absatz 3 maßgebende Liegenschaftszins ( 11) zugrunde zu legen. Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen. (3) Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist mit dem sich aus Anlage 1 zu dieser Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt. (4) Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Entsprechen die baulichen Anlagen nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück wohnenden oder arbeitenden Menschen, ist dies bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer besonders zu berücksichtigen. 17 Rohertrag (1) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. (2) Werden für die Nutzung von Grundstücken oder Teilen eines Grundstücks keine oder vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen. Seite 18
18 Bewirtschaftungskosten (1) Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten (Absatz 2), Betriebskosten (Absatz 3), Instandhaltungskosten (Absatz 4) und das Mietausfallwagnis (Absatz 5); durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger nach 16 Abs. 3 berücksichtigt. (2) Verwaltungskosten sind 1. die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, 2. die Kosten der Aufsicht sowie 3. die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. (3) Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. (4) Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen. (5) Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung ( 17), die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. (6) Die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen, die unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Die Betriebskosten sind unter Berücksichtigung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung im üblichen Rahmen nach ihrer tatsächlichen Höhe unter Einbeziehung der vom Eigentümer selbst erbrachten Sach- und Arbeitsleistung zu ermitteln. Soweit sie sich nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen. 19 Berücksichtigung sonstiger wert beeinflussender Umstände Sonstige den Verkehrswert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den 16 bis 18 noch nicht erfasst sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Insbesondere sind die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand zu beachten, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt ist. Seite 19
20 Ermittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen (1) Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach 16 Abs. 2 kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen, so ist als Ertragswert des Grundstücks nur der Bodenwert anzusetzen. Der Bodenwert ist in diesem Fall um die gewöhnlichen Kosten zu mindern, insbesondere Abbruchkosten, die aufzuwenden wären, damit das Grundstück vergleichbaren unbebauten Grundstücken entspricht, soweit diese im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. (2) Wenn das Grundstück aus rechtlichen oder sonstigen Gründen alsbald nicht freigelegt und deshalb eine dem Bodenwert angemessene Verzinsung nicht erzielt werden kann, ist dies bei dem nach Absatz 1 Satz 2 verminderten Bodenwert für die Dauer der Nutzungsbeschränkung zusätzlich angemessen zu berücksichtigen. Der so ermittelte Bodenwert zuzüglich des kapitalisierten aus der Nutzung des Grundstücks nachhaltig erzielbaren Reinertrags ergeben den Ertragswert. Der für die Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Reinertrags maßgebende Vervielfältiger bestimmt sich nach der Dauer der Nutzungsbeschränkung und dem der Grundstücksart entsprechenden Liegenschaftszinssatz. (3) Stehen dem Abriss der Gebäude längerfristig rechtliche oder andere Gründe entgegen und wird den Gebäuden nach den Verhältnissen des örtlichen Grundstücksmarkts noch ein Wert beigemessen, kann der Ertragswert nach den 15 bis 19 mit einem Bodenwert ermittelt werden, der von dem Wert nach 15 Abs. 2 abweicht. Bei der Bemessung dieses Bodenwerts ist die eingeschränkte Ertragsfähigkeit des Grundstücks sowohl der Dauer als auch der Höhe nach angemessen zu berücksichtigen. Seite 20
Ertragswertverfahren Jahres-Rohertrag des Grundstücks (WertV 17) Bewirtschaftungskosten p.a. (WertV 18 (1)) - Betriebskosten (WertV 18 (3)) - Verwaltungskosten (WertV 18 (2)) - Instandhaltungskosten (WertV 18 (4)) - Mietausfallwagnis (WertV 18 (5))./. = Jahres-Reinertrag des Grundstücks (WertV 16 (1))./. Bodenwertverzinsungsbetrag (WertV 16 (2)) (Liegenschaftszins x Bodenwert) (WertV 11) = Reinertragsanteil der baulichen Anlagen (WertV 16) Vervielfältiger einschließlich Abschreibung bei einer Restnutzungsdauer von x Jahren und einem Liegenschaftszins von x % nach WertR Anlage 8b Vervielfältiger x Ertrag (WertV 16 (3)) = Ertragswert der baulichen Anlage Gebäudeertragswert + /./. Berücksichtigung sonst. Wertbeeinflussender Umstände (WertV 19) + Bodenwert (WertV 13/14-15 (3)) = Ertragswert des Grundstücks Seite 21
Bewirtschaftungskosten ca. pro Jahr Betriebskosten; werden zum größten Teil auf die Mieter umgelegt, so dass nur ein geringer Teil verbleibt. Dieser wird anteilig vom Rohertrag geschätzt auf: 2% 2.400,00 Verwaltungskosten; wird anteilig vom Rohertrag in Ansatz gebracht mit 3% 3.600,00 Instandhaltungskosten Wohnhaus nach II. BV wird anteilig vom Rohertrag in Ansatz gebracht mit 10% 12.000,00 Mietausfallwagnis wird anteilig vom Rohertrag in Ansatz gebracht mit 6% 7.200,00 gesamt 25.200,00 Die Summe der Bewirtschaftungskosten beträgt somit anteilig vom Rohertrag ca. 21% Berechnung Rohertrag 120.000,00 Bewirtschaftungskosten p.a. - 25.200,00 Reinertrag 94.800,00 Reinertragsanteil des Bodens Liegenschaftszins x Bodenwertanteil 7,0% x 500.000,00-35.000,00 Ertragsanteil der baulichen Anlagen 59.800,00 Vervielfältiger einschließlich Abschreibung bei einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren und einem Liegenschaftszins von 7,0% nach "WertR Anlage 4" 12,41 Vervielfältiger x Ertrag 12,41 x 59.800,00 742.118,00 Ertragswertanteil der baulichen Anlagen 742.118,00 Bauschäden -100.000,00 Bodenwert des Grundstücks 500.000,00 Ertragswert des Grundstücks 1.142.118,00 Ertragswert des Grundstücks gerundet 1.100.000,00 Seite 22
2.4.3. Sachwert Das Sachwertverfahren ist in 21 bis 25 der WertV wie folgt definiert: 21 Ermittlungsgrundlagen (1) Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen, und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten zu ermitteln. (2) Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren ( 13 und 14) zu ermitteln. (3) Der Herstellungswert von Gebäuden ist unter Berücksichtigung ihres Alters ( 23) und von Baumängeln und Bauschäden ( 24) sowie sonstiger wert beeinflussender Umstände ( 25) nach 22 zu ermitteln. Für die Ermittlung des Herstellungswerts der besonderen Betriebseinrichtungen gelten die 22 bis 25 entsprechend. (4) Der Herstellungswert von Außenanlagen und sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die 22 bis 25 finden entsprechende Anwendung. (5) Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen ergeben den Sachwert des Grundstücks. 22 Ermittlung des Herstellungswerts (1) Zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Raum-, Flächen- oder sonstigen Bezugseinheiten der Gebäude zu vervielfachen. Einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen, die insoweit nicht erfasst werden, sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. (2) Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung der baulichen Anlagen erforderliche Finanzierung. (3) Die Normalherstellungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Sie sind erforderlichenfalls mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag umzurechnen. (4) Ausnahmsweise kann der Herstellungswert der Gebäude ganz oder teilweise nach den gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden. (5) Zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude kann von den tatsächlich entstandenen Herstellungskosten ausgegangen werden, wenn sie den gewöhnlichen Herstellungskosten entsprechen. Seite 23
23 Wertminderung wegen Alters (1) Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen; sie ist in einem Vomhundertsatz des Herstellungswerts auszudrücken. Bei der Bestimmung der Wertminderung kann je nach Art und Nutzung der baulichen Anlagen von einer gleichmäßigen oder von einer mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung ausgegangen werden. (2) Ist die bei ordnungsgemäßem Gebrauch übliche Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen durch Instandsetzungen oder Modernisierungen verlängert worden oder haben unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer geführt, soll der Bestimmung der Wertminderung wegen Alters die geänderte Restnutzungsdauer und die für die baulichen Anlagen übliche Gesamtnutzungsdauer zugrunde gelegt werden. 24 Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden Die Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden ist nach Erfahrungssätzen oder auf der Grundlage der für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten zu bestimmen, soweit sie nicht nach den 22 und 23 bereits berücksichtigt wurde. 25 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände Sonstige nach den 22 bis 24 bisher noch nicht erfasste, den Wert beeinflussende Umstände, insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand und ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach 5 Abs. 1 maßgeblichen Nutzung, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Seite 24
Sachwertverfahren Gebäude Umbauter Raum x m³ / m² (DIN 277, 1987) x Raummeterpreis x /m³ / m² (NHK 2000) = Herstellungskosten des Baukörpers (WertV 22 (1) (3)) + Baunebenkosten x % (WertV 22 (2)) = Herstellungskosten inkl. Baunebenkosten (WertV 22)./. Wertminderung wegen Alters nach WertR Anlage 8b x % der Herstellungskosten (WertV 23) + besonders zu berücksichtigende Bauteile zum Zeitwert (WertV 21 (4)) = Gebäudewert inkl. Baunebenkosten (WertV 21 (3)) + Außenanlagen inkl. Baunebenkosten (WertV 21 (4)) = Wert der baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen inkl. Baunebenkosten (WertV 21 (5)) + /./. Rechte, Bauschäden, Instandhaltungs- /Investitionsrückstände usw. (WertV 24,25) + Bodenwert des Grundstücks (WertV 13/14) = Sachwert des bebauten Grundstücks inkl. aller Anlagen und Baunebenkosten (WertV 21, 22) Seite 25
Abschreibung nach Ross Berechnung Bruttogrundfläche 1.100,00 m² NHK 2000 600,00 /m² 660.000,00 Herstellungswert des Baukörpers 660.000,00 Baunebenkosten 14% 92.400,00 Herstellungskosten inklusive Baunebenkosten 752.400,00 Wertminderung wegen Alters 28,00% der Herstellungskosten -210.672,00 Gebäudewert inklusive Baunebenkosten 541.728,00 541.728,00 Besondere Bauteile zum Zeitwert 100.000,00 Außenanlagen zum Zeitwert 250.000,00 Zeitwert der besonderen Bauteile und Außenanlagen 350.000,00 350.000,00 Wert der baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen inklusive Baunebenkosten Bauschäden Bodenwert des Grundstücks Sachwert des bebauten Grundstücks inkl. aller Anlagen und Baunebenkosten Sachwert des Grundstücks inkl. aller Anlagen und Baunebenkosten gerundet 891.728,00-100.000,00 500.000,00 1.291.728,00 1.300.000,00 Seite 26
Lineare Abschreibung Berechnung Bruttogrundfläche 1.100,00 m² NHK 2000 600,00 /m² 660.000,00 Herstellungswert des Baukörpers 660.000,00 Baunebenkosten 14% 92.400,00 Herstellungskosten inklusive Baunebenkosten 752.400,00 Wertminderung wegen Alters 40,00% Der Herstellungskosten -300.960,00 Gebäudewert inklusive Baunebenkosten 451.440,00 451.440,00 Besondere Bauteile zum Zeitwert 100.000,00 Außenanlagen zum Zeitwert 250.000,00 Zeitwert der besonderen Bauteile und Außenanlagen 350.000,00 350.000,00 Wert der baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen inklusive Baunebenkosten Bauschäden Bodenwert des Grundstücks Sachwert des bebauten Grundstücks inkl. aller Anlagen und Baunebenkosten Sachwert des Grundstücks inkl. aller Anlagen und Baunebenkosten gerundet 801.440,00-100.000,00 500.000,00 1.201.440,00 1.200.000,00 Seite 27
2.4.4. Residualwert Das Residualverfahren ist von der Eigenschaft des Zurückhaltens abgeleitet und findet in dem zum heutigen Zeitpunkt zugrunde liegenden gesetzlichen Regularien wenig Basisansätze. Eine mögliche Anwendung dieser Verfahrensweise ist dann gegeben, wenn bei der Bodenwertbestimmung keinerlei Vergleichswerte oder ähnliche Grundlagen zu ermitteln sind, so dass eine Wertfindung in reziprokem Ansatz auf Basis des theoretischen Verkehrswertes, der auf Grundlage des Ertragswertes ermittelt wurde, stattfindet. Residualwertverfahren Verkehrswert im theoretischen Ansatz./. Gestehungskosten der baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen inkl. Baunebenkosten + /./. Rechte usw. = Residualwert Seite 28
Beispiel Bewirtschaftungskosten ca. pro Jahr Betriebskosten; werden zum größten Teil auf die Mieter umgelegt, so dass nur ein geringer Teil verbleibt. Dieser wird anteilig vom Rohertrag geschätzt auf: 2% 4.800,00 Verwaltungskosten; wird anteilig vom Rohertrag in Ansatz gebracht mit 3% 7.200,00 Instandhaltungskosten Wohnhaus nach II. BV wird anteilig vom Rohertrag in Ansatz gebracht mit 10% 24.000,00 Mietausfallwagnis wird anteilig vom Rohertrag in Ansatz gebracht mit 6% 14.400,00 gesamt 50.400,00 Die Summe der Bewirtschaftungskosten beträgt somit anteilig vom Rohertrag ca. 21% Berechnung Rohertrag 240.000,00 Bewirtschaftungskosten p.a. - 50.400,00 Reinertrag 189.600,00 Ertragsanteil der baulichen Anlagen 189.600,00 Vervielfältiger einschließlich Abschreibung bei einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren und einem Liegenschaftszins von 5,0% nach "WertR Anlage 4" 18,93 Vervielfältiger x Ertrag 18,93 x 189.600,00 3.589.128,00 Ertragswertanteil der baulichen Anlagen 3.589.128,00 Ertragswert im theoretischen Ansatz gerundet 3.600.000,00 Seite 29
Berechnung Bruttogrundfläche 2.200,00 m² NHK 2000 1.100,00 /m² 2.420.000,00 Herstellungskosten des Baukörpers 2.420.000,00 Baunebenkosten 16% 387.200,00 Herstellungskosten inklusive Baunebenkosten 2.807.200,00 Wertminderung wegen Alters 0,00% der Herstellungskosten 0,00 Gestehungskosten inklusive Baunebenkosten 2.807.200,00 2.807.200,00 Besondere Bauteile 100.000,00 Außenanlagen 100.000,00 Gestehungskosten der besonderen Bauteile und Außenanlagen 200.000,00 200.000,00 Gestehungskosten der baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen inklusive Baunebenkosten Gestehungskosten der baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen inklusive Baunebenkosten gerundet 3.007.200,00 3.000.000,00 Berechnung: Verkehrswert im theoretischen Ansatz 3.600.000,00./. Gestehungskosten 3.000.000,00 Rechte 0,00 Residualwert 600.000,00 Seite 30
2.4.5. Liquidationswert Das Liquidationsverfahren ist bei der wertlichen Ansatzfindung, unter der Voraussetzung, dass ein möglicher Ertrag durch die Bodenwertverzinsung sich im Ergebnis negativ darstellen würde und somit den möglichen Bodenwert in Betrachtung der Zeitachse verzehrt, zugrunde zu legen. Liquidationswertverfahren Bodenwert./. Abbruchkosten und Entsorgung./. Rekultivierung./. Kapitaldienst + /./. Rechte usw. = Liquidationswert Seite 31
Beispiel Berechnung Rohertrag 24.000,00 Bewirtschaftungskosten p.a. - 4.080,00 Reinertrag 19.920,00 Reinertragsanteil des Bodens Liegenschaftszins x Bodenwertanteil 5,0% x 500.000,00-25.000,00 Ertragsanteil der baulichen Anlagen -5.080,00 Berechnung: Bodenwert 500.000,00./. Abbruchkosten 50.000,00./. Rekultivierung 10.000,00./. Kapitaldienst 25.000,00 Rechte 0,00 Liquidationswert 415.000,00 Seite 32
2.4.6. Discounted-Cash-Flow (DCF) Ist eine differenzierte Entwicklung der Ertragsverhältnisse abzusehen, bietet es sich an das Discounted-Cash-Flow-Verfahren zu verwenden. Dieses wird zunehmend als Entscheidungsgrundlage für Immobilieninvestitionen eingesetzt, da neben dem Wertwachstum im Zeitablauf noch weitere Faktoren wie Abschreibungen, Inflation, Finanzierungskosten und Steuern berücksichtigt werden können. Beim Discounted-Cash-Flow- oder Barwert-Verfahren werden die Erträge (Mietverträge/Verkaufserlös) und Aufwendungen (mögliche Nachinvestition) auf einen fixierten Zeitpunkt abgezinst. Im Gegensatz zu den vorgenannten Ertragswertverfahren werden die Zahlungsströme während des Investitionszeitraums also explizit quantifiziert und nicht als Rente dargestellt. Unter Zugrundelegung eines bestimmten Diskontsatzes kann damit der Wert errechnet werden, den ein Investor maximal bereit ist zu zahlen, um eine für ihn erfolgreiche Investition zu tätigen. Es bleibt also das Prinzip bestehen, die künftigen Aufwendungen und Erträge auf den Zeitpunkt des Kaufs zu diskontieren. Eine Berücksichtigung von Bodenwert und Restnutzungsdauer ist bei der Disounted-Cash-Flow-Methode nicht erforderlich. Allerdings kommt der Schätzung des Restwerts wesentliche Bedeutung zu. In diesem Restwert müssen einerseits Wertminderungen infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung sowie konjunkturelle Einflüsse auf die Wertentwicklung berücksichtigt sein. Wert Ertrag./. Aufwand Delta Kapitaldienst / Zeit Ertrag./. Aufwand Delta Ertrag./. Aufwand Delta Ertrag./. Aufwand Delta Restwert./. Revitalisierung Delta Seite 33
Beispiel Grundstück: Grundstücksgröße: 4.500 m² GFZ: 0,4 Erwerb: 1970 Kaufpreis: 10,00 DM/m² = 45.000,00 DM (23.008,13 ) Baukörper: jetzige Nutzung: gewerbliche Nutzung Geschossfläche: pro Ebene 600 m² drei Vollgeschosse: 1.800 m² Geschossfläche Errichtung Baukörper: 1970 Gesamtkosten Errichtung: 1.000.000,00 DM (511.291,88 ) Restnutzungsdauer: 40 Jahre Bewertungsstichtag: 01.01.2005 Baukosten Revitalisierung in 2005: 300,00 /m² Geschossfläche = 540.000,00 Mietzins Jahr 1-5: Mietzins Jahr 6-10: EG: 8,00 /m² EG: 10,00 /m² 1. + 2. OG: 5,00 /m² 1. + 2. OG: 6,00 /m² Verwaltungskosten: 2% vom Rohertrag Betriebskosten: 2% vom Rohertrag Instandhaltungskosten: 10% vom Rohertrag Mietausfallwagnis: 6% vom Rohertrag Diskontierungszinssatz: 5% Berechnungen: Erträge Jahr 1-5 8,00 600 4.800,00 57.600,00 5,00 1200 6.000,00 72.000,00 129.600,00 Erträge Jahr 6-10 10,00 600 6.000,00 72.000,00 6,00 1200 7.200,00 86.400,00 158.400,00 Jahr 1-5 Jahr 6-10 Verwaltungskosten 2% 2.592,00 3.168,00 Betriebskosten 2% 2.592,00 3.168,00 Instandhaltungskosten 10% 12.960,00 15.840,00 Mietausfallwagnis 6% 7.776,00 9.504,00 Seite 34
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2.5. Verfahrenstechnische Parameter Die Wertermittlungsverfahren, welche sich im klassischen Sinne als finanzmathematische Modelle darstellen, benötigen zu Ihrer inhaltlichen Umsetzung eine Vielzahl von einzelnen und gebündelten Grunddaten sowie Hilfs- und Organisationsmechanismen. 2.5.1. Bodenwert Der Bodenwert wird durch das Vergleichswertverfahren, welches hier das Regelverfahren darstellt, ermittelt. Der Bodenwert wird in der klassischen Darstellung durch Spezifikationen wie ebf, ebpf, GFZ etc. verfeinert dargestellt. 2.5.2. Bodenrichtwert Der Bodenrichtwert hat den Charakter eines Vergleichswertes und wird von den jeweiligen Gutachterausschüssen über das Medium der Kaufpreissammlung und unter Anwendung statistischer Techniken ermittelt und dokumentiert. (Bodenrichtwertkarte, Bodenrichtwertliste) 196 Bodenrichtwerte (1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind, soweit nichts anderes bestimmt ist, jeweils zum Ende eines jeden Kalenderjahres zu ermitteln. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt und zum jeweiligen für die Wertverhältnisse bei der Bedarfsbewertung maßgebenden Zeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuches zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln. (2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung und der letzten Bedarfsbewertung des Grundbesitzes für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet. (3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftstelle Auskunft über die Bodenwerte verlangen. Seite 36