Praxiswissen Immobilienbewertung

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1 Praxiswissen Immobilienbewertung Dozent: Henning Meister Stand: Dezember 2007

2 Portrait Henning Meister Jahrgang: 1975 Ausbildung: Bankkaufmann Aktuelle Tätigkeit: seit 2007 stellvertretender Leiter Referat Immobilienbewertung bei der Sparkasse Bremen AG Weitere Tätigkeiten: Immobilienberater bei der Immobilienservice der Bremische Volksbank GmbH Immobilienberater bei der LBS Immobilien GmbH in Bremen seit 2006 seit 2007 seit 2008 seit 2008 Dozent am Bildungszentrum der Wirtschaft im Unterwesergebiet e.v. Mitglied im HypZert e.v. persönliches Mitglied im gif e.v. Dozent an der Handelskammer Hamburg Qualifikationen: 1997 Ausbildereignungsprüfung (IHK) Fachfortbildung mit Abschlussprüfung geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) Fachfortbildung mit Abschlussprüfung geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS) 2006 Zertifizierung zum Immobiliengutachter (CIS HypZert)

3 Praxiswissen Immobilienbewertung Inhalt: 1. Anlässe zur Immobilienbewertung 2. Wertbegriffe 3. Sachverständiger/Gutachter 4. Anforderungsprofil Sachverständiger für Immobilienbewertung 5. Gesetzliche Regelungen und andere Vorschriften 6. Zulässigkeit von Vorhaben nach Baugesetzbuch 7. Gesetzliche Grundlagen für den Gutachterausschuss 8. Aufgaben des Gutachterausschusses ( 193 BauGB) 9. Die Wertermittlungsverordnung (WertV) 10. Die Immobilienbewertung in der Praxis 11. Normierte Wertermittlungsverfahren 12. Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 13. Der Bodenwert 14. Das Vergleichswertverfahren 15. Das Ertragswertverfahren 16. Ablaufschema des Ertragswertverfahrens 17. Parameter für die Ertragswertermittlung 18. Das Sachwertverfahren 19. Ablaufschema des Sachwertverfahrens 20. Parameter für die Sachwertermittlung 21. Quellenverzeichnis zum Studienbrief Hinweis: Der Vortrag -Praxiswissen Immobilienbewertung- soll dem Studierenden die Möglichkeit der kompakten Übersicht über dieses vielfältige Themengebiet geben. Aufgrund der vielen Besonderheiten und Details der Thematik kann nicht auf jeden Bereich eingegangen werden. Für ein tiefergehendes Studium wird daher die einschlägige Fachliteratur empfohlen! Die Vervielfältigung und die Verbreitung des Studienbriefes -Praxiswissen Immobilienbewertungist nur mit schriftlicher Genehmigung des Dozenten zulässig!

4 Praxiswissen Immobilienbewertung 1. Anlässe zur Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Beleihungswertermittlung Zugewinnausgleich Erbauseinandersetzung Zwangsversteigerung Enteignung/Entschädigung im Zuge eines Sanierungsverfahrens (Ausgleichsbetrag) Versicherungswertermittlung steuerliche Bewertung 2. Wertbegriffe Verkehrswert Beleihungswert Versicherungswert Steuerlicher Wert im Erbschaftsrecht Einheitswert 3. Sachverständige/Gutachter öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zertifizierte Sachverständige geprüfte Sachverständige freie Sachverständige

5 Eignung zum Sachverständigen/Gutachter Architekten Bauingenieure Betriebs- und Volkswirte Vermessungsingenieure Immobilienfachwirte Makler und Verwalter Bauträger Projektentwickler Bankfachleute 4. Anforderungsprofil Sachverständiger für Immobilienbewertung - Sachverständigenwesen Sachverständigenwesen in Deutschland und Europa Haftung des Sachverständigen als Privatgutachter und im gerichtlichen Prozess der Sachverständigenvertrag - Grundlage der Wertermittlung wirtschaftliche Relevanz der Grundstücksbewertung die Stellung des Sachverständigen für Grundstückswertermittlung rechtliche Regelungen der Grundstückswertermittlung Zustand des Grundstücks und allgemeine Wertverhältnisse - Inhalte des Grundbuches - Baurechtliche Grundlagen der Wertermittlung - Ausgangsdaten für die Wertermittlung Grundstücksdaten und Gebäudedaten

6 - Grundlagen der Finanzmathematik und Investitionsrechnung - Normierte Wertermittlungsverfahren (nach WertV) Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Ertragswertverfahren - Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum - Wertermittlung von Grundstücksbelastungen Dienstbarkeiten, Reallasten und Baulasten - Nicht normierte Wertermittlungsverfahren Discounted-Cashflow-Methode Bauträgerrechnung und Residualverfahren Umsatzpachtmethode - Wohn- und Gewerbemieten Wohnraummieten und Wohnflächenberechnung Mietpreisspiegel und Gewerberaummieten - Bewertung von Denkmalschutz - Gutachtenerstellung Aufbau und Inhalte von Gutachten - Baumängel und Bauschäden Kostenarten und Methoden der Kostenermittlung Ermittlung von Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden

7 - Bewertung nutzungsfreier Immobilien Wirtschaftlichkeitsbetrachtung von Modernisierungen und von Umnutzungen Bewertung von Leerständen - Herleitung ausgewählter Markt- und Objektdaten - Bemessung von Zu- und Abschlägen bei Gutachten und Marktanpassungsfaktoren - Bewertung von Grundstücken mit bodenrechtlichen Besonderheiten Sanierungsgebiete Umlegungsverfahren Entschädigungsenteignungsverfahren - Bewertung von Sozialimmobilien Betreutes Wohnen Altenpflegeheime Krankenhäuser und Kliniken - Hotels und Gaststätten - Freizeitimmobilien - Einzelhandelsimmobilien - Industrieimmobilien - Bewertung von innerstädtischem Nutzungs-Mix - Bewertung von Erbbaurechten - Bewertung landwirtschaftlich genutzter Immobilien - Bewertung im Rahmen der Zwangsversteigerung von Immobilien - Internationale Immobilienbewertung - Rechtliche Rahmenbedingungen für die Beleihung von Immobilien Kreditsicherheiten und Beleihungskriterien Hypotheken, Grundschulden, Renten HBG, Bausparkassengesetz, Beleihungsrichtlinien

8 Sachverständigentätigkeit im gerichtlichen Verfahren Auswahl und Berufung des Sachverständigen Rechte und Pflichten des gerichtlichen Sachverständigen Anforderungen an Gerichtsgutachten 5. Gesetzliche Regelungen und andere Vorschriften Baugesetzbuch (BauGB) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Beleihungswertverordnung (BelWertV) Wertermittlungsverordnung (WertV) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) Bodenverunreinigungsgesetz (Umgang mit Altlasten) In den neuen Bundesländern sind darüber hinaus die besonderen vermögensrechtlichen Gesetze und Verordnungen zu beachten, insbesondere: Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) Grundstücksbereinigungsgesetz (GrundRBerG) Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) Verkehrsflächenbereinigungsgesetz (VerkFlBerG) Weiterhin sind insbesondere folgende technische Normen zu beachten: DIN 276 Kosten von Hochbauten DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau

9 6. Zulässigkeit von Vorhaben nach Baugesetzbuch - 29 BauGB Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften - 30 BauGB Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans - 31 BauGB Ausnahmen und Befreiungen - 32 BauGB Nutzungsbeschränkungen auf künftigen Gemeinbedarfs-, Verkehrs-, Versorgungs- und Grünflächen - 33 BauGB Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung - 34 BauGB Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - 35 BauGB Bauen im Außenbereich - 36 BauGB Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde - 37 BauGB bauliche Maßnahmen des Bundes und der Länder - 38 BauGB bauliche Maßnahmen von überörtlicher Bedeutung auf Grund von Planfeststellungsverfahren

10 7. Gesetzliche Grundlagen für den Gutachterausschuss BauGB Gutachterausschuss BauGB Aufgaben des Gutachterausschusses BauGB Verkehrswert (Definition) BauGB Kaufpreissammlung BauGB Bodenrichtwerte BauGB Befugnisse des Gutachterausschusses BauGB Oberer Gutachterausschuss 8. Aufgaben des Gutachterausschusses ( 193 BauGB) sammeln und auswerten von Bodenwerten Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung zur Wertermittlung erforderliche Daten ableiten/ermitteln und veröffentlichen Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Tabellen,...etc. transparent machen Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken

11 9. Die Wertermittlungsverordung (WertV) Zur Ausgestaltung der Verkehrswertdefinition aus 194 BauGB sind hier allgemeine Grundsätze zur Verkehrswertermittlung sowie grundlegende Ermittlungsverfahren geregelt. Erster Teil (Anwendungsbereich, allgem. Verfahrensgrundsätze und Begriffsbestimmungen) 1 Anwendungsbereich 2 Gegenstand der Wertermittlung 3 Zustand des Grundstücks und allgemeine Wertverhältnisse 4 Zustand und Entwicklung von Grund und Boden 5 weitere Zustandsmerkmale 6 ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse 7 Ermittlung des Verkehrswertes Zweiter Teil (Ableitung erforderlicher Daten) 8 erforderliche Daten 9 Indexreihen 10 Umrechnungskoeffizienten 11 Liegenschaftszinssatz 12 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Dritter Teil (Wertermittlungsverfahren) 1. Abschnitt: Vergleichswertverfahren 13 Ermittlungsgrundlagen 14 Berücksichtigung von Abweichungen

12 2. Abschnitt: Ertragswertverfahren 15 Ermittlungsgrundlagen 16 Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen 17 Rohertrag 18 Bewirtschaftungskosten 19 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände 20 Ermittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen 3. Abschnitt: Sachwertverfahren 21 Ermittlungsgrundlagen 22 Ermittlung des Herstellungswerts 23 Wertminderung wegen Alters 24 Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden 25 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände 4. Abschnitt: Ergänzende Vorschriften 5. Abschnitt: Schlussvorschriften

13 10. Die Immobilienbewertung in der Praxis: 2 Gegenstand der Wertermittlung Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile Bestandteile können z.b. Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie das Zubehör sein Gegenstand der Wertermittlung können auch besondere Betriebseinrichtungen Bestandteile eines Grundstückes sind insbesondere Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind privatrechtlicher Art, wie z.b. Dienstbarkeiten öffentlich-rechtlicher Art, wie z.b. Baulasten Belastungen und ihr wertmindernder Einfluss können ebenfalls Gegenstand der Wertermittlung sein Einzelne Bestandteile von Grundstücken können auch selbständig Gegenstand der Wertermittlung sein 3 Zustand des Grundstücks und allgemeine Wertverhältnisse allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag der maßgebliche liegende Zustand des Grundstücks am Wertermittlungsstichtag festzustellen und zu beschreiben Hinweis! Die künftige Nutzbarkeit des Grundstücks auf Grund absehbarer Änderung ist zu berücksichtigen, sofern dies nicht rechtlich auszuschließen ist.

14 4 Zustand und Entwicklung 1. Ackerland sind Forst- und Landwirtschaftliche Flächen 2. Bauerwartungsland sind Flächen bei denen in absehbarer Zeit eine Bebauung stattfindet 3. Rohbauland sind Flächen, die für eine bauliche Nutzung gedacht sind. Die Erschließung ist aber noch nicht gesichert 4. Bauland liegt vor, wenn die Erschließung gesichert und die Nutzung geplant ist. Hinweis! Der Beitrags- und Abgabenrechtliche Zustand insbesondere der Erschließungszustand sind zu berücksichtigen. Der Bodenwert ist grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Im Normalfall werden die Werte aus der Bodenrichtwertkarte vom zuständigen Gutachterausschuss herangezogen. Wasserflächen gelten als Grund und Boden! 5 weitere Zustandsmerkmale Art und Maß der Nutzung (geregelt in LBO) Lage, Ausrichtung, Zuschnitt und Größe des Grundstücks Wertbeeinflussende Lasten und Beschränkungen Baujahr (Neubau, relativer Neubau oder Altbau) beitrags- und abgabenrechtliche Verhältnisse (Erschließungsbeiträge, Ausgleichsbeträge,...) Wartezeit bis zur baulichen Nutzung des Grundstückes (siehe Entwicklungsstufen) Belastungen mit Ablagerungen und Umwelteinflüsse

15 Mögliche Nutzungs- bzw. Gebäudearten Wohngebäude: Reihenhaus Doppelhaus Einfamilienhaus (klein, einfach, mittel, groß) Villa (villenartiges Einfamilienhaus) Zweifamilienhaus Dreifamilienhaus Mehrfamilienhaus Geschäfts- und Verwaltungsgebäude: Wohn- und Geschäftshaus Büro- und Geschäftshaus Büro und Verwaltungsgebäude Bürohochhaus Einzelhandelsgebäude: alleinstehende Läden oder Kioske Verbrauchermärkte als SB-Märkte oder Fachmärkte Warenhäuser Einkaufszentren (mit Magnetmietern, Einzelläden, Gaststätten,...) Gastronomische und Beherbergungsgebäude: alleinstehende Gaststätten und Ausflugslokale Pensionen und Garni-Hotels Wohnheime und Ferienwohnungen Stadthotels und Restaurants Ferienhotels mit Schwimmbad

16 Lager-, Werkstatt- und Produktionsgebäude: Lager-, Werkstatt- und Produktionshallen Hochregallager Mehrgeschossige Lager- und Produktionsgebäude kombinierte Produktions- und Verwaltungsgebäude andere Gebäude: Sport- und Freizeitimmobilien (Tennishallen, Fitnesscenter, Spaßbäder,... etc.) Theater, Musical-Theater, Kinos, Multiplexkinos,... etc. Kliniken, Altenheime, Pflegeheime, Kureinrichtungen Schulen, Kindereinrichtungen Tankstellen Parkhäuser und separate Tiefgaragen sonstige Gebäude 6 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Verwendung von Daten, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, führt zu einer Verfälschung des Ergebnisses einer Wertermittlung nur Daten Verwenden, die nicht durch Besonderheiten beeinflusst worden sind grundsätzlich alle Daten der Wertermittlung einer sorgfältigen Prüfung unterziehen besonders wichtig bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens bei Anwendung des Ertragswertverfahrens Prüfung der nachhaltigen und tatsächlich gezahlten Mieten, Pachten und sonstige Nutzungsentgelte ebenso wie für die anzusetzenden Bewirtschaftungskosten bei Anwendung des Sachwertverfahrens unbedingt Herstellungskosten plausibilisieren

17 7 Ermittlung des Verkehrswertes 194 BauGB Verkehrswert: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. der Verkehrswert ist aus den Ergebnissen der angewandten Wertermittlungsverfahren abzuleiten. Lage auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigen Zu- oder Abschläge auf die ermittelten Sach- bzw. Ertragswerte zu berücksichtigen 11 Liegenschaftszinssatz (1) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. (2) Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäue nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 15 bis 20) zu ermitteln. die Höhe des Liegenschaftszinssatzes ist von der Lage, der Beschaffenheit der Liegenschaft sowie der Grundstücksart abhängig es handelt sich somit um eine dynamische Größe Funktion eines Marktanpassungs- und Korrekturfaktors im Rahmen der Ertragswertermittlung wichtige die Rentierlichkeit einer Immobilieninvestition beschreibende Maßzahl. errechnet sich aus dem Reinertrag des Kaufpreises jährliche Veröffentlichung durch Gutachterausschuss je positiver die Marktteilnehmer eine Immobilie einschätzen, um so niedriger ist der Liegenschaftszinssatz

18 Einflussfaktoren auf den Liegenschaftszinssatz die Lage des Objektes der Zustand der baulichen Anlagen die Drittverwendungsfähigkeit der baulichen Anlagen die Restlaufzeit der Mietverträge die Umlagefähigkeit der Bewirtschaftungskosten laut Mietverträgen die Mieterbonität das Zinsniveau am Geld- und Kapitalmarkt die Beleihungsfähigkeit die prognostizierte Entwicklung der Mieten die steuerlichen Rahmenbedingungen Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind zu berücksichtigen, soweit sie wertbeeinflussend sind. Rechte und Belastungen können privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art sein. Privatrechtliche Rechte und Lasten: dinglich gesicherte Nutzungsrechte z.b.: Erbbaurechte, Vorkaufsrechte sowie langfristige Miet- und Pachtverträge Rechte und Lasten des öffentlichen Rechts: Hinweis! können sich aus dem Planungs-, Bauordnungs- und Abgabenrecht sowie aus dem Denkmal-, Natur- und Gewässerschutzrecht ergeben. Hypotheken und Grundschulden sind keine den Verkehrswert beeinflussenden Rechte und Belastungen.

19 Dingliche Rechte (Rechte Dritter) Grunddienstbarkeiten, z.b. Wegerecht beschränkt persönliche Dienstbarkeit, z.b. Wohnungsrecht Nießbrauch Sicherungs- und Verwertungsrechte a) Grundpfandrechte b) Reallast c) Erwerbsrechte Grundschuld (abstrakt - unabhängig von Forderung) Hypothek (akzessorisch - abhängig von Forderung) Rentenschuld (regelmäßige Zahlung Rente ) Altenteilsrecht Erbbauzinsreallast Vorkaufsrechte Wiederkaufsrechte 12 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Faktoren, mit denen sich der Verkehrswert bebauter Grundstücke im Wege des Preisvergleichs ableiten lässt diese Faktoren können neben oder an Stelle von Vergleichspreisen für bebaute Grundstücke zur Anwendung kommen Bei der Ableitung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke zu unterscheiden zwischen Ertrags- und Gebäudefaktoren: 1. Ertragsfaktoren werden ermittelt, indem die Kaufpreise auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag bezogen werden 2. Gebäudefaktoren können ermittelt werden, indem die Kaufpreise z.b. auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage, bezogen werden.

20 11. Normierte Wertermittlungsverfahren Vergleichswertverfahren ( WertV): unmittelbarer Vergleich oder mittelbarer Vergleich Anwendung bei Bodenwertermittlung, Eigentumswohnungen und evtl. bei Reihenhäusern Ertragswertverfahren ( WertV): Bewertung von bebauten Grundstücken, bei denen die Verzinsung des investierten Kapitals für die Preisbildung ausschlaggebend ist Anwendung bei Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, Gewerbe- und Industriegrundstücken Sachwertverfahren ( WertV): Bewertung von Grundstücken, bei denen es in erster Linie nicht auf den Ertrag ankommt Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken

21 12. Nicht normierte Wertermittlungsverfahren Discounted-Cash-Flow-Methode (Kapitalwertverfahren): entspricht dem Barwert künftiger Zahlungsströme Einbeziehung subjektiver Prognosen und individueller Vermietungs- und Vermarktungsstrategien Residualwertverfahren (Bauträgerverfahren): Hinweis: Ermittlung des maximal tragfähigen Grundstückspreises für einen Investor unter Berücksichtigung vorgegebener Planungs- und Entwicklungsprämissen Anwendung bei neu zu erschließenden bzw. zu entwickelnden Bauflächen Die nicht normierten Wertermittlungsverfahren dienen eher eine entscheidungsorientierten Bewertung von subjektiven Grundstückswerten! 13. Der Bodenwert wird über das Vergleichswertverfahren (Bodenrichtwert) ermittelt örtliche Lage des Grundstückes ist wichtig für den Grundstücksvergleich Art und Maß der baurechtlich festgesetzten Nutzungsmöglichkeiten und die tatsächliche Nutzung die Art und Beschaffenheit der Zuwegung die Bodenbeschaffenheit die Grundstücksgröße vorhandene Richtwerte und Vergleichspreise Grundstücksgestalt und Zuschnitt Anschlussmöglichkeiten an Versorgungsleitungen und Kanalisation Erschließungszustand

22 14. Das Vergleichswertverfahren Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens unterschieden zwischen: 1. dem unmittelbaren Preisvergleich, bei dem der Verkehrswert direkt aus Vergleichspreisen abgeleitet wird, die zeitgleich mit dem Wertermittlungsstichtag für Grundstücke vereinbart worden sind, die mit dem zu wertenden Grundstück übereinstimmende Zustandsmerkmale aufweisen, sowie 2. dem mittelbaren Preisvergleich, bei dem die Vergleichspreise bzw. Bodenrichtwerte zunächst auf den Wertermittlungsstichtag und/oder auf die Zustandsmerkmale des zu wertenden Grundstücks umgerechnet werden müssen. Hinweis! Abweichungen müssen durch Faktoren angepasst werden, damit die Vergleichbarkeit gegeben ist. Eine Mindestanzahl von 10 Vergleichsobjekten ist angemessen und zu empfehlen. Vorteile: Preisvergleich tatsächlicher Kaufvorgänge Marktanpassung entfällt hohe Überzeugungskraft und Plausibilität kombinierbar mit anderen Wertermittlungsverfahren Nachteile: Vergleichbarkeit nur von gleichartigen Grundstücken ausreichende Menge von Vergleichspreisen notwendig empirisch ermittelte Umrechnungsfaktoren sichern die Vergleichbarkeit für Vergleichswerte von Grundstücken in ihrer Gesamtheit wenig geeignet

23 Unmittelbarer und mittelbarer Preisvergleich Vergleichswertverfahren: unmittelbarer Preisvergleich Ableitung eines Wertes aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von Grundstücken Kriterium ist die hinreichende Übereinstimmung mit konkreten Vergleichsgrundstücken in der Umgebung Bodenrichtwertverfahren: mittelbarer Preisvergleich Ableitung eines Wertes mittels von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelten Bodenrichtwerten Kriterium ist die hinreichende Übereinstimmung mit lagetypischem Grundstück einer Bodenwertzone 15. Das Ertragswertverfahren umfasst den Bodenwert und den Wert der baulichen und sonstigen Anlagen klassischer Anwendungsbereich des sind Mietwohngrundstücke, gewerbliche und gemischt genutzte Grundstücke zur Stützung oder zur Kontrolle ein weiteres Wertermittlungsverfahren zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden (2-Säulen-Prinzip) Hinweis! Der Ertragswert kann ermittelt werden: a) unter Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudewertanteil (umfassendes Ertragswertverfahren) b) ohne Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudewertanteil (vereinfachtes Ertragswertverfahren)

24 umfassendes Ertragswertverfahren: 1. Bodenwert im Vergleichswertverfahren ermitteln 2. der Ertragswert der baulichen Anlagen ist der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte, nachhaltig erzielbare Reinertrag des Grundstücks 3. der Reinertrag ist der Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten für das Grundstück 4. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen ergeben unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen den Ertragswert des Grundstücks. vereinfachtes Ertragswertverfahren: 1. beim vereinfachten Ertragswertverfahren ermittelt sich der Ertragswert als Barwert der künftigen Reinerträge, die nicht um den Bodenwertverzinsungsbetrag vermindert werden 2. zuzüglich des über die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen diskontierten Bodenwerts 3. bei einer Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen von mindestens 50 Jahren kann der diskontierte Bodenwert in diesem Fall vernachlässigt werden 4. der Bodenwert von selbständig nutzbaren Teilflächen ist jedoch in voller Höhe zu berücksichtigen 16. Ablaufschema des Ertragswertverfahrens Jahresrohertrag des Grundstücks - Bewirtschaftungskosten (ohne Abschreibung) = Jahresreinertrag des Grundstücks - Bodenwertverzinsungsbetrag (Bodenwert x Liegenschaftszins) = Reinertragsanteil der baulichen Anlagen x Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) +/- Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände = Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert = Ertragswert +/- Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt = Verkehrswert (Marktwert)

25 17. Parameter für die Ertragswertermittlung Das Ertragswertverfahren ist in den WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenen Anteils) ermittelt. Die zur Ertragswertermittlung führenden Daten sind nachfolgend erläutert. Rohertrag Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrages sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten zugrunde zu legen ( 17 Abs. 2 WertV). Reinertrag Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( 16 Abs. 1 WertV). Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten sind die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlichen Kosten. Diese umfassen die Abschreibung, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis ( 18 WertV). Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger berücksichtigt. Liegenschaftszins Der Liegenschaftszins ist eine Reihengröße im Ertragswertverfahren. Er wird regelmäßig aus Marktdaten (Kaufpreise und der ihnen zugeordneten Reinerträge) abgeleitet. Welcher Liegenschaftszinssatz der Verzinsung zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Art des Objektes und der zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnisse. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.

26 Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) Nach der WertV ist der Vervielfältiger der Faktor, mit dem zur Ermittlung des Ertragswertes der baulichen Anlagen (Gebäudeertragswert) der Bauanteil am Jahresreinertrag des Grundstücks (Jahresreinertrag abzüglich Bodenwertverzinsungsbetrag) unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen und des angemessenen Liegenschaftszinssatzes multipliziert wird. Der Vervielfältiger ist somit abhängig von der Anzahl der Zahlungstermine, dem Liegenschaftszinssatz und der Zahlweise (vor- oder nachschüssig). Sonstige wertbeeinflussende Umstände Als sonstige wertbeeinflussende Umstände kommen insbesondere in Frage: Die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrages oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind.

27 18. Das Sachwertverfahren: bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung am Markt nicht auf den Ertrag ankommt die Herstellungskosten sind im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend überwiegend bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken sowie Eigentumswohnungen kann auch zur Abstützung der Wertermittlung von Ertragswertobjekten in Betracht kommen Hinweis! Es sollte auch bei Ertragswertobjekten das Sachwertverfahren als stützende Säule eingesetzt werden, da nicht zu erwarten ist, dass ein Investor Kosten aufbringt, die nicht durch die Rentierlichkeit des Objektes gedeckt werden. 19. Ablaufschema des Sachwertverfahrens Herstellungswert der baulichen Anlagen * - Wertminderung wegen Alters - Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden +/- Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände = Wert der baulichen Anlagen + Wert der sonstigen Anlagen (besonderer Aufwuchs) + Bodenwert = Sachwert +/- Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt = Verkehrswert (Marktwert) * Gebäude, bauliche Außenanlagen, besondere Betriebseinrichtungen

28 20. Parameter für die Sachwertermittlung Das Sachwertverfahren ist in WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden. Herstellungskosten Die Herstellungskosten werden in Euro ( ) auf der Basis NHK 2000 = 100 anhand der Erfahrungen der Sachverständigen und den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur angesetzt. Dieser Wert wird mit dem aktuellen Baupreisindex für den Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäuden multipliziert. Der Baupreisindex wird vierteljährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Baunebenkosten Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Der Ansatz kann anhand der Berechnung entnommen werden. Technische Wertminderung Die technische Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswertes wegen Alters, Baumängel oder Bauschäden; a) wegen Alters Die Alterswertminderung wird außer für Gewerbegebäude nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig geschätzten Restnutzungsdauer und der jeweils üblichen Lebensdauer ermittelt. b) wegen Baumängel und Bauschäden Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen Bauschäden und Baumängel wurden nach Erfahrungswerten auf der Grundlage für ihre notwendigen Kosten quantifiziert. Sonstige wertbeeinflussende Umstände Sonstige bisher noch nicht erfasste, den Verkehrswert beeinflussende Umstände (insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, aber auch wohnungs- und mietrechtliche Bindungen) werden nach 25 WertV in geeigneter Weise durch einen Abschlag oder Zuschlag berücksichtigt.

29 21. Quellenverzeichnis zum Studienbrief: Kleiber-Simon Marktwertermittlung (WertV 98/WertR 02) Kleiber WertR 2002 und WertR 2006, Sammlung amtlicher Texte zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken mit Normalherstellungskosten 2000 Kleiber-Simon-Weyers Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB Sandner-Weber Lexikon der Immobilienwertermittlung