Aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht Horst Müller Kanzlei Rechtsanwalt Müller & Hillmayer www.mueller-hillmayer.de Rechtsanwälte Müller & Hillmayer Kanzlei für privates Immobilienrecht Maria Theresia Str. 32 81675 München Telefon 089 99 83 88 0 Fax 089 998 16 36 www.mueller hillmayer.de Mail: kanzlei@mueller hillmayer.de
Die Übertragung der Instandsetzungslast für Gemeinschaftseigentum auf den einzelnen Wohnungseigentümer 1. Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instand zu setzen und instand zu halten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH, Urteil vom 16.11.2012 V ZR 9/12) 2
2. Die Wohnungseigentümer sind nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung für die Beschlussfassung über die Instandsetzung und den Austausch zum Gemeinschaftseigentum gehörender Türen und Fenster zuständig ( 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG bzw. 22 WEG). Sie müssen die damit verbundenen Kosten tragen ( 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend hiervon die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen (BGH, Urteil vom 22.11.2013 V ZR 46/13). 3
3. Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums kann durch Vereinbarung ganz oder teilweise einem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden. Die Übertragung muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (LG Hamburg, Urteil vom 19.06.2013 318 S 101/12). 4
4. Sind Teile des gemeinschaftlichen Eigentums von dem Wohnungseigentümer auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen, zu dessen ausschließlichem Gebrauch sie bestimmt sind, sind die übrigen Wohnungseigentümer insoweit zur Instandhaltung und Instandsetzung nicht verpflichtet, auch wenn sie ein Interesse hieran haben (LG Itzehoe, Urteil vom 26.11.2013 11 S 83/12). 5
5. Wird qua Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht der (zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden) Fenster auf den Sondereigentümer übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit (Beschluss Kompetenz), (LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 318 S 133/13). 6
6. Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 02.03.2012 V ZR 174/11; ZMR 2012, 641). 7. Grundsätzlich ist vor der Vergabe eines Auftrags zur Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten die Einholung mehrere Konkurrenzangebote erforderlich, wobei die Angebote vergleichbar sein müssen. 7
Bei Fensteraustausch nach 2000 sind die Eigentümer weniger schutzwürdig, als vor dem Jahrhundert Beschluss vom 20.09.2000 (BGH, ZMR 2000, 771). Zumindest muss insoweit eine Gleichbehandlung mit früheren Einbauten erfolgen (LG München I, Urteil vom 06.02.2014 36 S 9481/13). 8. Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 25.10.2013 V ZR 212/12). 8
Beschlüsse über das "An sich Ziehen" von Ansprüchen der einzelnen Wohnungseigentümer 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, womit der einzelne Eigentümer von der Verfolgung seiner Rechte insoweit ausgeschlossen wird. Soweit der Wohnungseigentümergemeinschaft die Befugnis zusteht, Rechte der Wohnungseigentümer durchzusetzen, handelt diese verfahrensrechtlich in 9
gesetzlicher Prozessstandschaft. Dementsprechend ist der einzelne Wohnungseigentümer an einen von der Eigentümergemeinschaft mit dem Bauträger abgeschlossenen gerichtlichen, aber auch außergerichtlichen Vergleich über die Erledigung von Erfüllungsansprüchen gebunden. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst nicht die auf Rückabwicklung gerichteten Ansprüche eines Wohnungseigentümers (Rücktritt und großer Schadensersatz). Ein auf der Grundlage eines Beschlusses geschlossener Vergleich lässt derartige 10
Ansprüche der Erwerber unberührt, soweit sie bereits vorhanden sind (OLG Köln, Beschluss vom 23.10.2013 11 U 109/13). 2. Hat eine Gemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betroffenen Mängel mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert. 11
Das kann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hält (BGH, Urteil vom 06.03.2014 VII ZR 266/13). 12
Ausgleichsansprüche unter Wohnungseigentümern Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von 906 Abs. 2 S. 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume (BGH, Urteil vom 25.10.2013 V ZR 230/12). 13
906 BGB (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht nur oder nur unwesentlich beeinträchtigt. (2) Das gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahme verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. 14
Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Nutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt. 15
Beschlussdurchführungspflicht des Verwalters Eigentümerbeschlüsse sind, von Fällen der Nichtigkeit abgesehen, gem. 23 IV. 2 WEG gültig, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt sind. Hieraus folgt, dass der Verwalter nach 27 I Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet ist, den Eigentümerbeschluss auszuführen, also die beschlossene Maßnahme in Auftrag zu geben (LG München I, Beschluss vom 09.12.2013 1 T 25152/13). 16
Kreditaufnahme Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz, über eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen (so schon BGH NJW 2012, 3719). Von der Frage der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zu trennen ist die Frage, ob die Aufnahme eines Kredits den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ein Beschluss widerspricht nicht bereits deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er eine Kreditaufnahme vorsieht, die über die Deckung eines kurzfristigen Finanzierungsbedarfs hinaus geht und die Summe der Hausgeldzahlungen aller 17
Eigentümer für 3 Monate übersteigt (so aber OLG Hamm, ZMR 2012, 800). Bei Beantwortung der Frage, ob eine Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer aufgrund Ihres Selbstorganisationsrechts einen Ermessensspielraum haben, bei dessen Ausgestaltung alle relevanten Umstände abzuwägen sind. Hierbei sind die Finanzierung durch Entnahme aus der Rückstellung oder durch Sonderumlage, die zu finanzierende Maßnahme, die Kreditkonditionen oder die individuelle Belastung des einzelnen Wohnungseigentümers zu berücksichtigen (LG Düsseldorf, Urteil vom 12.06.2013 25 S 152/12 U). 18
Die Schadensersatzpflicht des Verwalters Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass gefasste Beschlüsse, die den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers unbenutzbar macht, umgesetzt werden; die Nichtumsetzung führt zur Verpflichtung zur Leistung von Schadenersatz. Verzug tritt gem. 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB mit dem Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses ein (LG München I, Urteil vom 07.11.2013 36 S 16560/12). 19
Öffnungsklauseln, Mehrheitserfordernisse, Verkündungspflicht des Verwalters Das Erreichen des Quorums ist, sofern nicht die Öffnungsklausel selbst anderes zum Ausdruck bringt, keine Beschlussexistenzvoraussetzung. Wird bei einem Beschluss allein das nach einer Öffnungsklausel erforderliche Quorum nicht erreicht, verkündet aber der Versammlungsleiter dennoch einen positiven Beschluss, führt dies nur zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des gefassten Beschlusses. 20
Werden Maßnahmen i.s.d. 22 I WEG beschlossen oder vereinbart, so sind sie rechtmäßig und zulässig. Auch wenn einem Beschluss nicht alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben, handelt es sich unabhängig davon, ob deren Zustimmung erforderlich war oder nicht, um eine rechtmäßige Maßnahme i.s.d. 22 I WEG. Die Rechtmäßigkeit beruht auf dem Beschluss, der solange gültig ist, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt ist (LG Stuttgart, Urteil vom 28.03.2013 2 S 36/12). 21
Mobilfunksendeanlagen Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer ( 22 Abs. 1 i.v.m. 14 Nr. 1 WEG, BGH Urteil vom 24.01.2014 V ZR 48/13). Der Nachteil in diesem Fall: Auf der Grundlage des allgemein kundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen in weiten Teilen der Bevölkerung bestehe zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen! 22
Erschwernis späterer Instandsetzung als Nachteil gem. 14 Nr. 1 WEG Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Eigentümer zur Erteilung der Zustimmung zu bewegen. 23
Schadenersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht anders als bei Ansprüchen gem. 1004 BGB eine geborene Ausübung der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gem. 823 Abs. 1 i.v.m. 249 Abs. 1 BGB Fortführung des Urteils vom 17.12.2010 V ZR 125/10 (BGH, Urteil vom 07.02.2014 V ZR 25/13). 24
Verwalterbestellung, Anfechtung, Übergang durch Abspaltung etc.? Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind grundsätzlich drei Vergleichsangebote einzuholen (so schon BGH, Urteil vom 01.04.2011 V ZR 96/10). Der aus seiner Sicht zu Unrecht abberufene Verwalter hat kein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung der Neubestellung eines anderen Verwalter (so schon OLG Hamm, Beschluss vom 02.09.1996, 15 W 138/96; LG Hamburg, Urteil vom 18.08.2010, 318 S 77/09). 25
Das Amt des Verwalter ist an die jeweils bestellte (natürliche oder juristische) Person gebunden. Ein Übergang des Verwalteramts durch Umstrukturierung scheidet aus (LG Landau, Urteil vom 15.07.2013 3 S 134/12). 26
Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist für ungültig zu erklären, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Dabei können nur Tatsachen berücksichtigt werden, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits vorgelegen haben bzw. bekannt waren. Bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses sind höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung zu stellen. Die Gerichte sollen nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen (so schon BGH, NJW 2002, 3240; nunmehr erneut: LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013 25 S 7/13). 27
Die im Weg der Umwandlung vorgenommen Abspaltung eines Teilbetriebs (WEG Verwaltung) bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht verwalterlos. Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung erforderlich, bedarf es weiterhin der Zustimmung des bestellten bisherigen Verwalters (OLG München, Beschluss vom 31.01.2014 34 Wx 469/13). 28
Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. Die Verschmelzung der Verwalterin einer WEG stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung des Verwaltervertrags rechtfertigt; an die 29
erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 21.02.2014 V ZR 164/13). 30
Die Kausalität von Einberufungsmängeln Die Einberufung einer Eigentümerversammlung in der typischen Reisezeit entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mit ausreichendem Vorlauf angekündigt worden ist. Die Einhaltung der Mindestvorgabe von 2 Wochen genügt dafür regelmäßig nicht. Die Kausalität eines Einberufungsmangels wird widerleglich vermutet. Diese Vermutung kann nur durch den Nachweis widerlegt werden, dass der Beschluss mit Sicherheit nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit auch ohne den Verstoß inhaltsgleich gefasst worden wäre, wobei die materielle Feststellungslast bei den Mitgliedern liegt, die den Beschluss gefasst haben (LG Karlsruhe, Urteil vom 25.10.2013 11 S 16/13). 31
Die fehlerhafte Eigentümerliste und die Folgen Ein verfahrensfehlerhaft nicht alle notwendigen Streitgenossen erfassendes Urteil ist auch dann nicht unwirksam, wenn es um die Klärung der Frage geht, ob Teile einer Wohnungseigentumsanlage im Gemeinschafts oder Sondereigentum stehen (BGH, Urteil vom 04.04.2014 V ZR 110/13). Der Fall: Vorlage einer unvollständigen oder fehlerhaften Eigentümerliste 32
Immer wieder Rauchwarnmelder Ein Beschluss über die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern können ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, wenn Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft haben, von der Anschaffung und Wartung nicht ausgenommen werden; ihnen können stattdessen Nachweise gegenüber der Verwaltung auferlegt werden, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und die Wartung im erforderlichen Umfang durchgeführt wird (LG Braunschweig, Urteil vom 02.07.2014 6 S 449/13 (154)). 33
Diese Frage war im Urteil des BGH vom 08.02.2013 V ZR 238/11 ausdrücklich offen gelassen. Das LG: "Das Sicherungsinteresse gebietet nicht, dass seitens der Gemeinschaft für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder angeschafft werden und dass die Gemeinschaft dann für diese Geräte einen einheitlichen Wartungsvertrag abschließt. Ebenso ist es möglich, dass der jeweilige Eigentümer, der bereits Rauchwarnmelder angeschafft hat, der Verwaltung gegenüber nachweist, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und dass die Wartung im erforderlichen Umfang durchgeführt wird. Dies mag für den betroffenen Wohnungseigentümer dann möglicherweise zu zusätzliche Kosten führen, falls er sich für die Wartung bzw. die Dokumentation einer Wartung eines Dritten bedienen muss." 34
Verlust des Wohnungsschlüssels Ein Wohnungseigentümer haftet den übrigen Miteigentümern nach 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter. Seine Schutz und Obhutspflicht erstreckt sich auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen. Der Verlust des Wohnungsschlüssels einer Schließanlage kann aus Sicherheitsgründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist. 35
Der Verlust eines Schlüssels führt nicht zu einer Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage. Die rein abstrakte Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage stellt regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert (BGH, Urteil vom 05.03.2014 VIII ZR 205/13). 15 Abs. 1 WEG. 36
Rauchen in der Wohnung Rauchen ist zwar Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2 GG, dennoch nicht uneingeschränkt zulässig. Das Zusammenleben im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert eine Einzelfallabwägung zwischen den verschiedenen Interessen und Belangen (LG Frankfurt a.m., Beschluss vom 28.01.2014 2 09 S 71/13). Der Fall: Der dortige Beklagte nutzte sowohl den Nordost Balkon, als auch den Südwest Balkon zum Rauchen. Der Kläger verlangte vom Beklagten die Unterlassung des Rauchens auf dem Nordost Balkon, weil durch das Rauchen auf dem Nordost Balkon der Rauch in sein Schlafzimmer ziehe. 37
Die Pflichten des Verwaltungsbeirats Der Beirat hat lediglich eine unterstützende Funktion gem. 29 Abs. 2 WEG. Die Prüfung von Abrechnungen durch den Beirat gem. 29 Abs. 3 WEG bedeutet demgemäß, dass es (lediglich) um die rechnerische Richtigkeit geht, dass nämlich z.b. die Zahlen in der Abrechnung selbst und in zugrundeliegenden Belegen übereinstimmen. Demgegenüber ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Nichtigkeit von Kostentragungsbeschlüssen zu verfolgen (LG Düsseldorf, Urteil vom 02.10.2013 25 S 53/13). 38
Zulässigkeit von Treuhandkonten? Die Führung eines Verwaltungskontos als offenes Fremdkonto im Hinblick auf die Sicherheit des Verwaltungsvermögens bei Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und im Insolvenzfall weist entscheidende Rechtsvorteile für die Wohnungseigentümergemeinschaft auf. Es besteht grundsätzlich keine sachliche Rechtfertigung dafür, auf diese Vorteile zu verzichten (LG Frankfurt a.m. Urteil vom 11.12.2013 2 13 S 6/11). 39
Sondervergütung des Verwalters im Prozess Die Kosten der Beauftragung der Verwalterin einer Eigentümergemeinschaft mit der Verteidigung gegen eine Beschlussanfechtungsklage werden als Aufwand für die allgemeine Prozessführung von dem prozessualen Kostenerstattungsanspruch nicht erfasst. Erstattungsfähig sind nur die Kosten der Terminwahrnehmung. Im Kostenfestsetzungsverfahren ist ein materieller Kostenerstattungsanspruch nur zu berücksichtigen, wenn über Bestand und Höhe des Anspruchs kein Streit besteht. Ansonsten ist er in diesem Verfahren nicht zu prüfen (BGH, Beschluss vom 07.05.2014 V ZB 102/13). 40
Wiedereinführung einer Veräußerungsbeschränkung gem. 12 WEG nach deren Aufhebung durch Beschluss Für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung fehlt der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz. 12 Abs. 4 S. 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungs prinzip nicht für den "actus contrarios". Hierzu bedarf es vielmehr einer Vereinbarung (OLG München, Beschluss vom 04.04.2014 34 Wx 62/14). 41
Tilgung von Abgabenschulden durch einen Eigentümer Eine von den Wohnungseigentümer als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragender Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht i.s.d. 10 Abs. 6 S. 3 Halbs. 1WEG dar. Im Innenverhältnis ist die Gemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Eigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu. 42
Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Eigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheids berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Eigentümer die Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtsmäßigkeit des Bescheids verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen (BGH, Urteil vom 14.02.2014 V ZR 100/13). 43
Kostenbelastung des obsiegenden Wohnungseigentümers Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags oder Schadenersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gem. 16 Abs. 2 WEG von allen Eigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Eigentümers gem. 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht (BGH, Urteil vom 04.04.2014 V ZR 168/13). 44
Unterteilung von Wohnungen Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein zugehöriger Raum keinem der neu entstandenen Miteigentumsanteil als Sondereigentum zugeordnet, sondern ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer "zur Gemeinschaftsbenutzung" ausgewiesen, so entsteht unzulässig isoliertes Sondereigentum und ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen. 45
Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein bisher nicht zu diesem gehörender, sondern im Gemeinschaftseigentum stehender Raum ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer einer der neu entstandenen Einheiten als Sondereigentum zugeordnet, so ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013 14 Wx 47/13). 46
Zuständigkeit des WEG Gerichts bei Streit unter Eigentümern von Doppelparkern Steht eine Doppelstockgarage in einer Wohnungseigentumsanlage im Bruchteilssondereigentum mehrerer Personen, können die Bruchteilseigentümer die Nutzung der einzelnen Stellplätze gem. 745 Abs. 1, 1010 BGB regeln; zulässig ist aber auch eine Zuweisung der Stellplätze mittels Gebrauchsregelung durch Vereinbarung aller Wohnungs und Teileigentümer gem. 15 Abs. 1 WEG. 47
Streitigkeiten zwischen Bruchteilssondereigentümern über die Benutzung der Stellplätze sind unabhängig von der Rechtsgrundlage der Benutzungsregelung stets Wohnungseigentumssachen i.s.d. 43 Abs. 1 WEG (BGH, Beschluss vom 20.02.2014, V ZB 116/13). 48
Messgeräten, deren Eichgültigkeit abgelaufen ist, kommt die Vermutung der Richtigkeit nicht zu. In einem Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter wegen falscher Kostenverteilung ist gleichwohl der Geschädigte als Anspruchsteller die Unrichtigkeit der Abrechnung beweisen. Inwieweit sich der als Schädiger der in Anspruch genommene Abrechner seinerseits auf die Ablesewerte ungeeichter Zähler berufen kann, bleibt offen (OLG München, Beschluss vom 13.01.2011, 32 Wx 32/10). Grundsätzlich ist vor der Vergabe eines Auftrags zur Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten die Einholung mehrerer Konkurrenzangebote erforderlich, wobei die Angebote vergleichbar sein müssen. Bei Fensteraustausch nach 49
2000 sind die Eigentümer weniger schutzwürdig, als vor dem Jahrhundert Beschluss vom 20.09.2000 (BGH, ZMR 2000, 771). Zumindest muss insoweit eine Gleichbehandlung mit früheren Einbauten erfolgen (LG München I, Urteil vom 06.02.2014 36 S 9481/13) 50