Seite 1 von 1 Stadt Pfreimd Landkreis Schwandorf Bebauungsplan Allgemeines Wohngebiet An der Ottmar-Reger-Straße Nabburg, 04.07.1997
Seite 2 von 2 Bebauungsplan An der Ottmar-Reger-Straße (ALLGEMEINES WOHNGEBIET) STADT PFREIMD LANDKREIS SCHWANDORF REG.-BEZIRK OBERPFALZ BEGRÜNDUNG TEXTLICHE FESTSETZUNG GRÜNORDNUNG REGELBEISPIELE
Seite 3 von 3 Begründung zum Bebauungsplan ZUR ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES "AM St. JOHANNIS STIFT" Die Verlegung des Altenheimes "St. Johannis Stift" vom ursprünglichen Standort an der Ottmar- Reger-Straße in den Ortskern von Pfreimd führte dazu, daß der Gebäudekomplex seit diesem Zeitpunkt leer stand und keiner geeigneten Nutzung zugeführt werden konnte. Um einem Verfall des Gebäudes und einer Verwahrlosung des Grundstückes mit ca. 11 700 qm entgegenzutreten wurde die gesamte Anlage veräußert. Das Grundstück mit Gebäude wurde im Frühjahr 1997 von der ortsansässigen Firma VER.DI GmbH erworben. Die Gebäude des ehemaligen Altenheimes sollen abgebrochen und das Grundstück neu parzelliert werden. Da sich das Grundstück (Fl.-Nr. 1428, Gemarkung Pfreimd) im Bereich des Bebauungsplanes "Am Johannis Stift" befindet wird dieser Bereich des Bebauungsplanes seitens der Stadt Pfreimd geändert. Der geänderte Bebauungsplan für den Bereich des ehemaligen Altenheimes wird in Bebauungsplan "An der Ottmar-Reger-Straße" umbenannt. ZUM BEBAUUNGSPLAN "AN DER OTTMAR-REGER-STRASSE" Mit der Ausweisung des Baugebietes "An der Ottmar-Reger-Straße" wird dem Bedarf der Stadt Pfreimd an Wohnraum Rechnung getragen. Der Bebauungsplan für das als "Allgemeines Wohngebiet" ausgewiesene Grundstück des ehemaligen Altenheimes bildet den südwestlichen Lückenschluß für das Bebauungsgebiet "Am St. Johannis Stift". Das Baugebiet ist von 2 Seiten (Schützenstraße und Ottmar-Reger-Straße) erschlossen, Strom- und Wasserversorgung sowie Anschluß an das öffentliche Kanalnetz sind gesichert. Die innere Erschließung in Form eines Wendehammers übernimmt die Fa. VER.DI GmbH, so daß seitens der Stadt Pfreimd keine Aufwendungen für die Erschließung der für Wohnbebauung ausgewiesenen Parzellen erforderlich werden. Die Bebauung im Baugebiet "An der Ottmar-Reger-Straße" orientiert sich an der umgebenden Bebauung und sieht für die Wohnbebauung Einzel- und Doppelhäuser in E+D und E+U+D Bauweise vor.
Seite 4 von 4 Textliche Festsetzungen ZUM BEBAUUNGSPLAN Planungsrechtliche und baurechtliche Festsetzungen 9 Abs. 1, 1 26 BauGB, Art. 6, 7, 98 BayBO und 1 23 BauNVO 1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG Das Baugebiet wird als "Allgemeines Wohngebiet" im Sinne des 4 BauNVO festgesetzt. 2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG Das Maß der baulichen Nutzung richtet sich nach den Baulinien, den Baugrenzen, der Anzahl der Vollgeschosse und den unter Punkt 4 getroffenen Festsetzungen. GRZ < 0.4 bzw. GFZ < 0.8. 3. ABSTANDFLÄCHEN Die Abstandsflächenregelungen nach Art. 6 BayBO sind verbindlich einzuhalten. 4. BAUWEISE Einzel- und Doppelhausbebauung (E+U+D), hier Parzelle l bis 15 offene Bauweise ( 22 BauNVO) Satteldach mit 35-42 Dachneigung Einzel- und Doppelhausbebauung E+D hier Parzelle 16 bis 23 offene Bauweise ( 22 BauNVO) Satteldach mit 35-42 Dachneigung
Seite 5 von 5 5. STELLUNG, HÖHENLAGE U. FIRSTHÖHE DER GEBÄUDE Die Richtungen der wesentlichen Gebäudeseiten sind parallel und rechtwinklig zu den Plan festgesetzten Firstrichtungen zu erstellen. Geschoß-, Trauf- und Firsthöhen werden entsprechend den Regelbeispielen festgesetzt. 6. ANBAUTEN AN DAS HAUPTGEBÄUDE Anbauten an das Hauptgebäude dürfen die Baulinien bzw. Baugrenzen überschreiten und benötigen keine Abstandsflächen, müssen jedoch 2,0 m von der Grundstücksgrenze entfernt bleiben. 7. GARAGEN Die Zulässigkeit von Garagen richtet sich nach 12 BauNVO. Sie dürfen nur an den dafür ausgewiesenen Flächen errichtet werden. Die Dachneigung und -form ist den Regelbeispielen zu entnehmen. 8. SONSTIGE FREISTEHENDE NEBENANLAGEN Nebenanlagen sind gemäß 14 BauNVO in nicht überbaubaren Grundstücksflächen bis zu einer Größe vom 30 gm zulässig. 9. GESTALTUNG DER GEBÄUDE Die Hauptgebäude sind hauptsächlich in massiver, verputzter Mauerwerkskonstruktion auszuführen. Bei Grundstücken, die Art. 16 BayBO einhalten, sind durchaus Holzrahmenbau bzw. Holzständerbau möglich. Hauptgebäude sind mindestens im Verhältnis von Länge:Breite = 5:4 auszubilden. Bei den Wohngebäuden ist ein Kniestock mit einer maximalen Höhe von 75 cm zulässig. Dachüberstände dürfen an der Traufe maximal 50 cm und am Ortgang nicht mehr als 30 cm betragen. Vordächer im Eingangsbereich sind bis zu einer Ausladung von maximal 1,5 m zulässig. Garagen und Nebengebäude können als offene oder geschlossene Holzkonstruktion ausgebildet sein, Wintergärten und Gewächshäuser sind zulässig. Bei Errichtung von Garagen an gemeinsamer Grenze hat sich der Nachbauende in Bezug auf die äußere Gestaltung an die bereits bestehende Garage anzugleichen. Sockelhöhen sind hangseitig bis zu 50 cm zulässig.
Seite 6 von 6 Die Fassade ist mit Spritzbewurf, Münchner Rauhputz oder Putzen ähnlich grober Struktur und in gedeckter Farbe zu halten. Verkleidungen in Kunststoff, etc. sind nicht zulässig. Als Dachdeckungsmaterial sind bei Hauptgebäuden Ziegel und Pfannen, alternativ bei Anbauten, Garagen und Nebenanlagen auch Blecheindeckungen zu verwenden. Das Anbringen von Solarzellen auf geeigneten Dachflächen ist erlaubt, sofern keine Beeinträchtigungen für den Autobahnverkehr entstehen. 10. GELÄNDEGESTALTUNG Auf Grund der Hanglage können Stützmauern erforderlich werden. Die zulässige Höhe wird auf 1,0 m festgelegt, ansonsten ist das Gelände weich zu modelieren. 11. EINFRIEDUNGEN Zulässig sind an der Straßenseite nur Einfriedungen aus Holz bis 1,20 m Höhe (senkrechter Holzlatten- Staketenzaun). Um die Durchgängigkeit für Kleinlegewesen zu erhöhen ist die Anlage von Sockeln nicht möglich. 12. BEFESTIGTE FLÄCHEN Private, befestigte Flächen sind auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken, nach Möglichkeit zu vermeiden. Bevorzugt sind wassergebundene Decken, Kies oder Schotterrasen und Natursteinbeläge. Betonsteine sind in Naturfarbe und im Würfel-, Rechteck- oder Rundformat zu verwenden. Zugänge und Zufahrten sind so auszuführen, daß das Oberflächenwasser der Straße nicht zugeführt werden kann. Insbesondere ist darauf zu achten, daß keine Wässer und Abwässer dem Straßenkörper der BAB A93 zugeführt werden. 13. TERRASSEN Terrassenbauten sind zulässig, wenn sie sich dem natürlichen Gelände angleichen und sich in Maß, Form und Material der Gesamtanlage unterordnen.
Seite 7 von 7 14. SCHALLSCHUTZ Die Nähe der geplanten Wohnbebauung zur BAB A93 erfordert erhöhte Schallschutzmaßnahmen im Bereich der Fenster und Türen. Verbesserungen für die Wohngebäude sollen durch den Einbau von Schallschutzfenstern und schallgedämmter Rollokästen erreicht werden. Die Dimmensionierung der Schallschutzfenster und schallgedämmten Rolladenkästen hat entsprechend den Vorgaben der VDI-Richtlinie 2719 (Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen) bzw. der DIN-Norm 4109 (Schallschutz im Hochbau) zu erfolgen. Der Baulastträger der BAB A93 ist nicht verpflichtet, Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm oder sonstigen schädlichen Einwirkungen aus dem Betrieb und Bestand der Bundesautobahn über den bestehenden Lärmschutz (Wall/Wandkonstruktion) hinaus zu treffen. Orientierung der schutzbedürftigen Räume (Schlaf- und Kinderzimmer) in den Wohngebäuden auf die der Autobahn abgewendete Seite. 15. WERBEANLAGEN / AUSSENBELEUCHTUNG Werbeanlagen, die von der BAB A93 einsehbar sind dürfen nicht errichtet werden. Hofraumbeleuchtungen und Außenbeleuchtungsanlagen sind so zu gestalten, daß eine Blendung des Verkehrs auf der BAB A93 ausgeschlossen ist.
Seite 8 von 8 Grünordnung 1. SCHUTZ DES MUTTERBODENS Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei anderen wesentlichen Änderungen der Erdoberfläche abgehoben wird, ist in nutzbarein Zustand zu erhalten und vor Vernichtung zu schützen. 2. SCHUTZZONE LÄNGS DER VER- UND ENTSORGUNGSLEITUNGEN Bei Anpflanzungen von Bäumen und Großsträuchern ist zu unterirdischen Leitungen ein Abstand von mind. 2,0 m einzuhalten. Bei kleineren Sträuchern beträgt der Mindestabstand 1,5 m. Nachträglich verlegte Leitungen sind in den genannten Abständen an Anpflanzungen vorbeizuführen. 3. PFLANZABSTÄNDE Bäume müssen einen seitlichen Abstand vom mind. 1,5 m vom Fahrbahnrand haben. Bei Sträuchern und Bodendeckern richtet sich der seitliche Mindestabstand nach ihrer Wuchsform, der Mindestabstand beträgt für Kleinsträucher (Wuchshöhe bis 2,0m) und Bodendeckern wird mit 0,5 m festgelegt. 4. GRENZABSTÄNDE VON BÄUMEN, HECKEN UND STRÄUCHERN Bei Grenzabständen von Bäumen, Sträuchern und Hecken ist das Bay. Ausführungsgesetz zum bürgerlichen Gesetzbuch (AGBAB), Art. 47 zu beachten. 5. OBERFLÄCHENENTWÄSSERUNG Zur Wasserrückhaltung sind auf den privaten Flächen entsprechend geeignete Maßnahmen wie wasserdurchlässige Beläge und Versickerungen vorzusehen. Eine Nutzung der Dachabwässer durch Regenwassernutzung ist anzustreben. Stellplätze, Fußwege und sonstige befestigte Flächen sind mit Ausnahme der Erschließungsstraße so zugestalten, daß Oberflächenwasser versickern kann; empfohlen werden daher Schotterrasen, Pflaster mit Rasenfuge oder wassergebundene Bauweise.
Seite 9 von 9 6. BEGRÜNUNG Die vorhandenen Sträucher und Bäume sind nach Möglichkeit bzw. entsprechend Planeintrag festgesetzt zu erhalten. Grünmaßnahmen sind entsprechend der nachfolgenden Auswahlliste vorzunehmen. Grundsätzlich nicht erlaubt sind fremdländische Nadelgehölze, die höher bzw. breiter als l m werden. Baumarten: Straucharten: Größenordung HAST 175/200 (Mindestgröße) Acer platanoides Spitzahorn Acer pseudoplatanus Bergahorn Alanus glutinosa Schwarzerle Betula pendula Sandbirke Carpinus betulus Hainbuche Populus tremula Zitterpappel Prunus avium Vogelkirsche Prunus padus Traubenkirsche Pyrus communis Holzbirne Quercus petraea Traubeneiche Quercus robur Stieleiche Sorbus aucuparia Vogelbeere Tilia cordata Winterlinde Crataegus monogyna Weißdorn Crataegus laevigata Rotdorn Obst- und Walnußbäume Größenordnung 2 x v. 60/100 (Mindestgröße) Corylus avellana Haselnuß Crataegus monogyna Eingriff l. Weißdorn Lonicera xylosteum Rote Heckenkirsche Prunus spinosa Schlehe Rosa canina Heckenrose Salix caprea Salweide Salix aurita Öhrchenweide Salix cinerea Grauweide Salix purpurea Purpurweide Sambucus nigra Schwarzer Holunder Sambucus racemosa Traubenholunder Baumarten in öffentlichen Straßenraum; hier sind im Wendehammerbereich, entsprechend dem Planeintrag, Einzelbaumpflanzungen vorzunehmen. Baumarten: Größenordnung STU 18/20 (Mindestgröße) Acer pseudoplatanus Bergahorn Tilia cordata Winterlinde Sorbus aucuparia Vogelbeere
Seite 10 von 10 Regelbeispiele
Seite 11 von 11