Wohnen in München V Wohnungsbauoffensive

Perspektive München Wohnen in München V Perspektive München Konzepte Wohnen in München V Wohnungsbauoffensive 2012 2016 Perspektive München

Impressum Herausgeberin Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Bevölkerung, Wohnungsmarkt und Stadtökonomie Blumenstraße 31 80331 München Inhaltliche Bearbeitung und Gestaltung Christian Piesch, Alexander Lang Telefon: 089/233-27352 Telefax: 089/233-26015 E-Mail: plan.ha1-22@muenchen.de Titelbild Foto: LHM Titelgestaltung Helga Zellerhoff Druck Weber Offset GmbH, München Papier Circlesilk Premium White, FSC-Zertifizierung Stand: Februar 2012

Wohnen in München V Liebe Leserinnen und Leser, die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum ist in München mehr denn je eine der wichtigsten Aufgaben. Die Attraktivität und der wirtschaftliche Erfolg unserer Stadt führen dazu, dass nach aktuellen Prognosen die Bevölkerungszahl in München bis 2030 um rund 10 % weiter wachsen wird. Das heißt, dass die Wohnungsnachfrage noch weiter ansteigen wird. Die Stadt zieht daher alle Register, um den Anteil an preiswertem Wohnraum zu schützen und den Neubau von Wohnungen zu fördern. Ein wichtiger Beitrag dazu ist vom Münchner Stadtrat im Februar 2012 beschlossene wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in München V, in dem die Zielvorgaben der Münchner Wohnungspolitik fortgeschrieben und weiterentwickelt werden. 1989 wurde das Programm zum ersten Mal aufgelegt. Seitdem sind 115.000 neue Wohneinheiten fertig gestellt worden. Trotzdem wird das Angebot an bezahlbarem Wohnraum der ständig steigenden Nachfrage nicht gerecht. Ziel von Wohnen in München V ist daher die Schaffung neuen Baurechts für jährlich 3.500 Wohneinheiten und die Realisierung von 1.800 geförderten Wohnungen jedes Jahr. Mit dem Untertitel Wohnungsbauoffensive 2012-2016 wird deutlich, dass der programmatische Schwerpunkt weiterhin auf dem Wohnungsneubau liegt. Das zusätzliche Baurecht soll unter anderem durch Verdichtung und Umwandlung von Kern- in Wohngebiete erreicht werden. Dabei wird zum ersten Mal eine Erhöhung der Förderquote durch Grundstücksankauf ermöglicht. Um insbesondere Wohnangebote für einkommensschwache Haushalte zu schaffen, werden die Zielzahlen im geförderten Wohnungsbau für diese Zielgruppe angehoben. Auch die Förderkonditionen beim Ankauf von Belegrechten zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums im gesamten Stadtgebiet werden weiter verbessert. Darüber hinaus sind deutliche Verbesserungen für Genossenschaften und Baugemeinschaften vorgesehen. So werden beispielsweise die Einkommensgrenzen im München Modell auf eine neue ergänzende Stufe 7 bzw. nach WFB 2012 neu Stufe IV angehoben, um die Einkommensgrenzen der Inflationsentwicklung anzupassen. Auf städtischen Flächen werden verstärkt zielgruppengerechte Konzeptausschreibungen oder Bestgebotsverfahren angestrebt, um die Grundstückspreissteigerungen zu dämpfen. Im geförderten Wohnungsbau und bei der Vergabe städtischer Grundstücke gilt künftig das KfW-Effizienzhaus 70 nach EnEV 2009 als Standard. 3

Das wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in München V bündelt die vielfältigen erfolgreichen Aktivitäten im Bereich der kommunalen Wohnungspolitik, die wir auch in den kommenden Jahren kontinuierlich weiterentwickeln wollen. Mit der Erhöhung des Fördermittelrahmens von 625 auf 800 Mio. im Programmzeitraum 2012-2016 wird ein deutliches Zeichen dafür gesetzt, dass die Schaffung und Sicherung von Wohnraum in München Priorität hat. Christian Ude Oberbürgermeister Prof. Dr.(I) Elisabeth Merk Stadtbaurätin 4

Wohnen in München V Inhaltsverzeichnis 1. Neue Eckpunkte von Wohnen in München V...12 1.1 Mehr Baurechtschaffung für die Zielerreichung im geförderten Wohnungsbau...19 1.2 Zielgruppenerweiterung für die mittleren Einkommensgruppen...21 1.3 Sicherung der Münchner Mischung mit Grundstücksankäufen...22 1.4 Kleine und große Wohnungsmarktakteure im Fokus...23 1.5 Weitere Optimierung der Vergabeverfahren...24 1.6 Mehr für die wichtigsten Zielgruppen...25 1.7 Verbesserte Energieeffizienz im städtischen Einflussbereich...25 1.8 Die Bestandsprogramme attraktiver ausgestalten...26 1.9 Alle rechtlichen Schutzmöglichkeiten im Wohnungsbestand voll aktivieren...26 1.10 Fördermittel auf hohem Niveau beibehalten...27 2. Wohnungssituation und zukünftige Entwicklung...30 2.1 Wohnen in München I bis V Bilanz und Evaluierung der Programme...30 2.1.1 Schwerpunkte der wohnungspolitischen Handlungsprogramme...30 2.1.2 Wohnen in München IV (2007-2011)...31 2.1.3 Baurechtschaffung, Baugenehmigungen und Baufertigstellungen...32 2.2 Wohnungsmarktsituation und Rahmenbedingungen...36 2.2.1 Allgemeine Wohnungsmarktsituation...36 2.2.2 Wohnungspolitische Rahmenbedingungen und Rentabilität...39 2.2.3 Förderung des Freistaates Bayern...41 2.3 Flächenpotentiale...43 2.3.1 Wohnungsbaupotentiale im aktuellen Flächennutzungsplan...43 2.3.2 Flächenpotentiale für den geförderten Wohnungsbau...45 2.3.3 Flächenpotentiale im Umland der Region 14...46 2.4 Zukünftige Entwicklung des Wohnungsmarkts und des Wohnungsbedarfs...47 2.4.1 Wohnungsbedarf in der Region 14...47 2.4.2 Wohnungsbedarf in München...49 2.4.3 Bedarf an geförderten Wohnungen...51 3. Wohnungspolitische Hauptziele und Zielgruppen...56 4. Strategien des innovativen Wohnungsbaus...62 4.1 Thesen zum innovativen Wohnungsbau...62 4.2 Herausforderungen für den geförderten Wohnungsbau...65 4.3 Wohnen für alle...67 4.3.1 Familiengerechtes Wohnen...68 4.3.2 Alten- und behindertengerechtes Wohnen...69 4.4 Neue Wohnmodelle bzw. Wohnprojekte...72 4.4.1 Genossenschaften...73 4.4.2 Baugemeinschaften...74 4.5 Partizipation im Wohnungsbau...75 4.6 Nachhaltiges und energiesparendes Bauen...77 4.6.1 Geänderte rechtliche Rahmenbedingungen seit 2007...79 4.6.2 Förderung der Energieeffizienz im Wohnungsbau...80 4.6.3 Neue energetische Gebäudekonzepte...84 4.6.4 Energieeffizientes Bauen und Sanieren im Städtevergleich...84 4.6.5 Energieeffizienz im Wohnungsneubau im städtischen Einflussbereich...85 4.6.6 Energieeffizienz im Wohnungsbestand im städtischen Einflussbereich...86 5

5. Baurechtschaffung und Grundstücksvergabe...90 5.1 Zielzahl für die Baurechtschaffung...90 5.2 Kurzfristige Maßnahmen zur Wohnungsbauaktivierung...91 5.3 Ausblick: Strategien der langfristigen Siedlungsentwicklung ( LaSie )...95 5.4 Vergabe städtischer Wohnbauflächen...96 5.4.1 Konsequenzen der Grundstückspreisentwicklung...96 5.4.2 Ausgestaltung der Vergabeverfahren für städtische Grundstücke...97 6. Geförderter Wohnungsbau Programme und Energieeffizienz...106 6.1 Verkehrswerte für Grundstücke mit sozialen Bindungen...106 6.2 Quoten und Zielzahlen geförderter Wohnungsbauaktivierung...107 6.2.1 Förderquoten...107 6.2.2 Zielzahlen geförderter Wohnungsbau...113 6.3 Evaluierung und Anpassung der Förderprogramme für die unteren Einkommensgruppen (EOF; KomPro)...115 6.3.1 Mietwohnungsbau im Bayerischen Wohnungsbauprogramm (EOF)...116 6.3.2 Kommunales Wohnungsbauförderprogramm (Allgemeines Programm) - KomPro A...118 6.3.3 KomPro B und KomPro C...119 6.4 Evaluierung und Anpassung der Förderprogramme für die mittleren Einkommensgruppen (München Modell)...124 6.4.1 München Modell-Miete...124 6.4.2 München Modell-Genossenschaften...125 6.4.3 München Modell-Eigentum...127 6.4.4 Förderfähiger Eigenwohnraum ( München Modell aus der SoBoN )...130 6.4.5 Engagement der Münchner Firmen für mehr Wohnungsbau...131 6.5 Qualitäten des Städte- und Wohnungsbaus...133 6.5.1 Qualitätsaspekte im geförderten Wohnungsbau...133 6.5.2 Gemeinbedarfsräume und quartierbezogene Bewohnerarbeit...135 6.5.3 Stellplatzschlüssel für Vorhaben im geförderten Mietwohnungsbau...139 6.6 Maßnahmen für mehr Energieeffizienz...142 6.6.1 Aufträge aus WIM IV und Ziele für WiM V...142 6.6.2 Mengengerüst Energieeffizienzdiskussion Neubau...142 6.6.3 Mehrkosten und Förderaufwand/ -systematik...143 6.6.4 Neubauten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften...146 6.6.5 Energetische Optimierung im geförderten Wohnungsbau...147 6.6.6 Energieeffizienz und Grundstücksvergabe...148 6.6.7 Zukünftige Feinabstimmung FES Wohnungsbauförderung...150 6.6.8 Mietengestaltung beim KfW-Effizienzhaus 70 Standard (EnEV 2009)...151 6.6.9 Fazit...152 6.7 Gesamtevaluation und Instrumenten-/Programmvergleich...153 7. Bestandssicherung und -entwicklung...158 7.1 Aufwertungstendenzen und rechtliche Schutzinstrumente...158 Gentrifizierung...158 7.1.1 Zweckentfremdung von Wohnraum...159 7.1.2 Erhaltungssatzungen nach 172 BauGB in München...160 7.1.3 Mietspiegel und Mietberatung...163 7.2 Sicherung von bestehenden Belegungsbindungen...164 7.2.1 Eingriffsreserve und Belegungsbindungen...164 7.2.2 Belegungsbindungsvereinbarungen...165 7.2.3 Konzept Soziale Mietobergrenzen KSM...166 6

Wohnen in München V 7.3 Förderprogramm zum Erwerb von Belegungsrechten an freien Wohnungen...166 7.4 Programm zur Förderung des Umbaus von Büro- zu Wohngebäuden...167 7.5 Sozial und ökologisch nachhaltige Stadterneuerung und Stadtsanierung...170 7.5.1 Stadterneuerung Soziale Stadt...170 7.5.2 Modernisierung des Wohnungsbestandes in Sanierungsgebieten...170 7.5.3 Förderung von mehr Energieeffizienz im Wohnungsbestand...171 7.5.4 Neubaumaßnahmen in Sanierungsgebieten...175 8. Umsetzung und Organisation...178 8.1 Städtische Wohnungsgesellschaften...178 8.1.1 Struktur...178 8.1.2 Wohnungsbestand und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit...178 8.1.3 Bedeutung für den Münchner Wohnungsmarkt...179 8.1.4 Aktuelle Entwicklung...180 8.1.5 Künftige Rolle der städtischen Wohnungsbaugesellschaften...181 8.2 Sozialgerechte Bodennutzung...182 8.3 Koordinierungsrunde zur Umsetzung von Wohnen in München...183 8.4 Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive 2012 2016...184 8.5 Münchner Initiative für Mietwohnungen...185 9. Personalressourcen und Mittelbedarf...186 9.1 Personalressourcen...186 9.2 Finanzrahmen...192 10. Wohnungspolitische Beschlüsse und Anträge...198 Beschluss der Vollversammlung vom 01.02.2012...201 Zielzahlen für die Baurechtschaffung und den geförderten Wohnungsbau...201 Zielgruppenerweiterung für die mittleren Einkommensgruppen...202 Förderquoten und Münchner Mischung...203 Wohnungsmarktakteure...204 Vergabeverfahren...205 Programme geförderter Wohnungsbau...205 Energieeffizienz...207 Bestandsprogramme...209 Schutzinstrumente der Bestandspolitik...209 Fördermittel und Personal...209 Regionale Kooperation / Bundespolitik...211 Allgemeine Organisatorische Punkte...211 Stichwortverzeichnis...213 Anlagen 1 bis 9...217 7

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Baulandpreise und Wiedervermietungsmieten in München seit 1985...17 Abbildung 2: Zusammenhang von Baurechtschaffung und Förderung Wohnungsbau... 20 Abbildung 3: Einkommensgrenzen brutto/netto nach Haushaltstyp und Einkom mensstufe...22 Abbildung 4: Baurechtschaffung für Wohnen und Büro (MK/MI) im Vergleich...34 Abbildung 5: Entwicklung der Erst- und Wiedervermietungsmieten in München...36 Abbildung 6: Preisentwicklung für neue Eigentumswohnungen seit 1980...37 Abbildung 7: Wanderungsmotivuntersuchung II Fläche und Miete...38 Abbildung 8: Fördermittel Bund - Land - Staat 2000-2010...42 Abbildung 9: Entwicklung der Potentiale für den Wohnungsbau WiM IV - WiM V...44 Abbildung 10: Entwicklung und Prognosen der Einwohnerinnen und Einwohner und Erwerbstätigen München und Umland...48 Abbildung 11: Szenarien der Zielzahl Wohnungsbau im Vergleich zur empirica- Prognose...49 Abbildung 12: Modellrechnung der Entwicklung der besonders dringlich Vorgemerkten und Belegungen bei zukünftig 1.300 Fertigstellungen von geförderten Mietwohnungen jährlich...52 Abbildung 13: Entwicklung des Anteils der Förderberechtigten in München 1992-2009 nach dem Mikrozensus...56 Abbildung 14: Relative Einwohnerentwicklung Altersgruppen in München von 2009-2030 (Planungsprognose)...70 Abbildung 15: Baualtersklassen von Wohngebäuden in München...86 Abbildung 16: Baurechtschaffung 1980-2010...90 Abbildung 17: Privat-Pkw je Wohnung Ende 2010 in den Programmen des geförderten Mietwohnungsbaus...140 Abbildung 18: Instrumentenvergleich unter Berücksichtigung des Förderanteils...155 Abbildung 19: Entwicklung der Eingriffsreserve bei Fertigstellung von 1.300 Mietwohnungen p. a. (Prognose ab 2011)...164 Abbildung 20: Vernetzung der Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive...184 8

Wohnen in München V Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Baurechtschaffung von "Wohnen in München I bis IV" und Erreichung der Zielzahlen...32 Tabelle 2: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in München...34 Tabelle 3: Investitionen im Städtevergleich (Anfangsrendite)...41 Tabelle 4: Flächenpotentiale geförderter Wohnungsbau in den größeren Planungsgebieten 2012-2016...46 Tabelle 5: Baufertigstellungen 1970-2009 Region München...47 Tabelle 6: Erhöhung der Einkommensgrenzen auf eine neue Stufe 7 bzw. nach WFB 2012 neu Stufe IV (jeweils jährlich)...57 Tabelle 7: Herleitung sozialverträglicher Mieten...59 Tabelle 8: Entwicklung der Energiestandards...81 Tabelle 9: Herleitung Grundstückswert mit sozialen Bindungen Stufe 7 bzw. nach WFB 2012 neu Stufe IV...107 Tabelle 10: Übersicht Förderquoten (Stadt)...110 Tabelle 11: Übersicht Förderquoten SoBoN-Private und 40 %-Beschluss...112 Tabelle 12: Erreichung der Zielzahlen von WiM IV im geförderten Wohnungsbau 2007-2010...113 Tabelle 13: Erreichung der WiM IV-Zielgruppenziele 2007-2010...114 Tabelle 14: Zielzahlen geförderter Wohnungsbau...115 Tabelle 15: Bewilligungen im KomPro B und C nach Jahren...120 Tabelle 16: Grundstückspreis und Verkaufspreis München Modell Eigentum Selbstnutzung...128 Tabelle 17: Förderfähige Wohnungsgrößen Eigentumsförderung Bayerisches Wohnungsbauprogramm WFB 2008...135 Tabelle 18: Wohnungsaufteilungsschlüssel und förderfähige Wohnungsgrößen EOF... 135 Tabelle 19: Mengengerüst Neubau mehr Energieeffizienz...143 Tabelle 20: Kostenobergrenze und Förderansätze für erhöhte energetische Standards je m² Wohnfläche...147 Tabelle 21: KfW-Standards - Gesparte Energiekosten...151 Tabelle 22: Vergleich der Förderprogramme...154 Tabelle 23: Wohnflächen, Kosten, Förderaufwand und Bewilligungsmieten im geförderten Mietwohnungsbau und Verkauf städtischer Grundstücke mit sozialen Bindungen in München...154 Tabelle 24: Erhaltungssatzungsgebiete in München...160 Tabelle 25: Baurechtschaffung im Rahmen der SoBoN bis Ende 2010...183 Tabelle 26: Fördermittelrahmen insgesamt - Wohnen in München III, IV und V...193 9

Ackermannbogen Foto: Leoni Baumeister

Neue Eckpunkte von Wohnen in München V

1. Neue Eckpunkte von Wohnen in München V Management Summary Housing problems are common characteristics of prospering large cities and population centres. Munich is a growing city. This growth can only be controlled to a very limited extent by urban planning. The growth of the population and economy is accompanied e.g. by housing problems and high rents. In comparison shrinking cities have a more difficult situation than growing cities. Infrastructure facilities have to be closed due to a lack of demand, there aren't enough customers for self-sustaining commercial centres and in consequence shops remain empty. The entire infrastructure from sewer networks to public transport is less economically viable, so that young people move away because of a shortage of jobs and set a downward spiral in motion. For more than 100 years the housing shortage has been the most serious social problem in Munich. In the perception of the population the state capital has housing problems like some other big European cities as for example Vienna, which also have an exemplary housing policy. On the other hand housing conditions have of course substantially improved over time and residential space per capita has increased from 25 m² in 1970 to 40 m² nowadays as a result of growing purchasing power. These statistical averages don't reflect the distribution of prosperity. Particularly low-income households are suffering the most from the housing problems. The housing shortage is the downside of the city's economic success, but the trade-off between advantages and disadvantages varies between different social groups. Therefore an active local housing policy remains essential. The population of Munich will increase by more than 10 % by 2030 to 1.5 million residents. Thus the forecasted population growth for Munich will be twice as high as the growth of the number of employed persons (see figure 10). This growth represents a major challenge. The housing market will remain difficult and the housing requirement will remain on a high level. Approx. 7,000 new housing units are needed each year. Therefore the state capital must continue with its active housing policy even more than other German cities. The priorities are to protect the housing stock and to promote new construction, especially in the social housing sector. The results of more than 20 years of active housing policy in Munich and the 4 consecutive housing programmes Housing in Munich I to Housing in Munich IV from 1989 to 2011 are quite impressive. Building permits for 55,000 housing units have been made possible by land-use planning; In total, permissions for more than 125,000 units were granted and more than 115,000 units were built, the equivalent of the housing stock of Wiesbaden, the state capital of Hesse. As a result of this high new construction rate, rents for re-lets in pre-war-buildings have increased by only 2.2 % p. a. and those of post-war-buildings even more moderately by only 1.5 % p. a. (see figure 1), but on the basis of a high starting point. Urban housing policy plays a key role in order to secure the social balance within the city and a sustainable urban development. Adequate new construction rates especially in the field of social housing for target groups in need are given the highest priority. 12

Wohnen in München V The housing policy program Housing in Munich is a major element of the urban development concept Perspektive München. In the new strategic guidelines of Perspektive München the topics of adequate housing supply and a good socio-spatial population mix are of considerable importance. In all housing policy concepts the guidelines of Perspektive München and especially the guiding principle compact-urban-green as well as the social aspect of securing the typical Munich population mix are given high priority. The four essential challenges regarding the Munich housing market are: The ageing population even though the effects aren't as strong as in Germany as a whole. Energy-efficiency in newly constructed and existing buildings becomes more important in order to slow down climate change. As a result of population increases, there is a growing demand for housing while, on the other hand, public funding by the state and available space in Munich are on the decrease. Social polarization is growing: While the social housing stock is shrinking in some parts of the city,more effort towards social integration in these quarters are necessary. In Munich, land prices have increased considerably since 2010, especially in central locations. In 2010 the number of residential properties sold reached an all time high, the market was almost completely bought up. The Munich housing market is in a boom period, which could continue for some more years. A reversal of this upward rental housing market trend might not follow before the economy weakens in the course of the general business cycle. Strong land price increases in the 80's and 90's have always been indicators for periods of rapidly increasing rents and housing market problems (scenario increased housing market tension). On the other hand, at the beginning of the new millennium the speculative increase of land-prices crashed shortly afterwards (scenario speculative bubble). The scenario of increased housing market tension is regarded to be more probable. Due to the low construction rates, the supply shortage will continue. While rents have increased only moderately until 2010 the Residential Market Barometer 2011 published by the Department of Urban Planning and Building Regulation now documents strongly rising rents for newly constructed units and re-lets. With the new slogan Housing Construction Offensive 2012 it is made clear, that sufficient land development by means of legally binding development plans is the main precondition for the success of the strategic program Housing in Munich within the next 5 years. The target of 1,800 subsidized housing units each year will be maintained in "Living in Munich V" and the related concepts and programmes will be updated, expanded and adapted to changing framework conditions. In this context the development of long-term spatial concepts for urban growth (see chapter 5.3) has a high priority just like the short-term activation and the medium-term creation of adequate and demand-oriented land development (see chapter 5.1). 13

The 10 cornerstones of Housing in Munich V are: 1. The ambitious targets of land development respectively new planning permissions for 3,500 housing units p. a. and 1,800 subsidised housing units p. a. will be maintained. In order to realize these high numbers a short- to mid-term housing construction offensive is necessary. As an organizational consequence a working group on the Housing Construction Offensive will be created under the direction of the City Building Councillor. 2. As a consequence of rising real estate prices and rents the target group of the Munich housing programmes has been expanded to a new higher income threshold (7 instead of 5). This threshold for eligibility for housing programmes has been raised e. g. for a single-person-household from 19,000 to 22,800 income p. a. and for a family with one kid from 41,500 to 48,150 income p. a.. 3. The social housing quota on municipally owned building land within the rules of the so-called socially just land use (SoBoN) -Framework will be maintained on the same level. Especially in urban restructuring areas, the social housing quota will be raised up to 50 % via acquisition of sites by the city or city-owned residential property companies. Furthermore, the city will introduce a new programme for the acquisition of residential land for social housing. 4. Between 20 and 40 % of the residential space of new municipal housing projects are reserved for housing cooperatives and joint building ventures. The related advisory services will be improved. In addition, a funding of cooperative shares for lower income groups will be introduced. 5. Given the strong growth of residential land prices, new elements like different forms of combined concept and bidding tenders will be included in the bidding processes for residential municipal land sales. The intention is to reduce speculative bubbles and to consider the offered price as well as the quality of the housing concepts/projects. 6. The target numbers for lower-income-oriented housing programmes will be increased from 800 to 900 units p. a., the targets for the included KomPro B/C programmes will be raised from 150 to 200 units per year. 7. The KfW 70 energy-efficient house standard will be obligatory for new social housing and municipal residential sites to be developed. This standard is 30 % higher than the usual requirements of the Energy Saving Ordinance (EnEV) of 2009. In areas without district heating this requirement applies only to the insulation standard of KfW 70. While building costs for social housing are higher that way, the ancillary costs of low-income renter households can be stabilized and more energy-efficient buildings are furthermore a general contribution to climate-protection. 8. The conditions of the programme for the purchase of allocation rights in the private rental sector will be improved significantly. This is an important part of strategies towards better affordability in the existing housing stock. 9. All legal means concerning the rental housing stock are implemented (preservation statutes, regulation against commercial misuse of housing units, tenants' counselling) and the City of Munich tries to improve the legal framework of the State of Bavaria (ban on condominium conversions). 10. Due to inflation, rising land prices, higher energy efficiency standards and the acquisition of private land, the social housing budget will be increased from 625 M (2007 2011) to 800 M (2012 2016) for the programme period. 14

Wohnen in München V Neue Eckpunkte von Wohnen in München V Wohnungsprobleme sind ein gemeinsames Kennzeichen aller wirtschaftlich boomenden Großstädte bzw. Ballungsräume. München ist eine wachsende Stadt. Dieses Wachstum ist planerisch nur sehr begrenzt steuerbar. Das Wachstum der Bevölkerung und Wirtschaft geht mit z. T. schwierigen Begleiterscheinungen wie insbesondere Wohnungsproblemen und hohen Mieten einher. Im Vergleich dazu ist aber eine Schrumpfung für Städte noch viel problematischer, da Infrastruktureinrichtungen mangels Nachfrage geschlossen werden müssen, dem Einzelhandel die Kunden fehlen und in Folge Läden leer stehen, die gesamte Infrastruktur vom Kanalnetz bis zum öffentlichen Nahverkehr nicht wirtschaftlich ausgelastet ist, so dass junge Leute wegen fehlender Arbeitsplätze wegziehen und eine Negativspirale in Gang setzen. Seit über 100 Jahren ist der Wohnungsmangel das gravierendste soziale Problem in München. In der Problemwahrnehmung der jeweils Betroffenen steht die Landeshauptstadt dabei in einer Reihe mit anderen europäischen Städten wie z. B. Wien, die auch eine vorbildliche Wohnungspolitik betreiben. Andererseits haben sich in dieser Zeit natürlich die Wohnverhältnisse, wie z. B. die Ausstattungsstandards, erheblich verbessert und wohlstandsbedingt ist die Wohnfläche je Münchnerin bzw. Münchner von rund 25 m² 1970 auf derzeit rund 40 m² gestiegen. Nur sagt dieser statistische Mittelwert wenig über die Verteilung der Wohlstandseffekte aus. Besonders einkommensschwache Haushalte sind die Leidtragenden der Wohnungsprobleme. Der Wohnungsmangel ist die Kehrseite des wirtschaftlichen Erfolgs der Stadt, aber bei der Vor- und Nachteilsbilanz profitieren nicht alle sozialen Gruppen gleichermaßen. Auch deshalb ist eine aktive kommunale Wohnungspolitik weiterhin erforderlich. Die Einwohnerzahl der Landeshauptstadt München wird mittelfristig bis 2030 um über 10 %, d. h. auf über 1,5 Mio. wohnberechtigte Einwohner steigen. Damit liegt das prognostizierte Bevölkerungswachstum für München etwa doppelt so hoch wie das Wachstum der Erwerbstätigen (siehe Abbildung 10). Dieses Wachstum stellt eine große Herausforderung für die Landeshauptstadt dar. Der Wohnungsmarkt wird in den nächsten Jahren weiter angespannt bleiben und der Wohnungsbedarf bleibt mit ca. 7.000 Wohneinheiten (WE) jährlich auf sehr hohem Niveau. Deshalb muss die Landeshauptstadt mehr als jede andere deutsche Stadt wohnungspolitisch aktiv sein, d. h. den Wohnungsbestand schützen und den Neubau, insbesondere den geförderten, weiter ankurbeln. Die mehr als 20 jährige Erfolgsbilanz der Landeshauptstadt München während der Programmlaufzeiten von Wohnen in München I bis Wohnen in München IV 1989 2011 kann sich sehen lassen: Es wurde neues Baurecht für knapp 55.000 WE geschaffen; Über 125.000 WE wurden genehmigt und über 115.000 WE fertiggestellt, also etwa so viel wie der gesamte Wohnungsbestand der Landeshauptstadt Wiesbaden; Auch wegen dieser erheblichen Neubauleistung sind die Wiedervermietungsmieten im 20-Jahresmittel im Altbau nur um 2,2 % p. a. und in den Nachkriegsbauten noch moderater nur um 1,5 % p. a. gestiegen (s. Abbildung 1), dies allerdings von einem hohen Niveau aus. 15

Der kommunalen Wohnungspolitik kommt im Sinne der Sicherung der sozialen Ausgewogenheit und nachhaltigen Stadtentwicklung eine Schlüsselrolle zu. Ausreichender Wohnungsbau und dabei insbesondere für die bedürftigen Zielgruppen geförderter Wohnungsbau hat höchste Priorität. Das wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in München ist ein wichtiger Baustein der Perspektive München. In den neuen strategischen Leitlinien der Perspektive München (Sitzungsvorlage Nr. 08-14 / V 06446) wird dem Thema der Wohnungsversorgung und der sozialräumlichen Durchmischung ein hoher Stellenwert eingeräumt. Bei allen wohnungspolitischen Konzepten sind immer die Leitlinien der Perspektive München, insbesondere das städtebauliche Leitmotiv kompakt-urban-grün als auch der soziale Aspekt der Sicherung der Münchner Mischung zu Grunde zu legen. Die vier zentralen Herausforderungen für den Münchner Wohnungsmarkt sind: Die Münchner Bevölkerung wird älter, wenn auch nicht so stark wie Deutschland insgesamt. Die Umsetzung energetischer Optimierung im Neubau und im Bestand wird angesichts des Klimawandels zunehmend wichtiger. Das Bevölkerungswachstum bedingt eine erhöhte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, dem steht ein Rückgang der staatlichen Fördermittel und der Flächenreserven gegenüber. Die soziale Polarisierung nimmt zu. Bei schrumpfenden Sozialwohnungsbeständen müssen in den Quartieren vermehrt Integrationsangebote bereitgestellt werden. In München sind seit 2010 starke Bodenpreissteigerungen insbesondere in zentralen Lagen festzustellen. 2010 wurde ein neues Allzeithoch beim Umsatz mit Wohnbaugrundstücken in München erreicht, der Markt ist praktisch leer gekauft. Der Münchner Wohnungsmarkt befindet sich in einer Aufschwungphase, die noch länger anhalten könnte. Eine Trendwende auf dem Mietmarkt ist voraussichtlich erst zeitlich verzögert nach einer Abschwächung der Wirtschaftskonjunktur zu erwarten. Starke Grundstückspreissteigerungen waren Anfang der 1980er und der 1990er Jahre immer Vorboten von Phasen hoher Mietsteigerungen bzw. großen Wohnungsmarktproblemen ( Szenario erhöhte Anspannung ). Anfang des neuen Jahrtausends brachen die spekulativen Grundstückspreissteigerungen allerdings schnell wieder ein ( Szenario Spekulationsblase ). Das Szenario Anspannung wird gegenwärtig als das wahrscheinlichere eingestuft. Auch wegen der derzeit relativ niedrigen Baufertigstellungen ist von einer weiteren Angebotsverknappung auszugehen. Während die Mieten bis 2010 nur vergleichsweise moderat gestiegen sind, weist das Wohnungsmarktbarometer 2011 des Referats für Stadtplanung und Bauordnung nun deutliche Steigerungen bei Erst- und Wiedervermietungsmieten auf. 16

Wohnen in München V 260 250 240 230 220 Baulandpreise Wiedervermietung bis Bj. 1948 Wiedervermietung ab Bj. 1949 210 1985 = 100 200 190 180 170 160 150 140 Wohnen in München I Wohnen in München II 130 120 110 100 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Wohnen in München III 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Wohnen in München IV Wohnen in München V Jahr Abbildung 1: Entwicklung der Baulandpreise und Wiedervermietungsmieten in München seit 1985 Mit dem Motto Wohnungsbauoffensive 2012 bis 2016 soll deutlich gemacht werden, dass das Ziel der ausreichenden Baurechtschaffung in den nächsten 5 Jahren die zentrale Voraussetzung für den Erfolg von Wohnen in München V (WiM V) darstellt. Die in Wohnen in München IV gesetzten Zielvorgaben von 1.800 WE im geförderten Wohnungsbau sollen in Wohnen in München V fortgeschrieben sowie die Konzepte und Programme erweitert und an geänderte Rahmenbedingungen angepasst werden. Oberste Priorität kommt dabei der Entwicklung von Konzepten zur mittel- und langfristigen Siedlungsentwicklung (siehe Kapitel 5.3) sowie der kurzfristigen Aktivierung und auch mittelfristig ausreichenden und bedarfsgerechten Schaffung von Baurecht (siehe Kapitel 5.1) zu. Eckpunkte von Wohnen in München V 1. Die hohen Zielzahlen für die Baurechtschaffung (von 3.500 WE p. a.) und für den geförderten Wohnungsbau (von 1.800 WE p. a.) werden beibehalten. Dafür ist eine kurz- und mittelfristig angelegte Wohnungsbauoffensive erforderlich. Als organisatorische Konsequenz wird im Referat für Stadtplanung und Bauordnung eine Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive unter Leitung der Stadtbaurätin vorgeschlagen. 2. Als Reaktion auf die gestiegenen Grundstückspreise und Mieten erfolgt eine Zielgruppenerweiterung für mittlere Einkommen auf eine neue Einkommensstufe 7 bzw. nach WFB 2012 neu Stufe IV (anstatt bisher Stufe 5 bzw. neu III). Die nominalen Einkommensgrenzen erhöhen sich dadurch z. B. beim Einper- 17

sonenhaushalt von 19.000 auf 22.800 p. a. und bei einer Familie mit einem Kind von 41.500 auf 48.150 p. a.. 3. Die Förderquoten auf städtischen Flächen und im Rahmen der SoBoN werden beibehalten. Insbesondere in Umstrukturierungsgebieten sollen die Förderquoten durch das Angebot eines Ankaufs von Grundstücken durch die Stadt oder ihre Wohnungsgesellschaften auf bis zu maximal 50 % erhöht werden können. Darüber hinaus sollen aktiv Grundstücke für den geförderten Wohnungsbau durch die Stadt angekauft werden. 4. Für Genossenschaften und Baugemeinschaften werden auf städtischen Flächen feste Flächenanteile zwischen 20 und 40 % der neuen Wohnungsbauprojekte vorgesehen. Das diesbezügliche Beratungsangebot der Stadt wird verbessert. Auch ist zukünftig eine Förderung der Genossenschaftsanteile von Einkommensschwachen möglich. 5. Angesichts der stark gestiegenen Grundstückspreise werden zukünftig verstärkt bei der Ausschreibung städtischer Wohnungsbauflächen auf die Zielgruppen ausgerichtete Konzeptausschreibungen und Bestgebotsverfahren durchgeführt, damit kein überzogener Preiswettbewerb entsteht und neben dem Preis auch die Qualität der Konzepte besser berücksichtigt wird. 6. Die Zielzahlen für die unterste Einkommensgruppe (Stufe 1 bzw. neu I) werden von 800 auf 900 WE p. a. erhöht, das KomPro B/C wird darin von 150 auf 200 WE p. a. erhöht. 7. Im geförderten Wohnungsbau und beim Verkauf städtischer Grundstücke wird generell mit dem KfW-Effizienzhaus 70 Standard (EnEV 2009) bzw. bei freifinanzierter Grundstücksvergabe im Wohnungsbau in nicht fernwärmeversorgten Gebieten zumindest dem Dämmstandard des KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009) eine verbesserte Energieeffizienz vorausgesetzt. Dies führt zwar im geförderten Wohnungsbau zu etwas erhöhten Kosten, andererseits senkt die Landeshauptstadt damit aber die zweite Miete vieler einkommensschwacher Mieter und leistet einen Beitrag zum Klimaschutz. 8. Beim Belegungsrechtsankaufsprogramm des Sozialreferats werden die Förderkonditionen deutlich verbessert, da die Schaffung von Sozialbindungen im Wohnungsbestand wichtiger wird. 9. Es werden alle rechtlichen Möglichkeiten (Erhaltungssatzungen, Zweckentfremdungsverordnung, Mieterberatung) zur Bestandssicherung voll ausgeschöpft und es wird auch weiterhin auf eine Verbesserung der gesetzlichen Möglichkeiten (Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlungen) hingewirkt. 10. Der Rahmen für das kommunale Fördermittelbudget wird wegen der allgemeinen Preissteigerungen, der höheren Mindererlöse als Folge gestiegener Grundstückspreise, der höheren Energieeffizienz und des Ankaufs von Grundstücken im Programmzeitraum auf 800 Mio. erhöht (zum Vergleich Wohnen in München IV: 625 Mio. ). 18

Wohnen in München V 1.1 Mehr Baurechtschaffung für die Zielerreichung im geförderten Wohnungsbau Kapitel 2.1.3, 2.3, 5, 6.2.2 und 8.4 Das derzeit absehbare Flächenpotential für den Wohnungsbau in München beträgt noch rund 46.000 WE. Diese Zahl basiert auf den Neubau- und Umstrukturierungsflächen des Flächennutzungsplans. Gegenüber den bisherigen wohnungspolitischen Handlungsprogrammen sind die Gesamtflächenpotentiale (siehe Flächenpotentiale) zurückgegangen, da in der Programmlaufzeit von Wohnen in München IV keine neuen Konversionsflächen oder große Siedlungsgebiete wie Riem und Freiham mehr hinzugekommen sind. Die Landeshauptstadt ist in der Bauleitplanung sehr aktiv, wie eine Auswahl der aktuell laufenden Wohnungsbauprojekte (vor Baurechtschaffung bzw. -vergabe) zeigt: Freiham Nord (3.000 WE) Paul-Gerhardt-Allee (2.000 WE) Funkkaserne (1.600 WE) Prinz-Eugen-Kaserne (1.600 WE) Dachauer/ Schwere-Reiter-Straße/ ehemalige Luitpoldkaserne (900 WE) Quartier an der Hochäckerstraße (1.200 WE) Siemens-Gelände Obersendling (950 WE) Agfa-Gelände (1.000 WE) Messestadt Riem 4. Bauabschnitt ( 900 WE) Die Kommune kann die Erreichung der Wohnungsbauziele vor allem über die Baurechtschaffung beeinflussen. Mit dem Ziel einer Schaffung von Baurecht für 3.500 WE p. a. und der auf den Erfahrungen der vergangenen Jahre basierenden Annahme, dass in Gebieten, die gemäß 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen sind, jährlich durchschnittlich ca. 3.500 WE realisiert werden, wären mittelfristig Fertigstellungen von bis zu 7.000 WE p. a. in München realisierbar, um so den erwarteten Wohnungsbedarf abzudecken. Die Investitionsentscheidungen der Privaten sind aber auch von einer Vielzahl anderer Faktoren als der Baulandverfügbarkeit abhängig. Auf Basis einer Bedarfsabschätzung, der verfügbaren Flächen sowie der zu erwartenden Finanzierungsmittel werden folgende Zielzahlen für die jährliche Fertigstellung nach Programmen im geförderten Wohnungsbau für notwendig erachtet: 900 Mietwohnungen für Haushalte mit niedrigem Einkommen 300 Mietwohnungen für Haushalte mit mittlerem Einkommen 300 Eigentumsmaßnahmen (WE) für Haushalte mit mittlerem Einkommen 100 Mietwohnungen mit dem Belegrechtsprogramm 200 Wohnungen für Genossenschaften und Baugemeinschaften ohne Einkommensgrenzen (keine direkte Förderung, Steuerung nur über Flächenvergaben) 19

Aus Abbildung 2 wird der Zusammenhang der Zielzahlen für die Baurechtschaffung und der Zielzahlen für den geförderten Wohnungsbau deutlich: Nur bei einer Baurechtschaffung für jährlich 3.500 WE lässt sich die ambitionierte Zielzahl von 1.800 geförderten Wohnungen p. a. schaffen. Diese starke Abhängigkeit der Wohnungsbauförderung von den zur Verfügung stehenden neuen Flächen wird sich nur langfristig durch Bestandsaktivitäten etwas auflockern lassen, was allerdings auch wesentlich betreuungs- und personalintensiver ist. Geförderter Wohnungsbau insgesamt in WE 2.400 2.200 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Sonstige Baugruppen / Genossenschaften Bestandsprogramme 40 % geförderte WE durch neues Baurecht 1.500 2.500 3.500 4.500 Baurechtschaffung in WE Abbildung 2: Zusammenhang von Baurechtschaffung und Förderung Wohnungsbau Angesichts der steigenden Wohnungsmarktanspannung, der Problematik immer komplexerer Bebauungsplanverfahren und der sich verknappenden Flächenpotentiale ist eine kurz- und mittelfristig angelegte Wohnungsbauoffensive erforderlich. Kurzfristig steht dabei insbesondere das Thema einer bedarfsgerechten Baurechtschaffung z. B. durch Umwandlung von (noch nicht bebauten) Kerngebieten (MK) in Wohngebiete (WA) im Vordergrund. Mittel- bis langfristig geht es darum, im Rahmen des Projektes Langfristige Siedlungsentwicklung ausreichend neue, teilweise auch schwierig zu entwickelnde Wohnungsbaupotentiale zu generieren, die Planungsüberlegungen frühzeitig anzustoßen und mit Nachdruck bis zur Baureife voranzutreiben. 20

Wohnen in München V Ziele der Wohnungsbauoffensive sind: Schnellere und verstärkte Baurechtschaffung für den Wohnungsbau; Weiterentwicklung der großen städtischen Planungsgebiete für ein kontinuierliches Angebot an Wohnbauflächen; Kurzfristiger Abbau des Ausschreibungsstaus der letzten Jahre; Beschleunigung und Steigerung der Grundstücks- und Fördermittelvergabe für den geförderten Wohnungsbau, wobei die zeitlichen, rechtlichen und finanziellen Risiken, die sich aus den Ausschreibungsverfahren für bestimmte Zielgruppen ergeben, durch eine verstärkte rechtliche Begleitung und eine aktive Kommunikation im Vorfeld zu reduzieren sind; Intensivierung der Kontrolle der Verwendung der Fördermittel während der Bindungszeiten. Im Rahmen der Wohnungsbauoffensive 2012-2016 sollen die Aktivitäten des Referats für Stadtplanung und Bauordnung in einer neu zu schaffenden Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive gebündelt und verstärkt werden. 1.2 Zielgruppenerweiterung für die mittleren Einkommensgruppen Kapitel 3. Als Reaktion auf die gestiegenen Grundstückspreise bzw. Mieten erscheint eine Zielgruppenerweiterung für die mittleren Einkommen dringend erforderlich. Dafür werden der Systematik der bayerischen Wohnungsbauförderung folgende neue Stufen bis zu Stufe 7 bzw. nach WFB 2012 neu Stufe IV (anstatt bisher nur bis Stufe 5 bzw. neu III eingeführt, s. Abbildung 3). Die nominalen Einkommensgrenzen erhöhen sich dadurch beim Einpersonenhaushalt von 19.000 auf 22.800 p. a. (im Vergleich dazu brutto bzw. netto siehe Abbildung 3) und bei einer Familie mit einem Kind von 41.500 auf 48.150 p. a.. Die städtische Kinderkomponente wird in die neuen Stufen bereits eingerechnet. Die bisherigen Grundstückswertansätze im geförderten Wohnungsbau entsprechen dem Verkehrswert unter Berücksichtigung der sozialen und städtebaulichen Bindungen. Die Grundstückswertansätze mit sozialen Bindungen können nicht erhöht werden, da die Einkommensgrenzen in den Stufen 1 bis 5 und die Bewilligungsmieten der Programme seit Jahren unverändert geblieben sind. Für die erweiterte Zielgruppe (siehe oben die neue Einkommensstufe 7 bzw. nach WFB 2012 neu Stufe IV) wird entsprechend ihrer etwas höheren Haushaltseinkommen eine neue Preisstufe im München Modell eingeführt. Die Verkaufspreise im München Modell erhöhen sich als Folge gestiegener Baukosten nur sehr moderat (siehe Kapitel 6.4.3 ). 21

Jahreseinkommen in 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 brutto netto 1-Pers.-Haushalt Stufe 1 (ab 12: I) 1-Pers.-Haushalt Stufe 5 (ab 12: III) 1-Pers.-Haushalt Stufe 7 (ab 12: IV) 2-Pers.-Haushalt Stufe 1 (ab 12: I) 2-Pers.-Haushalt Stufe 5 (ab 12: III) 2-Pers.-Haushalt Stufe 7 (ab 12: IV) 3-Pers. mit 1 Kind Stufe 1 (ab 12: I) Haushaltstyp 3-Pers. mit 1 Kind Stufe 5 (ab 12: III) 3-Pers. mit 1 Kind Stufe 7 (ab 12: IV) 4-Pers. mit 2 Kinder Stufe 1 (ab 12: I) 4-Pers. mit 2 Kinder Stufe 5 (ab 12: III) 4-Pers. mit 2 Kinder Stufe 7 (ab 12: IV) Abbildung 3: Einkommensgrenzen brutto/netto nach Haushaltstyp und Einkommensstufe 1.3 Sicherung der Münchner Mischung mit Grundstücksankäufen Kapitel 6.2 Ein wichtiges Ziel bleibt der Erhalt der Münchner Mischung, d. h. einer breiten Streuung von Einkommensgruppen und entsprechenden Wohnungsangeboten in allen Neubaugebieten. Im Rahmen der sozialgerechten Bodennutzung wird mit einer Quote von 30 % geförderten Wohnungen ungefähr die durchschnittliche Münchner Einkommensstruktur in den jeweiligen Neubaugebieten erreicht. Auf eigenen Flächen ist die Landeshauptstadt München dagegen zu deutlich höheren Anteilen geförderten Wohnungsbaus bereit, um für die wohnungspolitischen Zielgruppen verstärkt Angebote bereit zu halten. 22

Wohnen in München V Es müssen zukünftig die Möglichkeiten für die Realisierung von gefördertem Wohnungsbau außerhalb von neuen Bebauungsplangebieten verstärkt werden. Auf Nachverdichtungs- und Umstrukturierungsflächen mit hohen Bestandsbaurechten (insbesondere bei Kerngebietsfestlegung) kann bisher auch nach den Regeln der sozialgerechten Bodennutzung meist nur vergleichsweise wenig neuer geförderter Wohnungsbau entstehen als sonst auf Neubauflächen üblich. Hier sollen zukünftig die Anteile geförderten Wohnungsbaus im Sinne der Sicherung der Münchner Mischung z. B. durch höhere Förderquoten auf städtischen Flächenanteilen oder durch das Angebot des Grundstücksankaufs durch die Stadt oder die städtischen Wohnungsgesellschaften erhöht werden. Dies schafft Anreize für Private, die Förderquoten in den Wohnungsbauprojekten ggf. sogar bis zum hohen Niveau der städtischen Flächen zu erhöhen. Darüber hinaus sollen, um die Zielzahlerreichung im geförderten Wohnungsbau angesichts der Flächenknappheit besser sicherstellen zu können, vom Kommunalreferat zukünftig Grundstücke für insgesamt bis zu 150 geförderte Wohnungen jährlich nach Möglichkeit angekauft werden. 1.4 Kleine und große Wohnungsmarktakteure im Fokus Kapitel 4.4 und 8.1 Genossenschaften und Baugemeinschaften werden auf städtischen Siedlungsflächen eigene Flächenkontingente (20-40 %) eingeräumt, da sie stärker gemeinschaftlich orientiert sind, architektonische Vielfalt sichern und dem Aspekt der Energieeffizienz meist einen höheren Stellenwert einräumen. Das Beratungsangebot der Stadt für Genossenschaften und Baugemeinschaften wird verbessert. Um dem politischen Willen des Stadtrates, bei Ausschreibungen von Wohnbaugrundstücken in den großen städtischen Siedlungsgebieten verstärkt Flächen für diese Zielgruppen vorzusehen, nachkommen zu können und ihrem großen Informations- und Betreuungsaufwand gerecht zu werden, soll eine Beratungsstelle für Genossenschaften, Baugemeinschaften bzw. Wohnprojekte (Neubau) nach Hamburger Vorbild beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung eingerichtet werden. Darüber hinaus gibt es Programmverbesserungen im München-Modell-Genossenschaften. So ist zukünftig eine Förderung der Genossenschaftsanteile von Einkommensschwachen möglich. Neben diesen neueren kleineren Akteuren sind aber auch die langjährig aktiven größeren Akteure, insbesondere die städtischen Wohnungsgesellschaften, wichtig. Den städtischen Wohnungsgesellschaften kommt eine wachsende sozialpolitische und ökologische Bedeutung zu. Neben ihrer finanzwirtschaftlichen Bedeutung leisten sie einen wesentlichen Beitrag zur Wohnraumversorgung v.a. für die Hauptzielgruppen. Durch ihr Engagement, die sozialorientierte Hausverwaltung auf eine soziale und ökologische Hausverwaltung auszubauen, nehmen sie auch wesentlichen Einfluss auf das Nutzerverhalten ihrer Mieterinnen und Mieter (siehe Kapitel 4.4.1). Sie erfüllen ein umfangreiches Wohnungsneubauvolumen vornehmlich im geförderten Mietwohnungsbau von 23

durchschnittlich rund 500 WE im Jahr. Darüber hinaus werden ihre Bestände laufend modernisiert. Durch ihre Verpflichtung zur Energieeinsparung beim Neubau (KfW-Effizienzhaus 70) und zur energetischen Bestandssanierung (KfW-Effizienzhaus 100) sowie durch die Umsetzung von Modellvorhaben übernehmen die Gesellschaften bereits heute eine Vorbild- und Vorreiterrolle auf dem Wohnungsmarkt. Auch für die private Bau- und Wohnungswirtschaft will die Stadt in den großen städtischen Siedlungsgebieten weiterhin ein verlässliches Angebot an Bauflächen bereitstellen. 1.5 Weitere Optimierung der Vergabeverfahren Kapitel 5.4.2 Ein wichtiger Punkt sind die Vergabeverfahren und die Preisgestaltung. Ein reiner Preiswettbewerb ist - gerade in Zeiten stark steigender Grundstückspreise für die Ziele der Landeshauptstadt z. T. eher kontraproduktiv, da bei der Entwicklung der neuen Planungsgebiete nachhaltig stabile soziale Strukturen und ein für breite Kreise der Bevölkerung bezahlbares Wohnungsangebot angestrebt werden. Die Landeshauptstadt wird zukünftig Grundstücke, die ausschließlich oder überwiegend für den freifinanzierten Wohnungsbau angeboten werden, verstärkt in Konzeptausschreibungen oder Bestgebotsverfahren ausschreiben. Im Bestgebotsverfahren werden neben dem Grundstückspreis auch Kriterien aus der Konzeptausschreibung berücksichtigt, die für Bauträgerinnen und Bauträger handhabbar sind. Solche Kriterien sind z. B. der energetische Standard oder der Verkaufspreis für die München-Modell-Wohnungen. Dem Kriterium Grundstückspreis soll insbesondere bei Flächen für Genossenschaften und z. T. auch Baugemeinschaften im Vergleich zu anderen Kriterien keine allein dominierende Rolle mehr zukommen. Hier wird empfohlen z. T. ganz von einem Preiswettbewerb abzusehen und zum vom Bewertungsamt ermittelten Verkehrswert zu verkaufen (Konzeptausschreibung). 24

Wohnen in München V 1.6 Mehr für die wichtigsten Zielgruppen Kapitel 6.2.2 und 6.3.2 Hauptziel der kommunalen Wohnungspolitik ist nach wie vor die Bereitstellung bzw. Schaffung einer Mindestversorgung bezahlbaren Wohnraums für Einkommensschwache. Die Zielzahlen für die unterste Einkommensgruppe (Stufe 1 bzw. neu I) werden von 800 auf 900 WE p. a. erhöht. Allerdings entsteht über diese engere Zielgruppe hinaus auch für neue Zielgruppen (wie z. B. Wohngemeinschaften im Alter und bei Hilfsbedürftigkeit) zusätzlicher Bedarf. Gemäß dem Motto Wohnen statt Unterbringen schafft die Stadt für Wohnungslose vorrangig dauerhaften Wohnraum anstatt Zimmer oder Betten in Notquartieren und Unterkünften bereitzustellen. Die in diesem Rahmen entstehenden Wohnungen sollen langfristig und mit gesicherten Belegungsrechten zur Verfügung stehen. Hierfür soll das Kommunale Wohnungsbauförderprogramm-KomPro gestärkt werden. Die Zielzahlen für KomPro B/C (untere Einkommensgruppe) werden von 150 auf 200 WE p. a. erhöht. Zur schnelleren Abwicklung der KomPro-Vorhaben Einrichtung wurde eine Task Force gegründet (Beschluss siehe Vorlage Nr. 08-14 / V 06038). 1.7 Verbesserte Energieeffizienz im städtischen Einflussbereich Kapitel 4.6 und 6.6 Quantitative und qualitative Ziele sind keine Gegensätze, sondern sie ergänzen sich. Bei steigenden Energiepreisen wird die Reduzierung des Energiebedarfs der Gebäude auch wegen der sogenannten zweiten Miete immer wichtiger. Dies entlastet bei einkommensschwachen Mieterhaushalten auch den Wohnkostenetat der Landeshauptstadt langfristig. In der Veranstaltungsreihe Innovativer Wohnungsbau für München wurden diese unter anderen zentralen Handlungsschwerpunkte für den Münchner Wohnungsbau mit der Fachöffentlichkeit diskutiert. Auf der Agenda standen soziale, wirtschaftliche und ökologische Nachhaltigkeit im Wohnungsbau, Dichte/Urbanität, Nachverdichtung, Wohnungstypologien der Zukunft, die Rollen der verschiedenen Wohnungsmarktakteure v.a. der städtischen Gesellschaften, aber auch der Baugemeinschaften/ Genossenschaften, und innovative Ansätze in den Planungsverfahren. Die Landeshauptstadt München übernimmt beim Klimaschutz gegenüber den gesetzlichen Standards eine Vorreiterfunktion. Es sollen dort, wo Einflussmöglichkeiten bestehen, erhöhte energetische Standards gefordert werden. Bei der Vergabe städtischer Wohnbaugrundstücke in fernwärmeversorgten Gebieten und im geförderten Wohnungsbau generell wird zukünftig im Neubau das KfW-Effizienzhaus-70 (EnEV 2009) zum Standard. Bei Grundstücksvergaben in nicht fernwärmeversorgten Gebieten wird zumindest der Dämmstandard des KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009) zugrunde ge- 25