RECHTSANWALT DR. WOLF-DIETRICH DECKERT TÄTIGKEITSSCHWERPUNKT: WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT RA DR. DECKERT, MOOSSTR. 9, 82319 STARNBERG MOOSSTRASSE 9 D-82319 STARNBERG TELEFON : 08151/95968-47 TELEFAX : 08151/95968-46 E-Mail: deckert@deckertjanssen.de Homepage: www.deckertjanssen.de BANKVERBINDUNG HYPOVEREINSBANK MÜNCHEN IBAN: DE33 7002 0270 3310 1199 88 BIC: HYVEDEMMXXX UNSER ZEICHEN: Dr.De/ke BEI ANTWORT BITTE ANGEBEN STARNBERG, 30.06.2016 Verwalterstammtisch am 07.07.2016 (im Paulaner am Münchner Nockherberg) im Auftrag von Christian Mock (Pantaenius Versicherungsmakler) und Martin Metzger (Mitglied des Vorstands BVI) für den Verwalterverband BVI Referat Rechtsanwalt Dr. Wolf-D. Deckert, Starnberg (in Bürogemeinschaft mit RA und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Thomas Janssen) Leit(d)-Gedanken aus jüngster aktueller Rechtsprechung für die Verwalterpraxis von WE (auszugsweise aus dem aktuellen Tagesseminar-Skript des Referenten 2016 - Wie hätten Sie entschieden? - )
- 2 - I. Aus der BGH-Rechtsprechung 1. Kann unangeleintes Hundespiel im gemeinschaftlichen Garten (neben einem Kinderspielplatz) rechtsgültig mit gewissen Einschränkungen mehrheitlich gestattet werden? (vgl. BGH, Urteil vom 8.5.2015, V ZR 163/14) 2. Wann spricht man von einem sog. faktischen Eigentümer bzw. einer entstandenen faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft, wann beginnt und endet ein Erstverwalteramt und wie regeln sich aktiv wie passiv Rechte und Pflichten der betroffenen Beteiligten? (vgl. zuletzt BGH, Urteil vom 24.7.2015, V ZR 275/14 und vom 11.12.2015, V ZR 80/15) 3. Welche Voraussetzungen und Formalien bestehen für die Gültigkeit eines Kreditaufnahmebeschlusses mit erwünschten KfW-Fördermitteln unter Berücksichtigung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung im Vorfeld anstehender Großsanierung am Gemeinschaftseigentum? (vgl. BGH, Urteil vom 25.9.2015, V ZR 244/14) 4. Bestehen noch erstmalige Herstellungsansprüche, wenn bei begründetem Keller- Sondereigentum vor vielen Jahren eine Kellerinnen-Trennwand entgegen seinerzeitig genehmigter Aufteilungsplanung so errichtet wurde, dass der Nachbarkeller erheblich flächenkleiner wurde und gegen wen sind bejahendenfalls solche Ansprüche zu richten? (vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2015, V ZR 284/14) 5. Kann der Verband Teil eines Nachbargrundstücks als zusätzliche Parkfläche durch entsprechenden Mehrheitsbeschluss ankaufen und auch die Verteilung der Kaufkosten prozentual unterschiedlich regeln? (vgl. BGH, Urteil vom 18.3.2016, V ZR 75/15)
- 3 - II. Aus der instanzgerichtlichen Rechtsprechung 1. Sind nun Rollläden und auch Rollladengurte gänzlich oder auch teilweise Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? (AG Würzburg, Urteil vom 22.1.2015, 30 C 1212/14) 2. Kann an ebenerdigen Wohnungs-Terrassen Sondereigentum begründet werden? (KG Berlin, Urteil vom 6.1.2015, 1 W 369/14) 3. Kann auch im Einzelfall ein bekennend ahnungsloser Kandidat rechtswirksam zum Verwalter bestellt werden? (LG Stuttgart, Urteil vom 29.7.2015, 10 S 68/14; vgl. auch LG Hamburg, Urteil vom 5.11.2015, 318 S 81/15) 4. Besteht Mehrheitsbeschlusskompetenz der Eigentümer, dem Verwalter Weisung zu erteilen, für die beklagten Eigentümer nach erstinstanzlich verlorener Anfechtungsklage Berufung einzulegen? (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 22.7.2015, 2-13 S 32/13) 5. Kann die Gemeinschaft einen Vergleichsbeschluss dahingehend fassen, Eigentümern in zeitlicher und betragsmäßiger Staffelung auch heute noch (unter Verzicht auf Verjährungseinrede) Erstattungen für Fenstersanierungen zu leisten, wenn vor dem 20.09.2000 ein nichtiger Beschluss dahingehend gefasst wurde, dass jeder Eigentümer die Kosten für seine Fenster entgegen Vereinbarung selbst tragen solle und dies auch jahrzehntelang so praktiziert wurde? (LG Düsseldorf, Urteil vom 10.9.2014, 25 S 9/14 sowie AG Offenbach, Urteil vom 16.11.2015, 310 C 93/13) 6. Besteht geborene oder gekorene Beschlusskompetenz der Gemeinschaft zum Einbau von Rauchwarnmeldern nach Landesbauordnung BW bei dort geregelter eigentumsbezogener bzw. die Grundstückseigentümer angesprochener Verpflichtung? (LG Karlsruhe, Urteil vom 30.6.2015, 11 S 109/14 und vom 17.11.2015, 11 S 38/15 mit Rev.-Zulassung; vgl. auch AG Wuppertal, Urteil vom 30.9.2015, 91b C 58/15 unter Bezugn. auf BGH, NJW 2013, 3092) (Vgl. auch neuerlich LG Karlsruhe, Urteil vom 17.11.2015, 11 S 38/15: Rücksichtnahme auf Installationen durch einzelne Eigentümer!)
- 4-7. Können Eigentumswohnungen jeweils kurzfristig auch an arabische Medizintouristen vermietet werden, wenn eine solche Art der Nutzung einer Baunutzungsverordnung oder der Zweckentfremdungssatzung (hier: der Landeshauptstadt München) widerspricht? (AG München, Urteil vom 30.9.2014, 483 C 2720/14, bestätigt in der Berufungsinstanz durch LG München I, Urteil vom 8.2.2016, 1 S 21019/14) 8. Kann eine 80 qm flächengroße Wohnung vorübergehend an 11 Asylbewerber vermietet werden (trotz evtl. Überbelegung)? (AG Traunstein, Urteil vom 18.9.2015, 319 C 1083/15) Anm.: vgl. auch AG Laufen, noch nicht rechtskr. Urteil vom 4.2.2016, 2 C 565/15 und zu mietrechtlicher Überbelegung AG München, Urteil vom 29.4.2015, 415 C 3152/15 9. Darf ein Eigentümer außenseitig neben seiner Wohnungstür einen Elektroschalter zur Scharfschaltung der Alarmanlage in seiner Wohnung anbringen? (LG Düsseldorf, Urteil vom 26.5.2014, 25 S 125/13) 10. Kann ein Eigentümer aus eigenem Sicherungsbedürfnis in seine Wohnungstür einen digitalen Türspion mit Kamerafunktion und Smartphone-Koppelung einbauen? (AG Bergisch-Gladbach, Urteil vom 3.9.2015, 70 C 17/15) 11. Darf ein bestandskräftig gewählter Beirat (als Nichteigentümer) in der Versammlung von Anfang bis Ende anwesend sein? (AG Idstein, Urteil vom 7.9.2015, 32 C 7/15) 12. Kann in der Teilungserklärung der Wohnungserbbauberechtigten vereinbart sein, dass der Verwalter auch zum Inkasso und zur Abführung der Erbbauzinsen berechtigt und verpflichtet ist? (OLG München, Urteil vom 23.7.201, 34 Wx 139/15)
- 5-13. Wie ist der Wärmeverbrauch bei freiliegenden und überwiegend ungedämmten Leitungen zu verteilen? (LG München I, Urteil vom 30.11.2015, 1 S 14998/14; vgl. auch LG Dresden, Urteil vom 18.12.2015, 4 S 731/14 (noch nicht rechtskräftig) zum Mietrecht und im Estrich ungedämmt liegenden Leitungen und insbesondere zum Mietrecht BGH, Urteil vom 6.5.2015, VIII ZR 193/14) Hoffentlich konnten Sie mir die Freude machen, nicht alle vorgenannten Fragen zumindest richtig (?) im Sinne der von mir zitierten Urteilsentscheidungen mit den tragenden Begründungspassagen beantwortet zu haben!