Ermittlung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet von Altrip
Gesetzliche Grundlagen Baugesetzbuch (BauGB) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen 136 Abs. 2 BauGB: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Daten zur Sanierung in Altrip: Beginn: Satzungsbeschluss, Veröffentlichung am 26.04.1990 Ende: Beschluss über die Aufhebung der Sanierung, Veröffentlichung am 29.11.2012 = Wertermittlungsstichtag Folie 2
Gesetzliche Grundlagen Ausgleichsbetrag Die Eigentümerinnen und Eigentümer haben zur Mitfinanzierung der Sanierung einen Ausgleich in Geld zu entrichten. Dieser Geldausgleich entspricht der Erhöhung des Bodenwerts ihrer Grundstücke, die durch die Sanierung bewirkt wurde ( 154 Abs. 1 Satz1 BauGB). Geringe Refinanzierungsrate z.b. Annweiler 11 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichsbetrag ca. 0,5 Mio Rückfluss = 4,5 % Dudenhofen 3,1 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichsbeträge 0,268 Mio Rückfluss = 8,6 % Freinsheim 9,3 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichbeträge 0,574 Mio Rückfluss = 6,2 % Schifferstadt 5,9 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichsbeträge 0,230 Mio Rückfluss = 3,9 % Folie 3
Gesetzliche Grundlagen Ausgleichsbetrag Förderungen in Altrip: 500.000 Vorbereitung der Sanierung 1.500.000 Investitionen für Ordnungsmaßnahmen 1.700.000 Investitionen für Baumaßnahmen 3.700.000 Förderung voraussichtliche Einnahmen aus dem Ausgleichsbetrag: ca. 290.000 Dies ist ein Rückfluss von 7,8 % der Förderung. Folie 4
Gesetzliche Grundlagen Gutachten Beantragung der Wertermittlung zur Ermittlung der Bodenwertsteigerungen durch die Gemeinde Altrip am 03.02.2011 Feststellung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nach 154 (2) BauGB - Ausgleichsbetrag des Eigentümers Gutachten durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte Zweistufiges Verfahren : zonales Gutachten, beschlossen am 05.12.2012 und den darauf basierenden Einzelgutachten, beschlossen am 14.03.2013 Folie 5
Gesetzliche Grundlagen Gutachten Zonales Gutachten - Das Sanierungsgebiet wurde in Zonen aufgeteilt. - Für jede Zone wurden die Bodenwerte ermittelt, die sich - ohne Durchführung der Sanierung ergeben würden (zonaler Anfangswert) und die sich - unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung (zonaler Endwert) zum Wertermittlungsstichtag (= Tag des Aufhebungsbeschlusses) ergeben. Folie 6
Gesetzliche Grundlagen Gutachten Zonales Gutachten Die Zonen wurden so gebildet, dass die Besonderheiten der durchzuführenden Wertermittlungsverfahren berücksichtigt und wirksam unterstützt werden. Z.B. durch die Berücksichtigung von - Fördermaßnahmen, - Art und Maß der baulichen Nutzung und - der tatsächlichen Nutzung. - Lage an einer sanierungsbedingt ausgebauten Straße Folie 7
Gesetzliche Grundlagen Gutachten Einzelgutachten Grundlage für die Ermittlung der Bodenwerterhöhungen der einzelnen Grundstücke bildeten die zonalen Anfangs- und Endwerte. Lediglich die grundstücksbezogenen Besonderheiten wurden zusätzlich erfasst: - die Grundstücksgröße oder Form und - die sonstigen wertrelevanten Rechte und Belastungen (Belastungen im Grundbuch in Abt. II Wohnrecht, Nießbrauch, Geh- und Fahrtrechte etc.) Die Einzelgutachten sind somit immer im Zusamnmenhang mit dem zonalen Gutachten zu sehen. Folie 8
Ausgleichsbetrag Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Endwert (Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt) Anfangswert (Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt, noch durchgeführt worden wäre) Folie 9
Ausgleichsbetrag Folie 10
Ausgleichsbetrag Fälligkeit Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung von demjenigen zu entrichten, der zum Zeitpunkt der Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung Eigentümer ist. Ermessen Der Gemeinde steht kein Ermessen bei der Erhebung der Ausgleichsbeträge zu. Folie 11
Sanierungsgebiet Ortskern Altrip Verfahrensgrenze Folie 12
Sanierungsgebiet Ortskern Altrip Festgestellte Mißstände im Sanierungsgebiet gemäß den vorbereitenden Untersuchungen Verkehrssituation: Durchgangsstraßen sind den Verkehrsauswirkungen nicht gewachsen, überwiegend zu hohe Geschwindigkeit Belastung durch Park-Such-Verkehr, fehlende Parkplätze Baustruktur und Ortsbild: Soziales und Kultur: alte Bausubstanz, viele Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf, Standards für Belüftung und Besonnung oft nicht gewährleistet Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion, fehlende Einrichtungen für Gemeinbedarf und kulturelle Aufgaben Folie 13
Sanierungsgebiet klassische Bodenrichtwerte Abgrenzung des Sanierungsgebietes in Altrip Zone 1001 190 /m² B-MD-o-II-60-600-A Stichtag 01.01.2010 Folie 14
Ermittlung des Ausgleichsbetrags 1012 Verfeinerung der Zonierung und Konkretisierung des Richtwertgrundstückes im zonalen Gutachten 5901 1019 1011 1013 1015 1002 1010 1009 1000 190,- 1014 1018 1003 1016 Zone 1001 190 /m² B-MD-o-II-60-600-A Zone 1002 182 /m² 1007 1005 1008 1004 1017 1006 B-MD-o-II-800-A Folie 15
Ermittlung des Ausgleichsbetrags Stichtag Richtwertgrundstück Anfangsrichtwertgrundstück Faktor 01.01.2010 08.06.2011 1,00 Besonderer Bodenrichtwert (zonaler Anfangswert) zum Stichtag 190,00 /m² Zu- und Abschläge zur Anpassung an die sonstigen Zustandsmerkmale des Anfangs(richt)wertgrundstücks Zustandsmerkmale Richtwertgrundstück Bewertungsobjekt Faktor B B 1,00 Entwicklungszustand BRW 190,00 /m² Art der baulichen Nutzung Nutzung MD MD 1,00 Bauweise o o 1,00 II II 1,00 k.a. k.a. 1,00 60 k.a. 1,00 Grundstücksfläche (2) 600 800 0,96 Erschließungszustand ebf ebf 1,00 Lage (3) mittel mittel 1,00 - - 1,00 Anpassung 0,96 Zone 1002 Maß der baulichen Nutzung Vollgeschosse Geschossflächenzahl (GFZ) Grundstückstiefe Sonstiges (1) (4) Flächenanpassung -4% Ergebnis 182,40 /m² Der besonderer Bodenrichtwert (zonaler Anfangswert) ermittelt sich hieraus zu: 190,00 /m² x 0,96 = 182,40 /m² Folie 16
Ermittlung des Ausgleichsbetrags 1012 5901 1019 1011 1013 1015 1002 1010 1009 1000 190,- 1014 1018 1003 1016 1007 1005 1008 1004 1017 1006 Folie 17
Ermittlung des Ausgleichsbetrags Sanierungsvorteile durch: - Ergänzung und Verbesserung der sozialen und kulturellen Einrichtungen - Modernisierung verschiedener privater und öffentlicher Gebäude im näheren Umfeld - Ordnungsmaßnahmen i. V. mit dem Einfügen von Neubauten im näheren Umfeld - Schaffung von Parkplätzen - Beseitigung störender Gemengelage Folie 18
Maßnahmen - Straßenausbau Moltkestraße ca. 150 m² Ausbau ohne Sanierungsmittel Maxstraße 1.000 m² 1001 190.- Platz Gehweg ausgebaut 1.320 m² 350 m² Beethovenstraße 665 m² 1000 190,- Parkplatzneubau Gehweg ausgebaut 1.280 m² 235 m² Ausbau mit GVFG Mitteln 1995 Ausbau mit GVFG Mitteln 1995 Ausbau mit GVFG Ausbau privat Mitteln 1995 150 m² Folie 19
Maßnahmen - übrige 1012 5901 12 1019 2 3 1013 1011 1015 11 1002 4 1009 6 2 3 1016 7 1017 9 1004 8 5 1014 3 1 1003 1 1001 190.- 2 1 1018 7 2 1010 1000 190,- 1 5 4 2 6 1007 10 1008 1 1005 1006 4 Folie 20
Ermittlung des Ausgleichsbetrags Öffentliche Gebäude: Bürgerhaus + Maxschule Ludwigstraße 42 Maxschule Ludwigstraße 42 Rückseite Umfeldgestaltung mit Parklätzen Folie 21
Ermittlung des Ausgleichsbetrags Moderniseierung: Instandsetzung und Modernisierung privater Gebäude im Umfeld Ludwigstraße 27 Ludwigstraße 29 Moltkestraße 2 Ludwigstraße 29 Rückseite Folie 22
Ermittlung des Ausgleichsbetrags Ludwigstraße 29 A und B Ludwigstraße 29C und D Ludwigstraße 31 Ludwigstraße 31 Rückansicht Folie 23
Ermittlung des Ausgleichsbetrags Ludwigstraße 29 A und B Ludwigstraße 29C und D Ludwigstraße 31 Ludwigstraße 31 Rückansicht Folie 24
Ermittlung des Ausgleichsbetrags Bestimmung der sanierungsbedingten zonalen Bodenwertsteigerung - Niedersachsenverfahren Ermittlung der prozentuallen Bodenwertsteigerung auf Grund der Einstufung der vor der Sanierung vorhandenen Missstände und den durchgeführten Maßnahmen anhand von Tabellen/Matrizen. R R hefüfür ge - -hpei inrla ge ep fanla n ei igfanl lz nd d gn ez et t!! nach verschiedenen Verfahren - Komponentenmodell Berücksichtigung des Werteinflusses des Erschließungsvorteils, Lagevorteils Sanierungsvorteils etc. Folie 25
Ermittlung des Ausgleichsbetrags Beispiel: Bestimmung der zonalen Bodenwertsteigerung für die verfeinerte Zone 1002 Ermittlung des zonalen Endwertes aus den bisherigen Einzelergebnissen Verfahren Ergebnis Gewicht Komponentenverfahren (Modell Neuwied) 191,87 /m² 2 Modell Niedersachsen (Kanngieser / Bodenstein) 191,10 /m² 8 0,00 /m² 0 0,00 /m² 0 Auswertung sanierungsbeeinflusster Vergleichskaufpreise unbebauter Grundstücke Auswertung sanierungsbeeinflusster Vergleichskaufpreise bebauter Grundstücke zonaler Endwert 191,25 /m² zonaler Anfangswert sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung gezahlte Ablösebeträge Ausgleichsbetrag in /m² 182,00 /m² 9,25 /m² 0,00 /m² 9,25 /m² 10 0 Folie 26
Ausgleichsbetrag in /m² 0.- 5,70 Zusammenstellung der zonalen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen 5901 8,50 15,50 11,10 1019 1011 1013 1015 1002 1010 12,50 8,40 1009 1014 1000 190,- 1018 1003 0.- 1016 9,20 1007 1005 3,60 1008 1004 1017 0.- 4,30 0.- 1006 0.- 6,10 1012 16,10 10,00 Folie 27
Ermittlung des Ausgleichsbetrags Weiteres Vorgehen - Zusendung der erstellten Einzelgutachten - Einstellung des zonalen Gutachtens im Internet auf der Homepage der Gemeinde Altrip - vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung innerhalb einer angemessener Frist zu geben - Zustellung des Ausgleichsbetragsbescheides Folie 28
Infomaterial Folie 29
VIELEN DANK FÜR IHR KOMMEN Vermessungs- und Katasteramt Rheinpfalz Dienstort Neustadt Exterstraße 4 67433 Neustadt an der Weinstraße Folie 30