über die zonalen Anfangs- und Endwerte Sanierungsgebiets Ortskern Puderbach

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1 Geschäftsstelle beim Vermessungsund Katasteramt Westerwald-Taunus Jahnstraße Westerburg Telefon: Telefax: Internet: vermka-wwt@vermkv.rlp.de Az.: GU 2363 / 217 lfd. Nr. 153 / 218 Gutachten über die zonalen Anfangs- und Endwerte nach 154 (2) Baugesetzbuch (BauGB) des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets in der Gemarkung Puderbach. Betroffen sind die Flurstücke des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets Ortskern Puderbach in Puderbach. Der Gutachterausschuss hat in seiner Beratung am 25. Oktober 218 in der Besetzung Herr Dipl.-Ing. (FH) Günter Steudter als Vorsitzender des Gutachterausschusses Herr Helmut Eberz (Finanzverwaltung) als ehrenamtlicher Gutachter Herr Dirk Berghaus (Immobilienmakler) als ehrenamtlicher Gutachter Herr Alexander Stenzel (Architekt) als ehrenamtlicher Gutachter Herr Karlfried Nilges (Vermessungsingenieur) als ehrenamtlicher Gutachter Herr Andreas Wiebe (Immobilienmakler) als ehrenamtlicher Gutachter die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für die nachfolgend aufgeführten Anfangsund Endwertzonen gemäß 154 Abs. 2 BauGB zum Stichtag ermittelt. Seite 1 von 4

2 Bewertungszone Anfangswerte Endwert Endwert Anfangwert abschöpfbare sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung /m² /m² /m² /m² ,2 85,9 2,7 2, , 86, 6, 6, , 51, 1, 1, , 57,1 9,1 9, , 62,4 2,4 2, , / 8, 6, / 8,,, Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht nach 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Westerburg, den gez. Steudter Günter Steudter Vorsitzender des Gutachterausschusses für den Bereich des Vermessungs- und Katasteramts Westerwald-Taunus Die Übereinstimmung der Ausfertigung mit der Urschrift wird bescheinigt. Westerburg, den Im Auftrag...gez. R. Fehse... ( Sachbearbeiter ) Seite 2 von 4

3 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkungen Gebietsbeschreibung Tatsächliche Eigenschaften Rechtliche Gegebenheiten Wertermittlungsstichtage und Grundstücksqualität Bemessung der allgemeinen Wertverhältnisse Qualitätsbemessung: Definitionen zur Wertermittlung Wertermittlungsverfahren Ermittlung des zonalen Anfangswerts Mittelbarer Preisvergleich Ermittlung des zonalen Endwerts Komponentenverfahren (Qualifizierung einzelner Sanierungsvorteile) Modell Niedersachsen Mittelbildung Qualifizierung der Sanierungsmaßnahmen für das Sanierungsgebiet Ortskern Puderbach Sanierungsziele Qualifizierung der konkreten Sanierungsmaßnahmen Beschreibung der Bewertungszonen Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Anlagen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Übersicht über die Einteilung der Bewertungszonen...4 Anlagen: Anlage 1: Bodenrichtwertkarte Anlage 2: Übersichtskarte mit Bewertungszonen Seite 3 von 4

4 1 Vorbemerkungen Antragsteller: Ortsgemeinde Puderbach Antrag vom auf Ermittlung von Bodenrichtwerten gemäß 196(1) Satz 7 BauGB in Verbindung mit 154 BauGB. Wertermittlungsgrundlagen: Baugesetzbuch (BauGB), Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), jeweils in der zum Wertermittlungsstichtag geltenden Fassung Landesgrundstücksmarktberichte Rheinland-Pfalz (Ausgaben: ab 27) Arbeitshilfe Der Ausgleichsbetrag herausgegeben vom Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz Seite 4 von 4

5 2 Gebietsbeschreibung 2.1 Tatsächliche Eigenschaften Ort: Ortsgemeinde Puderbach mit ca. 2.3 Einwohnern Lage des Sanierungsgebietes: Zentrale Lage im Ortskern von Puderbach Bebauung: Im Kerngebiet des Sanierungsgebiets zeigt sich entlang der Mittelstraße, Steimeler Straße und Hauptstraße ein Nutzungsgefüge mit dem Schwerpunkt der Versorgung mit Einzelhandel, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben. An den Kernbereich schließen sich sowohl in nordwestlicher wie auch in südöstlicher Richtung Gebiete mit überwiegender Wohnnutzung an. Im Bereich der Mittelstraße, Steimeler Straße und Hauptstraße zeigt sich eine geschlossene Straßenrandbebauung, die vereinzelt durch Baulücken unterbrochen wird. Im weiteren Verlauf der Erschließungsstraßen geht die geschlossene Bebauung in eine offene Bebauung über. Die Bebauung ist im gesamten Sanierungsgebiet überwiegend zwei- Seite 5 von 4

6 geschossig, vereinzelt auch ein- und dreigeschossig. Infrastruktur: Im Sanierungsgebiet befinden sich folgende Straßen: Hauptstraße, Steimeler Straße, Im Bruch, Barentoner Straße, Bahnhofstraße, Mittelstraße und der Reichensteiner Weg. Der Marktplatz bildet den zentralen Ortsmittelpunkt von Puderbach. Die Sanierungsschwerpunkte lagen dabei besonders in der Stärkung der Mittelpunktfunktion des Ortskerns, der Ausbau der öffentlichen Platzfläche, die Verbesserung der innerörtlichen Verkehrssituation, Ergänzung von Parkplätzen und die Weiterentwicklung der landschaftlichen Freifläche und Erholungsfläche Holzbachaue. Baugrund: Baugrunduntersuchungen wurden nicht durchgeführt. Der Gutachterausschuss geht von normal tragfähigem Baugrund aus, der unbelastet ist von Ablagerungen (Altlasten) und außergewöhnlichen schädlichen Umwelteinflüssen. Hinweis: Für die Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte wird das Sanierungsgebiet in Bewertungszonen eingeteilt. Grundstücke, die räumlich zusammenhängen und gleiche Eigenschaften / sanierungsbedingte Vorteile aufweisen werden in einer Bewertungszone zusammengefasst. Im Gutachten werden die einzelnen Bewertungszonen beschrieben. Es wird jeweils auf die sanierungsbedingten Missstände und die durchgeführten Maßnahmen zur Verbesserung der Wohn- und Geschäftslage sowie die weiteren Sanierungsmaßnahmen eingegangen. 2.2 Rechtliche Gegebenheiten Mit der öffentlichen Bekanntmachung am wurde die Satzung über das Sanierungsverfahren rechtsverbindlich (vgl. 143 Abs. 1 Satz 4 BauGB) und damit unterliegen die in der Satzung aufgeführten Flurstücke ab diesem Zeitpunkt dem besonderen Städtebaurecht ( 136 ff BauGB). Aufhebung der Sanierung: Die Satzung der Ortsgemeinde Puderbach zur Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Ortskern Puderbach wurde noch nicht beschlossen. Eine Aufhebung wird für das Jahr 222 angestrebt. Bebauungspläne im Sanierungsge- Vor Einleitung der Sanierung waren Vorhaben innerhalb biet: des Sanierungsgebietes auf der Grundlage folgender Bebauungspläne zu beurteilen: Schule - rechtsverbindlich im Jahr 22 (Dieser B-Plan liegt mit einem kleinen Teil im Sanierungsgebiet. Er hat jedoch auf die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung keinen Einfluss.) Seite 6 von 4

7 In Bereichen ohne Bebauungsplan waren Vorhaben nach 34 BauGB zu beurteilen. Sanierungsbedingt wurden folgende Bebauungspläne aufgestellt: Neue Ortsmitte - rechtsverbindlich seit dem Ortskern L 265/267 - mit dem Urteil des 1. Senats des OVG Rheinland-Pfalz in Koblenz im Jahr 213 unwirksam aktuelle Planungen für die Gestaltung des Kreuzungsbereichs noch nicht rechtsverbindlich Senioren-Wohnheim vorhabenbezogener B-Plan, befindet sich derzeit in der Offenlage, rechtsverbindlich voraussichtlich im Nov. 218 Die jeweils gültigen Festsetzungen der Bebauungspläne werden bei den Ermittlungen der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone unter dem Punkt Entwicklungszustand beschrieben. Baulasten: Das Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen. Es wird unterstellt, dass die zonalen Richtwertgrundstücke diesbezüglich unbelastet sind. Eine Beeinflussung des Bodenwerts der Einzelgrundstücke durch eingetragene Lasten kann nicht ausgeschlossen werden. Etwaige Belastungen sind deshalb zusätzlich bei der Einzelbewertung zu berücksichtigen. Wertbeeinflussende Rechte und Die Abteilung II des Grundbuchs wurde nicht eingesehen. Belastungen: Es wird unterstellt, dass die zonalen Richtwertgrundstücke diesbezüglich unbelastet sind. Eine Beeinflussung der Anfangs- und Endwerte durch eingetragene Rechte in Abteilung II des Grundbuchs der Einzelgrundstücke kann nicht ausgeschlossen werden. Etwaige Belastungen sind deshalb zusätzlich bei den Anfangs- und Endwerten des Einzelgrundstücks zu berücksichtigen. Bodenwerterhöhungen müssten im Einzelnen angepasst werden. Etwaige nicht eingetragene Rechte und Belastungen sind bei der Ableitung der zonalen Anfangs- und Endwerte nicht berücksichtigt. Seite 7 von 4

8 3 Wertermittlungsstichtage und Grundstücksqualität 3.1 Bemessung der allgemeinen Wertverhältnisse Wertermittlungsstichtag: (Tag der Gutachterausschusssitzung) Der Stichtag gilt sowohl für die zonalen Anfangs- als auch für die zonalen Endwerte. Nach 154 Abs. 2 BauGB i. V. m. 16 Abs. 5 ImmoWertV sind die Anfangs- und Endwerte bzgl. der allgemeinen Wertverhältnisse auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird, abzustellen. Da die Aufhebung der Sanierung noch nicht erfolgt ist, wird hier der sanierungsbedingte Vorteil auf den Tag der Gutachterausschusssitzung festgelegt. 3.2 Qualitätsbemessung: Anfangswerte, 153 (1) BauGB: Der Anfangswert ist als der Bodenwert festzustellen, dessen Entwicklungszustand so zu bestimmen ist, als wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Bei den Anfangswerten gilt grundsätzlich ein Zeitraum bzw. Stichtag, der vor Bekanntmachung der Einleitung der vorbereitenden Untersuchung liegt. Die vorbereitenden Untersuchungen für das Sanierungsgebiet Ortskern Puderbach wurden im Jahre 1999 beauftragt. Der Gutachterausschuss legt als Qualitätsstichtag den fest. Zu diesem Zeitpunkt bestand nach Meinung des Gutachterausschusses noch keine Erwartung auf die Durchführung eines Sanierungsverfahrens. Der sanierungsunbeeinflusste Grundstückszustand wird zonal beschrieben. Endwerte: entspricht dem Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung der noch vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Kreuzungsbereichs L265/267 (Kreisverkehrsplatz) Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand Sanierungsunbeeinflusster Zustand: Der Ausbauzustand der sanierungsunbeeinflussten Straßen entsprach in weiten Teilen dem heutigen Zustand. Der Gutachterausschuss beurteilt die Straßen als weitgehend durchschnittlich. Insoweit waren die (baureifen) Grundstücke ohne Sanierungseinfluss erschließungsbeitragsund abgabenfrei. Sanierungsbeeinflusster Zustand: Im Rahmen der Sanierung wurden bis zum Stichtag in keinen Straßen durchgreifende Straßenausbaumaßnahmen vorgenommen. Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen entstehen lediglich durch die Gestaltung des Umfeldes, Seite 8 von 4

9 Schaffung von Parkplätzen, Entkernungen und private Investitionen in Sanierungsmaßnahmen. In naher Zukunft (nach dem Stichtag) ist die Neugestaltung des Kreuzungsbereichs L 265/267 mit dem Bau eines Kreisels vorgesehen. Bei den Sanierungsmaßnahmen sind dann nur die Maßnahmen zur Umfeldgestaltung (z.b. Gehwege, Begleitgrün, Parkplätze, Umstrukturierung des Verkehrs usw.) zu berücksichtigen. Der Straßenbau wird vom LBM durchgeführt und wird somit nicht in der Sanierung berücksichtigt. Die Endwertgrundstücke sind ebenfalls erschließungsbeitrags- und abgabenfrei zu ermitteln Entwicklungszustand der Grundstücke im Sanierungsgebiet Anfangswert: Da die Bewertungsobjekte (überwiegend) bebaubar und erschlossen sind, sind die Richtwertgrundstücke der einzelnen Anfangswertzonen als baureifes Land im Sinne des 4 ImmoWertV bestimmt. Auf weitergehende Differenzierungen wird in den jeweiligen zonalen Bewertungen eingegangen. Endwert: Da die Grundstücke innerhalb des Sanierungsgebietes (überwiegend) bebaubar und erschlossen sind, sind die Richtwertgrundstücke der einzelnen Endwertzonen als beitrags- und abgabenfreies baureifes Land im Sinne des 5 ImmoWertV einzustufen. Auf eventuell weitergehende Differenzierungen wird in den jeweiligen zonalen Bewertungen eingegangen. 4 Definitionen zur Wertermittlung Verkehrswert: Der Gutachterausschuss ermittelt nach 193 BauGB den Verkehrswert im Sinne des 194 BauGB (der Bodenwert i. S. d. 154 Abs. 2 BauGB ist der Verkehrswert des reinen Grund und Bodens). Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre ( 194 BauGB). Bodenrichtwert ( 9 ff ImmoWertV): Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorlieseite 9 von 4

10 gen. Er ist bezogen auf die Quadratmeter Grundstücksfläche. Bewertungszone: In einer Bewertungszone werden die Grundstücke zusammengefasst, die aufgrund der Nutzung, der städtebaulichen Funktion und Struktur ähnliche Verhältnisse aufweisen. In einer Zone wirken die Sanierungseinflüsse weitgehend im gleichen Maß. (Zonaler) Anfangswert: Der Anfangswert ist der Bodenwert, der sich für ein Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre ( 154 Abs. 2 BauGB). Der Anfangswert ist bzgl. der allgemeinen Wertverhältnisse auf den Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung abzustellen ( 162 BauGB). (Zonaler) Endwert: Der zonale Endwert ist der Bodenwert, der sich für die jeweilige Zone im Sanierungsgebiet durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. Es ist also der sanierungsbeeinflusste Bodenwert zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung zu bestimmen ( 162 BauGB). Sanierungsbedingte Bodenwerter- Gemäß 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eihöhungen: nes im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Als sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung wird die Differenz zwischen den zonalen Anfangs- und Endwerten bestimmt (vgl. 154 Abs. 2 BauGB). Kaufpreissammlung: 5 Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt, in die u. a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Wertermittlungsverfahren Bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts ist der Bodenwert ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln (Vergleichswertverfahren durch Preisvergleich gemäß 16 Abs. 1 ImmoWertV). Daneben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Wertermittlung herangezogen werden. Seite 1 von 4

11 Dem unmittelbaren Vergleich mit tatsächlich entrichteten Kaufpreisen wird durch die höchstrichterliche Rechtsprechung1) auch für den Bereich der förmlich festgesetzten Sanierungsgebiete ein grundsätzlicher Vorrang eingeräumt, wenn eine ausreichende Zahl von Verkaufsfällen vorliegt, die maßgeblichen Wertfaktoren der zu vergleichenden Grundstücke im Wesentlichen übereinstimmen und die in eine vergleichende Betrachtung einzubeziehenden Rechtsgeschäfte in einem nahen zeitlichen Zusammenhang stehen. Im vorliegenden Fall wurden die Kaufpreise der letzten 8 Jahre (naher zeitlicher Zusammenhang) ausgewertet. Für diesen Zeitraum konnten nur 2 Verträge für unbebaute und 9 Verträge für bebaute Grundstücke im Sanierungsgebiet aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Nach Angleichung der maßgeblichen Wertfaktoren dieser Verkaufsfälle kann keine ausreichende Anzahl von Verkaufsfällen bestimmt werden, die in eine vergleichende Betrachtung einbezogen werden können. Die Ermittlung des Anfangs- und Endwerts mittels unmittelbaren Preisvergleich kann für dieses Sanierungsgebiet somit nicht angewendet werden. Das Bundesverwaltungsgericht hat darüber hinaus darauf hingewiesen, dass auch Verfahren, die nicht in der WertV aufgeführt sind, angewendet werden dürfen 2). Vorausgesetzt, die diesbezüglichen Verfahren sind plausibel und führen zu marktkonformen Ergebnissen. Diese Verfahren müssen auf einem unmittelbaren oder mittelbaren Preisvergleich beruhen. In diesem Gutachten kommen folgende Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte in Betracht: Zonale Anfangswerte: - mittelbarer Preisvergleich (Vergleichsfaktorverfahren) Bodenrichtwertverfahren Zonale Endwerte: - mittelbarer Preisvergleich (Vergleichsfaktorverfahren) Modell Niedersachsen Komponentenverfahren 6 Ermittlung des zonalen Anfangswerts 6.1 Mittelbarer Preisvergleich Vorbemerkungen: Alle Wertermittlungsverfahren, die nicht unmittelbar auf den originären Vergleichspreis sondern auf aus Vergleichspreisen abgeleitete in der Regel normierte Ergebnisse abstellen, werden als Vergleichsfaktorverfahren bezeichnet. Diese Verfahren haben i. d. R. eine günstigere Fehlerfortpflanzung, weil mit diesen Verfahren der Endwert unmittelbar aus dem Anfangswert abgeleitet wird und nicht Anfangswert und Endwert isoliert voneinander aus Kaufpreisen bestimmt werden. Bodenrichtwertverfahren In Sanierungsgebieten werden Bodenrichtwerte (von Amts wegen) von den Gutachterausschüssen ebenso abgeleitet wie für das übrige Gemeindegebiet. Die Eigenschaft der Grundstücke, dass sie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen, ist als rechtliche Gegebenheit im Sinne des 194 BauGB zu qualifizieren, weshalb die periodisch ermittelten Bodenrichtwerte wegen 153 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 BauGB im sanierungsunbeeinflussten Grundstückszustand 1) 2) BGH, Urteil vom V ZR 14/9, NJW 1991,2698 und OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom A 153/4. BVerwG, Beschluss vom B Seite 11 von 4

12 abzuleiten sind also unter der Fiktion, dass für das Bodenrichtwertgrundstück eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Zonale Bodenrichtwerte beziehen sich auf ein Grundstück mit für die Zone typischen Zustandsmerkmalen. Die tatsächlichen Verhältnisse auf den einzelnen Grundstücken bzw. in den einzelnen Bewertungszonen (zonales Gutachten) werden von diesen definierten Merkmalen mehr oder weniger stark abweichen. Für die Bodenwertermittlung der einzelnen Bewertungszonen ist es daher notwendig, die Bodenrichtwerte auf die jeweiligen Zonen anzupassen (siehe hierzu die Berechnungen in den jeweiligen Zonen). 7 Ermittlung des zonalen Endwerts 7.1 Komponentenverfahren (Qualifizierung einzelner Sanierungsvorteile) Statt aus sanierungsbeeinflussten Vergleichskaufpreisen unbebauter oder bebauter Grundstücke oder aus sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerten Endwerte abzuleiten, können diese auch aus Anfangswerten mittels der Komponentenmethode abgeleitet werden. Bei der Komponentenmethode werden ausgehend vom zonalen oder grundstücksspezifischen Anfangswert die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen komponentenweise nach Erfahrungswerten bzw. aus Marktdaten abgeleitet und angesetzt. Das Komponentenverfahren ist ein (deduktives) Vergleichswertverfahren, mit dem die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen durch Quantifizierung von Grundstücksverbesserungen ermittelt werden. Wie bei jeder Wertermittlung ist zu beachten, dass keine Korrelationen zwischen den verschiedenen Einflüssen bestehen dürfen. Da mit diesem Verfahren die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen unmittelbar bestimmt werden, ist die Fehlerfortpflanzung wesentlich günstiger als beim gesetzlich normierten Verfahren in 154 Abs. 2 BauGB. Die zu schätzenden Komponenten entstehen in der Regel aus folgenden sanierungsbedingten Bodenwertvorteilen: Allgemeiner Sanierungsvorteil: Hierunter versteht man die Vorteile (Bodenwerterhöhung), die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (beispielsweise investieren private Eigentümerinnen und Eigentümer nur, wenn sich die Investitionen lohnen sog. Initialeffekt). Dieser Vorteil ist von der Natur der Sache her nur von untergeordneter Bedeutung und bewirkt daher auch nur eine geringe Bodenwerterhöhung. Diese liegt i. d. R. in eher ländlich strukturierten Gebieten zwischen 1 % und 5 % je nach Nachfrage nach Grundstücken in der Art der Objekte im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Die genannten Werterhöhungen sind i. d. R. frei zu schätzen oder zusammen mit anderen Vorteilen zu ermitteln. Lagevorteil Dies ist die Verbesserung der allgemeinen Wohn- und Geschäftslage durch Maßnahmen zur Verbesserung der Ansehnlichkeit des näheren und weiteren Umfelds (z. B. Durchführung von Straßenbau-, Abbruch-, Neubau- sowie Seite 12 von 4

13 Modernisierungsmaßnahmen); Gestaltung von (Park-)Plätzen und Ruhezonen; Verringerung der Lärmimmissionen durch Verkehrsberuhigung. Der Lagevorteil wurde für den Bereich des Sanierungsgebiets der Ortsgemeinde Puderbach Ortskern Puderbach, abhängig vom Umfang der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen, vom Gutachterausschuss sachkundig frei geschätzt. Aufzonungsvorteil: Hierunter versteht man die sanierungsbedingte Erhöhung der Ausnutzbarkeit von Grundstücken durch einen sanierungsbedingten Bebauungsplan. Erschließungs- und Ausbauvorteil: Werden im Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen (Erschließungs- und Ausbaubeiträge) für diese Maßnahmen nicht anzuwenden ( 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Eine mögliche Doppelbelastung der Eigentümer durch Erschließungs- bzw. Ausbaubeiträgen einerseits und Ausgleichsbeträgen nach 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB anderseits soll vermieden werden. Im Sanierungsgebiet wurden bis zum Stichtag keine Straßenbaumaßnahmen mit Sanierungsmitteln durchgeführt. Ein Erschließungs- und Ausbauvorteil wird vom Gutachterausschuss nicht gesehen. Sollte sich diese Tatsache aufgrund der Neugestaltung des Kreuzungsbereichs L265/267 ergeben, ist das Gutachten an dieser Stelle abzuändern. Die fiktiven Ausbaubeiträge wären dann bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu berücksichtigen. 7.2 Modell Niedersachsen Ausgangspunkt für die Erarbeitung des Modells war die Überlegung, Vergleichsmaterial (bereits mit anderen Methoden abgeleitete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen in Prozent des Anfangswerts) überregional auszuwerten und dadurch die Wertermittlung auf eine sicherere Grundlage zu stellen. Hierzu wurden Vergleichsfälle mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden ausgewertet. Das Ergebnis der Untersuchungen ergab Matrizen, aus denen die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in Prozent des Anfangswertes entnommen werden können, nachdem die Missstände und Sanierungsmaßnahmen vorher klassifiziert wurden. Dieses Klassifikationssystem besteht aus zwei gleichartig strukturierten Bewertungsrahmen für die städtebaulichen Missstände Anfangszustand und die Maßnahmen Neuordnungszustand. Jeder Rahmen ist wiederum in die vier Komplexe Bebauung (bezogen auf die nähere Umgebung), Struktur (Eigentumsverhältnisse, Zugänglichkeit, innere Erschließung), Seite 13 von 4

14 Nutzung (Art und Maß der baulichen Nutzung, Verdichtung, Gemengelage, Beschaffenheit), Umfeld (Verkehr, Infrastruktur, äußere Erschließung, Grünanlagen) gegliedert. Die vier Komplexe sind in zehn Klassen in Form einer Rangskala von bis 1 unterteilt. Der Sanierungsmehrwert wird durch Einstufung der Missstände und Maßnahmen des Bewertungsobjekts mit Hilfe des Klassifikationsrahmens als prozentuale Wertsteigerung des Anfangswerts aus den Ergebnismatrizen entnommen. 7.3 Mittelbildung Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungs- und Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. 8 Qualifizierung der Sanierungsmaßnahmen für das Sanierungsgebiet Ortskern Puderbach 8.1 Sanierungsziele Als Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen und unter Beachtung des Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzepts für ländliche Zentren, sowie in Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan und den sanierungsbedingten Bebauungsplänen stellen sich folgende Ziele für die Sanierung im Ortskern Puderbach : Stärkung der Mittelpunktfunktion des Ortskerns durch die Entwicklung der neuen Ortsmitte als Einkaufs- und Dienstleistungsbereich unter Einbeziehung der vorhandenen Geschäfte und Betriebe und der Anbindung an die Mittelstraße. Ausbau einer öffentlichen Platzfläche Kommunikationsbereich in der neuen Ortsmitte. Verbesserung der innerörtlichen Verkehrssituation entlang der klassifizierten Straßen, vor allem durch Neuordnung und Neugestaltung des Knotenpunktes der Landesstraße L 267 mit der Landesstraße L 265. Neuordnung und Ergänzung des öffentlichen Parkplatzangebotes mit Schwerpunkt im Bereich der neu zu entwickelnden Ortsmitte. Ergänzung und Attraktivität der kommunalen Infrastruktur durch Bereitstellung eines Angebotes für die Jugend, kulturelle Nutzung und Festplatzaktivitäten im Bereich des Bahnhofs und seines Umfeldes. Verdichtung des innerörtlichen Wohnens durch Füllung von Baulücken und ergänzendem Angebot für Wohnen / altengerechtes Wohnen im Blockbereich zwischen der Straße Im Bruch und des Reichensteiner Weges. als Aufenthalts- und Seite 14 von 4

15 8.2 Stärkung der Anreize für den Fremdenverkehr. Schaffung eines Ersatzbaues des für die Verbesserung der Verkehrssituation entfallenden Mühlengebäudes der Raum für touristische und gastronomische Nutzungen schaffen kann. Weiterentwicklung der landschaftsbezogenen das Ortsbild prägenden Holzbachaue zu einem von den Bewohnern und Besuchern des Ortes zu nutzenden Freibereiches. Verbesserung der fußläufigen Verknüpfung der beiden Ortskernteilbereiche durch die Anlage eines Fußgängerweges (teilweise Steg) zwischen der Verbandsgemeindeverwaltung und der Ortsmitte. Gestalterische Verbesserung einzelner Straßenraumabschnitte bezüglich Befestigung, Baumbepflanzung und sonstiger Begrünung. Steuerung der privaten baulichen Investitionen vor allem auch im Bereich der historischen Siedlungskerne zum Erhalt und zur Weiterentwicklung der historischen das Ortsbild prägenden Bebauung unter sukzessiver Umformung entstandener Fehlentwicklungen in baulicher und gestalterischer Hinsicht. Qualifizierung der konkreten Sanierungsmaßnahmen Die Sanierungsmaßnahmen der Ortsgemeinde Puderbach sind, bis auf die Neugestaltung des Kreuzungsbereichs L265/L267, abgeschlossen. Aus folgenden Maßnahmen können sich sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen ergeben: allgemeiner Sanierungsvorteil (Initialeffekt durch die Aussicht auf öffentliche Investitionen, Zuschüsse und Steuervorteile), Lagevorteil aus den Wohn- und Geschäftsumfeldverbesserungen, Platzgestaltungen und Umfeldgestaltungen Entlastung von Teilbereichen des Sanierungsgebietes vom fließenden Verkehr, Umfeldgestaltung des neuen Kreuzungsbereiches L265/L267 Weitere Sanierungsmaßnahmen sind nachweislich der Kosten- und Finanzierungsübersicht von der öffentlichen Hand (vgl BauGB) bzw. im Auftrag der öffentlichen Hand (vgl. 155 Abs. 1 Nr Teilsatz BauGB) durchgeführt worden: Verbesserung der Ansehnlichkeit der Straßen und Plätze Gestaltung des Bahnhofsumfeldes/Festplatz Platzgestaltung Ortsmitte Verkehrsberuhigte Gestaltung Im Bruch, geplant für 219 Erschließung und Aufwertung der Holzbachaue, geplant für 22 Bodenordnung einschließlich Grunderwerb, u.a. Umfeldgestaltung Kreuzungsbereich L265/L267, geplant für 22 Umfeldgestaltung ehemalige Busgaragen, geplant für 22 Bahnhofsgelände, Flurstücke 391/1 u.a. Ortsmitte, Flurstücke 43/3, 399/9, 417/4 u.a. Seite 15 von 4

16 Verbindung Mittelstraße / Holzbachaue für öffentliche Wegverbindung im Zusammenhang mit dem Mühlengebäude Mittelstraße 1 / Hauptstraße 22 (Mühle) Mittelstraße 1 / Mittelstraße 3 / Hauptstraße 22 für Kreuzungsumbau Barentoner Straße, tlw. Flurstück 426/4, 426/1 u.a. Reichensteiner Weg 18 / Im Bruch Spieß Erwerb der Teilflächen Reichensteiner Weg (Kohler) Mittelstraße 1 (ehem. Rewe) Zwischenfinanzierung Grundstück Jerga, Flurstück 372/4 Klein-Wasserkraftanlage Nebengebäude des ehem. Bahnhofs Busgaragen Im Bruch 3 Mittelstraße 7 Mittelstraße 1 / Mittelstraße 3 / Hauptstraße 22 (Mühle) Abbruch der Garagen Zerres Umzug von Bewohner und Betrieben Mittelstraße 3 (Nebengebäude der Mühle) Investitionen in private Gebäude Mittelstraße 7 Reichensteiner Weg 3 Mittelstraße 9 Mittelstraße 19 Im Bruch 8 Reichensteiner Weg 5 Steimeler Straße 4 Mittelstraße 17 Mittelstraße 5 (Sparkasse Neuwied) Mittelstraße 6 Reichensteiner Weg 8 Hauptstraße 2 Schulstraße 1 Reichensteiner Weg 16 Um- und Erweiterungsbau ehem. Bahnhofsgebäude Freilegung von Grundstücken, u.a. Investitionen in Gemeinbedarfsund Folgeeinrichtungen Seite 16 von 4

17 9 Beschreibung der Bewertungszonen 9.1 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 1 Die Zone 1 liegt im Ortskern von Puderbach, im Bereich der Bodenrichtwertzone 211 (siehe eingefärbte Fläche in der nachfolgenden unmaßstäblichen Darstellung) Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Für den Bereich der Zone 1 liegt kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor. Die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse ist demzufolge nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet und die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 1 ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Das Planungsrecht hat sich durch die Sanierung nicht geändert. Die zum Bewertungszeitpunkt in dieser Zone durchschnittlich realisierte GFZ liegt bei ca.,9. Auf dieses Maß wird auch die Definition des zonalen Endwertgrundstückes abgestellt. Seite 17 von 4

18 9.1.2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 1 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,9 Grundstücksgröße: 6 m² Bauweise: offene und geschlossene Bauweise Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss beurteilt den Zustand der Straßen als durchschnittlich Bodenrichtwertverfahren Um den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 211, der sich auf den bezieht, zurückgegriffen. Die zu bewertenden Grundstücke liegen in der Bodenrichtwertzone 211 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 8, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,9 Grundstücksgröße: 4 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss legt aufgrund des durchschnittlichen Zustands der Straßen für diese eine mittlere Restnutzungsdauer fest. Seite 18 von 4

19 Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 211 zum Stichtag: , /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage,- /m²,- /m² %, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 6 m² 4 m² 4% 3,2 /m²,9,9 %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,2 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 1 zu 83,2 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 1 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) geförderte Sanierungsmaßnahmen und Instandsetzung privater Gebäude Schaffung von Parkplätzen in den Nachbarzonen Komponentenmethode4 Anfangswert 83,2 /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (Schaffung von Parkplätzen, private Investitionen) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 3, % geschätzt5). + 2,5 /m² vorläufiger zonaler Endwert aus Komponentenmethode Zone 1: 3) 4) 5) 85,7 /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.1 Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 19 von 4

20 Modell Niedersachsen 6 Für die Zone 1 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) keine Mängel keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) keine Mängel keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, Keine Mängel Gemengelage (Objekt) Keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- Umfeld ohne Attraktivität jedoch, struktur (Gebiet) überwiegend intakte Infrastruktur 3 Steigerung der Attraktivität des Umfeldes, geringe Ergänzung der Infrastruktur durch Parkplätze 3 Tab. : Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 3,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 83,2 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 2,91 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 86,11 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen7 Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 85,7 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 86,11 /m² 1 85,91 /m² 1 Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 1 zu gerundet 85,9 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 1 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (85,9 /m² minus 83,2 /m²) ergibt 2,7 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 2,7 /m². 6) 7) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 2 von 4

21 9.2 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 2 Die Zone 2 liegt im Ortskern von Puderbach, im Bereich der Bodenrichtwertzone 211 (siehe eingefärbte Fläche in der nachfolgenden unmaßstäblichen Darstellung) Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Die Grundstücke der Zone 2 liegen im Bereich des sanierungsbedingten Bebauungsplans Neue Ortsmitte. Der Bebauungsplan setzt die Art der Bebauung als Mischgebiet (MI) und die Geschossflächenzahl (GFZ) von,6 bis,8 fest. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet. Die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist demzufolge dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Bei der folgenden Beschreibung und Berechnung ist vom aktuellen Planungszustand auszugehen. Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 2 ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Die zum Bewertungszeitpunkt in dieser Zone durchschnittlich realisierte GFZ liegt bei ca.,9. Auf dieses Maß wird auch die Definition des zonalen Endwertgrundstückes abgestellt. Seite 21 von 4

22 9.2.2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 2 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,9 Grundstücksgröße: 6 m² Bauweise: offene und geschlossene Bauweise Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss beurteilt den Zustand der Straßen als durchschnittlich Bodenrichtwertverfahren Um den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 211, der sich auf den bezieht, zurückgegriffen. Die zu bewertenden Grundstücke liegen in der Bodenrichtwertzone 211 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 8, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,9 Grundstücksgröße: 6 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss legt aufgrund des durchschnittlichen Zustands der Straßen für diese eine mittlere Restnutzungsdauer fest. Seite 22 von 4

23 Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 211 zum Stichtag: , /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage,- /m²,- /m² %, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 6 m² 6 m² %, /m²,9,9 %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Damit ergibt sich der zonale Anfangswert in der Zone 2 zu gerundet 8, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 2 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Platzgestaltung in der Ortsmitte und Schaffung von Parkplätzen geförderte Sanierungsmaßnahmen und Instandsetzung privater Gebäude in der Nachbarzone Entkernung bzw. Abriss störender Gemengelagen Verbesserung der Ansehnlichkeit des Umfeldes Komponentenmethode9 Anfangswert 8, /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (Gestaltung der neuen Ortsmitte, Schaffung von Parkplätzen, private Investitionen, Entkernung usw.) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 7,5 % geschätzt1). + 6, /m² vorläufiger zonaler Endwert aus Komponentenmethode Zone 2: 8) 9) 1) 86, /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.1 Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 23 von 4

24 Modell Niedersachsen 11 Für die Zone 2 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) keine Mängel keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) Erschließungszustand ungünstig, fehlende Parkplätze, 5 Schaffung einer neuen Erschließungssituation und neuer Parkplätze 5 Nutzung, Verdichtung, Keine Mängel Gemengelage (Objekt) Keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- Umfeld ohne Attraktivität, fehlende struktur (Gebiet) soziale Infrastruktur, fehlende Parkplätze 5 Steigerung der Attraktivität des Umfeldes, Ergänzung der Infrastruktur durch Parkplätze und Aufenthaltsmöglichkeiten 5 Summe: 1 Summe: 1 Mittel: 2,5 Mittel: 2,5 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (2,5 2,5) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 7,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 8, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 6, /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 86, /m² Endwert aus den Einzelergebnissen12 Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 86, /m² 1 Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 86, /m² 1 86, /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 2 zu 86, /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 2 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (86, /m² minus 8, /m²) ergibt 6, /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 6, /m². 11) 12) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 24 von 4

25 9.3 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 3 Die Zone 3 liegt im Ortskern von Puderbach, im Bereich der Bodenrichtwertzone 213 und teilweise in der Bodenrichtwertzone 211 (siehe eingefärbte Fläche in der nachfolgenden unmaßstäblichen Darstellung). Der Bereich östlich der Bahnstrecke ist eine Gemeinbedarfsfläche, der keine sanierungsbedingte Werterhöhung beigemessen wird. Das Flurstück 391/2 (Freifläche neben dem Schnäppchenmarkt) ist aufgrund seiner Struktur eher der BRW-Zone 213 zuzuordnen. Bei dieser Wertermittlung wird demzufolge ausschließlich von der BRW-Zone 213 ausgegangen Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Für den Bereich der Zone 3 liegt in großen Teilen kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor. Im Geltungsbereich des B-Plans Neue Mitte liegen nur die Grundstücke des ehemaligen Bahnhofs und das Grundstück neben dem Schnäppchenmarkt. Ausschnitt B-Plan Neue Mitte Die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Bebauungsplan ist demzufolge nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Im Geltungsbereich des B-Plans wird die bauliche Nutzung durch die Festsetzungen im B-Plan bestimmt (siehe Bildausschnitt). Seite 25 von 4

26 Alle Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet und die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 3 ergibt sich ebenfalls zu baureifem Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 3 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,9 Grundstücksgröße: 6 m² Bauweise: offene und geschlossene Bauweise Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss beurteilt den Zustand der Straßen als durchschnittlich Bodenrichtwertverfahren Um den Anfangswert zu ermitteln, wird der sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwert der Zone 213, der sich auf den bezieht, verwendet. Der Bodenrichtwert beträgt 5, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,9 Grundstücksgröße: 6 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss legt aufgrund des durchschnittlichen Zustands der Straßen für diese eine mittlere Restnutzungsdauer fest. Seite 26 von 4

27 Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 213 zum Stichtag: , /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage,- /m²,- /m² %, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 6 m² 6 m² %, /m²,9,9 %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Damit ergibt sich der zonale Anfangswert in der Zone 3 zu gerundet 5, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 3 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) geförderte Sanierungsmaßnahmen und Instandsetzung privater Gebäude Schaffung von Parkplätzen Entkernung bzw. Abriss störender Gemengelagen Komponentenmethode14 Anfangswert 5, /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (Schaffung von Parkplätzen, private Investitionen, Entkernung) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 2, % geschätzt15). + 1, /m² vorläufiger zonaler Endwert aus Komponentenmethode Zone 3: 13) 14) 15) 51, /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.1 Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 27 von 4

28 Modell Niedersachsen 16 Für die Zone 3 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) keine Mängel keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) Keine Mängel Keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, Keine Mängel Gemengelage (Objekt) Keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- Geringe Mängel, in Teilen verbesstruktur (Gebiet) serungsbedürftig 2 Steigerung der Attraktivität des Umfeldes in der Nachbarzone, Ergänzung der Infrastruktur durch Parkplätze und Aufenthaltsmöglichkeiten in der Nachbarzone 2 Summe: 2 Summe: 2 Mittel:,5 Mittel:,5 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,5,5) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwertsteigerung von rd. 2,%. Bei dem zonalen Anfangswert von 5, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 1, /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 51, /m² Endwert aus den Einzelergebnissen17 Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 51, /m² 1 Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 51, /m² 1 51, /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 3 zu 86, /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 3 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (51, /m² minus 5, /m²) ergibt 1, /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 1, /m². 16) 17) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 28 von 4

29 9.4 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 4 Die Zone 4 liegt im Ortskern von Puderbach, im Bereich der Bodenrichtwertzone 213 (siehe eingefärbte Fläche in der nachfolgenden unmaßstäblichen Darstellung) Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Die Grundstücke der Zone 4 liegen in einem Bereich für den es vor der Sanierung keinen Bebauungsplan gab. Die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse ist demzufolge nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet. Die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist demzufolge dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 4 ergibt sich ebenfalls zu baureifem Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Für diese Grundstücke ist sanierungsbedingt der vorhabenbezogene Bebauungsplan Senioren-Wohnen in Aufstellung. Dieser B-Plan ist noch nicht rechtskräftig. Nach Erlangen der Rechtskraft legt er für die Grundstücke eine Fläche mit dem besonderem Nutzungszweck Senioren-Wohnheim fest. Die Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 1,6. Bei der folgenden Beschreibung und Berechnung ist vom aktuellen Planungszustand auszugehen. Die zum Bewertungszeitpunkt in dieser Zone durchschnittlich realisierte GFZ liegt bei ca.,9. Durch den B-Plan erfolgt eine Aufzonung auf die GFZ von 1,6. Auf dieses Maß wird auch die Definition des zonalen Endwertgrundstückes abgestellt. B-Plan Senioren-Wohnen Stand Juni 218 Seite 29 von 4

30 9.4.2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 4 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,9 Grundstücksgröße: 6 m² Bauweise: offene und geschlossene Bauweise Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss beurteilt den Zustand der Straßen als durchschnittlich Bodenrichtwertverfahren Um den Anfangswert zu ermitteln, wird der sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwert der Zone 213, der sich auf den bezieht, verwendet. Der Bodenrichtwert beträgt 5, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,9 Grundstücksgröße: 1 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss legt aufgrund des durchschnittlichen Zustands der Straßen für diese eine mittlere Restnutzungsdauer fest. Seite 3 von 4

31 Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 213 zum Stichtag: , /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage,- /m²,-- /m² %, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 6 m² 1 m² -4 % - 2, /m²,9,9 %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Damit ergibt sich der zonale Anfangswert in der Zone 4 zu 48, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 4 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Aufstellung des B-Plans Senioren-Wohnen Verbesserung der Ansehnlichkeit des gesamten Gebiets Umgestaltung, Umnutzung und Umstrukturierung des gesamten Gebiets Entkernung, Schaffung von Parkplätzen Komponentenmethode19 Anfangswert 48, /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (Umgestaltung, Umstrukturierung, Entkernung, Schaffung von Parkplätzen) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 4, % geschätzt2). + 1,92 /m² Aufzonungsvorteil durch den B-Plan (GFZ von,9 auf 1,6 entspr. 22 % Werterhöhung)) vorläufiger zonaler Endwert aus Komponentenmethode Zone 4: 18) 19) 2) + 1,56 /m² 6,48 /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.1 Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 31 von 4

32 Modell Niedersachsen 21 Für die Zone 4 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) keine Mängel keine Maßnahmen (Abriss störender Gebäude wird bei Nutzung und Struktur berücksichtigt) Struktur, Erschließung (Objekt) unzureichende Erschließumgssituation 6 Ergänzung bzw. Neugestaltung der Erschließungsanlagen 6 Nutzung, Verdichtung, unzureichende und unattraktiver Gemengelage (Objekt) bauliche Nutzung 5 Abriss störende Gebäude, Umnutzung durch Festsetzungen im BPlan 5 Umfeld, Verkehr, Infra- Überwiegend intakte Infrastruktur, struktur (Gebiet) jedoch ohne Attraktivität, verbesserungsbedürftig 2 Steigerung der Attraktivität und Ansehnlichkeit des Umfeldes durch neue Bebauung, geringe Ergänzung der Infrastruktur, 2 Summe: 13 Summe: 13 Mittel: 3,25 Mittel: 3,25 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (3,25 3,25) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwertsteigerung von rd. 12 %. Bei dem zonalen Anfangswert von 48, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 5,76 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 53,76 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen22 Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 6,48 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 53,76 /m² 1 57,12 /m² 1 Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 4 zu gerundet 57,1 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 4 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (57,1 /m² minus 48, /m²) ergibt 9,1 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 9,1 /m². 21) 22) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 32 von 4

33 9.5 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 5 Die Zone 5 liegt im Ortskern von Puderbach im Bereich der Bodenrichtwertzone 212 (siehe eingefärbte Fläche in der nachfolgenden unmaßstäblichen Darstellung) Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Für die Grundstücke der Zone 5 liegt kein rechtskräftiger Bebauungsplans vor. Der für den Kreuzungsbereich aufgestellte B-Plan Ortskern Kreuzung L 265 / 267 ist mit dem Urteil des 1. Senats des OVG Rheinland-Pfalz in Koblenz im Jahr 213 für unwirksam erklärt worden. Aktuell gibt es Pläne für den Ausbau des Kreuzungsbereichs. Eine Vorabplanung liegt dem Gutachterausschuss vor. Die Wahrscheinlichkeit der Realisierung des Plans ist laut den Aussagen der Verbandsgemeinde sehr hoch. Der Ausbau der Straße (außer die Nebenanlagen der Straße) wird jedoch nicht mit Sanierungsmitteln finanziert. Der Gutachterausschuss bezieht diese Planung in die Ermittlung der Bodenwerterhöhungen in dieser Bewertungszone mit ein, da die Ansehnlichkeit der Erschließungsstraße, die neue Struktur und die Verbesserung des Umfeldes zu einer Werterhöhung führen kann. Fiktive Ausbaubeiträge für die Nebenanlagen der Straße werden jedoch nicht berücksichtigt, da die Ortsgemeinde keine Angaben zur Höhe der Ausbaubeiträge machen kann. Sollte sich diese Tatsache ändern, ist das Gutachten diesbezüglich abzuändern. Die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse ist ohne rechtskräftigen B-Plan nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Seite 33 von 4

34 Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet. Die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist demzufolge dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Bei der folgenden Beschreibung und Berechnung ist vom aktuellen Planungszustand auszugehen. Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 5 ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Das Planungsrecht wird sich durch die Sanierung nicht ändern. Die zum Bewertungszeitpunkt in dieser Zone durchschnittlich realisierte GFZ liegt bei ca. 1,. Auf dieses Maß wird auch die Definition des zonalen Endwertgrundstückes abgestellt Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 5 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 1, Grundstücksgröße: 5 m² Bauweise: offene und geschlossene Bauweise Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss beurteilt den Zustand der Straßen als durchschnittlich bis schlecht Bodenrichtwertverfahren Um den Anfangswert zu ermitteln, wird der sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwert der Zone 212, der sich auf den bezieht, verwendet. Der Bodenrichtwert beträgt 6, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 1, Grundstücksgröße: 5 m² Seite 34 von 4

35 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen für die Erschließungsanlagen in der Bodenrichtwertzone 212 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 212 zum Stichtag: , /m² Richtwertgrundstück Bewertungs- zone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage,- /m²,-- /m² %, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 5 m² 5 m² %, /m² 1, 1, %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Damit ergibt sich der zonale Anfangswert in der Zone 5 zu 6, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 5 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Ausbau und Gestaltung der Kreuzung, Bau eines Kreisels und Gestaltung der Begleitflächen 23) Schaffung von Parkplätzen Abriss störender Gebäude Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Seite 35 von 4

36 Komponentenmethode24 Anfangswert 6, /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (die neue Erschließungsanlage ist besser und ansehnlicher als die ehemalige Erschließungsanlage, der Gestaltung der Begleitflächen, Schaffung von Parkplätzen und Entkernung) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 4, % geschätzt25). + 2,4 /m² vorläufiger zonaler Endwert aus Komponentenmethode Zone 5: 62,4 /m² Modell Niedersachsen 26 Für die Zone 5 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) keine Mängel keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig 2 Gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsanlagen 2 Nutzung, Verdichtung, Keine Mängel Gemengelage (Objekt) Keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- verbesserungsbedürftig struktur (Gebiet) 2 Ergänzende Maßnahmen zu Verbesserung der Ansehnlichkeit des Umfeldes 2 Tab. : Summe: 4 Summe: 4 Mittel: 1 Mittel: 1 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (1, 1,) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4 %. Bei dem zonalen Anfangswert von 6, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 2,4 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 62,4 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen27 24) 25) 26) 27) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.1 Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 36 von 4

37 Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 62,4 /m² 1 Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 62,4 /m² 1 62,4 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 5 zu 62,4 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 5 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (62,4 /m² minus 6, /m²) ergibt 2,4 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 2,4 /m². Seite 37 von 4

38 9.6 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 6 Die Zone 6 liegt in Puderbach, im Bereich der Bodenrichtwertzone 211 und 212 (siehe eingefärbte Fläche in der nachfolgenden unmaßstäblichen Darstellung). Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für die Zone 6 In der Zone 6 wurden in der Sanierung keine Bodenwerterhöhungen bewirkt. Die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen z.b. in der Ortsmitte und in der Bahnhofstraße sind räumlich mit dieser Zone nicht in Verbindung zu bringen. Es entstand keine Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt und es gibt keine Vorteile durch z.b. Umfeldgestaltung und Schaffung von Parkplätzen. Auch ein eventueller allgemeiner Sanierungsvorteil, der sich insbesondere als Initialeffekt durch die beabsichtigten Investitionen der öffentlichen Hand einstellt, kommt hier nicht in Betracht. Der Gutachterausschuss beschließt den vorhandenen Bodenrichtwert von 8,- /m² in der BRWZone 212 und 6,- /m² in der BRW-Zone 212 als Anfangs- und Endwert beizubehalten und eine abzuschöpfende sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von, /m². Seite 38 von 4

39 1 Anlagen 1.1 Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Stichtag der Bodenrichtwertermittlung: , unmaßstäbliche Darstellung Seite 39 von 4

40 1.2 Übersicht über die Einteilung der Bewertungszonen Unmaßstäbliche Darstellung auf der Grundlage der aktuellen Liegenschaftskarte Seite 4 von 4