über die zonalen Anfangs- und Endwerte

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1 Geschäftsstelle beim Vermessungsund Katasteramt Westerwald-Taunus Jahnstraße Westerburg Telefon: Telefax: Internet: vermka-wwt@vermkv.rlp.de Az.: GU 7595/23 Gutachten über die zonalen Anfangs- und Endwerte nach 54 (2) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 24 (BGBl. I S. 244 Kataster: Gemarkung Grundbuch: Wissen Flur 4, 6 und 7 Wissen Blatt verschiedene Betroffen sind die Flurstücke des förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets Teil I (Kernbereich) in Wissen. Der Gutachterausschuss hat in seiner Beratung am in der Besetzung Herr Vermessungsrat Dipl.-Ing. (FH) Günter Steudter als vorsitzendes Mitglied Frau Hiltrud Schneider (Finanzverwaltung) als Gutachterin Frau Immobilienfachwirtin Bettina Dietershagen-Schäfer als Gutachterin Herr Vermessungsoberamtsrat i.r. Bernd Voll als Gutachter Herr Architekt Dipl.-Ing. (FH) Torsten Löhr als Gutachter Herr Baudirektor Dipl.-Ing. Thomas Leue als Gutachter Herr ÖbVI Dipl-Ing. Winfried Volk als Gutachter Frau Immobilienmaklerin Ute Hänel als Gutachterin Herr Baudirektor Dipl.-Ing. Thomas Leue als Gutachter die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für die nachfolgend aufgeführten Anfangsund Endwertzonen gemäß 54 Abs. 2 BauGB ermittelt. Seite

2 Bewertungs- Anfangs- Endwerte zone werte Endwert Anfangswert abschöpfbare sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung /m² /m² /m² /m² 34. 2, 23, 2, 2, , 4,5 6,4 6, ,5 23,6 7, 7, ,4 67,9 4,5 4, ,8 96,5 7,7 7, ,6 23,4 9,8 9, , 243,2 9,2 9, ,6 24, 2,4 2, , 229,5 5,5 5, ,8 82,6,8, ,6 9,3 2,7 2, ,6 73,5 3,9 3, ,8 62,5 7,7 7, ,8 6,4 6,6 6, , 69,8 6,8 6, ,7 86, 4,4 4, ,5 64,6 26, 26, ,7 59, 8,3 8, 38.,2 5,5 5,3 5, 38.2, 2,5 2,5 2, , 93,6 4,6 4, ,8 59,6 2,8 2, , 58, 3, 3, ,4 55, 2,6 2, , 55,8,7,5 4. 3, Seite 2

3 Bemerkungen: Die abschöpfbaren sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen werden durch die tatsächliche und rechtliche Neuordnung der Grundstücke im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet bewirkt. Zu den nicht abschöpfbaren sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen zählen dahingegen die nach 55 Abs. Nr. 2 Teilsatz BauGB zu behandelnden Aufwendungen, die die Eigentümer auf den Wertermittlungsobjekten selbst mit eigenen Aufwendungen zulässigerweise bewirkt haben. Die i. d. R. den Sanierungszielen entsprechenden Baumaßnahmen, die häufig ebenfalls bodenwertbezogene Auswirkungen durch Modernisierungen und Neubebauungen entfalten, gehören zwar nicht zum Anrechnungstatbestand nach 55 Abs. Nr. 2 Teilsatz BauGB, dürfen aber wegen der Forderung in 6 Abs. u. 4 ImmoWertV ( Bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts ist der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln. ) bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen ebenfalls nicht in Ansatz gebracht bzw. abgeschöpft werden. Denn der Wert des Bodens ist ohne Bebauung zu bewerten. Dieser Grundsatz wurde bei der Erstellung des vorliegenden Gutachtens hinsichtlich der Neubebauung insofern angehalten, als dass bei der Ermittlung der Anfangswerte diese Bodenwerterhöhungen nicht berücksichtigt worden sind. Die Satzung der Stadt Wissen zur Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Kernbereich Wissen von 987 wurde mit ihrer Veröffentlichung am 8. Dezember 2 rechtskräftig. Alle oben aufgeführten zonalen Anfangs- und Endwerte werden somit zum Stichtag 8. Dezember 2 beschlossen. Die Lage der Anfangswert- und Endwertzonen können der beigefügten Anlage 2 entnommen werden. Stichtag für die Qualitätsbemessung:) Bei den Anfangswerten gilt grundsätzlich der Stichtag vor der Bekanntmachung der Einleitung der vorbereitenden Untersuchung (Auftragserteilung an das Institut für Städtebau, Raum- und Umweltplanung Imlau durch Beschluss des Stadtrates vom ) und zwar der..985 als ausschlaggebend Für die Endwerte ist der Tag der Rechtskraft der Aufhebungssatzung, der 8. Dezember 2, anzuhalten ) Vgl. diesbezüglich die konkretisierenden Erläuterungen in Abschnitt 3 ( Wertermittlungsstichtage ). Seite 3

4 Stichtag für die Bemessung der allgemeinen Wertverhältnisse (Stichtag des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird): 8. Dezember 2 (sowohl für die Anfangswerte als auch für die Endwerte). Wichtige Hinweise: a) Nach 54 Abs. 3 ist der Ausgleichsbetrag (= Endwert Anfangswert) nach Abschluss der Sanierung zu erheben. Deshalb sind auch die End- und Anfangswerte auf diesen Zeitpunkt zu beziehen. b) Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung wurde auf 5 Cent abgerundet. Der hat am die Bodenwerterhöhung für die auf Seite 2 aufgeführten Anfangsund Endwertzonen gemäß 54 Abs. 2 BauGB im Sanierungsgebiet der Stadt Wissen zum Wertermittlungsstichtag 8. Dezember 2 beschlossen. Wissen, den 4. März 24 gez. Günter Steudter Vorsitzender des Gutachterausschusses Seite 4

5 Inhaltsverzeichnis Vorbemerkungen Gebietsbeschreibung Tatsächliche Eigenschaften Rechtliche Gegebenheiten (z. B. wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Wertermittlungsstichtage und Grundstücksqualität Bemessung der allgemeinen Wertverhältnisse Qualitätsbemessung:... 4 Grundlagen der Wertermittlung Definitionen Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Qualifizierung der Sanierungsmaßnahmen Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Seite 5

6 4.27 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Anlagen: Anlage : Auszug aus den Geobasisinformationen (Flurkarte) Anlage 2 : Übersichtskarte der Bewertungszonen Anlage 3: Bodenrichtwertkarte Anlage 4: Übersicht mit der Abgrenzung des Sanierungsgebietes Seite 6

7 Vorbemerkungen Antragsteller: Verbandsgemeindeverwaltung Wissen, schriftlicher Antrag vom. Oktober 27 auf Ermittlung von Bodenrichtwerten gemäß 96() Satz 7 BauGB in Verbindung mit 54 BauGB. Grund der Gutachtenerstellung: Das Gutachten erfolgt zur Bestimmung der zonalen Anfangsund Endwerte gemäß 54 (2) BauGB zum Wertermittlungsstichtag 8. Dezember 2. Der Anfangswert ist der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Der Endwert entspricht dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung der Grundstücke im Sanierungsgebiet zum Wertermittlungsstichtag ergibt. Wertermittlungsgrundlagen: - Baugesetzbuch (BauGB), Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), jeweils in der zum Wertermittlungsstichtag geltenden Fassung - Landesgrundstücksmarktbericht 23, Rheinland-Pfalz (LGMB 23) - Arbeitshilfe Der Ausgleichsbetrag herausgegeben vom Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz Rechte und Belastungen: Die Abteilung II des Grundbuchs wurde nicht eingesehen. Es wurde unterstellt, dass die zonalen Richtwertgrundstücke diesbezüglich unbelastet sind. Eine Beeinflussung der Anfangsund Endwerte durch eingetragene Rechte beim Übergang von den zonalen Richtwertgrundstücken auf die Einzelgrundstücke kann nicht ausgeschlossen werden. Etwaige Belastungen sind deshalb zusätzlich bei den Anfangs- und Endwerten im Einzelfall zu berücksichtigen. 2 Gebietsbeschreibung 2. Tatsächliche Eigenschaften Ort: Lage des Sanierungsgebietes: Wissen, kreisangehörige Stadt mit ca. 8.2 Einwohnern Zentrale Ortslage der Stadt Wissen (siehe Anlagen 2 und 4). Die Merkmale von Mischgebieten (Wohn- und Geschäftsnutzung) und Kerngebieten (zentrale Einrichtungen von Wirtschaft und Verwaltung) prägen das Sanierungsgebiet. Seite 7

8 2.2 Bebauung: Die vorhandene Bebauung im Sanierungsgebiet ist überwiegend intakt. Infrastrukturmaßnahmen: Ziel der Sanierungsmaßnahmen sollte die Schaffung ausreichender Parkflächen in gut erreichbarer Entfernung zum alten Stadtkern sein. Im Zuge der Sanierung wurden dann neue Parkflächen an der Maarstraße und im Bereich Hintergasse/Bahnhofstraße geschaffen. Weiterhin wurden Fußwegverbindungen zwischen den Straßen Im Buschkamp und Marktstraße, zwischen der Marktstraße und der Hintergasse und Rathausstraße und der Maarstraße angelegt. Weiterhin wurden die Markt- und die Mittelstraße von der Nutzung als Durchgangsstraße in eine Fußgängerzone und die Straße Auf dem Platz, die Hintergasse und die Maarstraße in verkehrsberuhigte Zone umgewandelt. Zustand der Erschließungsanlagen: Der Zustand fast aller Erschließungsstraßen erforderte nach Angaben der Verbandsgemeindeverwaltung einen Neuausbau. Ein entsprechender sanierungsbedingter Ausbau wird im Gutachten berücksichtigt. Immissionen: Vor der Sanierung war ein großer Teil des Sanierungsgebietes durch Verkehrslärmimmissionen stärker beeinträchtigt. Durch die Anlegung der Fußgängerzone und der verkehrsberuhigten Zone und durch die entlang der Eisenbahn gebaute Umgehungsstraße Bahnparalle sind die verkehrsbedingten Lärmimmissionen im Bereich des Ortskerns deutlich reduziert worden. Baugrund: Baugrunduntersuchungen wurden nicht durchgeführt. Der Gutachterausschuss geht von normal tragfähigem Baugrund aus, der unbelastet ist von Ablagerungen (Altlasten) und außergewöhnlichen schädlichen Umwelteinflüssen. Hinweis: Zu den sanierungsbedingten Missständen und den durchgeführten Maßnahmen zur Verbesserung der Wohn- und Geschäftslage sowie zu den weiteren Sanierungsmaßnahmen wird eingehend in den jeweiligen Vorbemerkungen zu den einzelnen Zonen eingegangen. Rechtliche Gegebenheiten (z. B. wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Sanierungsverfahren: Zur Prüfung der Sanierungsbedürftigkeit hat der Stadtrat von Wissen gemäß 4 Abs. 3 BauGB am den Auftrag zur Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen für die Sanierung des Stadtkerns von Wissen an das Institut für Städtebau, Raum- und Umweltplanung Dr. Siegfried Imlau (Bingen) gegeben. Der Beschluss wurde ortsüblich bekannt gemacht. Die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen wurden im Oktober 986 veröffentlicht. Der Stadtrat legte das Sanierungsgebiet gemäß 42 Abs. BauGB förmlich fest (siehe Anlage 4). Die Satzung wurde am Seite 8

9 durch die Bezirksregierung Koblenz genehmigt, am beschlossen und erlangte am Rechtskraft. Mit der Bekanntmachung wurde die Satzung rechtsverbindlich (vgl. 43 Abs. Satz 4 BauGB) und damit unterliegen die in der Satzung aufgeführten Flurstücke ab diesem Zeitpunkt dem besonderen Städtebaurecht ( 36 ff. BauGB). Aufhebung der Sanierung: Die Satzung der Stadt Wissen zur Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Kernbereich (Teil I) wurde mit ihrer Veröffentlichung am 8. Dezember 2 rechtskräftig. Darstellung im Flächennutzungsplan: Das zu diesem Zeitpunkt förmlich festgelegte Sanierungsgebiet war im veröffentlichten Flächennutzungsplan dargestellt. Festsetzungen in den Bebauungsplänen: Vor Einleitung der Sanierung lag im Bereich des späteren Sanierungsgebiets (sanierungsunbeeinflusst) kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor. Das sanierungsunbeeinflusste Baurecht ist in den Bereichen ohne Bebauungspläne nach 34 BauGB zu beurteilen. Sanierungsbedingt wurde der Bebauungsplan Sanierungsbereich Kernbereich der Stadt Wissen aufgestellt (Aufstellungsbeschluss des Stadtrates am ), der am rechtsverbindlich wurde. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt überwiegend im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet. Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgte im Rahmen der Durchführung der Sanierung zur Beseitigung der Missstände und setzt überwiegend die nach 34 BauGB mögliche Bebauung planungsrechtlich fest. Eine sanierungsbedingte Aufzonung ist aus den Bebauungsplänen nicht abzulesen. Baulasten: Nicht eingetragene Rechte und der Belastungen: Das Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen. Es wird unterstellt, dass die zonalen Richtwertgrundstücke diesbezüglich unbelastet sind. Eine Beeinflussung des Bodenwerts der Einzelgrundstücke durch eingetragene Lasten kann nicht ausgeschlossen werden. Etwaige Belastungen sind deshalb zusätzlich bei der Einzelbewertung zu berücksichtigen. Etwaige nicht eingetragene Rechte und Belastungen sind bei Ableitung der zonalen Anfangs- und Endwerte nicht berücksichtigt. Hier gelten die Ausführungen zu den Baulasten entsprechend. Seite 9

10 3 Wertermittlungsstichtage und Grundstücksqualität 3. Bemessung der allgemeinen Wertverhältnisse 2 8. Dezember 2 (Aufhebung der Sanierungssatzung) Der Stichtag gilt sowohl für die zonalen Anfangs- als auch für die zonalen Endwerte. Nach 54 Abs. 2 BauGB i. V. m. 6 Abs. 5 ImmoWertV sind die Anfangs- und Endwerte bzgl. der allgemeinen Wertverhältnisse auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird, abzustellen. 3.2 Qualitätsbemessung: Anfangswerte Grundsätzlich gilt hier der. Januar 985 (siehe Seite 3) als Stichtag. Endwerte Stichtag 8. Dezember Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand Sanierungsunbeeinflusster Zustand Der Bereich wird geprägt durch eine historisch gewachsene enge Bebauung (Geschäfts- und Wohnbebauung) mit Nebengebäuden (Stadtkernlage). Der Gebäudezustand hat überwiegend den heutigen Anforderungen an eine gesunde Bauphysik entsprochen und war in einem normalen Unterhaltungszustand. Bereits in dem im Jahr 974 von der Stadt Wissen genehmigten Flächennutzungsplan waren Teile des Stadtkerns von Wissen als Untersuchungsgebiete für eine mögliche Sanierung dargestellt. Im Jahr 977 wurde vom Institut für Städtebau, Raum- und Umweltplanung Dr. Siegfried Imlau (Bingen) eine vorbereitende Untersuchung zur Sanierung der Altstadt von Wissen erstellt. Im Jahr 98 wurde auf der Grundlage einer weiteren Studie ein Antrag auf Aufnahme in das Förderprogramm gestellt, der jedoch aufgrund fehlender Finanzmittel abgelehnt wurde. Am wurde das Institut Imlau mit einer weiteren Durchführung der vorbereitenden Untersuchung beauftragt, die Grundlage für die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ist. Auf der Basis der Untersuchungsergebnisse sollten die Lebens- und Arbeitsbedingungen verbessert werden, die Funktion der Stadt Wissen als Mittelzentrum sollte gestärkt werden, die Innenstadt sollte attraktiv gestaltet und gute Einkaufs- und Parkmöglichkeiten sollten geschaffen werden. Der vorhandene Straßenausbau im Sanierungsgebiet entsprach weder zeitgemäßen städtebaulichen Anforderungen, noch war der bauliche Zustand zufriedenstellend. Eine Erneuerung der meisten Straßen war erforderlich3. Von daher ist der in den Anfangswerten 2) 3) Vgl. Strotkamp/Sprengnetter in []: Besonderheiten der Verkehrswertermittlung in städtischen Sanierungsbereichen, Lehrbuch, Teil, Kap. 3, S. /3/4/. Ein evtl. diesbezüglicher Sanierungsvorteil wird bei den Grundstücken berücksichtigt. Seite

11 enthaltene Wertanteil für die Erschließung auf den Wertanteil des Straßenlandes und den Wertanteil für die Ver- und Entsorgungsanlagen begrenzt. Insoweit waren die (baureifen) Grundstücke ohne Sanierungseinfluss (nur) erschließungsflächenbeitrags- und abgabenfrei. Diesem Umstand tragen auch die sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerte mit dem Zusatz (A) Rechnung. Sanierungsbeeinflusster Zustand Die Mittelstraße und die Marktstraße waren neben der Rathausstraße (bildet die südöstliche Begrenzung des Sanierungsgebietes) bereits vor der Sanierung Hauptgeschäftszone der Stadt Wissen. Im Zuge der Sanierung wurden die Mittelstraße und die Marktstraße als Fußgängerzone gestaltet. Die an diese Zone aufstoßenden Straßen Auf dem Platz, Maarstraße und Hintergasse wurden ebenfalls im Rahmen der Sanierung ausgebaut und als verkehrsberuhigte Zone deklariert. Sanierungsbedingt angelegt wurden weiterhin Fußwegverbindungen zwischen den Straßen Im Buschkamp und Marktstraße, zwischen der Marktstraße und der Hintergasse und Rathausstraße und der Maarstraße, um fußläufig zügig von den ebenfalls sanierungsbedingt hergestellten Parkplätzen an der Maarstraße und an der Hintergasse/Bahnhofstraße zu den Geschäftslagen zu gelangen. Gebäude in einem schlechten baulichen Zustand wurden abgerissen und entweder durch Neubauten ersetzt (siehe Zone Nr. 37.6) oder einer Gestaltungsmaßnahme zugeführt (u.a. vorgenannte Parkplätze). Im Rahmen der Sanierung wurden für Teilbereiche durchgreifende Straßenausbaumaßnahmen vorgenommen. Diesbezüglich dürfen jedoch keine Beiträge im Sinne des 27 Abs. 2 für eine Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung erhoben werden (vgl. 54 Abs. Satz 3 BauGB), sondern es muss die diesbezügliche Werterhöhung bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung berücksichtigt werden. Von daher sind auch die Endwertgrundstücke (fiktiv) erschließungsbeitrags- und abgabenfrei zu ermitteln4) Entwicklungszustand: Anfangswert Anfangswerte sind nach 54 Abs. 2 BauGB zu bestimmen. Es ist also der Bodenwert mit den allgemeinen Wertverhältnissen zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtags 8. Dezember 2 zu ermitteln, wobei der Entwicklungszustand zu bestimmen ist, als wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Der diesbezügliche Qualitätsstichtag ist grundsätzlich der..985 (siehe Seite 3). 4) Wird dieser Grundsatz nicht beachtet, so fließt der Vorteil aus den neu gestalteten Erschließungsanlagen fälschlicherweise nicht in die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (= Endwert Anfangswert) ein. Seite

12 Für die Bereiche, für die sanierungsunbeeinflusste Bebauungspläne vorliegen, richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach 3 BauGB (Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans). Für alle im unbeplanten Innenbereich liegenden Grundstücke ist die sanierungsunbeeinflusste Zulässigkeit von Vorhaben in dem Sanierungsgebiet nach 34 BauGB (Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Nach 34 BauGB ist eine Bebauung zulässig, wenn sie innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile errichtet werden soll und sich das Vorhaben in die nähere Umgebung entsprechend der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die wegen mangelnder Größe oder Form nicht bebaubaren Grundstücke, bzw. die Grundstücke, die nicht nach 23ff. BauGB erschlossen sind, sind nach 5 ImmoWertV als Robauland einzustufen. Da die Bewertungsobjekte jedoch (überwiegend) bebaubar und erschlossen sind, sind die Richtwertgrundstücke der einzelnen Anfangswertzonen als baureifes Land im Sinne des 4 ImmoWertV einzustufen. Auf eventuell weitergehende Differenzierungen wird in den jeweiligen zonalen Bewertungen eingegangen. Endwert Der Endwert ist der Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt ( 54 Abs. 2 BauGB). In dem zu bewertenden Bereich ergibt sich die Zulässigkeit von Vorhaben in dem Sanierungsgebiet nach dem 3 BauGB. Die Beitrags- und Abgabenfreiheit bezieht sich auf den sanierungsbedingten Straßenausbau. Die wegen mangelnder Größe oder Form nicht bebaubaren Grundstücke, bzw. die Grundstücke, die nicht nach 23 ff BauGB erschlossen sind, sind nach 5 Abs. 3 ImmowertV als Rohbauland einzustufen. Da die Grundstücke innerhalb des Sanierungsgebietes (überwiegend) bebaubar und erschlossen sind, sind die Richtwertgrundstücke der einzelnen Endwertzonen als beitrags- und abgabenfreies baureifes Land im Sinne des 5 ImmoWertV einzustufen einzustufen. Die Beitrags- und Abgabenfreiheit bezieht sich auf den sanierungsbedingten Straßenausbau. Auf eventuell weitergehende Differenzierungen wird in den jeweiligen zonalen Bewertungen eingegangen. Seite 2

13 3.2.3 Definitionen nach 5 ImmoWertV Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf die entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf einsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen. Rohbauland sind Flächen, die nach 3 BauGB (Geltungsbereich eines Bebauungsplans), 33 BauGB (Gebiet, für das ein Planaufstellungsbeschluss vorliegt und der Bebauungsplanentwurf ausgelegen hat) oder 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils) für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Baureifes Land sind bebaubare Flächen, die in ortsüblicher Weise ausreichend erschlossen sind. Der BGH spricht von "Bauland". Die Qualitätsstufe "Bauland" setzt voraus, dass dem Eigentümer ein nach dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht jederzeit durchsetzbarer Anspruch auf Bebauung seines Grundstücks in seinem gegenwärtigen Zustand zusteht (BGH-Urteil vom III ZR 4/83). 4 Grundlagen der Wertermittlung 4. Definitionen Verkehrswert Der Gutachterausschuss ermittelt nach 93 BauGB den Verkehrswert im Sinne des 94 BauGB (der Bodenwert i. S. d. 54 Abs. 2 BauGB ist der Verkehrswert des reinen Grund und Bodens). Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre ( 94 BauGB). Kaufpreissammlung Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt, in die u. a. auch Daten aus den Seite 3

14 von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht nach 54 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Erschließungs- und Ausbauvorteile Die von der Stadt Hönningen bereits durchgeführten Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen im Sanierungsgebiet bieten den Anwohnern einen Vorteil. Der Rechtsprechung des OVG Rheinland-Pfalz folgend, können Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen jedoch nicht direkt als sog. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung angesetzt werden. Diese tatsächlichen Kosten werden lediglich zur Abschätzung des Umfangs der durchgeführten Maßnahmen sowie zur Beurteilung der Qualität der hergestellten Erschließungsanlagen herangezogen. 4.2 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens 4.2. Vorbemerkungen Ziel dieser Wertermittlung ist die Ermittlung von zonalen Anfangs- und Endwerten, aus denen die Differenz als sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung bestimmt wird (vgl. 54 Abs. 2 BauGB). Bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts ist der Bodenwert ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln (Vergleichswertverfahren durch Preisvergleich gemäß 6 Abs. ImmoWertV). Daneben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte5) zur Wertermittlung herangezogen werden. Dem unmittelbaren Vergleich mit tatsächlich entrichteten Kaufpreisen wird durch die höchstrichterliche Rechtsprechung6) auch für den Bereich der förmlich festgesetzten Sanierungsgebiete ein grundsätzlicher Vorrang eingeräumt, wenn eine ausreichende Zahl von Verkaufsfällen vorliegt, die maßgeblichen 5) 6) Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf die Quadratmeter Grundstücksfläche. BGH, Urteil vom V ZR 4/9, NJW 99,2698 und OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom A 53/4. Seite 4

15 Wertfaktoren der zu vergleichenden Grundstücke im Wesentlichen übereinstimmen und die in eine vergleichende Betrachtung einzubeziehenden Rechtsgeschäfte in einem nahen zeitlichen Zusammenhang stehen. Das Bundesverwaltungsgericht hat darüber hinaus darauf hingewiesen, dass auch Verfahren, die nicht in der WertV aufgeführt sind, angewendet werden dürfen7). Vorausgesetzt, die diesbezüglichen Verfahren sind plausibel und führen zu marktkonformen Ergebnissen8). Diese Verfahren müssen auf einem unmittelbaren oder mittelbaren Preisvergleich beruhen Unmittelbarer Preisvergleich Vorbemerkungen Der Gesetzgeber hat mit der Vorschrift in 54 Abs. und 2 BauGB i.v.m. 6 Abs. und 4 ImmoWertV das vorrangig anzuwendende Verfahren zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen festgeschrieben. Danach sind aus Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke, die ohne Sanierungseinflüsse zu Stande gekommen sind, der Anfangswert und aus sanierungsbeeinflussten Vergleichspreisen der Endwert zu ermitteln (Vergleichskaufpreisverfahren). Die Differenz der beiden Werte ergibt die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Allerdings weist dieses Modell u. U. eine ungünstige Fehlerfortpflanzung auf9). Die nachfolgende Fehlerabschätzung soll dieses Problem der v. g. gesetzlichen Regelung aufzeigen (isolierte Ableitung des Anfangs- und Endwerts): Beispiel Darstellung der ungünstigen Fehlerfortpflanzung durch Fehlerabschätzung Sachverhalt Der Anfangswert für ein Sanierungsgebiet wurde 29, /m² zum und der Endwert mit 35, /m² ermittelt. mit Beide Werte wurden mit einer Genauigkeit von ± % bestimmt. Aufgabe Es ist durch Fehlerabschätzung darzulegen, mit welchen Ergebnisunsicherheiten für einen konkreten Fall gerechnet werden muss. Lösung Im ungünstigsten Fall wirken die Fehler gegenläufig: Sanierungsbedingte Wertsteigerung = Endwert Anfangswert 35, /m² 29, /m² = 6, /m². 7) 8) 9) BVerwG, Beschluss vom B 7.4. Der wichtigste Grundsatz, den ein Verfahren erfüllen muss, damit es als Bewertungsverfahren geeignet ist, lautet, dass das Wertermittlungsverfahren eine Marktanpassung enthalten muss. Vgl. diesbezüglich die Anforderungen an ein Wertermittlungsverfahren in [6], Kap Seite 5

16 Fehlerbetrachtung Endwert = 35, /m² + % = 385, /m² Anfangswert = 29, /m² % = 26, /m² Differenz = 24, /m² Relative Änderung: 24, /m² 6, /m² = rd. 7 % 6, /m² Durch Änderung der Ausgangsdaten um jeweils + % bzw. % verändert sich das Ergebnis im Falle gegenläufiger Wirkung der Fehler um rd. 7 %. Die ungünstige Fehlerfortpflanzung wirkt sich im Bewertungsmodell des Gesetzgebers umso stärker aus, desto geringer die prozentuale sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im Verhältnis zum Anfangswert ausfällt Vergleichspreise unbebauter Grundstücke Mit der Regelung in 54 Abs. BauGB sowie dem 6 Abs. ImmoWertV hat der Gesetz-/Verordnungsgeber einen Weg beschritten, der nur schwerlich zu erfüllen ist. Denn es dürfen ausschließlich die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abgeschöpft werden, nicht die gesamten sanierungsbedingten Grundstückswerterhöhungen. Sanierungsgebiete sind aber weit überwiegend bebaute Bereiche, so dass die vorhandenen Vergleichspreise i. d. R. aus dem Verkauf bebauter Grundstücke herrühren. Es gibt zwar in jedem Sanierungsgebiet regelmäßig unbebaute Grundstücke, aber i. d. R. werden nur wenige verkauft. Liegen Kaufpreise vor, so dürfen sie nur zur Ermittlung des Anfangswertes herangezogen werden, wenn sie nicht von den sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann. Aus diesem Grund sind Vergleichspreise möglichst aus Gebieten herauszuziehen, die neben den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet wird. Auch dies hilft nicht immer weiter, da oftmals Vergleichsgebiete fehlen, bzw. viele rheinland-pfälzische Gemeinden nur ein Kerngebiet besitzen, das meist vollständig in das Sanierungsverfahren einbezogen ist. Im übrigen trifft auch für das Vergleichsgebiet zu, dass es meist überwiegend bebaut ist, so dass Kaufpreise unbebauter Grundstücke auch hier selten vorkommen). Liegen aber geeignete Vergleichspreise unbebauter Grundstücke aus dem Gebiet selber oder aus Vergleichsgebieten vor, so sind diese auch auszuwerten. ) Andererseits können aus den Vergleichsgebieten i. d. R. Ertragsverhältnisse für mittelbare Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Seite 6

17 Im vorliegenden Fall lagen keine geeigneten (sanierungsunbe. einflusste) Kauffälle unbebauter Grundstücke vor Vergleichspreise bebauter Grundstücke Wegen der meist nur geringen Anzahl von Kauffällen unbebauter Grundstücke werden auch sanierungsunbeeinflusste Kaufpreise bebauter Grundstücke zur Ermittlung des Anfangswerts ausgewertet. Eine Auswertung bzw. Herausrechnung des Bodenwertanteils erfolgt nach dem Modell des Sachwertverfahrens ( 2-23 ImmoWertV) aus sanierungsunbeeinflussten Kaufpreisen bebauter Grundstücke zur Ermittlung des Anfangsbzw. des Endwerts. Dieses Verfahren fließt nur mit einer geringen Gewichtung in die Wertermittlung ein, da es eine hohe Ungenauigkeit aufweist. Die gesamten Vergleichskaufpreise bebauter Grundstücke werden in einer Tabelle für jede Zone entsprechend der wertbeeinflussenden Merkmale Kaufdatum (Anpassung immer auf den Wertermittlungsstichtag 8. Dezember 2), durchschnittliche ausnutzbare Geschossflächenzahl (GFZ), durchschnittliche Grundstücksfläche und die Lage (als Lagemerkmal wird der Bodenrichtwert verwendet) angepasst und ausgewertet (Auswertung entsprechend der unbebauten Grundstücke). Für die Zone 35.7 ist die Tabelle der Vergleichskaufpreise mit der Anpassung auf die wertbeeinflussenden Merkmale der (GFZ mit 2,, Grundstücksfläche mit 3 m² und der Lage (Zone 35) mit 2,- /m² nachfolgend beispielhaft dargestellt. Der Mittelwert ohne Ausreißer wird für die Zone 35.7 mit 49,34 /m² berechnet und für die Ableitung des sanierungsbedingten Anfangswertes gewichtet herangezogen. Ableitung des Bodenwertes aus Kauffällen bebauter Grundstücke (SU) Angaben zu den Vergleichspreisen (V) Kaufpreis (KP), bwu- Fläche bereinigt Kaufpreis Fläche Datum des Kauffalls Flur aktueller Bodenrichtwert zum..22 Wertrelevante GFZ 9 Wert zum Stichtag beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand Bodenpreisindex 8.2., * (Wert Sp4 + Wert Sp7) wertr. GFZ(W) 2, Größe (W) 3 m² Lage (w) Gewicht 2 /m² sonstiges angepasste Vergleichspreise p Wertetabelle ohne Ausreißer eigene A bleitung 986= Wert Sp 8, 95,4 5,89,,93 2,, 226,49, - frei, 9,9 226,92,56,,24, 44,79, 44,79 geschätzte Beiträge /m² m² /m² TT/MM/JJ ZonenNr. /m² , ,-,7 frei , ,-,5 7 Anpassung an die Anfangswertzone (Wertermittlungsobjekt W) * A n m e r k u n g Lage (W) Lage (V) 43, , ,-,8 frei, 76,6 67,24,4,5,24, 35,92, 35, , ,-,5 frei, 9,8 32,95,6,3,9, 78,99, , ,-,8 frei, 2,5 696,57,7,89,, 63,3, ,85 38,-, 23,25 29,68,,62 Mittel: 42,54 5, Ausreißer > Mittel + 3% 546,7 Ausreißer < Mittel 3% 294,38 Mittelwerte: * Die Kaufpreise sind durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst; 6 Abs. 2 WertV: sie weichen erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen ab, 2 es besteht ein außergewöhnliches Interesse des Veräußerers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks, 3 es besteht eine besondere Bindung verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien. - Mittel ohne Ausreißer: 49,34 /m² Tab.: Tabelle der Vergleichskaufpreise bebauter Grundstücke Seite 7

18 Mittelbarer Preisvergleich (Vergleichsfaktorverfahren) Vorbemerkungen: Alle Wertermittlungsverfahren, die nicht unmittelbar auf den originären Vergleichspreis sondern auf aus Vergleichspreisen abgeleitete in der Regel normierte Ergebnisse abstellen, werden als Vergleichsfaktorverfahren bezeichnet. Diese Verfahren haben i. d. R. eine günstigere Fehlerfortpflanzung, weil mit diesen Verfahren der Endwert unmittelbar aus dem Anfangswert abgeleitet wird und nicht Anfangswert und Endwert isoliert voneinander aus Kaufpreisen bestimmt werden. In diesem Gutachten kommen insbesondere das Bodenrichtwertverfahren, das Modell Niedersachsen das Komponentenverfahren zur Anwendung Bodenrichtwertverfahren Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden ( 96 Abs. Satz BauGB) Bodenrichtwerte können zur Bodenwertermittlung herangezogen werden, wenn sie gemäß 6 Abs. ImmoWertV geeignet sind. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind. Bodenrichtwerte stellen nicht mehr den originären Datenbestand dar (z. B. Kaufpreise), sondern diesbezügliche Ableitungen. In Sanierungsgebieten werden Bodenrichtwerte (von Amts wegen) von den Gutachterausschüssen ebenso abgeleitet wie für das übrige Gemeindegebiet. Die Eigenschaft der Grundstücke, dass sie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen, ist als rechtliche Gegebenheit im Sinne des 94 BauGB zu qualifizieren, weshalb die periodisch ermittelten Bodenrichtwerte wegen 53 Abs. 2 i. V. m. Abs. BauGB im sanierungsunbeeinflussten Grundstückszustand abzuleiten sind also unter der Fiktion, dass für das Bodenrichtwertgrundstück eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Nur diese Bodenrichtwerte dürfen veröffentlicht werden, da bei einem Erwerb oder einer Veräußerung der Kaufpreis frei von Sanierungseinflüssen sein muss (vgl. 53 Abs. 2 BauGB)). ) Eine Ausnahme liegt beispielsweise vor, wenn das zu bewertende Objekt bereits nach 63 BauGB aus der Sanierung entlassen worden ist. Seite 8

19 Deshalb erhalten diese sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerte den Zusatz A (Anfangswert), ohne jedoch Anfangswerte zu sein. Denn Anfangswerte beziehen sich bzgl. der allgemeinen Wertverhältnisse auf den Stichtag Abschluss der Sanierung (vgl. 62, 63 BauGB). Der Zusatz A weist lediglich darauf hin, dass die diesbezüglich gekennzeichneten Bodenrichtwerte keinerlei sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen enthalten. Erst wenn die Sanierung insgesamt oder in Teilen aufgehoben worden ist, sind die Bodenrichtwerte sanierungsbeeinflusst zu veröffentlichen. Diese Bodenrichtwerte entsprechen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die bisherige rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. Sie erhalten den Zusatz E (Endwert)2), ohne jedoch Endwerte zu sein 3). Denn die Endwerte beziehen sich sowohl bzgl. der allgemeinen Wertverhältnisse als auch bzgl. des Grundstückszustands auf den Stichtag Abschluss der Sanierung ( 62, 63 BauGB), nicht auf den Stichtag der jeweiligen Bodenrichtwertermittlung. Bei den Bodenrichtwerten mit dem Zusatz A und E handelt es sich daher um Bodenrichtwerte nach 96 Abs. Satz BauGB, nicht um die besonderen Bodenrichtwerte nach 96 Abs. Satz 7 BauGB, da letztere nur auf Antrag auf einen abweichenden Zeitpunkt ermittelt werden. Bei den besonderen Bodenrichtwerten handelt es sich insbesondere um zonale Anfangs- und Endwerte mit dem Wertermittlungsstichtag Abschluss der Sanierung. Werden die sanierungsunbeeinflussten und die sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte4) getrennt nach den jeweiligen Grundstückszuständen über Jahre mit hinreichender Sorgfalt abgeleitet, dienen sie nicht nur der Transparenz des Grundstücksmarktes, sie erleichtern auch erheblich die Ableitung von zonalen oder grundstücksspezifischen Anfangs- und Endwerten, da viele Daten (beispielsweise zum Grundstückszustand, zu den einzelnen Sanierungsmaßnahmen und deren Auswirkungen auf den Bodenwert) bereits teilweise oder im Ganzen zum Zwecke deren Ableitung erhoben wurden Komponentenverfahren (Qualifizierung einzelner Sanierungsvorteile) Statt aus sanierungsbeeinflussten Vergleichskaufpreisen unbebauter oder bebauter Grundstücke oder aus sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerten Endwerte abzuleiten, können diese auch aus Anfangswerten mittels der Komponentenmethode abgeleitet werden. 2) 3) 4) Für die sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte ist auch der Zusatz N gebräuchlich. In dem Augenblick, in dem das gesamte Sanierungsgebiet bzw. alle Sanierungsgebiete in einer Gemeinde / Stadt aufgehoben worden sind, kann der Hinweis E in der Bodenrichtwertbeschreibung entfallen. Die sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte dürfen erst veröffentlicht werden, wenn die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets oder eines Teils des Sanierungsgebiets aufgehoben wurde. Seite 9

20 Bei der Komponentenmethode werden ausgehend vom zonalen oder grundstücksspezifischen Anfangswert die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen komponentenweise nach Erfahrungswerten bzw. aus Marktdaten abgeleitet und angesetzt. Das Komponentenverfahren ist ein (deduktives) Vergleichswertverfahren, mit dem die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen durch Quantifizierung von Grundstücksverbesserungen ermittelt werden. Wie bei jeder Wertermittlung ist zu beachten, dass keine Korrelationen zwischen den verschiedenen Einflüssen bestehen dürfen. Da mit diesem Verfahren die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen unmittelbar bestimmt werden, ist die Fehlerfortpflanzung wesentlich günstiger als beim gesetzlich normierten Verfahren in 54 Abs. 2 BauGB. Die zu schätzenden Komponenten entstehen in der Regel aus folgenden sanierungsbedingten Bodenwertvorteilen:. Allgemeiner Sanierungsvorteil Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (beispielsweise investieren private Eigentümerinnen und Eigentümer nur, wenn sich die Investitionen lohnen sog. Initialeffekt). Dieser Vorteil ist von der Natur der Sache her nur von untergeordneter Bedeutung und bewirkt daher auch nur eine geringe Bodenwerterhöhung. Diese liegt i. d. R. in eher ländlich strukturierten Gebieten zwischen % und 5 % je nach Nachfrage nach Grundstücken in der Art der Objekte im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Die genannten Werterhöhungen sind i. d. R. frei zu schätzen oder zusammen mit anderen Vorteilen zu ermitteln. 2. Lagevorteil Verbesserung der allgemeinen Wohn- und Geschäftslage durch Maßnahmen zur Verbesserung der Ansehnlichkeit des näheren und weiteren Umfelds (z. B. Durchführung von Abbruch-, Neubau- sowie Modernisierungsmaßnahmen); Gestaltung von (Park-)Plätzen und Ruhezonen; Verringerung der Lärmimmissionen durch Verkehrsberuhigung. Der o.g. allgemeine Sanierungsvorteil mit dem Lagevorteil wurde für den Bereich des Sanierungsgebietes Kernbereich der Stadt Wiseen vom Gutachterausschuss auf,5% geschätzt. Zusätzlicher Lagevorteil, der z.b. durch die Bereitstellung neuer Parkplätze im Innenbereich oder Entkernung des Innenbereichs entsteht, wurde gesondert berücksichtigt. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass es bei durchgreifenden Sanierungsmaßnahmen durch Lageverbesserungen und evtl. Veränderungen in der Art und dem Maß der baulichen Nutzung zu Auswirkungen auf die Seite 2

21 Mieterträge eines (bebaubaren) Grundstücks kommt. Die Auswirkung der Vorteile auf den Bodenwert können mit den Mietsäulenverfahren nach Strotkamp erfasst werden. Für das Verfahren werden sanierungsunbeeinflusste und sanierungsbeeinflusste Nettokaltmieten erhoben bzw. sachgerecht geschätzt. Die geschossweisen Mieterträge werden so angepasst, dass über einen GFZ-Unterschied Rückschlüsse auf eine entsprechende Bodenwertänderung gezogen werden können. Beide Voraussetzungen liegen im wertrelevanten Bereich nicht vor. Es ist zwar möglich, sanierungsbeeinflusste Mieten zu erheben, die zum Vergleich benötigten sanierungsunbeeinflussten Mieten wurden jedoch nach Angaben der Stadt nie erhoben. 3. Aufzonungsvorteile Erhöhung der Ausnutzbarkeit von Grundstücken durch Veränderung der Art der baulichen Nutzung und / oder Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung; Schaffung von baureifem Land; Aktivierung von bisher unterausgenutzten oder brachliegenden Flächen. 4. Erschließungs- /Ausbaubeitragsvorteil Werden im Rahmen der Sanierung Erschließungsanlagen hergestellt, erweitert und verbessert, können dadurch neben Lagevorteilen (sog. allgemeiner Erschließungsvorteil) Vorteile aus eingesparten Ausbau- und Erschließungsbeiträgen eintreten. Da der Gesetzgeber fordert, dass ausschließlich sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen abgeschöpft werden, ist der Grundstücksmarkt darauf zu untersuchen, inwieweit sich die eingesparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge auf den Bodenwert auswirken. Im Tenor des Urteils des BVerwG vom B.5 wird ausgeführt, dass fiktiv ermittelte Ausbaubeträge jedenfalls nicht ohne weiteres zur Bemessung der durch den Ausbau der Erschließungsanlagen bedingten Bodenwertsteigerung angesetzt werden dürfen. Das schließt allerdings nicht aus, das fiktive Ausbaubeiträge je nach den Umständen des Einzelfalls als Anhaltspunkt bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mit herangezogen werden. Je nach Art und Umfang des Erschließungsvorteils, der Höhe der Erschließungskosten im Verhältnis zum absoluten Grundstückswert (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl. 22, 4 WertV Rn. 38) und den Gegebenheiten des Grundstücksmarktes kann die Annahme gerechtfertigt sein, dass ersparte Aufwendungen für Erschließungs- oder Ausbaubeiträge zu einer Wertsteigerung des Grundstücks in entsprechender Höhe führen (so im Ergebnis Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, 28 WertV Rn. 46). Insoweit müssen jedoch die tatsächlichen Umstände, die Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf entsprechende Seite 2

22 Bodenwerterhöhungen tragen sollen, konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Mit dem Urteil des OVG Rheinland-Pfalz und des BVerwG wird klargestellt, dass die Bodenwerterhöhungen in Folge der Herstellung und/oder des Ausbaus von Erschließungsanlagen auf der Grundlage fiktiver Beiträge in Sanierungsgebieten ermittelt werden können, wenn die Umsetzung von Kosten in Wert nachvollziehbar dargelegt wird. Dies führt zu folgenden grundlegenden Überlegungen. Die tatsächliche Herstellung einer Erschließungsanlage im Sinne des 27 Abs. 2 BauGB oder ihr tatsächlicher Ausbau erhöht den Gebrauchswert des Grundstücks, denn dadurch wird es faktisch erschlossen und das Grundstück wird im baurechtlichen Sinne erst nutzbar oder seine Nutzbarkeit wird weitere Jahrzehnte gewährleistet. Solange der Beitrag noch nicht gezahlt ist, muss der Erwerber eines solchen Grundstücks noch mit Erschließungs- oder Ausbaubeiträgen rechnen. Deshalb wird der Kaufpreis entsprechend niedriger ausfallen. Ist der Beitrag bereits gezahlt, wird der Veräußerer einen höheren Preis verlangen, denn er wird den Beitrag auf den sonst niedrigeren Kaufpreis aufschlagen. In einem Sanierungsgebiet ist jedoch kraft Gesetzes nicht mehr mit einem Erschließungs- oder Ausbaubeitrag zu rechnen. Also steigt der Grundstückswert, sobald die errichteten Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen durch die Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung Eigentumsinhalt werden5). Die durch die sanierungsbedingte Erschließungs- bzw. Ausbaumaßnahmen entstandene Bodenwerterhöhung kann insoweit im Umkehrschluss aus den fiktiven Erschließungsmaßnahmen abgeleitet werden. Im Sanierungsgebiet der Stadt Bad Hönningen, aber auch generell in den Sanierungsgebieten liegen keine Vergleichskauffälle für unbebaute Grundstücke mit unterschiedlichen Erschließungsarten und Aufwand für Erst- als auch Zweiterschließung vor6). Deshalb muss auf Gebiete außerhalb der Stadtzentren/Ortskerne ausgewichen werden. Als Konsequenz aus dieser Rahmenbedingung hat der Obere Gutachterausschuss die Gutachterausschüsse im Zuständigkeitsbereich der Vermessungs- und Katasterverwaltung Rheinland-Pfalz aufgefordert, Kauffälle unbebauter Grundstücke, die im Zusammenhang mit Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen stehen, zu selektieren. Aus den übermittelten Kauffällen von über 5 Erschließungsgebieten7) in Rheinland-Pfalz war es möglich, eine Relation zwi5) 6) In Sanierungsgebieten wird durch die Kaufpreisprüfung i. S. d. 53 Abs. 2 BauGB gewährleistet, dass die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen aus Erschließungs- oder Ausbaumaßnahmen solange nicht mit veräußert werden, wie sie nicht Eigentumsinhalt geworden sind. Es liegen schon deshalb keine Kaufpreise im sanierungsbeeinflussten Zustand vor, da nach 53 Abs. 2 BauGB gewährleistet werden muss, dass die sanierungsbedingten Qualitätsänderungen bzw. die diesbezüglichen Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen nicht mitverkauft werden. Nur im Falle des 53 Abs. 4 BauGB darf der sanierungsbeeinflusste Verkehrswert ermittelt werden. Dabei handelt es sich aber vorwiegend um bebaute Grundstücke, deren Kaufpreise für die in Rede stehende Auswertung ungeeignet sind. Seite 22

23 schen den entstandenen Erschließungsbeiträgen und den daraus resultierenden Bodenwerterhöhungen abzuleiten. Die landesweite Auswertung belegt, dass bis zu einem Erschließungsbeitrag von rd. 3, /m² in Rheinland-Pfalz die Bodenwertsteigerung in Folge der Herstellung von Erschließungsanlagen i. d. R. in der Höhe der satzungsmäßigen Beiträge bemessen werden. Höhere Beiträge (über 3, /m²) führen dann nur noch zu einer gedämpften Bodenwertsteigerung; so erhöht sich der Bodenwert bei 5, /m² Erschließungsbeitrag nur um ca. 4, /m², dies entspricht einer Rentierlichkeit von ca. 8 % der abgerechneten Kosten. Die Auswertung bezieht sich auf ein Bodenpreisniveau von rd. 6, /m². Die landesweite Auswertung zeigt aber auch, dass in den einzelnen Gemeinden unterschiedliches Marktverhalten zu bestehen scheint. Denn die unterschiedliche Höhe der rentierlichen Anteile (in %) der Erschließungs- und Kanalausbaubeiträge lässt sich nicht nur mit der Höhe der jeweiligen Beiträge erklären. Andererseits entspricht es langjähriger Erfahrung, dass für Objekte mit gleichen Eigenschaften und gleicher Beschaffenheit Kaufpreise gezahlt werden, die eine Varianz von bis zu ± 35 % aufweisen. Etwaige regionale Besonderheiten konnten für den Bereich WesterwaldTaunus nicht festgestellt werden. Bevor der eingesparte Ausbaubeitrag in die entsprechende Bodenwerterhöhung überführt wird, ist der Beitrag ggf. noch anzupassen: Herausrechnen von nicht bewohnerdienlichen Anteilen (Reduktion des Beitrags auf eine Straße mit bloßer Erschließungsfunktion). Weiter ist zu prüfen, ob die in Rede stehende Erschließungsanlage am Wertermittlungsstichtag (hier der 8.2.2) bereits einer Alterung unterlegen hat bzw. inwieweit die Bauleistungspreise für Straßenbauwerke sich am Wertermittlungsstichtag (vgl. oben) verändert haben. Sollte die dem sanierungsbedingten Ausbau weichende Erschließungsanlage noch einen Restwert besessen haben, so ist dieser von dem oben errechneten Beitrag in Abzug zu bringen. Somit ist die Ermittlung des Erschließungs- und Ausbaubeitragsvorteils nach folgendem Modell vorzunehmen: Ermittlung des jeweiligen eingesparten Erschließungs- bzw. Ausbaubeitrags im Sanierungsgebiet mit gleichzeitiger Reduktion des Beitrags auf den Anteil für eine Straße mit bloßer Erschließungsfunktion. Der im Bodenwert enthaltene Wertanteil der Ausbaumaßnahmen wird vom Gutachterausschuss, unter Berücksichtigung des Alters und des Ausbauzustandes zum Wertermittlungs7) Hier handelt es sich um Gebiete, die nach der Umlegung nach 45 ff BauGB erschlossen wurden (insgesamt über.2 Kauffälle). Seite 23

24 stichtag in seiner Höhe sachverständig geschätzt. 5. Allgemeiner Erschließungsvorteil Lagevorteil, der sich durch die mit der Erneuerung der Erschließungsanlagen einhergehenden Wiederherstellung der Ansehnlichkeit ergibt (wird i. d. R. bereits unter Nr. 2 (Lagevorteil) erfasst) Modell Niedersachsen Ausgangspunkt für die Erarbeitung des Modells war die Überlegung, Vergleichsmaterial (bereits mit anderen Methoden abgeleitete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen in Prozent des Anfangswerts) überregional auszuwerten und dadurch die Wertermittlung auf eine sicherere Grundlage zu stellen. Hierzu wurden Vergleichsfälle mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden ausgewertet. Das Ergebnis der Untersuchung von Kanngieser / Schuhr aus dem Jahr 25 ergab Matrizen, aus denen die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in Prozent des Anfangswertes entnommen werden können, nachdem die Missstände und Sanierungsmaßnahmen vorher klassifiziert wurden. Dieses Klassifikationssystem besteht aus zwei gleichartig strukturierten Bewertungsrahmen für die städtebaulichen Missstände Anfangszustand und die Maßnahmen Neuordnungszustand. Jeder Rahmen ist wiederum in die vier Komplexe Bebauung (bezogen auf die nähere Umgebung, nicht die Bebauung des Bewertungsgrundstücks), Struktur (Eigentumsverhältnisse, Zugänglichkeit, innere Erschließung), Nutzung (Art und Maß der baulichen Nutzung, Verdichtung, Gemengelage, Beschaffenheit), Umfeld (Verkehr, Infrastruktur, äußere Erschließung, Grünanlagen) gegliedert. Die vier Komplexe sind in zehn Klassen in Form einer Rangskala von 8) (minimale Auswirkung) bis (maximale Auswirkung) unterteilt. Jede der insgesamt 8 Klassen (4 Klassen je Rahmen) ist mit Stichwortangaben zu den typischen Klassenmerkmalen belegt (vgl. Tabellen). Der Sanierungsmehrwert wird durch Einstufung der Missstände und Maßnahmen des Bewertungsobjekts mit Hilfe des Klassifikationsrahmens als prozentuale Wertsteigerung des Anfangswerts aus den oben genannten Ergebnismatrizen entnommen. Das Modell Niedersachsen beruht ursprünglich auf einer Untersuchung von 34 Sanierungsgebieten im Raum Niedersachsen. Der erweiterte Missstände- und Maßnahmenkatalog nach 8) Wenn auch von Kanngieser/Schuhr die Klasse nicht in den Missstände- und Maßnahmenrahmen aufgeführt wird, so muss sie generell bei der Wertermittlung beachtet werden (vgl. Strotkamp in []). Seite 24

25 Kanngieser / Bodenstein wurde anhand von überregional ausgewertetem Vergleichsmaterial aufgestellt. Als Vergleichsmaterial dienten die Daten aus Niedersachsen sowie Daten aus weitere Umfragen in den Ländern Berlin, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz. Bereits 988 und in den Folgejahren wurde durch Auswertung von Stichproben nachgewiesen, dass der bundesdurchschnittliche Markt nicht signifikant vom durchschnittlichen rheinland-pfälzischen Marktverhalten abweicht und die Ergebnisse von Kanngieser / Bodenstein i. d. R. ohne weitere Anpassung in Rheinland-Pfalz angewendet werden können. Darüber hinaus weist das Modell Niedersachsen eine günstige Fehlerfortpflanzung auf. Eine weitere Anpassung wegen örtlicher Besonderheiten ist nach Auffassung des Gutachterausschusses nicht angebracht, da Wissen weder mit den überwiegend ländlichen Grundstücksmärkten des Hunsrücks, der Eifel und des Westerwalds noch mit den großstädtischen Grundstücksmärkten von Mainz, Koblenz, Trier etc. vergleichbar ist. Vielmehr ist Wissen im mittleren Marktsegment angeordnet, der dem rheinland-pfälzischen Durchschnittsmarkt hinreichend entspricht Wertermittlungsverfahren in der zonalen Bewertung Zonale Anfangswerte Der Anfangswert ist der Bodenwert, der sich für ein Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre ( 54 Abs. 2 BauGB). Der Anfangswert ist bzgl. der allgemeinen Wertverhältnisse auf den Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung abzustellen ( 62 BauGB). Die zonalen Anfangswerte werden, bei vorliegen entsprechender Daten, mit folgendem Wertermittlungsverfahren bestimmt:. Vergleichskaufpreisverfahren (unmittelbares Vergleichswertverf.) Ableitung des Anfangswerts aus (geeigneten) Kaufpreisen unbebauter Grundstücken mit Angaben zum Bodenwert und aus Kaufpreisen von (geeigneten) Kauffällen bebauter Grundstücke (aus dem Kaufpreis für das bebaute Grundstück wird der Gebäudewert herausgerechnet) aus dem Sanierungsgebiet selbst. 2. Vergleichsfaktorverfahren (mittelbares Vergleichswertverfahren) Ableitung des Anfangswerts aus dem entsprechen den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert (Bodenrichtwertverfahren). Seite 25

26 3. Mittelbildung Die Ergebnisse aus den Vergleichskaufpreisverfahren und dem Vergleichsfaktorverfahren werden entsprechend ihrer Bestimmtheit sachgerecht gewichtet. Aus den Einzelergebnissen wird wie folgt das gewichtete arithmetische Mittel gebildet. Einzelergebnis Gewichtung W p p2 pn W2 Wn gewichtetes Mittel W x p + W2 x p2 x Wn x pn (p + p2 + pn) Zonale Endwerte Der zonale Endwert ist der Bodenwert, der sich für die jeweilige Zone im Sanierungsgebiet durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. Es ist also der sanierungsbeeinflusste Bodenwert zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung zu bestimmen ( 62 BauGB). Die zonalen Endwerte / die Endwerte werden, bei vorliegen entsprechender Daten, mit folgendem Wertermittlungsverfahren bestimmt:. Vergleichskaufpreisverfahren Wegen fehlender geeigneter Vergleichspreise konnte dieses Verfahren nicht angewandt werden! 2. Vergleichsfaktorverfahren 2. Ableitung des Endwerts aus dem Anfangswert mit der Komponentenmethode. 2.2 Ableitung des Endwerts aus dem Anfangswert mit dem Niedersachsenmodell durch unmittelbare Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. 3. Mittelbildung Die Ergebnisse der Vergleichsfaktorverfahren werden sachgerecht gewichtet. Aus den Einzelergebnissen wird wie zuvor beschrieben das Mittel gebildet. Seite 26

27 4.3 Qualifizierung der Sanierungsmaßnahmen 4.3. Sanierungsziele Die allgemeinen Ziele der Sanierung sind im Erläuterungsbericht der Vorbereitenden Untersuchung des Instituts für Städtebau, Raum- und Umweltplanung Dr. Siegfried Imlau unter Ziffer 6.2 aufgeführt: - Verbesserung der Lebens- und Arbeitsbedingungen durch Veränderung der baulichen, sozialen und funktionellen Strukturen - Integration der Sanierung in die Gesamtentwicklung der Stadt unter Beachtung der zentralen Versorgungsaufgaben für die Gesamtstadt und den zugehörigen Verflechtungsbereich - Berücksichtigung eines begrenzten Wachstums - Erhaltende Erneurung der historischen Stadtstruktur und Beseitigung von Gestaltmängeln, die das Stadtbild beeinträchtigen - Sicherung der Lebensgrundlagen im ländlichen Raum - Steigerung der Attraktivität insbesondere der Innenstadt für das Wohnen, Einkaufen, Arbeiten und Erholen Die konkreten Sanierungsziele wurden unter der Ziffer 2 im Erläuterungsbericht der Vorbereitenden Untersuchung beschrieben (auszugsweise): - Erhaltung, Pflege und kreative Weiterentwicklung des Stadtbildes in Grund- und Aufriss (u.a. Erhaltung des historischen Stadtgrundrisses als städtebauliches Denkmal) - Beseitigen und Vermeiden von Gestaltmängeln - Erhalten und Aktivieren der Altstadt als Standort zentraler Nutzungen (u.a. Stärkung und Konzentration der Einkaufsfunktion und des Dienstleistungssektors) - Erhalten und Aufwertung der Altstadt als attraktiver Wohnstandort (u.a. Erhalten einer relativ hohen Wohndichte, soweit dies mit den Qualitätsansprüchen an Belichtung, Besonnung und Belüftung vereinbar ist) - Erhalten und kreatives Weiterentwickeln der für die Altstadt von Wissen kennzeichnenden Elemente - Erhaltung und Förderung von Nutzungsmischungen aus Wohnen, Dienstleistungen und nicht störendem Kleingewerbe, das mit der Wohnnutzung vereinbar ist - Verkehrsberuhigung in der Innenstadt - Schaffung ausreichender Parkflächen in gut erreichbarer Nähe zum Kern der Altstadt - Schaffung von Fußgängerpassagen zwischen Marktstraße und Im Buschkamp, zwischen Hintergasse und Maarstraße und zwischen der Rathausstraße und der Maarstraße Seite 27

28 Die Sanierungsmaßnahmen der Stadt Wissen sind abgeschlossen. Aus folgenden Maßnahmen können sich sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen ergeben: allgemeiner Sanierungsvorteil (Initialeffekt durch die Aussicht auf öffentliche Investitionen, Zuschüsse und Steuervorteile), Lagevorteil aus den Wohn- und Geschäftsumfeldverbesserungen. Ausbaubeitragsvorteil und allgemeiner Erschließungsvorteil aus dem Ausbau der Straßen und Gassen und den damit einhergehenden ersparten Ausbaubeiträgen ohne die diesbezüglichen Lageverbesserungen, Entlastung von Teilbereichen des Sanierungsgebietes vom fließenden Verkehr. Entkernung von Blockinnenbereichen und Schaffung von Parkplätzen sowie einer möglichen Zweiterschließung von Grundstücken. Gestaltung des Marktplatzes Sanierungsbedingte Bodenwertvorteile Nachfolgend werden die sanierungsbedingten Maßnahmen sowie die daraus hervorgehenden sanierungsbedingten Bodenwertvorteile, die allgemein in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten vorkommen können, aufgeführt. Anschließend erfolgt die Qualifizierung der Sanierungsmaßnahmen konkret für den Bereich des Bewertungsobjektes. Erfahrungsgemäß steigen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten die Bodenwerte insbesondere durch folgende sanierungsbedingte Erwartungen und Maßnahmen an: Initialwirkung der Sanierung Durch die erwartete Verbesserung des Sanierungsgebiets steigt i. d. R. die private Investitionsbereitschaft; Aktivierung von Nutzungsreserven Höherwertigere und / oder intensivere Grundstücksnutzungen durch Änderung der Art und / oder des Maßes der baulichen Nutzung; Verbesserung von Lage und Struktur des Sanierungsgebiets Beseitigung von Nutzungskonflikten und Verringerung der Lärmimmissionen (z. B. durch neue Konzepte zur Verkehrsberuhigung und den Bau von Entlastungsstraßen, die den Verkehr der Innenstadt aufnehmen und ableiten; durch Schaffung von Parkplätzen, so dass trotz Verkehrsberuhigung und Bau von Fußgängerzonen nur kurze Wege in die Innenstadt zu überwinden sind; Errichtung von ansprechend gestalteten Grün- und Ruhezonen; Beseitigung von Nutzungskonflikten durch Aussiedlung von störenden Gewerbebetrieben); Seite 28

29 Verkürzung der Wartezeit bis zur baulichen Nutzung Beseitigung von Gewerbebrachen, Aktivierung von bisher ungenutzten Hinterhofflächen etc. zur Schaffung von Wohnbau-, Gewerbe- und sonstigen Grundstücken; Verbesserung des Erschließungszustands Aufwertung der innerörtlichen Quartiere (z. B. durch attraktive verkehrsberuhigte Einzelhandelsbereiche); Verbesserung der Grundstücksgestalt und Bodenbeschaffenheit Durch Bodenordnung entstehen erstmals zweckmäßig bebaubare Grundstücke bzw. werden bereits bebaute oder bebaubare Grundstücke hinsichtlich der Grundstücksgestalt und der Erschließungssituation verbessert; Gewährung von Zuschüssen In Aussicht gestellte Zuschüsse erhöhen häufig dann die Investitionsbereitschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer, wenn diese an einen bestimmten Eigenkapitaleinsatz geknüpft sind; Fremdgeförderte Maßnahmen Neben der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme sieht das besondere Städtebaurecht des Baugesetzes weitere Möglichkeiten vor, um komplexe städtebauliche Probleme zu lösen. Darunter fallen beispielsweise Stadtumbaumaßnahmen ( 7a d) oder Maßnahmen der Sozialen Stadt ( 7e). Die verschiedenen Maßnahmen können separat oder in Kombination zur Anwendung kommen. Städtebauliche Missstände können so von den Gemeinden auf unterschiedliche Art und Weise beseitigt werden. Die bodenpolitischen Instrumente des besonderen Städtebaurechts setzen aus verschiedenen Ressorts Fördermittel frei. Führt die Gemeinde ein klassisches Sanierungsverfahren durch, so sind Maßnahmen, die aus Mitteln anderer Städtebauförderungsprogamme finanziert wurden, bei der Bemessung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu berücksichtigen, sofern diese Maßnahmen erst aufgrund des eingeleiteten Sanierungsverfahrens ermöglicht wurden und diese dem Erreichen der Sanierungsziele dienen. Im weiteren Sinne gehören auch die sanierungsspezifischen Steuervorschriften zu den Sanierungsmaßnahmen. Sanierungsbedingte Steuervorschriften Nach 7h Einkommenssteuergesetz (EStG) können in Sanierungsgebieten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden deutlich höher steuerlich abgeschrieben werden als die diesbezüglichen Kosten außerhalb der Sanierungsgebiete (nämlich bei Beginn der Maßnahme vor dem..24 Jahre jeweils bis zu %/Jahr, ab dem Jahre bis zu 9 %/Jahr, 4 Jahre bis zu 7 %/Jahr)). Aus diesen Erwartungen und Sanierungsmaßnahmen ergeben sich häufig die sanierungsbedingten Vorteile. Seite 29

30 4.3.3 Qualifizierung der konkreten Sanierungsmaßnahmen Folgende überwiegend zonenübergreifende Sanierungsmaßnahmen sind nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen von der öffentlichen Hand (vgl BauGB) bzw. im Auftrag der öffentlichen Hand (vgl. 55 Abs. Nr Teilsatz BauGB) durchgeführt worden: 4.4 Umgestaltung des zentralen Bereiches der Innenstadt als Fußgängerzone und verkehrsberuhigte Zone Neugestaltung des Marktplatzes (u.a. Bau einer Brunnenanlage) Ausbau der Straßen: Mittelstraße, Marktstraße, Maarstraße, Auf dem Platz und Hintergasse Neubebauung im Bereich Auf dem Platz verbunden mit dem Erwerb und Abriss von Gebäuden Bau von Parkplätzen an der Maarstraße Bau von Parkplätzen an der Hintergasse/Bahnhofstraße verbunden mit dem Erwerb und Abriss von Gebäuden Bau der Fußgängerpassage Im Buschkamp/Marktstraße Bau der Fußgängerpassage Hintergasse/Maarstraße Bau der Fußgängerpassage Rathausstraße/Maarstraße Bau des Parkdecks Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 34. Die Zone 34. liegt am östlichen Rand der Bodenrichtwertzone 34 an der Bahnhofstraße (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung und Anlage 2). Für diese Zone gilt der Bebauungsplan Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Seite 3

31 4.4. Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 34. liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,4 bei einer zweigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 34. Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 34. ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,4 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Aufgrund des Tatbestands, dass die Grundstücke von der Bahnhofstraße erschlossen sind und diese außerhalb des Sanierungsgebietes liegt, ist der Zustand der Erschließungsanlagen nicht zu berücksichtigen. Seite 3

32 Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 34. angepasst. Der vorläufige Anfangswert9) für die Zone 34. als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 8,73 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 34, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 34. befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 34 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 65, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 65, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 35, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 34 mit 65, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) 9) Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Die Bahnhofstraße liegt außerhalb des Sanierungsgebiets und ist somit nicht zu berücksichtigen. Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 32

33 Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 34 zum Stichtag:.. 65, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 35, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ2,5,4-3% - 4,95 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 2 m² 2 m² %, /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,5 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 8,73 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 25,5 /m², Gewogenes Mittel: 2,2 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 34. zu gerundet 2, /m². 2) 2) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit,5. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,4 zugrunde. Seite 33

34 4.4.2 Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 34. wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Steigerung der Ansehnlichkeit des Umfeldes durch Anlegung des Parkplatzes Maarstraße und somit Schaffung von zusätzlichen Parkflächen im näheren Umfeld Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 2, /m² Zusammen mit der Schaffung von Parkflächen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 2% geschätzt22. +,8 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen +, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 34.: 22,8 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 34. ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: 22) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 34

35 Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) überwiegend günstig einzelne Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- überwiegend gut struktur (Gebiet) einzelne kleinere Maßnahmen (Bau von Parkplätzen in der Umgebung) Summe: 2 Summe: 2 Mittel:,5 Mittel:,5 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,5,5 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 2%. Bei dem zonalen Anfangswert von 2, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 2,4 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 23,4 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 22,8 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 23,4 /m² Gewogenes Mittel 23, /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 34. zu gerundet 23, /m². Seite 35

36 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 34. Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (23, /m² minus 2, /m²) ergibt 2, /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 2, /m². 4.5 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 34.2 Die Zone 34.2 umfasst die westlich an die Maarstraße und östlich an die Zone 34. angrenzenden Grundstücke (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 34.2 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,8 bei einer zweigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 34.2 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 34.2 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Seite 36

37 Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,8 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 25 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Aufgrund des Tatbestands, dass die Privatgrundstücke in der Zone 34.2 nicht direkt an die Maarstraße angrenzen, ist der Zustand der Erschließungsanlagen an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 34.2 angepasst. Der vorläufige Anfangswert23) für die Zone 34.2 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 87,6 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 34, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 34.2 befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 34 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 65, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 65, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 35, /m². 23) Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 37

38 Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 34 mit 65, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Aufgrund des Tatbestands, dass die Privatgrundstücke in der Zone 34.2 nicht direkt an die Maarstraße angrenzen, ist der Zustand der Erschließungsanlagen an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 34 zum Stichtag: 25) 65, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 35, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ25,5,8 +8% +3,2 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 2 m² 25 m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ).. -2% -3,3 /m² 39,9 /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit,5. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu niedrig sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,8 zugrunde. Seite 38

39 Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 87,6 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 39,9 /m², Gewogenes Mittel: 35,5 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 34.2 zu gerundet 35, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 34.2 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Steigerung der Attraktivität des Umfeldes durch Anlegung des Parkplatzes Maarstraße und somit Schaffung von zusätzlichen Parkflächen im näheren Umfeld Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 39

40 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 35, /m² Zusammen mit der Schaffung von Parkflächen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 3,5% geschätzt ,7 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall) +, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 34.2: 39,8 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 34.2 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig 2 gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsmaßnahmen (u.a. Bau der Fußgängerpassage Rathausstraße/Maarstraße ) 2 Nutzung, Verdichtung, geringe Beeinträchtigungen Gemengelage (Objekt) 2 einzelne Maßnahmen bezogen auf mehrere zusammenhängende Grundstücke 2 Umfeld, Verkehr, Infra- Verkehrssituation verbesserungsstruktur (Gebiet) bedürftig 4 Verbesserungen für den ruhenden Verkehr (Straßenausbau, Bau von Parkplätzen) 4 Tab. : Summe: 8 Summe: 8 Mittel: 2 Mittel: 2 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel ( 2 2 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 6%. Bei dem zonalen Anfangswert von 35, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 8, /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 43,2 /m². 26) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 4

41 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 39,8 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 43,2 /m² Gewogenes Mittel 4,5 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 34.2 zu gerundet 4,5 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 34.2 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (4,5 /m² minus 35, /m²) ergibt 6,4 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 6, /m². Seite 4

42 4.6 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 34.3 Die Zone 34.3 beinhaltet die nordwestlich und südöstlich die Maarstraße angrenzenden Grundstücke Flurstücke Nrn. 37/2 (teilweise), 37/2, 86/ und 87/4 in der Flur 4 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 34.3 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,4 bei einer zweigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 34.3 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 34.3 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,4 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungs- Seite 42

43 anlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlagen Maarstraße in der Zone 34.3 keine Restnutzungsdauer mehr hat Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 34.3 angepasst. Der vorläufige Anfangswert27) für die Zone 34.3 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 8,73 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 34, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 34.3 befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 34 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 65, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 65, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 35, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 34 mit 65, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) 27) Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 2 m² Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 43

44 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 34 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 34 zum Stichtag:.. 65, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 35, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage -5, -5, -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ29,5,4-3% -4,95 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 2 m² 2 m² % -, /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,5 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. 28) 29) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit,5. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,4 zugrunde. Seite 44

45 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 8,73 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 2,5 /m², Gewogenes Mittel: 6,48 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 34.3 zu gerundet 6,5 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 34.3 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Steigerung der Ansehnlichkeit des Umfeldes durch Anlegung des Parkplatzes Maarstraße und somit Schaffung von zusätzlichen Parkflächen im näheren Umfeld Straßenausbau und Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 6,5 /m² Zusammen mit der Schaffung von Parkflächen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 3,5% geschätzt3. + 4, /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall) + 3, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 34.3: 3) 23,6 /m² Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 45

46 Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 34.2 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig 2 gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsmaßnahmen (u.a. Bau der Fußgängerpassage Rathausstraße/Maarstraße, Straßenausbau) 2 Nutzung, Verdichtung, geringe Beeinträchtigungen Gemengelage (Objekt) 2 einzelne Maßnahmen bezogen auf mehrere zusammenhängende Grundstücke 2 Umfeld, Verkehr, Infra- Verkehrssituation verbesserungsstruktur (Gebiet) bedürftig 4 Verbesserungen für den ruhenden Verkehr (Bau von Parkplätzen) 4 Tab. : Summe: 8 Summe: 8 Mittel: 2 Mittel: 2 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel ( 2 2 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 6%. Bei dem zonalen Anfangswert von 6,5 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 7, /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 23,5 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des La- Seite 46

47 gevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 23,6 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 23,5 /m² Gewogenes Mittel 23,55 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 34.3 zu gerundet 23,6 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 34.3 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (23,6 /m² minus 6,5 /m²) ergibt 7, /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 7, /m². 4.7 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 35. Die Zone 35. beinhaltet an der Rathausstraße gelegene Grundstücksteilflächen der Grundstücke Rathausstraße 2, 24, 26, 28, 3 und 32 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 35. liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,8 bei einer dreigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist Seite 47

48 und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 35. Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 35. ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,8 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Aufgrund des Tatbestands, dass die Rathausstraße nicht ausgebaut wurde, ist der Zustand der Erschließungsanlagen an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 35. angepasst. Der vorläufige Anfangswert3) für die Zone 35. als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 39,24 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 35, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 35. befindet sich im südöstlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 35 mit dem Bodenricht3) Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 48

49 wert in Höhe von 26, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 35 mit 26, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Die Rathausstraße wurde nicht ausgebaut und ist somit nicht zu berücksichtigen. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 35 zum Stichtag: 33) 26, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage,, Anpassung wegen abweichender GFZ33 2,4,8-3% - 33,8 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 2 m² 3 m² -4% -,4 /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ).. - 5, /m², /m² 65,8 /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,8 zugrunde. Seite 49

50 Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 39,24 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 65,8 /m², Gewogenes Mittel: 63,39 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 35. zu gerundet 63,4 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 35. wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Steigerung der Ansehnlichkeit des Umfeldes durch Anlegung des Parkplatzes Maarstraße und Schaffung der Fußgängerpassage und somit Schaffung von zusätzlichen Parkflächen im näheren Umfeld und Zugang zu diesen Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 5

51 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 63,4 /m² Zusammen mit der Schaffung von Parkflächen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd.,5% geschätzt ,5 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall), /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 35.: 65,9 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 35. ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- einige Infrastruktureinrichtungen struktur (Gebiet) fehlen (hier: Parkplätze) 3 Verbesserungen für den ruhenden Verkehr (Schaffung der Fußgänerpassage zur Maarstraße, Zugang zu weiteren Parkplätzen) 3 Tab. : Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4%. Bei dem zonalen Anfangswert von 63,4 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 6,5 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 69,9 /m². 34) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 5

52 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 65,9 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 69,9 /m² Gewogenes Mittel 67,9 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 35. zu gerundet 67,9 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 35. Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (67,9 /m² minus 63,4 /m²) ergibt 4,5 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 4,5 /m². Seite 52

53 4.8 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 35.2 Die Zone 35.2 umfasst den größten Teil des Grundstücks Rathausstraße 32 mit den Flurstücken 39/6, 39/ und 39/2 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 35.2 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 2,8 bei einer viergeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 35.2 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 35.2 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,8 Bauweise: geschlossene Bauweise Seite 53

54 Grundstücksgröße: 9 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlagen Maarstraße und Mittelstraße in der Zone 35.2 keine Restnutzungsdauer mehr hat. Die Rathausstraße wurde nicht ausgebaut und ist somit nicht zu berücksichtigen Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 35.2 angepasst. Der vorläufige Anfangswert35) für die Zone 35.2 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 56,73 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 35, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 35.2 befindet sich im mittleren Bereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 35 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 35 mit 26, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) 35) Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 54

55 Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 35 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 35 zum Stichtag:.. 26, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 5, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage (Maar-/Marktstraße) -5, - 2% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ37 2,4 2,8 + 8% + 2,8 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 2 m² 9 m² - 3% - 33,8 /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. 36) 37) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu niedrig sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von 2,8 zugrunde. Seite 55

56 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 56,73 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 92, /m², Gewogenes Mittel: 88,79 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 35.2 zu gerundet 88,8 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 35.2 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Steigerung der Ansehnlichkeit des Umfeldes durch Anlegung des Parkplatzes Maarstraße und Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlagen (Mittelstraße und Maarstraße) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung einer Fußgängerzone (Mittelstraße) und einer verkehrsberuhigten Zone Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 88,8 /m² Zusammen mit der Schaffung von Parkflächen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 2,5% geschätzt ,7 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall) 3, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 35.2: 38) 96,5 /m² Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 56

57 Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 35.2 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- einige Infrastruktureinrichtungen struktur (Gebiet) fehlen (hier: Parkplätze) 3 Verbesserungen für den ruhenden Verkehr (Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone, Schaffung von Parkplätzen in der Maarstraße) 3 Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4%. Bei dem zonalen Anfangswert von 88,8 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 7,6 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 96,4 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Seite 57

58 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 96,5 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 96,4 /m² Gewogenes Mittel 96,45 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 35.2 zu gerundet 96,5 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 35.2 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (96,5 /m² minus 88,8 /m²) ergibt 7,7 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 7,5 /m². 4.9 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 35.3 Die Zone 35.3 umfasst die Grundstücke Mittelstraße 4, 6 und 8 (Flurstücke Nrn. 44/5, 44/6, 45/ und 45/6; siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 35.3 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 2,8 bei einer viergeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb Seite 58

59 der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 35.3 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 35.3 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,8 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlagen Maarstraße und Mittelstraße in der Zone 35.3 keine Restnutzungsdauer mehr hat Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 35.3 angepasst. Der vorläufige Anfangswert39) für die Zone 35.3 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 79,3 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 35, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone ) Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 59

60 befindet sich im nordwestlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 35 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 35 mit 26, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 35 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 35 zum Stichtag: 4) 26, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 5, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage (Maar-/Marktstraße) -5, - 2% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ4 2,4 2,8 + 8% + 2,8 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 2 m² 2 m² %, /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ).. 225,8 /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu niedrig sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von 2,8 zugrunde. Seite 6

61 Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 79,3 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 225,8 /m², Gewogenes Mittel: 22,57 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 35.3 zu gerundet 22,6 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 35.3 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Steigerung der Ansehnlichkeit des Umfeldes durch Anlegung des Parkplatzes Maarstraße und Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlagen (Mittelstraße und Marktstraße) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung einer Fußgängerzone (Mittelstraße) und einer verkehrsberuhigten Zone Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 6

62 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 22,6 /m² Zusammen mit der Schaffung von Parkflächen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 3% geschätzt ,6 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall) vorläufiger zonaler Endwert Zone 35.3: 3, /m² 23,2 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 35.3 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig (fehlende Stellplätze) 2 Ergänzung der Stellplätze 2 Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- einige Infrastruktureinrichtungen struktur (Gebiet) fehlen 3 Verbesserungen für den ruhenden Verkehr (Schaffung einer Fußgängerzone, Schaffung von Parkplätzen in der Maarstraße) 3 Tab. : Summe: 5 Summe: 5 Mittel:,25 Mittel:,25 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,25,25 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 22,6 /m² entspricht dies einem Betrag von rd., /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 23,6 /m². 42) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 62

63 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 23,2 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 23,6 /m² Gewogenes Mittel 23,4 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 35.3 zu gerundet 23,4 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 35.3 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (23,4 /m² minus 22,6 /m²) ergibt 9,8 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 9,5 /m². Seite 63

64 4. Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 35.4 Die Zone 35.4 umfasst Teile der Grundstücke Mittelstraße und 3 / Rathausstraße 36 und des Grundstückes Rathausstraße 34 (Teile der Flurstücke Nrn. 47/4 und 549/46; siehe Anlage 2). 4.. Ermittlung des zonalen Anfangswerts 4... Entwicklungszustand Die Zone 35.4 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 3, bei einer dreigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 35.4 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 35.4 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 3, Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 2 m² Seite 64

65 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlage Mittelstraße in der Zone 35.4 keine Restnutzungsdauer mehr hat Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 35.4 angepasst. Der vorläufige Anfangswert43) für die Zone 35.4 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 86,3 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 35, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 35.4 befindet sich im mittleren Bereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 35 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 35 mit 26, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 43) 2,4 Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 65

66 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 35 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 35 zum Stichtag:.. 26, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 5, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage (Maar-/Marktstraße) -5, - 2% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ45 2,4 3, + 3% Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 2 m² 2 m² % Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,8 /m², /m² 238,8 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. 44) 45) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu niedrig sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von 3, zugrunde. Seite 66

67 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 86,3 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 238,8 /m², Gewogenes Mittel: 234,3 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 35.4 zu gerundet 234, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 35.4 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Steigerung der Ansehnlichkeit des Umfeldes durch Anlegung des Parkplatzes Maarstraße und Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlage (Mittelstraße) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung einer Fußgängerzone Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 234, /m² Zusammen mit der Schaffung von Parkflächen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 2,5% geschätzt ,9 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall) vorläufiger zonaler Endwert Zone 35.4: 46) 3, /m² 242,9 /m² Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 67

68 Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 35.4 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- einige Infrastruktureinrichtungen struktur (Gebiet) fehlen (hier: Parkplätze) 3 Verbesserungen für den ruhenden Verkehr (Schaffung einer Fußgängerzone, Schaffung von Parkplätzen in der Maarstraße) 3 Tab. : Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4%. Bei dem zonalen Anfangswert von 234, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 9,4 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 243,4 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Seite 68

69 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 242,9 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 243,4 /m² Gewogenes Mittel 243,5 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 35.4 zu gerundet 243,2 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 35.4 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (243,2 /m² minus 234, /m²) ergibt 9,2 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 9, /m². 4. Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 35.5 Die Zone 35.5 beinhaltet die an der Rathausstraße gelegenen Grundstücke Rathausstraße 38, 4, 42, 44, 46 und teilweise 34, 36 und 5 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2). 4.. Ermittlung des zonalen Anfangswerts 4... Entwicklungszustand Die Zone 35.5 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 3, bei einer dreigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb Seite 69

70 der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 35.5 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 35.5 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 3, Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Aufgrund des Tatbestands, dass die Rathausstraße nicht ausgebaut wurde, ist der Zustand der Erschließungsanlagen an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 35.5 angepasst. Der vorläufige Anfangswert47) für die Zone 35.5 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 86,3 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 35, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone ) Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 7

71 befindet sich im mittleren Bereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 35 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 35 mit 26, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Aufgrund des Tatbestands, dass die Rathausstraße nicht ausgebaut wurde, ist der Zustand der Erschließungsanlagen an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 35 zum Stichtag: Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage, % Anpassung wegen abweichender GFZ49 2,4 3, +3% Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 2 m² 2 m² % Zonaler Anfangswert zum Stichtag ) 49).. 26, /m² - 5, /m², /m² + 33,8 /m², /m² 243,8 /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu niedrig sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von 3, zugrunde. Seite 7

72 4...5 Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 86,3 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 243,8 /m², Gewogenes Mittel: 238,57 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 35.5 zu gerundet 238,6 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 35.5 wurden Bodenwerterhöhungen durch die zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch die Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 72

73 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 238,6 /m² Durch den allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von rd. % geschätzt5. + 2,4 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall), /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 35.5: 24, /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 35.5 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- überwiegend gut struktur (Gebiet) einzelne Maßnahmen Summe: Summe: Mittel:,25 Mittel:,25 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,25,25 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. %. Bei dem zonalen Anfangswert von 238,6 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 2,4 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 24, /m². 5) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 73

74 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 24, /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 24, /m² Gewogenes Mittel 24, /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 35.5 zu gerundet 24, /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 35.5 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (24, /m² minus 238,6 /m²) ergibt 2,4 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 2, /m². Seite 74

75 4.2 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 35.6 Die Zone 35.6 beinhaltet die an der Rathausstraße und der Marktstraße gelegenen Eckgrundstücke Rathausstraße 5 und Marktstraße anteilig (Teile der Flurstücke Nrn. 63/6 und 94/3; siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 35.6 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 3, bei einer dreigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 35.6 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 35.6 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 3, Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 2 m² Seite 75

76 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlage Marktstraße Zone 35.6 keine Restnutzungsdauer mehr hat. Die Rathausstraße wurde nicht ausgebaut und ist daher nicht zu berücksichtigen Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 35.6 angepasst. Der vorläufige Anfangswert5) für die Zone 35.6 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 79,66 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 35, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 35.6 befindet sich im östlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 35 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 35 mit 26, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 5) 2,4 Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 76

77 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 35 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 35 zum Stichtag:.. 26, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 5, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage (Maar-/Marktstraße) -5, - 2% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ53 2,4 3, + 3% + 33,8 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 2 m² 3 m² - 4% -,4 /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,4 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. 52) 53) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu niedrig sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von 3, zugrunde. Seite 77

78 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 79,66 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 228,4 /m², Gewogenes Mittel: 223,97 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 35.6 zu gerundet 224, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 35.6 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Steigerung der Ansehnlichkeit des Umfeldes durch dieerneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlage Marktstraße und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge, Auswirkung der Neugestaltung des Marktplatzes Schaffung einer Fußgängerzone Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 224, /m² Zusammen mit der Gestaltung des Marktplatzes im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd.,5% geschätzt ,4 /m² 54) geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen + 3, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 35.6: 23,4 /m² Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 78

79 Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 35.6 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- in Teilen verbesserungsbedürftig struktur (Gebiet) 2 einzelne Ergänzungen (Schaffung einer Fußgängerzone, Gestaltung des Marktplatzes) 2 Tab. : Summe: 2 Summe: 2 Mittel:,5 Mittel:,5 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,5,5 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 2%. Bei dem zonalen Anfangswert von 224, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 4,5 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 228,5 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Seite 79

80 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 23,4 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 228,5 /m² Gewogenes Mittel 229,45 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 35.6 zu gerundet 229,5 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 35.6 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (229,5 /m² minus 224, /m²) ergibt 5,5 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 5,5 /m². 4.3 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 35.7 Die Zone 35.7 umfasst eine Teilfläche des Grundstücks Marktstraße und das Grundstück Rathausstraße 54 (Flurstück Nr. 94/3 teilweise und Flurstück Nr. 95/2; siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 35.7 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 2, bei einer dreigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschlie- Seite 8

81 ßung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 35.7 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 35.7 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2, Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 3 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Aufgrund des Tatbestands, dass die Rathausstraße nicht ausgebaut wurde und die Straße Im Buschkamp außerhalb des Sanierungsgebietes liegt, ist der Zustand der Erschließungsanlagen an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 35.7 angepasst. Der vorläufige Anfangswert55) für die Zone 35.7 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 49,34 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 35, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 35.7 befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 35 mit dem Bodenrichtwert 55) Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 8

82 in Höhe von 26, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 26, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 35 mit 26, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Aufgrund des Tatbestands, dass die Rathausstraße nicht ausgebaut wurde und die Straße Im Buschkamp außerhalb des Sanierungsgebietes liegt, ist der Zustand der Erschließungsanlagen an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 35 zum Stichtag: 57) 26, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage, % Anpassung wegen abweichender GFZ57 2,4 2, - 6% - 5,6 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 2 m² 3 m² - 4% -,4 /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ).. - 5, /m², /m² 84, /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von 2, zugrunde. Seite 82

83 Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 49,34 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 84, /m², Gewogenes Mittel: 8,85 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 35.7 zu gerundet 8,8 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 35.7 wurden Bodenwerterhöhungen durch die zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch die Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 83

84 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 8,8 /m² Durch den allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von rd. % geschätzt58. +,8 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall), /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 35.7: 82,6 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 35.7 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- überwiegend gut struktur (Gebiet) einzelne Maßnahmen Summe: Summe: Mittel:,25 Mittel:,25 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,25,25 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. %. Bei dem zonalen Anfangswert von 8,8 /m² entspricht dies einem Betrag von rd.,8 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 82,6 /m². 58) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 84

85 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 82,6 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 82,6 /m² Gewogenes Mittel 82,6 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 35.7 zu gerundet 82,6 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 35.7 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (82,6 /m² minus 8,8 /m²) ergibt,8 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet,5 /m². Seite 85

86 4.4 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 36. Die Zone 36. umfasst die an der Bahnhofstraße gelegenen Grundstücke Bahnhofstraße 7, 9 und 9A (Flurstücke Nrn. 2/2, 8/5, 7/, 9/3, 7/8 und 7/2) und teilweise das Grundstück Maarstraße 2 ( Flurstück Nr. 2/3) und das Parkplatzgrundstück Nr. 7/5 u.a (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 36. liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,8 bei einer dreigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 36. Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 36. ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2, Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 5 m² Seite 86

87 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Die Bahnhofstraße liegt außerhalb des Sanierungsgebietes und ist somit nicht zu berücksichtigen Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 36. angepasst. Der vorläufige Anfangswert59) für die Zone 36. als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 66,4 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 36, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 36. bildet den größten Teil der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 36 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 5, /m² (A) ab. Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 5, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 36 mit 5, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 5 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: 59) Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungs- Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 87

88 anlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Die Bahnhofstraße liegt außerhalb des Sanierungsgebietes und ist somit nicht zu berücksichtigen. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 36 zum Stichtag:.. 5, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 5, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ6 2,4 2, -8% - 9,2 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 5 m² 5 m² %, /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,8 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. 6) 6) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von 2, zugrunde. Seite 88

89 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 66,4 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 9,8 /m², Gewogenes Mittel: 88,58 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 36. zu gerundet 88,6 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 36. wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Steigerung der Ansehnlichkeit des Umfeldes durch den Abriss von Gebäuden und Anlegung des Parkplatzes Maarstraße Schaffung der Fußgängerpassage Hintergasse/Maarstraße Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 89

90 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 88,6 /m² Zusammen mit der Schaffung von Parkflächen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd.,5% geschätzt62. +,3 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall), /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 36.: 89,9 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 36. ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- einige Infrastruktureinrichtungen struktur (Gebiet) fehlen (Parkplätze) 3 Verbesserungen für den ruhenden Verkehr (Schaffung der Parkplätze in der Maarstraße) 3 Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 88,6 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 4, /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 92,6 /m². 62) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 9

91 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 89,9 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 92,6 /m² Gewogenes Mittel 9,25 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 36. zu gerundet 9,3 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 36. Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (9,3 /m² minus 88,6 /m²) ergibt 2,7 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 2,5 /m². Seite 9

92 4.5 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 36.2 Die Zone 36.2 beinhaltet Teile der im Einmündungsbereich Bahnhofstraße/Maarstraße gelegenen Eckgrundstücke Maarstraße und 2 (Flurstück Nrn. 23/2 und 2/3; siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 36.2 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,8 bei einer dreigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 36.2 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 36.2 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2, Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 5 m² Seite 92

93 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 36.2 angepasst. Der vorläufige Anfangswert63) für die Zone 36.2 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 57,2 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 36, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 36.2 befindet sich im östlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 36 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 5, /m² (A) und der Bodenrichtwertzone 34. Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 5, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 36 mit 5, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 5 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: 63) Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauli- Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 93

94 che Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 36 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 36 zum Stichtag:.. 5, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 5, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage -5, -4 % - 5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ65 2,4,4-2% - 24,5 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 5 m² 5 m² %, /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,85 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 57,2 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 7,85 /m², Gewogenes Mittel: 69,6 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 64) 65) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,4 zugrunde. Seite 94

95 36.2 zu gerundet 69,6 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 36.2 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Steigerung der Ansehnlichkeit des Umfeldes durch die Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlage (Maarstraße) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Anlegung des Parkplatzes Maarstraße Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 69,6 /m² Zusammen mit der Schaffung von Parkflächen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 2,5% geschätzt66. +,7 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall) 3, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 36.2: 66) 74,3 /m² Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 95

96 Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 36.2 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- einige Infrastruktureinrichtungen struktur (Gebiet) fehlen (Parkplätze) 3 Verbesserungen für den ruhenden Verkehr (Schaffung der Parkplätze in der Maarstraße) 3 Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 69,6 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 3, /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 72,7 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Seite 96

97 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 74,3 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 72,7 /m² Gewogenes Mittel 73,5 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 36.2 zu gerundet 73,5 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 36.2 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (73,5 /m² minus 69,6 /m²) ergibt 3,9 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 3,5 /m². 4.6 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 37. Die Zone 37. beinhaltet überwiegend Grundstücke, die an die Mittelstraße angrenzen. Es handelt sich hier um die Grundstücke Mittelstraße 5, 7,, 3, (teilweise), 2, 4, 6, 8 (teilweise). Weiterhin liegen Teile der Grundstücke Marktstraße 8 und in der Zone 37.. Die Lage der Zone 37. ist der nachfolgenden unmaßstäblichen Grafik und der Anlage 2 zu entnehmen Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 37. liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 3, bzw. 2,8 bei einer drei- bzw. viergeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist Seite 97

98 und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 37. Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 37. ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,4 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 5 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlage Mittelstraße in der Zone 37. keine Restnutzungsdauer mehr hat Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 37. angepasst. Der vorläufige Anfangswert67) für die Zone 37. als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 37,34 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 37, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 37. befindet sich im östlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 37 mit dem Bodenrichtwert 67) Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 98

99 in Höhe von 2, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 2, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 4, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 37 mit 2, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 37 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 37 zum Stichtag: 2, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 4, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage -5, -2% -5, /m² 2,4 2,4 %, /m² m² 5 m² -4% -8,4 /m² Anpassung wegen abweichender GFZ Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße Zonaler Anfangswert zum Stichtag ).. 56,6 /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Seite 99

100 Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 37,34 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 56,6 /m², Gewogenes Mittel: 54,85 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 37. zu gerundet 54,8 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 37. wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlagen (Mittelstraße) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung einer Fußgängerzone Steigerung der Ansehnlichkeit des Umfeldes durch Anlegung des Parkplatzes Maarstraße Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite

101 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 54,8 /m² Zusammen mit der Schaffung von Parkflächen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 3,5% geschätzt ,4 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen 3, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 37.: 63,2 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 37. ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- Verkehrssituation verbesserungsstruktur (Gebiet) bedürftig 4 Schaffung einer Fußgängerzone, Verlagerung von Parkplätzen 4 Tab. : Summe: 4 Summe: 4 Mittel: Mittel: Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel ( ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 54,8 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 7, /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 6,8 /m². 69) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite

102 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 63,2 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 6,8 /m² Gewogenes Mittel 62,5 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 37. zu gerundet 62,5 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 37. Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (62,5 /m² minus 54,8 /m²) ergibt 7,7 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 7,5 /m². Seite 2

103 4.7 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 37.2 Die Zone 37.2 umfasst Grundstücke, die an die Marktstraße angrenzen. Es handelt sich hier um die Grundstücke Marktstraße 3-9,, 3, 7, 9, 2, 23 und 25 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 37.2 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 2, bzw. 3, bei einer dreigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 37.2 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 37.2 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Seite 3

104 Geschossflächenzahl: 2,4 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 5 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlage Marktstraße in der Zone 37.2 keine Restnutzungsdauer mehr hat Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 37.2 angepasst. Der vorläufige Anfangswert7) für die Zone 37.2 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 37,34 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 37, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 37.2 befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 37 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 2, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 2, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 4, /m². 7) Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 37 mit 2, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 4

105 Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 37 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 37 zum Stichtag:.. 2, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 4, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage -5, -2% -5, /m² 2,4 2,4 %, /m² m² 5 m² -4% -8,4 /m² Anpassung wegen abweichender GFZ Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,6 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. 7) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Seite 5

106 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 37,34 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 56,6 /m², Gewogenes Mittel: 54,85 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 37.2 zu gerundet 54,8 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 37.2 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlagen (Marktstraße) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung einer Fußgängerzone Schaffung einer Fußgängerpassage von der Straße Im Buschkamp zur Marktstraße Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 6

107 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 54,8 /m² Zusammen mit der Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone und einer Fußgängerpassage im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 2,5% geschätzt ,9 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen 3, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 37.2: 6,7 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 37.2 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- Verkehrssituation verbesserungsstruktur (Gebiet) bedürftig 3 Schaffung einer Fußgängerzone und einer Fußgängerpassage 3 Tab. : Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4%. Bei dem zonalen Anfangswert von 54,8 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 6,2 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 6, /m². 72) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 7

108 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 6,7 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 6, /m² Gewogenes Mittel 6,35 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 37.2 zu gerundet 6,4 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 37.2 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (6,4 /m² minus 54,8 /m²) ergibt 6,6 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 6,5 /m². Seite 8

109 4.8 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 37.3 Die Zone 37.3 beinhaltet Grundstücke, die mit ihrer westlichen Grundstücksgrenze an der Marktstraße liegen und östlich an die Hintergasse angrenzen. Es handelt sich hier um die Grundstücke Marktstraße (teilweise), 2 und 4 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 37.3 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 3, bei einer dreigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 37.3 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 37.3 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,6 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 5 m² Seite 9

110 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlagen Marktstraße und Hintergasse in der Zone 37.3 keine Restnutzungsdauer mehr hat Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 37.3 angepasst. Der vorläufige Anfangswert73) für die Zone 37.3 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 43,4 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 37, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 37.3 befindet sich im nördlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 37 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 2, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 2, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 4, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 37 mit 2, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) 73) Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite

111 Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 37 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 37 zum Stichtag:.. 2, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 4, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage -5, -2% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ75 2,4 2,6 +4% +8,4 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße m² 5 m² -4% -8,4 /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. 74) 75) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu niedrig sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von 2,6 zugrunde. Seite

112 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 43,4 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 65, /m², Gewogenes Mittel: 63, /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 37.3 zu gerundet 63, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 37.3 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlagen (Marktstraße und Hintergasse) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung einer Fußgängerzone und einer verkehrsberuhigten Zone Schaffung einer Fußgängerpassage von der Marktstraße zur Hintergasse Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 63, /m² Zusammen mit der Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone und einer Fußgängerpassage im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 2,5% geschätzt76. geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen vorläufiger zonaler Endwert Zone 37.3: 76) + 4, /m² 3, /m² 7, /m² Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 2

113 Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 37.3 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- einige Infrastruktureinrichtungen struktur (Gebiet) fehlen 3 Schaffung einer Fußgängerzone, einer verkehrsberuhigten Zone und einer Fußgängerpassage 3 Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4%. Bei dem zonalen Anfangswert von 63, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 6,5 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 69,5 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Seite 3

114 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 7, /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 69,5 /m² Gewogenes Mittel 69,8 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 37.3 zu gerundet 69,8 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 37.3 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (69,8 /m² minus 63, /m²) ergibt 6,8 /m².der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 6,5 /m². 4.9 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 37.4 Die Zone 37.4 umfasst die Grundstücke Marktstraße (teilweise), Maarstraße und 2 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2). Es handelt sich um die Flurstücke Nrn. 76/2 (tlw.), 78/4-78/7, 8/4 und 96/ Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 37.4 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,8 bei einer zweigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb Seite 4

115 der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 37.4 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 37.4 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,8 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlage Maarstraße in der Zone 37.4 keine Restnutzungsdauer mehr hat Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 37.4 angepasst. Der vorläufige Anfangswert77) für die Zone 37.4 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 88,6 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 37, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 37.4 befindet sich im nördlichen Randbereich der o. g. sanierungsun77) Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 5

116 beeinflussten Bodenrichtwertzone 37 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 2, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 2, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 4, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 37 mit 2, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 37 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 37 zum Stichtag: 79) 2, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 4, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage -5, -2% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ79 2,4,8-34% -7,4 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße m² 2 m² -6% -2,6 /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ).. 8, /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,8 zugrunde. Seite 6

117 Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 88,6 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 8, /m², Gewogenes Mittel: 8,69 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 37.4 zu gerundet 8,7 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 37.4 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlage (Maarstraße) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung vpn Parkplätzen in der Maarstraße und einer verkehrsberuhigten Zone Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 7

118 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 8,7 /m² Zusammen mit der Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone und von Parkplätzen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 2,5% geschätzt8. + 2, /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen 3, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 37.4: 86,7 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 37.4 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- Verkehrssituation verbesserungsstruktur (Gebiet) bedürftig 4 Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone und von Parkplätzen im näheren Umfeld 4 Summe: 4 Summe: 4 Mittel: Mittel: Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel ( ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 8,7 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 3,7 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 85,4 /m². 8) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 8

119 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 86,7 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 85,4 /m² Gewogenes Mittel 86,5 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 37.4 zu gerundet 86, /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 37.4 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (86, /m² minus 8,7 /m²) ergibt 4,4 /m².der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 4, /m². Seite 9

120 4.2 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 37.6 Die Zone 37.6 umfasst das Grundstück Marktstraße 27 und Auf dem Platz 2, Flurstücke Nrn. 36/5 und 37/3 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 37.6 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 2, bei einer dreigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 37.6 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 37.6 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2, Seite 2

121 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlagen Marktstraße und Auf dem Platz in der Zone 37.6 keine Restnutzungsdauer mehr hat Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 37.6 angepasst. Der vorläufige Anfangswert8) für die Zone 37.6 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 33,39 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 37, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 37.6 befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 37 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 2, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 2, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 4, /m². 8) Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 37 mit 2, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 2

122 durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2,4 Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 37 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 37 zum Stichtag:.. 2, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 4, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlagen -5, -2% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ83 2,4 2, -6% -2,6 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße m² m² %, /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,4 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsob82) 83) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,4. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von 2, zugrunde. Seite 22

123 jekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 33,39 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 52,4 /m², Gewogenes Mittel: 5,67 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 37.6 zu gerundet 5,7 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 37.6 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlagen (Marktstraße und Auf dem Platz) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung von Parkplätzen im Umfeld (u.a. im Parkdeck) und einer Fußgängerzone Verbesserung und Neugestaltung des Umfelds durch Abriss von Gebäuden und Neubebauung Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 23

124 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 5,7 /m² Zusammen mit der Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone und von Parkplätzen und bauliche Neugestaltung im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 3,5% geschätzt ,3 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen 3, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 37.6: 59, /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 37.6 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) überwiegend intakt einzelne Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) geringe Mängel vorhanden keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, geringe Beeinträchtigungen vorgemengelage (Objekt) handen 2 einzelne grundstücksübergreifende Maßnahmen 2 Umfeld, Verkehr, Infra- Verkehrssituation verbesserungsstruktur (Gebiet) bedürftig (z.b. starke Verkehrsbelastung) 4 Schaffung einer Fußgängerzone und von Parkplätzen im näheren Umfeld (Parkdeck) 4 Tab. : Summe: 8 Summe: 8 Mittel: 2 Mittel: 2 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel ( 2 2 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 5,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 5,7 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 8,3 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 59, /m². 84) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 24

125 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 59, /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 59, /m² Gewogenes Mittel 59, /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 37.6 zu gerundet 59, /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 37.6 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (59, /m² minus 5,7 /m²) ergibt 8,3 /m².der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 8, /m². Seite 25

126 4.2 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 38. Die Zone 38. beinhaltet die Grundstücke Auf dem Platz, 3, 3A und 9 und das an Haus-Nr. 9 westlich angrenzende Parkplatzgrundstück teilweise, Flurstücke Nrn. 64/3, 64/2, 57/9, 57/, 5/7, 226/9 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 38. liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,4 bei einer zweigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 38. Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 38. ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,4 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 5 m² Seite 26

127 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlage Auf dem Platz in der Zone 38. keine Restnutzungsdauer mehr hat. Die Straße Im Buschkamp liegt außerhalb des Sanierungsgebietes Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 38. angepasst. Der vorläufige Anfangswert85) für die Zone 38. als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 82,83 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 38, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 38. befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 38 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 65, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 65, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 35, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 38 mit 65, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) 85) Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 27

128 Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 5 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 38 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 38 zum Stichtag:.. 65, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 35, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlagen -5, -3% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ87 2,,4-4% -23, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 5 m² 5 m² %, /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag 8.2.2,9 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. 86) 87) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,4 zugrunde. Seite 28

129 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 82,83 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren,9 /m², Gewogenes Mittel:,7 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 38. zu gerundet,2 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 38. wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlagen (Auf dem Platz) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung von Parkplätzen im Umfeld (u.a. im Parkdeck) und einer verkehrsberuhigten Zone Verbesserung und Neugestaltung des Umfelds durch Abriss von Gebäuden und Neubebauung Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 29

130 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert,2 /m² Zusammen mit der Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone und von Parkplätzen und bauliche Neugestaltung im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 2,5% geschätzt ,5 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen 3, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 38.: 5,7 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 38. ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- Infrastruktrur insgesamt ergänstruktur (Gebiet) zungsbedürftig (z.b Schaffung von Parkplätzen) 5 Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone und von Parkplätzen im näheren Umfeld (Parkdeck) 5 Summe: 5 Summe: 5 Mittel:,25 Mittel:,25 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,25,25 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 5%. Bei dem zonalen Anfangswert von,2 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 5, /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 5,2 /m². 88) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 3

131 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 5,7 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 5,2 /m² Gewogenes Mittel 5,45 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 38. zu gerundet 5,5 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 38. Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (5,5 /m² minus,2 /m²) ergibt 5,3 /m².der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 5, /m². Seite 3

132 4.22 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 38.2 Die Zone 38.2 umfasst Grundstücke, die südwestlich an die Straße Im Buschkamp angrenzen. Es handelt sich hier u.a. um die Grundstücke Im Buschkamp 3, 5, und 8. Die betroffenen Flurstücke sind aus der nachfolgenden unmaßstäblichen Grafik und aus Anlage 2 zu ersehen Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 38.2 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,4 bei einer zweigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft dweinladen wissener Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 38.2 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 38.2 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Seite 32

133 Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,4 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 2 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Die Straße im Buschkamp liegt außerhalb des Sanierungsgebietes und ist somit nicht zu berücksichtigen Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 38.2 angepasst. Der vorläufige Anfangswert89) für die Zone 38.2 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 8,73 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 38, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 38.2 befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 38 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 65, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 65, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 35, /m². 89) Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 38 mit 65, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 33

134 Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 5 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Die Straße im Buschkamp liegt außerhalb des Sanierungsgebietes und ist somit nicht zu berücksichtigen. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 38 zum Stichtag:.. 65, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 35, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlagen %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ9 2,,4-4% -23, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 5 m² 2 m² -3% -4,95 /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag 8.2.2,95 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. 9) 9) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,4 zugrunde. Seite 34

135 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 8,73 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren,95 /m², Gewogenes Mittel:,2 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 38.2 zu gerundet, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 38.2 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Schaffung einer Fußgängerpassage zwischen der Straße Im Buschkamp und der Marktstraße Schaffung von Parkplätzen durch Errichtung des Parkdecks Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert, /m² Zusammen mit der Schaffung einer Fußgängerpassage und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. % geschätzt92. +, /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall), /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 38.2: 92), /m² Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 35

136 Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 38. ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) überwiegend günstig einzelne Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, Überwiegend funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) einzelne Maßnahmen bezogen auf einzelne Grundstücke Umfeld, Verkehr, Infra- überwiegend gut (geringe Defizite) struktur (Gebiet) einzelne kleinere Maßnahmen (Schaffung einer Fußgängerpassage und Schaffung von Parkplätzen) Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4%. Bei dem zonalen Anfangswert von, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 4, /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 4, /m² Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Seite 36

137 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode, /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 4, /m² Gewogenes Mittel 2,5 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 38.2 zu gerundet 2,5 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 38.2 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (2,5 /m² minus, /m²) ergibt 2,5 /m².der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 2,5 /m² Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 39. Die Zone 39. umfasst Grundstücke, die an der Marktstraße und am Kirchplatz anliegen. Es handelt sich hier um die Grundstücke Marktstraße 6, 8 und 2 und die Grundstücke Kirchplatz, 3 und 5 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 39. liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 3, bei einer dreigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Seite 37

138 Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 39. Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 39. ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 3, Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 8 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlage Marktstraße in der Zone 39. keine Restnutzungsdauer mehr hat Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 39. angepasst. Der vorläufige Anfangswert93) für die Zone 39. als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 72,22 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 39, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 39. befindet 93) Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 38

139 sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 39 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 9, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 9, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 39 mit 9, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 8 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 39 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 39 zum Stichtag: 95) 9, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 5, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage -5, -6% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ95 2, 3, +23% +2,7 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 8 m² 8 m² %, /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ).. 9,7 /m² Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu niedrig sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von 3, zugrunde. Seite 39

140 Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 72,22 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 9,7 /m², Gewogenes Mittel: 89,2 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 39. zu gerundet 89, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 39. wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen Erschließungsanlagen (Mittelstraße) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung einer Fußgängerzone und einer verkehrsberuhigten Zone Schaffung einer Fußgängerpassage von der Marktstraße zur Hintergasse und von der Straße Im Buschkamp zur Marktstraße Schaffung von Parkplätzen im Umfeld mit dem Bau des Parkdecks Seite 4

141 Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 89, /m² Zusammen mit der Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone, Fußgängerpassagen und Parkplätzen im näheren Umfeld (Parkdeck) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 2,5% geschätzt ,2 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen 3, /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 39.: 94,2 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 39. ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- Verkehrssituation verbesserungsstruktur (Gebiet) bedürftig 3 Schaffung einer Fußgängerzone, einer verkehrsberuhigten Zone und Parkplätzen (Parkdeck) 3 Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet 96) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 4

142 werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 89, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 4, /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 93, /m² Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell NDie Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,. Der Gutachteraus-schuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu niedrig sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von 3, zugrunde.iedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 94,2 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 93, /m² Gewogenes Mittel 93,6 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 39. zu gerundet 93,6 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 39. Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (93,6 /m² minus 89, /m²) ergibt 4,6 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 4,5 /m². Seite 42

143 4.24 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 39.2 Die Zone 39.2 umfasst die Grundstücke Kirchplatz 2, 4, 6, 8, und 2. Es handelt sich hier um die Grundstücke mit den Flurstücks-Nrn. 34/22, 2, 2, 8/, 7/ und 5 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 39.2 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,4 bei einer zweigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 39.2 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 39.2 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,4 Bauweise: geschlossene Bauweise Seite 43

144 Grundstücksgröße: 8 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die rückwärtige Erschließungsanlage Hintergasse in der Zone 39.2 keine Restnutzungsdauer mehr hat Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 39.2 angepasst. Der vorläufige Anfangswert97) für die Zone 39.2 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 5,55 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 39, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 39.2 befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 39 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 9, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 9, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 39 mit 9, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 97) 2, Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 44

145 Grundstücksgröße: 8 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 39 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 39 zum Stichtag:.. 9, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 5, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage -5, -6% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ99 2,,4-4% -2.6 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 8 m² 8 m² %, /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,4 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. 98) 99) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,4 zugrunde. Seite 45

146 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 5,55 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 57,4 /m², Gewogenes Mittel: 56,78 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 39.2 zu gerundet 56,8 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 39.2 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen rückwärtigen Erschließungsanlage (Hintergasse) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung von Parkplätzen im Umfeld (Parkplatz Maarstraße) Schaffung einer Fußgängerpassage von der Marktstraße zur Hintergasse Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 46

147 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 56,8 /m² Zusammen mit der Schaffung einer Fußgängerpassage und Parkplätzen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 2,5% geschätzt. +,4 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen vorläufiger zonaler Endwert Zone 39.2:,5 /m² 59,7 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 39.2 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- Verkehrssituation verbesserungsstruktur (Gebiet) bedürftig 3 Schaffung einer Fußgängerpassage und Parkplätze (Parkplatz Maarstraße) 3 Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 56,8 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 2,6 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 59,4 /m². ) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 47

148 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 59,7 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 59,4 /m² Gewogenes Mittel 59,55 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 39.2 zu gerundet 59,6 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 39.2 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (59,6 /m² minus 56,8 /m²) ergibt 2,8 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 2,5 /m². Seite 48

149 4.25 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 39.3 Die Zone 39.3 umfasst die Grundstücke Kirchplatz 4, 6, 8 und 2 mit den Flurstücken Nrn. 4, 2/, / und 8/3. Weiterhin in der Zone liegt das Grundstück Hintergasse 7 mit dem Flurstück Nr. 9/3 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 39.3 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,4 bei einer zweigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 39.3 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 39.3 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Seite 49

150 Geschossflächenzahl:,4 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die tlw. rückwärtige Erschließungsanlage Hintergasse in der Zone 39.3 keine Restnutzungsdauer mehr hat. Die Bahnhofstraße liegt außerhalb des Sanierungsgebiets Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 39.3 angepasst. Der vorläufige Anfangswert) für die Zone 39.3 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 49,56 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 39, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 39.3 befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 39 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 9, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 9, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². ) Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 39 mit 9, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 5

151 durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 8 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 39 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 39 zum Stichtag:.. 9, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 5, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage -5, -6% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ3 2,,4-4% -2.6 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 8 m² m² -2% -,8 /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,6 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsob2) 3) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,4 zugrunde. Seite 5

152 jekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 49,56 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 55,6 /m², Gewogenes Mittel: 55,5 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 39.3 zu gerundet 55, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 39.3 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen rückwärtigen Erschließungsanlage (Hintergasse) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung von Parkplätzen im Umfeld (Parkplatz Maarstraße) Schaffung einer Fußgängerpassage von der Marktstraße zur Hintergasse Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 52

153 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 55, /m² Zusammen mit der Schaffung einer Fußgängerpassage und Parkplätzen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 3% geschätzt4. +,7 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen,5 /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 39.3: 58,3 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 39.3 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, überwiegend funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) einzelne Maßnahmen bezogen auf einzelne Grundstücke Umfeld, Verkehr, Infra- Verkehrssituation verbesserungsstruktur (Gebiet) bedürftig 3 Schaffung einer Fußgängerpassage und Parkplätze (Parkplatz Maarstraße) 3 Summe: 4 Summe: 4 Mittel: Mittel: Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel ( ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 55, /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 2,8 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 57,9 /m². 4) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 53

154 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 58,3 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 57,9 /m² Gewogenes Mittel 59,55 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 39.3 zu gerundet 58, /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 39.3 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (58, /m² minus 55, /m²) ergibt 3, /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 3, /m². Seite 54

155 4.26 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 39.4 Die Zone 39.4 umfasst die Grundstücke Hintergasse 2 und 4 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 39.4 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,4 bei einer zweigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 39.4 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 39.4 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,4 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: 5 m² Seite 55

156 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen, dass die Erschließungsanlage Hintergasse in der Zone 39.4 keine Restnutzungsdauer mehr hat Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 39.4 angepasst. Der vorläufige Anfangswert5) für die Zone 39.4 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 47,79 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 39, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 39.4 befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 39 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 9, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 9, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 39 mit 9, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) 5) Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 8 m² Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 56

157 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt für die Erschließungsanlagen in der Zone 39 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 39 zum Stichtag:.. 9, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 5, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage -5, -6% -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ7 2,,4-4% -2.6 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 8 m² 5 m² -5% -4,5 /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,9 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. 6) 7) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,4 Seite 57

158 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 47,79 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 52,9 /m², Gewogenes Mittel: 52,44 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 39.4 zu gerundet 52,4 /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 39.4 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Erneuerung und Gestaltung der vorhandenen rückwärtigen Erschließungsanlage (Hintergasse) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge Schaffung von Parkplätzen im Umfeld (Parkplatz Maarstraße) Schaffung einer Fußgängerpassage von der Marktstraße zur Hintergasse Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden. Seite 58

159 Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 52,4 /m² Zusammen mit der Schaffung einer Fußgängerpassage und Parkplätzen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd.2,5% geschätzt8. +,3 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen vorläufiger zonaler Endwert Zone 39.4:,5 /m² 55,2 /m² Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 39.4 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- Verkehrssituation verbesserungsstruktur (Gebiet) bedürftig 3 Schaffung einer Fußgängerpassage und Parkplätze (Parkplatz Maarstraße) 3 Summe: 3 Summe: 3 Mittel:,75 Mittel:,75 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. 4,55%. Bei dem zonalen Anfangswert von 52,4 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 2,4 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 54,8 /m². 8) Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 59

160 Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 55,2 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 54,8 /m² Gewogenes Mittel 55, /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 39.4 zu gerundet 55, /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 39.4 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (55, /m² minus 52,4 /m²) ergibt 2,6 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet 2,5 /m². Seite 6

161 4.27 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 39.5 Die Zone 39.5 umfasst das Grundstück Kirchplatz 2, Flurstücks-Nr. 8/3 (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Grafik und Anlage 2) Ermittlung des zonalen Anfangswerts Entwicklungszustand Die Zone 39.5 liegt im Bereich des Bebauungsplans Sanierungsgebiet Kernbereich der Stadt Wissen. Der rechtsverbindliche sanierungsbedingte Bebauungsplan setzt die Bebauung in der Art als Mischgebiet (MI) und u.a. die Geschossflächenzahl (GFZ) mit,4 bei einer zweigeschossigen Bauweise als zulässig fest. Diese bauliche Ausnutzung war nach 34 BauGB bereits vor der Sanierung nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Wissen möglich. Da die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen ist und die Grundstücke nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet sind sowie die Erschließung gesichert bzw. vorhanden ist, ist der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks der Zone 39.5 Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 39.5 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) Geschossflächenzahl:,4 Bauweise: geschlossene Bauweise Grundstücksgröße: m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungs- Seite 6

162 anlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: An die Bewertungszone grenzt nördlich die Bahnhofstraße an, die außerhalb des Sanierungsgebietes liegt Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Die vergleichbaren Kauffalldaten werden an den Wertermittlungsstichtag sowie an die Grundstücksfläche, Ausnutzung und an die Lage der Zone 39.5 angepasst. Der vorläufige Anfangswert9) für die Zone 39.5 als angepasster Mittelwert der Kaufpreise aus Vergleichsgrundstücken ergibt sich zu 49,56 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 39, der sich auf den..2 bezieht, zurückgegriffen. Der Bereich der zu bewertenden Grundstücke der Zone 39.5 befindet sich im westlichen Randbereich der o. g. sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertzone 39 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 9, /m² (A). Die Mitglieder des Gutachterausschusses erachten den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert in Höhe von 9, /m², auch im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung im innerstädtischen Bereich der Stadt Wissen, als zu hoch und beschließen eine Anpassung um 5, /m². Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Zone 39 mit 9, /m²) Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (A): Der Zusatz (A) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI) 9) Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 8 m² Das Adjektiv vorläufig drückt aus, dass der endgültige Anfangswert aus mehreren Verfahrensergebnissen ermittelt wird. Seite 62

163 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei (da in Gebieten nach 34 BauGB für vorhandene bauliche Nutzungsmöglichkeiten keine Pflicht zur Leistung von Kostenerstattungsbeträgen nach 35a Abs. 3 BauGB entstanden ist) Zustand der Erschließungsanlagen: Die Bahnhofstraße liegt außerhalb des Sanierungsgebietes und ist nicht zu berücksichtigen. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der Zone 39 zum Stichtag:.. 9, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag % - 5, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage % -5, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ 2,,4-4% -2.6 /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 8 m² m² -2% -,8 /m² Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,6 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen Der zonale Anfangswert wurde aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffällen aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar waren, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesem Verfahren nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus unbebauten und bebauten Objekten in freier Schätzung mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. ) ) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts (..2) und dem Wertermittlungsstichtag (8.2.2) haben die Bodenpreise eine signifikante Änderung erfahren. Die Beschreibung des Bodenrichtwerts enthält eine Angabe der wertrelevanten GFZ mit 2,. Der Gutachterausschuss war jedoch der Auffassung, dass diese zu hoch sei und legte der Bewertung eine wertrelevante GFZ von,4 Seite 63

164 Verfahrensergebnis Gewicht Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) 49,56 /m², Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren 55,6 /m², Gewogenes Mittel: 55,5 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 39.5 zu gerundet 55, /m² Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 39.5 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Schaffung von Parkplätzen im Umfeld (Parkplatz Maarstraße) Vergleichskaufpreisverfahren Für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeeinflusste Grundstücke im Sanierungsgebiet konnten keine geeigneten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung selektiert werden Komponentenmethode Erläuterungen zur Qualifizierung der Sanierungsvorteile Die auf die Endwertzone einwirkenden Vorteile sind nachfolgend qualifiziert. Anfangswert 55, /m² Zusammen mit der Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld und dem allgemeinen Sanierungsvorteils wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd.,5% geschätzt2. +,8 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch sanierungsbedingte Ausbaumaßnahmen (entfällt im vorliegenden Fall), /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 39.5: 2) 55,9 /m² Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 64

165 Modell Niedersachsen Das Modell Niedersachsen dient mit der entsprechenden Einstufung der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Dabei erfolgt zunächst eine Einteilung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen in Klassen der unten dargestellten Tabellen. Es gibt vier Komplexe, zwischen denen unterschieden wird, wobei die dazugehörige Klasse die Form der Auswirkung angibt. Mit Hilfe einer Matrix wird dann das Mittel der Klassenwerte und damit wiederum die Bodenwerterhöhung festgelegt. Für die Zone 39.5 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infra- Überwiegend gut struktur (Gebiet) einzelne Maßnahmen (Schaffung einzelner Infrastrukureinrichtungen hier Parkplatz) Summe: Summe: Mittel:,25 Mittel:,25 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,25,25 ) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwert-Steigerung von rd. %. Bei dem zonalen Anfangswert von 55, /m² entspricht dies einem Betrag von rd.,6 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 55,7 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungsund Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des La- Seite 65

166 gevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 55,9 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 55,7 /m² Gewogenes Mittel 55,8 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 39.5 zu gerundet 55,8 /m² Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 39.5 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (55,8 /m² minus 55, /m²) ergibt,7 /m². Der Gutachterausschuss beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von abgerundet,5 /m² Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 4. Die Zone 4. umfasst das Grundstück Flurstück Nr. 25/, das im Bebauungsplan als Fläche für den Gemeinbedarf (Kirche und kirchliche Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen) vorgesehen ist. Dieser Bereich besteht ausschließlich aus dem im Eigentum der katholischen Kirchengemeinde stehenden Kirchengrundstück und ist mit der katholischen Kirche Kreuzerhöhung bebaut. Sanierungsbedingte Wertsteigerungen ergeben sich wenn überhaupt - für diese Zone ausschließlich aus dem Aus- Seite 66