INFORMATIONEN ZUR STADTSANIERUNG

Transkript

1 INFORMATIONEN ZUR STADTSANIERUNG KERNSTADT WETTER Erhebung von Ausgleichsbeträgen gemäß Baugesetzbuch (BauGB) Erinnern wir uns kurz zurück: Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, mit der vorliegenden Informationsschrift kündigt sich das Ende der städtebaulichen Sanierung in unserer Stadt an. Die positiven Auswirkungen im Stadtbild sind deutlich erkennbar. Mithilfe der finanziellen Unterstützung aus Mitteln der Städtebauförderung ist es trotz der schwierigen Haushaltslage gelungen, die bereits in 1979 festgestellte Sanierungserfordernis zu einem, wie ich meine, erfolgreichen Abschluss zu bringen. Mängel im Stadtbild marode und sanierungsbedürftige Bausubstanz mangelhafte Gestaltung des öffentlichen Raums bzw. von Straßenräumen fehlende Aufenthaltsqualität auf öffentlichen Plätzen waren die Ausgangslage. Es ist uns gemeinsam gelungen, viele Missstände zu beseitigen. Beispielhaft möchte ich hierfür die Sanierung des Rathauses und des Marktplatzes im Bereich der öffentlichen Maßnahmen sowie eine Vielzahl von privaten Modernisierungen und Instandsetzungen, wie z. B. Krämergasse 11/13 nennen. Die zahlreichen privaten und öffentlichen Maßnahmen haben das Stadtbild unserer Stadt nachhaltig positiv geprägt. Die erreichten Sanierungsziele wären ohne das persönliche Engagement und das aufgebrachte Verständnis der Bürgerinnen und Bürger nicht möglich gewesen. Ihnen Allen gilt daher mein besonderer Dank! Da die städtebauliche Sanierung nunmehr ihrem Ende entgegen geht, soll der Schwerpunkt dieser Informationsschrift die vom Baugesetzbuch vorgeschriebene Erhebung von Ausgleichsbeträgen zum Inhalt haben. Ein unangenehmes, der Stadt Wetter aber als Verpflichtung aufgegebenes Thema ist die Prüfung, ob durch die Sanierung Bodenwertsteigerungen entstanden sind. Ob und wie hoch Bodenwertsteigerungen im Bereich Ihrer Grundstücke entstanden sind, erfahren Sie auf den nächsten Seiten. Dort erhalten Sie auch eine Anleitung, wie Sie in Ihrem ganz persönlichen Fall die Höhe möglicher Beträge ermitteln können und wie eine Reduzierung der Beträge durch vorzeitige Ablösung möglich ist. Ich ermutige Sie ausdrücklich, von diesen Möglichkeiten Gebrauch zu machen. Der Sanierungsträger sowie meine Mitarbeiter des städtischen Bauamtes stehen Ihnen für Erläuterungen begleitend zur Informationsschrift zur Verfügung. Ihr Bürgermeister

2 Ausgleichsbeträge Wie Sie wissen, wird die Stadtsanierung in Wetter seit vielen Jahren durch das Bund-Länder-Programm Stadtsanierung gefördert. Der Einsatz von 13 Mio. EUR Fördermitteln für eine Vielzahl von kommunalen und privaten Maßnahmen hat in seiner Gesamtheit zu einer deutlichen Aufwertung und Verbesserung bei vielen Einzelgrundstücken, dem städtischen Erscheinungsbild und seiner Funktionalität beigetragen. Nach mehr als 25 Jahren muss nun die Stadt Wetter gegenüber dem Land Hessen als Fördermittelgeber die Gesamtmaßnahme abrechnen. Ein Teil der Abrechnung ist die Erhebung städtebaulicher Ausgleichsbeträge. Dies ist in 154 (1), Satz 1 und 2, des Baugesetzbuchs (BauGB) geregelt. 154 BauGB (1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungsund Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. [...] (2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Entstehung der Ausgleichsbeitragspflicht und deren Erhebung Bei der Erhebung des Ausgleichsbetrages hat die Stadt keinen Ermessensspielraum. Die Rechtsgrundlage ist 154 (1) BauGB, wonach der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes zur Finanzierung der Sanierung an die Stadt einen Ausgleichsbetrag zu entrichten hat. Der Ausgleichsbetrag bemisst sich auf der Grundlage der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung eines Grundstückes. Beiträge für im Sanierungsgebiet durchgeführte Erschließungsmaßnahmen werden aber nicht erhoben. Private Maßnahme (Beispiel) Krämergasse 11/13 Modernisierung & Instandsetzung vorher nachher 2

3 Wertgutachten des Gutachterausschusses Nach 154 (2) BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Grundstückswertes aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert AW), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert EW). Demnach ergeben sich für jedes Grundstück zwei Bodenwerte: Der sanierungsunbeeinflusste Bodenanfangswert und der durch den Einsatz von Fördermitteln entstandene sanierungsbedingte Bodenendwert. Beide werden gutachterlich zum gleichen Wertermittlungsstichtag festgestellt. Die Ermittlung vorgenannter Werte erfolgte durch den Gutachterausschuss für Immobilienwerte des Landkreises Marburg-Biedenkopf. Öffentliche Maßnahme (Beispiel) Rathaus Modernisierung & Instandsetzung vorher nachher Entfallen der Ausgleichsbetragserhebung Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen entfällt bei Grundstücken, die in einem Umlegungsverfahren neu geordnet wurden, bei Grundstücken, die im Zuge einer Ablösevereinbarung vollständig abgelöst haben, bei Grundstücken, die Gegenstand einer vorzeitigen Festsetzung des Ausgleichsbetrages waren. Für öffentliche Bedarfsträger (z.b. Kirchen, Deutsche Bahn, Post) entfällt die Beitragspflicht nicht. Ausgleichsbetragspflichtige/r Ausgleichsbetragspflichtig sind die oder der Eigentümer (Grundbuch) des Grundstücks nach Beendigung der Sanierung bzw. Entlassung des Grundstücks aus der Stadtsanierung. 3

4 Bemessung des Ausgleichsbetrages Der von der Gemeinde zu erhebende Ausgleichsbetrag bemisst sich nach der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstücks. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung errechnet sich durch die Differenz aus dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Die Bodenwerterhöhung kann sich gemäß den in 155 BauGB beschriebenen Tatbeständen mindern. Gemäß 155 (4) BauGB kann die Gemeinde im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse liegt oder um besondere Härten zu vermeiden. Erst nach Durchführung der Erörterungsgespräche mit den betroffenen Eigentümern wird deutlich, ob von dieser Einzelfallregelung Gebrauch gemacht werden kann. Ordnungs- & Erschließungsmaßnahme (Beispiel) Parkplatz Am Bruch Rückbau von Gebäuden & Neuanlage Parkplatz vorher nachher Angebot der Diskontierung (Nachlass) für alle betroffenen Grundstücke: Die Ablösung des Ausgleichsbetrages vor Abschluss der Sanierung ermöglicht eine Diskontierung auf den zu zahlenden Betrag: 10 % bei Ablösung bis zum (Der Antrag des Eigentümers muss der Stadt Wetter bis zum vorliegen) 5 % bei Ablösung bis zum (Der Antrag des Eigentümers muss der Stadt Wetter bis zum vorliegen) Nach dem wird der Ausgleichsbetrag zu 100 % durch die Stadt per Bescheid erhoben. 4

5 Grundlage für die Zahlung des Ausgleichsbetrages ist der Abschluss einer Ablösevereinbarung. ERÖRTERUNGSGESPRÄCH ABLÖSEVEREINBARUNG BEZAHLUNG VEREINBARTER AUSGLEICHSBETRAG Förderungs-Angebot für abschließende Maßnahmen: Grundstückseigentümer, die abschließende Sanierungsmaßnahmen (z. B. Fassade oder Heizung) durchführen, erhalten eine Förderung in Höhe von 20% der förderfähigen Gesamtkosten. Die maximale Förderung pro Grundstück ist der für dieses Grundstück ermittelte Ausgleichsbetrag gem. 154 BauGB. Der vollständige Antrag auf Förderung einer abschließenden Modernisierungsvereinbarung muss bis vorliegen. Die Maßnahme ist spätestens bis abzurechnen. Beispielrechnung für die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen Folgendes vereinfachtes Beispiel für ein fiktives Grundstück in der Zone 501 soll die Berechnungsweise verdeutlichen: Grundstück Fuhrstraße XX mit einer (anteiligen) Größe von 150,00 m² Ihr Grundstück liegt in Zone 501 Nach dem Gutachten des Gutachterausschusses gelten folgende Werte für Ihr Anwesen: Anfangswert vor der Sanierung in /m² Endwert nach der Sanierung in /m² Bodenwerterhöhung in /m² 64,00 /m² 76,00 /m² 12,00 /m² Ihr zu zahlender Ausgleichsbetrag: 150,00 m² x 12,00 /m² = 1.800,00 5

6 Ansprechpartner Stadt Wetter Rainer Weide Tel.-Nr.: Leiter Fachbereich 3 - Bauverwaltung - Stefan Bordt Tel.-Nr.: Fachbereich 3 - Bauverwaltung - Ansprechpartner Sanierungsträger Jürgen Kothe Tel.-Nr.: NH ProjektStadt Kassel; Projektleiter Fachbereich Stadtentwicklung Hessen Herausgeber: Magistrat der Stadt Wetter (Hessen) Marktplatz Wetter (Hessen) Stand: Okt