Inhaltsübersicht. Teil I Kommentierung der miet- und pachtrechtlichen Vorschriften des BGB

Teil I Kommentierung der miet- und pachtrechtlichen Vorschriften des BGB Titel 2 Teilzeit-Wohnrechteverträge... 1 481 Begriff des Teilzeit-Wohnrechtevertrags... 1 482 Prospektpflicht bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen... 2 483 Vertrags- und Prospektsprache bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen... 2 484 Schriftform bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen... 3 485 Widerrufsrecht bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen.... 3 486 Anzahlungsverbot bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen... 4 487 Abweichende Vereinbarungen... 4 Titel 5 Mietvertrag, Pachtvertrag Untertitel 1 Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags... 5 A. Mietvertrag... 9 I. Allgemeines... 9 1. Überblick... 9 2. Begriff... 9 3. Anwendungsbereich... 10 a) Allgemeines.... 10 b) Einzelfälle... 10 c) Mischformen... 11 d) Garagen... 11 4. Mietvorverträge; Anmietrechte; Vormietrechte; Optionsrechte... 12 5. Abgrenzungen... 12 a) Pacht und Leihe... 12 b) Verwahrung.... 13 6. Wohn- und Gewerberäume.... 14 a) Allgemeines.... 14 b) Unterscheidung... 14 c) Mischmietverhältnisse... 15 7. Raummietverhältnis... 16 II. Abschluss... 16 1. Allgemeines... 16 2. Vertragsfreiheit; Gestaltungsfreiheit; Allgemeine Geschäftsbedingungen... 17 3. Zivilrechtliches Benachteiligungsverbot... 18 a) Überblick... 18 b) Voraussetzungen... 18 aa) Grundsatz... 18 IX

bb) Wohnraummiete... 18 cc) Kleinvermieter... 18 dd) Ausnahmetatbestände... 19 c) Verstöße... 19 d) Prozess... 20 III. Form... 20 IV. Bevollmächtigung und Vertretung... 21 V. Zwang zum Vertragsabschluss... 21 1. Allgemeines... 21 2. Schadensersatz... 22 VI. Änderungen des Vertragsinhalts.... 22 VII. Pflichtenprogramm der Vertragsparteien... 22 1. Hauptpflichten... 22 2. Informationspflichten... 23 a) Vorvertragliche Aufklärungspflichten des Vermieters. 23 aa) Grundsatz... 23 bb) Ausnahme... 23 cc) Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten... 24 b) Aufklärungspflichten des Mieters... 24 aa) Grundsatz... 24 bb) Fragen des Vermieters... 24 c) Verstöße... 25 3. Nebenpflichten... 25 a) Des Vermieters... 25 aa) Schutzpflichten... 25 bb) Störungsschutz... 25 cc) Verkehrspflichten (Verkehrssicherungspflichten). 26 dd) Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte... 27 ee) Pflichtverstöße... 28 b) Nebenpflichten des Mieters... 28 aa) Allgemeines... 28 bb) Verkehrspflichten... 29 cc) Duldung eines Betretungs- und Besichtigungsrechts des Vermieters... 29 dd) Sonstige Pflichten... 31 ee) Verstöße... 31 VIII. Beendigung des Mietvertrages... 31 1. Allgemeines... 31 2. Schadensersatz... 32 IX. Insolvenz... 32 1. Mieterinsolvenz... 32 2. Vermieterinsolvenz... 33 X. Doppelvermietungen... 34 B. Vertragsparteien... 34 I. Allgemeines... 34 II. Erklärungen der Mietvertragsparteien... 35 1. Gemeinsames Auftreten... 35 2. Vollmachten... 35 X

III. Vermieter... 35 1. Personenmehrheit... 35 2. Gesamthand als Vermieter... 36 3. Wohnungseigentumsrecht.... 36 IV. Mieter... 37 V. Eheleute... 37 VI. Nichteheliche Gemeinschaften... 38 VII. Auswechslung der Vertragsparteien... 38 1. Aufhebungsvertrag... 38 2. Tod einer Vertragspartei... 39 3. Ersatzmieter (Nachmieter)... 39 a) Nachmieterklausel... 40 b) Keine Vereinbarungen... 40 4. Umwandlung... 40 C. Mietsache.... 41 I. Gegenstand eines Mietvertrages... 41 II. Verwendungsrisiko der Mietsache... 42 III. Veränderungen der Mietsache.... 42 IV. Mitvermietete Sachen und Flächen... 43 V. Untermiete... 44 D. Vertragsgemäßer Gebrauch... 44 I. Begriff... 44 II. Überlassung der Mietsache... 44 1. Umfang.... 44 2. Nebenleistungen (Beheizung; Versorgungsleistungen).. 46 a) Beheizung... 46 b) Lieferung von Versorgungsleistungen... 46 aa) Grundsatz... 46 bb) Versorgungssperre... 46 3. Verstöße... 47 III. Inhaltsübersicht Erhaltung der Mietsache (Instandsetzung und Instandhaltung)... 47 1. Allgemeines... 47 2. Verpflichteter... 48 3. Umfang.... 49 4. Gegenstand... 50 5. Überprüfung; Reinigung; Erneuerung... 50 6. Grenzen... 50 7. Kosten für die Erhaltung; Kleinreparaturen... 51 8. Schönheitsreparaturen... 51 a) Übertragung... 51 b) Schadensersatz... 52 9. Pflichtverstöße... 52 a) Des Vermieters... 52 b) Des Mieters... 53 IV. Vertragsgemäßer Gebrauch durch den Mieter... 53 1. Gebrauchsrecht... 53 2. Vertragsgemäßer Gebrauch... 53 3. Hausordnung... 54 XI

a) Mietrecht... 54 b) Wohnungseigentum... 55 4. Aufnahme von Dritten und Familienangehörigen... 56 a) Dritte... 56 b) Familienangehörige... 56 5. Tierhaltung... 56 6. Haushaltsgeräte... 57 7. Musikausübung... 57 8. Parabolantennen... 57 9. Rechte des Vermieters bei Pflichtverstößen des Mieters.. 59 E. Miete... 59 I. Allgemeines... 59 II. Hauptpflicht... 60 1. Hauptpflicht... 60 2. Folge einer Nichtzahlung... 60 III. Miethöhe... 60 1. Allgemeines... 60 2. Mieterhöhung... 61 IV. Zulässige Miethöhe... 61 1. 138 Abs. 1 und 2... 61 2. 5 Abs. 1 WiStG... 62 3. 291 StGB... 63 4. Folge eines Verstoßes... 63 V. Fälligkeit... 64 VI. Erfüllung... 64 VII. Umsatzsteuer... 65 F. Auf der Mietsache ruhende Lasten.... 65 I. Allgemeines... 65 II. Nebenkosten... 66 1. Allgemeines... 66 a) Begriff... 66 b) Tragung... 66 2. Umfang... 67 G. Besonderheiten bei Wohnungseigentum... 67 H. Besonderheiten für Gewerberaummietverhältnisse... 68 I. Allgemeines... 68 II. Konkurrenzschutz... 68 1. Vertraglicher Konkurrenzschutz... 68 2. Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz... 68 3. Verstöße... 69 III. Betriebspflicht... 69 IV. Wettbewerbsverbote... 70 I. Energieausweise... 70 I. Vorlagepflicht... 70 II. Zugänglichmachung... 71 III. Potenzieller Mieter... 71 IV. Mangel der Mietsache... 71 V. Haftung... 71 J. Prozessuales... 72 XII

I. Zuständigkeit... 72 II. Ausgesuchte Einzelfragen... 72 III. Fragen der Beweislast... 73 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln... 74 A. Grundsätzliches; Konkurrenzen... 75 B. Anwendungsbereich; Übergangsregelungen... 76 C. Abweichende Vereinbarungen... 76 D. Tatbestand... 77 I. Sachmangel gem. 536 Abs. 1... 77 1. Substanzmangel... 78 2. Umweltmangel... 78 3. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen... 79 4. Unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit... 80 5. Beweislast... 80 II. Fehlen zugesicherter Eigenschaft gem. 536 Abs. 2... 80 III. Rechtsmangel gem. 536 Abs. 3... 81 E. Kein Ausschluss... 82 F. Rechtsfolge: Mietminderung kraft Gesetzes... 82 G. Weitere Ansprüche... 83 H. Prozessuales... 83 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels... 83 A. Grundsätzliches; Konkurrenzen... 84 B. Anwendungsbereich... 84 C. Abweichende Vereinbarungen... 84 D. Tatbestand der Schadensersatzansprüche gem. 536a Abs. 1... 85 E. Kein Ausschluss; Einwendungen und Einreden (Verjährung)... 86 F. Rechtsfolge: Schadensersatz... 86 G. Aufwendungsersatzanspruch gem. 536a Abs. 2... 87 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme 88 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich... 88 B. Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss gem. 536b S. 1... 89 C. Grob fahrlässige Unkenntnis des Mangels gem. 536b S. 2... 90 D. Annahme der Mietsache in Kenntnis des Mangels gem. 536b S. 3 90 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter... 91 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich... 91 B. Mängelanzeigepflicht gem. 536c Abs. 1... 91 C. Rechtsfolgen unterlassener rechtzeitiger Anzeige gem. 536c Abs. 2... 92 536d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels... 93 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich... 93 B. Voraussetzung: Arglistiges Verschweigen des Vermieters... 93 C. Rechtsfolge: Keine Berufung auf den Haftungsausschluss... 94 XIII

537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters... 94 A. Grundsätzliches... 94 B. Kein Gebrauch... 94 I. Zweck... 94 II. Hinderung wegen eines in der Person des Mieters liegenden Grundes... 94 C. Anrechnung... 95 I. Zweck... 95 II. Ersparte Aufwendungen... 95 III. Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs. 95 IV. Stellung eines Ersatzmieters... 96 1. Allgemeines... 96 2. Vertraglich vereinbarte Ersatzmieterstellung... 96 3. Fehlende Vereinbarung über Ersatzmieterstellung... 96 a) Grundsätzliches... 96 b) Keine Ersatzmieterstellung... 97 aa) Kurze Restlaufzeit des Mietvertrages... 97 bb) Kein überwiegendes Interesse des Mieters... 97 cc) Nicht geeigneter Ersatzmieter... 97 D. 537 Abs. 2: Überlassung der Mietsache an einen Dritten... 98 E. Beweislast... 98 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch.... 98 A. Anwendungsbereich... 99 B. Abgrenzungsproblematik.... 99 C. Schönheitsreparaturen... 100 I. Räumlicher Umfang, Fälligkeit... 100 II. Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturenpflicht.. 100 III. Unwirksamkeit von Formularklauseln wegen Verstoß gegen das Transparenzgebot... 101 IV. Starrer Fristenplan... 102 V. Halbwegs starrer Fristenplan... 103 VI. Vertragsauslegung und richterliche Korrektur... 103 VII. Besonderheiten bei einer»quotenklausel«... 104 VIII. Nachträgliche Ersetzung als unwirksam erkannter Klauseln. 105 IX. Ersatzansprüche des Mieters bei unwirksamen Klauseln... 106 X. Ansprüche des Vermieters bei unwirksamer Klausel... 106 D. Vertragswidriger Gebrauch... 107 E. Zurechnung von Fremdverschulden... 108 F. Schutz des Mieters bei Bestehen einer Gebäudefeuerversicherung. 108 G. Beweislast... 109 H. Abweichende Vereinbarungen... 109 539 Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters... 109 A. Anwendungsbereich... 109 B. Voraussetzungen des Ersatzanspruchs... 110 I. Sonstige Aufwendungen... 110 II. Fremdgeschäftsführungswille des Mieters... 110 III. Anspruchsgegner... 111 C. Höhe des Ersatzanspruchs... 111 XIV

D. Bereicherungsansprüche des Mieters... 111 E. Sonderfall: Mieterinvestition und vorzeitige Vertragsbeendigung. 112 F. Das Wegnahmerecht, 539 Abs. 2... 112 I. Einrichtungen... 112 II. Inhalt und Ausübung des Wegnahmerechts; Verjährung... 113 III. Abdingbarkeit... 113 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte... 113 A. Anwendungsbereich und Normzweck... 113 B. Fallgruppen der Gebrauchsüberlassung an Dritte... 114 I. Untermiete... 114 II. Andere Formen der selbständigen Gebrauchsüberlassung.. 114 III. Unselbstständiger Mitgebrauch... 114 IV. 1. Sonderfall: Aufnahme von Angehörigen... 115 V. 2. Sonderfall: Besucher und Mitarbeiter/Angestellte des Mieters... 115 C. Vermietererlaubnis, 540 Abs. 1 S. 1... 115 I. Anspruch... 115 II. Inhalt... 116 III. Widerruflichkeit... 116 D. Kündigungsrecht des Mieters, 540 Abs. 1 S. 2... 116 I. Voraussetzungen (allgemein)... 116 II.»Wichtiger Grund«in der Person des Untermieters als Kündigungsausschluss, 540 Abs. 1 S. 2 letzter HS.... 117 E. Rechte des Vermieters... 117 I. Schadensersatz- und Unterlassungsansprüche... 117 II. Kündigung des Vermieters... 118 F. Ansprüche des Untermieters... 118 G. Haftung des Mieters für den Untermieter und andere Dritte, 540 Abs. 2... 119 H. Mieter- und Vermieterwechsel... 119 I. Mieterwechsel... 119 II. Vermieterwechsel... 120 III. Beweislast.... 120 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch... 121 A. Normzweck... 121 B. Anwendungsbereich... 121 C. Voraussetzungen... 121 I. Vertragswidriger Gebrauch... 121 II. Abmahnung... 122 III. Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs durch den Mieter... 122 D. Gerichtliche Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs... 123 542 Ende des Mietverhältnisses... 123 A. Grundsätzliches... 124 I. Entstehungsgeschichte... 124 II. Anwendungsbereich; Übergangsregelungen... 124 B. Die Kündigung... 124 XV

I. Rechtsnatur... 124 1. Form der Kündigung... 124 2. Inhalt der Kündigungserklärung... 125 3. Ausübung des Kündigungsrechts... 125 a) Durch den/die Vertragspartner... 125 b) Die Kündigung durch Dritte, insbesondere Vertreter. 125 II. Die Umdeutung von Kündigungserklärungen... 126 III. Kündigungsarten... 126 1. Teilkündigung... 126 2. Ordentliche Kündigung... 127 3. Außerordentliche Kündigung... 127 IV. Kündigungswirkung... 128 V. Kündigungswiderruf und Rücknahme der Kündigung... 129 1. Einseitiger Widerruf... 129 2. Einigung der Parteien... 129 C. Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf, 542 Abs. 2. 129 I. Mietverhältnis auf bestimmte Zeit... 129 II. Außerordentliche Kündigung, 542 Abs. 2 Nr. 1... 129 III. Verlängerung befristeter Mietverträge, 542 Abs. 2 Nr. 2... 129 D. Beendigung bestehender Mietverhältnisse aufgrund anderer Gründe... 130 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund... 130 A. Grundsätzliches; Konkurrenzen... 132 B. Anwendungsbereich; Übergangsregelungen... 132 C. Abweichende Vereinbarungen... 132 D. Tatbestand... 133 I. Der Kündigungsgrund nach 543 Abs. 1... 133 II. Die Kündigungsgründe nach 543 Abs. 2... 134 1. Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gem. 543 Abs. 2 Nr. 1... 135 2. Vertragsverletzungen durch den Mieter gem. 543 Abs. 2 Nr. 2... 136 a) Erhebliche Gefährdung der Mietsache... 136 b) Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte... 136 3. Zahlungsverzug des Mieters gem. 543 Abs. 2 Nr. 3... 137 a) Für zwei aufeinander folgende Termine... 137 b) In einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt... 138 c) Heilung nach 543 Abs. 2 S. 2 und 3... 138 III. Abhilfefrist und Abmahnung nach 543 Abs. 3... 138 IV. Ausschluss des Kündigungsrechts nach 543 Abs. 4 S. 1... 139 E. Rechtsfolge: Kündigungserklärung... 140 F. Weitere Ansprüche... 140 G. Prozessuales... 141 544 Vertrag über mehr als 30 Jahre... 141 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich... 141 B. Tatbestand: Mietvertrag über mehr als 30 Jahre i.s.v. 544 S. 1... 141 C. Rechtsfolge: Kündigung... 142 XVI

D. Unzulässigkeit der Kündigung bei Vertrag für die Lebenszeit gem. 544 S. 2... 142 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses... 142 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich... 143 B. Abweichende Vereinbarungen... 143 C. Tatbestand... 143 I. Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache nach Ablauf der II. Mietzeit... 143 Keine Erklärung des entgegenstehenden Willens binnen zwei Wochen... 144 D. Rechtsfolge: Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit... 145 E. Kein Ausschluss durch Anfechtung bzw. Dissens... 145 546 Rückgabepflicht des Mieters... 145 A. Grundsätzliches; Konkurrenzen... 146 B. Abweichende Vereinbarungen... 146 C. Rückgabeanspruch gegen den Mieter gem. 546 Abs. 1... 146 I. Tatbestand: Beendigung des Mietverhältnisses... 146 II. Einwendungen und Einreden des Mieters... 147 III. Rechtsfolge: Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes 147 IV. Inhaltsübersicht Insbesondere Räumung von Mieträumen und Grundstücken... 147 V. Mietermehrheit... 149 D. Rückgabeanspruch gegen Dritten gem. 546 Abs. 2... 149 E. Prozessuales... 149 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe... 150 A. Grundsätzliches... 150 B. Abweichende Vereinbarungen... 151 C. Tatbestand des Entschädigungsanspruchs nach 546a Abs. 1... 151 D. Einwendungen und Einreden: Fälligkeit, Aufrechnung, Verjährung, 242... 152 E. Rechtsfolge: Vereinbarte bzw. ortsübliche Miete als Entschädigung... 152 F. Prozessuales... 153 G. Weitergehender Schadensersatz gem. 546a Abs. 2... 153 547 Erstattung von im Voraus entrichteter Miete... 154 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich... 154 B. Abweichende Vereinbarungen... 154 C. Rückerstattungsanspruch gem. 547 Abs. 1 S. 1... 155 I. Tatbestand... 155 1. Beendigung des Mietverhältnisses... 155 2. Mietvorauszahlungen... 155 II. Einwendungen und Einreden: Fälligkeit, Verjährung... 155 III. Rechtsfolge: Rückerstattung der Miete zuzüglich Zinsen... 155 D. Rückerstattungsanspruch gem. 547 Abs. 1 S. 2, 818 f.... 156 I. Tatbestand... 156 II. Rechtsfolge: Herausgabe der Bereicherung... 156 XVII

548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts... 156 A. Allgemeines.... 157 B. Anwendungsbereich, Normzweck... 157 C. Beginn der Verjährung.... 159 I. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters... 159 II. Die Verjährung der Ansprüche des Mieters... 160 III. Verhältnis zu den allgemeinen Vorschriften... 160 1. Aufrechnung trotz Verjährung... 160 2. Verjährung des Rückgabeanspruchs... 161 3. Neubeginn und Hemmung der Verjährung... 161 Untertitel 2 Mietverhältnisse über Wohnraum Kapitel 1 Allgemeine Vorschriften 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften... 161 A. Grundsätzliches; Übergangsregelung... 162 B. Wohnraummiete gem. 549 Abs. 1... 162 C. Ausnahmen vom Mieterschutz gem. 549 Abs. 2... 163 I. Vorübergehender Gebrauch i.s.d. Nr. 1... 163 II. Möblierter Wohnraum in Vermieterwohnung i.s.d. Nr. 2... 163 III. Weitervermietung für dringenden Wohnbedarf i.s.d. Nr. 3.. 164 D. Ausnahmen bei Studenten- oder Jugendwohnheim gem. 549 Abs. 3... 164 550 Form des Mietvertrags... 164 A. Grundsätzliches... 165 B. Laufzeit... 165 C. Schriftform des 126... 165 D. Änderungen... 166 I. Änderungsverträge... 166 II. Änderungen durch einseitige Erklärung... 166 E. Umfang des Formzwangs... 166 I. Grundsätzliches... 166 II. Einzelfragen.... 167 F. Verstoß gegen Treu und Glauben.... 167 I. Grundsätzliches... 167 II. Einzelfälle... 167 G. Kündigungsmöglichkeit... 167 H. Gewillkürte Schriftform... 168 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten... 168 A. Allgemeines.... 169 I. Normzweck... 169 II. Anwendungsbereich... 169 B. Tatbestandsvoraussetzungen... 170 I. Sicherungsabrede... 170 II. Gesicherte Forderungen/Ansprüche des Vermieters... 170 III. Art der Mietsicherheit... 170 1. Barkaution... 170 2. Bürgschaft... 171 XVIII

3. Kautionskonto des Mieters... 171 4. Forderungsabtretung... 171 5. Forderungsverpfändung... 172 6. Sicherungsübereignung... 172 IV. Höhe der Sicherheitsleistung... 172 V. Fälligkeit der Kaution... 173 C. Nichterbringung der Sicherheit durch den Mieter... 173 D. Anlage und Verzinsung der geleisteten Barkaution... 174 E. Verstoß gegen die Anlage- und Verzinsungspflicht... 174 I. Anlageverstoß des Vermieters.... 174 II. Rechtswidriger Eigenverbrauch des Mieters... 175 F. Verwertung und Rückzahlung der Kaution... 175 I. Die Kaution während des Mietverhältnisses... 175 II. Die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses... 176 1. Allgemeines... 176 2. Kautionsabrechnung... 176 a) Barkaution... 176 b) Bürgschaft.... 177 3. Insolvenz, Einzelzwangsvollstreckung und Zwangsverwaltung auf Vermieterseite... 177 4. Insolvenz und Einzelzwangsvollstreckung auf Mieterseite 178 G. Unabdingbarkeit... 178 552 Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters... 178 A. Grundsätzliches... 179 I. Entstehungsgeschichte, Anwendungsbereich... 179 II. Normzweck... 179 III. Regelungsgegenstand... 179 B. Regelungsgehalt... 179 I. Tatbestandsvoraussetzungen des Abwendungsrechts... 179 1. Vom Mieter in die Räume eingebrachte Einrichtung... 179 2. Zahlung einer angemessenen Entschädigung... 179 3. Ausübung des Abwendungsrechts... 180 4. Kein berechtigtes Mieterinteresse an der Wegnahme... 180 5. Abdingbarkeit des Wegnahmerechts, Abs. 2... 180 II. Rechtsfolgen der Ausübung des Abwendungsrechts... 180 C. Beweislast... 180 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte... 181 A. Grundsätzliches... 181 I. Entstehungsgeschichte... 181 II. Normzweck... 181 B. Regelungsgehalt... 181 I. Anspruch auf Erlaubniserteilung, Abs. 1 S. 1... 181 1. Voraussetzungen... 181 a) Berechtigtes Interesse eines/des Mieters... 181 b) Teil des Wohnraums... 182 c) Nach Abschluss des Mietvertrags entstanden... 182 d) Dritter... 182 XIX

2. Rechtsfolge... 183 II. Ausschlussgründe, Abs. 1 S. 2... 183 1. Wichtiger Grund in der Person des Dritten... 183 2. Übermäßige Belegung des Wohnraums... 183 3. Unzumutbarkeit aus sonstigen Gründen... 183 III. Erhöhung der Miete, Abs. 2... 184 IV. Abweichende Vereinbarungen, III... 184 C. Beweislast... 184 D. Verjährung... 185 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen... 185 A. Grundsätzliches... 185 I. Entstehungsgeschichte... 185 II. Normzweck... 186 III. Anwendungsbereich... 186 B. Regelungsgehalt... 186 I. Tatbestandsvoraussetzungen der Duldungspflichten... 186 1. Bei Erhaltungsmaßnahmen, Abs. 1... 186 2. Bei Modernisierungsmaßnahmen, Abs. 2... 187 a) Modernisierungsrecht... 187 b) Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme... 187 c) Keine relevanten entgegenstehenden Mieterinteressen, Abs. 2 S. 2 und 3... 188 d) Vermieterinteressen... 188 II. Das Modernisierungsankündigungsverfahren, Abs. 3... 189 1. Die Ankündigungspflicht des Vermieters... 189 2. Angabe des voraussichtlichen Baubeginns... 189 3. Voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme. 189 4. Mitteilung der voraussichtlichen Mieterhöhung... 189 5. Form der Modernisierungsmitteilung/Modernisierungsankündigung... 189 6. Die dreimonatige Ankündigungsfrist... 189 7. Entbehrlichkeit der Mitteilung bei Bagatellmaßnahmen. 190 III. Sonderkündigungsrecht des Mieters, Abs. 3 S. 2... 190 IV. Aufwendungsersatzanspruch des Mieters, Abs. 4... 190 V. Beweislast... 190 VI. Abdingbarkeit, Abs. 5... 190 C. Prozessuales... 191 I. Keine einstweilige Verfügung durch den Vermieter... 191 II. Einstweilige Verfügung durch den Mieter... 191 554a Barrierefreiheit... 191 A. Grundsätzliches... 192 I. Entstehungsgeschichte... 192 II. Normzweck... 192 III. Anwendungsbereich... 192 B. Regelungsgehalt... 192 I. Tatbestandsvoraussetzungen... 192 1. Behinderung des Mieters selbst oder eines Haushaltsangehörigen... 192 XX

II. Inhaltsübersicht 2. Geplante bauliche Veränderung oder sonstige Einrichtung... 193 3. Erforderlichkeit der Schaffung von Barrierefreiheit... 193 4. Anspruchsberechtigter... 193 5. Berechtigtes Interesse des Mieters, 554a Abs. 1 S. 1... 193 Interessenabwägung mit den Vermieterinteressen, 554a Abs. 1 S. 2, 3... 194 1. Interessen der Mitmieter, 554a Abs. 1 S. 3... 194 2. Interessen des Vermieters, 554a Abs. 1 S. 2... 194 III. Rechtsfolgen... 194 IV. Leistung einer zusätzlichen Mietsicherheit, 554a Abs. 2.. 194 V. Beweislast.... 195 VI. Unabdingbarkeit, 554a Abs. 3... 195 C. Besonderheiten bei vermietetem Wohnungseigentum... 195 D. Prozessuales... 196 555 Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe... 196 A. Grundsätzliches... 196 I. Entstehungsgeschichte... 196 II. Normzweck... 196 B. Regelungsgehalt... 196 I. Anwendungsbereich... 196 II. Tatbestandsvoraussetzungen... 197 1. Vorliegen eines mieterseitigen Vertragsstrafeversprechens 197 2. Ähnliche Vereinbarungen zu Lasten des Mieters... 197 3. Abdingbarkeit... 197 III. Rechtsfolgen... 197 Kapitel 2 Die Miete Unterkapitel 1 Vereinbarungen über die Miete 556 Vereinbarungen über Betriebskosten... 198 A. Grundsätzliches... 200 I. Anwendungsbereich... 200 II. Betriebskosten... 200 III. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz... 200 1. Allgemeines... 200 2. Beurteilung der Wirtschaftlichkeit... 201 3. Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz... 202 4. Darlegungs- und Beweislast... 202 IV. Relative Unabdingbarkeit... 203 V. Übergangsregelungen... 203 B. Pauschalen... 203 I. Zulässige Vereinbarungen... 203 II. Inhalt der Vereinbarung... 204 C. Nebenkostenumlegung mit Vorauszahlungen und Abrechnung.. 204 I. Vereinbarung... 204 II. Neue Betriebskosten... 205 XXI

III. Rückwirkungsklauseln... 205 IV. Änderung... 205 V. Vorauszahlungen... 206 1. Vereinbarung... 206 2. Fälligkeit... 206 3. Angemessenheit... 206 VI. Abrechnung... 207 1. Abrechnungspflicht... 207 2. Teilabrechnungen... 207 3. Abrechnungsfrist... 208 a) Jahresfrist.... 208 b) Nicht fristgerechte Abrechnung... 208 4. Abrechnungszeitraum.... 210 5. Auf den Abrechnungszeitraum entfallende Kosten.... 210 6. Anforderungen an die Abrechnung... 211 a) Grundsätzliches... 211 b) Mindestinhalt... 211 7. Fehler und mangelnde Ordnungsmäßigkeit... 212 VII. Belegeinsicht Fotokopien... 212 1. Belegeinsicht... 212 a) Anspruchsinhalt... 212 b) Ort der Belegeinsicht... 213 2. Fotokopien... 213 a) Anspruch des Mieters.... 213 b) Kostenerstattung... 213 VIII. Einwendungen... 214 1. Grundsätzliches... 214 2. Einwendungssausschluss... 214 a) Voraussetzungen... 214 b) Folgen... 215 c) Preisgebundener und nach dem WoFG geförderter Wohnraum... 216 3. Schuldbestätigungsvertrag... 216 4. Vertragliche Einwendungsregelungen... 217 IX. Nachzahlungen... 217 1. Fälligkeit... 217 2. Verzug... 217 X. Rückzahlungen.... 218 1. Rückzahlung aus einer Abrechnung... 218 2. Rückzahlung nicht geschuldeter Zahlungen... 218 3. Vorbehaltszahlung... 218 XI. Untermiete... 218 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten... 219 A. Grundsätzliches... 220 I. Anwendungsbereich... 220 1. Wohnraum und andere Räume... 220 2. Abrechnung, Vorauszahlungen, Betriebskostenpauschalen... 220 XXII

3. HeizkostenV... 220 II. Leerstehende Räume... 220 B. Umlegungseinheit... 221 C. Festlegung der Abrechnungsmaßstäbe... 222 I. Erstmalige Festlegung... 222 1. Gesetzliche Regelung... 222 2. Vertrag... 222 3. Festlegung durch den Vermieter... 222 II. Änderung der Abrechnungsmaßstäbe... 223 III. Die Regelung des Abs. 2... 223 1. Grundsätzliches... 223 2. Voraussetzungen und Durchführung... 224 3. Folgen... 224 D. Voraufteilungen... 224 I. Abzug nicht umlegbarer Kosten... 224 II. Voraufteilung auf Umlegungseinheiten... 225 III. Aufteilung auf verschiedene Kostenpositionen... 225 IV. Aufteilung nach Wohnräumen und Geschäftsräumen... 225 E. Einzelne Abrechnungsmaßstäbe... 225 I. Grundsätzliches... 225 II. Wohn- und Nutzfläche... 225 1. Grundsätzliches... 225 2. Wohnflächenberechnung... 226 III. Personenzahl.... 226 IV. Verbrauchs- und Verursachungserfassung... 227 V. Miteigentumsanteile... 227 F. Teilweise Unabdingbarkeit... 227 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht... 228 A. Allgemeines... 228 I. Anwendungsbereich des 556b Abs. 1... 228 II. Anwendungsbereich des 556b Abs. 2... 228 III. Abdingbarkeit... 228 IV. Übergangsregelung... 228 B. Fälligkeit der Miete... 229 C. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht... 229 Unterkapitel 2 Regelungen über die Miethöhe 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz... 230 A. Allgemeines... 230 I. Zweck... 230 II. Anwendungsbereich... 230 B. Vereinbarte Mietänderung... 231 I. Allgemeines... 231 II. Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis... 231 III. Vereinbarungen über künftige Änderungen der Miethöhe.. 232 IV. Grenzen... 232 C. An das Gesetz gebundene Mieterhöhungen... 232 I. Allgemeines... 232 XXIII

II. Ausschluss... 233 1. Ausdrücklicher Ausschluss... 233 2. Konkludenter Ausschluss... 233 3. Rechtsfolge... 234 D. Abdingbarkeit... 234 557a Staffelmiete... 234 A. Allgemeines.... 235 I. Zweck... 235 II. Anwendungsbereich... 235 III. Ende der Staffelmietvereinbarung... 235 B. Inhalt... 236 I. Voraussetzungen... 236 1. Schriftlichkeit... 236 2. Staffeln... 236 II. Verstöße... 236 1. Nichtigkeit... 236 2. Der Vertrag im Übrigen... 236 III. Kündigungsrecht... 236 IV. Andere Mieterhöhungen... 237 V. Wegfall der Geschäftsgrundlage und Verwirkung... 237 C. Wirkungen... 238 D. Beweis... 238 557b Indexmiete... 238 A. Allgemeines.... 238 B. Voraussetzungen und Inhalt... 239 I. Voraussetzungen... 239 II. Inhalt... 239 C. Mietveränderung... 239 I. Erklärung... 239 1. Textform... 239 2. Inhalt... 239 3. Stillhaltefrist... 240 4. Wirkung... 240 II. Andere Mietänderungen... 240 D. Abdingbarkeit... 240 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete... 240 A. Allgemeines.... 241 I. Zweck... 241 II. Anwendbarkeit.... 242 B. Voraussetzungen... 242 C. Fristen... 242 I. Allgemeines... 242 II. Erhöhungen nach 559, 560... 243 III. Verstoß... 243 D. Ortsübliche Vergleichsmiete... 243 I. Merkmale... 243 1. Allgemeines... 243 XXIV

2. Wohnraum vergleichbarer Art... 244 3. Wohnraum vergleichbarer Größe... 244 4. Wohnraum vergleichbarer Ausstattung... 244 5. Wohnraum vergleichbarer Beschaffenheit und Lage... 244 II. Gemeinde... 245 III. Zeitraum... 245 IV. Ausgenommener Wohnraum... 245 V. Berechnung... 245 E. Kappungsgrenze... 245 I. Berechnung... 246 1. Mietbegriff... 246 2. Mieterhöhungen... 246 II. Ausnahmen... 246 1. Fehlbelegungsabgaben; Ausgleichszahlungen; einvernehmliche Mieterhöhungen nach 559... 246 2. Auskunftsanspruch... 247 III. Verstoß... 247 F. Drittmittel... 247 G. Abdingbarkeit... 248 558a Form und Begründung der Mieterhöhung... 248 A. Allgemeines... 248 B. Mieterhöhungsverlangen.... 249 I. Allgemeines... 249 II. Erklärung... 249 1. Erklärender... 249 2. Empfänger... 250 III. Inhaltliche Anforderungen... 250 IV. Textform... 250 C. Begründung... 251 I. Allgemeines... 251 II. Gesetzlich benannte Begründungsmittel.... 251 1. Mietspiegel... 251 a) Allgemeines.... 251 b) Durchführung... 252 c) Zuschläge... 252 d) Mietstruktur... 252 e) Veralteter Mietspiegel... 253 2. Mietdatenbank... 254 3. Sachverständigengutachten... 254 4. Vergleichswohnungen... 254 5. Sonstige Begründungsmittel... 255 III. Angaben eines qualifizierten Mietspiegels.... 255 D. Mängel eines Zustimmungsverlangens... 256 558b Zustimmung zur Mieterhöhung... 256 A. Allgemeines... 256 B. Zustimmung... 257 I. Zustimmungsfrist... 257 II. Inhalt und Form der Zustimmung... 257 XXV

III. Mehrheit von Mietern... 258 IV. Erteilte Zustimmung... 258 C. Klage auf Zustimmung... 258 I. Frist... 258 II. Klage... 259 III. Heilung fehlerhafter Mieterhöhungsverlangen... 260 558c Mietspiegel... 261 A. Zweck... 261 B. Mietspiegel... 261 I. Begriff... 261 II. Aufstellung... 262 1. Verfahren... 262 2. Umfang... 262 3. Aktualisierung... 262 C. Prozess... 262 558d Qualifizierter Mietspiegel... 263 A. Allgemeines.... 263 B. Begriff... 263 I. Voraussetzungen... 263 II. Wissenschaftliche Grundsätze... 264 1. Begriff... 264 2. Beweislast.... 264 III. Verlust der Qualifizierung... 264 IV. Überprüfung... 264 C. Wirkung und Beweislast... 264 558e Mietdatenbank... 265 A. Zweck... 265 B. Begriff... 265 C. Inhalt... 266 559 Mieterhöhung bei Modernisierung... 266 A. Allgemeines.... 266 B. Modernisierung... 267 I. Instandsetzungsmaßnahmen... 268 II. Bauherr... 268 III. Modernisierungszwecke... 268 1. Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts... 269 2. Dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse.... 269 3. Nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser... 269 IV. Vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen... 270 C. Wirkung... 270 D. Abdingbarkeit... 271 559a Anrechnung von Drittmitteln... 271 A. Allgemeines und Zweck... 271 B. Drittmittel... 272 C. Wirkung... 272 XXVI

559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung.. 272 A. Allgemeines... 273 B. Form und Zeitpunkt... 273 C. Inhalt... 273 D. Mängel der Mieterhöhungserklärung... 274 E. Wirkung... 275 F. Beweislast... 275 560 Veränderungen von Betriebskosten... 275 A. Allgemeines... 276 I. Anwendungsbereich... 276 II. Vertragliche Anpassung.... 276 III. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz... 276 B. Pauschalen... 276 I. Erhöhung der Betriebskostenpauschale nach 560 Abs. 1 und2... 276 1. Erhöhung der Betriebskosten... 276 2. Vergleichszeitpunkt... 277 3. Vereinbarung der Erhöhungsmöglichkeit... 277 4. Erhöhungsbetrag... 277 5. Durchführung der Erhöhung... 278 6. Folge der Erhöhungserklärung... 278 7. Kontrollrechte des Mieters... 279 8. Keine Abweichung zum Nachteil des Mieters... 279 II. Herabsetzung der Pauschale nach 560 Abs. 3... 279 III. Vertragliche Regelungen... 280 1. Einvernehmliche Veränderung der Höhe der Pauschale. 280 2. Vertragliche Änderungsvorbehalte... 280 C. Vorauszahlungen... 280 I. Erhöhung der Vorauszahlungen nach 560 Abs. 4... 280 1. Voraussetzungen... 280 2. Durchführung der Erhöhung... 281 3. Wirkung... 282 4. Umfang der Erhöhung... 282 5. Keine Verpflichtung des Vermieters... 282 II. Vertragliche Regelungen zur Erhöhung 560 Abs. 6... 282 III. Herabsetzung der Vorauszahlungen nach 560 Abs. 4... 283 IV. Geschäftsraummiete und besondere Mietverhältnisse... 283 1. Erhöhung der Vorauszahlungen... 283 2. Herabsetzung der Vorauszahlungen... 283 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung... 284 A. Zweck und Anwendungsbereich... 284 B. Voraussetzungen... 284 I. Mieterhöhung nach 558 oder 559... 284 II. Keine Zustimmung... 284 C. Kündigungsrecht... 285 D. Wirkungen... 285 XXVII

Kapitel 3 Pfandrecht des Vermieters 562 Umfang des Vermieterpfandrechts... 285 A. Grundsätzliches... 286 B. Entstehen des Vermieterpfandrechts... 287 I. Raum- und Grundstücksmiete... 287 II. Sachen... 287 III. Eigentum des Mieters... 287 IV. Unpfändbare Sachen... 288 V. Einbringung... 289 VI. Kein gutgläubiger Erwerb... 289 VII. Ausschluss durch Vertrag; Abdingbarkeit... 290 VIII. Rang des Vermieterpfandrechts... 290 IX. Sorgfaltspflichten des Vermieters... 290 X. Lastenfreier Erwerb Dritter... 290 C. Gesicherte Forderungen... 290 I. Grundsatz... 290 II. Künftige Entschädigungs- und Mietforderungen... 291 1. Künftige Entschädigungsforderungen... 291 2. Künftige Mieteforderungen... 291 3. Abdingbarkeit... 291 III. Insolvenz des Mieters... 292 IV. Rechtsnachfolge... 292 D. Pfandverwertung... 292 E. Haftung... 293 F. Beweislast... 293 562a Erlöschen des Vermieterpfandrechts... 293 A. Grundsatz: Erlöschen durch Entfernung vom Grundstück... 293 B. Ausnahmen... 294 C. Sonstige Erlöschensgründe... 294 D. Ausschluss des Widerspruchsrechts... 294 I. Entfernung der Sachen nach den gewöhnlichen Lebensverhältnissen... 294 II. Ausreichende Sicherung des Vermieters... 295 III. Sonstige Gründe... 295 562b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch... 296 A. Grundsätzliches... 296 B. Selbsthilferecht... 297 I. Allgemeines... 297 II. Voraussetzungen... 297 C. Inhalt des Selbsthilferechts... 298 D. Herausgabeanspruch... 298 E. Ausschlussfrist des 562b Abs. 2 S. 2... 299 562c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung... 300 562d Pfändung durch Dritte... 300 A. Grundsätzliches... 301 B. Besonderheiten nach Beginn der Zwangsvollstreckung... 301 XXVIII

C. Geltendmachung des Vermieterpfandrechts nach hoheitlicher Pfändung... 301 I. Vorzugsweise Befriedigung, 805 ZPO... 301 1. Befriedigung aus dem Verwertungserlös... 301 2. Besonderer Rechtsbehelf in der Zwangsvollstreckung.. 301 3. Sonderfall: Insolvenz des Mieters... 301 II. Gesetzliche Beschränkungen... 302 1. Forderungsgegenstand... 302 2. Zeitspanne... 302 3. Die Person des Dritten als Gläubiger... 302 III. Wirkung der Beschränkung... 302 IV. Ansprüche nach Beendigung der Zwangsvollstreckung... 302 Kapitel 4 Wechsel der Vertragsparteien 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters... 302 A. Grundsätzliches... 304 I. Normzweck... 304 II. Anwendungsbereich... 304 III. Abdingbarkeit... 304 B. Tod des Mieters.... 304 C. Eintritt des Partners, Abs. 1.... 305 I. Ehegatte, Abs. 1 S. 1... 305 II. Lebenspartner, Abs. 1 S. 2... 305 III. Gemeinsamer Haushalt... 305 D. Eintritt von Haushaltsangehörigen, Abs. 2... 306 I. Tod des Mieters... 306 II. Kind, Abs. 2 S. 1... 306 III. Andere Familienangehörige, Abs. 2 S. 3... 306 IV. Gemeinsamer Haushalt... 306 V. Personen, die einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, Abs. 2 S. 4... 306 VI. Eintritt vorrangiger Angehöriger... 307 VII. Eintritt mehrerer Angehöriger... 307 E. Wirkung des Eintritts... 307 F. Ablehnungsrecht, Abs. 3... 307 I. Frist... 308 II. Rechtsfolgen der Ablehnung des Eintritts.... 308 G. Kündigungsrecht, Abs. 4.... 308 I. Voraussetzungen... 308 II. Form, Frist... 309 H. Beweislast... 309 563a Fortsetzung mit überlebenden Mietern... 310 A. Grundsätzliches... 310 I. Normzweck... 310 II. Anwendungsbereich... 310 III. Abdingbarkeit... 310 B. Tod des Mieters.... 310 C. Mietfortsetzung mit überlebenden Mietern, Abs. 1... 310 XXIX

I. Mietvertrag... 310 II. Mitmieter... 311 III. Gemeinsamer Haushalt... 311 IV. Wirkung... 311 D. Kündigungsrecht... 311 E. Verhältnis zu 563... 311 563b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung... 312 A. Grundsätzliches... 312 B. Zusätzliche Haftung des Eintretenden für»mietvertragsgebundene«erblasserschulden/altverbindlichkeiten ( 563b Abs. 1)... 312 I. Gegenstand... 312 II. Gesamtschuldnerische Außenhaftung gegenüber dem III. Vermieter... 313 Vorrangige Erbenhaftung; Innenverhältnis der Gesamtschuldner... 313 C. Ausgleichsanspruch des Erben bei Mietvorauszahlungen ( 563b Abs. 2)... 314 D. Anspruch auf Sicherheitsleistung ( 563b Abs. 3)... 314 E. Abdingbarkeit... 315 F. Übergangsvorschriften... 315 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung... 315 A. Grundsätzliches... 316 B. Der Erbe als Mieter ( 564 S. 1)... 316 C. Die Kündigung des Mietverhältnisses ( 564 S. 2)... 317 I. Kündigungsfrist... 317 II. Kündigungsform und Inhalt... 317 D. Abdingbarkeit... 318 E. Übergangsvorschriften... 318 565 Gewerbliche Weitervermietung... 318 A. Grundsätzliches... 318 B. Besondere Voraussetzungen... 319 I. Anmietung zur Weitervermietung als Wohnung... 319 II. Gewerbliche Weitervermietung des (Zwischen-)Mieters... 319 C. Rechtsfolgen... 319 I. Eintritt des Vermieters... 319 II. Eintritt eines anderen (Zwischen-)Mieters... 320 III. Ausscheiden des (Zwischen-)Mieters... 320 D. Entsprechend der Anwendung der 566a e.... 320 E. Abweichende Vereinbarungen... 321 566 Kauf bricht nicht Miete... 321 A. Wechsel der Vertragspartei auf Vermieterseite... 322 B. Anwendungsbereich des 566... 322 C. Personenidentität von Veräußerer und Vermieter... 322 D. Sonderfälle... 323 E. Veräußerung... 323 XXX

F. Zwischenstadium zwischen schuldrechtlichem Vertrag und dinglicher Übereignung... 323 G. Überlassung vor Veräußerung... 324 H. Eigentumswechsel als Zäsur im Mietverhältnis... 324 I. Kündigung des Mieters... 324 J. Kündigung des Vermieters... 324 K. Ansprüche/Forderungen des Vermieters... 325 L. Pflichten des Vermieters; Ansprüche des Mieters... 325 M. Abdingbarkeit... 325 N. Bürgenhaftung des Vermieters gem. 566 Abs. 2... 326 O. Besonderheiten bei Begründung von Wohnungseigentum... 326 566a Mietsicherheit... 328 A. Haftung des Erwerbers auf Kautionsrückzahlung... 328 B. Übergangsregelung bei der Erwerberhaftung... 329 C. Forthaftung des Veräußerers... 329 D. Abdingbarkeit... 330 E. Beweislast... 330 566b Vorausverfügung über die Miete... 330 A. Grundsätzliches... 330 B. Vorausverfügungen... 331 I. Begriff und Gegenstand... 331 II. Wirksamkeit... 331 C. Kenntnis des Erwerbers... 331 D. Zwangsvollstreckung, Insolvenz... 332 E. Abweichende Vereinbarungen... 332 566c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete... 332 A. Grundsätzliches... 332 B. Vereinbarungen... 333 I. Begriff... 333 II. Wirksamkeit der Vereinbarung... 333 C. Zwangsvollstreckung, Insolvenz... 333 D. Beweislast... 333 566d Aufrechnung durch den Mieter... 334 A. Grundsätzliches... 334 B. Aufrechnung gegen Mieteforderung... 334 C. Zwangsversteigerung, Insolvenz... 335 566e Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter... 335 A. Grundsätzliches... 335 B. Mitteilung... 335 C. Rücknahme... 336 D. Beweislast... 336 567 Belastung des Wohnraums durch den Vermieter... 336 A. Grundsätzliches... 336 B. Anwendungsbereich... 337 C. Tatbestandsvoraussetzungen... 337 D. Rechtsfolgen.... 337 XXXI

I. Gebrauchsentziehende (dingliche) Belastungen, 567 S. 1.. 337 II. Bestellung lediglich gebrauchsbeschränkender Rechte, 567S.2... 337 E. Beweislast... 337 F. Abdingbarkeit... 338 567a Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums... 338 A. Grundsätzliches... 338 B. Voraussetzungen... 338 C. Rechtsfolgen... 339 567b Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber... 339 A. Grundsätzliches... 339 B. Weiterveräußerung/Belastung... 339 Kapitel 5 Beendigung des Mietverhältnisses Unterkapitel 1 Allgemeine Vorschriften 568 Form und Inhalt der Kündigung... 340 A. Allgemeines.... 340 B. Einzelheiten... 340 I. Form... 340 1. Schriftform... 340 2. Inhalt... 340 3. Prozessvollmacht... 341 4. Zugang... 341 5. Mängel... 341 II. Kündigungsgründe... 341 C. Hinweis auf Kündigungswiderspruch... 342 D. Abdingbarkeit... 342 E. Beweis... 342 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund... 343 A. Allgemeines.... 344 B. Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung... 344 I. Betroffene Räume... 344 II. Erheblichkeit... 345 III. Konkrete Drohung... 345 IV. Einzelfälle... 346 V. Kündigungsschreiben... 346 VI. Wegfall des Kündigungsrechtes... 347 C. Störung des Hausfriedens... 347 I. Begriff... 347 II. Störung... 347 III. Frist... 348 D. Zahlungsverzug des Mieters... 348 I. 569 Abs. 3 Nr. 1 und 2... 348 1. Allgemeines... 348 2. Öffentliche Stelle... 350 3. Prozess... 350 XXXII

II. 569 Abs. 3 Nr. 3... 350 E. Angabe des Kündigungsgrundes... 351 I. Inhalt des Kündigungsschreibens... 351 II. Kündigung wegen Zahlungsverzuges, 569 Abs. 4.... 352 III. Fehlende Angaben... 352 F. Abdingbarkeit... 352 G. Beweis... 352 570 Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts... 353 A. Zweck und Anwendungsbereich... 353 B. Wirkung... 353 571 Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum.. 353 A. Allgemeines... 354 B. Voraussetzungen... 354 C. Wirkung... 354 I. Ausschluss von Schadensersatz... 354 II. Billigkeit... 354 III. Gewährung einer Räumungsfrist... 355 D. Beweislast... 355 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung.... 355 A. Anwendungsbereich und Zweck... 355 B. Vereinbartes Rücktrittsrecht... 356 C. Vereinbarte auflösende Bedingung... 356 Unterkapitel 2 Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters... 357 A. Grundsätzliches... 358 B. Anwendungsbereich der Vorschrift... 358 C. Allgemeine Voraussetzungen der Vermieterkündigung... 359 I. Form und Inhalt... 359 II. Berechtigtes Interesse, 573 Abs. 1 S. 1... 359 III. Ausschluss der Änderungskündigung, 573 Abs. 1 S. 2... 360 D. Schuldhafte Pflichtverletzung als berechtigtes Interesse, 573 Abs. 2 Nr. 1... 360 I. Die Verletzungshandlung... 360 II. Abmahnungsnotwendigkeit... 360 III. Verschulden... 361 IV. Einzelfälle möglicher ordentlicher Kündigung... 361 E. Eigenbedarf, 573 Abs. 2 Nr. 2... 361 I. Allgemeines... 361 II. Privilegierter Personenkreis... 362 III. Benötigen... 362 IV. Rechtsmissbrauch... 364 V. Selbst herbeigeführter oder vorhersehbarer bzw. verschuldeter Eigenbedarf... 364 VI. Wegfall des Kündigungsgrundes und vorgetäuschter Eigenbedarf... 364 XXXIII

F. Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung... 366 I. Begriff... 366 II. Einzelfälle... 366 G. Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben... 367 I. Bei schuldhafter Pflichtverletzung... 367 II. Bei Eigenbedarf... 368 III. Bei wirtschaftlicher Verwertung... 368 IV. Nachträglich entstandene Kündigungsgründe... 369 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters... 369 A. Grundsätzliches... 370 B. Anwendungsbereich... 370 C. Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts... 370 I. Ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, II. 573a Abs. 1... 370 Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, 573a Abs. 2... 372 D. Kündigungserklärung und Kündigungsfrist... 373 I. Das Kündigungsschreiben... 373 II. Kündigungsfrist... 373 573b Teilkündigung des Vermieters... 373 A. Grundsätzliches... 374 B. Voraussetzungen... 374 I. Gegenstand der Teilkündigung... 374 II. Verwertungsabsicht... 374 III. Form der Kündigungserklärung.... 375 IV. Kündigungsfrist... 375 C. Senkung der Miete, 573b Abs. 4... 375 573c Fristen der ordentlichen Kündigung... 376 A. Grundsätzliches... 376 B. Fristberechnung... 376 C. Allgemeine Kündigungsfristen nach 573c Abs. 1... 377 D. Abweichende Vereinbarungen... 378 573d Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist... 378 A. Grundsätzliches... 378 B. Regelungsgehalt... 379 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung... 379 A. Grundsätzliches... 379 B. Kündigung durch den Vermieter... 380 C. Härte für den Mieter... 380 I. Geschützter/berechtigter Personenkreis... 380 II. Härte... 380 1. Beschaffung angemessenen Ersatzraums.... 381 2. Umzug unzumutbar... 381 3. Keine unzumutbare Härte... 382 D. Berechtigte Interessen des Vermieters... 382 E. Interessenabwägung... 382 XXXIV

F. Ausgeschlossene Gründe... 383 G. Prozess, Beweislast... 383 H. Kein Ausschluss... 383 574a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch... 383 A. Grundsätzliches... 384 B. Wirkung des Widerspruchs... 384 C. Verlängerungsanspruch auf bestimmte Zeit... 384 D. Verlängerungsanspruch auf unbestimmte Zeit... 385 E. Änderung der Vertragsbedingungen... 385 574b Form und Frist des Widerspruchs... 386 A. Grundsätzliches... 386 B. Form des Widerspruchs, 574b Abs. 1... 386 C. Gründe des Widerspruchs, 574b Abs. 1 S. 2... 386 D. Frist des Widerspruchs, 574b Abs. 2... 387 574c Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen... 387 A. Grundsätzliches... 388 B. Weitere Fortsetzung des auf bestimmte Zeit verlängerten Mietverhältnisses, 574c Abs. 1... 388 C. Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, 574c Abs. 2... 388 Unterkapitel 3 Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit 575 Zeitmietvertrag... 389 A. Der neue Zeitmietvertrag... 390 B. Ausschluss des Kündigungsrechts.... 390 C. Der qualifizierte Zeitmietvertrag... 391 I. Voraussetzungen... 391 II. Befristungsgründe... 391 1. Eigennutzung (Nr. 1)... 391 2. Modernisierung/Baumaßnahmen (Nr. 2)... 392 3. Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen (Nr. 3)... 392 III. Schriftliche Mitteilung des Befristungsgrundes... 393 IV. Auswechseln der Befristungsgründe... 393 V. Auskunfts- und Fortsetzungsanspruch, 575 Abs. 2... 393 VI. Darlegungs- und Beweislast, 575 Abs. 3 S. 3... 394 VII. Das Fortsetzungsverlangen des Mieters, 575 Abs. 3... 394 D. Formularklauseln und AGB-Kontrolle... 394 E. Übergangsvorschriften... 395 575a Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist... 396 A. Allgemeines... 396 B. Anwendungsbereich... 396 C. Anwendung der Sozialklausel... 397 D. Kündigungsfristen/Kündigungstag, 575a Abs. 3... 397 E. Abdingbarkeit, 575a Abs. 4... 397 XXXV

Unterkapitel 4 Werkwohnungen 576 Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen... 397 A. Werkmietwohnung... 398 I. Begriff... 398 II. Vertragskonstruktion... 398 III. Mitbestimmungsfragen... 398 IV. Werkförderungsvertrag und Wohnungsbelegungsrechte (werksfremder) Wohnungen... 399 V. Rechtsnachfolge bei Versterben des Arbeitnehmers... 399 VI. Kündigung einer Werkmietwohnung; Formalien... 399 VII. Keine Wartefrist bei nachträglicher Umwandlung... 400 VIII. Vermietung der Werkwohnung an Dritte... 400 IX. Kündigung bei funktionsbezogener Vermietung... 400 B. Werkdienstwohnung... 400 C. Rechtswegfragen... 400 576a Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen... 401 A. Überblick, Normzweck... 401 B. Anwendungsbereich... 401 C. Einschränkung der Sozialklausel, 576a Abs. 1... 402 D. Ausschluss der Sozialklausel, 576a Abs. 2... 402 I. Funktionsgebundene Werkmietwohnung, 576a Abs. 2 Nr. 1... 402 II. Vom Mieter zu vertretende Beendigung des Dienstverhältnisses, 576a Abs. 2 Nr. 2... 402 576b Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen... 403 A. Überblick, Normzweck... 403 B. Voraussetzungen... 403 I. Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen, Alt. 1... 403 II. Gemeinsame Haushaltsführung, Alt. 2... 403 C. Rechtsfolgen... 403 D. Kündigung des Miet- oder Nutzungsverhältnisses... 404 Kapitel 6 Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen 577 Vorkaufsrecht des Mieters... 404 A. Grundsätzliches... 405 I. Entstehungsgeschichte... 405 II. Normzweck... 405 III. Anwendungsbereich und Regelungsgehalt... 405 B. Voraussetzung des Vorkaufsrechts... 406 I. Zeitliche Grenzen, Abs. 1 S. 3... 406 II. Form, Abs. 3... 406 III. Beteiligte Personen... 406 1. Vorkaufsverpflichteter... 406 2. Vorkaufsberechtigter... 406 IV. Die Umwandlungsabsicht... 407 V. Ausübung beim ersten Verkaufsfall nach Umwandlung... 407 XXXVI

VI. Sonderfall: Einheitlicher Verkauf mehrerer Wohnungseigentumseinheiten.... 407 VII. Maklercourtage und Vorkaufsrecht... 408 VIII. Abschreckungsvereinbarung... 408 IX. Kaufähnliche Verträge und Umgehungsversuche... 408 C. Unterrichtungspflicht, Übereignung an den Dritterwerber und Schadensersatzansprüche des Mieters... 408 D. Verzicht auf Vorkaufsrecht... 409 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung... 409 A. Grundsätzliches, Normzweck... 410 B. Einfache Wartefrist, 577a Abs. 1... 410 I. Zeitliche Reihenfolge der tatbestandlichen Voraussetzungen 410 II. Ausnahmen... 411 III. Rechtsfolge; Fristberechnung... 411 1. Rechtsfolge... 411 2. Fristberechnung nach 188 Abs. 2... 411 C. Verlängerte Wartefrist nach 577a Abs. 2... 411 D. Analogiefähigkeit des 577a... 412 E. Abweichende Regelungen... 412 F. Übergangsbestimmungen... 412 Untertitel 3 Mietverhältnisse über andere Sachen 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume... 412 A. Grundsätzliches... 413 B. Bedeutung der nicht in Bezug genommenen Vorschriften... 413 I. Entsprechende Anwendung und Heranziehung des Rechtsgedankens nicht genannter Vorschriften... 413 II. Leitbildfunktion bei der Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen... 413 III. Auslegungshilfe... 414 578a Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe... 414 579 Fälligkeit der Miete... 414 A. Grundsätzliches... 415 B. Fälligkeit der Miete... 415 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters... 415 A. Anwendungsbereich... 415 B. Kündigungsrecht... 415 I. Voraussetzungen... 415 II. Kündigungsberechtigte... 415 III. Ausübungsfrist... 416 IV. Kündigungsfrist... 416 C. Abdingbarkeit... 416 580a Kündigungsfristen... 416 A. Anwendungsbereich... 417 B. Fristberechnung... 417 C. Abweichende Vereinbarungen... 417 XXXVII

D. Einzelne Kündigungsfristen... 418 I. Grundstücks- und Raummiete... 418 1. Vertragsgegenstand.... 418 2. Kündigungsfrist... 418 II. Geschäftsraummiete... 419 III. Miete beweglicher Sachen... 419 IV. Außerordentliche Kündigung... 419 Untertitel 4 Pachtvertrag 581 Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag... 420 A. Vertragstypische Pflichten des Verpächters, 581 Abs. 1 S. 1... 420 I. Gebrauchsgewährung... 420 II. Die Fruchtziehung... 420 B. Vertragstypische Pflichten des Pächters... 421 I. Zahlungsverpflichtung... 421 1. Höhe... 421 2. Kaution... 421 3. Andersartige Gegenleistung... 421 4. Fälligkeit... 421 II. Betriebspflicht... 421 III. Grenzen der vertragsgemäßen Nutzung... 422 C. Umfang des anwendbaren Mietrechts, 581 Abs. 2... 422 I. Form... 422 II. Unterpacht... 422 III. Verpächterpfandrecht gem. 581 Abs. 2, 562 ff., 578... 422 IV. Kündigung des Pachtvertrages... 423 1. Außerordentliche fristlose Kündigung... 423 2. Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist... 423 3. Ordentliche Kündigung... 423 V. Beendigung und Verlängerung des Pachtvertrages... 423 1. Pachtaufhebungsvertrag... 423 2. Zeitablauf... 423 3. Verlängerung... 423 VI. Rückgabe des Pachtobjektes... 423 582 Erhaltung des Inventars... 423 A. Allgemeines.... 424 I. Normzweck... 424 II. Anwendungsbereich... 424 III. Begriff... 424 B. Erhaltungspflicht... 424 C. Ersatzpflicht... 424 D. Pflichtverletzung des Pächters... 425 E. Eigentumslage... 425 F. Abdingbarkeit... 425 582a Inventarübernahme zum Schätzwert... 425 A. Allgemeines.... 426 I. Normzweck... 426 XXXVIII