PERSONALIA Zunächst freuen wir uns Ihnen mitteilen zu können, dass Frau Rechtsanwältin Nauke den Titel Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht erworben hat. Es stehen Ihnen bei uns nunmehr im Immobilienrecht Fachanwälte für Verwaltungsrecht, für privates Bau- und Architektenrecht sowie für Mietund Wohnungseigentumsrecht für eine spezialisierte und kompetente Beratung zur Verfügung. WOHNUNGSMIETRECHT Schönheitsreparaturen - Endrenovierungsklausel Im Rahmen der Problematik der Schönheitsreparaturklauseln hat sich in der Vergangenheit immer wieder die Frage gestellt, inwieweit Endrenovierungsklauseln, ggf. kombiniert mit einer Schönheitsreparaturverpflichtung während des Mietverhältnisses, wirksam sind. Hierzu hat der BGH ein aktuelles Urteil am 12.09.2007 gefällt. In dem betreffenden Urteil vom 12.09.2007 (Az. VIII ZR 316/06) war Gegenstand des Streits die folgende Endrenovierungsklausel: Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen. Eine Verpflichtung des Mieters, während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen durchzuführen, war im betreffenden Vertrag nicht geregelt. Dennoch hat der BGH nunmehr im Anschluss an seine bisherige Rechtsprechung entschieden, dass eine solche Endrenovierungsklausel bereits für sich genommen unwirksam ist und deren Unwirksamkeit nicht davon abhängig ist, ob zusätzlich noch eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist. Die Unwirksamkeit begründet der BGH entsprechend seiner ständigen Rechtsprechung damit, dass nach der betreffenden Klausel eine Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei Auszug des Mieters erfolgen muss. Dies benachteiligt den Mieter jedoch unangemessen. Angebot des Mieters zur Verrechnung der Renovierungskosten mit Kaution - Schuldanerkenntnis? In seiner Entscheidung vom 16.05.2007 (Az. 6 S 2/07) hat das Landgericht Lüneburg entschieden, dass in der Mitteilung des Mieters im Zeitpunkt nach Kündigung des Mietverhältnisses, dass die Kaution mit den Renovierungskosten verrechnet werden könne, kein konstitutives Schuldanerkenntnis des Mieters - und mithin keine verbindliche Anerkennung der Verpflichtung zur Zahlung der Renovierungskosten - darstellt, soweit über die Wirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen (tatsächlich unwirksamen) Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen noch kein Streit besteht. Ebenfalls hat das Landgericht Lüneburg aber klargestellt, dass auch in Alt-Mietverträgen - wie beispielsweise in dem zu beurteilenden Fall aus dem Jahre 1983 - die Rechtsprechung zu den starren Schönheitsreparaturfristen anwendbar ist, mithin auch bei Alt-Verträgen diese Klauseln als unwirksam anzusehen sind. Schönheitsreparaturen - Unwirksame Abgeltungsklausel Mit Urteil vom 26.09.2007 (Az. VIII ZR 143/06) hat der BGH erneut eine Entscheidung zur Unwirksamkeit einer Abgeltungsklausel bei Schönheitsreparaturen getroffen, wiederum zum Vorteil des Mieters. Gegenstand dieses Verfahrens war eine Formularklausel in einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmenden, aber noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen verpflichtet hat. Der genaue Wortlaut der Klausel lautete wie folgt: 1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden - 1 -
Nr. 2. auf eigene Kosten vorzunehmen... 2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparatur auszuführen: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre. 3. Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht den Vermieter (...) Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit daran, sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen: a) bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des jeweils ersten Fristenzeitraums seit Mietbeginn oder b) bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Nr. 2. genannten Fristenzeitraums seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraums. 4. Von den in Nr. 2. genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert. 7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Nr. 2. bis 4. nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem. Nr. 2. bis 4., sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebs des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Nr. 2. bis 4. festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen. Nach Ansicht des BGH soll die Abgeltungsklausel in Ziff. 7. des betreffenden Mietvertrages unzulässig sein, da sie nicht hinreichend klar und verständlich sei. Dies deswegen, weil aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters nicht eindeutig sei, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. So erschließt sich nach Ansicht des BGH einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner schon nicht ohne weiteres, dass die Maßgeblichkeit der Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem. Nr. 2. bis 4. dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offenhalten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt. Vor allem ist die Klausel wegen Unbestimmtheit jedoch unzulässig, weil nach Ansicht des Senats zweifelhaft bleibt, wie der Fristenzeitraum gem. Nr. 2. bis 4. zu bestimmen ist. Grundsätzlich liegt zwar ein Verständnis der Klausel nahe, dass das Wohnverhalten des Mieters hypothetisch fortgeschrieben wird und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten gewesen wäre. Endet beispielsweise das Mietverhältnis nach 4 Jahren, hat aber der Mieter die Wohnung nicht stärker abgenutzt, als es regelmäßig schon nach 2 Jahren zu erwarten gewesen wäre, besteht ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von 5 Jahren für Wohnräume aufgrund seines konkreten Wohnverhaltens Renovierungsbedarf in Wohnräumen voraussichtlich erst nach insgesamt 10 Jahren, da nur mit einer halb so starken Abnutzung durch den Mieter zu rechnen ist. Nach der naheliegenden Auslegung der Klausel würden dem Mieter danach 4/10 der Renovierungskosten (tatsächliche Wohndauer im Verhältnis zum Zeitraum des voraussichtlichen Renovierungsbedarfs) auferlegt werden, was so auch angemessen und zulässig wäre. Der BGH ist jedoch des weiteren der Ansicht, dass sich der Wortlaut der Klausel aber auch anders auslegen ließe, nämlich dahingehend, dass zur Bestimmung des Fristenzeitraums gemäß Nr. 2. bis 4. des Mietvertrages zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht. In dem genannten - 2 -
Beispielsfall würde dies bedeuten, dass zu der tatsächlichen Wohndauer von 4 Jahren die Differenz zwischen der Regelfrist (5 Jahre) und der Abnutzung durch den Mieter (2 Jahre), mithin 3 Jahre, addiert werden müsste. Dann würde sich aber im Gegensatz zu der anderen Auslegung ein voraussichtlicher Renovierungsintervall von nur 7 Jahren, und nicht von 10 Jahren, ergeben, so dass sich der Mieter nach dieser Auslegung an den Renovierungskosten mit 4/7 (tatsächliche Wohndauer im Verhältnis zum Zeitraum des voraussichtlichen Renovierungsbedarfs) beteiligen müsste, was dem Mieter jedoch unzumutbar wäre. Nachdem dem Vermieter somit aber eine für den Mieter nachteilige Auslegung der Klausel aufgrund dieser Unbestimmtheit möglich sei, ist die Abgeltungsklausel zum Schutze des Mieters als unzulässig zu werten. Fazit: Eine derart strenge Entscheidung zu Lasten des Vermieters dürfte nicht unzweifelhaft sein. Daher bleibt abzuwarten bleibt, ob der BGH tatsächlich die Rechtsprechung in seinem Urteil vom 26.09.2007 so weiterverfolgen wird. So stellt auch diese Entscheidung wiederum eine erhebliche Belastung des Vermieters dar, da die zulässige Überwälzung von Schönheitsreparaturen bzw. deren Kosten auf den Mieter immer schwieriger gemacht wird. So müsste bei Fortführung dieser Rechtsprechung der Mietvertrag quasi nur noch Klauseln enthalten, welche der Mieter auch ohne fremde (rechtliche) Hilfe klar und eindeutig interpretieren kann. Denn auch in dem hier besprochenen Fall ist die vom BGH besprochene letztere Auslegungsmöglichkeit relativ abwägig, dennoch führt diese aber schlussendlich zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel. Bei Verwendung einer solchen Klausel dürfte es sich daher in Zukunft empfehlen, die genaue Berechnungsmethode zur Ermittlung des Zeitraums des fiktiven Renovierungsbedarfs ebenfalls schriftlich zu fixieren. Schönheitsreparaturen - Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren unangemessen kurz? Im Schrifttum wird zunehmend die Ansicht vertreten, dass die im Fristenplan einer Schönheitsreparaturklausel enthaltenen Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren mittlerweile wegen inzwischen veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien unangemessen kurz sind. Zu dieser Thematik hat der BGH mit Urteil vom 26.09.2007 Stellung genommen. In der bereits erwähnten Entscheidung des BGH vom 26.09.2007 (Az. VIII ZR 143/06), deren Schwerpunkt hauptsächlich in der zuvor besprochenen Quotenabgeltungsklausel lag, hat der Senat - quasi nebenbei - festgehalten, dass jedenfalls bei in der Vergangenheit geschlossenen Mietverträgen der Fristenplan des Mustermietvertrages 1976 (Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren) zulässig ist. Damit hat er den Stimmen im Schrifttum, welche diese Regelfristen als unangemessen kurz kritisieren, jedenfalls für vor dem Zeitpunkt der Entscheidung (26.09.2007) abgeschlossene Mietverträge eine Absage erteilt. Offengelassen hat der BGH allerdings, ob diese Rechtsprechung auch für neu abzuschließende Mietverträge gelten soll. Abzuwarten bleibt mithin, wie der BGH bei neuen Mietverträge entscheiden wird. Unwirksame Schönheitsreparaturklausel - Mieterhöhung zulässig? Vor dem Hintergrund der Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln stellt sich immer häufiger die Frage, inwieweit der Vermieter die Möglichkeit hat, den finanziellen Verlust der fehlenden Renovierungsverpflichtung des Mieters durch eine Mieterhöhung auszugleichen. Während einige Stimmen in der Literatur die Auffassung vertreten, dass der Vermieter keinen Mietzuschlag verlangen kann, wird in der Rechtsprechung häufig vertreten, dass eine Mieterhöhung bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel möglich sein soll, umstritten sind hier aber wiederum die Voraussetzungen. Das OLG Karlsruhe hat in seiner - nicht rechtskräftigen - Entscheidung vom 18.04.2007 (Az. 7 U 186/06) die Möglichkeit einer Mieterhöhung bejaht. Diese Entscheidung liegt jetzt dem BGH im Revisionsverfahren vor. So vertritt das OLG (in Anlehnung an entsprechende Urteile des AG Bretten, AG Frankfurt am Main und AG Langenfeld) die Auffassung, dass dem Vermieter aufgrund des Entgeltcharakters der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen die Möglichkeit haben muss, bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag eine Mieterhöhung vorzunehmen, um so den notwendigen finanziellen Ausgleich wieder herzustellen. - 3 -
Insbesondere hält es das OLG Karlsruhe nicht für notwendig, dass der Vermieter vor einer solchen Mieterhöhung dem Mieter Vertragsverhandlungen mit dem Ziel der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturübernahme durch den Mieter anbietet, wie es beispielsweise vom Landgericht Düsseldorf im Urteil vom 18.05.2006 (NJW 2006, Seite 3071) verlangt wird. Bei der Höhe des Zuschlags lehnt sich das Gericht an 28 IV S. 2 der II. Berechnungsverordnung an und bringt insoweit 8,50 pro m² und Jahr in Ansatz. Dies mit dem Argument, dass diese Regelung ebenfalls angewandt wird, wenn überhaupt keine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter erfolgt ist, im Rahmen einer Mieterhöhung aber die Kosten der Schönheitsreparaturen mit berücksichtigt werden sollen. Fazit: Zum momentanen Zeitpunkt ist nach wie vor unklar, ob der Vermieter überhaupt eine Mieterhöhung und wenn, unter welchen Voraussetzungen, bei der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag geltend machen kann. Begrüßenswert ist daher, dass gegen das hier besprochene Urteil des OLG Karlsruhe Revision beim BGH eingelegt wurde und daher voraussichtlich eine klärende Entscheidung des BGH erfolgen wird. Modernisierungsmieterhöhung Zum Thema der Modernisierungsmieterhöhung hat der BGH sowohl am 18.07.2007 als auch am 19.09.2007 Urteile gefällt (Az. VIII ZR 285/06 sowie VIII ZR 6/07). 1. Im Urteil vom 18.07.2007 hat der BGH klargestellt, dass bei der Berechnung der Jahresfrist des 558 I S. 2 BGB auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt bleiben, die zwischen den Parteien einvernehmlich vereinbart worden sind, aber auf denen 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) genannten Gründen beruhen. So ist bei der normalen Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete in 558 BGB geregelt, dass ein Mieterhöhungsverlangen frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden kann, Erhöhungen nach 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) sind jedoch nicht als eine solche letzte Mietererhöhung zu betrachten. Darunter fallen aber nicht nur einseitige Mieterhöhungen des Vermieters nach 559 BGB, sondern auch zwischen den Parteien vereinbarte, soweit Grundlage hierfür eine Modernisierung i. S. v. 559 BGB ist. 2. In seiner Entscheidung vom 19.09.2007 hat der BGH klargestellt, dass eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht daran scheitern kann, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als 3 Monate vorher angekündigt hat und der Mieter der Maßnahmen widersprochen hat. So hat der Vermieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung gem. 554 III BGB grundsätzlich dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn und voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Die Nichteinhaltung dieser Frist und die verspätete Mitteilung führt jedoch nach Ansicht des BGH nicht dazu, dass eine Erhöhung der Miete nicht möglich ist. Dies folgt daraus, dass bei vollständiger Unterlassung der Mitteilung nach 559 b II S. 2 Alternative 1 BGB eine Verschiebung des Beginns der erhöhten Zahlungspflicht des Mieters um 6 Monate eintritt. Wenn aber schon die gänzliche Unterlassung der Modernisierungsankündigung keinen Erhöhungsrechtsausschluss bewirkt, kann die Nichteinhaltung der 3- Monatsfrist und verspätete Mitteilung ebenfalls zu keinem Ausschluss führen. Zudem soll die Mitteilungspflicht zwar dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen dienen (Sonderkündigungsrecht), nicht aber einer Einschränkung des Vermieters bezüglich der Mieterhöhung herbeiführen. Vielmehr soll die Mieterhöhungsmöglichkeit dem Vermieter im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben. Alte Zeitmietverträge - Kündigungstermin? In seiner Entscheidung vom 20.06.2007 (Az. VIII ZR 257/06) hat der BGH klargestellt, dass Zeitmietverträge, welche noch nach 565 a a. F. BGB abge- - 4 -
/WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT schlossen wurden - mithin Mietverhältnisse abgeschlossen vor dem 01.09.2001 -, und bei welchen vereinbart ist, dass sie sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängern, auch nach dem 31.08.2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden können. Der Entscheidung zugrunde lag die Regelung im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis auf die Dauer von 7 Jahren geschlossen wird und zum 31.07.1998 abläuft. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, falls es nicht mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird. Nachdem der Mieter mit Schreiben vom 27.09.2004 zum 31.12.2004 gekündigt hatte, wurde vom Vermieter Mietzins für die Monate Januar bis April 2005 eingeklagt. Der BGH hat insoweit klargestellt, dass das Mietverhältnis frühestens zum 31.07.2005 hätte ablaufen können, da der im Mietvertrag geregelte Ablauftermin (Verlängerung um 1 Jahr jeweils zum 31.07.) auch nach der Mietrechtsreform anzuwenden ist. WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT Wohnbezogene Kabelgebühren - Kostenverteilung Die Kostenverteilung bezüglich der die Nutzung des Sondereigentums betreffenden Ausgaben unterliegt der Disposition der Wohnungseigentümer. Wird eine entsprechende Regelung jedoch nicht getroffen, hat die Kostenverteilung üblicherweise nach Miteigentumsanteilen zu erfolgen. Dies hat der BGH auch in seinem Beschluss vom 27.09.2007 (Az. V ZB 83/07) für die Kabelanschlusskosten bestätigt. So hat sich im betreffenden Fall ein Wohnungseigentümer gegen die Verteilung der Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen gem. 16 II WEG ausgesprochen, da er der Meinung war, dass eine Verteilung nach der Anzahl der Wohnungen im Haus hätte erfolgen müssen. Dies aus dem Grund, da der Kabelnetzbetreiber nach eben diesem Schlüssel gegenüber der Gemeinschaft abrechnet. Insoweit hat der BGH aber klargestellt, dass für den Fall, dass keine anderweitige Regelung in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist, die Verteilung nach dem in 16 II WEG allgemein vorgesehenen Schlüssel, mithin nach Miteigentumsanteilen, erfolgen muss, da es nicht von dem Verhalten außerhalb der Wohnungseigentümer stehender Dritter abhängig sein kann, nach welchem Verteilungsmaßstab Kosten intern abzurechnen sind. Keine isolierte Genehmigung von Einzelabrechnungen Das OLG Düsseldorf hat mit Beschluss vom 03.08.2007 (Az. Wx 84/07) klargestellt, dass bei ausschließlichem Vorliegen der Einzelabrechnungen über Nebenkosten und einem darauf folgenden Mehrheitsbeschluss auf dieser Grundlage über die Jahresabrechnung, dieser Eigentümerbeschluss eine Jahresabrechnung im Rechtssinne nicht zum Gegenstand hat. Folge ist, dass auch bei nicht erfolgter Anfechtung dieses Eigentümerbeschlusses der Beschluss mit diesem Inhalt keine Bestandskraft erlangen kann und auch nicht als Grundlage für einen Anspruch auf Zahlung von Wohngeld in Betracht kommt. Wohngeldanspruch gegen ausgeschiedenes Mitglied Das OLG München hatte mit Beschluss vom 24.05.2007 (Az. 34 Wx 27/07) darüber zu entscheiden, ob ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer für Lasten und Kosten in Anspruch genommen werden kann, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind, obwohl ein Wirtschaftsplan nicht aufgestellt wurde. Das OLG München hat insoweit entschieden, dass der Wohnungseigentümer in einem solchen Fall dann nicht in Anspruch genommen werden kann, wenn die Jahresabrechnung erst nach dem Ausscheiden des Wohnungseigentümers beschlossen wurde, da eine Zahlungsverpflichtung mangels Wirtschaftsplan nicht besteht. Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft für Forderungen aus Gasbezug bei rechtskräftiger Verurteilung einzelner Eigentümer Mit Urteil vom 07.03.2007 (Az. VIII ZR 125/06) hat der BGH entschieden, dass für eine Kaufpreisforderung gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft - 5 -
WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT aus einem Gaslieferungsvertrag ausschließlich die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet, soweit sich die Wohnungseigentümer nicht klar und eindeutig auch persönlich neben dem Verband verpflichtet haben. Die jeweiligen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haften daher nicht als Gesamtschuldner. Dies ist die Konsequenz aus der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. So handelt es sich bei der Kaufpreisforderung aus einem Gaslieferungsvertrag üblicherweise um eine Verbindlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, da ein mit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer abgeschlossener Vertrag ein mit der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband geschlossener Vertrag ist. Etwas anderes kann ausnahmsweise nur dann in Betracht kommen, wenn der Vertrag aufgrund besonderer Umstände gerade mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer abgeschlossen wurde, so z. B. bei geringer Größe der Liegenschaft, einmaligem Leistungsaustausch, persönlicher Verbundenheit der Vertragspartner oder besonderem Sicherungsinteresse des Gläubigers. Etwas anderes gilt auch dann nicht, wenn, wie in dem hier vorliegenden Fall, bereits einige Wohnungseigentümer durch ein Versäumnisurteil rechtskräftig zur Zahlung verurteilt wurden. Denn dieser Umstand kann nicht dazu führen, dass auch die restlichen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haften müssen. Der BGH hält insbesondere insoweit fest, dass diese Rechtsprechung auch für Verträge gilt, welche vor dem Beschluss des BGH vom 02.06.2005 über die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen wurden. So gilt eine neue höchstrichterliche Rechtsprechung nämlich auch für in der Vergangenheit liegende, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte. Zwar kann diese Rückwirkung Einschränkungen durch den Grundsatz des Vertrauensschutzes erfahren, jedoch nur dann, wenn die Anwendung der neuen Rechtsprechung für eine Partei zu unbilligen unzumutbaren Härten führt. Dies ist bei existenzbedrohenden Auswirkungen der Fall, was bei dem vom BGH zu beurteilenden Sachverhalt jedoch nicht angenommen werden konnte. - 6 -