Direkte versus indirekte Investments in Immobilien: Für wen lohnen sich REITs? Prof. Dr. Ramon Sotelo Juniorprofessur Immobilienökonomie
Real Estate New Investments of Institutional Investors in Germany 1990 up to 2006 in Billion EUR 70 60 50 40 30 20 10 0 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Real Estate Leasing/Leasing Funds Open Funds Insurances Real Estate Corps. Quelle: BulwienGesaAG Closed Funds Special Funds Foreign Investors Source: BVI Bundesverband Deutscher Investment-Gesellschaften, BAFin, Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften, Bankhaus Ellwanger & Geiger, Deutsche Bundesbank, Evaluations Loipfinger and SCOPE, own surveys and calculations
Möglichkeiten der Immobilieninvestition Direkt Trend Indirekt mittels Immobilienanlageprodukten Gründe für den Trend: höhere Fungibilität klare Ergebnisverantwortung Ausnutzung komparativer Vorteile Sotelo
Abgrenzung der Immobilienanlageprodukte von Fremdfinanzierungsvehikeln für Immobilien FK-Vehikel für Immobilien Immobilienanlageprodukte ABS ABS als Subprime offene Immobilienfonds Immobilien- AGs Pfandbriefe FK-Charakter geschlossene Immobilienfonds REITs EK-Charakter
Immobilienanlageprodukten im Spektrum der Dienstleistungen REITs Immobilien-AG geschlo s- sene Immo - bilienfonds Versicherungen Aktien und Renten -fonds offene Immobilienfonds Dienstleistungsbezug auf die Immobilie Dienstleistungsbezug auf das Portfolio
Immobilienanlageprodukte: Public und Private? offene Immobilienspezialfonds Immobilienaktiengesellschaft offene Immobilienpublikumsfond s geschlossene Immobilienfonds REITs private public
Der Handlungsspielraum der Anlagevehikels Finanzierung als Herrschaftsform Anlagegüter als P-A-Problem 1. Finanzvehikel als Korsett Agent (Geschäftsbesorger) Auftrag Prinzipal (Anleger) Menge der möglichen zufälligen Einflüsse 2. Anreize Resultat Kontrolle Quelle: Sotelo, 2006 Sotelo
Begriff des Handlungsspielraums Der Handlungsspielraum einer Finanzierungsinstitution umschreibt das Spektrum der Verwendungs- möglichkeiten der von dem Principal (Finanzier) an die Agenten (Finanzierte) zur Erfüllung der Aufgaben überlassenen finanziellen Mittel. Quelle: Sotelo, 2006 Sotelo
Finanzierungspostulat zum Handlungsspielraum Je höher der Handlungsspielraum ist, desto mehr Risiken ergeben sich aus der Prinzipal- Agent-Beziehung für den Anleger, der diese mit entsprechend höheren Kapitalverzinsungsanforderungen beantwortet. Eine Finanzierungsinstitution ist optimal gestaltet, wenn der Handlungsspielraum der Agenten möglichst genau den geschäftlichen Erfordernissen entspricht. Sotelo
Finanzierungspostulat zum Handlungsspielraum Wenn verschiedene Geschäfte getätigt werden, die jeweils eines unterschiedlichen Gestaltungsspielraumes bedürfen, dann finanziere die unterschiedlichen Aktivitäten getrennt, weil nicht genutzte aber vorhandene Gestaltungsspielräume ebenso zu höheren Verzinsungsforderungen der Anleger führen. Sotelo
Der Handlungsspielraum der Anlagevehikel Finanzierung als Herrschaftsform Handlungsspielräume unterschiedlicher Finanzierungsformen REITs offene Immobilienfonds Venture Capital Kredit geschl. Fonds AG Private Equity klein Handlungsspielraum groß Quelle: Sotelo, 2006 Sotelo
Der Handlungsspielraum der Anlagevehikel Finanzierung als Herrschaftsform Handlungsspielräume und Kapitalkosten hoch VC PE Kapitalkosten gering Kredit gif n. 5 BE oif 67 REITs gif v. 5 BE oif 67a AG klein Handlungsspielraum groß Quelle: Sotelo, 2006 Sotelo
Lebenszyklus eines EKZs und Handlungsspielraum der Finanzierung PE i.e.s. EKZ mit Ankermieter erste Betriebs- phase Insolvenz von Ankermieter: Redevelopment EKZ Ankermieter mit kurzlaufenden Verträgen Phase Finanzierung PE gif AG oif t
Restrukturierung von Wohnungsbeständen und Handlungsspielraum der Finanzierung öffentliche und industrielle Bestände Restrukturierung Portfolio und Betrieb Verteilung Objekte an unterschiedliche Anlegertypen Phase Finanzierung AG PE oif, gif REITs t
Fazit I. Regeln schaffen Wert. Finanzierung und Bewertung sind zwei Seiten der gleichen Medaille. Die Subprime-Krise zeigt die Verflechtungen zwischen Immobilien und Kapitalmarkt, aber auch zwischen der Konstruktion von Vehikeln und Wohlstands-veränderungen auf. Wir müssen für Wohnungen ein Vehikel haben, welches sich auf die immobilienbezogene Dienstleistung konzentriert geringe Kapitalkosten hat und nicht börsennotiert sein muss.
Fazit II. REITs haben den idealen Handlungsspielraum für verwaltungsintensive Nutzungen. REITs können insbesondere immobilienbezogene Dienstleistungen erbringen. Deswegen sind REITs auch prädestiniert, Wohnungen zu refinanzieren. REITs sind ein ideales Vehikel für Kapitalsammelstellen, die selbst portfoliobezogene Dienstleistungen erbringen, für die indirekte Investition in Immobilien.
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Prof. Dr. Ramon Sotelo Juniorprofessur Immobilienökonomie www.uni-weimar.de/bauing/ioe