Gemeinderatsdrucksache Nr. 72/2010 AZ: 644.12 Datum: 20.05.2010 Vorlage für die Sitzung des : Gemeinderats am 30. Juni 2010 - öffentlich - Vorberatung: Verwaltungsausschuss am 09. Juni 2010 - nichtöffentlich - Zuständigkeit: GR nach 3 der Hauptsatzung Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2009 der Geislinger Siedlungsund Wohnungsbau GmbH Anlage: Auszug aus dem Entwurf des Geschäftsberichts 2009 Antrag zur Beschlußfassung: Der Gemeinderat beauftragt den Vertreter der Stadtverwaltung Geislingen, in der Gesellschafterversammlung der GSW folgende Erklärung abzugeben: 1. Dem Geschäftsbericht 2009 wird zugestimmt. 2. Der Bilanzgewinn 2009 in Höhe von 249.464,00 wird, wie im Geschäftsbericht vorgeschlagen, mit 200.000,00 in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt und mit 49.464,00 auf neue Rechnung vorgetragen. 3. Der Jahresabschluss 2009 wird genehmigt. 4. Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung werden Entlastung erteilt. 5. Von dem Ergebnis der Prüfung des Geschäftsjahres 2009 durch den Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen e.v. Stuttgart wird Kenntnis genommen.
Vorbemerkung Die Gesellschafterversammlung der GSW GmbH, bei welcher der Jahresabschluss 2009 beschlossen werden soll, wird am 08. Juli 2010 stattfinden. Dieser Gemeinderatsdrucksache liegt der Entwurf des Geschäfts- und Lageberichts 2009 der Geislinger Siedlungs- und Wohnungsbau GmbH zugrunde. Nachfolgend werden auszugsweise die wichtigsten Aussagen des Geschäftsberichtes 2009 aufgeführt. 1. Instandhaltung und Modernisierung Für die Gebäudeerhaltung wurden aufgewendet: 2009 2008 Veränderung T T T Modernisierung 893 1.888-995 Instandhaltung 1.577 1.136 441 Bezogen auf den Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche verringerten sich die Modernisierungskosten gegenüber dem Vorjahr von 5,11 /m² um 4,60 /m² auf 0,51 /m², die Instandhaltungskosten erhöhten sich von 9,85 /m² um 3,87 /m² auf 13,72 /m². Im Ergebnis wurde für Instandhaltung und Modernisierung im Berichtsjahr 2009 0,73 /m² weniger ausgegeben als im Vorjahr. Von den Modernisierungskosten 2009 betreffen 834 T Umbaukosten für das Objekt Bahnhofstraße 37, welches 2007 zur Vermietung an die Hochschule Nürtingen-Geislingen erworben wurde. Der Umbau wurde 2009 abgeschlossen, die Maßnahme ist bis auf 6 Gewerke abgerechnet. Durch Umplanungen kam es zu Kostenerhöhungen bzw. zusätzlichen Kosten, die eine Nachfinanzierung notwendig machten. Bis zum 31.12.2009 sind Kosten in Höhe von 2.636 T entstanden, insgesamt wird mit Herstellungskosten von 2.736 T gerechnet. In den Instandhaltungsaufwendungen 2009 sind 700 T Zuführungen zur Rückstellung für unterlassene Instandhaltung der Objekte Auerstraße 2 bis 12 enthalten. 2. Mietwohnungen Der Bestand der Mietwohnungen hat sich im Jahr 2009 von 1.758 auf 1.717 verringert. Ein Reihenhaus in der Rathenaustraße 31 wurde verkauft. In der 2
Hinteren Siedlung wurden 22 Reihenhäuser bzw. Doppelhaushälften und in den Bergwiesen 18 Mietwohnungen abgebrochen. Die Objekte waren wirtschaftlich verbraucht und nicht mehr sanierungswürdig. Wie bisher bewirtschaftet die GSW 11 Gewerbeeinheiten und 459 Garagen/Tiefgaragenstellplätze. Des weiteren übernimmt die GSW die Verwaltung und Betreuung von 3 Wohnungen in der Mühlstraße 16. 3. Bilanzsituation Die Vermögensstruktur der Gesellschaft wird vom Anlagevermögen bestimmt. Die Abnahme des Anlagevermögens ergibt sich insbesondere aus den planmäßigen Abschreibungen, den Abschreibungen von Gebäuderestwerten infolge Abbruch und der Buchwertabgänge infolge Verkauf, die höher waren als die Zugänge aus aktivierten Modernisierungs- und Umbaukosten. Das Anlagevermögen hat sich um 894,9 T verringert und beläuft sich auf 48.118,1 T im Vergleich zum Vorjahr mit 49.013,0 T. Die Bilanzsumme hat sich um 983,1 T vermindert. Der Anteil des Anlagevermögens an der verminderten Bilanzsumme beträgt unverändert 90,0 %. Auf der Kapitalseite nahmen die Fremdmittel ab. Die Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung verminderten sich durch planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen sowie die verrechneten Teilschulderlasse, die höher waren als die Valutierungen. Die übrigen Verbindlichkeiten nahmen stichtagsbedingt vor allem durch geringere Verbindlichkeiten aus Bauleistungen ab. Die Zunahme der Rückstellungen ist insbesondere auf die Veränderung der Rückstellung für unterlassene Instandhaltung zurückzuführen. Das Eigenkapital der Gesellschaft hat sich um den Jahresüberschuss von 78,7 T erhöht. Im Verhältnis zur verminderten Bilanzsumme erhöhte sich die Eigenkapitalquote gegenüber dem Vorjahr von 21,1% auf 21,6 %. 4. Gewinn- und Verlustrechnung Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung hat sich gegenüber dem Vorjahr insbesondere durch den höheren Aufwand für Instandhaltungen und durch die Zunahme der Abschreibungen auf die Gebäude vermindert. Dem gegenüber steht die Zunahme der Mieterlöse, die im Wesentlichen aus der Vermietung des Objekts Bahnhofstr. 37 ab 01. Februar 2009 resultiert. Das Hausbewirtschaftungsergebnis ist durch die nochmals gestiegenen Erlösschmälerungen aus Sollmieten und aus Umlagen, die im Wesentlichen infolge schwieriger Vermietbarkeit entstanden sind, belastet. Ferner muss die Gesellschaft nicht umlagefähige Betriebskosten in Höhe von 183 T tragen. Die Betreuungstätigkeit schließt mit einem gegenüber dem Vorjahr höheren Überschuss ab, der vor allem aus abgerechneten technischen Betreuungsleistungen für Dritte resultiert. 3
Der Fehlbetrag aus dem Kapitaldienst ergibt sich insbesondere aus Zinsaufwendungen für Zwischenkredite, denen die Zinserträge aus Festgeldanlagen gegenüber stehen. Der gegenüber dem Vorjahr höhere Fehlbetrag ist auf das niedrige Zinsniveau für Festgeldanlagen und auf die über das Jahr durchschnittlich geringeren Anlagebeträge zurückzuführen. Der Verwaltungsaufwand hat im Vergleich zum Vorjahr geringfügig zugenommen. Die Mehrerträge aus der übrigen Rechnung resultieren im Wesentlichen aus den Buchgewinnen aus dem Verkauf eines Grundstücks und eines Reihenhauses aus dem Anlagevermögen, aus Erträgen aus der Auflösung nicht mehr benötigter Rückstellung sowie aus Erträgen aus der Einbuchung von Teilschulderlassen auf zinsvergünstigte KfW-Darlehen. Demgegenüber stehen vor allem außerplanmäßige Abschreibungen von Restbuchwerten abgebrochener Gebäude und Abbruchkosten. Die Ertragslage ist erneut durch ein negatives Betriebsergebnis geprägt. Zu berücksichtigen ist, dass der Rückgang des Betriebsergebnisses im Wesentlichen durch die Bildung einer Rückstellung für unterlassene Instandhaltung begründet ist. Ein Jahresüberschuss ergibt sich durch die Erträge aus der übrigen Rechnung. Unter der Berücksichtigung eines Gewinnvortrages von 178.617,00 sowie der Ergebnisverwendung mit 7.872,75 (Zuweisung in die gesetzliche Rücklage) ergibt sich ein Bilanzgewinn von 249.464,00. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn im Geschäftsjahr 2009 mit 200.000,00 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen und mit 49.464,00 auf neue Rechung vorzutragen. 6. Lagebericht Die Geschäftsführer Doris Klaus und Peter Ströhle geben in ihrem Lagebericht auch einen Ausblick auf die künftige Entwicklung der Gesellschaft. Die Vermietung von Wohnungen ist unverändert mit Schwierigkeiten behaftet. Die zunehmenden Leerstände sind nachfrage- und lagebedingt und lassen sich kurzfristig nicht beheben. Die Wohnungsleerstände (zum Jahresende 2009 handelte es sich um 166 Wohnungen) sind für die wirtschaftliche Lage des Unternehmens von wesentlicher Bedeutung. In den kommenden Jahren bleibt die Hauptaufgabe des Unternehmens die Instandsetzung und Modernisierung, um den Wohnungsbestand langfristig vermietbar zu halten und die leerstandsbedingten Mietausfälle zu minimieren. 7. Abschlussprüfung durch den Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen e.v. Der vorliegende Jahresabschluss zum 31.12.2009 mit Anhang und Lagebericht ist von dem durch den Aufsichtsrat bestellten Abschlussprüfer geprüft 4
und als mit den gesetzlichen Vorschriften sowie dem Gesellschaftsvertrag übereinstimmend befunden worden. Der Abschlussprüfer hat gemäß den Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag die Prüfung nach 53 des Haushaltsgrundsätzegesetzes vorgenommen. Der Jahresabschluss wurde mit dem nachfolgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen: Die Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Der Jahresabschluss entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar. Die Prüfung hat keine Anhaltspunkte ergeben, dass die Geschäfte nicht ordnungsgemäß geführt wurden und dass die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und gesellschaftsvertraglichen Pflichten nicht ordnungsgemäß nachgekommen sind. Die wirtschaftlichen Verhältnisse sind geordnet. Geislingen an der Steige, den 20.05.2010 5