Neubau-Gentrifizierung und stadtpolitische Aufwertungsstrategien im Gallus/Frankfurt a.m. im Kontext der Finanzkrise Sebastian Schipper und Felix Wiegand Grenze zwischen Gallus und Europaviertel, Sep 2013
Das Gallus in Frankfurt am Main 1880 1970: Klassisches ArbeiterInnenviertel Arbeiten und Wohnen der Niedrigeinkommenshaushalte auf relativ engem Raum (Tharun/Unterwerner 1993: 308) lokale Hegemonie der verschiedenen Arbeiterinstitutionen (Ronneberger/Keil 1995: 327), Hochburg von SPD und KPD 1970 2000: Deindustrialisierung und Niedergang Großflächige Deindustrialisierung aufgrund massiver Bodenpreisspekulation im Kontext der Global City- Formierung Frankfurts + stadtplanerischer City-Erweiterung Soziale Transformation: Besserverdienende Facharbeiterschaft wandert ab, Zuzug von Arbeitsmigranten: Gallus erhält ein deutlich negatives, häufig klassistisch und rassistisch konnotiertes Image Status als neues Armutsgebiet (Klagge 2005: 182f) Charakteristika (Stand 2013) 30.200 EinwohnerInnen Ca. 16.000 Wohneinheiten Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund: 42% Arbeitslosenquote: 7% (Ffm: 5,3%) Sozialleistungs.: 20% (Ffm: 12,6%) Einkommensmedian (Vollzeit, brutto): 2.620 (Ffm: 3.291 ) 5
Mietspiegel der Stadt Frankfurt, Stand 2012 = +1,87 /m² = +1,24 /m² = +1,02 /m² = +0,65 /m² = +/-0 /m² = - 0,25 /m² Mietspiegel der Stadt Frankfurt, Stand 2012. Quelle: Amt für Wohnungswesen 2012 6
Das Gallus in Frankfurt am Main 1880 1970: Klassisches ArbeiterInnenviertel Arbeiten und Wohnen der Niedrigeinkommenshaushalte auf relativ engem Raum (Tharun/Unterwerner 1993: 308) lokale Hegemonie der verschiedenen Arbeiterinstitutionen (Ronneberger/Keil 1995: 327), Hochburg von SPD und KPD 1970 2000: Deindustrialisierung und Niedergang Großflächige Deindustrialisierung aufgrund massiver Bodenpreisspekulation im Kontext der Global City- Formierung Frankfurts + stadtplanerischer City-Erweiterung Soziale Transformation: Besserverdienende Facharbeiterschaft wandert ab, Zuzug von Arbeitsmigranten: Gallus erhält ein deutlich negatives, häufig klassistisch und rassistisch konnotiertes Image Status als neues Armutsgebiet (Klagge 2005: 182f) 2008 heute: Grundlegender Wandel deutet sich an Neubau von überwiegend gehobenem und luxuriösem Wohnraum auf ehemaligen Brachflächen: bis zu 6.000 WE im Europaviertel + 2.000 WE auf sonst. Konversionsflächen Imagewandel Charakteristika (Stand 2013) 30.200 EinwohnerInnen Ca. 16.000 Wohneinheiten Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund: 42% Arbeitslosenquote: 7% (Ffm: 5,3%) Sozialleistungs.: 20% (Ffm: 12,6%) Einkommensmedian (Vollzeit, brutto): 2.620 (Ffm: 3.291 ) 7
Das Gallus in Frankfurt am Main 8
Mietspiegel der Stadt Frankfurt, Stand 2014 = +1,59 /m² = +0,31 /m² = +/-0 /m² = +0,99 /m² Mietspiegel der Stadt Frankfurt, Stand 2014. Quelle: Amt für Wohnungswesen 2014 9
Zentrale Thesen 1. Stadtpolitik I: Die Frankfurter Stadtpolitik hat jahrelang Aufwertungsund Gentrifizierungsprozesse (bzw. die Steigerung der potenziellen Grundrente) im Gallus aktiv gefördert. 2. Finanzkrise: Die dadurch entstandene rent gap gewinnt erst nun im Zuge der Finanzkrise 2008ff an Relevanz. 3. Stadtpolitik II: Die Stadt Frankfurt hätte aber in Gestalt kommunalen Eigentums weiterhin sehr effektive Instrumente zur Hand, um die Verdrängung einkommensschwacher Haushalte zu verhindern. 10
Zentrale Thesen 1. Stadtpolitik I: Die Frankfurter Stadtpolitik hat jahrelang Aufwertungsund Gentrifizierungsprozesse (bzw. die Steigerung der potenziellen Grundrente) im Gallus aktiv gefördert. 11
Neoliberalisierung des Städtischen Es muss der Stadt gelingen, Wissensnomaden für mindestens eine Generation an diesen Standort zu binden. [ ] Das ist die große kommunalpolitische Aufgabe von bedeutenden Städten in Deutschland. Petra Roth als Oberbürgermeisterin von Ffm 2010 Frankfurt als eine der bedeutendsten europäischen Wachstumsregionen [ ] muss auch ein ausreichendes Wohnungsangebot für den mittleren bis gehobenen Bedarf bereit stellen. Die soziale Vielfalt in Frankfurt muss erhalten bzw. verbessert werden. Wohnungspolitische Leitlinien der Stadt Frankfurt 2008 12
Bestand an Sozialwohnungen in Frankfurt 1990-2013 = 20% des Wohnungs -angebots Anteil der Bevölkerung mit Anspruch auf eine Sozialwohnung: über 30% = 8% 13
Zentrale Thesen 1. Stadtpolitik I: Die Frankfurter Stadtpolitik hat jahrelang Aufwertungsund Gentrifizierungsprozesse (bzw. die Steigerung der potenziellen Grundrente) im Gallus aktiv gefördert. Und zwar durch: Ermöglichung einer Neubau-Gentrifizierung DB und andere Eigentümer verlangen optimale Verwertung ihrer Brachflächen Stadtplanung nutzt ihre baurechtlichen Instrumente (B-Plan, städtebauliche Verträge) nicht investorenfreundliche Stadtplanung Auch öffentliche Wohnungsbaugesellschaften investieren in gehobenen Wohnraum 14
Neubauprojekte im Gallus und Europaviertel, Sept. 2014 Im Europaviertel entstehen ca. 6.000 Wohneinheiten im überwiegend gehobenen und luxuriösen Marktsegment (plus Shopping Mall, Messeerweiterung und Büroflächen). Die Mieten liegen um 40% und die Eigentumspreise um 70% über denjenigen im alten Gallus (IHK 2013, eigene Ber.). Auf sonstigen Konversionsflächen entstehen weitere 2.000 WE im überwiegend gehobenen Segment 15
Europaviertel Blick von der Emser Brücke auf das östliche Europaviertel, Juni 2013 Wohnblock Central & Park im Europaviertel, Aug. 2014 16
Zentrale Thesen 1. Stadtpolitik I: Die Frankfurter Stadtpolitik hat jahrelang Aufwertungsund Gentrifizierungsprozesse (bzw. die Steigerung der potenziellen Grundrente) im Gallus aktiv gefördert. Und zwar durch: Ermöglichung einer Neubau-Gentrifizierung DB und andere Eigentümer verlangen optimale Verwertung ihrer Brachflächen Stadtplanung nutzt ihre baurechtlichen Instrumente (B-Plan, städtebauliche Verträge) nicht investorenfreundliche Stadtplanung Auch öffentliche Wohnungsbaugesellschaften investieren in gehobenen Wohnraum Soziale Stadt: Investition von 30 Millionen seit 2001 u.a. zur Aufwertung öffentlicher Räume 17
Soziale Stadt Gallusviertel Maßnahmenplan 18
Zentrale Thesen 1. Stadtpolitik I: Die Frankfurter Stadtpolitik hat jahrelang Aufwertungsund Gentrifizierungsprozesse (bzw. die Steigerung der potenziellen Grundrente) im Gallus aktiv gefördert. Und zwar durch: Ermöglichung einer Neubau-Gentrifizierung DB und andere Eigentümer verlangen optimale Verwertung ihrer Brachflächen Stadtplanung nutzt ihre baurechtlichen Instrumente (B-Plan, städtebauliche Verträge) nicht investorenfreundliche Stadtplanung Auch öffentliche Wohnungsbaugesellschaften investieren in gehobenen Wohnraum Soziale Stadt: Investition von 30 Millionen seit 2001 u.a. zur Aufwertung öffentlicher Räume Imagekampagne in Zusammenarbeit mit Gewerbeverein Gallus 19
Imagewandel Trinkhalle an der Galluswarte, 2014 Entwurf für das zukünftige Cafe an der Galluswarte Werbung für Eigentumswohnungen in der Kleyerstraße, Aug. 2014 20
Zentrale Thesen 1. Stadtpolitik I: Die Frankfurter Stadtpolitik hat jahrelang Aufwertungsund Gentrifizierungsprozesse (bzw. die Steigerung der potenziellen Grundrente) im Gallus aktiv gefördert. Und zwar durch: Ermöglichung einer Neubau-Gentrifizierung DB und andere Eigentümer verlangen optimale Verwertung ihrer Brachflächen Stadtplanung nutzt ihre baurechtlichen Instrumente (B-Plan, städtebauliche Verträge) nicht investorenfreundliche Stadtplanung Auch öffentliche Wohnungsbaugesellschaften investieren in gehobenen Wohnraum Soziale Stadt: Investition von 30 Millionen seit 2001 u.a. zur Aufwertung öffentlicher Räume Imagekampagne in Zusammenarbeit mit Gewerbeverein Gallus 21
Zentrale Thesen 1. Stadtpolitik I: Die Frankfurter Stadtpolitik hat jahrelang Aufwertungsund Gentrifizierungsprozesse (bzw. die Steigerung der potenziellen Grundrente) im Gallus aktiv gefördert. 2. Finanzkrise: Die dadurch entstandene rent gap gewinnt erst nun im Zuge der Finanzkrise 2008ff an Relevanz. 22
Globale Finanzkrise und die Suche nach Betongold: Wohnen als profitable Anlagesphäre Wohnungspreise /m² (Neubau) in Ffm + ca. 40% Mieten 2009-2014: + 35% Mietspiegel 2010-2014: + 11,2% Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Stadt Frankfurt (2014): 22 + bulwiengesa 23
Zentrale Thesen 1. Stadtpolitik I: Die Frankfurter Stadtpolitik hat jahrelang Aufwertungsund Gentrifizierungsprozesse (bzw. die Steigerung der potenziellen Grundrente) im Gallus aktiv gefördert. 2. Finanzkrise: Die dadurch entstandene rent gap gewinnt erst nun im Zuge der Finanzkrise 2008ff an Relevanz. 3. Stadtpolitik II: Die Stadt Frankfurt hätte aber in Gestalt kommunalen Eigentums weiterhin sehr effektive Instrumente zur Hand, um die Verdrängung einkommensschwacher Haushalte zu verhindern. 24
Die Rolle der städtischen Wohnungsbaugesellschaft in gegenwärtigen Gentrifizierungsprozessen Eigentümerin: Stadt Frankfurt (zu 99,9%) Konzernjahresüberschuss 2013 + 2014: 65-68 Millionen Wohnungsbestand: 50.483 (= 18% aller Mietwohnungen in Ffm) Wohnungsbestand im Gallus: 5.500 (= 34% Marktanteil) 25
Die städtische Wohnungsbaugesellschaft als Beschleuniger von Gentrifizierungsprozessen 1. Binnenprivatisierung: Die ABG begreift sich seit 1991 als ein Wirtschaftsunternehmen das unter der Maxime agiert, nur etwas [zu] machen, wenn wir damit Geld verdienen (Geschäftsführer Frank Junker zit. n. FR 24.02.2014). 2. Stadtpolitisch forcierte Ausrichtung auf gehobenes Wohnungsmarktsegment. 3. Die Bestands- als auch die Wieder- und Neuvermietungsmieten der ABG liegen nur jeweils leicht unter dem allgemeinen Durchschnittsniveau. 26
Mietniveaus in Frankfurt im Vergleich (Stand 2013) Miete in /m² (2013) Neubau Bestandsmieten Freier Wohnungsmarkt Mindestens 12-13 /m² 8,08 /m² (2014: 8,66 /m² ) ABG Holding Genossenschaften/ kollek. Eigentumsmodelle 12-13 /m² 7,64 /m² (Magistrat) 8,65 /m² (eig. Ber.) 8-10 /m² 5,61 /m² Sozialer Wohnungsbau 5-5,50 /m² 5-5,50 /m² ABG 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ø Miete in /m² 6,71 6,84 7,01 7,93 8,10 8,14 8,19 8,35 8,57 8,65 + ca. 30% Quelle: Geschäftsberichte der ABG Holding, eigene Berechnungen 27
Die städtische Wohnungsbaugesellschaft als Beschleuniger von Gentrifizierungsprozessen 1. Binnenprivatisierung: Die ABG begreift sich seit 1991 als ein Wirtschaftsunternehmen das unter der Maxime agiert, nur etwas [zu] machen, wenn wir damit Geld verdienen (Geschäftsführer Frank Junker zit. n. FR 24.02.2014). 2. Stadtpolitisch forcierte Ausrichtung auf gehobenes Wohnungsmarktsegment. 3. Die Bestands- als auch die Wieder- und Neuvermietungsmieten der ABG liegen nur jeweils leicht unter dem allgemeinen Durchschnittsniveau. 4. Zwangsräumungen: Im Ortsbeirats 1 gab es 266 Zwangsräumungen (2011-2013), wovon 160 von öffentlichen Wohnungsunternehmen eingeleitet worden sind (Magistrat der Stadt Frankfurt 2014). 28
Fazit 1. Stadtpolitik I: Die Frankfurter Stadtpolitik hat jahrelang Aufwertungsund Gentrifizierungsprozesse (bzw. die Steigerung der potenziellen Grundrente) im Gallus aktiv gefördert. 2. Finanzkrise: Die dadurch entstandene rent gap gewinnt erst nun im Zuge der Finanzkrise 2008ff an Relevanz. 3. Stadtpolitik II: Die Stadt Frankfurt hätte aber in Gestalt kommunalen Eigentums weiterhin sehr effektive Instrumente zur Hand, um die Verdrängung einkommensschwacher Haushalte zu verhindern. 29
Fazit http://www.stadt-fuer-alle.net/ Pressekonferenz des Bündnisses Eine Stadt für alle! Wem gehört die ABG?, April 2015 Project Shelter -Demonstration,13. Juni 2015 30
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Schipper, Sebastian; Wiegand, Felix (2015): Neubau-Gentrifizierung und globale Finanzkrise. Der Stadtteil Gallus in Frankfurt a.m. zwischen immobilienwirtschaftlichen Verwertungszyklen, stadtpolitischen Aufwertungsstrategien und sozialer Verdrängung. In: Sub\urban. zeitschrift für kritische stadtforschung (im Erscheinen). Schipper, Sebastian (2013): Global-City-Formierung, Gentrifizierung und Grundrentenbildung in Frankfurt am Main. In: Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie 57 (4), S. 185 200. - (2013): Genealogie und Gegenwart der unternehmerischen Stadt. Neoliberales Regieren in Frankfurt am Main zwischen 1960 und 2010. Münster: Westfälisches Dampfboot. Downloads unter: http://uni-weimar.academia.edu/sebastianschipper Kontakt: sebastian.schipper@uni-weimar.de & wiegand@em.uni-frankfurt.de 31