Q1 Grossmann & Berger macht. Marktberichte. Hamburg MARKTBERICHT Gewerbe Investment
GEWERBE Investment Key Facts 900 Mio. 31 % Büro: 73 % Büro: 4,0 % EZH: 4,0 % Logistik: 6,0 % Aufgrund der steigenden Preise werden vermehrt Value Add Produkte nachgefragt. Axel Steinbrinker Geschäftsführer Marktdynamik setzt sich fort Das auf dem Hamburger Markt für gewerbliche Immobilien-Investments erreichte zum Ende das 1. Quartals 2016 einen Wert von rund 900 Mio. bei 36 Transaktionen. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um ein Fünftel. Damit schloss die rege Marktaktivität des 1. Quartals nahtlos an das Rekordjahr 2015 an, in dem das bei 4,0 Mrd. lag. Investment +20,0 % ggü. Vorjahr -1,2 %-Punkte ggü. Vorjahr +13,3 %-Punkte ggü. Vorjahr +0,5 %-Punkte ggü. Vorjahr +0,5 %-Punkte ggü. Vorjahr +0,8 %-Punkte ggü. Vorjahr Stärkste Assetklasse Anteil ausländischer Investoren Spitzenrenditen Nach den zentralen Teilmärkten City und HafenCity, die zusammen ein in Höhe von 217,8 Mio. und damit einen Anteil von 24 % erreichten, verbuchte die City Nord als zweitstärkster Teilmarkt im 1. Quartal 2016 ca. 19 % des Volumens. Ausschlaggebend hierfür war die her größte Transaktion des Jahres. Amundi kaufte von dem Projektentwickler TAS KG den im Bau befindlichen Bürokomplex Telekom Campus (Überseering 2), der bereits an die Telekom vermietet ist, für über 120 Mio.. 2012 in Mrd. 10-Jahres-Mittel (2006-2015): ca. 2,83 Mrd. Diese Entwicklung zeigt, dass die Nachfrage auf dem Hamburger Investmentmarkt weiterhin ungebremst ist. Die Anleger sind vornehmlich weiterhin auf der Suche nach Core- und Value-add-Objekten in der City, weichen jedoch mangels Angebot auf gut vermietete Objekte in Stadtteillagen aus. Im Gegensatz zu 2015 fanden im herigen Jahresverlauf noch keine Portfoliotransaktionen statt. 1,9 2,8 3,7 4,0 Q1 0,9 2012 2013 2014 2015 www.grossmann-berger.de Seite 2
Ausgewählte Transaktionen Telekom Campus Überseering 2 Büro Investor: Amundi Kaufpreis: ca. 120 Mio. Commerzbank Neß 7-9 Büro Investoren: Procom & OFB Kaufpreis: > 70 Mio. I/I Budget St. Pauli Simon-von-Utrecht-Str. 63+64 Hotel Investor: AccorHotel Kaufpreis: vertraulich Gasstraße Gasstraße 18 Büro Investor: alstria Kaufpreis: ca. 38 Mio. Postpyramide Überseering 30 Projekt Investoren: Otto Wulff & Hamburg Team & Christmann Kaufpreis: vertraulich Telekom Campus City Nord Überseering 2 in Mio. nach Größenklassen Volumen Vertragsanzahl Die zweitgrößte Transaktion stellte der Verkauf des ehemaligen Commerzbank-Sitzes (Neß 7-9) an die Projektentwickler Procom Invest und OFB für einen höheren zweistelligen Millionenbetrag dar. Die drittgrößte Transaktion war die Veräußerung eines Bürogebäudes im Teilmarkt Alster Ost für einen ebenfalls zweistelligen Millionenbetrag. Damit landete der Teilmarkt Alster Ost mit einem Anteil von rund 10 % am auf Platz 3 im Teilmarkt-Ranking. 18 9 5 3 1 Insgesamt wurden im 1. Quartal vier Objekte im Kaufpreissegment über 50 Mio. mit einem Volumen von zusammen von knapp 400 Mio. gehandelt. Mit 18 Transaktionen fanden die meisten Verkäufe jedoch im Segment 10 Mio. statt. 99 10 21% 180 25 nach Assetklassen Einzelhandel Hotel 15% 5% 7% 29% 225 50 16% 270 100 25% 126 ab 100 Investitionsobjekte Fünf gehandelte Hotel-Immobilien Mit einem Anteil von 73 % am und rund 659 Mio. wurden Büro-Objekte im 1. Quartal 2016 am meisten gehandelt. Die Assetklasse Hotel-Immobilie erreichte einen Anteil von 15 % und ein Volumen 135 Mio.. Bei einem der fünf verkauften Hotel-Objekte im 1. Quartal 2016 handelte es sich um den Accor/ I-Komplex am Holstenkamp 1-3, der für mehr als 10 Mio. von Kildare Partners an ImmoKAG vermittelt wurde. Grundstücke waren die drittstärkste Assetklasse mit einem Anteil am von rund 6 %. 73% Büro www.grossmann-berger.de Seite 3
Renditen Stabiles Niveau Spitzenrenditen 2012 Bruttoanfangsrendite in % 7,20 7,20 Logistik nach Käufergruppen REITs 4,70 Büro/Einzelhandel 5% 7% 22% 15% 18% 6,90 4,50 4,50 25% 20% nach Verkäufergruppen nach Verkäufergruppen 6,00 6,00 4,00 4,00 2012 2013 2014 2015 Private Investoren/ Family Offices Private Investoren/ Family Offices 34% Asset-Manager/ Bestandshalter Offene Fonds/ Spezialfonds Projektentwickler/ Bauträger Projektentwickler/ Bauträger Die Spitzenrenditen blieben im Vorjahresvergleich stabil für die Assetklassen Büro und Einzelhandel bei 4,0 % und für die Assetklasse Industrie/Lager/Logistik bei 6,0 %. Käufer- und Verkäufergruppen 30 % internationale Käufer Im 1. Quartal 2016 wurde der gewerbliche Immobilienmarkt in Hamburg durch nationale Akteure bestimmt. 31 % des s entfiel auf ausländische Käufer. Diese stammten hauptsächlich aus Großbritannien, Frankreich und der Schweiz. Internationale Verkäufer waren mit rund 19 % am Marktgeschehen beteiligt. Stärkste Investorengruppe waren die Asset-Manager/Bestandshalter mit einem Anteil von rund 25 % am (rund 226 Mio. ). Auf den zweithöchsten Anteil mit rund 20 % (rund 176 Mio. ) kamen die Offenen Fonds/Spezialfonds. Auf der Verkäuferseite summierten sich die von Projektentwicklern/ Bauträgern veräußerten gewerblichen Immobilien in Hamburg auf rund 305 Mio., womit die Branche auf den höchsten Anteil am kam (34 %). An zweiter Stelle folgten die Offenen Fonds/Spezialfonds mit einem Anteil von rund 21 % (193 Mio. ). Ausblick Positive Jahresentwicklung Der erfolgreiche Start in 2016 deutet auf eine positive Jahresentwicklung hin. Durch ein kleiner werdendes Angebot könnte diese rasante Entwicklung jedoch leicht gebremst werden. Aufgrund des dauerhaften Unterschieds der Spitzenrenditen des Assets Industrie/Lager/Logistik von rund 200 Basispunkten im Vergleich zu Büro- und Einzelhandels-Immobilien und des anhaltend niedrigen Zinsniveaus wird die Assetklasse Industrie/Lager/ Logistik auch 2016 eine wichtige Rolle in der Portfoliostruktur nationaler und internationaler Investoren spielen. Inwieweit das Rekordergebnis aus 2015 in diesem Jahr erreicht werden kann, hängt maßgeblich von der Verfügbarkeit weiterer Großportfolios am Markt ab. Das wird sich voraussichtlich zwischen den Jahresendwerten von 2014 und 2015 einpendeln, auf dem Niveau von etwa 3,7 Mrd.. Geschlossene Fonds Corporates/ Eigennutzer/ Non-Properties 13% 21% Offene Fonds/ Spezialfonds www.grossmann-berger.de Seite 4
Kompetente Beratung Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Tatjana Merger Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2-641 Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2-615 Tatjana Merger Master of Science Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2-231 Glossar Definitionen Investmentmarkt : Das ist die Summe der Kaufpreise aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ( Signing ). Wohninvestment-Transaktionen werden im nicht berücksichtigt. Assetklasse: Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominierenden Flächenanteil (mind. 75 %) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet. Einzelobjekt- und Portfoliotransaktionen: Die Einzelobjekttransaktion umfasst den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungsgrundstücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei räumlich getrennten Immobilien. Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite, die für eine marktüblich vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen erzielt werden kann. Bildnachweis: Titel: Hafenpanorama; Seite 2: Alsterpanorama Jenner Egberts Fotografie; Seite 3: Visualisierung Telekom Campus Überseering 2 TAS KG. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D - 20354 Hamburg Tel.: +49 (0)40 / 350 80 2-0 Fax: +49 (0)40 / 350 80 2-36 info@grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B 25866 www.grossmann-berger.de Seite 5