Gemeinsam erfolgreich Erstellung eines schlüssigen Konzepts zur Ermittlung angemessener Kosten der Unterkunft im Rhein-Erft-Kreis April 2016 1
Das Projekt ist abgeschlossen und die Ergebnisse liegen vor Erstellung eines schlüssigen Konzepts zur Ermittlung angemessener Kosten der Unterkunft im Rhein-Erft-Kreis Ermittlung Status quo Konzept erstellen Datenerhebung und Konzeptanwendung Projektabschluss Auftaktgespräch Festlegung eines Datenschutzkonzepts Sichtung von Dokumenten und Datenquellen Analyse der Anforderungen der Sozialgerichtsbarkeit Definition des Gegenstandes der Beobachtung Festlegung der Vergleichsräume Festlegung der Stichprobengröße Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung Sekundärdatenerhebung Primärdatenerhebung Auswertung der Daten und Darstellung der Ergebnisse Prüfung der allgemeinen Verfügbarkeit Erstellung eines Berichts über die Vorgehensweise zur Nachvollziehbarkeit durch Dritte Bekanntmachung der Konzeption Wissenstransfer und Support Festlegung des Beobachtungszeitraums Anpassung des Berechnungstools zur Wertermittlung Projektmanagement und Kommunikation 2
Für die Einteilung in Vergleichsräume haben wir auf folgendes Kennzahlengerüst zurückgegriffen Indikator Kennzahlen Wirtschaftlicher Wohlstand Sozial- und Altersstruktur Verkehrsanbindung Siedlungs- struktur Einkünfte je Steuerpflichtigem (EUR / Jahr) Steuerpflichtige je 100 Einwohner zwischen 15 und 65 Anteil sozialversicherungspflichtig beschäftigter Arbeitnehmer an Gesamtbevölkerung (%) Anzahl Bedarfsgemeinschaften SGB II je 1.000 Einwohner Anzahl Sozialleistungsempfänger SGB XII je 1.000 Einwohner Arbeitslosenquote (%) PKW: kürzeste Entfernung zur nächsten Autobahn (km) ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Fernverkehrsbahnhof (min) ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Regionalverkehrsbahnhof (min) PKW: kürzeste Entfernung zum nächsten Mittelzentrum (km) ÖPNV: Anbindung Mittelzentrum (min) Anteil Mehrfamilienhäuser (3 und mehr Wohneinheiten) (%) Siedlungsdichte (Einwohner je Hektar Siedlungs- und Verkehrsflächen) Bodenrichtwerte Infrastruktur weiterführende Schule vorhanden (ja / nein) Fachärzte vorhanden (ja / nein) Krankenhaus vorhanden (ja / nein) Post- und/oder Bankfiliale vorhanden (ja / nein) Geschäfte zur Grundversorgung vorhanden (ja / nein) Die Berücksichtigung der räumlichen Nähe (SG Dessau, Urteil vom 17.08.2012 S 11 AS 2430/11) wurde zusätzlich über eine Distanzmatrix (in Minuten) sichergestellt. 3
Der Wohnungsmarkt des Kreises wurde in sechs Vergleichsräume eingeteilt Region A Region B Region C Region D Region E Region F 4
Um die Repräsentativität zu gewährleisten mussten je nach Rechtsauslegung 9.763 bzw. 4.883 Datensätze ermittelt werden Wohnungen zu Wohnzwecken vermietet* Stichprobenumfang gesamter Wohnungsmarkt Stichprobenumfang im relevanten Zielsegment Region A 4.025 403 202 Region B 29.776 2.978 1.489 Region C 37.599 3.760 1.880 Region D 8.402 841 421 Region E 8.993 900 450 Region F 8.803 881 441 Rhein-Erft-Kreis (gesamt) 97.598 9.763 4.883 * Quelle: Zensus 2011. Forderung nach 10% bezieht sich nach Auffassung von Rödl & Partner lediglich auf das relevante Zielsegment, d. h. Wohnungen des einfachen Standards. Die Rechtsprechung beziffert den Anteil dieser Wohnungen am Gesamtmarkt auf 30-50%. Je nach Rechtsauslegung sind im Rhein-Erft-Kreis somit 9.763 bzw. 4.883 Wohnungsdatensätze zu ermitteln. 5
Es wurden umfangreiche Daten erhoben Zielsegment (10%) Sozialdaten (SGB II, SGB XII) Mieter- und Vermieterdaten Angebotsmieten Gesamt Region A 403 849 163 39 1.051 Region B 2.978 8.354 1.417 364 10.135 Region C 3.760 6.829 2.416 252 9.497 Region D 841 1.512 888 69 2.469 Region E 900 1.207 373 106 1.686 Region F 881 2.142 977 58 3.177 Rhein-Erft-Kreis (gesamt) 9.763 20.893 6.234 888 28.015 Die Vorgaben des BSG zur Repräsentativität wurden für alle Vergleichsräume erreicht und deutlich überschritten. 6
Die Datenauswertung erfolgte nach mathematisch-statistischen Grundsätzen in folgenden Teilschritten Einlesen der Datensätze Plausibilisierung und Bereinigung aller Datensätze Aufteilung der Datensätze Automatisiertes Einlesen und Anonymisieren der Daten in das Berechnungstool Automatisierter Dublettenabgleich Automatisierte Plausibilisierung der Datensätze (z.b. unplausibler qm-preis) Filtern der Datensätze nach Wohnungsstandard (Ausstattungsgrenze = 4 / 2 Pkt.*) Automatisierte Erstellung eines Datenblattes je Region und Wohnungsgröße Eliminierung von extremen Ausreißern Ermittlung der Spannoberwerte Prüfung der Verfügbarkeit Kappung von Extremwerten am oberen und unteren Rand (LSG Baden- Württemberg, Urteil vom 22.12.2010, Az. L 12 AS 5641/09) Verfahren: 99%-Konfidenzintervall Ermittlung des obersten Wertes der Mietpreisspanne je Region und Wohnungsgrößenklasse (BSG, Urteil vom 22.9.2009, Az. B 4 AS 18/09 R, Rn. 21) (obere Grenze des Konfidenzintervalls) Anteil der verfügbaren Angebots- und Neuvertragsmieten in % Prozentuale und mögliche Verteilung der unangemessen wohnenden Leistungsempfänger pro Region (Näherungsverfahren) * Region A, B, C: 2 Punkte, Region D, E, F: 4 Punkte. 7
Die ausgewerteten Daten verteilen sich folgendermaßen auf die einzelnen Regionen und Wohnungsgrößen Größe der Bedarfsgemeinschaften 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen jede w. Person Wohnungsgröße bis 50 m 2 50-65 m 2 65-80 m 2 80-95 m 2 15 m 2 Region A Bedburg 173 241 301 121 57 Region B Bergheim, Elsdorf, Kerpen 1.982 2.220 1.997 1.187 811 Region C Brühl, Frechen, Hürth 2.141 2.204 1.942 781 403 Region D Erftstadt 471 673 538 239 194 Region E Pulheim 291 340 422 92 76 Region F Wesseling 698 784 893 279 199 Die Besetzung der Tabellenfelder erfüllt auch die Anforderungen für die Besetzung von Tabellenfeldern eines qualifizierten Mietspiegels. 8
Die Auswertung der Bestandsmieten zeigt folgendes Bild für die Bruttokaltmieten in EUR Größe der Bedarfsgemeinschaften 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen jede w. Person Wohnungsgröße bis 50 m 2 50-65 m 2 65-80 m 2 80-95 m 2 15 m 2 Region A Bedburg 370,12 450,37 518,02 618,87 99,41 Region B Bergheim, Elsdorf, Kerpen 401,78 478,44 575,45 675,08 102,46 Region C Brühl, Frechen, Hürth 429,13 523,28 626,31 751,82 117,64 Region D Erftstadt 417,92 488,98 573,05 666,62 103,56 Region E Pulheim 398,58 507,38 633,38 785,88 119,71 Region F Wesseling 403,59 497,13 582,36 696,18 106,00 Das Ergebnis der maximalen Bruttokaltmiete errechnet sich als Produkt der Summe der Nettokaltmiete pro m² durchschnittlichen kalten Neben- und Betriebskosten pro m² sowie der maximal zulässigen Quadratmeteranzahl der einzelnen Bedarfsgemeinschaften (sog. Produkttheorie). 9
Der Anteil der verfügbaren Angebotsmieten zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen verteilt sich folgendermaßen Größe der Bedarfsgemeinschaften 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen AM NVM AM NVM AM NVM AM NVM Region A 67% n. a. 50% 100% 50% 100% 33% 100% Region B 65% 100% 30% 96% 36% 79% 61% 78% Region C 50% 59% 38% 76% 30% 54% 33% 55% Region D 50% 100% 36% 92% 14% 93% 20% 75% Region E 22% 100% 26% 100% 35% 100% 33% n. a. Region F 21% n. a. 27% 88% 56% 100% 38% n. a. Die Werte beschreiben die prozentualen Anteile der Angebotsmieten (AM; z. B. aus Zeitungen, Internetportalen, etc.) bzw. Neuvertragsmieten (NVM; Mietverhältnisse, die sechs oder weniger Monate vor Erhebungsstichtag abgeschlossen wurden) in der Region und in der jeweiligen Wohnungsgröße unterhalb der ermittelten Angemessenheitsgrenze bezogen auf die gesamten dort ermittelten AM bzw. NVM. Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen sind AM und NVM verfügbar 10
Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen steht Wohnraum für unangemessene BGs (SGB II & XII) zur Verfügung Größe der BG 1 Person 2 Personen Angebote unterhalb MOG unangem. Wohnende Angebote unterhalb MOG unangem. Wohnende Versorgungsgrad Versorgungsgrad Region A 2 30 7% 3 28 11% Region B 30 316 9% 18 393 5% Region C 28 404 7% 18 384 5% Region D 4 60 7% 4 65 6% Region E 3 84 4% 6 95 6% Region F 4 103 4% 4 89 4% 11
Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen steht Wohnraum für unangemessene BGs (SGB II & XII) zur Verfügung Größe der BG 3 Personen 4 Personen Angebote unterhalb MOG unangem. Wohnende Angebote unterhalb MOG unangem. Wohnende Versorgungsgrad Versorgungsgrad Region A 6 40 15% 2 24 8% Region B 42 391 11% 42 182 23% Region C 16 338 5% 15 122 12% Region D 3 103 3% 2 40 5% Region E 11 46 24% 5 15 33% Region F 5 99 5% 3 41 7% 12
Hinsichtlich der ausgewiesenen Versorgungsgrade sind zusätzliche Aspekte zu berücksichtigen 1. Auf der Nachfrageseite gehen auch diejenigen Leistungsempfänger ein, deren erhöhte Kosten der Unterkunft durch den Träger der Grundsicherung anerkannt wurden oder werden. Gründe hierfür können beispielsweise eine Behinderung, hohes Alter oder besondere Zugangsprobleme zum Wohnungsmarkt sein. Besonderheiten des Einzelfalls rechtfertigen also einen Zuschlag zum Richtwert. Ob derartige Besonderheiten vorliegen, kann erst im Rahmen einer Einzelfallprüfung untersucht werden. 2. Die angegebenen Zahlen können auch Leistungsempfänger beinhalten, die bereits nach den bisherigen Richtwerten zur Kostensenkung aufgefordert wurden. 3. In der Realität liegt die Anzahl an Wohnungsangeboten in der Regel deutlich über den erhobenen Werten, da nicht alle zur Verfügung stehenden Wohnungen über die auswertbaren Kanäle (Internet, Zeitung, Makler), sondern z. B. über Aushänge, Freunde, Bekannte etc. vermittelt werden. 4. Der Zielgruppe von Leistungsempfängern werden nicht automatisch alle verfügbaren Wohnungen vermietet. Zu berücksichtigen ist an dieser Stelle, dass Studierende, Rentner oder Erwerbstätige mit unterdurchschnittlichen Löhnen um die gleichen Wohnungen konkurrieren. Empfängern von Leistungen zur Grundsicherung steht daher nur ein gewisser Teil des Wohnungsangebotes zur Verfügung. 13
Bei einem Abgleich mit den bisherigen Werten zeigt sich folgendes Bild Größe der BG Wohnungsgröße 1 Person bis 50 m 2 2 Personen 50-65 m² Werte Alte Werte Neue Werte Alte Werte Neue Werte Region A Bedburg 380 370,12 410 450,37 Region B Bergheim, Elsdorf, Kerpen 380-400 401,78 460-500 478,44 Region C Brühl, Frechen, Hürth 430-450 429,13 540-560 523,28 Region D Erftstadt 400 417,92 490 488,98 Region E Pulheim 450 398,58 560 507,38 Region F Wesseling 410 403,59 510 497,13 14
Bei einem Abgleich mit den bisherigen Werten zeigt sich folgendes Bild Größe der BG Wohnungsgröße 3 Personen 65-80 m² 4 Personen 80-95 m² Werte Alte Werte Neue Werte Alte Werte Neue Werte Region A Bedburg 520 518,02 630 618,87 Region B Bergheim, Elsdorf, Kerpen 540-590 575,45 610-690 675,08 Region C Brühl, Frechen, Hürth 650-660 626,31 780-800 751,82 Region D Erftstadt 600 573,05 690 666,62 Region E Pulheim 680 633,38 830 785,88 Region F Wesseling 610 582,36 740 696,18 15
Alle Daten, Annahmen und Berechnungen sind im Tool hinterlegt und werden zu Projektabschluss übergeben 16
Ihre Ansprechpartner Bild Christian Griesbach Rödl & Partner GbR Kranhaus 1, Im Zollhafen 18 50678 - Köln Telefon: +49 (221) 94 99 09-0 Telefax: +49 (221) 94 99 09-900 Christian.griesbach@roedl.com André Trabold Rödl & Partner GbR Kranhaus 1, Im Zollhafen 18 50678 - Köln Telefon: +49 (221) 94 99 09-0 Telefax: +49 (221) 94 99 09-900 Andre.trabold@roedl.de Jeder Einzelne zählt bei den Castellers und bei uns. Menschentürme symbolisieren in einzigartiger Weise die Unternehmenskultur von Rödl & Partner. Sie verkörpern unsere Philosophie von Zusammenhalt, Gleichgewicht, Mut und Mannschaftsgeist. Sie veranschaulichen das Wachstum aus eigener Kraft, das Rödl & Partner zu dem gemacht hat, was es heute ist. Força, Equilibri, Valor i Seny (Kraft, Balance, Mut und Verstand) ist der katalanische Wahlspruch aller Castellers und beschreibt deren Grundwerte sehr pointiert. Das gefällt uns und entspricht unserer Mentalität. Deshalb ist Rödl & Partner eine Kooperation mit Repräsentanten dieser langen Tradition der Menschentürme, den Castellers de Barcelona, im Mai 2011 eingegangen. Der Verein aus Barcelona verkörpert neben vielen anderen dieses immaterielle Kulturerbe. 17