Research-Report Nr. 2 August 2011 London Trends an der Themse Editorial Die wichtigsten Erkenntnisse auf einen Blick: In weniger als einem Jahr wird in Londons östlichem Stadtteil Stratford das Olym- das Maklerhaus CB Richard Ellis. Damit gewinnt der Londoner Immobilienmarkt einen Zwischenzeitlich steigen in London die Mieten weiter an. Nur wenige Neubauten kom- Olympia verändert London: Neuer Teilmarkt Stratford Bessere Anbindung schafft Bauanreize in Zukunft. pische Feuer entzündet. Für das Event der Superlative investierte London bereits rund zehn Milliarden Pfund in bessere Verkehrsnetze und zusätzlichen Teilmarkt. Stratfords Markenzeichen: Eine gute Anbindung, nachhaltige Bauvorhaben, ein ausgewogener Immobilien-Mix aus men in den nächsten zwei Jahren auf den Markt. Das heizt den Konkurrenzkampf um gute Flächen an und treibt die Mieten voraussicht- Spitzenmiete seit letztem Tief um 16 % gestiegen Core- und Asset- Management- Objekte bei Investoren gefragt in den brach liegenden Osten der Stadt. Nach den Olympischen Spielen wird das Athletendorf in einen Wohnkomplex und das Pressezentrum in ein Bürogebäude umge- Shopping, Wohnen sowie Büro und voraussichtlich günstigere Mieten als in den etablierten Teilmärkten. Also: Ein neuer Konkurrenzstandort vor allem für London City lich weiter nach oben. Die Preise für Büroimmobilien sind in den letzten zwei Jahren gestiegen, haben sich aber nunmehr stabilisiert. Die Anzahl großvolumiger Trans- Spitzenrendite stabilisiert sich. Ausblick: Mietpotenzial vorhanden, Preisdruck fast ausgeschöpft widmet. Weitere Büroimmobilien werden folgen, schätzt und den Teilmarkt Canary Wharf? aktionen nimmt hingegen weiter zu. Ein gutes Zeichen. Trends: Spitzenrendite Spitzenmiete Leerstandsrate Transaktionsvolumen Vermietungsleistung Inhalt dieser Ausgabe: [01] Editorial [02] Stratford: Ein neuer Teilmarkt im Osten Londons [04] Konkurrenzkampf um gute Mietflächen geht weiter [08] Immobilienmarktkarte London [10] Investitionsmarkt: Transaktionsvolumen steigt [14] Der Blick nach vorn: Neue Türme am Horizont [16] Impressum: Ihre Ansprechpartner für Fragen und Anregungen Stand: 01. August 2011 Seite: 1
Stratford: Ein neuer Teilmarkt im Osten Londons Bevölkerung und B e s c h ä f t i g u n g wachsen. Bedarf an öffentlichen Verkehrsmitteln steigt. Knapp acht Millionen Menschen leben im Großraum London und jährlich werden es schätzungsweise 60.000 mehr vor allem durch Zuwanderung der gut ausgebildeten Elite Europas. Die Stadtregierung»Greater London Authority«prognostiziert in ihrer 2011 veröffentlichten Studie, dass die Bevölkerung und Beschäftigung im Großraum London bis 2026 um 10 % steigen wird. Dieser Populationszuwachs verursacht notwendige Anpassungen in der Infrastruktur. Denn laut der britischen Behörde»Transport for London«wächst gleichzeitig der Bedarf an öffentlichen Verkehrsmitteln bis 2025 um 40 %. Die Stadt London führt deshalb innerhalb der nächsten Dekade umfangreiche Investitionen in das öffentliche Verkehrsnetz durch, die sich auch auf die Büro-, Shopping- und Wohnimmobilienmärkte entlang der neuen Steckennetze auswirken werden. Vorbereitung auf Olympia 2012 läuft. Milliarden in öffentlichen Nahverkehr investiert Das sportliche Großereignis»Olympia«im nächsten Jahr hat die Infrastrukturinvestitionen teilweise beschleunigt. Im Sommer 2012 begrüßt London im Olympischen Dorf Stratford gut 17.000 Sportler und Betreuer aus 200 Ländern und fast doppelt so viele Journalisten sowie hunderttausende Olympia-Touristen. Dieses Großereignis lässt sich die Stadt einiges kosten. So wurden nicht nur neue Wettkampfstätten im östlichen Stadtteil Stratford gebaut, sondern auch rund fünf Milliarden Pfund in den öffentlichen Nahverkehr investiert, um den Standort besser an die Innenstadt anzubinden.»und das wiederum hat mehr als 1,5 Milliarden Pfund an privaten Investitionen allein in Stratford ausgelöst und wird 10.000 neue Jobs schaffen«, erklärte Bürgermeister Johnson kürzlich gegenüber der Welt am Sonntag. Gut angebundene Lagen wecken Interesse von Mietern und Investoren. Eine bessere Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz kann wie ein Katalysator auf den Immobilienmarkt wirken. Denn in der Regel gilt: Je besser die Infrastruktur eines Standortes, desto interessanter ist die Lage für Unternehmen, die sich dort ansiedeln, was sich wiederum positiv auf die Höhe der Immobilienmieten und -preise auswirkt. Solche aufblühenden Standorte mit Miet- und Wertentwicklungspotenzial sind für Mieter und Investoren gleichermaßen interessant. Daher ist damit zu rechnen, dass die Investitionen in die Verkehrsnetze in den kommenden Jahren auch zu einer Reihe neuer Bauvorhaben führen werden, insbesondere: In aufstrebenden peripheren Teilmärkten wie Stratford In Docklands im Osten Londons und dort vor allem im Teilmarkt Canary Wharf In Central London selbst: Zum Beispiel in Paddington und Tottenham Court Road. Infrastruktur hat Auswirkung auf Mieten: Beispiel Canary Wharf. Ein gutes Beispiel dafür, wie eine bessere Verkehrsanbindung einen Immobilienmarkt aufwerten kann, ist der Teilmarkt Canary Wharf. Ursprünglich war dieser Stadtteil am östlichen Rand von London durch eine schlechte Anbindung gekennzeichnet. Entsprechend hoch war der Abschlag bei den Mieten im Vergleich zum innerstädtischen Canary Wharf s Mietabschlag gegenüber City in % Quelle: CB Richard Ellis, 2011 Seite: 2
Teilmarkt London City. Nachdem die Schnellbahn DLR 1991 eröffnet und die U-Bahn»Jubileeline«im Jahr 2000 bis nach Canary Wharf erweitert wurde, sank der Abschlag von 50 % auf 25 %. Zu den geplanten Investitionen in das öffentliche Verkehrsnetz mit der größten zu erwartenden Auswirkung auf den Immobilienmarkt London zählt der Bau der»crossrail«-strecke. Sie verbindet in der Zukunft Maidenhead und Heathrow Flughafen im Westen über neue Zwillingstunnel unterhalb der Stadt London mit der Bürostadt Canary Wharf und Stratford im Osten. Braucht ein Fahrgast bislang für die Strecke vom Flughafen Heathrow nach Canary Wharf 70 Minuten, werden es nach Inbetriebnahme der Crossrail in 2018/2019 nur noch 40 Minuten sein. Das Maklerhaus CB Richard Ellis schätzt, dass die Kapazität des öffentlichen Verkehrssystems allein durch diese Investition um 10 % steigen wird und sich eine Reihe von Büro-, Shopping- und Wohnimmobilienmärkte entlang dieses West-Ost-Korridors entsprechend verändern werden.»crossrail«bau hat die größte Auswirkung auf den Londoner Immobilienmarkt. Allein in Docklands und hier vor allem im Teilmarkt Canary Wharf rechnet CB Richard Ellis bis 2020 mit einer möglichen Verdoppelung der vorhandenen Immobilienflächen auf rund 3,3 Millionen m². Die Bürostadt Canary Wharf am östlichen Rand Londons konkurriert mit dem Teilmarkt City in der Innenstadt um die gleichen Mieter. Denn beide Teilmärkte beherbergen traditionell den Banken- und Finanzsektor mit großvolumigem Flächenbedarf. Gegenüber dem innerstädtischen London City muss Canary Wharf jedoch aufgrund seiner Randlage im Vergleich einen Mietabschlag von derzeit rund 32 % gewähren. In absehbarer Zeit könnte Canary Wharf allerdings noch einen weiteren Konkurrenten bekommen: Stratford. Verdoppelung der Büroflächen in Canary Wharf prognostiziert In Stratford entsteht derzeit nicht nur ein Olympisches Dorf, sondern auch eine Erweiterung des Londoner Immobilienmarktes. So eröffnet zum Beispiel im September dieses Jahres der Betreiber Westfield das größte Shopping Center Europas in Stratford. 300 Läden und Restaurants sowie drei Hotels und 14 Kinosäle verteilen sich auf 170.000 m² Fläche und werden zum Anziehungspunkt für Einwohner und Touristen der Millionenmetropole London. Zudem beschäftigt sich eine eigens dafür gegründete Gesellschaft mit der Weiterentwicklung der Sportanlagen und Herbergen nach den Olympischen Spielen. So sollen im Olympischen Dorf in Zukunft Wohnimmobilien entstehen. Und auch im Büromarkt sind einige Neubauten im Volumen von 500.000 m² geplant, schätzt das Maklerhaus CB Richard Ellis. Die Anbindung von Stratford an das in Bau befindliche Streckennetz der Crossrail sowie die Optimierung des bestehenden Schienenverkehrs machen den Standort in Zukunft für Mieter aus dem Banken- und Finanzsektor mit viel Flächenbedarf höchst interessant, da die Mieten in Stratford voraussichtlich um einiges günstiger sein werden als in City und Canary Wharf. Neuer Teilmarkt in Zukunft: Stratford Crossrail Strecke Quelle: Crossrail Seite: 3
Konkurrenzkampf um gute Mietflächen geht weiter Kaum Bautätigkeit in 2008 und 2009 führt zu Flächenverknappung in 2011 und 2012. Es war ein recht ungewöhnliches Jahr Begonnene Bauprojekte für den Baustart eines Wolkenkratzers, als der Unternehmer Irvin Sellar in Tausend ft² im August 2009 den ersten Spatenstich für den Bau seiner Londoner Immobilie»The Shard«setzte. Denn in der großen Weltwirtschafts- und Finanzmarktkrise von 2008 und 2009 hatten viele Bauherren ihre Projektentwicklungen zurückgestellt. Das lag vor allem daran, dass Fremdfinanzierungen kaum zu bekommen waren oder im besten Fall nur zu äußerst ungünstigen Konditionen. In der Folge war die Bautätigkeit in London in 2008 und 2009 praktisch zum Erliegen gekommen. In den nächsten zwei Jah- Quelle: CB Richard Ellis, 2011 ren kommt in London zwar ein neues Landmark-Gebäude auf den Markt, aber die Summe aller zu erwartenden Fertigstellungsflächen wird in Relation zur Größe des Immobilienmarktes gering sein. London umfasst heute einen Büroflächenbestand von rund 20 Millionen m². Eine Faustregel besagt, dass ein etablierter Immobilienmarkt jedes Jahr neue Flächen in Höhe von 2 % seines Bestandes problemlos absorbieren kann. Ein Blick auf die Fertigstellungsprognosen zeigt, dass London diese Quote bis Ende 2012 weit unterschreiten und erst 2013 wieder darüber liegen wird. Die internationalen Immobilienmakler DTZ und CB Richard Ellis gehen daher davon aus, dass die Spitzenmieten in allen Teilmärkten Londons wegen der Flächenverknappung bis mindestens 2013 steigen werden. Steigende Mieten wegen Flächenverknappung prognostiziert. Flächennachfrage in 2010 historisch hoch Geringe Vermietungsdynamik seit 2011 Während die Flächennachfrage in London im Jahr 2010 fast historische Höchststände erreicht hat, ist die Vermietungsdynamik in 2011 wieder um ein Drittel gesunken. Der Grund: Viele Unternehmen hatten ihre ursprünglich für 2008 und 2009 vorgesehenen Expansionspläne im Angesicht der großen Krise zunächst aufgeschoben. Dieser Rückstau hat sich 2010 weitestgehend aufgelöst und das Vermietungsniveau stark ansteigen lassen. Die geringere Vermietungsdynamik in 2011 spiegelt daher lediglich ein realistisches Bild der aktuellen Wirtschaftslage des Landes wider. Bis Ende 2011 sind zwar eine Reihe großvolumiger Vermietungen in London angekündigt, aber selbst bei einem kräftigen zweiten Halbjahr ist es unwahrscheinlich, dass die Vermietungsleistung im Gesamtjahr 2011 das Vorjahresergebnis übertreffen wird. Seite: 4
Info-Box: Wirtschaft und Bankenregulierung Mit einem Wirtschaftswachstum von lediglich 0,2 % stagnierte die Volkswirtschaft Großbritanniens im zweiten Quartal 2011 nahezu. Auch auf Jahressicht rechnet das Research-Unternehmen Capital Economics nur mit einem mageren Wirtschaftswachstum von 1 %. Abgesehen davon halten sich die Finanzinstitute seit dem Frühjahr 2011 mit Personalaufbau generell zurück, weil ihnen möglicherweise in Zukunft strengere Regulierungen drohen. Derzeit wird nämlich ein Vorschlag der unabhängigen Bankenkommission ICB diskutiert, wonach Banken verpflichtet werden sollen, mehr Eigenkapital vorzuhalten und das Privatkundengeschäft vom Investmentbanking zu trennen. Die Banken warnen jedoch, dass eine solche Trennung zu steigenden Kosten bei der Kreditvergabe führen wird. Noch ist nicht klar, ob und wie eine solche Regulierung durchgesetzt werden soll. Die Leerstandsrate in London sinkt bereits acht Quartale in Folge. Ende Juni 2011 lag sie bei 4,9 % und damit so niedrig wie zuletzt 2008 sowie deutlich unter dem Durchschnitt von 11 % in Europa. Auf Jahressicht hat die Leerstandsrate in allen Teilmärkten von London abgenommen. Da bis Ende 2012 nur wenige Neubauflächen auf den Markt kommen, wird das Angebot insgesamt restriktiv bleiben und die Leerstandsrate in London voraussichtlich weiter sinken. Nur 4,9 % Leerstand in London London war nach der großen Krise von 2008 und 2009 der erste Immobilienmarkt in Europa, dessen Mieten wieder stiegen. Die Spitzenmiete beläuft sich derzeit auf 92,50 Pfund/ft² im Jahr das entspricht 1.103 Euro pro Quadratmeter im Jahr. Damit ist London der teuerste Büroimmobilienmarkt in Europa, gefolgt von Paris, wo die Spitzenmiete bei 830 Euro/m² im Jahr liegt. Zum Vergleich: In der deutschen Finanzmetropole Frankfurt zahlen Unternehmen derzeit eine Spitzenmiete von 456 Euro/m² im Jahr. London ist der teuerste Büroimmobilienmarkt in Europa. Leerstandsrate in den Teilmärkten von London in % Quelle: CB Richard Ellis, 2011 Seite: 5
Spitzenmiete in den Teilmärkten von London - Entwicklung und Prognose - in Pfund/ft² p.a. Quelle: CB Richard Ellis,, 2011 West End: Der größte und teuerste Teilmarkt in London ( Immobilienmark t - karte auf Seite 8-9) Die höchsten Mieten in London werden in»mayfair«und»st. James«gezahlt. Beides sind Bezirke im Teilmarkt West End. Die Büroflächen liegen hier in ehemaligen Wohnhäusern und werden vor allem von kleineren, aber zahlungskräftigen Finanzinstituten, z.b. Hedgefonds, und Anwaltskanzleien mit geringem Flächenbedarf nachgefragt. West End ist in seiner Mieterstruktur diversifiziert wie kein anderer Teilmarkt von London. So zieht es auch Unternehmen aus der Film-, Werbe- und Musikbranche hier her. Genauer gesagt, in den Trend-Bezirk»Soho«, dem wichtigsten Geschäftsviertel der britischen Filmwirtschaft. Auch die Regierung sitzt im Teilmarkt West End und zwar im südlichen Bezirk»Victoria«in der Nähe vom Palace of Westminster, in dem das britische Parlament tagt. Insgesamt umfasst der Teilmarkt West End acht Millionen m² Bürofläche. Das sind 39 % des gesamten Immobilienmarktes von London. Die Leerstandsrate in West End ist mit 3,8 % unterdurchschnittlich im Vergleich zum Gesamtmarkt. Da bis 2013 nur wenige Neubauten in West End auf den Markt kommen, sind die Perspektiven für weiteres Mietwachstum in diesem Teilmarkt gut. Das Maklerhaus CB Richard Ellis prognostiziert, dass die Spitzenmiete in West End bis 2013 auf 117,50 Pfund/ft² p.a. steigen wird. London City: Bevorzugter Teilmarkt für Großbanken und Versicherungen mit viel Flächenbedarf ( Immobilienmark t - karte auf Seite 8-9) Unternehmen mit viel Flächenbedarf zieht es hingegen entweder in den Teilmarkt London City oder nach Canary Wharf. In dem sieben Millionen m² Bürofläche umfassenden Teilmarkt London City sitzen vor allem Großbanken und Versicherungen. Hier liegt die Spitzenmiete im Jahr derzeit bei 55 Pfund/ft². Das Maklerhaus CB Richard Ellis schätzt, dass die Spitzenmiete in London City bis Ende 2013 auf 67,50 Pfund/ft² p.a. steigen wird. Die positiven Aussichten überraschen auf den ersten Blick: Denn der Teilmarkt London City zählt zu den wenigen Standorten in London mit einem etwas höheren Fertigstellungsvolumen in den nächsten zwei Jahren. Das Maklerhaus DTZ führt an, dass diese Fertigstellungen überwiegend Renovierungen sind. Das Angebot an Neubauflächen hingegen ist auch im Teilmarkt London City mittelfristig begrenzt. Für Mieter wird es schwieriger, geeignete Angebote zu finden, wenn sie viel Platz benötigen und dabei hohe Anforderungen an die Flächeneffizienz und die bauliche Ausstattung haben. Wegen des sinkenden Konkurrenzangebots gewinnen Vermieter daher voraussichtlich eine bessere Verhandlungsposition und können dann höhere Mieten verlangen. Seite: 6
Im Teilmarkt Canary Wharf liegt die Spitzenmiete aktuell bei 37,50 Pfund/ft² im Jahr. Derzeit wird hier kein Bauprojekt aktiv vorangetrieben. Daher werden wir in den nächsten Jahren einen Mangel an Neubauflächen sehen. Da Mieter mit viel Flächenbedarf in der Regel nur in London City oder Canary Wharf entsprechende Immobilien finden, kann der Wettbewerb um die knappen, freien Flächen kurz- bis mittelfristig auch in Canary Wharf zu steigenden Mieten führen. Langfristig profitiert der Standort Canary Wharf ohnehin vom Ausbau der öffentlichen Verkehrsnetze. Innerhalb der nächsten zehn Jahre könnte dieser Teilmarkt daher nach Einschätzung von CB Richard Ellis seinen Bürobestand von derzeit 1,7 Millionen m² verdoppeln. Canary Wharf: Die Bürostadt im Osten Londons ist ein beliebter Standort von Groß- und Investmentbanken. ( Immobilienmark t - karte auf Seite 8-9) Zwischen London City und West End befindet sich der 2,2 Millionen m² große Teilmarkt Midtown. Dieser Standort wird zunehmend für Unternehmen aus der Informationstechnologie interessant. So hat Google laut dem Maklerhaus DTZ im zweiten Quartal 2011 rund 14.500 m² Bürofläche in der Büroimmobilie Central St. Giles gemietet. Das Maklerhaus CB Richard Ellis sieht mittelfristig auch in Midtown gute Aussichten für Mietwachstum und prognostiziert bis Ende 2012 eine Spitzenmiete von 57,50 Pfund/ft² im Jahr. Noch weiter in die Zukunft blickt das Maklerhaus DTZ: Es schätzt, dass die Spitzenmiete in Midtown bis 2015 auf 65 Pfund/ft² im Jahr steigen wird. Der Grund: Derzeit gibt es nur sehr wenig freie Class-A-Flächen in Midtown und es kommen mittelfristig kaum neue Flächen hinzu. Darüber hinaus steigt das Interesse der Unternehmen aus der Informationstechnologie an diesem Standort, was die Flächennachfrage in Midtown weiter anheizen wird. So lag die Vermietungsleistung Ende Juni 2011 bereits das fünfte Quartal in Folge über seinem langfristigen Durchschnitt. Midtown: Der Teilmarkt zwischen West End und London City ist für IT-Firmen interessant. ( Immobilienmark t - karte auf Seite 8-9) Teilmarkt Canary Wharf Skyline von London Seite: 7
Immobilienmarktkarte London London Seite: 8 Quelle:
London Seite: 9
Investitionsmarkt: Transaktionsvolumen steigt Ein Fünftel aller europäischen Immobilient ransak - tionen fanden 2010 in London statt. Der Investitionsmarkt in London war einer der ersten Europas, der sich nach der großen Krise in 2008 und 2009 wieder zu erholen begann. Bereits seit dem zweiten Halbjahr 2009 steigt das Investitionsvolumen wieder, wenn auch zunächst sehr zaghaft. Vor allem ausländische Investoren mit viel Anlagekapital zieht es in die britische Metropole. Gut ein Fünftel aller Immobilienverkäufe Europas finden traditionell in London statt. Transaktionsvolumen in London in Milliarden Pfund Quelle: CB Richard Ellis, 2011 Mangel an Angeboten Zwei Typen von Immobilien gefragt: Im ersten Halbjahr 2011 lag das in London gehandelte Immobilienvolumen bei insgesamt 4,5 Milliarden Pfund. Das Ergebnis ist etwa ein Viertel niedriger als im zweiten Halbjahr 2010. Das Maklerhaus Knight Frank führt den Rückgang des investierten Volumens im ersten Halbjahr 2011 auf einen Mangel an Angeboten zurück. Die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen in der britischen Finanzmetropole sei hingegen weiterhin hoch. Dabei lassen sich bei den Investoren Trends erkennen. Gefragt sind vor allem zwei Typen von Immobilien: Typ 1: Investoren suchen nach Core- Immobilien. Das»Flight-to-Quality«Prinzip sorgt für ein hohes Interesse an Immobilien mit einem langfristig gesicherten Einkommen. Solche Immobilien, die in guten Lagen liegen und langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietet sind, werden im Fachjargon als»core-immobilien«bezeichnet. Sie sind bei den Investoren besonders begehrt und für sie werden in London wieder Höchstpreise gezahlt. Typ 2: Investoren suchen nach Asset- M a n a g e m e n t - Investitionen. Da in London die nächsten Jahre Mietwachstum erwartet wird, interessieren sich Investoren auch wieder für zweitklassige Immobilien mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen, die aber an guten Standorten belegen sind. Investoren führen bei solchen Immobilien kurzfristig Renovierungen durch mit dem Ziel, die optimierten Flächen anschließend zu höheren Mieten zu vermarkten. Die Idee der Investoren: Die höheren Mieten entschädigen bei weitem die Renovierungskosten und steigern so den Immobilienwert. Das funktioniert nur deshalb, weil in London bis 2014 die Marktmieten voraussichtlich steigen werden. Das erwarten führende Maklerunternehmen und Analysten. Was aber ab 2014 mit den Mieten in London passiert, kann heute noch nicht prognostiziert werden. Vieles spricht dafür, dass die Mieten dann wieder sinken werden. Deshalb ist das Interesse der Investoren an Immobilien mit auslaufenden Mietverträgen ab 2014 geringer. Seite: 10
Ein gutes Beispiel für den Verkauf einer zweitklassigen Immobilie mit Wertsteigerungspotenzial ist die Immobilie»Centre Point«im Teilmarkt West End. Es handelt sich laut der Aussage eines Maklers um»das beste Gebäude eines schlechten Architekten«. Der graue Turm, über dessen mangelnde ästhetische Vorzüge bereits seit seiner Erbauung in 1964 kontrovers diskutiert wird, hat nun der Immobilieninvestor und Entwickler Almacantar für 114 Millionen Pfund zu einer Rendite von 6,5 % erworben. Im kleineren Teilmarkt Midtown wurden im ersten Halbjahr 2011 drei Immobilien über 100 Millionen Pfund verkauft. Die größte Transaktion: Legal & General kaufte im März für 305 Millionen Pfund»The Rolls Building«. Die 25.000 m² große, vollvermietete Büroimmobilie wurde erst 2010 fertiggestellt. Beispiel für eine Asset-Management- Investition:»Centre Point«Die Finanzmarktkrise von 2008 und 2009 hat den Investitionsmarkt auf entscheidende Weise geprägt: Großvolumige Transaktionen fanden wegen der fehlenden Finanzierungsmöglichkeiten kaum statt. Noch im ersten Quartal 2010 registrierte das Maklerhaus CB Richard Ellis für London lediglich drei Immobilienverkäufe über 100 Millionen Pfund. Seither erholt sich der Markt für großvolumige Immobilieninvestitionen. Im Gesamtjahr 2010 zählte CB Richard Ellis 31 Immobilienverkäufe über 100 Millionen Pfund und im ersten Halbjahr 2011 sind es bereits 17 im Großraum London. Üblicherweise werden in der zweiten Jahreshälfte mehr Immobilien gehandelt als in der ersten Jahreshälfte, daher ist zu erwarten, dass am Ende des Jahres 2011 die Anzahl der Transaktionen über 100 Millionen Pfund das Ergebnis von 2010 übertreffen wird. G r o ß v o l u m i g e Transaktionen nehmen wieder zu. Die bislang größte Transaktion in 2011 fand innerhalb von Central London im Teilmarkt West End statt. Der staatliche Pensionsfonds Norwegens erwarb im März 2011 für 452 Millionen Pfund und zu einer Rendite von 4,5 % einen Minderheitsanteil am»regent Street Estate Portfolio«, einem Shopping-Areal. Insgesamt zählte West End im ersten Halbjahr 2011 sechs Transaktionen über 100 Millionen Pfund. Der Verkaufspreis dieser Immobilien lag im Durchschnitt bei 187 Millionen Pfund. West End: Sechs g r o ß v o l u m i g e Transaktionen im ersten Halbjahr 2011 Auch im Teilmarkt London City fanden im ersten Halbjahr 2011 sechs großvolumige Immobilientransaktionen statt. Der Verkaufspreis dieser Immobilien lag im Durchschnitt bei 209 Millionen Pfund. Die größte Transaktion war der Verkauf von»aviva Tower«für 288 Millionen Pfund an die Kuok Familie. Der malaysische, sehr wohlhabende Privatinvestor kaufte die bis 2024 an Aviva vermietete Immobilie im April zu einer Rendite von 5,4 %. London City: Sechs g r o ß v o l u m i g e Transaktionen im ersten Halbjahr 2011 Midtown: Drei großvolumige Transaktionen im ersten Halbjahr 2011 Fünf Gründe, warum London bei Investoren so begehrt ist: 1. Die Weltstadt an der Themse zieht die finanzwirtschaftliche Elite ganz Europas an und bietet damit Unternehmen einen großen und gut ausgebildeten Personalstock. 2. Die Zeit-Zone ist attraktiv sowohl für Geschäftspartner in den USA als auch in Asien. 3. Ein dichtes Verkehrsnetz schafft eine hohe Mobilität. 4. London ist die wichtigste Finanzmetropole zusammen mit New York City. 5. Lukrativer Immobilienmarkt: Die hohe Marktliquidität senkt das Investitionsrisiko, der geringe Leerstand stabilisiert den Vermietungsmarkt, die volatile Rendite kann bei günstigem Einkaufzeitpunkt Chancen eröffnen, d.h. Timing ist in diesem Immobilienmarkt sehr wichtig. Seite: 11
Transaktionen über 100 Millionen Pfund in London im ersten Halbjahr 2011 Kein Bild verfügbar London Seite: 12
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Der Blick nach vorn: Neue Türme am Horizont Es wird wieder gebaut in London. Lange waren sie nicht mehr zu sehen: Die Baukräne über den Dächern von London. Denn in der großen Krise von 2008 und 2009 haben viele Projektentwickler aufgrund der Unsicherheit und der fehlenden Finanzierungsmöglichkeiten ihre Bauvorhaben zurückgestellt. Nun aber sind sie wieder da und tragen dazu bei, das Stadtbild von London in den kommenden Jahren auf eindrucksvolle Weise zu verändern. Das derzeit wohl markanteste Hochbauprojekt ist die bizarre Immobilie des italienischen Stararchitekten Renzo Piano:»The Shard«, zu Deutsch»Die Scherbe«, deren Glassfassade und die spitze Konstruktion an eine riesige Eisbergspitze erinnern. Mit 306 m Höhe überragt der Wolkenkratzer südlich der Themse an der berühmten London Bridge nicht nur jede Immobilie der briti-»the ShardTower 42«(2012) 306 m (1980) 183 m schen Hauptstadt, sondern auch alle im Westen Europas. Die höchsten Wolkenkratzer in Deutschland, der Commerzbank Tower und der MesseTurm in Frankfurt am Main, sind im Vergleich mit 259 bzw. 257 m um einiges kleiner. Erster Wolkenkratzer 1980»The Shard«wird zum größten Wolkenkratzer in Westeuropa. Dabei ist London keineswegs eine Stadt der Wolkenkratzer. Dazu zählen¹ Immobilien ab einer Höhe von 100 m, zum Teil sogar ab 150 m. Vielmehr verhinderten strenge bauliche Einschränkungen bis in die 1960er Jahre Bauten über eine Höhe von 30,5 m begründet vor allem durch die Reichweite von Feuerleitern. Doch selbst nachdem diese Einschränkungen im weiteren Verlauf gelockert wurden, dauerte es noch einmal gut 20 Jahre, bis London im Jahr 1980 mit dem 183 m hohen»the NatWest Tower«seinen ersten Wolkenkratzer² bekam den heutigen»tower 42«. London versus New York City London ist eine Drehscheibe des globalen Kapitals und steht der finanzwirtschaftlich bedeutenden US-Metropole New York City praktisch in nichts nach: 17 der 500 umsatzstärksten Unternehmen der Welt haben ihren Hauptsitz in London. 18 sind es in New York City. London ist das Zentrum für das weltweite Investmentbanking. London ist nach New York City das zweitgrößte Zentrum für Hedgefonds- Vermögensverwaltung. London hat nur 12 Wolkenkratzer² Doch im Gegensatz zur Wolkenkratzerhochburg New York City mit seinen 221 Häusern über 150 m, gibt es in London bislang einschließlich»the Shard«gerade einmal zwölf solcher Immobilien. Aber das soll sich nun ändern. Dazu beigetragen hat vor allem der ehemalige Bürgermeister von London, der liberale Ken Livingstone: Ein ausdrücklicher Befürworter von Hochhäusern. Livingstone genehmigte während seiner Amtsperiode, die 2008 endete, eine Reihe neuer Hochbauprojekte. Diese zum Teil in Bau befindlichen Immobilien werden die Skyline Londons in den kommenden Jahren deutlich verändern. Neben»The Shard«zählen dazu sechs weitere Wolken- ¹per Definition des Infoportals Emporis; ²über 150 m Seite: 14
kratzer mit einer Höhe von mindestens 150 m:»heron Tower«242 m (2011)»20 Fenchurch Street«160 m (2014)»The Leadenhall Building«225 m (2014)»The Pinnacle«288 m (n.a.)»riverside South (North Tower)«186 m (n.a.)»riverside South (South Tower)«236 m (n.a.) Diese Wolkenkratzer werden die Skyline von London verändern. Die Stadtplaner erteilten die Baugenehmigungen aber nur in ausgewählten Bereichen: In der Bürostadt Canary Wharf am östlichen Rand Londons Im sogenannten»eastern Cluster«des Teilmarktes London City unter Berücksichtigung der Sichtachsen auf St. Paul s Cathedral Für alleinstehende Hochhäuser an wichtigen Knotenpunkten des öffentlichen Nahverkehrs, wie beispielsweise an der London Bridge. Gebaut werden darf nur in ausgewählten Bereichen der Stadt. Seit den Neuwahlen für das Amt des Bürgermeisters im Jahr 2008 weht in London wieder ein strengerer Wind. Der Nachfolger von Livingstone ist der konservative Bürgermeister Boris Johnson: Ein ausgewiesener Gegner von Hochhäusern. Für Johnson gehören Hochbauten höchstens nach Canary Wharf, das gut 7,5 km östlich von London City liegt. Viele Groß- und Investmentbanken wie Barclays, Credit Suisse, HSBC und die Citigroup mit entsprechend viel Flächenbedarf haben heute ihren Sitz in Canary Wharf. Mit dem konservativen Johnson an der Spitze ist die Wahrscheinlichkeit deutlich gesunken, dass Entwickler weitere Baugenehmigungen für Wolkenkratzer in London City oder den übrigen innerstädtischen Teilmärkten erhalten werden. B ü r g e r m e i s t e r Johnson ist kein Befürworter von Hochbauten in der Innenstadt. Damit ist klar, dass die Skyline von London zwar auch in Zukunft kein zweites New York City oder, wie Kritiker behaupten, ein»dubai-on-thames«wird, aber ohne Zweifel erstrahlt die Stadt in neuem Glanz. Es vermischt sich das ehrwürdig Traditionelle mit der technologisch fortschrittlichen und flächeneffizienten Moderne. Ein unumgänglicher Schritt, wie die Befürworter von Hochhäusern behaupten. Denn der Bedarf an Büroflächen in London nimmt angesichts des Bevölkerungswachstums langfristig zu. Tradition vermischt sich mit Moderne. Skyline von London mit Projektvisualisierung»The Shard«Seite: 15
516/08.2011 London Impressum: Ihre Ansprechpartner für Fragen und Anregungen Herausgeber: KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbh MesseTurm 60308 Frankfurt am Main www.kanam-grund.de Redaktion/Autorin: Helena Ivanovic Head of Economics Department volkswirtschaft@kanam-grund.de Kartograph: Thomas Kotyrba Research Analyst volkswirtschaft@kanam-grund.de Diese Informationen stellen eine Werbemitteilung dar. Die in dieser Untersuchung enthaltenen Angaben, Analysen, Prognosen und Konzepte dienen lediglich Ihrer Information. Dargestellte Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind keine Garantie für zukünftige Wertentwicklungen. Eine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird nicht übernommen. Die Informationen stellen keine Anlageempfehlung oder -beratung dar und sind auch nicht geeignet als Grundlage einer Kauf- oder Verkaufsentscheidung. Wenn Sie Investitionen erwägen, wenden Sie Sich bitte an einen Berater Ihres Vertrauens. Für den Erwerb von Investmentanteilen sind ausschließlich der aktuelle Jahres- und Halbjahresbericht, der Verkaufsprospekt mit den Vertragsbedingungen sowie die Wesentlichen Anlegerinformationen maßgeblich. Diese werden bei dem Herausgeber und der KanAm Grund Spezialfondsgesellschaft mbh, der Depotbank und den Vertriebspartnern kostenlos für Sie bereitgestellt. Stichtag der Untersuchung: 01. August 2011 Seite: 16