Chancen und Risiken der neuen Wärmelieferverordnung für vermietete Wohnund Geschäftsräume 2. WEG-Forum Metropolregion Rhein-Neckar Mannheim, 19. November 2014 Dr. Norman Fricke AGFW Der Energieeffizienzverband für Wärme, Kälte und KWK e. V.
» Vermieter will Heizsystem von Eigenversorgung auf Wärme-Contracting oder Fernwärme umstellen - Vermieter ist vom Wärme-Contracting- oder Fernwärmeversorgungskonzept überzeugt - Vermieter will deshalb auf Wärme-Contracting oder Fernwärme umrüsten - Vermieter fragt sich: Darf ich das überhaupt?» Rechtsfragen 1. Muss der Mieter die Umstellung dulden? HINTERGRÜNDE 2. Können die Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umgelegt werden? 3. Gelten Besonderheiten bei der Vertragsgestaltung zwischen Vermieter und Wärmelieferant? AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 2
HINTERGRÜNDE» Neues Mietrecht für Umrüstung auf Wärmelieferung 556c BGB (1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn.. 1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und 2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken. AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 3
» Neues Mietrecht für Umrüstung auf Wärmelieferung 556c BGB (2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung). [ ] (3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. HINTERGRÜNDE AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 4
HINTERGRÜNDE» Überblick über die wichtigsten Regelungen 1) Duldung der Umstellung - Neueinführung des 555b BGB/Wegfall des 554 BGB a.f. - Umstellung dem Grunde nach möglich 2) Umlage der Wärmelieferkosten auf Mieter - Neueinführung des 556c BGB - nicht mehr bloße Vereinbarung der Umlage ausreichend - zusätzliche Kriterien: - Effizienzverbesserung = Energieeinsparung (Primärenergieeinsparung genügt) - Betriebskosten dürfen nicht steigen 3) Neueinführung der WärmeLV - regelt Detailfragen des 556c BGB AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 5
» Überblick Anforderungen 556c BGB/WärmeLV 1) Effizienzverbesserung - Nachweis der nachhaltigen Einsparung von Energie 2) Betriebskostenneutralität - Betriebskosten dürfen nach Umstellung nicht höher sein als vorher - Wahrung der Warmmietenneutralität genügt nicht Ausgleich gestiegener Betriebskosten durch geringere Kaltmiete nicht möglich 3) Umstellungsankündigung WELCHE ANFORDERUNGEN SIND ZU ERFÜLLEN? - drei Monate gegenüber Mieter vor Umstellung AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 6
» Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung 1) Eigenversorgung bisher WANN GILT 556c BGB? - Vermieter stellt Raumwärme/Warmwasser für Mieter bereit und - Vermieter beschafft Energieträger und wandelt diese in Wärme um 2) Wärmelieferung zukünftig - ein Dritter liefert die Wärme an Vermieter 3) Umstellung - Umstellung des Betriebs von Eigenversorgung auf Wärmelieferung - während laufender Mietverträge AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 7
WANN GILT 556c BGB?» Eigenversorgung des Vermieters - Fälle der Eigenversorgung: - Zentralheizung (vom Vermieter betrieben) Vermieter muss 556c BGB beachten - Kein Fall der Eigenversorgung: - Einzelfeuerungsanlagen im Zimmer (Kohleofen, Ölofen) - Gasthermen und Gasetagenheizungen - Nachtspeicherheizungen Vermieter braucht 556c BGB nicht zu beachten AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 8
» Fälle der Umstellung des Betriebs auf Wärmelieferung 1) Austausch der Altanlage durch - Neuanlage des Wärme-Contractors - Fernwärmeanschluss 2) Betriebsführung der Altanlage durch Wärme-Contractor WANN GILT 556c BGB? AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 9
ERSTE ERFAHRUNGEN» Kenntnis der neuen Rechtslage - viele Vermieter und Mieter kennen neue Regelungen noch gar nicht - manch ein Vermieter stellt ohne weiteres auf Wärmelieferung um - Wärmelieferanten berücksichtigen in aller Regel Gesetz bei Angebotserstellung» Deutung der neuen Rechtslage - Kampf um die Bedeutung der neuen Gesetze - Diskussion wird derzeit beherrscht von Mietrechtlern - Schwerpunkt: Mieterschutz - Rechtsprechung - Entscheidungen von Amtsgerichten sind erst zu erwarten, wenn Mieter die Betriebskostenabrechnung des Abrechnungsjahrs 2013 beanstanden - langer Weg bis zu Entscheidungen des BGH AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 10
ERSTE ERFAHRUNGEN» Auswirkungen auf Wärmemarkt - Betriebskostenneutralität wird meist erzielt bei geplanter Umrüstung von - Heizöl - Kohle - Betriebskostenneutralität wird häufig nicht erreicht bei geplanter Umrüstung von - Erdgas!! EWärmeG in BaWü.!! - Bei Heizkesselerneuerung sind 10% der Wärmeerzeugung durch Erneuerbare Energien abzudecken. z.b.: u.a. - Solarthermie/PV Statik, Eignung, Zusatzinvestitionen - Holzpellets Platzbedarf, Zusatzinvestitionen - 10% Biogas höhere Betriebskosten in der Zukunft AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 11
» Umstellung während laufender Mietverhältnisse - Fälle laufender Mietverhältnisse - bei mindestens einem Mieter wird während des Mietvertrags umgestellt - Kein Fall laufender Mietverhältnisse - Neubauten werden erstmals von Mietern bezogen - sanierte, leergezogene Häuser werden nach Umrüstung bezogen - Mischfall (Bestandsmieter und Neumieter sind im Haus) - Anforderungen des 556c BGB sind zu erfüllen - auf Einhaltung kann sich nur Bestandsmieter berufen - Hintergrund der Regelung WANN GILT 556c BGB? - Bestandsmieter soll vor unerwarteten Kostensteigerungen durch Umstellung geschützt werden - Neumieter kann sich bei Einzug auf Art der Wärmelieferung einstellen AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 12
WANN GILT 556c BGB?» Sonderfall: Sozialer Wohnungsbau - für sozialen Wohnungsbau gelten Sonderregelungen ( 5 NMV) - Vermieter muss nach Umstellung auf Wärmelieferung Kaltmiete neu berechnen - Vermieter kann volle Betriebskosten umlegen, wenn Umlage mit Mietern vereinbart hat Anforderungen des 556c BGB gelten nicht AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 13
WANN GILT 556c BGB?» Sonderfall: Gewerbemiete - Besondere Regelung ( 578 Abs. 2 S. 2 BGB) - 556c BGB gilt grundsätzlich auch für Gewerbemietverträge - Aber: Abdingbarkeit - zwischen Vermieter und Mieter möglich - zwischen Wärmelieferant und Vermieter unzulässig - Umsetzung in Vertragspraxis - Mischfall - Neuverträge: Aufnahme einer entsprechenden Klausel - Altverträge: Nachtrag/Änderungskündigung - Sofern 556c BGB für nur einen einzigen Mieter gilt, ist Betriebskostenvergleich (für das gesamte Haus) durchzuführen - Mieter, dem gegenüber 556c BGB nicht gilt, kann sich darauf nicht berufen AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 14
» Sonderfall: Wohnungseigentümergemeinschaft - Besondere Regelungen im WEG - Umstellungsentscheidung der WEG richtet sich nach besonderen gesetzlichen Regelungen des WEG - 556c BGB/WärmeLV gilt dem Grunde nach nicht - Sonderfall: Wohnungseigentümer vermietet sein Wohnungseigentum - derzeit verbreitete Auffassung: - vermietender Wohnungseigentümer ist an 556c BGB gebunden - Argument: Schutz des Mieters - Problem: praktische Umsetzung - Gegenthese: WANN GILT 556c BGB? - nicht einzelner Wohnungseigentümer als Vermieter trifft Entscheidung, sondern Wohnungseigentümergemeinschaft AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 15
» Sonderfall: Verbrauchsunabhängige Heizkostenabrechnung - Grundregel nach HeizkV: Abrechnung nach Verbrauch - Ausnahmen - Einliegerwohnungen ( 2 HeizkV) - Sonderfälle des 11 HeizkV - Alters- und Pflegeheime - Studentenwohnheim - Inklusivmiete (keine Aufschlüsselung von Kalt- und Warmmiete) - es fallen keine brennstoffspezifischen Betriebskosten an - Anforderungen des 556c BGB brauchen nicht erfüllt zu werden - Heizkostenpauschale (fixer Betrag für Heizkosten) - Anwendung des 556c BGB umstritten WANN GILT 556c BGB? AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 16
BETRIEBSKOSTENVERGLEICH» Betriebskostenneutralität - Prinzip - für Mieter dürfen Betriebskosten nach Umstellung nicht steigen - Eigenbeteiligung des Vermieters zulässig - Betrachtung des gesamten Hauses, nicht der Einzelwohnung - Berechnungsverfahren ( 8 WärmeLV) - Vergleich der - tatsächlichen Betriebskosten der Altanlage ( 9 WärmeLV) mit - hypothetischen Betriebskosten, die entstanden wären, wenn die durch Altanlage erzeugte Wärmemenge durch Wärmelieferung bereit gestellt worden wäre ( 10 WärmeLV) AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 17
RECHTSFOLGEN» Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter 1) Werden Anforderungen des 556c BGB erfüllt: - Umlage der Betriebskosten des 556c BGB möglich 2) Werden Anforderungen des 556c BGB nicht erfüllt: - Umlage (nur) einzelner fiktiver Kosten möglich - Umlegbar: Brennstoff- und Wartungskosten - Nicht umlegbar: Instandhaltungs- und Kapitalkosten AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 18
RECHTSFOLGEN» Verhältnis Wärmelieferant und Vermieter - Vermieter hat in jedem Fall vereinbarten Wärmepreis zu zahlen - ggf. Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen Wärmelieferant, wenn Vermieter Kosten nicht vollständig auf Mieter umlegen darf - Voraussetzung: Wärmelieferant ist verantwortlich - ja: Versprechen der Betriebskostenneutralität ins Blaue hinein - nein: Berechnung auf Grundlage vom Vermieter falsch gelieferter Daten AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 19
FAZIT» 1. Schritt: Prüfen, ob überhaupt gilt 556c BGB gilt 556c BGB gilt nicht in folgenden Fällen - Umrüstung leergezogener Mietshäuser - Umrüstung dezentraler Heizungen - Umrüstung von komplett von Wohnungseigentümern bewohnten Gebäuden - Wohnheimen - Sozialer Wohnungsbau Umstellung auf effiziente und umweltfreundliche Fernwärme und Umlage der dafür anfallenden Betriebskosten auf Mieter ohne Weiteres möglich AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 20
FAZIT» 2. Schritt: Betriebskosten vergleichen - Sofern 556c BGB gilt, Betriebskostenvergleich durchführen - Wie? - Vermieter/vermietende WEG fragen Fernwärmeversorger an - Fernwärmeversorger erbittet notwendige Daten - Fernwärmeversorger erstellt auf Grundlage der Daten den Betriebskostenvergleich Sind Betriebskosten der Wärmelieferung gleich oder niedriger als vorher, können Vermieter ohne Weiteres Betriebskosten umlegen AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 21
FAZIT» 3. Schritt: Betriebskosten entlasten - Ist Betriebskostenvergleich negativ, über Entlastung der Betriebskosten nachdenken - Wie? - Vermieter übernimmt bestimmte Einzelinvestitionen - Refinanzierung über Kaltmiete (Modernisierungserhöhung) prüfen AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 22
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WANN GILT 556c BGB? Neubau o. Bestandsgebäude Bestandsgebäude wird komplett saniert. Bisher wohnten Neubau Altmieter = 556c greift, je nach vorheriger Heizungsform Neue Mieter /Whg = (Leerstand während Umbau) Keine Beachtung 556c BGB Zentralheizung f. Raum- oder Wassererwärmung Einzelfeuerungsanlagen Gasthermen / Gasetagenheizung Nachtspeicherheizung Erstversorgung mit gew. Wärmelieferung (Ausnahme: Sonderfälle) Haus wird bereits gew. beliefert mit Wärme/ Warmwasser? Keine Beachtung von 556c BGB 556 C BGB ist zu prüfen AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 24
WANN GILT 556c BGB? Sind einzelne Whg. im Haus vermietet? ja nein Wie sind die Whg. bisher beheizt? Nein, nur von Eigentümern genutzt Zentralheizung f. Raum- oder Wassererwärmung dezentrale Versorgung (Nachtspeicher, Gastherme, Einzelfeuerungsanlagen Keine Beachtung 556c BGB Liegt ein Sonderfall vor? Keine Beachtung 556c BGB AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 25
WANN GILT 556c BGB? Liegt ein Sonderfall vor? nein ja 556c BGB ist zu prüfen Sonderfälle sind: Einliegerwhg. Alters-/ Pflegeheime, Soz. Wohnbau, Studentenwohnheime Inklusivmieten selbstgenutzte WEG s Keine Beachtung 556c BGB AGFW Der Donnerstag, Energieeffizienzverband 20. Dezember 2012 für Wärme, Kälte und KWK e. V. Seite 26