Halbjahresbericht 2016
2 ANLAGEFONDS SCHWEIZERISCHEN RECHTS DER ART «IMMOBILIENFONDS» Ungeprüfter Halbjahresbericht per 30. September 2016 für die Periode vom 1. April 2016 bis 30. September 2016 Die vorliegende Dokumentation ist keine Offerte zum Kauf oder zur Zeichnung von Anteilen, sondern dient lediglich zu Informationszwecken. Zeichnungen von Anteilen eines Anlagefonds schweizerischen Rechts erfolgen nur auf der Grundlage des aktuellen Prospekts, resp. des Fondsvertrags, des aktuellen Jahres- und Halbjahresberichts sowie des vereinfachten Prospekts. Ein Investment in diesen Fonds birgt Risiken, die im Prospekt erläutert sind. Alle Dokumente können kostenlos bei der Raiffeisen Schweiz Genossenschaft, St. Gallen und bei der Swisscanto Fondsleitung AG, Zürich (Fondsleitung), bezogen werden. Wir empfehlen Ihnen zudem, vor jeder Anlage Ihren Kundenberater oder andere Berater zu kontaktieren.
3 Inhalt Organisation 4 Die wichtigsten Zahlen per Halbjahresabschluss 5 Inventar der Liegenschaften 7 Kennzahlen 8 Weitere Informationen 9
4 Organisation Verwaltung und Organe Fondsleitung Swisscanto Fondsleitung AG Bahnhofstrasse 9, 8001 Zürich Verwaltungsrat Daniel Previdoli, Präsident, Mitglied der Generaldirektion, Leiter Products, Services & Directbanking, Zürcher Kantonalbank Regina Kleeb, Vizepräsidentin, Mitglied der Direktion, Leiterin Produktmanagement Anlagen- & Vorsorgegeschäft, Zürcher Kantonalbank Christoph Schenk, Mitglied der Direktion, Leiter Investment Solutions, Zürcher Kantonalbank Geschäftsleitung Hans Frey, Geschäftsführer Swisscanto Fondsleitung AG Markus Erb, Leiter Legal & Compliance Andreas Hogg, Leiter Risk, Finance & Services Silvia Karrer, Leiterin Administration & Operations Depotbank Vermögensverwalter Fondsbuchhaltung Prüfgesellschaft Zürcher Kantonalbank Bahnhofstrasse 9, 8001 Zürich VERIT Investment Management AG Klausstrasse 48, 8008 Zürich Swisscanto Fondsleitung AG Bahnhofstrasse 9, 8001 Zürich Ernst & Young AG Maagplatz 1, 8005 Zürich Wie Sie zu weiteren Informationen kommen Ansprechpartner Alle Raiffeisenbanken, Raiffeisen Schweiz Genossenschaft Raiffeisenplatz CH-9001 St. Gallen Telefon +41 71 225 94 36, E-Mail: fonds@raiffeisen.ch Internet www.raiffeisen.ch
5 Die wichtigsten Zahlen per Halbjahresabschluss für den Zeitraum vom 1. April 2016 bis 30. September 2016 Basisdaten Lancierungsdatum: 5. März 2014 Valorennummer: 22 518 230 ISIN: CH0225182309 30.09.2016 31.03.2016 Total Nettofondsvermögen in CHF 117 686 841.24 120 462 731.42 Ausstehende Anteile 1 200 600.00 1 200 600.00 Ausschüttung pro Anteil in CHF 0.80 Kurs Sekundärmarkt in CHF 116.25 114.00 Höchster Kurs Sekundärmarkt seit Lancierung in CHF 117.25 114.25 Tiefster Kurs Sekundärmarkt seit Lancierung in CHF 101.00 101.00 Vermögensrechnung (in CHF) 30.09.2016 31.03.2016 Bankguthaben auf Sicht 27 254 396.09 38 856 522.22 Grundstücke Wohnbauten 57 870 159.40 33 007 000.00 Kommerziell genutzte Liegenschaften 17 883 000.00 17 883 000.00 Gemischte Bauten 10 140 298.00 10 106 000.00 Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten 5 594 000.00 21 949 000.00 Sonstige Vermögenswerte 139 878.30 810 811.25 Gesamtfondsvermögen 118 881 731.79 122 612 333.47 kurzfristige Verbindlichkeiten kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten 1 194 890.55 1 276 405.05 langfristige Verbindlichkeiten langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten langfristige verzinsliche Darlehen und Kredite langfristige sonstige Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 117 686 841.24 121 335'928.42./. Geschätzte Liquidationssteuern 873 197.00 Nettofondsvermögen 117 686 841.24 120 462 731.42 Veränderung des Nettofondsvermögens (in CHF) 01.04.2016 30.09.2016 01.04.2015 31.03.2016 Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode 120 462 731.42 69 004 563.28./. Ausschüttung 960 480.00 686 057.00 Saldo aus Anteilverkehr 51 235 713.54 Gesamterfolg 1 815 410.18 908 511.60 Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode 117 686 841.24 120 462 731.42 Anzahl Anteile im Umlauf 01.04.2016 30.09.2016 01.04.2015 31.03.2016 Stand zu Beginn der Berichtsperiode 1 200 600 686 057 Ausgegebene Anteile 514 543 Zurückgenommene Anteile Stand am Ende der Berichtsperiode 1 200 600 1 200 600 Nettoinventarwert pro Anteil (in CHF) 30.09.2016 31.03.2016 Nettoinventarwert pro Anteil 98.02 100.34
6 Informationen zur Vermögensrechnung 30.09.2016 31.03.2016 Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke in CHF Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen in CHF Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge in CHF Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahrs gekündigten Anteile Gesamtversicherungswert des Vermögens in CHF 74 971 000.00 66 873 240.00 Erfolgsrechnung (in CHF) 01.04.2016 30.09.2016 01.04.2015 31.03.2016 Erträge der Bankguthaben Negativzinsen 57 504.45 205 595.28 Mietzinseinnahmen 1 344 067.80 2 165 833.90 Sonstige Erträge 2 674.60 Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 198 159.10 Total Erträge 1 286 563.35 2 161 072.32 Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Unterhalt und Reparaturen 71 187.53 Liegenschaftsverwaltung Liegenschaftsaufwand 147 459.20 219 769.12 Verwaltungsaufwand 72 464.90 106 206.75 Direkte Steuern 120 426.90 113 766.50 Schätzungs- und Prüfaufwand 22 995.20 40 998.10 Bankspesen 283.40 17.70 Abschreibungen auf Grundstücken Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Publikations-, Druck- und andere Kosten Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung 427 489.05 676 420.30 Sonstige Aufwendungen 2 091.30 43 190.00 Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen Total Aufwendungen 864 397.48 1 200 368.47 Nettoertrag/-verlust ( ) 422 165.87 960 703.85 Realisierte Kapitalgewinne/-verluste ( ) Realisierter Erfolg 422 165.87 960 703.85 Nicht realisierte Kapitalgewinne/-verluste ( ) einschliesslich Liquidationssteuern 2 237 576.05 52 192.25 Gesamterfolg 1 815 410.18 908 511.60
Raiffeisen Futura Immofonds 7 Inventar der Liegenschaften per 30.09.2016 Gestehungskosten Verkehrswert 1) Mietzinseinnahmen 2) Mietfläche in m 2 CHF % CHF % CHF % Ort, Adresse Baujahr Grundstückfläche in m 2 Anzahl Wohnungen Anzahl Parking Wohnbauten 8840 Einsiedeln Hauptstrasse 73/75/77/79 2014 1 212 19 10 2 608 15 783 746.40 16.77 14 168 000.00 15.49 301 738.00 22.45 6596 Gordola Via Francesca 6a, b, c 1986 7 089 53 73 4 813 16 361 935.40 17.39 16 414 064.25 17.94 379 423.70 28.23 2542 Pieterlen, Känelmattenweg 14 / Brühlweg 11/13 2016 4 773 51 61 4 780 18 824 824.15 20.01 18 515 095.15 20.24 83 915.00 6.24 9620 Lichtensteig Schleusenstrasse 1 4 1956 3 247 27 40 2 889 9 021 673.05 9.59 8 773 000.00 9.59 Total Wohnbauten 16 321 150 184 15 090 59 992 179.00 63.76 57 870 159.40 63.26 765 076.70 56.92 Kommerziell genutzte Liegenschaften 8598 Bottighofen Bahnweg 8/10 2012 2 369 116 3 335 18 225 773.05 19.37 17 883 000.00 19.55 526 076.10 39.14 Total kommerziell genutzte Liegenschaften 2 369 116 3 335 18 225 773.05 19.37 17 883 000.00 19.55 526 076.10 39.14 Gemischte Bauten 9450 Altstätten Churerstrasse 5, 7 2016 1 440 23 32 2 161 10 429 651.15 11.08 10 140 298.00 11.08 52 915.00 3.94 Total gemischte Bauten 1 440 23 32 2 161 10 429 651.15 11.08 10 140 298.00 11.08 52 915.00 3.94 Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten 8370 Sirnach Im Brühl 6/6a 2017 2 002 22 41 1 929 5 448 013.60 5.79 5 594 000.00 6.11 Total Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten 2 002 22 41 1 929 5 448 013.60 5.79 5 594 000.00 6.11 Total 22 132 195 373 22 515 94 095 616.80 100.00 91 487 457.40 100.00 1 344 067.80 100.00 1) Bewertung bei den angefangenen Bauten erfolgt zum geschätzten Verkehrswert 2) Aufgelaufene Mietzinseinnahmen bis 30. September 2016
8 Kennzahlen per 30.09.2016 per 31.03.2016 Mietzinsausfallquote Soll-Nettomietzinsen (ohne Entwicklungsobjekt) CHF 2 056 657.80 2 289 693.75 Mietzinsausfälle CHF 712 590.00 123 859.85 Mietzinsausfallquote 34,65% 5,41% Fremdfinanzierungsquote Hypothekarschuld CHF Verkehrswert der Grundstücke CHF 91 487 457.40 82 945 000.00 Fremdfinanzierungsquote 0,00% 0,00% Ausschüttungsrendite Ausschüttung pro Anteil CHF 0.80 0.80 Inventarwert pro Anteil per 30.09.2016 CHF 98.02 100.34 Ausschüttungsrendite 0,69% 0,70% Ausschüttungsquote 99,98% 99,98% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) Betriebsgewinn CHF 614 063.70 876 311.25 Mietzinseinnahmen CHF 1 344 067.80 2 165 833.90 Betriebsgewinnmarge 45,69% 40,46% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF) TER REF (GAV) 0,89% 0,79% TER REF (NAV) 0,90% 0,80% Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) Gesamterfolg CHF 1 815 410.18 908 511.60 Nettofondsvermögen CHF 117 686 841.24 120 462 731.42 Eigenkapitalrendite 1,54% 0,75% Agio bzw. Disagio 18,60% 13,61% Performance 2,67% 8,58% Anlagerendite NAV zu Beginn der Berichtsperiode CHF 100.34 100.58 NAV am Ende der Berichtsperiode CHF 98.02 100.34 Ausschüttungen CHF 0.80 1.00 Anlagerendite 1,53% 0,76%
9 Weitere Informationen Darlehen und Kredite Keine Ausstehende Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Keine Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken in der Berichtsperiode Käufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstückfläche in m 2 Lichtensteig, Schleusenstrasse 1 4 Wohnbauten 644 3 247 Verkäufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstückfläche in m 2 Keine Mietverhältnisse > 5% der gesamten Mieteinnahmen HolidayCheck AG, Bottighofen Angaben über Derivate Keine Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger (Auszug aus 19 des Fondsvertrags) maximal effektiv Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank und/oder Vertriebsträger im In- und Ausland 3,00% n.a. Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank und/oder Vertriebsträger im In- und Ausland 2,00% n.a. Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens (Auszug aus 20 des Fondsvertrags) maximal effektiv (ab 01.04.2015) Verwaltungskommission der Fondsleitung (des Gesamtfondsvermögens pro rata temporis bei jeder Berechnung des Nettoinventarwerts, Belastung vierteljährlich). Diese wird verwendet für die Leitung, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds. 0,80% p.a. 0,70% p.a. Die Fondsleitung hat neben der Verwaltungskommission Anspruch auf (Auszug aus 20 des Fondsvertrags) maximal effektiv Entwicklungs- und Baukommission (in % der Baukosten) 3,00% 1,50% Vermittlungsentschädigung (in % des Kauf- bzw. Verkaufspreises) 1,00% 0,60% Liegenschafts-Verwaltungskommission (in % der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen) 5,00% 3,52% Delegation von Teilaufgaben Die Bewirtschaftung der Liegenschaften ist an folgende Firma delegiert: Das Nachhaltigkeitsrating ist an folgende Firma delegiert: Das Market Making ist an folgende Firma delegiert: VERIT Immobilien AG Klausstrasse 48, 8008 Zürich Inrate AG Rue de Romont 2, 1700 Fribourg Raiffeisen Schweiz Genossenschaft Raiffeisenplatz, 9001 St. Gallen
10 Grundsätze für die Bewertung sowie Berechnung des Nettoinventarwerts 1. Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahrs sowie bei jeder Ausgabe von Anteilen in Schweizer Franken berechnet. 2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahrs sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilienfonds gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungsexperten. Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. 3. An einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelte Anlagen sind mit den am Hauptmarkt bezahlten aktuellen Kursen zu bewerten. Andere Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar sind, sind mit dem Preis zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Die Fondsleitung wendet in diesem Fall zur Ermittlung des Verkehrswerts angemessene und in der Praxis anerkannte Bewertungsmodelle und -grundsätze an. 4. Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit ihrem Rücknahmepreis bzw. Nettoinventarwert bewertet. Werden sie regelmässig an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt, so kann die Fondsleitung diese gemäss Ziff. 3 bewerten. 5. Der Wert von kurzfristigen festverzinslichen Effekten, die nicht an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden, wird wie folgt bestimmt: Der Bewertungspreis solcher Anlagen wird, ausgehend vom Nettoerwerbspreis, unter Konstanthaltung der daraus berechneten Anlagerendite sukzessive dem Rückzahlungspreis angeglichen. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen wird die Bewertungsgrundlage der einzelnen Anlagen der neuen Marktrendite angepasst. Dabei wird bei fehlendem aktuellem Marktpreis in der Regel auf die Bewertung von Geldmarktinstrumenten mit gleichen Merkmalen (Qualität und Sitz des Emittenten, Ausgabewährung, Laufzeit) abgestellt. 6. Post- und Bankguthaben werden mit ihrem Forderungsbetrag plus aufgelaufenen Zinsen bewertet. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnissen angepasst. 7. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf 1 100 der Rechnungseinheit gerundet. 8. Die Bewertungen der Liegenschaften für den Fonds erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in der Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.