Büroflächen Office Space Marktreport /2017 Berlin
Büromarkt Berlin Office market Berlin Boom hält an Der Berliner Markt für Büroflächenvermietung erfreute sich auch im Jahr einer starken Dynamik. Mit 820.000 m² wurde der außergewöhnlich hohe Wert aus dem Vorjahr wieder erreicht und der Zehnjahresdurchschnitt um 31 % übertroffen. Die Bundeshauptstadt konnte ihre Position als umsatzstärkster deutscher Büromarkt u. a. dank hoher Eigennutzeraktivitäten verteidigen. Alleine durch den Angebotsmangel wurde ein weiteres Umsatzwachstum verhindert. Zahlreiche Großabschlüsse Während besonders kleinere Flächenvermietungen einen entscheidenden Anteil am Gesamtumsatz ausmachten, wurden ca. 39 % des Volumens durch Deals der Größenklasse über 5.000 m² generiert. Für den größten Abschluss sorgte im 2. Halbjahr die Axel Springer SE. In dem eigengenutzten Verlagsgebäude in Berlin-Mitte sollen zukünftig auf rund 40.700 m² bis zu 3.500 Mitarbeiter Platz finden. Als weiterer bedeutender Flächenumsatz ist der Eigennutzer-Abschluss der Berliner Volksbank im geplanten Quartier Bundesallee zu nennen. Dort soll voraussichtlich 2018 die neue Zentrale des Unternehmens bezugsfertig sein. Anmietungen im Flächensegment unter 1.000 m² verloren zwar verglichen mit dem Vorjahr anteilig, mit etwa 245.000 m² umgesetzter Fläche stellen sie aber nach wie vor einen wichtigen Pfeiler des Berliner Büroflächenhandels dar. Der insgesamt höchste Flächenumsatz (18 %) wurde in der City Ost verzeichnet, knapp gefolgt von der traditionell stark vertretenen Innenstadtlage Süd (17 %). Durch eine besonders große Anzahl von Anmietungen machte die Bürolage Friedrichstraße/Unter den Linden auf sich aufmerksam. Hier wurden hauptsächlich Büroflächen unter 500 m² gehandelt. Medienbranche dominiert Die Verteilung nach Branchen wurde deutlich durch die größten Deals beeinflusst. An vorderster Position liegen mit 18 % der vermarkteten Fläche Unter- Boom continues The market for office space letting in Berlin again developed strong dynamics in. With 820,000 m² the unusually high figure from the previous year was reached again and the ten-year average was even surpassed by 31 %. The federal capital was able to defend its position as the office market with the greatest turnover, amongst other factors thanks to its high owner-occupier activities. A further expansion of turnover was only hindered by a shortage of available properties. Numerous major deals Whereas in it was smaller space lettings that made up a decisive share of the overall turnover, in approx. 39 % of the volume was generated by deals in the size category in excess of 5,000 m². During the second halfyear the Axel Springer SE was responsible for the largest deal concluded. In future, around as many as 3,500 employers are to work on an area of approx. 40,700 m² in its owner-occupied publishing house in Berlin Mitte. A further take-up figure of particular note is the owneroccupier deal by the Berliner Volksbank in the planned Quartier Bundesallee where the new head office of the company is due for completion, probably in 2018. Leases for premises in the size category under 1,000 m² decreased proportionately in comparison with the previous year, but with about 245,000 m² of turned over area still represents a key pillar in the Berlin office space business. The highest take-up of all (18 %) was registered in the City East, closely followed by the traditionally strong figure in the City Centre South (17 %). Due to a particularly large number of lettings, the office location Friedrichstraße/Unter den Linden, where mainly office spaces in a size category below 500 m² were traded, has drawn attention to itself. Media business dominant The distribution according to business sectors was clearly influenced by major deals. In top position with 18 % of the take-up were companies in the group Media, Bedeutende Flächenumsätze Berlin* Significant take-ups Berlin* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Axel Springer SE 40.700 m² City Ost Volksbank eg 18.000 m² Innenstadtlage Süd Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 16. m² Innenstadtlage West Zalando SE 10. m² Innenstadtlage Ost Unionhilfswerk Landesverband Berlin e. V. 10.000 m² Stadtrandlage Nord * Jahr /year Büroflächen Marktreport /2017 Berlin
Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* in Tsd. m²/in '000s m² 900 700 600 500 400 300 200 100 0 541 568 580 493 662 820 820 2017* 750 City Ost Innenstadtlage Süd City West sonstige Stadtrandlagen Potsd. Pl./Leipziger Pl. Stadtrandlage Süd Stadtrandlage Nord Friedrichstraße/U. d. L. Innenstadtlage Ost Innenstadtlage West Innenstadtlage Nord 1 % 4 % 4 % 4 % 2 % 8 % 7 % 6 % 6 % 5 % 5 % 12 % 18 % 17 % 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % * Prognose/Forecast * Jahr /Year Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* Transport, Verkehr, Post + Kurier 1 % Medien, Werbung 18 % 500 m² 16 % Finanzwesen 2 % Industrie, Verwaltung 3 % sonstige Dienstleister 17 % 501 1.000 m² 14 % Gesundheits- und Sozialwesen 3 % Handel 5 % öffentliche Hand, Verwaltung 16 % 1.001 2.000 m² 2.001 5.000 m² 17 % 14 % Verbände, Interessenvertretungen 6 % Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 6 % Information, Kommunikation 14 % unternehmensnahe Dienstleister 9 % > 5.000 m² 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 39 % * Jahr /Year * Jahr /Year Büromieten (EUR/m²) Office rents (EUR/m²) Leerstand Vacancies in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 30,0 26,0 22,0 18,0 14,0 10,0 20,90 12,20 12,50 12,50 12,50 21,60 22,00 22,00 22,50 13,50 24,00 14,90 26,00 16,00 in Tsd. m²/in '000s m² 1. 1.600 1.400 1.200 1.000 600 400 200 0 1.500 8,3 1.400 7,7 1.300 7,2 1.200 6,6 910 5,0 4,4 700 3,7 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Quote in % / Rate in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies
nehmen der Gruppe Medien, Werbung, was u. a. auf den Großabschluss des Axel Springer Verlags zurückzuführen ist. Kontinuierlich hoch ist in Berlin nach wie vor der Flächenbedarf der Branchen öffentliche Hand, Verwaltung (16 %), Information, Kommunikation (14 %) sowie unternehmensnahe Dienstleister (9 %). Flächen werden knapp Der immense Nachfrageüberhang gekoppelt mit der verhaltenen Neubautätigkeit sorgt für eine weitere radikale Verknappung der verfügbaren Büroflächen. Innerhalb eines Jahres sank der Leerstand um etwa 100.000 m², sodass sich die Quote bei aktuell 3,7 % einpendelt. Eine solch niedrige Rate wurde in Berlin seit Anfang der 90er-Jahre nicht mehr ermittelt. Der sich ständig erhöhende Druck auf die verbliebenen Räume heizt den Aufwärtstrend der Mieten im Stadtgebiet weiter an. Binnen 24 Monaten stieg die errechnete Spitzenmiete um knapp 16 % und liegt derzeit bei 26,00 EUR/m². Büroflächen unter 10,00 EUR/m² sind nur noch in den Stadtrandlagen zu mieten. Von Suchkunden nachgefragt werden insbesondere moderne, flexible Flächen auf einer Etage, da diese eine optimierte Kommunikation zwischen den Mitarbeit ern ermöglichen. Durch die fortschreitende Verschmelzung von Arbeits- und Privatleben erfreuen sich Büros mit sogenannten Social Areas besonders bei jungen Unternehmen großer Beliebtheit. Derartige Flächen werden auf dem Markt allerdings nur selten angeboten. Attraktive Projektentwicklungen Bis 2020 wird in der Hauptstadt mit einem zusätzlichen Büroflächenbedarf von 1,6 Mio. m² gerechnet. Auch wenn das Fertigstellungsvolumen zum derzeitigen Stand die immense Nachfrage nicht auffangen kann, sind in den kommenden Monaten und Jahren interessante Neubauten projektiert sowie bereits im Bau. Beispielsweise soll im 4. Quartal 2017 in Charlottenburg der Bau des Geschäftskomplexes Zoom Advertising, which was mainly due to the major deal concluded with the Axel Springer Verlag. The demand for space by the sectors Public Domain, Administration (16 %), Information, Communication (14 %) and Business-related Services (9 %) is still very high in Berlin. Shortage of premises The enormous excess of demand combined with the reticent new construction activity brings with it a further radical shortage of available office spaces. Within one year the vacancy rate fell by about 100,000 m², which currently lies at 3.7 %, a figure that has not been reached in Berlin since the early nineties. The continually rising pressure on the remaining premises is already fuelling the upwards trend of the rents in the city area even further. Within 24 hours the calculated top rent rose by just under 16 % and is currently at a level of 26.00 euros/m². Office premises below 10.00 euros/m² can only be rented in the peripheral locations. In particular demand with searching companies are modern, flexible spaces on one storey as these enable optimised communication between the employees. Thanks to the progressive trend towards the merging of working and private life, offices with so-called social areas are becoming extremely popular, especially with young companies. However, premises such as these are only rarely offered. Attractive project developments By the year 2020 an additional requirement of office space of 1.6 million m² is expected in the federal capital. Even if the completed volume cannot fulfil the immense demand as things stand at present, for the coming months and years interesting new building projects are being planned or are already under construction. For example, in 4th quarter 2017 the commercial complex Zoom is due for completion in Charlottenburg. The fashion business chain Primark will be moving into the new, six- Bauprojekte Fertigstellung 2017/2018 (Auswahl) New constructions completion in 2017/2018 (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area Eight Floors (ehem. Bürokomplex TU Berlin) Patron Capital/Suprema GmbH 39.500 m² City West Cuvry-Campus Ritter Holding/Artur Süßkind 35.000 m² Innenstadtlage Süd Upper West RFR Holding GmbH 19.600 m² Spindlershof Generali Real Estate 15.700 m² City Ost Zoom Hines Immobilien GmbH 5.500 m² Büroflächen Marktreport /2017 Berlin
abgeschlossen werden. Der Modehändler Primark wird als Ankermieter in den sechsgeschossigen Neubau einziehen. Neben den Einzelhandelsflächen entstehen auf dem Gelände rund 5.500 m² Bürofläche. Insgesamt sind für das Jahr 2017 ca. 226.000 m² Projektfertigstellungen prognostiziert, wovon im Februar bereits etwa 65 % vorvermietet sind. Gute Perspektiven trotz Flächenmangel Mit Blick auf die Entwicklung der Bürobeschäftigungszahlen und den anhaltenden Andrang auf die Hauptstadt ist nicht von einem Rückgang der Flächennachfrage auszugehen. Veranlasst durch die verhaltenen spekulativen Projektierungen wird sich die Leerstandsquote im laufenden Jahr voraussichtlich weiter verringern und die 3 %-Marke unterschreiten. Durch den verschärften Nachfragedruck ist auch die Obergrenze des Mietpreisniveaus noch nicht erreicht. Speziell in den zentralen Bürolagen ist ein weiteres Anziehen der Mieten wahrscheinlich. Steigende Fertigstellungszahlen mit geringeren Vorvermietungsquoten ab 2018 lassen für spätere Jahre auf eine schrittweise Entlastung des Berliner Büromarktes hoffen. Für das Gesamtjahr 2017 rechnet Engel & Völkers Commercial mit einem erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz zwischen 750.000 und.000 m². storey premises as an anchor tenant. Besides retail units, around 5,500 m² of office space will be provided by the site. An approximate total of 226,000 m² are forecast due to project completions in 2017, of which around 65 % were already pre-let by February. Good perspectives despite shortage of space With a view to the development of office employment figures and the persistent run on the capital, a decline in the demand is not anticipated. As a result of the restrained speculative project plans, the vacancy rate will probably continue to decrease during the current year and fall below the 3 %-mark. In addition, the upper limit of the rental price level has not yet been reached due to the intense pressure of demand. Particularly in central office locations a further rise in rents is highly probable. As from 2018 rising completion figures with lower preletting rates lead to hopes of gradual relief in later years on office market in Berlin. For the whole of 2017 Engel & Völkers Commercial again reckons with an aboveaverage take-up of office premises of between 750,000 and,000 m². Büroflächen Fertigstellungen Berlin Office space completion Berlin 500 435,0 400 in Tsd. m²/in '000s m² 300 200 100 117,4 101,0 95,0 150,0 120,0 140,0 170,0 270,0 217,0 226,0 146,0 182,0 0 2008 2009 2017* 2018* geplante Fertigstellung/scheduled completion * Prognose/Forecast davon vorvermietet/pre-let Quelle:/Source: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport /2017 Berlin
Bürolagen Berlin Office locations in Berlin Stadtrandlage West Flughafen Tegel Stadtrandlage Nordwest B5 A115 Innenstadtlage West Engel & Völkers Commercial A111 A100 Stadtrandlage Südwest B1 Innenstadtlage Nord City West A103 B96 Stadtrandlage Nord Potsdamer Platz Leipziger Platz Unter den Linden Friedrichstraße B96 Stadtrandlage Süd B96a Innenstadtlage Süd City Ost B109 Innenstadtlage Ost B2 Mediaspree Stadtrandlage Nordost Stadtrandlage Ost B1/B5 SPREE Stadtrandlage Südost B96a A113 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: 31. December. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Potsdamer Platz/Leipziger Platz Potsdamer Platz/Leipziger Platz 20,00 33,00 EUR/m² 15,00 30,00 EUR/m² City Ost City east 13,50 28,00 EUR/m² Stadtrandlagen Outer-city locations 8,00 14,00 EUR/m² Friedrichstraße/Unter den Linden Friedrichstraße/Unter den Linden 18,00 32,00 EUR/m² 18,50 22,00 EUR/m² City West City west 13,50 24,00 EUR/m² Gewässer Waters 20,00 26,00 EUR/m² Mediaspree Mediaspree 19,00 22,00 EUR/m² Innenstadtlagen Inner-city locations 10,00 18,00 EUR/m² Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße 4 10969 Berlin Tel. +49-(0)30-20 34 60 BerlinCommercial@engelvoelkers.com