Einladung des Arbeitskreis nachhaltige Stadtentwicklung im Bildungswerk Berlin der Heinrich-Böll-Stiftung Workshop am 13.11.2013, 14-16:30 Uhr, Ort: Radialsystem, Holzmarktstraße 33, 10243 Berlin Neue Berliner Liegenschaftspolitik Instrumente und Akteure entwickeln Die Debatte um die Neuausrichtung der Berliner Liegenschaftspolitik nimmt kein Ende. Noch immer ist unklar ob eine konsequente Wende vollzogen wird und welche Ziele das Land Berlin mit der Liegenschaftspolitik verfolgt. Hinter verschlossenen Türen ringen, dem Vernehmen nach, die Senataverwaltungen für Finanzen und Stadtentwicklung um das neue Liegenschaftskonzept, mit dem Namen Transparente Liegenschaftspolitik, dass nur in groben Zügen bekannt ist. Unterdessen hat in einem öffentlichen Dialoprozess der Runde Tisch zur Neuausrichtung der Berliner Liegenschaftspolitik unter Beteiligung von Vertretern aller Abgeordnetenhausfraktionen einen Forderungskatalog vorgestellt, der verschiedene Instrumente einer neuen Liegenschaftspolitik beinhaltet. Die Veröffentlichung des Forderungskataloges löste ein breites Medienecho aus. Gemeinsam mit Mitgliedern des Runden Tisches sollen bei dem Fachgespräch die Instrumente Konzeptverfahren, Erbbaurecht und Rat für die Räume vorgestellt und weiter ausgearbeitet werden. Ablauf 14:00 Uhr Zwischenbilanz und Ausblick zur Arbeit des Runden Tisches 14:15 Drei Einführungen a 10 Minuten von Initiative Rathausstern Daniela Brahm (ExRotaprint) Andreas Krüger (Belius) zu Konzeptverfahren zu Erbbaurecht zu Rat für die Räume 14:15 Uhr Bildung von drei Arbeitsgruppen zu Konzeptverfahren, Moderation Florian Schmidt (Urbanitas Berlin Barcelona) Erbbaurecht, Moderation Daniela Brahm (ExRotaprint) Rat für die Räume, Moderation Andreas Krüger (Belius) Leitfragen für die AG s: 1. Die Essenz des Instrumentes auf den Punkt gebracht. (3 Kernargumente um Laien und Skeptiker zu überzeugen benennen) 2. Was sind die bereits bekannten oder zu befürchtenden Gegenargumente/Gegenmodelle? wie kann diesen begegnet werden? 3. Welche Akteure können das Instrument befördern? 4. Mit welchen Maßnahmen / Maßnahmenketten könnte man Instrument befördern? 15:15 Uhr Vorstellung der Ergebnisse der AG s 15:45 Uhr Abschlussdebatte (bis maximal 16:30 Uhr) 1
Materialien zum Workshop Übersicht Seite Zitate aus Forderungskatalog 3 Material zu Erbbaurecht Text von Daniela Brahm für Runder Tisch 4 Matierial zu Konzeptverfahren Text von Mattew Griffins für Runder Tisch 5 Fall Blumengroßmarkt 6 Fall Alte Rathauswache 7
Konzeptverfahren Absatz 5 aus Forderungskatalog des Runden Tisches Grundstücke, die zur Vermarktung vorgesehen sind, sind stets in dem Verfahren anzubieten, dass zur Umsetzung der stadtentwicklungspolitischen Ziele am besten geeignet ist. Die verschiedenen Verfahren sind dabei grundsätzlich gleichberechtigt. Der Verkauf zum Höchstpreis ist ausnahmsweise zulässig, wenn die stadtentwicklungspolitischen Ziele so hinreichend definiert und gesichert sind, dass nur der Angebotspreis als unterscheidendes Kriterium verbleibt. Dies ist zu dokumentieren. Für Vergaben nach stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen sollen behutsame und dialogische Vergabeverfahren entwickelt und angewendet werden, sog. "Konzeptverfahren". Konzeptverfahren sollen in der Regel mit Festpreisen durchgeführt werden, die in begründeten Fällen auch unter dem gutachterlichen Verkehrswert liegen können, um sozial ausgerichtete Bodennutzungen zu ermöglichen. Bei den Verfahren ist darauf zu achten, den Bewerbern ausreichend Zeit zur Entwicklung ihrer Projekte zu gewähren, die Öffentlichkeit zu beteiligen und eine sukzessive Übergabe der Nutzungsrechte einzuführen. Die Bewertungskriterien und die entsprechenden Matrizen sollen öffentlich gemacht und fortlaufend evaluiert werden. Ein Aussetzen von Bewertungskriterien durch erhöhte Kaufgebote ist unzulässig. Der Rat für die Räume hat in jedem Fall die Gelegenheit, an den Verfahren mitzuwirken bzw. vor der Zuschlagserteilung Einsicht zu nehmen und öffentlich Stellung zu beziehen. Erbbaurecht Absatz 5 aus Forderungskatalog des Runden Tisches Die Vergabe von Liegenschaften im Erbbaurecht soll auf Grund der möglichen fiskalischen sowie stadtentwicklungspolitischen Vorzüge für das Land Berlin und des Vorzugs eines niederschwelligen Zugangs zu Liegenschaften für finanzschwächere Nutzergruppen und Investorengemeinschaften fester Bestandteil einer neuen Liegenschaftspolitik werden. Es ist zu prüfen und nach intensiver Erörterung mit den Akteuren der Stadtentwicklung zur entscheiden, ob die Vergabe im Erbbaurecht die Regel sein soll und grundsätzlich dem Verkauf vorrangig gehandhabt wird. Im Erbbaurechtsvertrag definierte Nutzungsziele und Zinsentgelte sind anhand formulierter Bewertungskriterien transparent und flexibel zu gestalten. Rat für die Räume Absatz 2 aus Forderungskatalog des Runden Tisches Etablierung eines Beratungsgremiums (Arbeitstitel: Rat für die Räume ), welches die Mitglieder des Portfolioausschusses berät. Dieses Gremium soll sich aus Vertretern der Stadtgesellschaft zusammensetzen und soll über alle Vorgänge, die dem Portfolioausschuss zur Beratung vorgelegt werden, informiert werden. Die Berufung der Vertreter erfolgt durch die Teilnehmer des Runden Tisches. Dieses Gremium hat ein beratendes Mandat, seine Empfehlungen sind bei den Entscheidungen des Portfolioausschusses zu berücksichtigen. Die Nichtberücksichtigung der Empfehlungen des Beratungsgremiums ist zu begründen. Befürwortet wird ein Stimmrecht des Rates im Lenkungsausschuß bzw. Portfolioauschuß. 3
Texte aus dem Werkstattprozess des Runden Tischs Erbbaurecht Das Instrument Erbbaurecht ermöglicht die nachhaltige Bewirtschaftung eines Grundstücks, indem es Ziele und Zeitraum für die Bewirtschaftung definiert und eine jährliche Verzinsung garantiert. Erbbaurechtsverträge eröffnen beiden Vertragspartner gesellschafts- und stadtpolitische Gestaltungsmöglichkeiten ohne den notwendigen Gestaltungsraum für immer abzugeben bzw. sozial schwächer gestellte Bevölkerungsgruppen von ihm auszuschließen. Drei Besonderheiten sind hervorzuheben: 1) Im Erbbaurechtsvertrag können die Art der Nutzung, die Ziele für die Bewirtschaftung und die baulichen Aktivitäten festgeschrieben werden. Diese Ziele gelten verbindlich für den gesamten Vertragszeitraum. Die Bewirtschaftung des Grundstücks kann somit an soziale, kulturelle, ökologische oder sonstige am Gemeinwohl orientierte Nutzungen gebunden werden kann. Nutzungsziele, die zu Beginn eines Projektes formuliert werden, können langfristig für die Stadt gesichert werden, ohne im Verlauf der Zeit oder bei Wechsel der Verantwortlichen aufgegeben zu werden. 2) Erbbaurechtsverträge ermöglichen weniger finanzstarken Akteuren Grundstücke zu übernehmen, da die Hürde des Kaufpreises entfällt zugunsten eines Erbbauzinses, dessen Finanzierung aus dem laufenden Betrieb erwirtschaftet werden kann. Insbesondere zu Beginn eines Projektes stellt der Kaufpreis eine Hürde dar, der zusätzlich zu den Kosten von Neubau oder Sanierung von großen Teilen der Bevölkerung nicht geleistet werden kann. Das Erbbaurecht ist somit eine Möglichkeit, die ausgrenzenden Folgen von Grundstücksspekulation zu mindern und die Vielfalt innerhalb der stadtpolitischen Akteure zu erhöhen. 3) Das Erbbaurecht wird verzinst und garantiert der Stadt langfristig kalkulierbare Einnahmen. Die Verzinsung wird werterhaltend abgeschlossen um eine Entwertung durch Inflation auszuschließen, und fließt über den gesamten Vertragszeitraum. Auf lange Sicht sind die Einnahmen durch Verzinsung erheblich höher als bei einmaliger Einnahme durch Verkauf. ** Erbbaurechte eignen sich besonders für Projekte mit sozialer, kultureller, mietenpolitischer oder sonstiger am Gemeinwohl orientierten Zielsetzung. Häufig werden diese Projekte von Trägern aus der Zivilgesellschaft wie Genossenschaften, Vereine, Stiftungen oder andere gemeinnützige Organisationen gesteuert, die im Sinne einer stadtentwicklungspolitisch sinnvollen Vielfalt kommunale Interessen verwirklichen. Diese zivilgesellschaftlichen Kräfte langfristig für die Stadt nutzbar zu machen, kleinteilige Entwicklungen und soziale Durchmischung zu ermöglichen, sollte ein Grund für die Erbbaurechtsvergabe sein. Erbbaurechte können aber auch aus dem Grund vergeben werden, dass die Stadt langfristig Interesse an einem Grundstück hat (zum Beispiel besondere Lagen in der Innenstadt) und die Vergabe zeitlich begrenzt ohne Nutzungsvereinbarung erfolgen soll. Damit wird der Kauf verhindert und dennoch Einnahmen generiert. Text erstellt von Daniela Brahm (ExRotaprint ggmbh, Mitglied des Runden Tischs)
2.5 Vergabeverfahren 2.5.1 Behutsame Vergabeverfahren Sind die Grundstücke vom Portfolioausschuss geprüft und für eine Vergabe freigegeben, werden sie in einem behutsamen Vergabeverfahren am Markt angeboten. Grundsätzlich werden die Grundstücke im Erbbaurecht vergeben, Abweichungen sind aus grundstücksimmanenten Gründen möglich. Das behutsame Vergabeverfahren ist darauf ausgerichtet, die langfristigen Ziele des Landes Berlin, durch eine nachhaltige und bedarfsgerechte Nutzung öffentlicher Liegenschaften zu gewährleisten. a. Vorgeschalteter Workshop Als erster Schritt wird ein öffentlicher Workshop zum Nutzungskonzept durchgeführt. Dieser Workshop wird in Zusammenarbeit zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und dem Bezirksamt durchgeführt. Ziel dieses Workshops ist es, unter Einbeziehung lokaler Akteure, Nachbarschaftsinitiativen und potenzieller Investoren, die inhaltliche Grundlage des Vergabeverfahrens zu erarbeiten. Im Workshop werden Kriterien erarbeitet, nach denen die angebotenen Nutzungskonzepte bewertet werden. Diese Kriterien werden Grundlage der Ausschreibung, um ein transparentes Verfahren zu gewährleisten und eine Vergleichbarkeit der Angebote zu ermöglichen. b. Erbbaurechtsvergabe Nach dem Workshop werden die Grundstücke am Markt angeboten. Jeder Bieter ist aufgefordert ein Angebot mit einem angebotenen Erbbauzins und mit einem Nutzungskonzept abzugeben, das die Kriterien des vorgeschalteten Workshops erfüllt. Nach erfolgreicher Verhandlung, wird der Erbbaurechtsvertrag auf der Grundlage des verhandelten Konzeptes und des verhandelten Kaufpreises abgeschlossen. c. Begleitete Rechtsvergabe Der Erbbaurechtsvertrag kann eine begleitete Phase der Rechtsübergabe regeln. Während dieser Phase hat der Erbbaurrechtnehmer Zeit und Planungssicherheit, um das Konzept zur Realisierungsreife zu bringen. Gleichzeitig hat die Stadt Eingriffs- und Kontrollmöglichkeiten, um sicher zu stellen, dass das ausgehandelte Nutzungskonzept realisiert wird. Vertragliche Meilensteine und Konsequenzen bei Nichterfüllung werden festgeschrieben. Text erstellt von Matthew Griffin (Team Eleven, Mitglied des Runden Tischs)
Konzeptverfahren zum Kunst- und Kreativquartier am ehemaligen Blumengroßmarkt 2011-2013 Der Prozess - 2009 Projektsstudie Kreativquartier Südliche Friedrichstadt - 2010 Projektvertiefung und politische Implementierung - 2011 Dialogisches Planungsverfahren + falsche Ausschreibung - 2012 Qualifizierung der Ausschreibung + Dialogverfahren + Bauhüttenkonzept - 2013 Kaufvertragsbeurkundung + Verfahren Architektur + Bauhütte begleitet Ziele des Standortentwicklungskonzeptes KuKQ (beschlossen von BVV) - Im Dialog mit Umfeld, Experten und Politik den Standort profilieren - Ziele als Ergebnis des Dialogs: 1. Begegnung und soziale Vielfalt, 2. impulsgebender Kunst- Kreativwirtschaft, Bildungsstandort, 3. modellhafter Städtebau Ergebnis des Verkaufsverfahrens - Arbeitsgruppe sprach Empfehlung für innovative Konzepte aus - Verkauf deutlich unter Höchstgebot - 2 Projekte 80% Wohnen, 20% Kreativwirtschaft/Kultur - 1 Projekt 15% Wohnen, 85% Kreativwirtschaft/Kultur und Bildung - Budget für übergreifende Standortentwicklung von Käufern Schlussfolgerungen - In Zeiten des alten Liegenschaftsregimes das Beste daraus gemacht (!) - Evtl. keine Ausschöpfung der Potentiale einer möglichen neuen Liegenschaftspolitik (z.b. Erbbaurecht, Festpreis, Verbindlichkeit des Verfahrens) - Lerneffekte für neue Konzeptverfahren: o Initiativen/Netzwerke können inhaltliche Impulse geben o Ko-Steuerung des Prozesses durch Initiativen/Netzwerke möglich o Gremien sollten mit anerkannten Experten ergänzt werden (hier Andreas Krüger) o Bürgerbeteiligung = Offenlegung der Käuferkonzepte möglich o Begleitung der Entwicklung nach Vergabe möglich o Kombination Bieterverfahren + Konzeptverfahren evtl. nachteilig Mehr Informationen unter Projektbüro Kreativquartier Südliche Friedrichstadt Projektleiter: Florian Schmidt Mail: schmidt@kreativ-quartier-berlin.de www.kreativ-quartier-berlin.de
Liegenschaftsfall: Ehemalige Polizeiwache; Rathausstrasse 12 Problemlage: Die ehemalige Polizeidirektion steht seit Februar 2012 leer. Im Oktober 2012 ist das (damals) reguläre Bieterverfahren ausgesetzt worden. Mittlerweile ist relativ sicher, dass dieses Objekt über ein Konzeptverfahren mit Festpreis (Verkehrswert) vergeben werden soll. Informationsquelle zum geplanten Konzeptverfahren: Lichtenberger Stadtrat für Immobilien Dr. Andreas Prüfer (siehe Vorstellung zur Langen Nacht der Politik in Lichtenberg 2013) Liegenschaftspolitische Forderung: Das Objekt Rathausstrasse 12 könnte demnach zu einem Vorzeigebeispiel der "Neuen Liegenschaftspolitik" werden. Dies ist grundsätzlich zu begrüßen. Gleichwohl sieht das Verfahren (soweit wir wissen) auch die Möglichkeit vor, konzeptionelle Ausgestaltung durch finanzielle Ausgleichzahlungen zu umgehen/überbieten. Wir sehen darin die Gefahr, dass damit die grundsätzliche Intention des Konzeptverfahrens negiert wird. Der Runde Tisch sollte dazu Informationen einholen und ggf. intervenieren. Ziel muss es sein eine "Mogelpackung" zu verhindern. Darüber hinaus sollte es das Ziel des Runden Tisches sein, dass VertreterInnen der Zivilgesellschaft ein Stimmrecht innerhalb des Entscheidungsgremiums (Steuerungsausschuss) erhalten. Eigentümer/Eigentumsverhältnis : BIM; Vergabe über den Liegenschaftfond Angaben zur Lage, Größe: Alt-Lichtenberg; Nahe S-U-Frankfurter Allee; 6000m² Grundstück; drei Gebäude mit 2500 m² Fläche (Hauptgebäude; Seitengebäude; freistehendes Gartenhaus nicht denkmalgeschützt), Verkehrswert ca. 200 / m² Vergabeverfahren/geplantes Vergabeverfahren: Konzeptverfahren Einreichung und Präsentation durch Name Organisation: Anschrift: Mail: Homepage: Lisa Schubert Rathausstern Lichtenberg e.v. Zellestr. 15, 10247 Berlin rathausstern@berlin.de www.rathausstern-lichtenberg.de Datum der Einreichung: 17.06.2013 Geplante Präsentation beim Runden Tisch am: 20.06.2013