Lebenszyklusmanagement im First District

Transkript

1 Lebenszyklusmanagement im First District Lebenszyklusorientierung zur Werterhaltung und Renditesteigerung Dr. David Lunze Mitglied der Geschäftsleitung der Priora FM AG Basel, 22. Januar 2014

2 Agenda 1. Priora Immobiliengesellschaft mit integralem Dienstleistungsangebot 2. Life-Cycle Management / «First District» Einleitung 3. Lebenszyklusorientierung im «First District» Entwicklung Realisierung Betrieb 4. Fazit 22. Januar 2014 / LUD / 2

3 Priora Gruppe Leistungsspektrum Immobilien Immobilienportfolio, Vermietung Facility Management Engineering, Facility Management, Betriebsoptimierung Entwicklungen Projektentwicklung, Immobilienhandel GU/TU GU/TU für Neubau und Umbau Ideen, Konzepte, Visionen Projektentwicklung Finanzierung Planung und Ausführung als GP, GU/TU Renovation, Umbau Engineering Facility Management, Energiemanagement, Betriebssicherheit Life Cycle Contracting Immobilienbewirtschaftung Vermietung Immobilien Portfoliomanagment Neupositionierung Immobilien 22. Januar 2014 / LUD / 3

4 Life Cycle Contracting «Priora hochdrei» Die Kosten im Griff. Garantiert. 22. Januar 2014 / LUD / 4

5 Agenda 1. Priora Immobiliengesellschaft mit integralem Dienstleistungsangebot 2. Life-Cycle Management / «First District» Einleitung 3. Lebenszyklusorientierung im «First District» Entwicklung Realisierung Betrieb 4. Fazit 22. Januar 2014 / LUD / 5

6 Life Cycle Definition «Life Cycle Management» Unter Life Cycle Management verstehen wir die Erfassung und Optimierung aller für ein Gebäude im Zuge von Erstellung und Nutzung anfallenden Kosten Portfolio Management An-/Verkauf Grundstücke & Liegenschaften Konzeption Projektentwicklung Finanzierung Planung Ausführung Vermarktung / Erstvermietung Nutzung / Betrieb Rückbau Nur 20% der Gebäudekosten fallen für die Planung und Erstellung, 80% erst während der Nutzungsphase an Durch frühzeitige Optimierung in der Entwicklungs- und Planungsphase können die Nutzungskosten um 10 bis 40% reduziert werden Life Cycle Management ist ein Paradigmenwechsel Von Investitionskostenfokus zur Betrachtung aller Gebäudekosten über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie! 22. Januar 2014 / LUD / 6 6

7 Nachhaltiges Bauen Definition Allgemein: Eine Nachhaltige Immobilie ist eine Immobilie, welche gut in der Lage ist, mit den Folgen von langfristigen Entwicklungen umzugehen. Eine Nachhaltige Immobilie reduziert das Risiko (bzw. erhöht die Chance) aufgrund zukünftiger Entwicklungen an Wert zu verlieren (bzw. zu gewinnen). Quelle: Dr. Erika Meins, Uni Zürich 22. Januar 2014 / LUD / 7

8 Masterplanung First District Airside Landside FZAG Flughafen Zürich AG PRIORA Immobilien Portfolio 22. Januar 2014 / LUD / 8

9 Agenda 1. Priora Immobiliengesellschaft mit integralem Dienstleistungsangebot 2. Life-Cycle Management / «First District» Einleitung 3. Lebenszyklusorientierung im «First District» Entwicklung Realisierung Betrieb 4. Fazit 22. Januar 2014 / LUD / 9

10 Life Cycle Wettbewerbsphase Kriterien Studienauftrag Balsberg Bereits in der frühen Wettbewerbsphase eines Projektes können wichtige Weichen für ein lebenszyklusoptimiertes Projekt gestellt werden Beispiele: Flächeneffizienz (NF/GF) wie ressourcennachhaltig werden Flächen eines Projekts ausgenutzt Heiz- bzw. Kühlenergiebedarf anhand der Kompaktheit (Hüllfläche/Volumen) von Gebäudegeometrien Drittverwendungsfähigkeit und Nutzungsflexibilität z.b. anhand von Flexibilität der räumlichen Struktur und der Medienversorgung Erschliessung der Flächen im Gebäude mögliche Adressbildung Energiekonzept etc. 22. Januar 2014 / LUD / 10 10

11 Life Cycle Planungsphase Ausschreibung von Planungsleistungen Die Planung und der rechtzeitige Einbezug aller Akteure entscheidet über den LC-Erfolg eines Projektes! Frühzeitige Integration eines Betreibers und integrale Führung der Fachplaner: Zielformulierung: LC-kostenoptimierte bauliche Lösung Angabe der LC-Kosten durch Fachplaner, Beurteilungskompetenz bei Priora (GU, FM, LC) Bereitstellung der Daten/Grundlagen für Betriebskostensimulation ab Vorprojekt => Nachführen! Umsetzung der Planungskonzepte in der Realisierung durch Fachbauleitung sicherstellen Commissioning Management nach der Realisierung im Verlauf der folgenden mind. zwei Jahre (Nachweis der Realisierung und Tauglichkeit der planerischen Lösung) 22. Januar 2014 / LUD / 11 11

12 Life Cycle Masterplanung LC-orientierte Wärmeversorgung Bei der Entwicklung von Energiekonzepten sind LC-Betrachtungen zwingend, welche die Kosten der Energieträger einbeziehen! Für die Wärmeversorgung des «First district» wurden verschiedene Varianten zur Wärmeversorgung untersucht. Es zeigt sich, dass die ökologisch sinnvollen auch die wirtschaftlich sinnvollen Konzepte sind: CHF / a 1'600'000 1'400'000 1'200'000 1'000' ' ' ' '000 0 Energiekosten Unterhaltskosten Kapitalkosten Var. 1: zentrale Abwärmenutzung Var. 2: dezentrale Abwärmenutzung Var. 3a: dezentrale Abwärmenutzung mit fos. Spitzenabdeckung Var. 3b: begrenzter Betrachtungsperimeter Var. 4: dezentrale fos. Wärmeerzeugung Var. 5: zentrale fos. Fernwärmeerzeugung 22. Januar 2014 / LUD / 12 12

13 Life Cycle Realisierungsphase Die Prüfung verschiedener Elemente hinsichtlich ihrer Lebenszykluskosten zeigt, dass Mehrinvestitionen aus dieser Perspektive nicht immer lohnen. Beispiel: Bodenbeläge Beispiel: Fassade Beispiel: Beleuchtung 22. Januar 2014 / LUD / 13 13

14 Life Cycle Nutzungsphase In einem Pilotprojekt am Balsberg zeigen wir, dass es möglich ist, in einem LC- Projekt den energetischen Nutzen eines Büros zu bepreisen. 22. Januar 2014 / LUD / 14 14

15 Agenda 1. Priora Immobiliengesellschaft mit integralem Dienstleistungsangebot 2. Life-Cycle Management / «First District» Einleitung 3. Lebenszyklusorientierung im «First District» Entwicklung Realisierung Betrieb 4. Fazit 22. Januar 2014 / LUD / 15

16 Life Cycle Fazit Lebenszyklusorientiertes Bauen erfordert keine Revolution sondern eine Metamorphose des Bauprozesses. Hinter dem Konzept des lebenszyklusorientierten Bauens steht ein fundierter Ansatz zur ganzheitlich wirtschaftlichen Optimierung von Immobilien. Dieser Ansatz erfordert vor allem neuartige, innovative Beschaffungsprozesse zwischen der Bauwirtschaft und ihren Kunden. Life-Cycle-Orientierung erfordert einen Prozess des Umdenkens bei den beteiligten Akteuren insbesondere müssen Investoren, Nutzer, Planer und Bauunternehmen langfristig und über die Grenzen ihrer jeweiligen LC-Phase hinweg agieren. Wo immer möglich sollten wir die Chance nutzen, unsere Kunden davon zu überzeugen, das lebenszyklusorientiertes Bauen die besseren an der Nutzung ausgerichtete Immobilien ermöglicht. 22. Januar 2014 / LUD / 16 16

17 Ihre Immobiliengesellschaft.