Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus

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1 Verein PPP Schweiz Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus Wie hat der Lebenszyklusansatz das Unterhaltsmanagement verändert? Roger Krieg MRICS, Master of Science in Real Estate (Curem), Certified Facility Manager, Energie- und Betriebsingenieur NDS / FH Geschäftsführer und Inhaber der RESO-Gruppe 2014 RESO Partners AG

2 Themenschwerpunkte Herausforderungen im Facility Management Lebenszyklusorientiertes FM Fazit & Zusammenfassung 2

3 Herausforderungen im Facility Management Veränderungen im Unterhaltsmanagement durch den LC-Ansatz: Gestiegene Anforderungen an die Unterhaltsplanung durch Faktoren wie Gestiegene Nutzerflexibilität Hohe und langfristige Werterhaltung der Anlagen und Bauteile Höhere Qualitätsansprüche der Nutzer und Bauherren Sicherstellung der Nachhaltigkeitsaspekte Reduzierung von Betriebs- und Unterhaltskosten Komplexe Unterhaltsleistungen erforderlich für Gebäude- und Haustechnik Ganzheitliche Kostenbetrachtung erforderlich Fokus auf Betriebskostenoptimierung Erfordernis eines professionellen Unterhaltsmanagements bereits in frühen Planungs- und Projektphasen 3

4 Herausforderungen im Facility Management Nutzen der Lebenszyklusorientierung: Wachsendes Bewusstsein für eine nachhaltige Immobilie aus Sicht der Ökonomie Ökologie Gesellschaft & Umwelt Wachsende Bedeutung der Betriebsoptimierung sowie Unterhaltsplanung bereits während der Planungs- und Bauphase einer Immobilie Ökologie - Ressourcen - Energie - Ver- und Entsorgung Nachhaltigkeit Klare Definition der Schnittstellen und Verantwortlichen bereits in früher Phase notwendig zur Planung der Unterhaltsmassnahmen Ökonomie - Rendite - Betriebskosten - Flächennutzung Soziales - Nutzerflexibilität - Behaglichkeit Image 4

5 Herausforderungen im Facility Management Quelle: Lunze D.: Analyse der Voraussetzungen für Life-Cycle-Leistungen in der Bauwirtschaft, Dissertation ETH,

6 Herausforderungen im Facility Management Kosten (indiziert) 500 Gebäudekosten total (nach 40 Jahren) Planungs- und Erstellungskosten Gebäudekosten total (nach 7 Jahren) Betriebs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten Betriebs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten Inbetriebnahme Nutzungsdauer: 7 Jahre Nutzungsdauer: 40 Jahre Jahre Planung Erstellung Nutzung Rückbau Quelle: Staudt E., Facility Management,

7 LC-orientiertes Facility Management (LC-FM) Summe der Baukosten und der kumulierten Nutzungskosten (in 35 Jahren) Quelle: Preisig/Kasser (2005) Lebenszykluskosten - Nutzen oft teurer als Bauen; Jahresbericht 2005 der Gruppe der Schweizerischen Bauindustrie (SBI),

8 Herausforderungen im Facility Management Lebenszyklusoptimierung aus FM-Sicht bereits während der Planungs- und Bauphase Betriebsphase Umsetzung eines planungsund baubegleitenden FMs zur frühzeitigen Betriebsoptimierung Getrennte Betrachtung Investitions- und Betriebskosten Gleichzeitige Optimierung von Investitions- und Betriebskosten durch pbfm Quelle: Lunze D.: Analyse der Voraussetzungen für Life-Cycle-Leistungen in der Bauwirtschaft, Dissertation ETH,

9 Themenschwerpunkte Herausforderungen im Facility Management Lebenszyklusorientiertes FM Fazit & Zusammenfassung 9

10 Lebenszyklusorientiertes FM Zieldefinition Eigentümer Betreiber (Facility Manager) Nutzer / Mieter Kunde Nutzer Ziele des Eigentümers: Nachhaltige Rendite über dem Benchmark Werterhaltung / Wertsteigerung Sicherung marktgerechte und flexible Nutzung Attraktives Portfolio Ziele des Betreibers: FM als Kerngeschäft Nutzung von Synergien mit anderen Gebäuden Zusatzleistungen für Eigentümer und Nutzer Ziele des Nutzers / Mieters: Verursachergerechte, tiefe und marktgerechte Betriebskosten Nutzungsflexibilität Bezug von Dienstleistungen nach Mass Attraktive Infrastruktur mit optimalem Support 10

11 Wertetreiber Immobilien Total Return Wertänderungs- Rendite Cash Flow Rendite Bewertungs- Effekt Veränderung Rohertrag Veränderung BW-Kosten Brutto Miet-Rendite Bewirtschaftungs- Kosten (BW) Stark wachsender Einfluss des Kapitalmarkts auf die Immobilien! 11

12 Lebenszyklusorientiertes FM Zieldefinition Vier Stellschrauben Anforderungen des Bauherren: Fokus auf Nachhaltigkeit, Zertifizierung (Leed, DGNB, etc.) Architektonische Qualität und Ausbaustandard Möglichkeit der Umnutzung bzw. Nutzungsänderungen Ausnutzungsziffer bzw. optimale Flächennutzung Nutzerflexibilität / Umrüstbarkeit Grundausbau / Mieterausbau Immobilienstrategie: Nutzungszweck, Nutzungsart Eigen- bzw. Fremdnutzung Standort- bzw. Arealentwicklung Rendite bzw. Wertsteigerung Etc. Finanzielle Ziele: Wertsteigerung, Rendite Areal- bzw. Objektentwicklungen (Quartierentwicklung) Niedrige Betriebs- und Unterhaltskosten Betriebsoptimierungen Betriebsführungskonzept & Bewirtschaftungskonzept Nutzerverhalten Ziele des Nutzers: Layoutplanung Optimale Flächennutzung Standort (Image, Verkehrsanbindung) Qualitätsstandards (Ausbau, TGA) Behaglichkeit und Nutzerkomfort 12

13 Stellschrauben im LC-Unterhaltsmanagement Stellschraube Nutzerflexibilität Flexible Nutzungsänderung bzw. Umrüstbarkeit der Immobilie während der Betriebsphase Verfolgung einer klaren Objektstrategie bereits im Baubeschrieb (Unterscheidung MAB/GAB) Auswirkung der Gestaltung der Planung der Tragstruktur Ver- und Entsorgungseinrichtung Layoutplanung etc. auf das Unterhaltsmanagement Nutzerflexibilität / Umrüstbarkeit Betriebsführungs-konzept & Bewirtschaftungskonzept Grundausbau / Mieterausbau Nutzerverhalten 13

14 Stellschrauben im LC-Unterhaltsmanagement Stellschraube Grundausbau (GAB) / Mieterausbau (MAB) GAB MAB Instandsetzungsmassnahme Instandsetzungsmassnahme 1 1 GAB GAB Instandsetzungsmassnahme Instandsetzungsmassnahme 2 2 GAB GAB Nutzerflexibilität / Umrüstbarkeit Betriebsführungs-konzept & Bewirtschaftungskonzept Grundausbau / Mieterausbau Nutzerverhalten Nutzer 1 Nutzer 2 Lebenszyklus [Jahre] Grundausbau: Klassische LC-Betrachtung basierend auf der Objektstrategie des Portfoliomanagements beeinflusst Wartungsstrategie des Eigentümers Mieterausbau: Qualität Unterhaltsleistungen abhängig von der Wartungsstrategie der Mieter 14

15 Stellschrauben im LC-Unterhaltsmanagement Stellschraube Nutzerverhalten Flexible Nutzungsänderung des Bauwerks während der Lebensphase durch Trennung in Trag-, Nutzungs- und Versorgungs- / Entsorgungsstruktur Auswirkung der Planung der Tragstruktur Ver- und Entsorgungseinrichtung Layoutplanung auf das Unterhaltsmanagement Nutzerflexibilität / Umrüstbarkeit Betriebsführungs-konzept & Bewirtschaftungskonzept Grundausbau / Mieterausbau Nutzerverhalten 15

16 Stellschrauben im LC-Unterhaltsmanagement Stellschraube Betriebsführungs- und Bewirtschaftungskonzept Erstellung eines Grobkonzeptes bereits während der Planungsphase im Zuge eines planungs- und baubegleitenden FMs Klärung der Schnittstellen und Verantwortlichkeiten im späteren Betrieb für Areale und Gebäude Frühzeitiges Aufzeigen von Kosten- und Verteilschlüssel der späteren Betriebskosten Frühzeitige Planung der Inbetriebnahme Abschluss von Wartungsverträgen (z. B. Energiecontracting) Nutzerflexibilität / / Umrüstbarkeit Betriebsführungskonzept & Bewirtschaftungskonzept Grundausbau / Mieterausbau Nutzerverhalten 16

17 Beispiele im LC-Unterhaltsmanagement Auszug RESO-Tool zur LCC-Berechnung Frühzeitige Planung von Instandhaltungsund Instandsetzungsmassnahmen Monitoring und Durchführung von Betriebsoptimierungen 17

18 Beispiele im LC-Unterhaltsmanagement Lebenzykluskosten dynamisch pro Jahr Auszug IFMA 0 5'000'000 10'000'000 15'000'000 20'000'000 [CHF/a inkl. MwSt.] Erstellung Verwaltung, Versicherung Sicherheitund Bewachung Reinigung Umgebung Inspektion, Wartung Ver- und Entsorgung Instandsetzung Erneuerung 18

19 Themenschwerpunkte Herausforderungen im Facility Management Lebenszyklusorientiertes FM Fazit & Zusammenfassung 19

20 Fazit und Zusammenfassung Wie hat der Lebenszyklusansatz das Unterhaltsmanagement verändert? Notwendigkeit eines klar strukturierten planungs- und baubegleitenden Facility Managements (pbfm) zur Weichenstellung für einen optimalen Betrieb Kostenbewusstsein über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie steigt (Planung bis zum Rückbau) Fokus auf Betriebs- bzw. Lebenszykluskosten (und folglich professionelle Unterhaltsplanung) bereits in frühen Planungsphasen erforderlich Fokus auf Nutzerflexibilität wird grösser: Professionelle Planung des Unterhaltsmanagements sowohl für Grundausbau als auch Mieterausbau notwendig Gewährleistung einer schnellen Umrüstung des Gebäudes durch frühzeitige Klärung von Schnittstellen und Verantwortlichkeiten Gewährleistung einer kontinuierlichen Zielkontrolle: Klare Vorgaben und Steuerung der Zielerreichung bereits während der Planungsund Bauphase Laufende Betriebsoptimierung auch während des Betriebes, bzw. Betriebsanpassung im Speziellen bei Nutzungsänderungen 20

21 Passendes Leistungsspektrum, fundiertes Know-how EIGENTÜMER Real Estate ENTWICKLER Development NUTZER Site Operation RESO Produkte Perspektiven Finanzen Flächen Prozesse Organisation Werteflüsse, Werteentwicklung, Life Cycle Cost Strategisches Flächen- und Arbeitsplatz Management Leistungsprozesse, Schnittstellen, Inhalte, Risiko Strukturen, Verantwortung, Schulung, Qualität Real Estate & Facility Management Advisory Daten IT Tools, Benchmarking, Datenerhebung und Management RESS (Anbieterdatenbank) REMO (Benchmarking) Dataconfig 21

22 Vielen Dank. 22