Immobilienstrategien und Immobilienprozesse der öffentlichen Hand

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1 Immobilienstrategien und Immobilienprozesse der öffentlichen Hand Suisse Public, 23./24. Juni 2011 Klaus R. Eichenberger, Dipl. Bauing. ETH, Berner Fachhochschule

2 Ausgangslage Der Immobilienbestand ist ein bedeutendes volkswirtschaftliches Gut. Die Immobilien bilden einen grossen Vermögens und Kostenfaktor Die Prozesse der Erneuerung sind nicht definiert und nicht normativ festgeschrieben. Viele EDV-Hilfsmittel zur Beurteilung von Gebäuden, ihrem technischen Zustand und ihrer Nachhaltigkeit. Es handelt sich jedoch um alleinstehende Instrumente. Neue Anforderung: Berechnung der Lebenszykluskosten und Beurteilung der Nachhaltigkeit über die Lebensdauer der Immobilie. Ein weiteres Erfordernis ist, die Wertbestimmung und - erfassung der Immobilie so durchzuführen, dass ihr Wert in der Finanzberichterstattung korrekt erfasst wird (true and faire value).

3 Vielschichtige Zielkorridore Immobilien werden sowohl im Verwaltungs- wie auch im Finanzvermögen abgebildet. Der Immobilienbestand ist historisch gewachsen. Eine klare Strategie ist oft nicht ersichtlich. Der erhöhte Druck auf Kosten und Werttransparenz führt zu Neubewertungen. Die Legislaturperiode stellt die Rahmenbedingungen für das Immobilienmanagement. Die Gesellschaft fordert vorbildliche Bauwerke bezüglich Energie, Architektur und Kosten. Immobilien der öffentlichen Hand sind spezifische Immobilien und direkt auf den Zweck ausgerichtet. Die Werttreiber wie Nutzung und Standort sind dem Zweck der Immobilie untergeordnet.

4 Begriffe, Definitionen Prozesse sind unübersichtlich Gliederungsstrukturen: Portfolio, Teilportfolio, Anlage, Objektgliederung historisch aktuell planerisch BKP 2009 IPSAS IFRS FIBU BEBU Ka./Kst./Ktr. Bilanz Rating (Nachhaltigkeit, oder besser Gesamtnutzwert) Strategische Planung Business Planung Management Modelle, Prozessmodelle SIA 213 SIA 165 Kennzahlenauswertung LIBU Daten- & Informationsflüsse Bewertung Bewertung Bewertung Bewertung Marktwert Technische Gebäudeanalyse Instandh. Instands. Erneuerung Szenarien Zielwerte Instandh. Instands. Erneuerung, Oder Szen. X Massnahmenplanung Instandh. Instands. Erneuerung Oder Szen. X Umsetzung in Pakete SIA 165 SIA 496 Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, oder Szenario X Tools Wie Stratus Mietrecht DCF Modelle

5 Klare Prozesse als Erfolgsfaktor

6 Portfoliosegmentierung Ziel: Übersicht gewinnen / Ordnung schaffen Gliederung der Anlagen nach: Standort / Lage Vermögens- und Nutzungsart Gebäudetypologie Vermietbare Fläche / Volumen Energiekennzahlen / Umweltbelastungspunkte Reproduktionswert Vertragslaufzeiten Etc.

7 Portfoliorating Ziel: Mit möglichst wenig Kriterien eine möglichst verlässliche Bewertung erstellen Bewertungsgrundlagen für die strategische Ausrichtung Nutzungseffizienz: Flächenproduktivität, Potential Objektzustand: Qualität, Altlasten Nachhaltigkeit: Systemimmanent

8 Portfoliorating ff. Objekt A Dimension Nutzungseffizienz Nutzungskonzept Potenzial Flächenproduktivität Standortvolatilität Total Nutzungseffizienz Dimension Objektzustand Altlasten Qualität der Bausubstanz Technologischer Stand Total Objektzustand

9 Portfoliorating ff. Nutzungseffizienz Objekt A Objektzustand

10 Nutzungseffizienz Portfoliorating ff. Immobilie instandsetzen Immobilien instandhalten Optimale Betriebsimmobilie Nutzen für Unternehmen optimieren, instandsetzen Nutzen für Unternehmen oder Zustand optimieren Nutzen für Unternehmen optimieren Verkaufen an den Meistbietenden Verkaufen, evtl. Eingliederung in REAM Verkaufen, evtl. Eingliederung in REAM Objektzustand

11 Strategischer Bericht Der strategische Bericht nimmt die strategische Ausrichtung aus der Bewertung auf und beschreibt die Immobilie vertieft: Erfassen der Grunddaten Analyse der Immobilie, vertiefte Bewertung der Nachhaltigkeit Auswertung der Erkenntnisse Definieren der Objektstrategie Auswirkungen auf finanzielle Berichterstattung Etc.

12 Strategischer Bericht ff. Strategischer Bericht Objekt - Analyse - Substanz - Funktion - Energie Umfeld - Analyse - Markt - Mikrolage - Makrolage Wirtschaft. - Analyse - Ertrag - Betriebskosten - Finanzierung (EK / FK) - Werte Zusammenfassung - Auswertung - Hauptaussagen - Szenariobildung - Darstellen der Risiken - Massnahmenplanung Empfehlung mit Begründung

13 KTI Projekt HIP Website: